Danas se ne može svatko pohvaliti da ima svoj dom.

Poštovani čitatelji! U članku se govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki je slučaj individualan. Ako želite znati kako riješi točno tvoj problem- obratite se konzultantu:

PRIJAVE I POZIVI SE PRIMAJU 24/7 i 7 dana u tjednu.

Brz je i BESPLATNO!

Za ovu kategoriju građana, zakonodavstvo Ruske Federacije pruža mogućnost stanovanja u prostorijama koje zapravo pripadaju drugom vlasniku. Za evidentiranje ove vrste transakcije potrebno je sklopiti ugovor.

Zakonodavni okvir

Regulatorni akti koji uređuju odnose prema takvim ugovorima su Građanski zakonik Ruske Federacije (poglavlja 34-35), kao i Stambeni zakonik Ruske Federacije, koji utvrđuje sva prava i obveze obiju strana.

Zakon Ruske Federacije propisuje potrebu registracije ugovora o najmu.

Prije svega, takva je registracija neophodna kako bi se konsolidirala prava i obveze stranaka i spriječila pojava sukoba.

Drugim riječima, zaštiti sudionike od neželjenih posljedica, kao što je prijevremeni raskid ugovora.

Je li potrebno i kako registrirati transakciju?

Stranke, ako su fizičke osobe, sklapaju ugovore o najmu i dobivaju imena:

• poslodavac, odnosno onaj koji neposredno iznajmljuje stambeni prostor;
• posjednik- građanin koji posjeduje zakonska prava na kuću, stan ili drugi objekt koji se iznajmljuje.

Štoviše, prema takvom ugovoru, naručitelj može biti samo pojedinac.

S pravnom osobom sklapa se još jedna vrsta ugovora - ugovor o najmu, s odgovarajućim nazivima stranaka - najmoprimac i najmodavac.

Ali prostor se može koristiti samo u stambene svrhe. Na primjer, tamo se može smjestiti zaposlenik tvrtke koji je dugo stigao iz drugog područja.

U biti, oba ugovora definiraju ugovor o davanju nekretnine na privremeno korištenje.

Ali vrijedi shvatiti da još uvijek postoji razlika između njih.

A ako se između građana sklopi ugovor o najmu umjesto ugovora o najmu, onda ako se bilo kakve konfliktne situacije riješe na sudu, može se proglasiti nevažećim.

Trajanje ugovora

Prema vremenskom okviru, ugovori se mogu klasificirati na sljedeći način:

• Kratkoročno. Najčešće se prostori iznajmljuju na dan ili na više dana.
• Dugoročno. Ovdje je rok valjanosti fiksiran posebno - do 5 godina. Ne postoji mogućnost zatvorske kazne na duži rok.

Ako nema naznake o trajanju ugovora, smatra se da je sklopljen na 5 godina.

Ali možete raskinuti posao samo ako unaprijed upozorite drugu stranu.

U samom ugovoru moguće je odrediti rok u kojem je potrebno obavijestiti strane o raskidu odnosa.

Ako takva klauzula ne postoji u ugovoru, tada je vrijeme obavijesti 3 mjeseca prije datuma raskida ugovora.

Kako evidentirati primitak sredstava?

Činjenica plaćanja za najam i najam stambenih prostora evidentira se službenim dokumentom - potvrdom. Ne postoji oblik pripreme koji je strogo reguliran zakonom.

Ali postoji nekoliko važnih pravila kojih se morate pridržavati:

• Potvrdu mora sastaviti najmodavac. Metoda sastavljanja nije važna - možete je napisati ručno ili elektroničkim putem. Ali vrijedi uzeti u obzir da će u slučaju bilo kakvog neslaganja prva opcija biti povoljnija jer će omogućiti sudu da naredi pregled rukopisa.
• Sama isprava treba biti što preciznija., budući da prisutnost mrlja ili ispravaka može dovesti do gubitka pravne snage.
• Potrebno je navesti podatke o osobama navedenim u potvrdi: prezime, ime, patronim, podaci o putovnici. Također je potrebno navesti datum prihvaćanja sredstava, kao i iznos i razdoblje za koje se isplaćuju.

Nema smisla imati rukom pisanu potvrdu ovjerenu kod javnog bilježnika - dokument već ima pravnu snagu.

Ali kada koristite elektronička sredstva u procesu sastavljanja i ispisa na pisaču, najbolje je pribjeći uslugama javnog bilježnika.

Koliki porez na najam trebam platiti u 2019.?

Porezne stope u Rusiji su fiksne. Ali oni ovise o statusu vlasnika prostora za iznajmljivanje.

Za pojedince

Ako je najmodavac stambenog prostora fizička osoba, tada će morati platiti porez na dohodak na dobit ostvarenu iznajmljivanjem stambenog prostora.

Prihod

U 2019. godini vlasnik, koji je državljanin Ruske Federacije, plaća porez od 13% na dobit, odnosno standardnu ​​stopu poreza na dohodak.

Ako vlasnik stana ili kuće živi u Rusiji manje od 183 dana godišnje ili nije porezni rezident Ruske Federacije, tada plaća porez po stopi od 30% na dobit.

Veličina

Kao što je gore spomenuto, porez na dohodak od iznajmljivanja stanova bit će 13%.

Međutim, ako se registrirate kao samostalni poduzetnik i prijavite se za smanjeni režim plaćanja poreza, tada ćete morati platiti znatno manji porez.

Za osobe s invaliditetom

Ali država daje neke beneficije osobama s invaliditetom prve i druge skupine.

Imaju pravo na porezni odbitak od 500 rubalja.

Mora se oduzeti od iznosa primljenog prihoda od najma i porezi se moraju izračunati iz dobivene vrijednosti.

Vojsci

Aktualna je i tema iznajmljivanja stanova u vlasništvu servisera.

Zakon takvim građanima zabranjuje bavljenje poslom, a upravo to kod mnogih ljudi ove profesije izaziva nedoumice. Ali ako pažljivo proučite sve suptilnosti, možete shvatiti da ugovor o najmu ne podrazumijeva gospodarsku aktivnost.

Postoji samo ostvarivanje prava posjedovanja i raspolaganja imovinom.

To znači da serviser može ostvariti svoje pravo. Stopa poreza na ovu vrstu dohotka ostaje ista - 13%.

Umirovljenik

Uvriježeno je mišljenje da umirovljenici koji iznajmljuju stan ne trebaju plaćati porez na najam. Ovo je fundamentalno pogrešno.

U Ruskoj Federaciji umirovljenici su oslobođeni samo poreza na imovinu. Ali plaćaju porez na dohodak u potpuno istim iznosima kao i drugi.

Ako unajmite jednokratno

Pitanje o potrebi plaćanja poreza imaju i oni koji iznajmljuju prostore na dan ili čak nekoliko sati.

Vrijedno je napomenuti da se obvezna plaćanja državi plaćaju bez obzira na vrijeme tijekom kojeg se stan iznajmljuje.

1 sat ili 1 dan - ako ste od toga ostvarili dobit, tada morate dati doprinos u iznosu od istih 13% prihoda.

Postupak plaćanja

Fizičke osobe koje trebaju platiti porez moraju sačiniti i podnijeti poreznu prijavu zaključno s 30. travnja.

Štoviše, to treba učiniti u godini koja slijedi nakon već isteklog poreznog razdoblja.

Dokument možete dostaviti osobno, kao i putem punomoćnika, elektroničkim putem, pa čak i poštom. Uplatu je potrebno izvršiti najkasnije do 15. srpnja.

Za individualne poduzetnike

Stanodavci obično pokušavaju registrirati svoje aktivnosti kao samostalni poduzetnici kako bi smanjili porezno opterećenje. Uostalom, postaje moguće prijeći na pojednostavljeni porezni režim, što značajno štedi novac.

Međutim, prije nego što se osvrnemo na ovu vrstu oporezivanja, trebali bismo smisliti kako platiti porez na dohodak.

Porez na osobni dohodak

Ako pojedinačni poduzetnik odluči platiti porez na dohodak i ne prijeći na pojednostavljeni porezni sustav, tada će iznos obračunatog poreza biti 13%, kao i za pojedince.

USNO

Mnogi vlasnici imaju samo jedan “dodatni” prostor od kojeg mogu ostvariti prihod. No ima i onih koji ih imaju nekoliko, kao i mnogo onih koji porez na dohodak smatraju previsokom poreznom stopom.

Da bi to učinio, pojedinac se mora registrirati kao samostalni poduzetnik s pojednostavljenim sustavom oporezivanja.

Prednost ovih akcija je smanjenje porezne stope na 6%.

Ali postoje i neki nedostaci koje treba uzeti u obzir pri odabiru ovog načina plaćanja poreza:

• Postupak registracije samostalnog poduzetnika uključuje prikupljanje dokumenata i plaćanje državne carine (za 2019. - 800 rubalja), a također je potrebno neko vrijeme.
• Porez se plaća više puta godišnje, kao što je slučaj s porezom na dohodak. Potrebno je izvršiti tromjesečne akontacije: prva - prije 28.04.2017., druga - prije 28.07.2017., treća - prije 30.10.2017. I također obračunati porez za cijelu godinu i platiti ga prije 28.03.2018.
• Potrebno je uplatiti fiksni doprinos u fond osiguranja, u iznosu od 27 990 rubalja, ako sami iznajmljujete stan, bez zapošljavanja zaposlenika, a prihod od ove vrste djelatnosti ne prelazi 300 000, ponekad, u slučajevima primanja malog prihoda, ova uplata može premašiti iznos plaćenog poreza stopu od 13%, što znači da ovaj oblik plaćanja neće biti ekonomski isplativ.

Patent

Profitabilniji je sustav oporezivanja patenta, stvoren posebno za pojedinačne poduzetnike kako bi se pojednostavilo njihovo oporezivanje.

Ako primijenite ovaj sustav, tada ćete osim kupnje patenta morati platiti samo premije osiguranja. Takav poduzetnik je oslobođen plaćanja poreza na dohodak.

Razdoblje valjanosti patenta varira i može biti 1 mjesec ili 1 godina.

Akcija nije moguća dulje od godinu dana.

Također je moguće ne voditi računovodstvene evidencije, ali je preduvjet ispunjavanje knjige prihoda.

Porezna stopa za PSN je fiksna i iznosi 6%. Ali porez se ne obračunava na stvarni prihod pojedinačnog poduzetnika, već na iznos potencijalnog prihoda za godinu za iznajmljivanje stambenih prostora.

Postupak plaćanja

Isplate se odvijaju prema dva scenarija, ovisno o trajanju patenta.

Evo kako platiti ovaj porez:

• Rok valjanosti je kraći od šest mjeseci. Plaćanje dospijeva prije isteka roka valjanosti.
• Od 6 do 12 mjeseci. Trećina će se morati platiti prije isteka 90 kalendarskih dana od datuma kupnje, a preostala sredstva moraju biti uplaćena prije isteka roka valjanosti.

Za pravna lica

Za pravne osobe postupak podnošenja prijave i plaćanja poreza ne razlikuje se mnogo od postupka plaćanja poreza za pojedinačne poduzetnike. Međutim, razmotrimo to detaljnije.

Porezne stope i vrste

U slučaju iznajmljivanja stanova od strane pravne osobe koja primjenjuje pojednostavljeni porezni sustav, načelo plaćanja poreza razlikuje se od slučaja s pojedinačnim poduzetnikom samo po tome što se deklaracija mora podnijeti prije 31. ožujka.

Ali ako se primjenjuje opći režim, tvrtka će platiti porez na dobit.

Za njegov točan obračun potrebno je sklopiti pisani ugovor u kojem treba naznačiti način primitka uplate.

To mogu biti mjesečna ili tromjesečna plaćanja. Trenutna stopa poreza na dobit je 20% stvarne dobiti.

Ne smijemo zaboraviti ni PDV - 18% u korist države.

Također je važno je li iznajmljivanje stambenih prostora glavna djelatnost tvrtke. Time će se odrediti kako će se utvrđivati ​​dohodak - od prodaje ili neprodaje, što će utjecati na točan obračun dobiti za plaćanje poreza.

Postupak plaćanja

Poreznu prijavu pravna osoba dužna je podnijeti nadležnom poreznom tijelu u roku od četiri tjedna po isteku svakog tromjesečja, a godišnju prijavu do 28. ožujka sljedeće godine.

Plaća li stanar?

Prilikom sklapanja ugovora o plaćanju poslodavac nije dužan plaćati poreze.

Jedina iznimka je slučaj kada je u samom ugovoru istaknuta klauzula prema kojoj porez na stanodavca plaća onaj tko iznajmljuje nekretninu.

No prema ugovoru o besplatnom smještaju, porezna uprava od najmoprimca može zahtijevati da plati 13% iznosa koji je “uštedio” od besplatnog smještaja, a koji bi u slučaju plaćene transakcije morao platiti stanodavac.

Iznos se izračunava iz najamnine za stanovanje sa sličnim uvjetima. Naravno, to se ne odnosi na užu obitelj vlasnika stana.

Kada treba izvršiti plaćanje?

Porezna prijava se podnosi i plaća do 30. travnja godine koja slijedi nakon prethodne izvještajne godine.

Odgovornost

Za radnje koje imaju za posljedicu kršenje zakona, počinitelj snosi odgovornost. Što prijeti onim iznajmljivačima koji ne žele platiti porez ili ne podnesu deklaraciju na vrijeme?

Posljedice odbijanja prijave i plaćanja

Ako se vlasnik odbije prijaviti i ne plati porez na najam, tada snosi novčanu odgovornost:

• Ako porezna prijava nije podnesena ili je podnesena zakašnjelo, iznos kazne je 5% od iznosa neplaćenog poreza za svaki mjesec kašnjenja. Međutim, više od 30% se ne može prikupiti, kao ni manje od 1000 rubalja.
• Ako se obveza plaćanja poreza namjerno ne izvrši - novčana kazna od 20 do 40% neplaćene uplate.
• Za bitne povrede poreznih obveza predviđena je kaznena odgovornost.

Što se događa ako povrat podnesete na vrijeme?

Ako prijava nije podnesena poreznom uredu na vrijeme, tada će se, u skladu s člankom 119. Poreznog zakona, izreći kazne u iznosu od 5% neplaćenog iznosa za svaki djelomični ili puni mjesec kašnjenja.

Kazna može doseći i do 30 posto iznosa.

Ako niste podnijeli deklaraciju i niste platili poreze u velikim količinama (više od 600 000 rubalja, uz uvjet da dio neplaćenih poreznih naknada prelazi 10% iznosa koji se plaća 3 godine zaredom ili više od 1,8 milijuna rubalja 3 godine za redom), bit ćete kažnjeni novčanom kaznom u iznosu od 100.000 do 30.000 rubalja ili u iznosu cjelokupnog prihoda ostvarenog u razdoblju od jedne do dvije godine, ili uhićenjem na najviše šest mjeseci ili kaznom zatvora do do 1 godine.

No, ponekad je vrlo teško uhvatiti za ruku nekoga tko ne plaća porez na iznajmljivanje stanova.

Najčešće se to događa kada stanari nisu baš pouzdani, a susjedi, ogorčeni njihovim ponašanjem, mogu prijaviti svoje sumnje u nezakonite radnje vlasnika okružnom policajcu.

On pak prikuplja i dokumentira podatke o stanarima i vlasniku nekretnine, a ako se tim podacima može potvrditi postojanje nezakonitog najma, onda se slučaj prosljeđuje poreznoj službi, a onda može završiti na sudu.

Ali sudska praksa pokazuje da je vrlo teško dokazati primanje nezakonitog prihoda, imajući samo neizravne dokaze, u obliku izjava susjeda.

Druga je stvar ako Savezna porezna služba ima pri ruci formalizirani ugovor o najmu. Tada će “odstupnici” gotovo sigurno odgovarati prema važećem zakonodavstvu.

Pitanja

Nekoliko je često postavljanih pitanja u vezi s boravišnom pristojbom. Pokušajmo odgovoriti na njih.

Kako ne platiti?

Mnoge zanima kako izbjeći plaćanje poreza na dohodak. Ne postoji način da se zakonski izbjegne ova odgovornost.

Međutim, beskrupulozni porezni obveznici razvili su mnoge metode:

• sklapanje ugovora o najmu bez naknade, što je zapravo samo fikcija;
• zastupanje stanara od strane rodbine i još mnogo toga.

Treba imati na umu da prikrivanje prihoda i neplaćanje poreza dovodi do financijske, au nekim slučajevima i kaznene odgovornosti.

Moram li platiti ako je najam na 11 mjeseci?

Nije tajna da je proces iznajmljivanja vlastitog iznajmljivača dodatni prihod za iznajmljivača koji se nužno oporezuje.

Vrste i slučajevi oporezivanja

Odlazak na inspekciju

Za plaćanje poreza morate se obratiti poreznoj upravi (FTS) na mjestu (registracije), bez obzira na adresu na kojoj se nekretnina iznajmljuje.

Ako se stan iznajmljuje preko punomoćnika, vlasnik stana ipak plaća porez.

Inspekciji se podnosi prijava koju sastavlja porezni obveznik (ili stručnjak) u kojoj se navodi cjelokupni dohodak na kraju godine, bez obzira je li porez plaćen ili ne.

1. Osobno.
2. Preko zastupnika.
3. Preko maila.

Primjer: Prihodi za 2019. godinu dostavljaju se do 30.04.2020.

Izjava neće biti potrebna ako je najmoprimac pravna osoba, jer su svi potrebni porezi obustavljeni i terećeni s računa tvrtke.

Važno je znati da osim popisa dokumenata (putovnica, deklaracija) inspekcija može zatražiti predočenje:

1. Ugovor o zakupu.
2. Za bezgotovinsko plaćanje stana - izvod iz žiro računa.
3. Kod plaćanja u gotovini radi se o činu prijenosa sredstava.

Glavna stvar je ne zaboraviti uzeti detalje inspekcije za otplatu duga.

Obračun poreza

Proizvedeno samostalno. Porezna stopa ovisi o slučaju.

Slučaj 1. Pojedinac

Svi pojedinci obračunavaju se prema sustavu poreza na dohodak.

1. 9% — za dividende primljene u 2019.
2. 13% - ako državljanin Ruske Federacije živi u svojoj zemlji duže od 6 mjeseci godišnje (porezni rezident Ruske Federacije).
3. 30% od primljene uplate, u slučaju boravka u Rusiji kraće od 183 dana godišnje (porezni nerezident).

Slučaj 2. Pravna osoba

Ovisi o odabranom poreznom sustavu tvrtke.

Cijene:

1. 6% — prema pojednostavljenom poreznom sustavu („Pojednostavljeno”).
2. 15% - prema klasičnom sustavu obračuna.

Deklaracija se podnosi jednom godišnje (3-NDFL), ali isplate se vrše kvartalno do 28. dana u mjesecu koji slijedi nakon izvještajnog mjeseca.

Slučaj 3. Poduzetnik bez osnivanja pravne osobe (IP).

• 6% - na sve prihode od iznajmljivanja stana.
• 15% - od iznosa umanjenog za nastale troškove.

Plaćanje

1. U bilo kojoj poslovnici banke.
2. Na liniji.

Legitimni načini štednje

Porezni odbitak

Svaki građanin Ruske Federacije čiji se dohodak oporezuje po stopi od 13% može iskoristiti poreznu olakšicu. Da biste to učinili, morate podnijeti zahtjev za odbitak Federalnoj poreznoj službi.

Postoji nijansa: ako je iznos odbitaka veći od iznosa dohotka, oporeziva osnovica je nula.

Standardni odbici se ne prenose u sljedeću godinu, mogu se prenijeti na porezno razdoblje. (kalendarska godina).

Primjer: niste imali zaradu u rujnu i listopadu, primili ste prihod koji podliježe stopi od 13% tek u studenom. To znači da će se odbici akumulirati za listopad i rujan, a dobit ćete ih u studenom.

Pojednostavljeni sustav oporezivanja (STS)

Pojednostavljeni porezni sustav najpopularniji je porezni režim među malim i srednjim poduzećima, jer pojedinačni poduzetnici podrazumijevaju dodatno porezno opterećenje u obliku PDV-a po stopi od 20%. Odnosno, ukupan porez će biti 33% (13% porez na dohodak + 20% PDV). To je dosta, pa je odabran pojednostavljeni sustav oporezivanja.

Vlasnik stana registrira se kod Federalne porezne službe kao individualni poduzetnik i odabire pojednostavljeni porezni sustav. Tada će porezi biti 6% - to je porez na sav prihod u cjelini, ili 15% - prihod minus rashodi.

Oklada se odabire jednom i ne može se mijenjati u budućnosti.

Važno je znati da ćete morati:

1. Otvorite bankovni račun.
2. Održavati računovodstvene evidencije.
3. Prijenos mjesečnih doprinosa u mirovinski fond Ruske Federacije.

Međutim, postoje ograničenja:

1. Ukupni godišnji prihod nije veći od 20 milijuna rubalja.
2. Trošak zakupljene imovine nije veći od 100 milijuna rubalja.

I ono najvažnije na što treba obratiti pozornost je da pojedinačni poduzetnik riskira svu svoju imovinu.

Patent

U ovoj opciji, unajmljivač je registriran kao samostalni poduzetnik, ali se djelatnost obavlja na temelju patenta, kako je navedeno u članku 346.25.1. Porezni zakon Ruske Federacije.

Patent se može preuzeti na razdoblje od 1 do 12 mjeseci prema vlastitom nahođenju. Njegov trošak je 6% procijenjenog prihoda za godinu. Ako je patent izdan na kraće razdoblje, provodi se preračun. Kupnjom patenta izbjeći ćete plaćanje poreza i legalno podnošenje prijava.

Imajte na umu da se registracija samostalnog poduzetnika i podnošenje zahtjeva za pojednostavljeni porezni sustav na temelju patenta moraju provesti najkasnije 10 dana prije početka primjene patentnog poreznog sustava.

Zahtjev je potrebno podnijeti poreznoj upravi po mjestu registriranja poduzetnika.

Napomena: prilikom korištenja ovog sustava obavezno je voditi knjigu prihoda i rashoda za svaki patent.

Pitanja

Je li potrebno registrirati ugovor o najmu u Federalnoj poreznoj službi?

Ako je ugovor sklopljen na razdoblje kraće od godinu dana (12 mjeseci), onda ne, inače ćete se morati prijaviti.

Je li točno da kad se potpiše ugovor o najmu na 11 mjeseci, ne morate platiti porez?

Ne, porezni doprinosi se plaćaju bez obzira na razdoblje na koje ste sklopili ugovor.

Trebam li u deklaraciju uključiti prihod od režija?

1. Nije potrebno u slučaju kada stanar plaća samo stvarno utrošenu struju i vodu prikazanu na brojilima.
2. A ako stanar plaća sve, uključujući, takav se prihod bilježi u deklaraciji.

Kako iznajmiti stan bez plaćanja poreza?

Ako se stan iznajmljuje rođacima ili prijateljima pod ugovorom o besplatnom korištenju, tada se porez ne naplaćuje.

Kako mogu dokazati činjenicu iznajmljivanja stana?

Najvažniji i osnovni dokaz je evidentirana činjenica o primitku novca; to mogu biti potvrde, planovi plaćanja ili izvodi iz bankovnog računa.

Porezne stope na dohodak od najma u 2019.?

Ne planiraju se mijenjati porezne stope u 2019. godini.

Što čeka one koji ne plate porez?

Mnoge zanima što će biti s onima koji iznajmljuju stan bez poreza. Plaćanje poreza ili ne je osobna stvar svakoga, međutim, za neplaćanje poreza, u skladu s člankom 122. Poreznog zakona Ruske Federacije, naplaćuje se novčana kazna. Minimalna kazna je 20% neplaćenog iznosa poreza, maksimalna stopa je 40%.

Što se događa ako ste zaboravili predati deklaraciju i propustili rok?

U skladu s člankom 119. Poreznog zakona Ruske Federacije, nepodnošenje deklaracije nosi novčanu kaznu od 5 do 30% za svaki mjesec kašnjenja.

Koje poreze moram platiti ako želim jednokratno iznajmiti stan?

U ovom slučaju porez će biti porez na dohodak u iznosu od 13% u skladu sa Zakonom Ruske Federacije „O porezu na dohodak“. Njegov iznos ovisit će o ukupnom prihodu iz različitih izvora za godinu.

Za kraj ove teme želim reći da plaćanje poreza ostaje na savjesti vlasnika stana. Nakon što ste sve podmirili, možete mirne duše otići spavati i ne bojati se da će stanari napraviti veliku materijalnu štetu i proći nekažnjeno ili da će “dobri” susjedi zvati poreznu. Većina tržišta najma ostaje u sjeni, no već se poduzimaju mjere da se ova situacija spriječi.

Porez na dohodak ili pojednostavljeni sustav oporezivanja - što odabrati?

Video ispod uspoređuje dva sustava oporezivanja i analizira koji je isplativiji kod iznajmljivanja stana.

Svi vlasnici nekretnina moraju platiti porez na iznajmljivanje. Ako je stan iznajmljen podstanarima, a vi ne plaćate državi, onda vas smatraju prevarantom. Koje poreze treba platiti, kako pravilno pripremiti dokumente prilikom iznajmljivanja stana? Odgovore na ova i mnoga druga pitanja možete pronaći čitajući članak.

Porezni odbici izravno ovise o tome tko je vlasnik - pravna ili fizička osoba. No, bez obzira na status građanina, najam se smatra izvorom dodatnog prihoda, pa se na njega mora platiti porez.

Veličina ovisi o građaninu koji iznajmljuje stan:

• Za stanare s državljanstvom Ruske Federacije predviđena su plaćanja u iznosu od 13 posto (porez na dohodak) cijene najma.
• Za nerezidente Ruske Federacije porez na dohodak iznosi 30 posto.

Ako je najmoprimac pravna osoba

Ako je najmoprimac pravna osoba, država je predvidjela nekoliko mogućnosti plaćanja:

• "Pojednostavljena" shema. Poduzeće (pravna osoba) najamninu svrstava u prihode. U tom slučaju odbici se plaćaju ovisno o karakteristikama i poreznoj osnovici.
• Opća shema. Kada se primjenjuje opća porezna shema, poduzeće također klasificira najamninu kao dodatni prihod. Ali povećavaju porez na dohodak.

Najmoprimac – fizičko lice

Ako je najmoprimac nekretnine pojedinac, tada vlasnik mora platiti porez koji se obračunava na najamninu koju plaća najmoprimac. Da biste pojednostavili postupak oporezivanja, možete se registrirati kao pojedinačni poduzetnik. Također možete platiti prema pojednostavljenoj shemi ili kupiti patent koji omogućuje iznajmljivanje stana u vašem vlasništvu.

Značajke oporezivanja

Kako biste osigurali jamstvo plaćanja i izbjegli probleme sa zakonom, trebali biste sklopiti ugovor o najmu stambenog prostora. Ako vlasnik ne sklopi ugovor, smatra se prevarantom, jer ne plaća porez.

Valja napomenuti da porezna i državna tijela nisu uspostavila sustav praćenja neplatiša. Vrlo često se uopće ne otkriju, a one koje pronađu obično “prijave” susjedi ili zlonamjernici. Naravno, sustav za identifikaciju "utajivača" poboljšava se svake godine, ali do sada slučajevi ilegalnog iznajmljivanja stanova nisu neuobičajeni.

Plaća se porez na iznajmljivanje jednom godišnje (do 30.04.). Za plaćanje morate podnijeti prijavu poreznoj upravi.

Porez na dohodak

Većina smatra da pojedinac ima pravo plaćati samo porez na dohodak, ali to nije sasvim točno. Postoji nekoliko načina oporezivanja plaćanja odbitaka od iznajmljivanja stana.

• Postotak koji porezna tijela naplaćuju od rezidenata Ruske Federacije je trinaest posto.
• Za nerezidente ili osobe koje u državi borave manje od 183 dana u godini kamata je znatno viša - trideset posto ukupnog iznosa.

Kada vlasnik nekretnine ne plati porez na vrijeme, obračunava se naknada. Ako razlozi ne ovise o vlasniku, tada je kazna 20 posto od iznosa osnovice koja je neplaćena. A ako vlasnik porez ne plati namjerno (pod uvjetom da se to dokaže), tada je kazna već 40 posto neplaćenog iznosa poreza. Ako dugo ne plaćate porez, iznos duga može postati impresivan. Bolje je da ne kasnite s plaćanjem.

Štedi li pojednostavljeno oporezivanje?

Kako biste plaćali niži postotak poreza, možete se registrirati kao samostalni poduzetnik. Ovo nije tako teško učiniti kao što mnogi misle. I u ovom slučaju, bit će moguće platiti puno manje u proračun.

U pojedinom slučaju dohotkom pojedinog poduzetnika smatrat će se samo najamnina plaćena za stanovanje u stanu. Prema zakonu, porezna stopa kod iznajmljivanja stana iznosit će samo 6 posto ukupnog prihoda, odnosno iznosa najma. To je puno manje od trinaest ili čak trideset posto.

Važno! Ovdje se nalazi i jedan “podvodni” kamen. Porez se mora platiti ne samo jednom godišnje, već jednom tromjesečno. Deklaracija se podnosi godišnje do 30. travnja.

Ako je postupak plaćanja poreza ispravan, u prijavi se do 30. travnja mora predati već uplaćeni iznos. Za potrebe poreznog knjigovodstva, individualnom poduzetniku, odnosno vlasniku, preporuča se voditi posebnu knjigu prihoda i rashoda - tada neće biti problema.

Patent za porez na iznajmljivanje stanova i stambenih prostora

Možete platiti u proračun koristeći patentni sustav poreza. Da bi to učinio, građanin mora registrirati samostalnog poduzetnika.

Porez će u slučaju patentnog sustava biti 6 posto, ali se plaća odmah. Odnosno, uzima se procijenjeni iznos najma i od njega se oduzima 6 posto. Patent se kupuje jednom godišnje (možete ga kupiti na godinu, šest mjeseci ili neko drugo razdoblje), a novac poreznoj upravi možete platiti u jednoj ili dvije faze:

1. Patent se kupuje na rok kraći od šest mjeseci – u ovom slučaju se cijeli iznos plaća odmah.
2. Patent se kupuje na godinu dana. Prva uplata se vrši u roku od 25 dana od datuma kupnje, druga - na samom kraju razdoblja kupnje.

Na primjer, minimalni iznos za patent u Moskvi je 60 000 rubalja (iznos može varirati), jer je 6 posto od 1 milijuna rubalja (minimalni procijenjeni iznos najma). Patent se može preuzeti ne na godinu dana, već na bilo koje razdoblje (u mjesecima). Tada će se iznos izračunati drugačije. Dakle, za mjesec dana patenta morate platiti 5000 rubalja (60 000 rubalja: 12 mjeseci). Važno je napomenuti da je ovo minimalni iznos koji je općenito prihvaćen. Ako iznajmite stan po višoj cijeni, iznos će se povećati.

Glavna prednost patentnog sustava je da ne morate podnositi deklaraciju poreznim vlastima.

Pravna osoba - vlasnik stana

Kada pravna osoba na OSN želi iznajmljivati ​​stan, obavezno je sastaviti ugovor. Treba navesti ne samo standardne podatke, već i način plaćanja (jednom mjesečno, jednom svaka tri mjeseca (tromjesečje), jednom svakih šest mjeseci ili prema drugom sustavu). Pročitajte o tome u našem članku.

Deklaracija će se morati predati ranije - prije 31. ožujka. Ako se primjenjuje opća shema oporezivanja, tada pravna osoba mora platiti porez na dobit.

Standardna porezna stopa za pravne osobe je 20% plus PDV koji iznosi 18%. Ukupno 38 posto dobiti. Od 20%, 2% se izdvaja u opći savezni proračun, a 18% u proračun konstitutivnog entiteta Ruske Federacije u kojem porezni obveznik živi.

Porez na najam mora platiti svaki vlasnik stana koji se iznajmljuje. Nema smisla izbjegavati plaćanja jer kasnije mogu nastati veliki problemi.

Što je to područje manje prestižno, to je isplativije unajmiti stan u njemu, utvrdili su analitičari CIAN-a. Najbrže se isplate stanovi u Novoj Moskvi, Kapotnji, Ljublinu i Kuzminkiju, ali ih je i teže prodati od stanova u prestižnim područjima.

Atraktivna Kapotnja

Prosječna dobit od dugoročnog najma stana u Moskvi u prvoj polovici 2016. iznosila je 5,5%, prema studiji koju su pripremili stručnjaci iz tvrtke CIAN. Drugim riječima, stan u glavnom gradu iznajmljivanjem možete platiti za nešto više od 18 godina. Međutim, razdoblje značajno varira za različite regije.

Kako se doznaje, vlasnici najskupljih nekretnina u gradskoj jezgri najteže nadoknađuju sredstva potrošena na njihovu kupnju. Lideri anti-ocjene uključivali su okruge Arbat, Khamovniki i Gagarinski. Ovdje se stopa kapitalizacije (odnos između cijene imovine i iznosa godišnjeg prihoda ostvarenog od iznajmljivanja) kreće u rasponu od 4 do 4,5%, ističu u CIAN-u. Dakle, nakon što ste kupili stan u tim područjima, morat ćete čekati 22-25 godina na povrat uloženog.

Kupnja stana u najneprestižnijim područjima, naprotiv, je investicijska odluka koja najviše obećava, pokazuju podaci istraživanja. Najveća dobit za investitore bit će od iznajmljivanja stanova u naseljima Pervomaiskoye i Marushkinskoye u Novoj Moskvi, kao iu okrugu Kapotnya u Jugoistočnom upravnom okrugu. Stope kapitalizacije ovdje se kreću od 6,4 do 6,7%. Odnosno, rentijer će moći nadoknaditi svoja ulaganja za 15–15,6 godina. Lideri po isplativosti (6,7%) su trosobni stanovi u blizini Moskovske rafinerije nafte u Kapotnji.

Taj je učinak posljedica činjenice da kako se udaljavate od centra grada, cijene najma ne padaju toliko koliko cijena po četvornom metru, objašnjava CIAN.

Studija se temelji na analizi više od milijun oglasa za prodaju i najam stanova u Moskvi, objavljenih na portalu cian.ru u razdoblju od 2012. do 2016. godine. Istodobno, cijene najma i troškovi stanovanja diskontirani su uzimajući u obzir dinamiku cijena i cijena najma.

Društvo "Miel-Rent" daje približno iste brojke kao CIAN, međutim, bez podjele po regijama: stopa kapitalizacije za stanove ekonomske klase u glavnom gradu kreće se od 4 do 7% godišnje.

Jednosobni stanovi su popularniji

Iznajmljivanje garsonijera poraslo je u posljednjih godinu dana. “Njihov udio u strukturi potražnje tijekom godine porastao je za 3 postotna boda. i iznosio je 58%, napominje generalni direktor portala Domofond.ru Eric Segerborg. - Istodobno, broj zahtjeva za kontakt za oglase o ponudi za najam dvosobnih i trosobnih stanova, naprotiv, smanjen je za 1 postotni bod. - 34 odnosno 7 posto.” Prosječna stopa najma također se smanjila tijekom prošle godine u svim segmentima stanovanja za 3%. Jednosobni stan u Moskvi možete unajmiti u prosjeku za 30,8 tisuća rubalja, dvosobni stan za 43,3 tisuće rubalja.

Rentijersko pravilo

Podaci CIAN-a potvrđuju takozvano zlatno pravilo rentijera, kaže Sergei Shloma, direktor odjela sekundarnog tržišta u Inkom-Nekretninama: „Što je stambeni prostor manji, to je jeftiniji, donosi više prihoda. S ove točke gledišta, kupnja luksuznih nekretnina za iznajmljivanje jedinstven je užitak: profitabilnost elitnih nekretnina minimalna je u usporedbi sa standardnim stambenim objektima.”

Prinos od zakupa luksuznih nekretnina varira između 1-4% od početnog iznosa ulaganja, ovisno o cijeni kvadratnog metra, uređenja, opreme i namještaja, procjenjuje Yulia Kovaleva, direktorica odjela za iznajmljivanje urbanih nekretnina Kalinka Group. Udaljenost od centra također često igra u korist rentijera. "U našoj bazi podataka postoji stan na Butikovsky, 5, u području Ostozhenka, koji se iznajmljuje za 10 tisuća dolara mjesečno", daje primjer Kovaleva. "U isto vrijeme, vlasnik je nedavno iznajmio relativno jeftin stan na ½ nasipa Tarasa Ševčenka za 15 tisuća dolara."

Demokratskije opcije ne samo da su isplativije, već su i brže. Primjerice, stanovi ekonomske klase sada su rasprodani u prosjeku za nekoliko dana, no prošle godine bilo je dovoljno i nekoliko sati, procjenjuje Oksana Polyakova, zamjenica direktora odjela za iznajmljivanje stanova u Inkom-Nekretninama. “Danas za komforne i poslovne stanove treba oko dva tjedna da odaberu između sedam do deset opcija”, nastavlja ona. “Prošle godine smo gledali tri ili četiri apartmana ne duže od četiri dana.” Elitni stanovi mogu biti izloženi koliko god želite sve dok vlasnik ne odluči adekvatno smanjiti cijenu najma.

Ako uzmemo statistiku u prosjeku za regiju, zaključci CIAN-a su logični - jeftiniji prostori donose veću profitabilnost, slaže se Anna Moiseeva, generalna direktorica agencije za nekretnine Home Staging. S druge strane, isplativost uvijek ovisi ne samo o području, već io konkretnom stanu. Stručnjak navodi nekoliko znakova likvidne nekretnine: mala kvadratura, niska cijena, blizina metroa i centra. "Važno je uvijek imati na umu da će u jednom trenutku stan koji se trenutno iznajmljuje ipak morati prodati", napominje Moiseeva. "A tada će čimbenici koji su korisni za rentijera učiniti prodavača manje likvidnim."

Kupujte bliže centru

"Trajanje izloženosti stanova za prodaju, naravno, ovisi o kvaliteti samog stana: primjerenosti njegove cijene, kuće i kata", napominje Anna Moiseeva, generalna direktorica agencije za nekretnine Home Staging. "Ali općenito, stan u prestižnijem području može biti izložen oko dva do tri mjeseca, nasuprot šest mjeseci ili više za manje tržišne stanove u udaljenim područjima."

Da se bolje prodaju nekretnine koje se nalaze bliže centru svjedoče podaci Rosreestra. Na primjer, u prvoj polovici 2016. u moskovskoj regiji registrirano je gotovo 15% manje transakcija prijenosa prava na stambene prostore nego u istom razdoblju 2015.: 294,7 tisuća odnosno 345,4 tisuće transakcija. Ove statistike uglavnom opisuju transakcije na sekundarnom tržištu nekretnina.

Smanjuje se i potražnja za novogradnjama. Od siječnja do lipnja 2016. broj ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj stambenoj izgradnji (DDU) u moskovskoj regiji smanjio se za 4%, na 41,3 tisuće.

U Moskvi su se, naprotiv, češće počele sklapati transakcije s novim i sekundarnim nekretninama. Ukupan obujam transakcija prijenosa vlasništva nad stambenim objektima porastao je za 10,8%, na 62,7 tisuća kuna.

Na popularnost Moskve utjecala je činjenica da su u posljednjih godinu i pol moskovski developeri na tržište iznijeli rekordnu količinu novih projekata koji se cijenom mogu natjecati s moskovskom regijom, objašnjava Tatyana Kalyuzhnova, voditeljica IRN-Consultinga. . Svoju ulogu odigrali su i popusti. "U oko 30% projekata, uz 100% plaćanja, možete dobiti 5-10% popusta", napominje Kalyuzhnova.

Prosječna cijena 1 kvadrata m u novim zgradama u Moskvi (na području od Trećeg transportnog prstena do Moskovske obilaznice), prema IRN-u, danas iznosi 172,3 tisuće rubalja. U moskovskoj regiji krajem lipnja iznosila je 85,4 tisuće rubalja. za 1 sq. m, prema istraživanju tvrtke "Miel-Nove zgrade" . Ali kada pogledate konkretne ponude, prednosti kupnje stana u Moskvi postaju jasnije. Na primjer, sredinom lipnja tvrtka Zheldoripoteka pokrenula je novi stambeni kompleks "Atmosfera" u okrugu Lyublino u Jugoistočnom upravnom okrugu. U fazi pripreme mjesta za građevinske radove, troškovi jednosobnih i trosobnih stanova površine 34,9–76,9 m2. m iznosi 4,1–11,1 milijuna rubalja, odnosno 115–145 tisuća rubalja. za 1 sq. m.

Za jedan "kvadrat" u stambenom kompleksu Opalikha O3, koji se nalazi u moskovskoj regiji, 13 km od Moskovske obilaznice, morat ćete platiti u prosjeku 124 tisuće rubalja, a cijena stanova, prema web stranici programera, procjenjuje se od 2,4 milijuna do 6,86 milijuna rub. (za jednosobni odnosno trosoban stan).

Čak su i najprofitabilnija ulaganja na tržištu dugoročnog najma znatno lošija u isplativosti od tradicionalnih bankovnih depozita. Prema Centralnoj banci, osnovna razina prinosa na depozite u rubljama na više od godinu dana u srpnju je iznosila 10,7% godišnje.

Iznajmljujete stan i želite znati koliko poreza morate platiti da biste mirno spavali? Raspored oporezivanja za iznajmljivanje stanova je sljedeći.

Ako ti osoba koja nije registrirana kao samostalni poduzetnik, tada moraju platiti državni porez na dohodak (NDFL) u iznosu od 13% naknada primljenih od stanara. Na kraju godine, prije 30. travnja sljedeće godine, morate podnijeti prijavu poreznoj upravi (u obrascu 3-NDFL), navodeći tamo sav prihod ostvaren tijekom godine od iznajmljivanja stana. I iznos poreza uplatiti u proračun do 15. srpnja.

Imajte na umu da ako ste stan iznajmili ne drugoj osobi, već organizaciji, tada ova pravna osoba mora zadržati 13% poreza na osobni dohodak i prenijeti porez u proračun odmah kada vam isplaćuje mjesečni dohodak. U ovom slučaju organizacija djeluje kao porezni agent i dužna je zadržati porez na osobni dohodak u skladu sa zahtjevima Poreznog zakona. Ali čak i ako iz nekog razloga to ne učini, to vas ne spašava od samostalnog prijavljivanja prihoda i plaćanja poreza na kraju godine. A ako jest, onda ne morate podnositi godišnju prijavu.

Ako ste registrirani kao individualni poduzetnik bez osnivanja pravne osobe, porez će biti skromniji. Koliko točno? Postoje dvije opcije:

1. Podnosite zahtjev za primjenu pojednostavljenog sustava oporezivanja ( pojednostavljeni porezni sustav) s predmetom oporezivanja „dohodak“, te plaćaju 6% naknade primljene od najmoprimaca.
2. Kupujete patent unutar patentni porezni sustav i plaćate fiksni iznos godišnje, bez obzira na to koliko ste zaradili od iznajmljivanja stana. Cijena patenta određena je lokalnim zakonom u svakoj regiji, plus ovisi o površini prostora. Trošak za svoj slučaj možete izračunati pomoću online kalkulatora na službenoj web stranici Federalne porezne službe: http://patent.nalog.ru/

Kao što praksa pokazuje, kupnja patenta omogućuje vam uštedu čak 6% prihoda u usporedbi s pojednostavljenim poreznim sustavom. Štoviše, patent se može kupiti ne nužno na početku godine, već i sredinom, plaćajući na temelju preostalih mjeseci do kraja godine. Preporučujemo da razmotrite ovu opciju. Njegov jedini nedostatak je da ako ne možete iznajmiti stan i on ostane neiskorišten, to ni na koji način neće utjecati na cijenu patenta; svejedno ćete morati platiti.

Na prvi pogled, registracija kao individualni poduzetnik (IP) izgleda kao isplativija porezna opcija od plaćanja 13%. Ali moramo uzeti u obzir ovu točku. Čak i ako ti Individualni poduzetnik bez zaposlenih(tj. ne plaćate plaću drugima), morate platiti za sebe za godinu 22 261 rublja 38 kopejki doprinosi za osiguranje (doprinosi za mirovinsko i zdravstveno osiguranje; podatak je dan za 2015. godinu). Štoviše, bez obzira jeste li primili najmanje 1 kopejku prihoda ili ne. A ako ste dobili dobar prihod, više od 300 tisuća rubalja godišnje, tada ćete uz gore navedeni fiksni iznos morati dodati još 1% od ukupnog prihoda koji prelazi 300 tisuća rubalja. Istina, ako plaćate 6% na pojednostavljeni porezni sustav, tada će ti doprinosi smanjiti iznos poreza koji plaćate po pojednostavljenom sustavu. Općenito, može se pokazati da je registracija kao samostalni poduzetnik radi iznajmljivanja jednog jeftinog stana neisplativa; lakše je dati 13% državi - procijenite sami na temelju iznosa za koji iznajmljujete stan.

Još jedan savjet. Ako ćete redovito plaćati porez od 13%, bolje je da u ugovoru o najmu navedete iznos mjesečne rate bez računa za režije, te naznačite da najmoprimac plaća režije. o svom trošku uz najamninu. Ovdje se radi o tome da ako navedete iznos mjesečne uplate uzimajući u obzir plaćanja ili navedete da se mjesečna uplata povećava za komunalne račune, iznos "komunalija" također će potpasti pod porez od 13%.

Problem je što izdaci u vidu režija, popravaka i ostalih izdataka za održavanje prostora, nažalost, ne umanjuju poreznu osnovicu. Činjenica je da Porezni zakon predviđa situaciju u kojoj se dohodak osobe za potrebe poreza na dohodak umanjuje za iznos njegovih troškova povezanih s obavljanjem posla ili pružanjem usluge. No iznajmljivanje (ili leasing) nije “rad” ili “usluga” pa iskoristite ovu odredbu čl. 221 Poreznog zakona neće raditi.

Inače, najam stana i iznajmljivanje stana su različiti ugovori, koja je razlika objasnili smo u članku “Najam stana ili iznajmljivanje, koja je razlika?” . Vrsta ugovora u ovom slučaju ne utječe na oporezivanje, ali treba voditi računa o obliku u kojem je ugovor sklopljen. Čak i ako niste pravnik i slabo se razumijete u nijanse ugovornog prava, uz pomoć naše besplatne usluge možete pripremiti profesionalni ugovor o najmu ili najmu stana u 15 minuta - samo trebate odabrati ključne opcije posebno za vaš slučaj korak po korak.

Slični članci