دلایل زیادی برای فروش وجود دارد: طلاق، زمانی که همسران سابق می خواهند سهم خود را بگیرند و با آن خانه جداگانه بخرند، و ناتوانی در پرداخت وام: هرکسی می تواند دلایل متعدد خود را بیان کند. آپارتمانی که با رهن از Sberbank گرفته شده است وثیقه است و می توان آن را با شرایط مختلفی فروخت.

بنا به دلایلی، برخی از بدهکاران با اطمینان فکر می کنند که فروش یک آپارتمان رهن شده غیرممکن است: از این گذشته، محدودیت هایی برای هر معامله ای توسط بانک اعمال می شود. اما این شرط با روش های قانونی قابل دور زدن است.

فروش آپارتمان رهن با اجازه بانک. اگر آپارتمانی با رهن خریداری شود، تا زمان پرداخت کامل وام در مالکیت بانک خواهد بود. شما باید با متخصصان Sberbank تماس بگیرید و دریابید که در چه شرایطی بانک اجازه فروش یک آپارتمان را می دهد.

کارمند باید دلیل فروش را مشخص کند،و اگر او برای او محترمانه به نظر می رسد، اگر قرارداد وام محدودیتی در تسویه زودهنگام با بانک نداشته باشد، می توانید اجازه بگیرید. گاهی اوقات Sberbank امکان بازپرداخت زودهنگام را محدود نمی کند و اگر چنین باشد، می توان مذاکره کرد.

و Sberbank به احتمال زیاد چنین تصمیمی خواهد گرفت ، زیرا به وجوه وام صادر شده نیاز دارد. اما در اینجا یک اخطار وجود دارد: برای بازپرداخت وام بلند مدت باید بهره پرداخت کنید. بنابراین، خریدار با پول خود بدهی به بانک را پرداخت می کند و بانک نیز به نوبه خود، تعهد را در قالب وثیقه رفع می کند.

یک شرط مهم دیگر نیز وجود دارد: بانک باید از طرفین معامله بخواهد که یک توافق اولیه برای خرید و فروش آپارتمان منعقد کنند، بنابراین موسسه مالی در انعقاد معامله نهایی مطمئن خواهد بود.

خودت میتونی خریدار پیدا کنیپس از دریافت مجوز، خریدار مبلغ وام مسکن را پرداخت می کند.

اگر چنین معامله ای را به بانکی بسپارید، دیگر لازم نیست نگران خطرات آن باشید: خود بانک ثبت مجدد اسناد را برای خریدار انجام می دهد.

این همه خوب و قابل درک است، اما وجود دارد روش های فروش ملک بدون مجوز بانک?

اگر بانک با فروش آپارتمان رهنی موافق نباشد، تنها زمانی می توانیم در مورد فروش آن صحبت کنیم که بانک اجباری را که بر آپارتمان گذاشته شده است حذف کند.

این امر تنها پس از بازپرداخت بدهی به بانک امکان پذیر است.

1. قرارداد وام دیگری تنظیم کنید.اما این گزینه فقط برای کسانی است که بودجه بازپرداخت وام دیگری را دارند. اما بانک ها موافقت می کنند و وام مصرفی بدون وثیقه صادر می کنند. با این وجوه، بدهی پرداخت می شود، تحمیل رفع می شود و می توان خرید و فروش آپارتمان را تکمیل کرد.
2. یک خریدار بالقوه برای یک آپارتمان رهنی پیدا کنید.در این صورت وجوه را در مقابل رسید برای تسویه حساب با بانک به شما می دهد. اما این گزینه برای خریدار ریسک دارد و معمولا چنین معامله ای بین افراد بسیار نزدیک صورت می گیرد. اما گاهی ممکن است فروشنده پس از دریافت وجه برای پرداخت بدهی از انجام معامله امتناع کند، زیرا تعهد او به فروش آپارتمان در جایی ثبت نمی شود.

راه های فروش آپارتمان بدون مجوز

این معامله شامل مشارکت موسسه اعتباری در خرید و فروش آپارتمان نمی شود. اما در اینجا مهم است که یک خریدار علاقه مند پیدا کنید و او را به شرایط خاصی از معامله متقاعد کنید.

برای انجام این کار شما نیاز دارید:

1. با شعبه بانک تماس بگیرید،جایی که وام مسکن صادر شده است، از میزان بدهی وام مطلع شوید. شما می توانید اسناد و مدارک مربوط به مبلغ بدهی را بخواهید.
2. انعقاد قرارداد اولیه بین طرفین،آن را توسط دفتر اسناد رسمی تأیید کند.
3. موافقت کنید که وجوه مورد نیاز برای بازپرداخت وام را از خریدار آینده دریافت کنید.برای این منظور می توانید از صندوق امانات استفاده کنید، هم برای فروشنده و هم برای خریدار امن تر خواهد بود.
4. سپس شما باید بدهی خود را پرداخت کنید، خریدار آپارتمان رهنی می تواند این کار را انجام دهد.اسناد پرداخت برای او صادر می شود، آنها به عنوان مدرکی دال بر مشارکت در بازپرداخت وجوه وام خواهند بود.
5. پس از انجام این مراحل، بانک رفع تحمیل بر آپارتمان را رسمیت می دهد.برای پرداخت کننده گواهی تأیید بازپرداخت کلیه بدهی های وام وام مسکن و رفع موانع در این رابطه صادر می کند.
6. این اسناد باید برای ثبت معامله و رفع محدودیت تراکنش ها استفاده شود.از این گذشته ، فقط ثبت نام باعث می شود قرارداد از نظر قانونی معتبر باشد.
7. پس از دریافت قرارداد ثبت شده مبنی بر پرداخت بدهی، به همراه کلیه مدارک جهت تنظیم قرارداد خرید و فروش به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایید که این قرارداد نیز ثبت شده و مبنای اخذ سند مالکیت می باشد.

می توانید با یک ذینفع قرارداد فروش بدهی رهنی را ترتیب دهید، در غیر این صورت چنین معامله ای انتقال بدهی به شخص دیگر نامیده می شود.

در این صورت خریدار قرارداد وام را به نام خود تمدید می کند و پولی را که برای بازپرداخت وام مصرف شده به مالک قبلی می پردازد و مالک جدید وام رهنی می شود. یعنی در این مورد، خود آپارتمانی که بانک در تعهد آن است فروخته نمی شود، بلکه باقی مانده بدهی وام است.

چنین معامله ای کاملاً ممکن استاما به شرطی که وام گیرنده جدید شرایط بانک را برآورده کند، باید همان اسنادی را که هنگام درخواست وام برای خود تهیه می کند، با آوردن گواهی درآمد تأیید کند. علاوه بر این، او ممکن است همان شرایط وام را که بانک ها وام گیرنده اول دریافت می کنند، دریافت نکند.

وام مسکن برای گرفتن وام رهنی جدید.بله، و هنگام خرید یک آپارتمان رهنی از Sberbank چنین فرصتی وجود دارد. شما همچنین می توانید یک رابطه اعتباری با موسسه مالی دیگری ترتیب دهید و در این صورت بدهی مجدداً تامین مالی می شود. اما این طرح به دلیل پیچیدگی و طولانی مدت آن محبوب نیست.

اگر مشتری بانک بخواهد شرایط زندگی خود را بهبود بخشد، می تواند آپارتمان رهن شده را بفروشد و برای پرداخت مسکن جدید وام بگیرد. در بیشتر موارد، بانک چنین وامی را تایید می کند.

مدارک مورد نیاز

از آنجایی که آپارتمان تحت رهن است، مدارک زیر هنگام خرید مورد نیاز است:

• عصاره ای از ثبت اشخاص حقوقی مبنی بر رفع التزام، مبنای ورود گواهی بانک می باشد.
• قرارداد وام بانکی
• گواهی ثبت قرارداد وام.
• گذرنامه طرفین
• عصاره از ثبت دولتی واحد املاک و مستغلات؛
• اسناد فنی برای آپارتمان؛
• گواهی از HOA یا دفتر مسکن مبنی بر عدم وجود بدهی آب و برق؛
• مجوز از مقامات سرپرستی، در صورتی که مالک کودک صغیر باشد، مسکن برای سرمایه خریداری شده است.
• عصاره ای از ثبت خانه که فهرست کاملی از افراد ثبت شده در ملک را نشان می دهد.
• هزینه تخمینی آپارتمان. تحلیل کارشناسی در مورد ارزیابی مسکن باید توسط شرکتی انجام شود که مجوز صدور اسناد این فرمت را دارد.

نظر متخصص

رومن افرموف

5 سال سابقه. تخصص: همه رشته های فقهی.

فروش آپارتمان خریداری شده با رهن نظامی

فروش وثیقه توسط یک شرکت کننده در سیستم پس انداز رهنی با استفاده از وجوه وام مسکن نظامی بر اساس اصل زیر انجام می شود:

1. خدمتکار موظف است کارمندان مجاز Rosvoenipoteka را از قصد خود برای حذف بار از املاک وثیقه مطلع کند.
2. پس از این، باید مجددا برای شرکت در برنامه وام مسکن اقدام کنید. این الزام مربوط به جلوگیری از از دست دادن حق خرید مسکن برای پرسنل نظامی حرفه ای با حمایت دولتی است.
3. Sberbank وام را محاسبه می کند و مانده بدهی را تعیین می کند. پس از این، کاربر اطلاعاتی در مورد میزان پول مورد نیاز برای بازپرداخت وام دریافت می کند.
4. پس از پرداخت تعهدات بدهی، سرباز گواهی حذف بار و گواهی مالکیت دریافت می کند.

در این شرایط، وجوه اختصاص یافته توسط دولت به حساب شرکت کننده در برنامه وام مسکن نظامی به بودجه بازگردانده می شود. می توان از آنها برای خرید املاک و مستغلات استفاده مجدد کرد.

همچنین برای پرسنل نظامی واگذاری حقوق محل زندگی (اختصاص) مجاز است. این گزینه سریع ترین و موثرترین خواهد بود، زیرا نیازی به حذف بار از آپارتمان ندارد. تعهدات بدهی تحت وام به شخص ثالثی منتقل می شود که می تواند یکی دیگر از شرکت کنندگان در برنامه وام مسکن نظامی یا غیرنظامیان باشد.

فروش آپارتمان برای سرمایه زایمان

اگر آپارتمانی با مشارکت Sberbank با استفاده از وجوه سرمایه زایمان خریداری شده باشد، فروش آن در آینده دشوارتر خواهد بود. قانونگذار مقرر می دارد که سرمایه مادری در درجه اول برای رفع نیازهای کودکان در نظر گرفته شده است ، بنابراین والدین یارانه را کاملاً مطابق با الزامات موجود هزینه می کنند.

برای فروش آپارتمان خریداری شده با سرمایه، باید رضایت قبلی را از Sberbank و مقامات سرپرستی دریافت کنید. اگر حداقل یک سازه معامله را تایید نکند، فروش ملک غیرممکن خواهد بود. در این شرایط، فروش به دو صورت قابل پردازش است:

1. خریدار مسئول پرداخت باقی مانده وام مسکن است.
2. بر اساس شرایط قرارداد خرید و فروش، خریدار باقی مانده وام را بازپرداخت می کند.

پس از فروش آپارتمان، صاحب سرمایه مادری حق خرید مسکن جدید با استفاده از وجوه حمایتی دولت را دارد. با این حال، باید به خاطر داشت که آپارتمان باید الزامات دولت را برآورده کند، معامله حقوق و منافع خردسالان را نقض نمی کند و شرایط زندگی موجود را بدتر نمی کند.

شرط کلیدی برای انجام معامله، رضایت مقامات قیمومیت و قیمومیت است. در صورت عدم اجازه، ممکن است عواقب نامطلوبی برای طرفین معامله رخ دهد. بنابراین کودک با رسیدن به سن بلوغ حق دارد معامله را به چالش بکشد و آن را باطل تشخیص دهد. برای متخلفان مستقیم هنجارهای قانونی معتبر، مجازات های اساسی و مسئولیت اداری در نظر گرفته شده است.

خطرات خرید آپارتمان رهن چیست؟

بیایید در مورد خطراتی که یک خریدار آپارتمان رهنی ممکن است با آن روبرو شود صحبت کنیم:

1. خریدار در صورت موافقت با پیشنهاد فروشنده آپارتمان رهنی مبنی بر پرداخت مبلغی که برای بازپرداخت بدهی کافی نیست، ریسک بیشتری را متحمل می شود. بیایید فرض کنیم او این کار را کرد. در نهایت چه اتفاقی می افتد؟ بدهی وجود ندارد ، بانک سندی را صادر می کند که عدم تعهد به بانک را تأیید می کند. و فروشنده می تواند هرگونه معامله ملکی را انجام دهد، زیرا سپرده برداشته شده است. پول دریافت شده، وام بازپرداخت شده است، اما به دلایلی فروشنده از تکمیل معامله خرید و فروش خودداری می کند. خوب، پس از این خریدار چگونه می تواند پول خود را پس بگیرد؟
2. پس از بازپرداخت تعهدات بدهی به بانک برای بدهکار، خریدار باید رفع تکلیف صادر شده توسط بانک را ثبت کند و این امر مستلزم وجوه اضافی است.
3. وضعیت زیر ممکن است ایجاد شود: به عنوان مثال، خریدار یک صندوق امانات را اجاره می کند و تحت شرایط خاصی پول را به آن واریز می کند.یعنی مابه التفاوتی که فروشنده آپارتمان رهن شده باید دریافت کند. این شرط معمولاً شرط ثبت مالکیت شخص دیگری است. اما گاهی اوقات از ثبت معامله امتناع می شود و دسترسی به پول از فروشنده منع می شود. اما یک فایده نیز برای خریدار وجود دارد: او می تواند به راحتی پول خود را بدون هیچ مشکلی برگرداند. اما اگر بانکی در چنین معامله ای شرکت کند، خطرات به حداقل می رسد: خود اسناد ثبت نام مجدد را برای مالک جدید ارسال می کند.

فروشنده چه ریسکی دارد؟

اخیراً ورشکستگی ساختارهای بانکی به یک امر عادی تبدیل شده است و اگر فروش باید از طریق آن انجام شود، در صورت ورشکستگی بانک، وام گیرنده کاملاً طبیعی پول خود را دریافت نخواهد کرد.

مفهوم "رهن" برای مدت طولانی وجود داشته است و همه معنای آن را می دانند. هزینه مسکن دائما در حال افزایش است، بنابراین وام مسکن یکی از معقول ترین راه ها برای حل مشکل مسکن است. با این حال، موقعیت هایی پیش می آید که یک آپارتمان رهنی باید فروخته شود. چگونه یک آپارتمان را با وام مسکن Sberbank بفروشیم؟ چه خطراتی برای خریداران و فروشندگان چنین مسکن هایی وجود دارد؟

دلایل فروش مسکن رهنی

املاک وام مسکن به دلایل زیر قابل فروش است:

1. صاحبان یک آپارتمان رهن شده به دلایل مختلف، به عنوان مثال، به دلیل از دست دادن شغل خود، دیگر نمی توانند هزینه آن را پرداخت کنند.
2. فرصتی برای خرید املاک و مستغلات با شرایط بهتر وجود داشت. بنابراین، یک آپارتمان رهن شده غیر ضروری می شود.
3. شرایط خانوادگی، مثلاً طلاق، ازدواج، دریافت اموال غیر منقول از طریق ارث یا هدیه و غیره.

واکنش بانک ها به چنین معاملاتی چگونه است؟

هنگامی که وام گیرنده وام مسکن قادر به پرداخت نیست، در بیشتر موارد تنها راه حل معقول این است که آپارتمان رهن شده را بفروشید و آپارتمان کوچکتر بخرید. برای انجام این نوع تراکنش، ابتدا باید از بانک محل صدور وام مسکن مجوز بگیرید. به عنوان یک قاعده، بانک علاقه مند به بازپرداخت به موقع وام مسکن و اجتناب از تاخیر است. بنابراین، بانک معمولاً در فروش املاک رهنی کمک می کند تا از بدهی احتمالی جلوگیری کند.

ویژگی های فروش املاک وام مسکن

مشاوران املاک از مدت ها قبل می دانستند که معاملات املاک و مستغلات با رهن بیش از 50 درصد از کل معاملات را تشکیل می دهد. برای انجام معامله، باید از یک موسسه اعتباری، در مورد ما، Sberbank روسیه، اجازه بگیرید. در این صورت، بانک باید هزینه هایی را که در نتیجه صدور وجوه قرض الحسنه به وام گیرنده متحمل شده و سودهای جزئی از دست رفته را به طور کامل بازپرداخت کند.

روش های فروش

چگونه یک آپارتمان را با وام مسکن Sberbank بفروشیم؟ 3 راه برای تکمیل تراکنش وجود دارد:

1. بازپرداخت وام مسکن. این روش فقط در شرایطی مناسب است که شرایط وام وام مسکن امکان بازپرداخت زودهنگام را فراهم می کند. وام مسکن از وجوه خریدار آپارتمان بازپرداخت می شود، برای این منظور فروشنده باید با او قرارداد اولیه منعقد کند و آن را به تایید دفتر اسناد رسمی برساند. پس از این، خریدار، فروشنده و بانک برای پرداخت وام مسکن و رفع تحمیل توافق می کنند. شما می توانید یک آپارتمان را فقط پس از ثبت نام حذف بار در Rosreestr بفروشید.
2. فروش رهن. طبق یک قرارداد وام جدید با Sberbank، ملک مورد رهن را می توان به شخص ثالث منتقل کرد. برای انجام این کار، مانند مورد قبلی، خریدار و فروشنده ابتدا با یکدیگر یک توافق اولیه منعقد و ثبت می کنند و سپس با بانک - یک توافق سه جانبه در مورد تغییر وام گیرنده. پس از این، قرارداد خرید و فروش با Rosreestr تنظیم و ثبت می شود.
3. صدور مجدد وام. این روش در مواردی مناسب است که امکان تبدیل وام مسکن به وام مصرفی معمولی وجود دارد. برای شروع، فروشنده وام را مجدداً صادر می کند و سپس رضایت Sberbank را برای فروش خانه دریافت می کند. پس از این، می توانید شروع به تنظیم قرارداد خرید و فروش کنید.

چه مدارکی مورد نیاز خواهد بود؟

فروش یک آپارتمان با رهن شامل جمع آوری موارد زیر است:

• اوراق عنوان،
• کپی پاسپورت مالکان،
• پاسپورت BTI،
• عصاره از ثبت خانه،
• کپی از حساب شخصی املاک و مستغلات

علاوه بر این، در صورتی که یکی از مالکان صغیر باشد، ممکن است اجازه مقامات سرپرستی لازم باشد. همچنین به یک عصاره از ثبت نام یکپارچه ایالت نیاز دارید که وضعیت فعلی بارها و همه مالکان را نشان دهد.

بانک حق دارد علاوه بر این درخواست کند:

• کپی گواهینامه رانندگی،
• شناسنامه نظامی،
• گواهی از یک کلینیک سل (در صورت وجود صاحبان مسن).

رویه فروش

روش فروش آپارتمانی که توسط Sberbank رهن شده است شامل مراحل زیر است:

1. خریدار آپارتمان بابت آن پیش پرداخت به فروشنده می دهد.
2. فروشنده بسته ای از اسناد توافق شده را در اختیار بانک قرار می دهد.
3. فروشنده از متخصصان دفتر ارزیابی دعوت می کند تا یک گزارش کامل در مورد آپارتمان تهیه کنند.
4. تهیه توافقات اولیه و اصلی، هماهنگی روند فروش آپارتمان رهنی با Sberbank.
5. امضای قراردادها
6. ثبت وام مسکن برای یک آپارتمان در یک بانک، رفع موانع، ثبت دولتی قرارداد و حقوق مالکیت.
7. دریافت گواهی ثبت حقوق، انجام تسویه حساب متقابل بین خریدار و فروشنده.

فروش یک آپارتمان با وام مسکن Sberbank یک روش نسبتا طولانی است، به خصوص زمانی که صحبت از بازپرداخت زودهنگام وام مسکن می شود. Sberbank طرح های مشکوکی را در نظر نمی گیرد، بنابراین عمدتاً پیشنهاد می کند طبق الگوریتم هایی که ایجاد کرده است عمل کند. بنابراین، روش فروش در هر مورد خاص فردی خواهد بود. توجه به این نکته ضروری است که Sberbank به هیچ وجه تمایلی به صدور مجدد وام مسکن ندارد.

چگونه یک آپارتمان با وام مسکن Sberbank با سرمایه زایمان بفروشیم؟

اگر وام مسکن در مقابل سرمایه مادری گرفته شده باشد، معامله تا حدودی پیچیده تر به نظر می رسد. کودکی که از بودجه دولتی برای او تخصیص داده شده است باید 3 سال سن داشته باشد. فقط در این صورت می توانید خانه خود را بفروشید تا با درآمد حاصل از آن خانه جدیدی بخرید. این می تواند موارد دیگر باشد، از جمله رهن، املاک و مستغلات در ساختمان های جدید، یا در بازار ثانویه.

فروشنده برای فروش خانه باید از Sberbank اجازه کتبی دریافت کند. این سند شرایط معامله (به عنوان مثال، پرداخت کمیسیون) را مشخص می کند. پس از این، می توانید شروع به پرداخت بدهی فعلی کنید و اسنادی را به Rosreestr ارائه دهید تا سابقه وجود یک بار را پاک کنید و در عین حال مالکیت را مجدداً ثبت کنید. علاوه بر این، در صورت وجود تعهد، آپارتمان را می توان فروخت و پس از ثبت نام دولتی توافق، وام بازپرداخت می شود. سپس می توانید شروع به برداشتن وثیقه کنید.
در صورتی که مالکیت آپارتمان کمتر از 3 سال باشد

روال فروش آپارتمانی که کمتر از 3 سال از مالکیت آن می گذرد با الگوریتم فوق تفاوتی ندارد. تنها تفاوت این است که فروشنده باید مالیات بر درآمد بپردازد. اما اگر مسکن جدید با ارزش بیشتری خریداری کنید، می توانید کسر مالیات دریافت کنید و 13٪ برگردانید. اگر آپارتمان نوساز با ارزش کمتر خریداری شود، کسر نمی شود.

فروش آپارتمان در زمان طلاق

اخیراً تعداد فزاینده ای از زوج های متاهل تصمیم به طلاق گرفته اند. در این مورد، همسران سابق باید اموال به دست آمده در طول ازدواج، و همچنین تعهدات بدهی مشترک را تقسیم کنند. چگونه یک آپارتمان را با وام مسکن Sberbank در هنگام طلاق بفروشیم؟ دو طرح وجود دارد.

1. وام مسکن بعد از ازدواج صادر شده است. همسران سابق باید در بانک قرارداد الحاقی به قرارداد وام مسکن امضا کنند. در این شرایط، بانک‌ها معمولا تصمیم می‌گیرند دو وام جدید صادر کنند یا وام قبلی را به یک وام گیرنده بازنویسی کنند. از آنجایی که شرایط وام به صورت جداگانه تعیین می شود، ابتدا باید با بانک مشورت کنید.
2. رهن قبل از ازدواج قانونی زوجین اخذ شده است. در این شرایط یکی از همسران سابق به عنوان وام گیرنده عمل می کند. در عین حال، مسکن از نظر قانونی دارای مالکیت مشترک تلقی نمی شود. فقط پرداخت هایی که پس از ازدواج انجام می شود ممکن است در اینجا مشمول تقسیم شوند. این امر تنها با تصمیم دادگاه محقق می شود. و در این مورد، شما باید با یک کارمند Sberbank مشورت کنید.

چگونه می توان یک آپارتمان را با وام مسکن Sberbank از طریق یک مسکن بفروشد؟

اغلب، صاحبان آپارتمان های رهنی که می خواهند چنین مسکنی را بفروشند، آژانس های املاک و مستغلات را جذب می کنند. چگونه می توان یک آپارتمان با وام مسکن Sberbank در این مورد فروخت؟ ابتدا باید گزینه های ممکن برای فروش املاک و مستغلات به بانک را بیابید. پس از این، باید با یک مشاور املاک تماس بگیرید که مستقیماً خریداران را جستجو می کند و اسناد لازم برای معامله را جمع آوری می کند. این آژانس برای خدمات خود کمیسیون قابل توجهی دریافت می کند، اما روند فروش به طور قابل توجهی سرعت می یابد. روش فروش آپارتمان رهنی با مشارکت مشاور املاک برای آن دسته از مالکانی مناسب است که می خواهند در اسرع وقت از شر چنین مسکن خلاص شوند.

خطرات برای خریدار

معاملات با املاک و مستغلات خریداری شده با وجوه قرض گرفته شده، در درجه اول برای خریدار خطرناک است. در صورت عدم صداقت فروشنده، خریدار قادر به خرید یک آپارتمان تحت فشار نخواهد بود، از وام خودداری می کند و آپارتمان مورد نظر را دریافت نمی کند. متأسفانه، موقعیت هایی ایجاد می شود که فروشندگان اسناد را جعل می کنند. علاوه بر این، خریدار ممکن است با فقدان مدارک لازم یا مغایرت آنها با درخواست های بانک از فروشنده برای ثبت مجدد ملک مواجه شود. اگر مالک صغیر باشد، مقامات سرپرستی ممکن است فروش مسکن را ممنوع کنند.

خطرات برای فروشنده

یادآوری می کنیم که مراحل فروش آپارتمان رهنی در تمامی مراحل کاملاً توسط موسسه بانکی کنترل می شود. بانک بیشترین علاقه را به موفقیت و شفافیت معامله دارد. نقش مهمی در اینجا توسط عاملی مانند پرداخت بدهی خریدار ایفا می شود ، زیرا اگر این پارامتر الزامات بانک را برآورده نکند ، صدور مجدد وام مسکن غیرممکن خواهد بود.

فروشنده باید هنگام تسویه حساب های متقابل با خریدار مراقب باشد و درگیر طرح های مختلف انتقال پول "خاکستری" نشود که اغلب توسط کلاهبرداران اجرا می شود. خطر اختلال در فروش وجود دارد. با این حال، اگر یک خریدار بی وجدان شناسایی شود، این به فروشنده کمک می کند تا از مشکلات جدی در آینده جلوگیری کند. به یاد داشته باشید که کلاهبرداران همچنین می توانند کارمند بانک را گمراه کنند. با این حال، خدمات بیمه نیز در معامله از طرف بانک شرکت می کند که مسئولیت آن نیز تأیید قانونی بودن و قانونی بودن معامله است. بنابراین طرح سایه آشکار خواهد شد.

در این راستا، در صورت امتناع خریدار از وام مسکن، بزرگترین ریسک برای فروشنده اتلاف وقت است.

فروش املاک رهنی این روزها امری غیرعادی نیست. مواقعی که وام گیرنده دیگر نمی تواند بدهی خود را بازپرداخت کند، اغلب اتفاق می افتد. تنها راه حل معقول فروش خانه رهن شده است. چگونه یک آپارتمان خریداری شده با وام مسکن Sberbank را بفروشیم؟ ابتدا باید از موسسه اعتباری برای فروش چنین آپارتمانی رضایت بگیرید و خریدار پیدا کنید. پس از این، می توانید شروع به تکمیل تراکنش کنید. دو گزینه اصلی وجود دارد - خریدار وام مسکن را پرداخت می کند یا وام مسکن برای او دوباره صادر می شود. راه دیگر تبدیل وام مسکن به وام مصرفی است. با این حال، معاملات املاک و مستغلات وام مسکن هم برای خریداران و هم برای فروشندگان مخاطره آمیز است.

اخیراً تعداد فزاینده ای از ساکنان روسیه با نیاز به خرید املاک و مستغلات با وام مسکن مواجه شده اند. نکته این است که این روش در دسترس ترین است. برای گرفتن وام مسکن، باید تمام خطرات احتمالی را فراهم کنید، که تقریبا غیرممکن است. بنابراین، اغلب مواردی پیش می آید که مسکن خریداری شده به صورت اعتباری باید فروخته شود. آیا امکان فروش آپارتمان با وام مسکن Sberbank وجود دارد؟

چرا آپارتمان های رهنی فروخته می شود؟

دلیل اصلی فروش املاک با وام مسکن، ناکافی بودن وجوه برای بازپرداخت بدهی به بانک است. برای این شاید چندین دلیل وجود داشته باشد. در اینجا رایج ترین آنها هستند:

• اخراج وام گیرنده در محل کار فعلی؛
• اختلاف بین عزیزانی که مشترکاً وام مسکن را پرداخت می کنند.
• طلاق؛
• مرگ یکی از بستگان که به پرداخت وام کمک کرده است.
• از دست دادن توانایی کار زمانی که وام گیرنده بیمه نگرفت.

رویکرد بانک ها به فروش املاک وام مسکن چگونه است؟

هنگامی که وام گیرنده دیگر قادر به بازپرداخت به موقع وام نیست، اغلب تنها راه حل این است که چنین مسکنی را بفروشد و مسکن جدید و ارزان‌تری بخرد. فروش آپارتمان تحت وام مسکن Sberbank امکان پذیر است، اما برای این کار باید مجوز مناسب را دریافت کنید.

بانک علاقه مند است که پرداخت ها به موقع و بدون تاخیر دریافت شود. بنابراین، برای جلوگیری از چنین شرایطی، اغلب به وام گیرندگان برای فروش املاک کمک می شود.

برای فروش آپارتمان از طریق وام مسکن Sberbank، باید قرارداد خرید و فروش املاک و مستغلات را تنظیم کنید. اگر آپارتمان فروخته شود، بانک سود خواهد کرد، زیرا پول صادر شده قبلی را برمی گرداند و وام گیرنده جدیدی پیدا می کند.

رفع تحمیل

طبق قوانین فدرال (ماده 29 و 33) که در سال 2013 اصلاح شد، حقوق وام گیرنده عبارتند از:

• بهره برداری از املاکی که در وثیقه بانک است.
• نگهداری ملک در شرایط مناسب برای سکونت.

تحمیل شرایطی است که انواع ممنوعیت هایی را برای دارنده حق چاپ در ارتباط با توانایی استفاده از مسکن تحمیل می کند. اگر در مورد وام مسکن صحبت کنیم، وام گیرنده حق انتقال ملک خریداری شده را به اشخاص ثالث ندارد. این رویه توسط قانون فدرال 102 (ماده شماره 6) تنظیم می شود. به عنوان استثناء فقط مورد ارث در نظر گرفته می شود.

برداشتن تحمیل به این معنی است که دارنده حق چاپ از ممنوعیت نقل و انتقال اموال آزاد می شود و می تواند آن را به دلخواه خود تصرف کند. رفع تحمیل بر آپارتمان رهنی تنها زمانی امکان پذیر است که وام گیرنده از بانک بستانکار اجازه گرفته و کلیه مراحل مربوط به خرید و فروش را انجام داده باشد.

بدون اجازه با وام مسکن Sberbank خریداری شده است

در صورتی که وام گیرنده قبلاً از اجبار پاک شده باشد، اجازه بانک لازم نیست. اگر وام گیرنده مخالف مشارکت بانک در فروش املاک باشد، باید بدهی خود را به طور کامل بازپرداخت کند. چگونه می توان یک آپارتمان با وام مسکن Sberbank در این مورد فروخت؟ دو راه وجود دارد.

وام گیرنده می تواند وام دیگری بگیرد، اما این بار وام مصرفی خواهد بود. پس از جمع آوری تمام اسناد و مدارک لازم و دریافت وجه، باید باقی مانده بدهی وام مسکن را پرداخت کنید. پس از این، می توانید با خیال راحت شروع به فروش کنید.

شما همچنین می توانید خریداری را بیابید که از ریسک کردن نمی ترسد و آماده است تا حرف فروشنده را قبول کند. در این صورت رسیدی تنظیم می شود که طبق آن فروشنده برای پرداخت وام مسکن از خریدار پول می گیرد. بنابراین، بار برداشته می شود. با این حال، یافتن چنین خریدارانی بسیار دشوار است.

در صورت دریافت مجوز، نحوه فروش آپارتمان با تعهد (وام مسکن Sberbank)

ابتدا باید با کارمند بانک مشورت کنید. اگر وام گیرنده بتواند به طور منطقی به دلایل فروش ملک نزدیک شود، بانک در نیمه راه جلسه می گذارد و منطقی ترین راه را برای حل مشکل ارائه می دهد.

در ادامه مراحل تهیه مجوز کتبی از بانک آمده است. هنگامی که خریدار پیدا شد، وام گیرنده باید جزئیات خرید و فروش را به بانک اطلاع دهد، زیرا ممکن است تغییراتی در قرارداد وام مسکن اعمال شود.

وام مسکن نظامی

چگونه می توان یک آپارتمان را با وام مسکن Sberbank فروخت اگر برای اهداف نظامی باشد؟ تفاوت بین وام مسکن نظامی این است که قراردادهای وام و وام هدفمند به طور همزمان امضا می شوند. مسکن باید با بخش Rosvoenipoteka بررسی و توافق شود. فروش یک آپارتمان با وام مسکن از Sberbank در چنین شرایطی امکان پذیر است - موضوع بحث برانگیز است. از آنجایی که هماهنگی کلیه جزئیات هم با بانک و هم با Rosvoenipoteka ضروری است، نکات مهم عبارتند از:

• نوع فعالیت خریداران؛
• مرحله بازپرداخت وام؛
• آیا خریدار می تواند پرداخت های ماهانه را برآورده کند.

فروش بدون مشارکت بانکی

در صورت تمایل، وام گیرنده می تواند معامله ای را برای فروش آپارتمان به طور مستقل و بدون دخالت بانک در این فرآیند انجام دهد. هنگامی که خریدار پیدا شد، باید:

• میزان بدهی را بیابید و اظهارنامه مربوطه را دریافت کنید.
• برای خرید املاک و مستغلات قرارداد اولیه منعقد کنید و آن را محضری کنید.
• بدهی را از وجوه تخصیص یافته توسط خریدار بازپرداخت کنید ، مقدار باقی مانده در آن ذخیره می شود.
• دریافت اسناد و مدارک از بانک در مورد حذف بار.
• مدارک را به اداره ثبت ارسال کنید، بار پس از 28 روز برداشته می شود.
• پس از دریافت حق واگذاری املاک، قرارداد خرید و فروش تنظیم کنید.

این کار از طریق آژانس های املاک نیز قابل انجام است. در این صورت، فروشنده با بانک وارد گفتگو نمی شود، اسناد را جمع آوری می کند و به دنبال خریداران آپارتمان نمی گردد. این مسائل توسط کارکنان آژانس حل خواهد شد. برای چنین خدماتی هزینه ای معادل 5-10٪ از کل هزینه مسکن دریافت می شود.

فروش با مشارکت بانک

خریدار و فروشنده دو صندوق امانات را در بانک اجاره می کنند. خریدار مبلغ را به دو قسمت تقسیم می کند: یکی برای پرداخت بدهی ضروری است، دومی پس از معامله به فروشنده می رسد. دسترسی فروشنده به سلول ها با ارائه قرارداد خرید و فروش ثبت شده و گواهی مالکیت ملک امکان پذیر خواهد بود. اگر معامله به هر دلیلی انجام نشود، خریدار می تواند پول را برداشت کند. در حالی که پول در اداره ثبت است، تحمیل برداشته می شود، معامله از طریق دفتر اسناد رسمی که توسط بانک بستانکار انتخاب می شود، رسمیت می یابد.

اغلب، این املاک و مستغلات نیست که فروخته می شود، بلکه خود وام مسکن است که تحت آن خریداری شده است. در صورت ظهور وام گیرنده جدید، چگونه می توان یک آپارتمان با وام مسکن Sberbank بفروشد؟ این روش با بانک توافق شده است و ممکن است تعرفه وام جدیدی برای وام گیرنده جدید اعمال شود. فروشنده مابه التفاوت هزینه آپارتمان و باقی مانده را دریافت می کند.

اگر خریدار آپارتمانی را به عنوان وثیقه برای وام رهنی می گیرد، بهتر است این کار را با یک بانک انجام دهید. روش تامین مالی مجدد بدهی با یک بانک جدید همیشه دشوارتر است.

پرداخت مالیات بر فروش املاک و مستغلات

قوانین پرداخت مالیات بر فروش مسکن رهنی مشابه قوانینی است که هنگام فروش آپارتمانی که قبلاً مالک آن است اعمال می شود. اگر آپارتمان بیش از 3 سال مالکیت نداشته باشد، فروشنده وام گیرنده مالیات بر فروش را پرداخت می کند. اگر بیش از 3 سال از وصول حق مالکیت گذشته باشد، فروشنده از پرداخت مالیات معاف است.

مهم

چگونه یک آپارتمان را با وام مسکن Sberbank بفروشیم و وجوه سرمایه گذاری شده خود را از دست ندهیم؟ این یک کار نسبتا دشوار است، زیرا مسکن رهنی معمولاً با قیمت های پایین فروخته می شود. فروش آپارتمان رهنی زمان نسبتاً طولانی دارد و مستلزم جمع آوری اسناد و مدارک زیادی است و پرداخت به صورت نقدی انجام می شود. بسیاری از خریداران بالقوه حاضر به پذیرش چنین خطراتی نیستند. معاملات برای فروش املاک وام مسکن شامل هزینه های بسیار زیادی است.

Sberbank، مانند هر سازمان اعتباری دیگر، قطعا معامله را در هر مرحله نظارت خواهد کرد. بدون گواهی بدهی فعلی از بانک، حتی ثبت قرارداد خرید و فروش از طریق Rosreestr غیرممکن است. در صورتی که مسکن در حال ساخت با ثبت مجدد قرارداد مشارکت مشترک (تخصیص حقوق) به فروش برسد، در این صورت بانک به میزان 1% از مبلغ تخصیص یافته توسط خود برای خرید مسکن، کارمزد دریافت می کند. تمام مراحل معامله باید در قرارداد رهنی مستند باشد.

چگونه یک آپارتمان را با وام مسکن Sberbank بفروشیم؟ این یک روش نسبتاً پیچیده و کار فشرده است که نیاز به سرمایه گذاری نسبتاً زیادی از پول و زمان دارد. با این حال، اگر تصمیم نهایی برای فروش خانه رهن گرفته شده باشد، این امر کاملاً ممکن است. چنین معاملاتی بسیار پرخطر هستند، بنابراین هزینه آپارتمان های رهنی در بازار به میزان قابل توجهی کمتر است و خریداران تمایل کمتری به خرید چنین مسکنی دارند.

اگر قصد خرید آپارتمان با وام مسکن را دارید، باید بدانید که باید از رویه خاصی پیروی کنید.

خوانندگان عزیز! این مقاله در مورد روش های معمولی برای حل مسائل حقوقی صحبت می کند، اما هر مورد فردی است. اگر می خواهید بدانید چگونه دقیقا مشکلت رو حل کن- تماس با مشاور:

درخواست ها و تماس ها 24/7 و 7 روز هفته پذیرفته می شود.

سریع است و رایگان!

چنین معامله ای ویژگی های خاصی دارد. اما در سال 2020 باید به چه نکاتی توجه کنید، کجا بروید و چگونه عمل کنید؟

اغلب آپارتمان ها با وام مسکن خریداری می شوند. اما معامله نیاز به مراقبت دارد. قرارداد باید با در نظر گرفتن این شرایط و بر اساس اطلاعات اضافی تنظیم شود.

تنها در صورتی که به خریدار اطلاع داده شود که ملک با رهن خریداری شده است و وی از تمام ویژگی های چنین معامله ای مطلع باشد مشکلی پیش نخواهد آمد.

نکات کلی

دلیل اینکه صاحب ملکی که در رهن قرار گرفته است تصمیم به فروش ملک می گیرد، عدم توانایی در بازپرداخت بدهی است.

و برخی از خریداران آماده خرید چنین مسکن هستند، زیرا چنین مزایایی وجود دارد:

چه چیزی میخواهید بدانید

تحمیل یک مفهوم چندوجهی است و ماهیت آن این است که مالک یک محل مسکونی مقید به شرایط و محدودیت است. مالک حق تصرف در چنین اموالی را ندارد.

داده‌های مربوط به تمام محدودیت‌ها منعکس شده است، و یادداشت ویژه‌ای در خود گواهی مالکیت وجود خواهد داشت.

به این ترتیب دادگاه قادر خواهد بود فروشنده را ملزم به انعقاد قرارداد یا استرداد مبلغ پرداختی خریدار کند.

شرایط اساسی معامله

خرید آپارتمان به دو صورت امکان پذیر است:

• بدون قرض گرفتن پول؛
• با اخذ وام مسکن برای خرید.

هر روشی خطراتی را برای خریدار به همراه دارد. اگر معامله بدون جذب مبلغ قرض شده انجام شود، ابتدا باید تحمیل شود.

طرح اقدام به شرح زیر است:

تنظیم توافق نامه ای با مالک که توسط دفتر اسناد رسمی تأیید شده است مهم است که براساس آن خریدار تعهد بازپرداخت مانده بدهی به بانک را بر عهده می گیرد.

هنگامی که موسسه بانکی گواهی هایی مبنی بر بازپرداخت کامل مبلغ وام مسکن صادر می کند، طبق طرح استاندارد انجام می شود.

قیمت ملک طبق قرارداد خرید باید بیشتر از مبلغ پرداختی به بانک باشد. مابه التفاوت پس از ثبت قرارداد در مرجع مجاز به فروشنده منتقل می شود.

در صورتی که خریدار روش خرید دوم را ترجیح دهد، برای فروش باید از کارمند بانک مجوز دریافت کند.

اگر بدهکار مبلغی را بازپرداخت کرده باشد که به نصف هزینه نرسد، بعید است که اجازه گرفته شود.

خروج - خریدار از (نه موسسه مالی دیگری) وام دریافت می کند. در صورت تغییر وام گیرنده، آپارتمان به عنوان وثیقه نزد بانک باقی می ماند، اما خریدار حق اقامت در آن را دریافت می کند.

حتما به نکات زیر توجه کنید:

شرط مهم معامله قیمت ملک است. باید در قرارداد مشخص شود و باید از مبلغ تسویه وام بیشتر باشد. پس از ثبت معامله در Rosreestr، مابه التفاوت به صاحب آپارتمان پرداخت می شود.

رفع تحمیل

برای اینکه معامله خرید و فروش امکان پذیر باشد، باید اجبار برداشته شود. شما باید بدهی خود را به بانک یا فروشنده بازپرداخت کنید.

برای تأیید پرداخت مبلغ مورد نیاز، گواهی ها به Rosreestr ارسال می شود، جایی که در ثبت نام ایالت متحد ثبت می شود. بازپرداخت بدهی با هزینه فروشنده یا خریدار امکان پذیر است.

اگر پول از خریدار به فروشنده منتقل شود، یک توافق اولیه تنظیم می شود که تمام شرایط پرداخت و مهلت های انجام تعهدات آن را مشخص می کند.

هنگامی که بدهی بازپرداخت می شود، فروشنده باید یک نمونه اظهارنامه جدید در بازه زمانی مشخص شده ارائه دهد.

در سند باید "بدون تحمیل" مشخص شود. تنها پس از این می توان نتیجه گیری اصلی را انجام داد.

برداشتن محموله ها همچنین می تواند در دادگاه انجام شود و پس از آن تمام تغییرات ظرف 3 روز در پایگاه داده Rosreestr منعکس می شود.

اگر خریدار بار را حذف کند، اطلاعات زیر مورد نیاز است:

• رهن ملک;
• گذرنامه؛
• توافق اولیه و گواهی هایی که بازپرداخت بدهی ها را تأیید می کند.

کلیه شرکت کنندگان در معامله خرید و فروش باید در اتاق ثبت نام حضور یابند. در برخی شرایط حضور کارمند موسسه مالی ضروری است.

رفع تحمیل کافی نیست. همچنین باید درخواستی برای دریافت گواهی ارسال کنید که نشان می دهد شما هستید.

رویه انعقاد معامله

شما می توانید یک آپارتمان رهن خریداری کنید:

در هر مورد، ارزش تهیه اسناد مختلف را دارد، زیرا یک شرکت کننده در معامله می تواند یک شهروند یا یک شخص حقوقی باشد.

روند خرید ملک از بانک به شرح زیر است:

1. آنها 2 سلول - برای یک سازمان بانکی و یک فروشنده وام گیرنده - اجاره می کنند.
2. برای تایید بازپرداخت بدهی از بانک گواهی دریافت کنید.
3. آنها قرارداد خرید منعقد می کنند.
4. قرارداد در شعبه Rosreestr ثبت شده است.

اگر از وام گیرنده خرید می کنید، باید این روش را دنبال کنید:

1. قرارداد خرید اولیه منعقد کنید تا خطر تغییر شرایط معامله وجود نداشته باشد.
2. مابقی بدهی را به فروشنده بپردازید.
3. فروشنده مبلغ مورد نظر را پرداخت می کند.
4. از بانک گواهی عدم تعهد دریافت کنید.
5. قرارداد خرید و فروش اولیه در مرجع مجاز تنظیم و ثبت می شود.
6. پس از ثبت معامله، مابقی مبلغ آپارتمان پرداخت می شود.

در Sberbank

Sberbank بلافاصله قراردادهایی را تنظیم می کند و امکان فروش بعدی ملک را تعیین می کند. اما برای تکمیل معامله، کسب رضایت بانک الزامی است.

وام گیرنده باید با یک متخصص تماس بگیرد تا شرایطی که باید رعایت شود را روشن کند.

هنگام ارسال درخواست، وام گیرنده دلیل فروش را ذکر می کند، در غیر این صورت ممکن است انتظار دریافت مجوز را نداشته باشید.

ویدئو: خرید و فروش آپارتمان های رهنی

به هر حال، پورتال دارای بخش جداگانه ای است که در آن آپارتمان های رهنی برای فروش نمایش داده می شود. اگر وام گیرنده جدید توانایی پرداخت بدهی خود را ثابت کند، بانک در نیمه راه با او ملاقات خواهد کرد.

بیایید با جزئیات بیشتری در مورد نحوه انجام شرکت کنندگان در معامله در صورتی که یکی از طرفین Sberbank باشد، صحبت کنیم:

1. فروشنده اطلاعاتی را در مورد میزان بدهی از بانک درخواست می کند و به خریدار منتقل می کند.
2. طرفین قرارداد خرید و فروش اولیه را تنظیم می کنند.
3. خریدار ودیعه می پردازد.
4. فروشنده با وجوه دریافتی بدهی را پرداخت می کند یا چنین حقی را به خریدار منتقل می کند.
5. خریدار مابقی هزینه آپارتمان را در صندوق امانات قرار می دهد.
6. حقوق مالکیت برای خریدار ثبت می شود.
7. تعهد بانک برداشته می شود.
8. در صورت ارائه مدارک قدیمی، گواهی ثبت را مجدداً صادر می کنند.
9. فروشنده از سلول پول می گیرد.

VTB 24

روش خرید آپارتمان رهنی در VTB 24 مانند سایر بانک ها است. اگرچه یک نکته خاص وجود دارد.

هنگامی که یک شهروند برای مشاوره با یک موسسه تماس می گیرد، او همچنین حق درخواست انتقال حقوق مالکیت از یک شرکت اعتباری را دارد.

خریداران می توانند تحت برنامه های ترجیحی خرید کنند. به عنوان مثال، بانک پیشنهاد می کند که فقط 20٪ را به عنوان پیش پرداخت پرداخت کند.

معایب برای وام گیرنده - از آنجایی که باید با یک بانک واسطه تماس بگیرید، باید به مبلغ معامله سود پرداخت کنید.

و قیمت آپارتمان ممکن است برای پرداخت بدهی کافی باشد، اما کمتر از میانگین بازار خواهد بود.

اگر با سرمایه زایمان

خریدار در صورت خرید یک خانه با باری که توسط مالک با استفاده از وجوه خریداری شده است، با خطر دیگری روبرو می شود.

مقالات مشابه

وصول بدهی ها چه کاری می توانند انجام دهند و چه کاری نمی توانند انجام دهند؟

هزینه خدمات ضد کلکتور چقدر است؟

بر اساس قانون چه مالیات هایی بر ارث پرداخت می شود؟

تخصیص سرمایه زایمان برای بهبود شرایط مسکن