Razlozi za prodaju su brojni: razvod braka, kada bivši supružnici žele dobiti svoj dio i za njega kupiti zasebnu kuću, te nemogućnost plaćanja kredita: svatko može navesti svoje brojne razloge. Stan uzet pod hipoteku kod Sberbanke je kolateral, a može se prodati uz nekoliko uvjeta.
Iz nekog razloga, neki dužnici samouvjereno misle da je prodaja hipotekarnog stana nemoguća: nakon svega, banka nameće ograničenja za sve transakcije. Ali ovaj se uvjet može zaobići pravnim sredstvima.
Prodaja stana pod hipotekom uz dopuštenje banke. Ako se stan kupuje uz hipoteku, bit će u vlasništvu banke do potpune otplate kredita. Morate se obratiti stručnjacima Sberbank i saznati pod kojim će uvjetima banka dopustiti prodaju stana.
Zaposlenik mora navesti razlog prodaje, i ako mu se čini da ima poštovanja, tada možete dobiti dopuštenje ako ugovor o kreditu ne sadrži ograničenja prijevremene nagodbe s bankom. Ponekad Sberbank ne ograničava mogućnost prijevremene otplate, a ako je to slučaj, onda se može pregovarati.
I Sberbank će najvjerojatnije donijeti takvu odluku, jer su joj potrebna sredstva izdanog kredita. Ali ovdje postoji neka upozorenje: morat ćete platiti kamate za dugoročnu otplatu kredita. Dakle, kupac svojim novcem otplaćuje dug banci, a banka zauzvrat skida teret u obliku kolaterala.
Postoji još jedan važan uvjet: banka će od strana u transakciji morati zatražiti sklapanje predugovora o kupoprodaji stana, kako bi financijska institucija bila sigurna u sklapanje konačne transakcije.
Možete sami pronaći kupca nakon dobivanja dopuštenja, kupac plaća preostali iznos hipoteke.
Ako takvu transakciju povjerite banci, ne morate brinuti o rizicima: banka će sama obaviti preregistraciju dokumenata za kupca.
Sve je to dobro i razumljivo, ali postoji načini prodaje imovine bez dopuštenja banke?
Ako se banka ne slaže s prodajom založenog stana, onda o njegovoj prodaji možemo govoriti tek kada banka skine teret stavljen na stan.
To je moguće tek nakon otplate duga banci; to se može učiniti na različite načine:
- Sastavite još jedan ugovor o kreditu. No ova opcija dostupna je samo onima koji imaju sredstava za otplatu drugog kredita. Ali banke se slažu i izdaju potrošački kredit bez kolaterala. Tim sredstvima se podmiruje dug, skidaju tereti i može se završiti kupoprodaja stana.
- Pronađite potencijalnog kupca za stan pod hipotekom. U tom slučaju on vam daje sredstva uz potvrdu za obračun s bankom. Ali ova je opcija rizična za kupca, a obično se takva transakcija odvija između vrlo bliskih ljudi. Ali ponekad, nakon što primi sredstva za plaćanje duga, prodavatelj može odbiti zaključiti transakciju, jer njegova obveza prodaje stana nije nigdje evidentirana.
Načini prodaje stana bez dozvole
Ova transakcija ne uključuje sudjelovanje kreditne institucije u kupoprodaji stana. Ali ovdje je važno pronaći zainteresiranog kupca i nagovoriti ga na određene uvjete transakcije.
Da biste to učinili potrebno vam je:
- Obratite se poslovnici banke, gdje je izdana hipoteka, saznajte o iznosu duga po kreditu. Možete tražiti dokumentarni dokaz o iznosu duga; to može biti korisno za dovršetak prodaje; kupac će znati točan iznos.
- Sklopiti predugovor između stranaka, ovjeriti ga kod javnog bilježnika.
- Pristati na primanje sredstava potrebnih za otplatu kredita od budućeg kupca. U tu svrhu možete koristiti sef, tako će biti sigurnije i za prodavatelja i za kupca.
- Zatim morate otplatiti dug; kupac stana pod hipotekom to može učiniti sam, izdat će mu se isprave za plaćanje koje će služiti kao dokaz sudjelovanja u otplati sredstava kredita.
- Nakon ovih koraka banka formalizira skidanje tereta sa stana, izdaje uplatitelju potvrdu kojom potvrđuje otplatu svih dugova po hipotekarnom kreditu i brisanje tereta s tim u vezi.
- Ti se dokumenti moraju koristiti za registraciju transakcije i ukidanje ograničenja transakcija. Uostalom, samo registracija čini ugovor pravno valjanim.
- Nakon što ste primili uknjiženi ugovor o otplati duga, sa svim dokumentima dođite u javnobilježnički ured na sastavljanje kupoprodajnog ugovora koji je također uknjižen i temelj je za dobivanje vlasničkog lista.
Sa zainteresiranom stranom možete dogovoriti prodaju hipotekarnog duga, inače se takva transakcija naziva prijenos duga na drugu osobu.
U tom slučaju kupac obnavlja ugovor o kreditu na svoje ime, isplaćuje prethodnom vlasniku novac koji je korišten za otplatu kredita i postaje novi vlasnik hipotekarnog kredita. Odnosno, u ovom slučaju ne prodaje se sam stan koji je u zalogu banke, nego preostali dug po kreditu.
Takav dogovor je sasvim moguć ali pod uvjetom da novi zajmoprimac ispunjava zahtjeve banke, morat će pripremiti iste dokumente kao i kada podnese zahtjev za kredit za sebe, potvrditi svoju solventnost donošenjem potvrde o prihodima. Osim toga, on možda neće dobiti iste uvjete zajma kao prvi zajmoprimac; banke često postavljaju više stope zajma.
Stambeni kredit za podizanje novog hipotekarnog kredita. Da, i postoji takva prilika pri kupnji stana pod hipotekom od Sberbanke. Također možete ugovoriti kreditni odnos s nekom drugom financijskom institucijom, au tom slučaju dug se refinancira. Ali ova shema nije popularna zbog svoje složenosti i dugoročnosti.
Ako klijent banke želi poboljšati svoje životne uvjete, može prodati stan pod hipotekom i podići kredit za plaćanje novog stambenog prostora. U većini slučajeva banka odobrava takav kredit.
Potrebni dokumenti
Budući da je stan pod hipotekom, prilikom kupnje potrebna je sljedeća dokumentacija:
- Izvadak iz registra pravnih osoba o brisanju tereta, temelj za upis je potvrda banke.
- Ugovor o bankovnom kreditu.
- Potvrda o registraciji ugovora o kreditu.
- Putovnice stranaka.
- Izvadak iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina;
- Tehnička dokumentacija za stan;
- Potvrda iz HOA ili stambenog ureda koja potvrđuje odsutnost duga za komunalne usluge;
- Dopuštenje tijela skrbništva, ako je vlasnik maloljetno dijete, stanovanje je kupljeno za kapital;
- Izvadak iz kućne knjige s potpunim popisom osoba upisanih u nekretninu;
- Procijenjena cijena stana. Stručnu analizu u vezi s procjenom stambenog prostora trebala bi obaviti tvrtka ovlaštena za izdavanje dokumenata ovog formata.
Mišljenje stručnjaka
Roman Efremov
5 godina iskustva. Specijalizacija: sva područja pravne znanosti.
Prodaja stana kupljenog vojnom hipotekom
Prodaja kolaterala od strane sudionika štedno-hipotekarnog sustava korištenjem vojnih hipotekarnih fondova provodi se prema sljedećem principu:
- Serviser je dužan obavijestiti ovlaštene djelatnike Rosvoenipoteke o svojoj namjeri uklanjanja tereta s kolateralne nekretnine.
- Nakon toga se morate ponovno prijaviti za sudjelovanje u programu hipotekarnih kredita. Ovaj zahtjev se odnosi na sprječavanje gubitka prava na kupnju stambenog prostora za karijerne vojne osobe uz državnu potporu.
- Sberbank obračunava kredit i utvrđuje stanje duga. Nakon toga korisnik dobiva informaciju o iznosu sredstava potrebnih za otplatu kredita.
- Nakon plaćanja dužničkih obveza vojno lice dobiva potvrdu o skidanju tereta i potvrdu o vlasništvu.
U ovoj situaciji sredstva koja je dodijelila država vraćaju se u proračun na račun sudionika vojnog hipotekarnog programa. Mogu se ponovno upotrijebiti za kupnju nekretnine.
Također, za vojne osobe dopušten je ustupanje prava na stambeni prostor (ustupanje). Ova će opcija biti najbrža i najučinkovitija, jer ne zahtijeva uklanjanje tereta iz stana. Obveze duga po kreditu prenijet će se na treću stranu, a to može biti ili drugi sudionik vojnog hipotekarnog programa ili civili.
Prodaja stana za majčinski kapital
Ako je stan kupljen uz sudjelovanje Sberbanka korištenjem sredstava majčinskog kapitala, u budućnosti će ga biti teže prodati. Zakonodavac utvrđuje da je majčinski kapital prvenstveno namijenjen zadovoljavanju potreba djece, stoga će roditelji potrošiti subvenciju strogo u skladu s postojećim zahtjevima.
Za prodaju stana kupljenog kapitalom potrebno je prethodno pribaviti suglasnost Sberbanke i tijela skrbništva. Ako barem jedna struktura ne odobri transakciju, bit će nemoguće prodati nekretninu. U ovoj situaciji, prodaja se može obraditi na dva načina:
- Kupac je odgovoran za plaćanje preostalog iznosa hipotekarnog kredita.
- Prema uvjetima kupoprodajnog ugovora, kupac otplaćuje preostali iznos kredita.
Nakon prodaje stana, vlasnica majčinskog kapitala ima pravo na kupnju novog stambenog prostora koristeći sredstva državne potpore. Međutim, mora se imati na umu da stan mora ispunjavati zahtjeve države, transakcija ne krši prava i interese maloljetnika i ne pogoršava postojeće životne uvjete.
Ključni uvjet za izvršenje transakcije je suglasnost organa skrbništva i skrbništva. Ako nema dopuštenja, mogu nastupiti nepovoljne posljedice za strane u transakciji. Dakle, nakon punoljetnosti dijete ima pravo osporiti transakciju i priznati je ništavom. Za izravne prekršitelje važećih zakonskih normi predviđene su visoke kazne i administrativna odgovornost.
Koji su rizici kupnje stana pod hipotekom?
Razgovarajmo o rizicima s kojima se može suočiti kupac stana pod hipotekom:
- Kupac snosi veći stupanj rizika ako pristane na ponudu prodavatelja hipotekarnog stana da plati iznos nedostatan za otplatu duga. Pretpostavimo da je to učinio. Što se događa na kraju? Nema duga, banka izdaje dokument kojim se potvrđuje nepostojanje obveza prema banci. I prodavatelj može napraviti bilo kakve transakcije nekretninama, jer je polog uklonjen. Novac je primljen, kredit je vraćen, ali prodavatelj iz nekog razloga odbija izvršiti kupoprodajnu transakciju. Pa, kako kupac može dobiti svoj novac natrag nakon ovoga?
- Nakon što podmiri dugove prema banci za dužnika, kupac mora prijaviti skidanje tereta izdanog od strane banke, a za to su potrebna dodatna sredstva.
- Može doći do sljedeće situacije: na primjer, kupac unajmi sef i pod određenim uvjetima položi novac u njega. Odnosno razliku koju bi trebao dobiti prodavatelj založenog stana. Ovaj uvjet je obično uvjet upisa vlasništva na drugu osobu. No registracija transakcije ponekad se odbija, a prodavatelju se uskraćuje pristup novcu. Ali tu je i korist za kupca: lako može vratiti svoj novac bez ikakvih problema. Ali ako banka sudjeluje u takvoj transakciji, tada su rizici minimizirani: ona sama šalje dokumente o ponovnoj registraciji novom vlasniku.
Koliki rizik ima prodavač?
Nedavno je bankrot bankarskih struktura postao redovita pojava, a ako se prodaja mora izvršiti preko njih, tada zajmoprimac sasvim prirodno neće dobiti svoj novac ako banka bankrotira.
Koncept "hipoteke" postoji već dugo i svatko zna njegovo značenje. Troškovi stanovanja stalno rastu, pa je hipoteka jedan od najrazumnijih načina rješavanja stambenog problema. Međutim, dolazi do situacija kada treba prodati stan pod hipotekom. Kako prodati stan s hipotekom Sberbank? Koji su rizici za kupce i prodavače takvih stanova?
Razlozi za prodaju hipoteke stanovanja
Hipotekarna nekretnina može se prodati iz sljedećih razloga:
- Vlasnici stana pod hipotekom više ga ne mogu plaćati iz različitih razloga, primjerice zbog gubitka posla.
- Postojala je prilika za kupnju nekretnina po povoljnijim uvjetima. Tako stan pod hipotekom postaje nepotreban.
- Obiteljske prilike, na primjer razvod braka, brak, primanje druge nekretnine nasljeđivanjem ili darom itd.
Kako banke reagiraju na takve transakcije?
Kada korisnik stambenog kredita postane nesposoban plaćati, u većini slučajeva jedino razumno rješenje je prodaja stana pod hipotekom i kupnja manjeg. Da biste izvršili transakciju ove vrste, prvo morate dobiti dopuštenje od banke u kojoj je izdan stambeni kredit. Banka je u pravilu zainteresirana za pravovremenu otplatu hipoteke i izbjegavanje kašnjenja. Stoga banka najčešće pomaže pri prodaji založene nekretnine kako bi spriječila moguća zaduženja.
Značajke prodaje hipotekarnih nekretnina
Trgovci nekretninama odavno znaju da transakcije hipotekarnih nekretnina čine više od 50% svih transakcija. Da biste izvršili transakciju, morate dobiti dopuštenje od kreditne institucije, u našem slučaju Sberbank of Russia. U tom slučaju, banka će morati u cijelosti nadoknaditi troškove nastale kao rezultat izdavanja sredstava zajma zajmoprimcu i djelomično izgubljenu dobit.
Metode prodaje
Kako prodati stan s hipotekom Sberbank? Postoje 3 načina za dovršetak transakcije:
- Otplata stambenog kredita. Metoda je prikladna samo u situacijama kada uvjeti hipotekarnog kredita predviđaju mogućnost prijevremene otplate. Hipoteka će se otplaćivati iz sredstava kupca stana, au tu svrhu prodavatelj s njim mora sklopiti predugovor i ovjeriti ga kod javnog bilježnika. Nakon toga kupac, prodavatelj i banka sklapaju ugovor o otplati hipoteke i skidanju tereta. Stan možete prodati tek nakon registracije uklanjanja tereta kod Rosreestra.
- Prodaja hipoteke. Nekretnina pod hipotekom može se prenijeti na treću osobu prema novom ugovoru o kreditu sa Sberbankom. Da bi to učinili, kao iu prethodnom slučaju, kupac i prodavatelj prvo sklapaju i registriraju predugovor jedni s drugima, a zatim s bankom - tripartitni ugovor o promjeni zajmoprimca. Nakon toga se sastavlja kupoprodajni ugovor i registrira u Rosreestru.
- Ponovno izdavanje kredita. Metoda je prikladna u slučajevima kada je moguće hipoteku pretvoriti u obični potrošački kredit. Za početak, prodavatelj ponovno izdaje kredit, a zatim dobiva suglasnost Sberbanke za prodaju kuće. Nakon toga možete početi sastavljati kupoprodajni ugovor.
Koji će dokumenti biti potrebni?
Prodaja stana sa hipotekom podrazumijeva naplatu:
- naslovni papiri,
- preslike putovnica vlasnika,
- BTI putovnice,
- izvod iz kućne knjige,
- preslike osobnog računa nekretnine.
Osim toga, može biti potrebna dozvola organa skrbništva ako je jedan od vlasnika maloljetan. Također će vam trebati izvadak iz Jedinstvenog državnog registra koji pokazuje trenutno stanje tereta i sve vlasnike.
Banka ima pravo dodatno zahtijevati:
- presliku vozačke dozvole,
- vojna iskaznica,
- potvrdu iz klinike za tuberkulozu (ako postoje stariji vlasnici).
Prodajni postupak
Postupak prodaje stana koji je pod hipotekom Sberbanke sastoji se od sljedećih faza:
- Kupac stana plaća predujam prodavatelju za isti.
- Prodavatelj banci dostavlja dogovoreni paket dokumenata.
- Prodavatelj poziva stručnjake iz ureda za procjenu da sastave potpuno izvješće o stanu.
- Izrada predugovora i glavnog ugovora, koordinacija postupka prodaje hipotekarnog stana sa Sberbank.
- Potpisivanje ugovora.
- Upis hipoteke na stan u banci, skidanje tereta, državna registracija ugovora i vlasničkih prava.
- Primanje potvrde o upisu prava, provođenje međusobnih obračuna između kupca i prodavatelja.
Prodaja stana s hipotekom kod Sberbanka prilično je duga procedura, pogotovo kada je u pitanju prijevremena otplata stambenog kredita. Sberbank ne razmatra sumnjive sheme, pa uglavnom nudi djelovanje prema algoritmima koje je razvio. Dakle, postupak prodaje bit će individualan u svakom konkretnom slučaju. Važno je napomenuti da Sberbank nerado vraća hipoteku na bilo koji način.
Kako prodati stan s hipotekom Sberbank s majčinskim kapitalom?
Ako je stambeni kredit uzet uz majčinski kapital, transakcija će izgledati nešto kompliciranija. Dijete za koje se izdvajaju sredstva iz državnog proračuna mora navršiti 3 godine. Samo u tom slučaju možete prodati svoj dom kako biste s prihodima kupili novi. To mogu biti ili druge, uključujući hipoteku, nekretnine u novim zgradama ili na sekundarnom tržištu.
Prodavatelj mora dobiti pismeno dopuštenje Sberbanke za prodaju kuće. Ovaj dokument navodi uvjete transakcije (na primjer, plaćanje provizije). Nakon toga možete početi otplaćivati trenutni dug i predati dokumentaciju Rosreestru za brisanje evidencije o postojanju tereta i istovremeno za ponovni upis vlasništva. Osim toga, stan se može prodati ako postoji teret, a zajam se otplaćuje nakon državne registracije sporazuma. Zatim možete početi uklanjati kolateral.
Ako je stan u vlasništvu manje od 3 godine
Postupak prodaje stana koji je u vlasništvu manje od 3 godine ne razlikuje se od gornjeg algoritma. Jedina je razlika u tome što prodavatelj mora platiti porez na dohodak. Ali ako kupite novi stambeni prostor veće vrijednosti, možete dobiti poreznu olakšicu i vratiti 13%. Ako se kupuje novi stan manje vrijednosti, ne plaća se odbitak.
Prodaja stana tijekom razvoda
U posljednje vrijeme sve veći broj bračnih parova odlučuje se na razvod. U tom slučaju bivši supružnici moraju podijeliti imovinu stečenu u braku, ali i zajedničke dužničke obveze. Kako prodati stan s hipotekom Sberbank tijekom razvoda? Postoje dvije sheme.
- Hipoteka je izdana nakon vjenčanja. Bivši supružnici moraju u banci potpisati dodatni ugovor uz ugovor o stambenom kreditu. U takvoj situaciji banke obično odlučuju ponovno izdati dva nova kredita ili prepisati prethodni na jednog dužnika. Budući da se uvjeti kredita određuju individualno, prvo se morate posavjetovati s bankom.
- Hipoteka je stečena prije sklapanja zakonskog braka supružnika. U ovoj situaciji, jedan od bivših supružnika djeluje kao dužnik. Istodobno, stanovanje se pravno ne smatra zajedničkim vlasništvom. Ovdje mogu biti predmet podjele samo isplate izvršene nakon vjenčanja. To se može postići samo sudskom odlukom. I u ovom slučaju trebate se posavjetovati sa zaposlenikom Sberbanke.
Kako prodati stan s hipotekom Sberbank preko agenta za nekretnine?
Često vlasnici stanova pod hipotekom koji žele prodati takvo stanovanje privlače agencije za nekretnine. Kako u ovom slučaju prodati stan s hipotekom Sberbank? Prvo morate saznati moguće opcije za prodaju nekretnine banci. Nakon toga trebate kontaktirati posrednika koji će izravno tražiti kupce i prikupiti dokumente potrebne za transakciju. Agencija će za svoje usluge uzeti znatnu proviziju, ali će se proces prodaje znatno ubrzati. Metoda prodaje hipotekarnog stana uz sudjelovanje posrednika pogodna je za one vlasnike koji se žele riješiti takvog stambenog prostora što je prije moguće.
Rizici za kupca
Transakcije s nekretninama kupljenim posuđenim sredstvima rizične su, prvenstveno za kupca. Pokaže li se da je prodavatelj nepošten, kupac neće moći kupiti opterećeni stan, stoga će mu biti uskraćen kredit i neće dobiti željeni stan. Nažalost, dolazi do situacija kada prodavači krivotvore dokumente. Osim toga, kupac se može suočiti s nedostatkom potrebnih dokumenata ili njihovom nedosljednošću sa zahtjevima banke od prodavatelja za ponovni upis nekretnine. Ako je vlasnik maloljetan, organ starateljstva može zabraniti prodaju stambenog prostora.
Rizici za prodavača
Podsjetimo, postupak prodaje hipotekarnog stana u potpunosti kontrolira bankarska institucija u svim njegovim fazama. Banku najviše zanima uspjeh i transparentnost transakcije. Važnu ulogu ovdje igra faktor kao što je solventnost kupca, jer ako ovaj parametar ne zadovoljava zahtjeve banke, neće biti moguće ponovno izdati hipoteku.
Prodavatelj bi trebao biti oprezan pri međusobnom plaćanju s kupcem i ne uključivati se u razne "sive" sheme prijenosa novca, koje često provode prevaranti. Postoji rizik da prodaja ne uspije. Međutim, ako se identificira beskrupulozni kupac, to će pomoći prodavatelju da izbjegne ozbiljne probleme u budućnosti. Ne zaboravite da prevaranti također mogu dovesti u zabludu zaposlenika banke. No, u transakciji od strane banke sudjeluje i služba osiguranja čija je odgovornost također provjera zakonitosti i zakonitosti transakcije. Shema sjene će tako biti otkrivena.
S tim u vezi, najveći rizik za prodavatelja je gubljenje vremena ako se kupcu odbije stambeni kredit.
Prodaja nekretnina pod hipotekom nije neuobičajena pojava ovih dana. Česte su situacije kada dužnik više ne može otplaćivati svoj dug. Jedino razumno rješenje je prodaja kuće pod hipotekom. Kako prodati stan kupljen hipotekom Sberbank? Prije svega, trebali biste dobiti suglasnost kreditne institucije za prodaju takvog stana i pronaći kupca. Nakon toga možete početi dovršavati transakciju. Postoje dvije glavne mogućnosti - kupac otplaćuje hipoteku ili mu se ponovno izda stambeni kredit. Drugi način je pretvaranje hipoteke u potrošački kredit. Međutim, transakcije hipotekarnih nekretnina rizične su i za kupce i za prodavatelje.
Nedavno se sve veći broj stanovnika Rusije suočava s potrebom kupnje nekretnina uz hipoteku. Stvar je u tome što je ova metoda najpristupačnija. Da biste podigli hipoteku, morate predvidjeti sve moguće rizike, što je gotovo nemoguće. Stoga se često javljaju slučajevi kada je potrebno prodati stan kupljen na kredit. Je li moguće prodati stan s hipotekom Sberbank?
Zašto se prodaju stanovi pod hipotekom?
Glavni razlog prodaje nekretnine sa hipotekom je nedovoljan iznos sredstava za otplatu duga banci. Za to može postojati nekoliko razloga. Evo najčešćih:
- otpuštanje zajmoprimca na trenutnom mjestu rada;
- nesuglasice između bližnjih koji zajednički otplaćuju stambeni kredit;
- razvod;
- smrt rođaka koji je pomogao u isplati zajma;
- gubitak radne sposobnosti kada dužnik nije sklopio osiguranje.
Kako banke pristupaju prodaji hipotekarnih nekretnina?
Kada dužnik više nije u mogućnosti otplaćivati kredit na vrijeme, često je jedini izlaz prodati takav stan i kupiti novi, jeftiniji. Moguće je prodati stan pod hipotekom Sberbanke, ali za to morate dobiti odgovarajuću dozvolu.
Banka je zainteresirana da uplate stižu na vrijeme bez kašnjenja. Stoga, kako bi se spriječile takve situacije, dužnicima se često pomaže u prodaji nekretnine.
Da biste prodali stan putem hipoteke Sberbank, morate sastaviti kupoprodajni ugovor o nekretnini. Ako se stan proda, banka će ostvariti dobit, jer će vratiti prethodno izdani novac i pronaći novog zajmoprimca.
Uklanjanje tereta
Prema Federalnom (članci 29. i 33.) s izmjenama i dopunama iz 2013., prava zajmoprimca su:
- poslovanje nekretnina koje su založene banci;
- održavanje nekretnine u stanju pogodnom za stanovanje.
Tereti su uvjeti koji nositelju autorskog prava nameću različite vrste zabrana u vezi s mogućnosti korištenja stana. Ako govorimo o hipoteci, zajmoprimac nema pravo prenijeti kupljenu nekretninu na treće osobe. Ovaj postupak reguliran je Saveznim zakonom 102 (članak br. 6). Iznimno se razmatra samo slučaj nasljeđivanja.
Ukidanje tereta znači da je nositelj autorskog prava oslobođen zabrane prometa nekretnine i može njome raspolagati kako hoće. Skinuti teret sa založenog stana moguće je tek kada dužnik dobije dopuštenje banke vjerovnika i završi sve postupke vezane uz kupoprodaju.
kupljena hipotekom Sberbanke, bez dozvole
Dopuštenje banke nije potrebno ako je dužnik već oslobođen tereta. Ako je zajmoprimac protiv sudjelovanja banke u prodaji nekretnine, dužan mu je u cijelosti otplatiti dug. Kako u ovom slučaju prodati stan s hipotekom Sberbank? Postoje dva načina.
Korisnik kredita može podići još jedan kredit, ali ovaj put će to biti potrošački. Nakon što je prikupljena sva potrebna dokumentacija i zaprimljena sredstva, potrebno je otplatiti preostali dio hipotekarnog duga. Nakon toga možete sa sigurnošću početi s prodajom.
Također možete pronaći kupca koji se ne boji riskirati i spreman je vjerovati prodavatelju na riječ. U tom slučaju sastavlja se potvrda prema kojoj prodavatelj uzima novac od kupca za otplatu hipoteke. Dakle, teret je uklonjen. Međutim, takve je kupce prilično teško pronaći.
Kako prodati stan s teretom (hipoteka Sberbank), ako je dobivena dozvola
Prvo se trebate posavjetovati sa zaposlenikom banke. Ako zajmoprimac može razumno pristupiti razlozima prodaje nekretnine, banka će mu izaći u susret i ponuditi najracionalniji način rješavanja problema.
Slijedi postupak pripreme pismenog dopuštenja banke. Nakon što se pronađe kupac, dužnik mora obavijestiti banku o detaljima kupoprodaje, budući da će možda biti potrebno unijeti neke izmjene u ugovor o stambenom kreditu.
Vojna hipoteka
Kako prodati stan s hipotekom Sberbanke ako je za vojne potrebe? Razlika između vojne hipoteke je u tome što se ugovor o zajmu i ugovor o ciljanom zajmu potpisuju istodobno. stanovanje mora biti provjereno i dogovoreno s odjelom Rosvoenipoteka. U takvoj situaciji moguće je prodati stan s hipotekom Sberbanke - pitanje je kontroverzno. Budući da je potrebna koordinacija svih detalja i s bankom i s Rosvoenipotekom, važne su točke:
- vrsta aktivnosti kupaca;
- faza otplate kredita;
- može li kupac podmiriti mjesečna plaćanja.
Prodaja bez sudjelovanja banke
Po želji, zajmoprimac može samostalno izvršiti transakciju prodaje stana bez uključivanja banke u ovaj proces. Kada se pronađe kupac, morate:
- saznajte iznos duga i primite odgovarajuću izjavu;
- sklopiti i ovjeriti predugovor za kupnju nekretnine;
- otplatiti dug iz sredstava koje je dodijelio kupac, preostali iznos se pohranjuje u;
- pribaviti dokumentaciju od banke u vezi skidanja tereta;
- dostaviti dokumente u matični ured, teret se uklanja nakon 28 dana;
- Nakon što primite prava raspolaganja nekretninom, sastavite kupoprodajni ugovor.
To se može učiniti i preko agencija za nekretnine. U tom slučaju prodavatelj neće ulaziti u dijalog s bankom, prikupljati dokumentaciju i tražiti kupce stana. Ova pitanja će riješiti osoblje agencije. Za takve usluge naplaćuje se naknada od 5-10% ukupnih troškova stanovanja.
Prodaja uz sudjelovanje banke
Kupac i prodavatelj iznajmljuju dva sefa u banci. Kupac dijeli iznos na dva dijela: jedan je neophodan za otplatu duga, drugi ide prodavatelju nakon transakcije. Ulaz u ćelije bit će omogućen prodavatelju uz predočenje upisanog kupoprodajnog ugovora i potvrde o vlasništvu nad nekretninom. Ako se transakcija ne dogodi iz ovog ili onog razloga, kupac može podići novac. Dok je novac u matičnom uredu, teret se uklanja, transakcija se formalizira preko javnog bilježnika, kojeg bira banka vjerovnik.
Često se ne prodaje nekretnina, već sam hipotekarni kredit po kojem je kupljena. Kako prodati stan s hipotekom Sberbank ako se pojavi novi dužnik? Ovaj postupak dogovara se s bankom, a na novog dužnika može se primijeniti nova tarifa kredita. Prodavatelj dobiva razliku između cijene stana i ostatka duga.
Ako kupac uzima stan kao zalog za hipotekarni kredit, najbolje je to učiniti kod jedne banke. Procedura refinanciranja duga kod nove banke uvijek je teža.
Plaćanje poreza na promet nekretnina
Pravila plaćanja poreza na promet založenog stana slična su onima koja vrijede za prodaju stana koji je već u vlasništvu. Ako je stan u vlasništvu ne duže od 3 godine, tada prodavatelj-zajmoprimac plaća porez na prodaju. Ako je od stjecanja prava vlasništva prošlo više od 3 godine, prodavatelj je oslobođen plaćanja poreza.
Važno
Kako prodati stan s hipotekom Sberbanke i ne izgubiti uložena sredstva? To je prilično težak zadatak, budući da se stanovi pod hipotekom obično prodaju po niskim cijenama. Prodaja stana pod hipotekom traje relativno dugo i zahtijeva prikupljanje velike količine dokumentacije, a plaćanje se vrši u gotovini. Mnogi potencijalni kupci nisu spremni preuzeti takve rizike. Transakcije za prodaju hipotekarnih nekretnina uključuju prilično velike troškove.
Sberbank, kao i svaka druga kreditna organizacija, svakako će pratiti transakciju u svakoj fazi. Bez potvrde o trenutnom dugu od banke, nemoguće je čak ni registrirati kupoprodajni ugovor putem Rosreestra. Ako se stambeni prostor u izgradnji prodaje ponovnom registracijom ugovora o zajedničkom sudjelovanju (ustupanje prava), tada banka naplaćuje proviziju u iznosu od 1% iznosa koji je dodijelila za kupnju stambenog prostora. Sve faze transakcije moraju biti dokumentirane u ugovoru o hipoteci.
Kako prodati stan s hipotekom Sberbank? Ovo je prilično složen i dugotrajan postupak koji zahtijeva relativno velika ulaganja novca i vremena. Međutim, ako je donesena konačna odluka da se hipoteka proda, to je sasvim moguće. Takve su transakcije vrlo rizične, pa je cijena stanova pod hipotekom na tržištu znatno niža, a kupci su manje spremni na kupnju takvih stanova.
Ako ćete kupovati stan s teretom hipoteke, tada morate znati da ćete se morati pridržavati posebne procedure.
Poštovani čitatelji! U članku se govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki je slučaj individualan. Ako želite znati kako riješi točno tvoj problem- obratite se konzultantu:
PRIJAVE I POZIVI SE PRIMAJU 24/7 i 7 dana u tjednu.
Brz je i BESPLATNO!
Postoje određene značajke takve transakcije. Ali na što treba obratiti pozornost, kamo krenuti i kako se ponašati u 2020. godini?
Nerijetko se stanovi kupuju uz hipoteku. Ali posao zahtijeva brigu. Ugovor treba sastaviti uzimajući u obzir ove okolnosti i na temelju dodatnih informacija.
Problema neće biti samo ako je kupac obaviješten da je nekretnina kupljena hipotekom i zna sve karakteristike takve transakcije.
Opće točke
Razlog zašto se vlasnik nekretnine pod hipotekom odluči prodati, primjerice, nemogućnost vraćanja duga.
A neki su kupci spremni uzeti takvo stanovanje, jer postoje takve prednosti:
Što trebaš znati
Teret je višestruk pojam, a bit je da je vlasnik stambenog prostora vezan uvjetima i ograničenjima. Vlasnik nema pravo raspolagati takvom imovinom.
Podaci o svim ograničenjima vidljivi su u, au samom posjedovnom listu nalazit će se posebna napomena.
Na taj će način sud moći obvezati prodavatelja na sklapanje sporazuma ili vratiti iznos koji je kupac platio.
Osnovni uvjeti posla
Stan se može kupiti na 2 načina:
- bez posuđivanja novca;
- uz dobivanje hipotekarnog kredita za kupnju.
Svaka metoda nosi rizike za kupca. Ako je transakcija dovršena bez privlačenja posuđenog iznosa, tada se teret najprije mora ukloniti.
Shema djelovanja je sljedeća:
Važno je s vlasnikom sklopiti ugovor ovjeren kod javnog bilježnika prema kojem se kupac obvezuje vratiti ostatak duga banci.
Kada bankarska institucija izda potvrde koje potvrđuju punu otplatu iznosa hipoteke, to će se provesti prema standardnoj shemi.
Cijena nekretnine prema kupoprodajnom ugovoru mora biti veća od iznosa plaćenog banci. Razlika se prenosi prodavatelju nakon evidentiranja ugovora kod ovlaštenog tijela.
Ukoliko je kupac preferirao drugi način kupnje, za prodaju je potrebno dobiti dopuštenje djelatnika banke.
Ako je dužnik otplatio iznos koji ne doseže polovicu troška, dopuštenje vjerojatno neće biti dobiveno.
Izlaz - kupac dobiva zajam od (ne druge financijske institucije). Ako se zajmoprimac promijeni, stan ostaje zalog kod banke, ali kupac dobiva pravo živjeti u njemu.
Obavezno obratite pozornost na sljedeće točke:
Važan uvjet transakcije je cijena nekretnine. Mora biti naveden u ugovoru i mora biti veći od iznosa podmirenja kredita. Nakon registracije transakcije u Rosreestru, razlika se isplaćuje vlasniku stana.
Uklanjanje tereta
Da bi kupoprodajni posao bio moguć potrebno je ukloniti teret. Morat ćete otplatiti dug banci ili prodavatelju.
Za potvrdu plaćanja potrebnog iznosa potvrde se dostavljaju Rosreestru, gdje se vrše upisi u Jedinstveni državni registar. Otplata duga moguća je na teret prodavatelja ili kupca.
Ako se novac prenosi prodavatelju od kupca, sastavlja se predugovor u kojem se utvrđuju svi uvjeti plaćanja i rokovi ispunjenja njegovih obveza.
Kada se dug otplati, prodavatelj mora predočiti novi uzorak izjave u navedenom roku.
Na dokumentu mora biti navedeno "Bez tereta". Tek nakon toga može se donijeti glavni zaključak.
Uklanjanje tereta može se provesti i na sudu, nakon čega se sve promjene odražavaju u bazi podataka Rosreestra u roku od 3 dana.
Ukoliko kupac ukloni teret, potrebni su sljedeći podaci:
- hipoteka na nekretninu;
- putovnica;
- početni ugovor i potvrde koje potvrđuju otplatu dugova;
Svi sudionici kupoprodajne transakcije moraju se pojaviti u registracijskoj komori. U nekim situacijama potrebno je prisustvovati djelatnik financijske institucije.
Uklanjanje tereta nije dovoljno. Također je potrebno podnijeti zahtjev za dobivanje potvrde, koja će označavati da jeste.
Postupak sklapanja transakcije
Stan pod hipotekom možete kupiti:
U svakom slučaju vrijedi pripremiti različite dokumente, budući da sudionik u transakciji može biti građanin ili pravna osoba.
Proces kupnje nekretnine od banke je sljedeći:
- Iznajmljuju 2 ćelije - za bankovnu organizaciju i prodavatelja-zajmoprimca.
- Pribavite potvrdu od banke kojom potvrđujete otplatu duga.
- Sklapaju kupoprodajni ugovor.
- Ugovor je registriran u podružnici Rosreestra.
Ako kupujete od zajmoprimca, trebali biste slijediti ovaj postupak:
- Sklopite predugovor o kupoprodaji kako ne bi došlo do promjene uvjeta transakcije.
- Platite preostali dug prodavatelju.
- Prodavač plaća dugovani iznos.
- Izvadite od banke potvrdu o nepostojanju tereta.
- Temeljni kupoprodajni ugovor sastavlja se i registrira kod nadležnog tijela.
- Nakon evidentiranja transakcije plaća se preostali iznos za stan.
U Sberbanci
Sberbank odmah sastavlja ugovore, propisujući mogućnost naknadne prodaje nekretnine. No za realizaciju transakcije potrebno je dobiti suglasnost banke.
Zajmoprimac mora kontaktirati stručnjaka kako bi pojasnio uvjete koje mora ispuniti.
Zajmoprimac prilikom podnošenja zahtjeva navodi razlog prodaje, inače ne možete očekivati dopuštenje.
Video: kupnja i prodaja stanova pod hipotekom
Inače, portal ima zasebnu rubriku u kojoj su prikazani stanovi za prodaju pod hipotekom. Ako novi dužnik dokaže svoju solventnost, banka će mu izaći u susret.
Zaustavimo se detaljnije o tome kako sudionici u transakciji trebaju postupati ako je jedna od strana Sberbank:
- Prodavatelj od banke traži podatke o visini duga i prenosi ih na kupca.
- Strane sastavljaju predugovor o kupoprodaji.
- Kupac plaća depozit.
- Prodavatelj primljenim sredstvima podmiruje dug ili takvo pravo prenosi na kupca.
- Preostalu cijenu stana kupac polaže u sef.
- Pravo vlasništva uknjiženo je na kupca.
- Skida se teret banke.
- Oni ponovno izdaju potvrdu o registraciji ako se dostavi zastarjeli dokument.
- Prodavač uzima novac iz ćelije.
VTB 24
Postupak kupnje hipotekarnog stana kod VTB 24 isti je kao i kod drugih banaka. Iako postoji jedna specifična točka.
Kada se građanin obrati instituciji za savjet, također ima pravo tražiti prijenos vlasničkih prava s kreditne kuće.
Kupci mogu kupovati po povlaštenim programima. Na primjer, banka nudi plaćanje samo 20% kao predujam.
Nedostaci za zajmoprimca - budući da ćete morati kontaktirati posredničku banku, morate platiti kamatu na iznos transakcije.
I cijena stana može biti dostatna za otplatu duga, ali će biti niža od tržišnog prosjeka.
Ako s majčinskim kapitalom
Drugi rizik predstavlja kupac ako kupi stan s teretom koji je vlasnik kupio sredstvima.
Slični članci
