Razloga za prodaju je mnogo: razvod, kada bivši supružnici žele da dobiju svoj deo i njime kupe zaseban dom, i nemogućnost plaćanja kredita: svako može navesti svoje brojne razloge. Stan uzet uz hipoteku od Sberbanke je kolateral, a može se prodati uz nekoliko uslova.
Iz nekog razloga, neki dužnici samouvjereno misle da je prodaja stana pod hipotekom nemoguća: na kraju krajeva, banka nameće ograničenja na bilo kakve transakcije. Ali ovaj uslov se može zaobići pravnim putem.
Prodaja stana pod hipotekom uz dozvolu banke. Ukoliko se stan kupuje uz hipoteku, on će biti u vlasništvu banke do pune otplate kredita. Morate kontaktirati stručnjake Sberbanke i saznati pod kojim uvjetima će banka dozvoliti prodaju stana.
Zaposlenik mora navesti razlog prodaje, a ako mu se čini da poštuje, onda možete dobiti dozvolu ako ugovor o kreditu ne sadrži ograničenja prijevremenog poravnanja s bankom. Ponekad Sberbank ne ograničava mogućnost prijevremene otplate, a ako je to slučaj, onda se može pregovarati.
I Sberbank će najvjerovatnije donijeti takvu odluku, jer su joj potrebna sredstva kredita. Ali ovdje postoji neka upozorenje: morat ćete platiti kamatu za dugoročnu otplatu kredita. Tako kupac svojim novcem otplaćuje dug banci, a banka zauzvrat otklanja teret u vidu kolaterala.
Postoji još jedan važan uslov: banka će morati da traži od strana u transakciji da zaključe predugovor o kupoprodaji stana, kako bi finansijska institucija bila sigurna u zaključivanje konačne transakcije.
Možete sami pronaći kupca nakon dobijanja dozvole, kupac uplaćuje preostali iznos hipoteke.
Ako takvu transakciju povjerite banci, onda ne morate brinuti o rizicima: banka će sama obaviti ponovnu registraciju dokumenata za kupca.
Ovo je sve dobro i razumljivo, ali postoji načini prodaje imovine bez dozvole banke?
Ukoliko se banka ne slaže sa prodajom stana pod hipotekom, onda o njegovoj prodaji možemo govoriti tek kada banka otkloni teret koji je na stanu.
To je moguće tek nakon otplate duga banci; to se može učiniti na različite načine:
- Sastavite drugi ugovor o kreditu. Ali ova opcija je dostupna samo onima koji imaju sredstva da otplate još jedan kredit. Ali banke se slažu i izdaju potrošački kredit bez kolaterala. Ovim sredstvima dug je otplaćen, teret otklonjen, a kupoprodaja stana se može završiti.
- Pronađite potencijalnog kupca za stan pod hipotekom. U tom slučaju, on vam daje sredstva uz potvrdu o obračunu sa bankom. Ali ova opcija je rizična za kupca, a obično se takva transakcija odvija između vrlo bliskih ljudi. Ali ponekad, nakon što dobije sredstva za plaćanje duga, prodavac može odbiti da zaključi transakciju, jer njegova obaveza prodaje stana nije nigdje zabilježena.
Načini prodaje stana bez dozvole
Ova transakcija ne uključuje učešće kreditne institucije u kupoprodaji stana. Ali ovdje je važno pronaći zainteresiranog kupca i nagovoriti ga na određene uslove transakcije.
Da biste to uradili potrebno vam je:
- Kontaktirajte filijalu banke, gdje je hipoteka izdata, saznajte iznos duga po kreditu. Možete tražiti dokumentarni dokaz o iznosu duga; može biti korisno za završetak prodaje; kupac će znati tačan iznos.
- zaključiti preliminarni sporazum između strana, neka bude ovjerena kod notara.
- Saglasni da od budućeg kupca dobijete sredstva potrebna za otplatu kredita. U tu svrhu možete koristiti sef, koji će biti sigurniji i za prodavca i za kupca.
- Tada morate otplatiti dug, kupac stana pod hipotekom to može učiniti sam, za njega će biti izdati dokumenti o plaćanju, koji će služiti kao dokaz o učešću u otplati kreditnih sredstava.
- Nakon ovih koraka, banka formalizuje uklanjanje tereta na stanu, izdaje isplatiocu potvrdu o otplati svih dugova po hipotekarnom kreditu i otklanjanju tereta u vezi s tim.
- Ovi dokumenti se moraju koristiti za registraciju transakcije i ukidanje ograničenja transakcija. Uostalom, samo registracija čini ugovor pravno valjanim.
- Nakon što dobijete registrovani ugovor o plaćanju duga, sa svim dokumentima dolazite u notarski ured radi sastavljanja kupoprodajnog ugovora, koji je ujedno upisan i osnov je za dobijanje potvrde o vlasništvu.
Sa zainteresovanim licem možete dogovoriti prodaju hipotekarnog duga, inače se takva transakcija naziva prenos duga na drugu osobu.
U tom slučaju kupac obnavlja ugovor o kreditu na svoje ime, plaća prethodnom vlasniku novac koji je utrošen za otplatu kredita i postaje novi vlasnik hipotekarnog kredita. Odnosno, u ovom slučaju se ne prodaje sam stan koji je u zalogu banke, već preostali dug po kreditu.
Takav dogovor je sasvim moguć ali pod uslovom da novi zajmoprimac ispunjava zahtjeve banke, morat će pripremiti iste dokumente kao i prilikom podnošenja zahtjeva za kredit za sebe, potvrditi svoju solventnost donošenjem potvrde o prihodima. Osim toga, on možda neće dobiti iste uslove zajma kao prvi zajmoprimac; banke često postavljaju veće kamatne stope na kredit.
Hipotekarni kredit za podizanje novog hipotekarnog kredita. Da, i postoji takva prilika prilikom kupovine stana pod hipotekom od Sberbanke. Kreditni odnos možete ugovoriti i sa drugom finansijskom institucijom iu tom slučaju se dug refinansira. Ali ova shema nije popularna zbog svoje složenosti i dugotrajnosti.
Ukoliko klijent banke želi da poboljša svoje životne uslove, može prodati stan pod hipotekom i uzeti kredit za plaćanje novog stanovanja. U većini slučajeva banka odobrava takav kredit.
Potrebni dokumenti
Obzirom da je stan pod hipotekom, prilikom kupovine potrebna su sledeća dokumenta:
- Izvod iz registra pravnih lica o brisanju tereta, osnov za upis je potvrda banke.
- Ugovor o bankovnom kreditu.
- Potvrda o registraciji ugovora o kreditu.
- Pasoši stranaka.
- Izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina;
- Tehnička dokumentacija za stan;
- Potvrda HOA ili stambenog ureda koja potvrđuje nepostojanje komunalnog duga;
- Dozvola organa starateljstva, ako je vlasnik maloljetno dijete, stan je kupljen za kapital;
- Izvod iz matične knjige koji pokazuje kompletan spisak osoba upisanih u nekretninu;
- Procijenjena cijena stana. Stručnu analizu u vezi sa procjenom stambenog prostora treba da izvrši kompanija koja ima dozvolu za izdavanje dokumenata ovog formata.
Stručno mišljenje
Roman Efremov
5 godina iskustva. Specijalizacija: sve oblasti jurisprudencije.
Prodaja stana kupljenog uz vojnu hipoteku
Prodaja kolaterala od strane učesnika u štedno-hipotekarnom sistemu pomoću vojnih hipotekarnih sredstava vrši se po sledećem principu:
- Serviser je dužan da obavesti ovlašćene radnike Rosvoenipoteke o svojoj nameri da otkloni teret sa kolateralne nekretnine.
- Nakon toga, morate se ponovo prijaviti za učešće u programu hipotekarnih kredita. Ovaj uslov se odnosi na sprečavanje gubitka prava na kupovinu stambenog prostora za karijerno vojno osoblje uz podršku države.
- Sberbank obračunava kredit i utvrđuje stanje duga. Nakon toga korisnik dobija informaciju o iznosu novca potrebnom za otplatu kredita.
- Nakon plaćanja dužničkih obaveza, vojno lice dobija potvrdu o uklanjanju tereta i potvrdu o vlasništvu.
U ovoj situaciji, sredstva koja je država izdvojila vraćaju se u budžet na račun učesnika u programu vojne hipoteke. Mogu se ponovo koristiti za kupovinu nekretnina.
Takođe, za vojna lica je dozvoljeno ustupanje prava na stambeni prostor (cesija). Ova opcija će biti najbrža i najefikasnija, jer ne zahtijeva uklanjanje tereta iz stana. Dužničke obaveze po kreditu će se prenijeti na treću stranu, koja može biti ili drugi učesnik u programu vojnih hipoteka ili civili.
Prodajem stan za materinski kapital
Ako je stan kupljen uz učešće Sberbanke sredstvima materinskog kapitala, u budućnosti će ga biti teže prodati. Zakonodavac utvrđuje da je materinski kapital prvenstveno namijenjen zadovoljavanju potreba djece, te će roditelji subvenciju trošiti striktno u skladu sa postojećim zahtjevima.
Da biste prodali stan kupljen kapitalom, potrebno je pribaviti prethodnu saglasnost Sberbanke i organa starateljstva. Ako barem jedna struktura ne odobri transakciju, bit će nemoguće prodati imovinu. U ovoj situaciji, prodaja se može obraditi na dva načina:
- Kupac je odgovoran za plaćanje preostalog iznosa hipotekarnog kredita.
- Prema uslovima kupoprodajnog ugovora, kupac otplaćuje ostatak kredita.
Nakon prodaje stana, vlasnik materinskog kapitala ima pravo na kupovinu novog stambenog prostora uz pomoć državnih sredstava. Međutim, treba imati na umu da stan mora ispunjavati zahtjeve države, transakcija ne krši prava i interese maloljetnika i ne pogoršava postojeće životne uslove.
Ključni uslov za izvršenje transakcije je saglasnost organa starateljstva. Ako nema dozvole, mogu nastati štetne posljedice za strane u transakciji. Dakle, nakon punoljetnosti dijete ima pravo osporiti transakciju i priznati je kao ništavu. Za direktne prekršioce važećih zakonskih normi predviđene su znatne kazne i administrativna odgovornost.
Koji su rizici kupovine stana pod hipotekom?
Razgovarajmo o rizicima s kojima se može suočiti kupac stana pod hipotekom:
- Kupac snosi veći stepen rizika ako pristane na ponudu prodavca hipotekarnog stana da plati iznos nedovoljan za otplatu duga. Pretpostavimo da je to uradio. Šta se dešava na kraju? Nema duga, banka izdaje dokument kojim potvrđuje nepostojanje obaveza prema banci. A prodavac može izvršiti bilo kakve transakcije nekretninama, jer je depozit skinut. Novac je primljen, kredit je vraćen, ali prodavac iz nekog razloga odbija da završi kupoprodajnu transakciju. Pa, kako kupac može vratiti svoj novac nakon ovoga?
- Nakon otplate dužničkih obaveza prema banci za dužnika, kupac mora prijaviti uklanjanje tereta izdatog od strane banke, a za to su potrebna dodatna sredstva.
- Može se pojaviti sljedeća situacija: na primjer, kupac iznajmi sef i uloži novac u njega pod određenim uslovima. Odnosno, razlika koju bi prodavac stana pod hipotekom trebao dobiti. Ovaj uslov je obično uslov za registraciju vlasništva drugog lica. Ali registracija transakcije se ponekad odbija, a pristup novcu je odbijen prodavcu. Ali tu je i korist za kupca: lako može vratiti svoj novac bez ikakvih problema. Ali ako banka učestvuje u takvoj transakciji, onda su rizici minimizirani: ona sama šalje dokumente o ponovnoj registraciji novom vlasniku.
Kakav rizik ima prodavac?
U posljednje vrijeme bankrot bankarskih struktura je postao redovna pojava, a ako se preko njega mora izvršiti prodaja, onda zajmoprimac sasvim prirodno neće dobiti svoj novac ako banka ode u stečaj.
Koncept “hipoteke” postoji već dugo vremena i svi znaju njegovo značenje. Troškovi stanovanja stalno rastu, pa je hipoteka jedan od najrazumnijih načina rješavanja stambenog problema. Međutim, nastaju situacije kada je potrebno prodati stan pod hipotekom. Kako prodati stan uz hipoteku Sberbanke? Koji su rizici za kupce i prodavce takvih stanova?
Razlozi za prodaju stanova pod hipotekom
Hipotekarna nekretnina se može prodati iz sljedećih razloga:
- Vlasnici stana pod hipotekom više ga ne mogu plaćati iz raznih razloga, na primjer, zbog gubitka posla.
- Postojala je šansa za kupovinu nekretnina po povoljnijim uslovima. Tako stan pod hipotekom postaje nepotreban.
- Porodične okolnosti, na primjer, razvod braka, brak, primanje drugih nekretnina nasljedstvom ili poklonom itd.
Kako banke reaguju na takve transakcije?
Kada korisnik stambenog kredita postane nesposoban za otplatu, u većini slučajeva jedino razumno rješenje je prodati stan pod hipotekom i kupiti manji. Da biste izvršili transakciju ove vrste, prvo morate dobiti dozvolu od banke u kojoj je izdat stambeni kredit. Banka je po pravilu zainteresovana za blagovremenu otplatu hipoteke i izbegavanje kašnjenja. Stoga banka najčešće pomaže pri prodaji nekretnina pod hipotekom kako bi se spriječilo moguće zaduživanje.
Karakteristike prodaje hipotekarnih nekretnina
Prodavci nekretnina odavno znaju da hipotekarne transakcije nekretnina čine više od 50% svih transakcija. Da biste izvršili transakciju, morate dobiti dozvolu od kreditne institucije, u našem slučaju, Sberbanke Rusije. U tom slučaju, banka će morati u cijelosti nadoknaditi troškove koje je imala kao rezultat izdavanja kreditnih sredstava zajmoprimcu, a djelimično i izgubljenu dobit.
Metode prodaje
Kako prodati stan uz hipoteku Sberbanke? Postoje 3 načina da završite transakciju:
- Otplata stambenog kredita. Metoda je prikladna samo u situacijama kada uslovi hipotekarnog kredita predviđaju mogućnost prijevremene otplate. Hipoteka će se otplaćivati iz sredstava kupca stana, au tu svrhu prodavac mora sa njim zaključiti predugovor i ovjeriti ga kod notara. Nakon toga kupac, prodavac i banka sklapaju ugovor o otplati hipoteke i otklanjanju tereta. Stan možete prodati tek nakon registracije uklanjanja tereta kod Rosreestra.
- Prodaja hipoteke. Imovina pod hipotekom može se prenijeti na treću stranu po novom ugovoru o kreditu sa Sberbankom. Da bi to učinili, kao iu prethodnom slučaju, kupac i prodavac prvo međusobno sklapaju i registruju predugovor, a zatim sa bankom - tripartitni ugovor o promeni zajmoprimca. Nakon toga se sastavlja ugovor o kupoprodaji i registruje kod Rosreestra.
- Ponovno izdavanje kredita. Metoda je prikladna u slučajevima kada je hipoteku moguće pretvoriti u običan potrošački kredit. Za početak, prodavac ponovo izdaje kredit, a zatim od Sberbanke dobije saglasnost za prodaju kuće. Nakon toga možete početi sa sastavljanjem kupoprodajnog ugovora.
Koji dokumenti će biti potrebni?
Prodaja stana pod hipotekom podrazumijeva naplatu:
- naslovni radovi,
- kopije vlasničkih pasoša,
- BTI pasoši,
- izvode iz matične knjige,
- kopije ličnog računa nekretnine.
Osim toga, može biti potrebna dozvola organa starateljstva ako je jedan od vlasnika maloljetan. Trebat će vam i izvod iz Jedinstvenog državnog registra koji pokazuje trenutno stanje tereta i svih vlasnika.
Banka ima pravo dodatno zahtijevati:
- kopija vozačke dozvole,
- vojna knjižica,
- potvrda iz klinike za tuberkulozu (ako postoje stariji vlasnici).
Procedura prodaje
Postupak prodaje stana koji je pod hipotekom Sberbanke sastoji se od sljedećih faza:
- Kupac stana plaća akontaciju prodavcu za isti.
- Prodavac dostavlja banci dogovoreni paket dokumenata.
- Prodavac poziva stručnjake iz ureda za procjenu da sastave potpuni izvještaj o stanu.
- Priprema predugovora i glavnih ugovora, koordinacija postupka prodaje stana pod hipotekom sa Sberbankom.
- Potpisivanje ugovora.
- Upis hipoteke za stan u banci, uklanjanje tereta, državna registracija ugovora i imovinskih prava.
- Primanje potvrde o upisu prava, obavljanje međusobnih obračuna između kupca i prodavca.
Prodaja stana sa hipotekom Sberbanke je prilično duga procedura, posebno kada je u pitanju prijevremena otplata stambenog kredita. Sberbank ne razmatra sumnjive šeme, pa uglavnom nudi djelovanje prema algoritmima koje je razvio. Dakle, postupak prodaje će biti individualan u svakom konkretnom slučaju. Važno je napomenuti da Sberbank ne želi da ponovo izda hipoteku na bilo koji način.
Kako prodati stan sa hipotekom Sberbanke sa materinskim kapitalom?
Ako je stambeni kredit podignut na teret materinskog kapitala, transakcija će izgledati nešto komplikovanije. Dijete za koje su izdvojena sredstva iz državnog budžeta mora imati 3 godine. Samo u tom slučaju možete prodati svoj dom kako biste za prihode kupili novi. To može biti bilo drugo, uključujući hipoteku, nekretnine u novogradnji ili na sekundarnom tržištu.
Prodavac mora dobiti pismenu dozvolu od Sberbanke za prodaju kuće. Ovaj dokument specificira uslove transakcije (na primjer, plaćanje provizije). Nakon toga možete početi otplaćivati tekući dug i predati dokumentaciju Rosreestru kako biste očistili evidenciju o postojanju tereta i istovremeno preregistrirali vlasništvo. Osim toga, stan se može prodati ako postoji teret, a kredit se vraća nakon državne registracije ugovora. Tada možete početi s uklanjanjem kolaterala.
Ako je stan u vlasništvu manje od 3 godine
Postupak prodaje stana koji je u vlasništvu manje od 3 godine ne razlikuje se od gore navedenog algoritma. Jedina razlika je u tome što prodavac treba da plati porez na dohodak. Ali ako kupite novi stambeni prostor veće vrijednosti, možete dobiti porezni odbitak i povrat od 13%. Ukoliko se kupuje novi stan manje vrijednosti, odbitak se ne plaća.
Prodaja stana prilikom razvoda
U posljednje vrijeme sve veći broj bračnih parova odlučuje se na razvod. U tom slučaju bivši supružnici moraju podijeliti imovinu stečenu tokom braka, ali i zajedničke dužničke obaveze. Kako prodati stan sa hipotekom Sberbanke tokom razvoda? Postoje dvije šeme.
- Hipoteka je izdata nakon braka. Bivši supružnici moraju potpisati dodatni ugovor u banci uz ugovor o stambenom kreditu. U ovoj situaciji banke se obično odlučuju da ponovo izdaju dva nova kredita ili prepišu prethodni na jednog zajmoprimca. Pošto se uslovi kredita određuju pojedinačno, prvo se morate konsultovati sa bankom.
- Hipoteka je dobijena prije nego što su supružnici sklopili zakonski brak. U ovoj situaciji jedan od bivših supružnika nastupa kao zajmoprimac. Istovremeno, stanovanje se zakonski ne smatra zajedničkim vlasništvom. Ovdje se mogu podijeliti samo isplate izvršene nakon braka. To se može postići samo sudskom odlukom. I u ovom slučaju trebate se posavjetovati sa zaposlenikom Sberbanke.
Kako prodati stan sa hipotekom Sberbanke preko posrednika?
Često vlasnici stanova pod hipotekom koji žele prodati takve kuće privlače agencije za nekretnine. Kako u ovom slučaju prodati stan sa hipotekom Sberbanke? Prvo morate saznati moguće opcije za prodaju nekretnine banci. Nakon toga trebate kontaktirati agenta za nekretnine koji će direktno tražiti kupce i prikupiti dokumente potrebne za transakciju. Agencija će uzimati znatnu proviziju za svoje usluge, ali će se proces prodaje značajno ubrzati. Metoda prodaje stana pod hipotekom uz učešće posrednika prikladna je za one vlasnike koji se žele riješiti takvog stanovanja što je prije moguće.
Rizici za kupca
Transakcije sa nekretninama kupljenim pozajmljenim sredstvima su rizične, prvenstveno za kupca. Ako se prodavac pokaže nepoštenim, kupac neće moći kupiti opterećeni stan, shodno tome će mu biti uskraćen kredit i neće dobiti željeni stan. Nažalost, dešavaju se situacije kada prodavci krivotvore dokumente. Osim toga, kupac se može suočiti s nedostatkom potrebnih dokumenata ili njihovom neusklađenošću sa zahtjevima banke od strane prodavca za preknjižbu nekretnine. Ako je vlasnik maloljetan, organi starateljstva mogu zabraniti prodaju stambenog prostora.
Rizici za prodavca
Podsjetimo, postupak prodaje stana pod hipotekom je u potpunosti kontrolisan od strane bankarske institucije u svim njegovim fazama. Banku najviše zanima uspjeh i transparentnost transakcije. Važnu ulogu ovdje igra faktor kao što je solventnost kupca, jer ako ovaj parametar ne ispunjava zahtjeve banke, hipoteka se neće ponovno izdati.
Prodavac treba da bude oprezan kada vrši međusobna plaćanja sa kupcem i da se ne upušta u razne „sive“ šeme transfera novca, koje često provode prevaranti. Postoji rizik od neuspjeha prodaje. Međutim, ako se otkrije beskrupulozan kupac, to će pomoći prodavcu da izbjegne ozbiljne probleme u budućnosti. Imajte na umu da prevaranti takođe mogu dovesti u zabludu bankarskog službenika. Međutim, u transakciji učestvuje i služba osiguranja na strani banke, čija je odgovornost i da provjerava zakonitost i zakonitost transakcije. Tako će se otkriti shema sjene.
S tim u vezi, najveći rizik za prodavca je gubljenje vremena ukoliko se kupcu odbije stambeni kredit.
Prodaja nekretnina pod hipotekom ovih dana nije neuobičajena. Često se dešavaju situacije kada zajmoprimac više ne može da otplaćuje dug. Jedino razumno rješenje je prodaja kuće pod hipotekom. Kako prodati stan kupljen uz hipoteku Sberbanke? Prije svega, potrebno je dobiti saglasnost kreditne institucije za prodaju takvog stana i pronalaženje kupca. Nakon toga možete započeti s dovršavanjem transakcije. Postoje dvije glavne opcije - kupac otplaćuje hipoteku ili mu se ponovo izdaje stambeni kredit. Drugi način je pretvaranje hipoteke u potrošački kredit. Međutim, hipotekarne transakcije nekretninama su rizične i za kupce i za prodavce.
U posljednje vrijeme sve veći broj stanovnika Rusije suočava se s potrebom kupovine nekretnina uz hipoteku. Stvar je u tome što je ova metoda najpristupačnija. Da biste podigli hipoteku, morate osigurati sve moguće rizike, što je gotovo nemoguće. Stoga se često javljaju slučajevi kada je potrebno prodati stan kupljen na kredit. Da li je moguće prodati stan uz hipoteku Sberbanke?
Zašto se prodaju stanovi pod hipotekom?
Glavni razlog za prodaju nekretnina pod hipotekom je nedovoljan iznos sredstava za otplatu duga banci. Razloga za to može biti nekoliko. Evo najčešćih:
- otpuštanje zajmoprimca na trenutnom radnom mjestu;
- nesuglasice između voljenih osoba koje zajednički otplaćuju stambeni kredit;
- razvod;
- smrt rođaka koji je pomogao u otplati kredita;
- gubitak radne sposobnosti kada zajmoprimac nije sklopio osiguranje.
Kako banke pristupaju prodaji hipotekarnih nekretnina?
Kada zajmoprimac više nije u mogućnosti da otplaćuje kredit na vrijeme, često je jedini izlaz da proda takav stan i kupi novi, jeftiniji. Moguće je prodati stan pod hipotekom Sberbanke, ali za to morate dobiti odgovarajuću dozvolu.
Banka je zainteresovana da uplate budu primljene na vreme bez odlaganja. Stoga, kako bi se spriječile takve situacije, zajmoprimcima se često pomaže u prodaji nekretnina.
Da biste prodali stan putem hipoteke Sberbanke, morate sastaviti ugovor o kupoprodaji nekretnine. Ako se stan proda, banka će ostvariti profit, jer će vratiti prethodno izdati novac i naći novog zajmoprimca.
Uklanjanje tereta
Prema Federalnom (čl. 29. i 33.) izmijenjenim 2013. godine, prava zajmoprimca su:
- poslovanje nekretninama koje su založene kod banke;
- održavanje nekretnine u stanju pogodnom za stanovanje.
Tereti su uslovi koji nosiocu autorskih prava nameću zabrane raznih vrsta u vezi sa mogućnošću korišćenja stambenog prostora. Ako govorimo o hipoteci, zajmoprimac nema pravo prenijeti kupljenu nekretninu na treća lica. Ovaj postupak je regulisan saveznim zakonom 102 (član 6). Kao izuzetak, razmatra se samo slučaj nasljeđivanja.
Uklanjanje tereta znači da je nosilac autorskog prava oslobođen zabrane prenosa nepokretnosti i može njome da raspolaže kako želi. Otklanjanje tereta na stanu pod hipotekom moguće je tek kada zajmoprimac dobije odobrenje banke povjerioca i završi sve procedure vezane za kupoprodaju.
kupljen hipotekom Sberbanke, bez dozvole
Dozvola banke nije potrebna ako je zajmoprimac već oslobođen tereta. Ako se zajmoprimac protivi sudjelovanju banke u prodaji nekretnine, mora mu u cijelosti vratiti dug. Kako u ovom slučaju prodati stan sa hipotekom Sberbanke? Postoje dva načina.
Zajmoprimac može uzeti još jedan kredit, ali ovaj put će to biti potrošački kredit. Nakon što je prikupljena sva potrebna dokumentacija i primljena sredstva, potrebno je da otplatite preostali hipotekarni dug. Nakon toga možete bezbedno početi sa prodajom.
Također možete pronaći kupca koji se ne boji riskirati i spreman je vjerovati prodavcu na riječ. U tom slučaju se sastavlja račun prema kojem prodavatelj uzima novac od kupca za otplatu hipoteke. Time se teret uklanja. Međutim, takve kupce je prilično teško pronaći.
Kako prodati stan sa teretom (hipoteka Sberbanke), ako je dobijena dozvola
Prvo se treba konsultovati sa zaposlenikom banke. Ako zajmoprimac može razumno pristupiti razlozima prodaje nekretnine, banka će izaći u susret i ponuditi najracionalniji način rješavanja problema.
U nastavku slijedi proces pripreme pismene dozvole banke. Kada se pronađe kupac, zajmoprimac mora obavijestiti banku o detaljima kupoprodaje, jer će možda morati unijeti neke izmjene u ugovor o stambenom kreditu.
Vojna hipoteka
Kako prodati stan sa hipotekom Sberbanke ako je u vojne svrhe? Razlika između vojne hipoteke je u tome što se ugovori o zajmu i ugovori o ciljanom zajmu potpisuju istovremeno. stanovanje se mora provjeriti i dogovoriti sa odjelom Rosvoenipoteke. U takvoj situaciji moguće je prodati stan uz hipoteku Sberbanke - pitanje je kontroverzno. Budući da je neophodna koordinacija svih detalja i sa bankom i sa Rosvoenipotekom, bitne tačke su:
- vrsta djelatnosti kupaca;
- faza otplate kredita;
- da li kupac može podmiriti mjesečne uplate.
Prodaja bez učešća banke
Po želji, zajmoprimac može samostalno izvršiti transakciju prodaje stana bez uključivanja banke u ovaj proces. Kada se pronađe kupac, morate:
- saznati iznos duga i dobiti odgovarajuću izjavu;
- zaključiti predugovor o kupoprodaji nekretnine i ovjeriti isti;
- otplatiti dug iz sredstava dodijeljenih od strane kupca, a preostali iznos se skladišti;
- pribaviti dokumentaciju od banke o otklanjanju tereta;
- dostaviti dokumente matičnom uredu, teret se uklanja nakon 28 dana;
- Nakon dobijanja prava raspolaganja nekretninama, sastaviti kupoprodajni ugovor.
To se može učiniti i preko agencija za nekretnine. U tom slučaju prodavac neće ulaziti u dijalog sa bankom, prikupljati dokumentaciju i tražiti kupce stana. Ove probleme će rješavati osoblje agencije. Za takve usluge naplaćuje se naknada od 5-10% ukupne cijene stanovanja.
Prodaja uz učešće banke
Kupac i prodavac iznajmljuju dva sefa u banci. Kupac dijeli iznos na dva dijela: jedan je neophodan za otplatu duga, drugi će ići prodavcu nakon transakcije. Prodavcu će pristup ćelijama biti omogućen uz predočenje uknjiženog kupoprodajnog ugovora i potvrde o vlasništvu na nekretnini. Ukoliko se transakcija iz ovog ili onog razloga ne izvrši, kupac može podići novac. Dok je novac u matičnom uredu, teret se uklanja, transakcija se ozvaničava preko notara, kojeg bira banka povjerilac.
Često se ne prodaje nekretnina, već sam hipotekarni kredit pod kojim je kupljena. Kako prodati stan sa hipotekom Sberbanke ako se pojavi novi zajmoprimac? Ova procedura se dogovara sa bankom, a za novog korisnika kredita može se primijeniti nova tarifa. Prodavac prima razliku između cijene stana i ostatka.
Ukoliko kupac uzme stan kao zalog za hipotekarni kredit, najbolje je to učiniti kod jedne banke. Procedura refinansiranja duga kod nove banke uvijek je teža.
Plaćanje poreza na promet nekretnina
Pravila plaćanja poreza na prodaju stambenog prostora pod hipotekom su slična onima koja važe kod prodaje stana koji je već u vlasništvu. Ako je stan u vlasništvu ne više od 3 godine, tada prodavac-zajmoprimac plaća porez na prodaju. Ako je od prijema prava vlasništva prošlo više od 3 godine, prodavac je oslobođen plaćanja poreza.
Bitan
Kako prodati stan sa hipotekom Sberbanke i ne izgubiti uložena sredstva? Ovo je prilično težak zadatak, jer se stanovanje pod hipotekom obično prodaju po niskim cijenama. Prodaja stana pod hipotekom traje relativno dugo i zahtijeva prikupljanje velike količine dokumentacije, a plaćanje se vrši u gotovini. Mnogi potencijalni kupci nisu voljni preuzeti takve rizike. Transakcije za prodaju hipotekarnih nekretnina uključuju prilično velike troškove.
Sberbank će, kao i svaka druga kreditna organizacija, svakako pratiti transakciju u svakoj fazi. Bez potvrde o tekućem dugu od banke, nemoguće je čak ni registrirati kupoprodajni ugovor preko Rosreestra. Ako se stan u izgradnji prodaje preregistracijom ugovora o zajedničkom učešću (ustupanje prava), tada banka naplaćuje proviziju u iznosu od 1% od iznosa koji je izdvojila za kupovinu stambenog prostora. Sve faze transakcije moraju biti dokumentovane u ugovoru o hipoteci.
Kako prodati stan uz hipoteku Sberbanke? Ovo je prilično složen i radno intenzivan postupak koji zahtijeva relativno velika ulaganja novca i vremena. Međutim, ako je donesena konačna odluka o prodaji kuće pod hipotekom, to je sasvim moguće. Takve transakcije su vrlo rizične, pa je cijena stanova pod hipotekom na tržištu znatno niža, a kupci su manje spremni za kupovinu takvog stambenog prostora.
Ako ćete kupiti stan pod hipotekom, onda treba da znate da ćete se morati pridržavati posebne procedure.
Dragi čitaoci! Članak govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki slučaj je individualan. Ako želiš znati kako reši tačno svoj problem- kontaktirajte konsultanta:
PRIJAVE I POZIVI SE PRIMAJU 24/7 i 7 dana u nedelji.
Brzo je i BESPLATNO!
Postoje određene karakteristike takve transakcije. Ali na šta treba obratiti pažnju, kuda ići i kako postupiti 2020. godine?
Vrlo često se stanovi kupuju uz hipoteku. Ali dogovor zahteva pažnju. Ugovor treba sastaviti uzimajući u obzir ove okolnosti, a na osnovu dodatnih informacija.
Neće biti problema samo ako je kupac obaviješten da je nekretnina kupljena uz hipoteku, a poznaje sve karakteristike takve transakcije.
Opšte tačke
Razlog zbog kojeg se vlasnik nekretnine pod hipotekom odlučuje na prodaju nekretnine, na primjer, je nemogućnost otplate duga.
A neki kupci su spremni uzeti takvo stanovanje, jer postoje takve prednosti:
Šta treba da znate
Opterećenje je višestruki pojam, a suština je da je vlasnik stambenog prostora vezan uslovima i ograničenjima. Vlasnik nema pravo raspolaganja takvom imovinom.
Podaci o svim ograničenjima se ogledaju u, a na samom vlasničkom listu biće posebna napomena.
Na taj način će sud moći da obaveže prodavca da sklopi ugovor ili vrati iznos koji je kupac uplatio.
Osnovni uslovi posla
Stan se može kupiti na 2 načina:
- bez pozajmljivanja novca;
- uz dobijanje hipotekarnog kredita za kupovinu.
Svaka metoda nosi rizike za kupca. Ako je transakcija završena bez privlačenja posuđenog iznosa, tada se prvo mora ukloniti teret.
Šema akcije je sljedeća:
Važno je sa vlasnikom sklopiti ugovor ovjeren kod notara, prema kojem će kupac preuzeti obavezu da banci vrati ostatak duga.
Kada bankarska institucija izda potvrde koje potvrđuju potpunu otplatu iznosa hipoteke, to će se izvršiti prema standardnoj šemi.
Cijena nekretnine po kupoprodajnom ugovoru mora biti veća od iznosa uplaćenog banci. Razlika se prenosi na prodavca nakon registracije ugovora kod nadležnog organa.
Ako kupac preferira drugi način kupovine, potrebno je dobiti dozvolu službenika banke za prodaju.
Ako je dužnik otplatio iznos koji ne dostiže polovinu troškova, malo je vjerovatno da će se dobiti dozvola.
Izlaz - kupac prima kredit od (ne od druge finansijske institucije). Ako se zajmoprimac promijeni, stan će ostati zalog kod banke, ali će kupac dobiti pravo da u njemu živi.
Obavezno obratite pažnju na sljedeće tačke:
Važan uslov transakcije je cijena nekretnine. Mora biti preciziran u ugovoru i mora biti veći od iznosa namirenja kredita. Nakon registracije transakcije u Rosreestru, razlika se isplaćuje vlasniku stana.
Uklanjanje tereta
Da bi transakcija kupoprodaje bila moguća, teret se mora ukloniti. Moraćete da vratite dug banci ili prodavcu.
Za potvrdu plaćanja potrebnog iznosa, potvrde se podnose Rosreestru, gdje se upisuju u Jedinstveni državni registar. Otplata duga je moguća o trošku prodavca ili kupca.
Ako se od kupca novac prenosi prodavcu, sastavlja se predugovor kojim se utvrđuju svi uslovi plaćanja i rokovi za ispunjenje njegovih obaveza.
Kada je dug otplaćen, prodavac mora u navedenom roku dostaviti novi uzorak izjave.
U dokumentu mora biti navedeno "Nema tereta". Tek nakon toga može se donijeti glavni zaključak.
Uklanjanje tereta može se izvršiti i na sudu, nakon čega se sve promjene odražavaju u bazi podataka Rosreestra u roku od 3 dana.
Ukoliko kupac otkloni teret, potrebne su sljedeće informacije:
- hipoteka nekretnina;
- pasoš;
- inicijalni ugovor i potvrde o vraćanju dugova;
Svi učesnici u kupoprodajnoj transakciji moraju se pojaviti u registracionoj komori. U nekim situacijama potrebno je prisustvo uposlenika finansijske institucije.
Uklanjanje tereta nije dovoljno. Takođe je potrebno da podnesete zahtev za dobijanje sertifikata u kojem će biti navedeno da jeste.
Procedura za zaključivanje transakcije
Stan pod hipotekom možete kupiti:
U svakom slučaju, vrijedi pripremiti različite dokumente, jer učesnik u transakciji može biti građanin ili pravno lice.
Proces kupovine nekretnine od banke je sljedeći:
- Iznajmljuju 2 ćelije - za bankarsku organizaciju i prodavca-zajmoprimca.
- Pribavite potvrdu od banke za potvrdu otplate duga.
- Oni sklapaju kupoprodajni ugovor.
- Ugovor je registrovan u filijali Rosreestra.
Ako kupujete od zajmoprimca, slijedite ovu proceduru:
- Sklopite preliminarni kupoprodajni ugovor tako da ne postoji rizik da će uslovi transakcije biti promenjeni.
- Platite preostali dug prodavcu.
- Prodavac plaća dospjeli iznos.
- Pribavite potvrdu o nepostojanju tereta od banke.
- Osnovni kupoprodajni ugovor se sastavlja i registruje kod nadležnog organa.
- Nakon registracije transakcije, plaća se preostali iznos za stan.
U Sberbanci
Sberbank odmah sastavlja ugovore koji predviđaju mogućnost naknadne prodaje imovine. Ali za završetak transakcije potrebno je pribaviti saglasnost banke.
Zajmoprimac mora kontaktirati stručnjaka kako bi razjasnio uslove koji moraju biti ispunjeni.
Prilikom podnošenja zahtjeva, zajmoprimac navodi razlog prodaje, u suprotnom možda nećete očekivati da dobijete dozvolu.
Video: kupoprodaja stanova pod hipotekom
Inače, portal ima posebnu sekciju u kojoj su prikazani stanovi za prodaju pod hipotekom. Ako novi zajmoprimac dokaže svoju solventnost, banka će mu izaći u susret na pola puta.
Zaustavimo se detaljnije o tome kako bi učesnici u transakciji trebali postupiti ako je jedna od strana Sberbank:
- Prodavac od banke traži informaciju o iznosu duga i prenosi je na kupca.
- Strane sklapaju preliminarni kupoprodajni ugovor.
- Kupac plaća depozit.
- Prodavac otplaćuje dug primljenim sredstvima ili takvo pravo prenosi na kupca.
- Preostali trošak stana kupac stavlja u sef.
- Vlasnička prava su uknjižena na kupca.
- Otklanja se teret banke.
- Ponovo izdaju potvrdu o registraciji ako se dostavi zastarjeli dokument.
- Prodavac uzima novac iz ćelije.
VTB 24
Procedura kupovine stana pod hipotekom kod VTB 24 je ista kao i kod drugih banaka. Iako postoji jedna specifična tačka.
Kada se građanin obrati nekoj instituciji za savjet, on također ima pravo tražiti prijenos prava vlasništva sa kreditne kuće.
Kupci mogu kupovati po povlaštenim programima. Na primjer, banka nudi plaćanje samo 20% kao kaparu.
Nedostaci za zajmoprimca - budući da ćete morati kontaktirati banku posrednika, morate platiti kamatu na iznos transakcije.
I cijena stana može biti dovoljna za otplatu duga, ali će biti niža od tržišnog prosjeka.
Ako sa materinskim kapitalom
Kupac se suočava sa drugim rizikom ako kupi kuću sa teretom, koju je vlasnik kupio sredstvima.
Slični članci
