Koji je stekao brojne obožavatelje. A praksa pokazuje da je jedna od najpopularnijih vrsta djelatnosti za koju individualni poduzetnici stječu patente leasing vlastiti nekretnine i subp. 19 stavak 2 čl. 346.43 Porezni zakon Ruske Federacije.

Za one koji razmišljaju o tome da se od iduće godine pridruže vojsci “rental” patenata, pripremili smo odgovore na najčešća pitanja iz ovog područja.

PITANJE 1. Je li potrebno biti jedini vlasnik nekretnine za iznajmljivanje kako bi se primijenio PSN?

Pažnja

Ukoliko poduzetnik nije vlasnik, već najmoprimac nekretnine i želi je dati u podzakup, tada primjenjuje PSN on nema pravo Dopis Ministarstva financija od 18. siječnja 2013. br. 03-11-11/8.

Nikako. Poduzetnik može primijeniti patentni režim za davanje u zakup nekretnine koja mu po pravu pripada:

• <или>zajedničko zajedničko vlasništvo;
• <или>zajedničkoj zajedničkoj imovini, pa čak iu slučaju kada je imovina upisana na bračnog druga poduzetnika.

Samo u prvom slučaju mora imati jednostavnu pisanu suglasnost drugih vlasnika za iznajmljivanje dijela nekretnine Dopis Ministarstva financija od 25. srpnja 2013. br. 03-11-12/29569, au drugom slučaju - javnobilježnički ovjerena suglasnost bračnog druga na čije ime je nekretnina upisana Dopis Ministarstva financija od 21. lipnja 2013. br. 03-11-12/24021.

PITANJE 2. Kako izračunati broj nekretnina za iznajmljivanje da biste shvatili koliko će koštati patent?

Stabilna pozicija Ministarstva financija je sljedeća: objekti se moraju prebrojati prema broju stanara, s kojima imate ugovore o najmu Dopisi Ministarstva financija od 04/12/2013 br. 03-11-09/12205, od 07/30/2013 br. 03-11-11/30202, od 09/09/2013 br. 03-11- 12/36942.

Recimo da ste vlasnik jednog nestambenog prostora koji se u dijelovima iznajmljuje trima najmoprimcima. Dakle, imate tri nekretnine za iznajmljivanje. Ako želite primijeniti PSN za sve ove objekte, tada u aplikaciji i obrazac je odobren Nalogom Federalne porezne službe od 14. prosinca 2012. br. MMV-7-3/957@ za dobivanje patenta mora navesti površinu svakog od tri zakupljena objekta, navedene u ugovoru x Dopis Ministarstva financija od 13. ožujka 2013. br. 03-11-12/28. Nije važno jesu li dugoročni ili kratkoročni (odnosno sklopljeni na razdoblje duže ili kraće od 1 godine) Dopis Ministarstva financija od 20. lipnja 2013. br. 03-11-12/23297.

Patent koji vam je izdao inspektorat navest će ukupni iznos poreza za sve nekretnine za iznajmljivanje. Podsjetimo kako se računa godišnji trošak patenta Članci 346.48, 346.50 Poreznog zakona Ruske Federacije:

Pažnja

Ako poduzetnik nije registriran u subjektu Ruske Federacije u kojem se nalazi nekretnina koju planira iznajmljivati, tada može podnijeti zahtjev za patent bilo kojoj teritorijalnoj saveznoj poreznoj službi ovaj subjekt ima svoj izbor klauzula 2 čl. 346.45 Porezni zakon Ruske Federacije.

Uzimajući u obzir ovaj stav Ministarstva financija, u onim regijama gdje je cijena patenta vezana za broj nestambenih nekretnina za iznajmljivanje, poduzetnici se mogu suočiti sa sljedećim problemom. Iznajmljivanjem prostora jednom zakupcu platit će puno manje za patent od svojih kolega s više zakupaca. Ne morate daleko tražiti primjer. Uzmimo istu Moskvu. Ovdje je cijena patenta za "najam" za 2013. godinu iznosila 60 tisuća rubalja. za jednu nekretninu i Zakon Moskve od 31. listopada 2012. br. 53. To jest, vlasnik, na primjer, prostora od 800 metara, koji ga je u potpunosti iznajmio jednoj tvrtki, platio je 60.000 rubalja. A ako ga je iznajmio četiri tvrtke - već 240.000 rubalja. (60 000 RUB x 4 ugovora o najmu). Kako kažu, osjetite razliku. Slična je situacija u onim regijama Ruske Federacije gdje cijena patenta ovisi o površini zakupljenog objekta.

Tekstove dopisa Ministarstva financija navedenih u članku možete pronaći: odjeljak “Financijske i kadrovske konzultacije” sustava ConsultantPlus

Ali postoje regije u kojima je situacija upravo suprotna: što više stanara imate, niža će biti cijena patenta. Tipičan primjer je Primorski kraj. I ovdje cijena patenta ovisi o površini predmeta zakupa, au 2013. iznosi su bili sljedeći: Zakon Primorskog teritorija od 13. studenog 2012. br. 122-KZ:

• do 100 m2 m - 11 100 rub.;
• od 100 do 150 m2 m - 30 000 rub.;

...>

• od 501 kvadrata m - 600 000 utrljati.

ZAKLJUČAK

Svi ovi izračuni imaju za cilj ilustrirati narodnu mudrost "Dvaput mjeri, jednom reži". To jest, prije nego što se odlučite za kupnju patenta za "najam", analizirajte relevantni regionalni zakon i pažljivo izračunajte sve. Moguće je da će vam pojednostavljeni porezni sustav biti puno ekonomičnija opcija. Štoviše, kod PSN-a, za razliku od istog pojednostavljenja, poduzetnik nema pravo umanjiti porez za iznos uplaćenih premija osiguranja u Dopis Federalne porezne službe od 15. listopada 2013. br. ED-4-3/18471@.

PITANJE 3. Što ako se tijekom trajanja patenta promijeni broj predmeta najma?

Ministarstvo financija na to pitanje odgovara ovako. Poduzetnici imaju pravo primijeniti PSN samo za onaj broj objekata zakupa koji je naveden u patentu. Dopis Ministarstva financija od 04.05.2013. br. 03-11-10/11254 (točka 2.). Ako se tijekom trajanja patenta povećao broj vaših zakupaca, tada možete dobiti poseban patent za dodane objekte ili za njih primijeniti drugačiji režim oporezivanja. Ali ako su tijekom razdoblja "patenta" neki ugovori o najmu raskinuti (i samim tim se smanjio broj zakupaca), nitko vam neće ponovno izračunati prethodno plaćeni porez Dopisi Ministarstva financija od 20. lipnja 2013. br. 03-11-12/23297, od 24. svibnja 2013. br. 03-11-11/18577. Drugim riječima, izgubljeno je ono što uđe u proračun.

Međutim, u jednom slučaju prepričavati porez na "patent". nakon svega dostupno: ako poduzetnik prije isteka patenta potpuno ukine djelatnost iznajmljivanja. Primjerice, stari ugovori o najmu prestaju važiti, a novi se neće sklapati. A ako se tijekom ponovnog izračuna otkrije preplata, pojedinačni poduzetnik ima pravo podnijeti zahtjev za povrat ili prijeboj viška u odnosu na druge poreze. Dopis Ministarstva financija od 23. rujna 2013. br. 03-11-09/39218.

PITANJE 4. Hoću li morati platiti dodatni porez na "patent" ako je stvarni prihod od najma veći od godišnjeg prihoda utvrđenog zakonom konstitutivnog entiteta Ruske Federacije, na temelju kojeg se izračunava cijena patenta?

Ne, ova činjenica ni na koji način neće utjecati na iznos poreza.

Recimo da je u Krasnojarskom području najveći potencijalni godišnji prihod od najma za 2013. postavljen na 10 milijuna rubalja. Dodatak Zakonu o Krasnojarskom području od 27. studenog 2012. br. 3-756 Pojedinačni poduzetnici, koji iznajmljuju nestambene prostore, već su primili oko 20 milijuna rubalja u 2013. godini. prihod. A, sudeći prema ugovorima koje je ponovno sklopio sa stanarima, barem toliko očekuje i u 2014. godini. Međutim, porez na "patent" za 2014. i dalje će se izračunavati na temelju iznosa prihoda od najma koji je uspostavljen u određenoj regiji Dopisi Ministarstva financija od 30. rujna 2013. br. 03-11-09/40318, od 22. siječnja 2013. br. 03-11-11/21.

Mora se zapamtiti da prihod od svih “patentnih” aktivnosti ne smije premašiti 64 020 000 RUB za 2014. U protivnom, smatra se da ste izašli iz patentnog režima za OSNO, a od početka razdoblja za koje je patent izdan subp. 1. stavak 6. čl. 346.45 Porezni zakon Ruske Federacije; Nalog Ministarstva gospodarskog razvoja od 7. studenog 2013. br. 652.

Zaključno, želimo vas podsjetiti da poduzetnici mogu jednostavno kombinirati PSN s bilo kojim drugim poreznim sustavom klauzula 1 čl. 346.43 Porezni zakon Ruske Federacije.

Ali oni koji planiraju primijeniti patentni režim zajedno s pojednostavljenim režimom u 2014. trebaju obratiti posebnu pozornost na činjenicu da prilikom određivanja godišnjeg ograničenja prihoda od 64 020 000 rubalja. prihod se uzima u obzir skupno u oba posebna načina klauzula 6 čl. 346.45 Porezni zakon Ruske Federacije. Odnosno, ako pojedinačni poduzetnik godišnje zaradi 22 milijuna rubalja od „patentnih” aktivnosti, a 45 milijuna rubalja od „pojednostavljenih” aktivnosti, to će značiti da je izgubio pravo na korištenje oba sustava klauzula 4 čl. 346.13, stavak 6. čl. 346.45 Porezni zakon Ruske Federacije.

Oni koji žele kombinirati patentni režim s imputacijom u povoljnijem su položaju. Uostalom, prihod od aktivnosti prenesenih na UTII ne uzima se u obzir za potrebe primjene PSN-a Dopis Ministarstva financija od 22. srpnja 2013. br. 03-11-12/28687.

Ugovori o darovanju i zamjeni, budući da su građanski poslovi, imaju svoje prednosti i nedostatke. Često im se pribjegava kada je potrebno formalizirati otuđenje nekretnine. Upotreba jedne ili druge vrste izravno će ovisiti o specifičnim okolnostima i odnosu između davatelja i primatelja. Za i protiv darovnog ugovora Regulaciju darovanja provodi Ch. 32 Građanskog zakonika Ruske Federacije (Građanski zakonik Ruske Federacije). U pravilu se shvaća kao besplatni prijenos imovine s jedne osobe na drugu (članak 572. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Darivanje ima svoje specifičnosti, zbog čega u primjeni ima određene pozitivne i negativne strane. Među prednostima korištenja darovnica su sljedeće:

1. Oblik provizije je jednostavan, pismeni; u nekim slučajevima prihvatljiv je usmeni oblik (članak 574. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Davanje i trampa

Na primjer, za vozilo morate navesti podatke o vlasništvu, marku, model automobila, godinu proizvodnje, boju, registarski broj i cijenu. Iz toga slijedi da ugovor o darovanju podrazumijeva prijenos ne samo automobila, već i svih potrebnih dokumenata.

Važno

Nakon obavljene transakcije prodavatelj mora platiti 13% poreza na dohodak. U nekim slučajevima možete smanjiti iznos poreza:

1. Bez prihoda.

Zapravo, to je ono što se događa. Nakon što je kupio automobil po jednoj cijeni, nitko ga za nekoliko godina neće moći prodati po još većoj cijeni. Pretpostavimo da ste kupili automobil za 600.000 rubalja i prodali ga godinu dana kasnije za 599.000 rubalja.

Prihod od aktivnosti iznosio je 0 rubalja. Stoga imamo puno pravo kontaktirati poreznu upravu i dati dva ugovora za automobil (jedan za kupnju, drugi za prodaju).

Što je bolje među rođacima: dar ili prodaja?

• Ako obdarenik prenese nagradu na darovatelja.
• Ako je darivatelj starija osoba ili ima mentalne nedostatke ili tešku bolest.
• Ako darivatelj ima druge krvne srodnike koji mogu biti nasljednici u prvom redu i ne slažu se s transakcijom darivanja.

Potreban skup dokumenata za darovni ugovor

1. Potvrda o vlasništvu prenesene nekretnine.
2. Zahtjev za prijenos vlasništva na obdarenika.
3. Pisani darovni ugovor.
4. Izvadak iz BTI s tehničkom putovnicom.
5. Ako je primatelj mlađi od 14 godina - dopuštenje skrbnika ili roditelja uz suglasnost za prihvaćanje imovine kao dara.

Prikupljeni paket dokumenata prenosi se tijelima Rosreestra kako bi se formalizirao prijenos prava vlasništva na novu osobu.

Razmjena stanova između rodbine: kako potrošiti manje?

Posao je gotov - nema više poreza!

• Posjedovanje automobila dulje od 3 godine također je oslobođeno plaćanja poreza.
• Trošak imovine koja se prodaje je do 250.000 rubalja.
Kao što vidite, nema velike razlike u provedbi donacije ili kupnje i prodaje. Zaključak Rezimirajmo sve gore navedeno:

1. Prijenos vlasništva je jednostavna vrsta transakcije, tijekom registracije koja se može odreći prisutnosti javnog bilježnika.
2. Glavna razlika je novčana nagrada.
3. Ne smijete zamijeniti jedan ugovor drugim - to vrlo često dovodi do nevaljanosti transakcije.

   Isplati se igrati po pravilima!

4. Obje vrste transakcija podliježu oporezivanju.
5. Smanjenje poreza ili njihovo potpuno ukidanje vrlo su stvarne stvari.

Što je bolje, darovnica ili kupoprodajni ugovor?

Ako se obje strane s tim slože (tj. potpišu dokument), takvi uvjeti stupaju na snagu. Što se tiče darovnog ugovora, postoji mnogo više osnova za njegov raskid. Istodobno, i sam donator i njegovi rođaci (nakon njegove smrti) mogu opozvati transakciju ako se za to pronađu uvjerljivi razlozi. Kada odabrati što? Da biste utvrdili izvedivost sklapanja određene transakcije, prije svega morate razmotriti tko je između.

Pažnja

Ovisno o uključenim stranama, može postojati prednost i od prodaje stana i od darivanja. Ako se transakcija sklapa između stranaca, a glavna joj je svrha ostvarivanje dobiti, onda je izbor jasan - sastavljanje kupoprodajnog ugovora.

Prijenos imovine na drugog vlasnika putem darivanja ili prodaje

Lokalne samouprave moraju raskinuti te ugovore i sklopiti nove u roku od deset dana. Dokumenti za srodnu zamjenu stanova Ugovor o zamjeni je glavna stvar u ovom postupku.
Ali osim toga, trebate pripremiti i druge papire kako biste ih predali lokalnim tijelima uprave:

• Zahtjev koji mora odobriti lokalna uprava.
• Kopije putovnica svakog sudionika razmjene.
• Zaprimljeni nalozi za stanove.
• Rješenje za useljenje u novi stambeni prostor.
• Dokument o društvenom najmu prijašnjeg prostora.
• Izvadak koji omogućuje daljnje useljenje.
• Potvrda u kojoj su navedeni svi prijavljeni članovi obitelji.
• Suglasnost svih uključenih članova obitelji.

Uz sve navedene dokumente sa sobom morate imati potvrde o uplati za obavljene poslove.

Darovanje ili kupoprodajni ugovor - što je bolje?

Ista shema razmjene, samo između stranaca, osmišljena je tako da ukazuje na razliku u cijeni životnog prostora. Ova vrsta razmjene je pouzdanija, ali će u isto vrijeme izazvati znatne troškove.

Porezni zakonik Ruske Federacije (TC RF) navodi da je iznos novca primljen kao rezultat prodaje stambenog prostora koji je bio u vlasništvu nekoga ne dulje od tri godine oporezivi dohodak. Porez iznosi trinaest posto cijene stambenog prostora.
Ako cijena stana nije veća od milijun rubalja, porez se ne plaća. Ukidanje poreza predviđa i slučaj ako je nekretnina u vlasništvu ne više od tri godine, a njezina cijena ne prelazi milijun.
Prije donošenja takve odluke potrebno je uzeti u obzir odluku supružnika o ovom pitanju.

Usporedite li njihovu atraktivnost na temelju dobrih i loših strana koje smo naveli, možete napraviti svojevrsnu ocjenu: najmanje prihvatljiva opcija je kupnja i prodaja, poželjnija, ali i nepoželjna, je nasljedstvo. Pa, vođa hit parade daje. Međutim, stručnjaci napominju da bi u bliskoj budućnosti darovni ugovor mogao izgubiti "žuti dres lidera".

Njega će zamijeniti ugovor o renti, koji je svojevrsna kompilacija svih navedenih opcija. “Ugovorom o najmu predviđen je kupoprodajni posao pod određenim uvjetima koji opterećuju kupca, prema kojem se kupac obvezuje uzdržavati prodavatelja do kraja života, a bivši vlasnik zadržava pravo na život. u ovom stanu do svoje smrti”, objašnjava Olga Rykova. Ovaj ugovor mora biti zaključen u javnobilježničkom obliku.

Što je bolje: donacija ili razmjena između rodbine?

Popularno je pitanje postoje li privilegije za rođake koji žele zamijeniti životni prostor. No trenutno, za srodnu zamjenu stambenog prostora potrebni su isti dokumenti i potvrde kao i za razmjenu između stranaca.

Odvjetnici napominju da im se često obraćaju s pitanjima o zamjeni stanova. Da biste prikupili sve potrebne dokumente za razmjenu stanova između rođaka, morate uzeti u obzir niz čimbenika. Rusko zakonodavstvo ne razlikuje takav koncept kao "povezana razmjena". Stambeni zakonik Ruske Federacije također ne predviđa ovu vrstu razmjene. Značajna je razlika između zamjene privatiziranih i neprivatiziranih stanova. Oni predstavljaju različita pravna obilježja.
Zaključak Na kraju treba napomenuti sljedeće podatke:

1. Darovni ugovor je po svom dizajnu jednostavniji od ugovora o zamjeni, jer u takvom poslu postoji samo jedan predmet.
2. Obje ove vrste transakcija imaju svoje prednosti i nedostatke, kako u sadržaju tako iu oporezivanju.
3. Zamjena jedne transakcije drugom povlači njenu ništavost.

Pitanje - odgovor Je li potrebno sastaviti akt o primopredaji zemljišta po darovnom ugovoru? Sastavljanje takvog akta nije obvezno za ovu vrstu transakcije. Je li u ugovoru o zamjeni stana potrebno naznačiti popisnu vrijednost? Trošak predmeta utvrđuje se dogovorom strana (možete navesti i tržišnu i inventarnu vrijednost).
Kupoprodajni ugovor gotovo je nemoguće osporiti jer je riječ o ravnopravnom poslu - kupac dobiva stan, prodavatelj za njega dobiva novac.

• Oslobađanje od oporezivanja ako je stan u vlasništvu prodavatelja dulje od tri godine. U tom slučaju ne treba platiti porez na dohodak.
Kupoprodajni ugovor ima i određene nedostatke:

1. Potreba za podjelom stana koji je kupac stekao nakon vjenčanja.

   Takva imovina je zajednički stečena i ravnopravno se dijeli između bračnih drugova.

2. Poteškoće s registracijom osoba registriranih u stanu. Nakon prijenosa prava vlasništva s jedne osobe na drugu kao rezultat prodaje, sve osobe prijavljene u stanu zadržavaju pravo prijave i stanovanja u njemu.

   Ova situacija može značajno pokvariti dogovor, jer nitko ne želi živjeti sa strancima.

Info

Građanski zakonik Ruske Federacije), obvezni uvjet je vlasnik nekretnine, 2 strane koje istovremeno djeluju kao prodavatelj i kupac. Prava i obveze stranaka Popis je uzak Popis je širok Naznaka cijene Obavezno za notarski oblik transakcije, kao i za porezne svrhe Obavezno (za utvrđivanje istovjetnosti predmeta razmjene, au suprotnom) slučaj, kako bi se utvrdio iznos dodatne uplate) Uspostavljanje odgovornosti za neispunjenje (nepravilno ispunjenje) obveza iz ugovora Ne Da Dostupnost državne registracije Obvezno Trenutak prijenosa vlasništva Trenutak državne registracije koju provodi Ured Rosreestra za konstitutivni entitet Ruske Federacije na način utvrđen Saveznim zakonom br. 122-FZ od 21. srpnja 1997.

„O državnoj registraciji prava na nekretnine i transakcija s njima.”

Ugovori o darovanju i zamjeni, kao građanski poslovi, imaju svoje prednosti i nedostatci. Često im se pribjegava kada je potrebno formalizirati otuđenje nekretnine. Upotreba jedne ili druge vrste izravno će ovisiti o specifičnim okolnostima i odnosu između davatelja i primatelja.

Prednosti i mane darovnog ugovora

Propis o donacijama provodi Ch. 32 Građanskog zakonika Ruske Federacije (Građanski zakonik Ruske Federacije). U pravilu se shvaća kao besplatni prijenos imovine s jedne osobe na drugu (članak 572. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Darivanje ima svoje specifičnosti, zbog čega u primjeni ima određene pozitivne i negativne strane.

Među prednosti Mogu se razlikovati sljedeće primjene:

1. Oblik provizije - jednostavno napisano, u nekim je slučajevima prihvatljiv usmeni oblik (članak 574. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Javnobilježnički oblik - u slučajevima kada to stranke u transakciji samostalno utvrđuju.
2. Vlasništvo prelazi s jedne osobe na drugu prilikom sklapanja ugovora, budući da dolazi do stvarnog prijenosa dara (osim budućeg dara ili prometa nekretninama).
3. Poklon postaje vlasništvo samo obdarenika(kada se daruje bračnoj osobi, ne nastaje režim zajedničke imovine supružnika - stavak 1. članka 36. Obiteljskog zakona Ruske Federacije - RF IC)
4. U skladu sa st. 18.1 stavak 1 čl. 218 Poreznog zakona Ruske Federacije (TC RF), daroprimac može biti oslobođen plaćanja poreza na dohodak.
5. U nekim slučajevima korištenje darovnih ugovora omogućuje otuđenje imovine zaobilazeći restriktivne norme važećeg zakonodavstva Ruske Federacije kojima se utvrđuje pravo prvenstva kupnje.

minusi donacije:

1. Besplatnost je negativna okolnost za darovatelja jer ne dobiva ništa takvom transakcijom.
2. Mogućnost otkazivanja dara velika je mana za primatelja.
3. Prestankom darovnog ugovora ili priznavanjem transakcije nevaljanom obdarenik mora vratiti predmet donacije(stavak 5. članka 578. Građanskog zakonika Ruske Federacije, stavak 2. članka 167. Građanskog zakona Ruske Federacije).
4. Takvi se sporazumi u nekim slučajevima mogu lako osporiti na sudu.
5. Nemogućnost darovatelja da uspostavi terete na predmetu darovanja.
6. U nedostatku bliskih obiteljskih veza između stranaka u transakciji, daroprimac plaća porez na osobni dohodak (NDFL).

Za i protiv ugovora o zamjeni

Ne čudi me to primjenjuju se odredbe o prodaji, dok ova transakcija ima niz specifičnih značajki, što nam omogućuje da istaknemo sljedeće prednosti i mane.

Pozitivan strane u primjeni ugovora o razmjeni:

1. Izvršenje takvog ugovora provodi se u jednostavnom pisanom obliku. Obavezno ovjera kod javnog bilježnika nije potrebna.
2. Roba se priznaje kao ekvivalentna, što strankama omogućuje da ne pribjegavaju nepotrebnim postupcima povezanim s nagodbama (osim ako je drugačije određeno ugovorom).
3. Postoje određena jamstva prava stranaka u slučaju kontroverzne situacije i transakcije koja se osporava na sudu. Priznavanje nevažećim dovodi do povratka pozicije koja je postojala prije sklapanja ugovora.

Ivanov i Petrov odlučili su zamijeniti stanove sklapanjem ugovora o zamjeni. Nakon što je ugovor izvršen, Petrovljevi rođaci uspjeli su na sudu ovaj posao proglasiti nevažećim, zbog čega su se Ivanov i Petrov vratili u svoje prijašnje stanove.

DO negativan Za primjenu takve transakcije vrijedi sljedeće:

1. U slučajevima kada roba nije jednake vrijednosti, strana koja daje imovinu manje vrijednosti morat će platiti razliku u cijeni.
2. Dolazi do prijenosa vlasništva razmijenjene robe istovremeno nakon što stranke ispune svoje obveze prijenosa robe (osim nekretnina).
3. Budući da se za zamjenu primjenjuju pravila o kupoprodaji, korisnici transakcije su obveznici poreza na dohodak.
4. Stvari prenesene na drugu stranu zajednička su zajednička imovina bračnih drugova.

Zamjena ili darovanje nekretnine

Najčešće u građanskom prometu postoje transakcije s nekretninama (tj. objekti koji su čvrsto povezani sa zemljištem i njihovo kretanje bez štete po njihovu svrhu je nemoguće - članak 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Uzimajući u obzir ovu okolnost, donosimo opći usporedni opis ugovora o zamjeni i darovanju koji se odnose na otuđenje nekretnine:

Osnova usporedbe	Ugovor o darovanju	Barter ugovor
Regulatorna regulativa	CH. 32 Građanski zakonik Ruske Federacije	CH. 31. Građanskog zakonika Ruske Federacije (koristeći se odredbama poglavlja 30. Građanskog zakonika Ruske Federacije)
Predmet sporazuma	Besplatno prijenos imovine s darovatelja na obdarenika	Protuprijenos vlasništva između strana (nosi isplativa priroda)
Obrazac ugovora	Jednostavno napisano. Ovjera kod javnog bilježnika nije potrebna (članak 574. Građanskog zakonika Ruske Federacije, članak 550. Građanskog zakonika Ruske Federacije)
Predmet sporazuma	Nekretnina(kuća, stan, vikendica, zemljište i sl.). Individualne karakteristike moraju se odražavati u potpunosti.
Strane u sporazumu	Donator, primatelj. Ne može biti donor maloljetna ili nesposobna osoba (članak 575. Građanskog zakonika Ruske Federacije), obvezni uvjet je vlasnik imovine	2 strane koje istovremeno djeluju kao prodavač i kupac.
Prava i obveze stranaka	Popis je uzak	Popis je širok
Indikacija cijene	Neophodno za notarski oblik transakcije, kao i za porezne svrhe	Obavezno (za utvrđivanje istovrijednosti predmeta razmjene, a ako nije tako, za utvrđivanje iznosa nadoplate)
Utvrđivanje odgovornosti za neispunjenje (nepravilno ispunjenje) obveza iz ugovora	Ne	Da
Dostupnost državne registracije	Obavezno
Trenutak prijenosa vlasništva	Trenutak državne registracije, koju provodi Ured Rosreestra za konstitutivni entitet Ruske Federacije na način utvrđen Saveznim zakonom br. 122-FZ od 21. srpnja 1997. „O državnoj registraciji prava na nekretnine i transakcije s njim."
Prijenos imovine	Primopredajni akt nije potreban	Obavezno prema potvrdi o prihvaćanju
Dostupnost oporezivanja	Za donatora - ne. Za obdarenika - da (osim slučajeva oslobođenja od plaćanja).	Za obje strane - da. Ali postoji niz obilježja prema kojima se ovaj porez ne može platiti.

Zamjena ili darovanje stambenog prostora

U pravilu, kada se govori o prometu otuđenja nekretnina, zainteresirani misle na sobu, stan, kuću, tj. živi prostor. Na temelju navedene analize ugovora o zamjeni i darivanju nekretnina, kao i uzimajući u obzir posebnosti otuđenja stambenih prostora, potrebno je istaknuti sljedeće:

• predmet transakcije bit će izravno živi prostor, čije se pojedinačne karakteristike moraju odražavati u ugovoru. To uključuje: adresu, ukupnu (i stambenu) površinu prostora, kat, broj soba, katastarski ili uvjetni broj);
• treba reflektirati preduvjeti(podaci o posjedovnom dokumentu za stambene prostore - potvrda o državnoj registraciji vlasništva; naznaka postupka državne registracije prijenosa vlasništva; popis osoba koje zadržavaju pravo korištenja stambenih prostorija, naznaka postojeća ograničenja i opterećenja);
• indikacija trošak stambeni prostori;
• prilikom provođenja postupka državne registracije, tijelu za registraciju podnosi se paket dokumenata koji mora sadržavati ovjerenu suglasnost supružnika (ako je donator oženjen i imovina je stečena tijekom njegovog braka), u nekim slučajevima - suglasnost organa starateljstva;

Glavne razlike između ugovora o darovanju i zamjene su:

1. Karakteristična značajka donacije je njezina besplatna priroda.
2. U ugovoru o zamjeni stambenih prostora uvijek mora biti navedeno 2 svojstva, kao i da površine mogu biti nejednake.
3. Prilikom promjene potrebno je utvrditi iznos doplate za stambeni prostor ako prenesena nekretnina nije jednake vrijednosti, tj. zahtjev za cijenom je bitan uvjet (članak 555. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
4. Prijenos stambenih prostora prema ugovoru o zamjeni uvijek provodi samo prijenosni akt.
5. Zamjena stambenih prostorija može se izvršiti iu slučajevima kada stranke nisu vlasnici tih prostorija. Riječ je o općinskom stambenom fondu, a ljudi žive u stanovima pod ugovorom o najmu. U tom slučaju potrebno je dobiti dopuštenje lokalnih vlasti. Pritom je nemoguća zamjena općinskog stana za stan u vlasništvu vlasnika i obrnuto. Kod darovanja - samo kada je stambeni prostor u vlasništvu darovatelja.

Važno pitanje pri razmatranju ove teme je oporezivanje.

Ovdje treba napomenuti da prilikom darivanja stana samo primatelj mora platiti porez (članak 5. članka 208. Poreznog zakona Ruske Federacije) u iznosu od 13% njegove vrijednosti (članak 224. Poreznog zakona Ruske Federacije). Ruska Federacija). Štoviše, u nizu slučajeva porezni obveznik je oslobođen plaćanja - bliski rođaci, izravno navedeni u stavcima. 18.1 stavak 1 čl. 217 Porezni zakon Ruske Federacije.

Informacija

Kod zamjene sve je nešto kompliciranije, jer su obje strane u transakciji i prodavači i kupci, ali u svakom slučaju korisnici.

Budući da se na takav ugovor primjenjuju odredbe koje uređuju kupnju i prodaju, potrebno je utvrditi prihod koji svaka strana prima (članak 208. članka 5. Poreznog zakona Ruske Federacije). Poteškoće nastaju jer se plaćanje stanova ne vrši u gotovini, već u naravi.

Štoviše, takve transakcije su imaginarne (obavljene samo za pokazivanje, bez namjere stvaranja pravnih posljedica za stranke) ili lažne (svrha transakcije je prikrivanje druge transakcije).

U bilo kojem od ovih slučajeva takvi se ugovori smatraju ništavnim, tj. ne izazivajući nikakve pravne posljedice za stranke.

Dodatno

Sve izvršeno prema takvom ugovoru stranke vraćaju. Pravila transakcije koja se stvarno dogodila primjenjuju se na lažnu transakciju.

Zaključak

Na kraju treba napomenuti sljedeće podatke:

1. Darovni ugovor je po svom dizajnu jednostavniji od ugovora o zamjeni, jer u takvom poslu postoji samo jedan predmet.
2. Obje ove vrste transakcija imaju svoje prednosti i nedostatke, kako u sadržaju tako iu oporezivanju.
3. Zamjena jedne transakcije drugom povlači njenu ništavost.

Pitanje odgovor

Je li potrebno sastaviti akt o prihvaćanju i prijenosu zemljišta prema ugovoru o darovanju?

Sastavljanje takvog akta nije obvezno za ovu vrstu transakcije.

Je li u ugovoru o zamjeni stana potrebno naznačiti popisnu vrijednost?

Trošak predmeta utvrđuje se dogovorom strana (možete navesti i tržišnu i inventarnu vrijednost).

Tema 29. Zamjena, darovanje, najam

Plan predavanja:

1. Pojam, obilježja i sadržaj ugovora o razmjeni.

2. Pojam, elementi i sadržaj darovnog ugovora.

3. Ugovor o najmu: opće odredbe.

4. Ugovor o trajnoj renti.

5. Ugovor o doživotnoj renti.

6. Ugovor o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim osobama.

Studenti trebaju razumjeti da prema dogovoru razmjena svaka se strana obvezuje prenijeti jedan proizvod u vlasništvo druge strane u zamjenu za drugi (1. stavak, članak 567. Građanskog zakonika).

Barter ugovor je sporazuman, uz naknadu i recipročan.

Na ugovor o razmjeni (poglavlje 31. Građanskog zakonika Ruske Federacije, članci 567. - 571.), pravila poglavlja. 30 Građanskog zakonika Ruske Federacije o kupnji i prodaji, ako to nije u suprotnosti s pravilima navedene teme i suštinom razmjene. U ovom slučaju, svaka od strana priznaje se kao prodavatelj robe koju se obvezuje prenijeti i kupac robe koju se obvezuje prihvatiti u zamjenu (odredba 2. članka 567. Građanskog zakonika).

Subjekti ovog ugovora mogu biti građani i pravne osobe. Svaka strana je i prodavač i kupac.

DO oblik Kod sklapanja ugovora o zamjeni vrijede ista pravila kao i za oblik sklapanja ugovora o kupoprodaji.

Kako proizlazi iz st. 1. čl. 568. Građanskog zakonika, osim ako iz ugovora o zamjeni ne proizlazi drugačije, smatra se da su robe koje se razmjenjuju jednake vrijednosti, a troškove njihova prijenosa i prihvaćanja snosi u svakom slučaju strana koja snosi odgovarajuće obveze. Ovo pravilo vrijedi čak iu slučajevima kada je cijena bitan uvjet kupoprodajnog ugovora (primjerice kupoprodaja nekretnine). Ako, po mišljenju stranaka, vrijednost robe koja se razmjenjuje nije ekvivalentna, tada strana koja je dužna prenijeti robu, čija je cijena niža od cijene robe dane u zamjenu, mora platiti razliku cijene neposredno prije ili nakon ispunjenja svoje obveze prijenosa robe, osim ako je ugovorom predviđen drugi postupak plaćanja (odredba 2. članka 568. Građanskog zakonika).

Bitni pojmovi ugovori o razmjeni su: predmet, naziv i količina robe. U pravilu, predmet može biti bilo koja stvar koja nije povučena iz civilnog prometa. Predmeti ograničenog prometa mogu postati predmetom kupoprodajnog ugovora samo ako prodavatelj i kupac imaju posebno dopuštenje za njihovu kupnju (npr. promet s lovačkim oružjem moguć je samo uz odgovarajuću dozvolu).

Za ugovor o zamjeni vrijede posebna pravila o prijenosu vlasništva razmijenjene robe. Prema ugovoru o zamjeni, vlasništvo nad razmijenjenom robom prelazi na strane koje djeluju kao kupci, istovremeno nakon što obje strane ispune obveze prijenosa robe (članak 570. Građanskog zakonika). Međutim, ovo pravilo mogu promijeniti ugovorne strane.

Uzimajući u obzir poseban pravni režim nekretnina, potrebno je naglasiti da prilikom zamjene nekretnina kupci stječu pravo vlasništva tek nakon što svaka ugovorna strana provede postupak uknjižbe. Što u načelu predstavlja uredno ispunjenje obveze prijenosa robe.

Prema darovnom ugovoru jedna strana (darodavac) bez naknade prenosi ili se obvezuje prenijeti na drugu stranu (obdarenika) stvar u vlasništvo ili imovinsko pravo (tražbinu) na sebe ili na treću osobu, ili je oslobađa ili se obvezuje osloboditi imovinske obveze sebi ili trećoj strani (članak 1. članka 572. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Poglavlje 32 Građanskog zakonika Ruske Federacije posvećeno je ugovoru o darovanju (članci 572 - 582).

Ugovor o darovanju je besplatan. Može biti stvarno ili sporazumno. U potonjem slučaju, govorimo o ugovorima o darovanju koji sadrže obećanje donacije u budućnosti (klauzula 2 članka 572 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Darovni ugovor je u pravilu jednostrano obvezujući (darovatelj ima obvezu besplatno predati stvar, primatelj ima pravo stvar primiti ili odbiti primiti).

Stranke ugovor o darovanju – darovatelj i obdarenik. U pravilu, darovatelj mora biti vlasnik stvari (osim jedinstvenih poduzeća koja se temelje na pravu gospodarskog ili operativnog upravljanja). I darovatelji i daroprimci mogu biti bilo koji subjekti građanskog prava, ali javnopravne osobe mogu djelovati kao daroprimac samo u takvoj vrsti darovnog ugovora kao što je darovanje.

Artikal. U pravilu, predmet može biti bilo koja stvar koja nije povučena iz civilnog prometa. Predmeti ograničenog prometa mogu postati predmet darovnog ugovora samo ako stranke imaju posebno dopuštenje (na primjer, transakcije s lovačkim oružjem moguće su samo uz odgovarajuću dozvolu).

Predmet darovnog ugovora mogu biti i imovinska prava (tražbine). U ovom slučaju moraju se uzeti u obzir pravila koja uređuju ustupanje prava potraživanja (članci 388 - 389 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Konkretno, na temelju čl. 383 Građanskog zakonika Ruske Federacije, predmet dara ne mogu biti prava koja su neraskidivo povezana s osobnošću vjerovnika (potraživanja za plaćanje alimentacije i naknade štete prouzročene životu i zdravlju donatora). Pri ustupanju prava tražbine nije potreban pristanak dužnika, osim onih obveza u kojima je za dužnika bitan identitet vjerovnika.

Kao vrsta darovnog ugovora priznaje se i oslobađanje od imovinskih obveza prema sebi (oprost duga) ili prema trećima (darovatelj dug obdarenika prema vjerovniku prenosi na sebe). Davanje ispunjenjem obdarenikove obveze trećoj osobi moguće je ako iz zakona, drugih pravnih akata, uvjeta obveze ili njezine biti ne proizilazi obveza obdarenika da osobno ispuni obvezu. Pri prijenosu duga (čl. 391-392) darovatelj je dužan pribaviti suglasnost vjerovnika.

Istodobno, Građanski zakonik zabranjuje donacije, s izuzetkom običnih darova, čija vrijednost ne prelazi pet minimalnih plaća u sljedećim slučajevima:

· u ime maloljetnika i poslovno nesposobnih građana, njihovi zakonski zastupnici;

· u odnosima između gospodarskih organizacija;

· zaposlenici zdravstvenih, obrazovnih ustanova, ustanova socijalne zaštite i drugih sličnih ustanova, građani koji se tamo liječe, uzdržavaju ili školuju, supružnici i srodnici tih građana;

· državni službenici i namještenici općinskih tijela u vezi sa svojim službenim položajem ili u vezi s obavljanjem službene dužnosti.

Oblik Ugovor o darovanju ovisi o svojim predmetima, predmetu i cijeni. Međutim, ako se trenutak sklapanja ugovora i izvršenja poklapaju, može se sklopiti i usmeno.

Prijenos dara provodi se njegovom dostavom, simboličnim prijenosom (dostava ključeva, itd.) ili dostavom vlasničkih dokumenata.

Ugovor o darovanju pokretnine mora biti sastavljen u pisanom obliku u slučajevima kada:

· darovatelj je pravna osoba ili vrijednost dara prelazi pet minimalnih plaća utvrđenih zakonom;

· ugovor sadrži obećanje o donaciji u budućnosti.

Ugovor o darovanju nekretnine mora biti sklopljen u pisanom obliku u skladu s državnom registracijom.

Studenti trebaju obratiti pozornost na činjenicu da je posebnost donacije da norme Građanskog zakonika Ruske Federacije dopuštaju otkazivanje već izvršenog ugovora. Dakle, sukladno čl. 578 Građanskog zakonika Ruske Federacije, otkazivanje donacije dopušteno je u sljedećim slučajevima:

· darovatelj ima pravo odustati od darivanja ako je obdarenik pokušao ubiti njega, nekoga od članova svoje obitelji ili bližeg srodnika ili je namjerno tjelesno ozlijedio darovatelja;

· darovatelj ima pravo sudskim putem zahtijevati opoziv darovanja ako primateljevo rukovanje darovanom stvari koja za darovatelja ima veliku neimovinsku vrijednost stvara opasnost od njezina nepovratnog gubitka;

· na zahtjev zainteresirane osobe, sud može u roku od šest mjeseci poništiti donaciju koju je pojedini poduzetnik ili pravna osoba dao protivno odredbama zakona o insolventnosti (stečaju) na teret sredstava vezanih uz njegovu djelatnost. prije proglašenja takve osobe nesposobnom za plaćanje (stečaj);

· ako je darovnim ugovorom predviđena mogućnost odustajanja od darovanja od strane darovatelja ako nadživi obdarenika.

Pravo na opoziv dara ne treba brkati s pravom na odbijanje izvršenja darovnog ugovora. Odbijanje sklapanja darovnog ugovora moguće je:

Prvo, kada prijenos dara još nije izvršen;

Drugo, samo ako se obiteljska ili osobna situacija darovatelja toliko pogoršala da će izvršenje darovnog ugovora pod novim uvjetima dovesti do značajnog pada njegovog životnog standarda.

Šteta prouzročena za život, zdravlje ili imovinu obdarenika zbog nedostataka darovane stvari podliježe naknadi prema općim pravilima o naknadi štete ako se dokaže da su ti nedostaci nastali prije predaje stvari obdareniku. , nisu očiti i darovatelj, iako je znao za njih, nije upozorio primatelja o njima (članak 580. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Pri odgovoru na treće pitanje učenici bi to trebali shvatiti po ugovoru o renti jedna strana (primatelj zakupnine) prenosi na drugu stranu (platitelja zakupnine) vlasništvo stvari, a obveznik zakupnine se obvezuje primatelju u zamjenu za primljenu nekretninu povremeno isplaćivati ​​zakupninu u određenom novčanom iznosu ili dati sredstva za njegovo održavanje u drugom obliku (klauzula 1 čl. 583 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Pravni odnosi iznajmljivanja regulirani su Poglavljem 33 Građanskog zakonika Ruske Federacije (članci 583-605).

Ugovor o renti je stvaran, uz naknadu i jednostrano obvezuje.

Razlikuju se dvije vrste ugovora o renti - ugovor o stalnoj (vječnoj) renti čija valjanost nije ograničena i ugovor o doživotnom renti čija je jedna od varijanti doživotno uzdržavanje uzdržavane osobe.

Stranke. Primatelj i obveznik zakupnine. Ugovorne strane u ugovoru o renti razlikuju se ovisno o tome radi li se o trajnoj ili doživotnoj renti. Dakle, samo građani, kao i neprofitne organizacije, mogu biti primatelji stalne rente, ako to nije u suprotnosti sa zakonom i odgovara ciljevima njihove djelatnosti (1. stavak članka 589. Građanskog zakonika Ruske Federacije). . Štoviše, ovaj sastav primatelja stalne rente može se mijenjati, pa se prava primatelja rente mogu prenositi ustupanjem tražbine, nasljeđivanjem ili sukcesijom prilikom reorganizacije pravnih osoba.

Primatelji doživotne rente mogu biti samo građani. Osim toga, doživotna mirovina može se isplaćivati ​​bilo jednom građaninu, bilo više njih, čiji se udjeli smatraju jednakim, ako ugovorom o doživotnom uzdržavanju nije drugačije određeno. U slučaju smrti jednog od primatelja rente, njegov udio u pravu na primanje te rente prelazi na nadživjele primatelje rente, ako zakonom ili ugovorom nije drukčije određeno, a u slučaju smrti posljednjeg primatelja, obveza isplate rente prelazi na ostale primatelje rente. za plaćanje rente prestaje (klauzula 2 članka 596. Građanskog zakonika).

Što se tiče obveznika najamnine, njihov sastav nije ograničen zakonom.

Artikal. Najamnina i imovina koja se prenosi za plaćanje najamnine.

Oblik. Pisano, ovjereno kod javnog bilježnika, a kada je predmet ugovora nekretnina, ugovor podliježe državnoj registraciji.

Bitni pojmovi ovog ugovora su: predmet i obveza isplatitelja rente dati osiguranje za ispunjenje svojih obveza, odnosno osigurati se od neispunjenja ili neurednog ispunjenja tih obveza.

Ugovor o trajnoj renti može sadržavati odredbe koje daju pravo na otkup stalne rente. Zakupnina se može unovčiti na zahtjev obveznika ili na zahtjev kupca. Ako je obveznik rente odbije isplatiti otkupom, dužan je o tome pismeno obavijestiti primatelja rente najkasnije tri mjeseca prije prestanka isplate rente.

Razlozi za otkup trajne rente na zahtjev primatelja rente:

· plaćanje najamnine kasni dulje od godinu dana.

· povreda obveze osiguranja plaćanja najamnine.

· nelikvidnost obveznika zakupnine.

· ako je nekretnina ustupljena radi plaćanja najamnine došla u suvlasništvo ili je podijeljena između suvlasnika.

Otkup trajne rente vrši se po cijeni koju ugovorne strane mogu dogovoriti. U nedostatku takvog uvjeta, ponovna kupnja se provodi po cijeni koja odgovara godišnjem iznosu plaćanja najamnine, ako je imovina za plaćanje najamnine prenesena uz naknadu (klauzula 2 članka 594 Građanskog zakonika Ruske Federacije Federacija). Ako je imovina za najamninu prenesena besplatno, otkupna cijena, zajedno s godišnjim iznosom najamnine, uključuje cijenu prenesene imovine (članak 594. članka 594. članka 3. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

U praksi je najčešći ugovor ugovor o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanom osobom. Prema ovom ugovoru, primatelj rente, građanin, prenosi svoju stambenu kuću, stan, zemljište ili drugu nekretninu u vlasništvo obveznika najamnine, koji se zauzvrat obvezuje doživotno uzdržavati uzdržavanu osobu građanina i (ili) treća strana (osobe) koju je on naveo (klauzula 1 čl. . 601 Građanskog zakonika). Uzdržavanje može uključivati ​​osiguravanje potreba primatelja rente za stanovanje, hranu i odjeću, a ako zdravlje građanina to zahtijeva, i brigu o njemu. Ugovor o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim osobama također može predvidjeti plaćanje pogrebnih usluga od strane obveznika rente (čl. 602. st. 1. Građanskog zakonika).

Ugovorom o doživotnom uzdržavanju mora biti definiran trošak cjelokupnog iznosa uzdržavanja. U tom slučaju, ukupni trošak održavanja mjesečno ne može biti manji od dvije minimalne plaće (klauzula 2. članka 602. Građanskog zakonika).

Ugovor o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanom osobom može se raskinuti smrću primatelja rente, novim ugovorom, novacijom ili oprostom duga.

Osim toga, moguć je raskid ugovora zbog bitne povrede obveza obveznika zakupnine. U takvim slučajevima primatelj zakupnine ima pravo zahtijevati povrat nekretnine prenesene kao osiguranje zakupnine, odnosno isplatu otkupne cijene pod uvjetima utvrđenim čl. 594 Građanski zakonik Ruske Federacije. Istodobno, platitelj najamnine nema pravo zahtijevati naknadu za troškove povezane s održavanjem primatelja najamnine (čl. 605. Građanskog zakonika).

Kontrolna pitanja:

1. Dajte pojam ugovora o razmjeni.

2. Što je predmet barter ugovora?

3. Kakav je oblik barter ugovora?

4. Navedite bitne uvjete barter ugovora.

5. Pravila o tome koji se ugovori primjenjuju na barter ugovor?

6. Kako se utvrđuju cijena i troškovi kod ugovora o zamjeni?

7. Kakav je postupak prijenosa vlasništva nad robom koja se razmjenjuje?

8. Koja je osobitost pravne prirode darovnog ugovora?

9. Koji je njegov oblik i bitni uvjeti?

11. Kada je donacija zabranjena?

12. Kada darovatelj ima pravo otkazati dar i odbiti ispuniti dar?

13. Koja je posebnost donacije?

14. Dajte pojam ugovora o renti.

15. Koji su oblik i bitni uvjeti ugovora o rentnom osiguranju?

16. Koje vrste rente postoje? Tko snosi rizik slučajne smrti i štete na imovini koja se prenosi za plaćanje najamnine za svaku vrstu?

17. Kolika je odgovornost za zakašnjelo plaćanje najamnine?

18. Što je bit prava isplatitelja i primatelja rente na otkup rente?

19. Kako se izračunava otkupna cijena zakupnine?

20. Kolika je visina i rokovi isplate doživotne rente?

21. Je li dopušteno otuđenje imovine koja se prenosi radi plaćanja najamnine?

22. Dajte pojam i navedite razloge za prestanak doživotnog uzdržavanja uzdržavanoj osobi.

Plan predavanja na seminaru:

1. Ugovor o razmjeni.

1.1. Pojam, elementi i obilježja barter ugovora. Razlika između ugovora o zamjeni i kupoprodaji.

1.2. Određivanje trenutka izvršenja ugovora o zamjeni i trenutka prijenosa vlasništva zamijenjene robe.

2. Ugovor o darovanju.

2.1. Pojam, elementi, obilježja i vrste darovnog ugovora.

2.2. Obilježja predmeta darovnog ugovora. Subjektivni sastav darovnog ugovora.

2.4. Značajke darovnog ugovora u budućnosti.

2.5. Zabrana darivanja. Otkaz izvršenja darovnog ugovora. Odbijanje izvršenja ugovora o darovanju.

2.6. Odgovornost za neispunjenje obveza iz darovnog ugovora.

2.7. Donacije.

3. Renta i doživotno uzdržavanje s uzdržavanim osobama.

3.1. Pojam, elementi i obilježja ugovora o najmu.

3.2. Stranke ugovora o renti.

3.4. Raskid ugovora o najmu.

3.5. Izvršenje ugovora o renti. Odgovornost ugovornih strana prema ugovoru o najmu.

3.6. Ugovor o trajnoj renti.

3.7. Ugovor o doživotnoj renti.

3.8. Ugovor o doživotnom uzdržavanju s članovima obitelji.

Primjeri tema za sažetke i izvješća:

1. Ugovor o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim osobama.

2. Pravna priroda ugovora o razmjeni.

3. Donacija: pojam i obilježja.

4. Oblik i vrste ugovora o najmu.

5. Pravni oblici robne razmjene (barter).

6. Pravni oblici karitativne djelatnosti.

Benchmark testovi

Ugovor o zamjeni i ugovor o prodaji, darovanju i najmu... Svaki takav posao ima svoje individualne karakteristike. Koji je od njih najpovoljniji za pojedinog klijenta može se shvatiti samo u situaciji detaljne procjene svakog od njih u odnosu na osobnu situaciju.

Kao prvo vrijedi obratiti pozornost na razlike između takvih transakcija. Razmotrimo koja je razlika između ugovora o zamjeni i ugovora o kupnji i prodaji, najmu ili daru.

Što znači ugovor o najmu?

Korištenje ugovora o najmu privlačno je onima koji su spremni primiti zajamčenu financijsku pomoć i podršku u zamjenu za svoju postojeću stambenu nekretninu.

U pravnoj praksi postoje tri mogućnosti za takav sporazum:

• stalna renta bez ograničenja trajanja;
• doživotna renta, u kojoj je razdoblje pružanja materijalne pomoći strogo određeno, što odgovara životnom vijeku primatelja anuitete;
• doživotno uzdržavanje s uzdržavanim osobama, što može ukazivati ​​na potrebu uzdržavanja i primatelja rente i treće osobe navedene u ugovoru.

Sve varijante ovog ugovora o anuitetskoj financijskoj potpori može se sklopiti i s fizičkim i s pravnim licem.

Njihova jedina značajka je mogućnost raskida sporazumom stranaka ili na sudu.

Ugovori o doživotnom uzdržavanju ili doživotnoj renti s uzdržavanim osobama u nedostatku drugih klauzula prestaje smrću primatelja rente.

Što je uključeno u pojam darovnog ugovora?

Građansko pravo propisuje takav ugovor prenijeti nešto u vlasništvo obdareniku potpuno besplatno. Takav se sporazum temelji na odredbama članka 572. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Članak 572. Ugovor o darovanju

1. Darovnim ugovorom jedna strana (darovatelj) bez naknade prenosi ili se obvezuje prenijeti na drugu stranu (obdarenika) stvar vlasništva ili imovinsko pravo (tražbinu) sebi ili trećoj osobi, ili se oslobađa ili se obvezuje dati to iz imovinske obveze prema sebi ili prema trećem.
   Ako postoji protuprijenos stvari ili prava ili protuobveza, ugovor se ne priznaje kao darovanje. Na takav sporazum primjenjuju se pravila iz članka 170. stavka 2. ovoga Zakonika.
2. Obećanje da će se na nekoga besplatno prenijeti stvar ili imovinsko pravo ili osloboditi nekoga imovinske obveze (obećanje darovanja) priznaje se kao darovni ugovor i obvezuje obećanika ako je obećanje dano u ispravnom obliku (čl. 2. Članak 574.) i sadrži jasno izraženu namjeru da se u budućnosti neka stvar ili pravo prenese na određenu osobu ili da se ona oslobodi imovinske obveze.
   Ništavo je obećanje darovanja cijele imovine ili dijela cjelokupne imovine bez naznake određenog predmeta darovanja u obliku stvari, prava ili oslobođenja od obveze.
3. Ništav je ugovor kojim se nakon smrti darovatelja dar prenosi na obdarenika.
   Na ovu vrstu dara vrijede pravila građanskog nasljednog prava.

Zgodno je da takvi dokumenti može se izdati u jednostavnom pisanom obliku i ne zahtijeva državnu registraciju.

Značajka takvog sporazuma je njegovu praktičnu neopozivost. U teoriji se može prekinuti, ali samo iz nekoliko razloga:

Sve ove točke morat će se osporiti na sudu.

Značajke ugovora o razmjeni

Članak 567. Građanskog zakonika Ruske Federacije također predviđa ugovor o razmjeni kao transakcije s nekretninama. U takvoj situaciji ugovor u početku uzima u obzir potreba prijenosa jedne imovine u zamjenu za drugu.

Može uključivati ​​prisutnost sredstava, ali uvijek postaje fiksacija izravne razmjene imovine.

Ispunjenjem svih obveza iz ugovora, predmet zamjene postaje potpuno bezuvjetno vlasništvo novog vlasnika.

Glavna značajka takvog sporazuma To postaje upravo zamjena životnog prostora za neki drugi proizvod koji nije povezan sa pravim novčanicama ili novčanicama. Na primjer, strane koje sudjeluju u sporazumu međusobno prenose nekretnine.

O zamjeni dionica nekretnina možete saznati ovdje.

Članak 567. Barter ugovor

1. Ugovorom o zamjeni svaka se strana obvezuje prenijeti jedan proizvod u vlasništvo druge strane u zamjenu za drugi.
2. Na ugovor o zamjeni primjenjuju se pravila o kupoprodaji (glava 30.), ako to nije u suprotnosti s pravilima ove glave i sa suštinom zamjene. U tom slučaju svaka se stranka priznaje kao prodavatelj robe koju se obvezuje prenijeti i kupac robe koju se obvezuje primiti u zamjenu.

Više o sastavljanju ugovora o zamjeni možete pročitati ovdje.

Posebnosti i prednosti kupoprodajnog ugovora

Vodeća značajka postaje upis transakcije stupanja u posjed nove nekretnine u obliku kupnje i prodaje zamjena pravog stana za njegovu novčanu protuvrijednost.

Takav bespovratni ugovor. Nakon njegovog potpisivanja, novo vlasništvo prelazi u nepodijeljeni posjed strane koja je u ugovoru navedena kao kupac nekretnine.

Koje su glavne razlike?

Pri razmatranju razlika između ugovora u pogledu različitih mogućnosti promjene vlasništva, vrijedi obratiti pozornost na neke njihove značajke koje mogu utjecati na konačan izbor stranaka u transakciji.

Razlikovanje ugovora o zamjeni i ugovora o kupoprodaji: kod ugovora o zamjeni za razliku od ugovora o kupoprodaji Vrijednost obiju nekretnina mora biti naznačena i mora biti jednaka.

Alternativna opcija je sklapanje ugovora o razmjeni uz dodatno plaćanje navedeno u tekstu ovog dokumenta.

Upis rente za razliku od potpisivanja ugovora o zamjeni, prodaji ili darovanju podrazumijeva potrebu za novčanom potporom bivšeg vlasnika stana, naznačenu u ovom dokumentu, u većini slučajeva uz stanovanje u stanu.

Pogodna značajka za obje strane u transakciji je povrat ovog ugovora u slučaju neuspjeha bilo koje strane da ispuni svoje obveze. Ova mogućnost navedena je u tekstu ugovora kao obvezni uvjeti.

Važna karakteristika takvog ugovora o prijenosu imovine je mogućnost samostalnog odabira razdoblja za preuzimanje imovine.

Ugovorom se može navesti trenutni prijenos ili primitak vlasništva nad stanom nakon smrti primatelja rente. Kod ugovora o renti, kao i kod kupoprodajnog ugovora, potrebno je platiti porez.

Prednosti i mane darovnog ugovora su u određenoj pravno dobrovoljnosti takvog postupka. Jedna od najčešćih mogućnosti prijenosa vlasništva nekretnine je darovni ugovor.

U većini slučajeva takav se sporazum sklapa između rodbine, jer podrazumijeva odsutnost plaćanja poreza.

Darovni ugovor je neopoziv. Pravno ga je moguće otkazati, ali to se može dokazati samo na sudu.

Koji ugovor je bolje odabrati iu kojim situacijama?

Najjednostavnije s pravne točke gledišta priznaju stručnjaci mogućnosti upisa kupoprodaje. Ovo je način stupanja u posjed nekretnine koji se najčešće preporuča odabrati osobama koje nisu ni u kakvoj međusobnoj vezi.

S jednakim uspjehom to mogu biti pravne i fizičke osobe.

Mogu preporučiti ljudima da uzmu opciju s anuitetom, što uključuje dobivanje zajamčenih produženih financijskih i moralnih preferencija. Takav dokument često potpisuju usamljene starije osobe kojima je potrebna njega.

U transakcijama između srodnika često se koriste ugovor o zamjeni i ugovor o darovanju. Međutim, postoje suptilnosti u ugovorima za razmjenu privatiziranih i neprivatiziranih stanova. Više informacija o tome možete pronaći u.

Davanje kao dobrovoljni čin, lišen financijskih pogodnosti za donatora, posebno je čest u povezanim aranžmanima za prijenos imovine.

Za primatelja dara ova vrsta transakcije je također atraktivna zbog mogućnosti izbjegavanja plaćanja poreza prilikom potpisivanja darovnog dokumenta između rodbine.

Često se koristi i vrsta izvršenja transakcije u opciji razmjene prilikom obavljanja povezanih razmjena. Uključujući i zbog mogućnosti promjene identiteta vlasnika objekata nekretnina, koji se u stvarnosti razlikuju po vrijednosti.

Zakonski se ne uzima u obzir potreba za provođenjem službene procjene predmeta razmjene, što omogućuje navođenje iznosa pogodnih za strane.

Zaključno, vrijedi napomenuti da trenutna zakonska pravila za promjenu vlasnika nekretnine omogućuju svakom sudioniku takve transakcije da odabere najbolju opciju za sebe.

Postojeći ugovori svojom raznolikošću spremni su uzeti u obzir sve situacije od vezane zamjene do potencijalnog dobivanja stana u zamjenu za dugotrajnu skrb vlasnika, od kupnje i prodaje dviju nekretnina do njihove zamjene. .

U slučaju problema sa izvršenjem transakcije, Možete se obratiti iskusnim trgovcima nekretninama ili odvjetnicima koji rade u poslovanju nekretninama, koji će najprije objasniti pojam ugovora o zamjeni te ugovora o darovanju, najmu ili kupoprodaji.

Drugo, uzimajući u obzir trošak svake takve operacije, pomoć i preporuke stručnjaka u ovom slučaju u konačnici su prikladni i isplativi za svaku od strana u transakciji.

Slični članci