Անշարժ գույքի շուկայում եկամտի տարբեր մակարդակներ ունեցող գնորդները և գնված բնակարանի որակի պահանջները ընտրում են բնակարաններ: Հետևաբար, վաճառքի հավանականությունը տեսականորեն նույնն է ինչպես քաղաքի հին մասում գտնվող «խրուշչովյան» բնակարանների, այնպես էլ բնակելի թաղամասի նորակառույց շենքի քառակուսի մետրի համար։ Այդ դեպքում ինչո՞ւ են որոշ գույքեր արագ վաճառվում, իսկ մյուսները տարիներ շարունակ գնորդ չեն գտնում: Փորձենք հասկանալ հարցը։

Բնակարանը վաղուց չի վաճառվում։ Ինչ անել?

Բնակարանն ինքնուրույն վաճառելու որոշում կայացնելիս վաճառողները բախվում են գործընթացը գրագետ կազմակերպելու և գործարքի նրբությունները հաշվի առնելու անհրաժեշտության առաջ:

Ըստ գործակալների, ովքեր հաջողությամբ աշխատում են անշարժ գույքի շուկայում, բնակարաններն ամենամեծ պահանջարկն ունեն.

• ստանդարտ կադրեր;
• առանձին մուտքերով, բարձր առաստաղներով, ընդարձակ խոհանոցով և սանհանգույցով, պատշգամբով (լոջա);
• գտնվում է միջին հարկերում;
• զարգացած ենթակառուցվածքներով և տրանսպորտային հասանելիությամբ տարածքներում.
• անշարժ գույքի երկրորդային շուկա («անավարտ շինարարություն» գնելու ռիսկ չկա):

Պատահում է, որ բնակարանները լիովին համապատասխանում են թվարկված չափանիշներին, բայց քառակուսի մետրերը երկար ժամանակ չեն վաճառվում: Տվյալ դեպքում խնդիրը սեփականատիրոջ մեջ է, ավելի ճիշտ՝ բնակարանը գնորդների համար գրավիչ ներկայացնելու, հաճախորդին շահագրգռելու և պահելու, բանակցությունները գրագետ վարելու անկարողությունը, որպեսզի դրանց ավարտը հանգեցնի գնման և կնքման: վաճառքի պայմանագիր. Տիպիկ սխալները, առանց պատշաճ ուշադրություն դարձնելու, որոնց վրա խնդրահարույց է դառնում նույնիսկ լավ անշարժ գույք վաճառելը, կքննարկվեն հոդվածում:

Ինչու՞ բնակելի տարածքը չի վաճառվում.

Որոշ բացասական գործոններ, որոնք դանդաղեցնում են բնակարանների վաճառքի գործընթացը, կարելի է ինքնուրույն վերացնել: Պարզապես պետք է հաշվի առնել այն պատճառները, որոնք բացասաբար են ազդում գնորդների ներգրավման վրա.

• նախավաճառքի պատրաստման բացակայություն, անխնամ տեսք և բնակարանում տհաճ հոտեր;
• սխալ կազմված փաստաթղթերը կամ դրանց բացակայությունը, ինչը կասկածներ է առաջացնում քառակուսի մետր տնօրինելու վաճառողի իրավունքի վերաբերյալ.
• ծախսերը, որոնք համարժեք չեն բնակելի տարածքի բնութագրերին.
• ԶԼՄ-ներում գովազդի անգրագետ տեղադրում;
• գնորդների հետ բանակցելու վաճառողի անկարողությունը.

Երբ սեփականատերը վստահ չէ իր ուժերին, մասնագիտացված ֆիրմաները (իրավաբանական գործակալություններ, մաքրող ընկերություններ, անշարժ գույքի գրասենյակներ) կօգնեն իրականացնել անհրաժեշտ նախապատրաստումը և խուսափել սխալներից, որոնք զգալիորեն նվազեցնում են բնակարանների արագ վաճառքի հնարավորությունները:

Հարց ունեք կամ իրավական օգնության կարիք ունեք: Օգտվե՛ք անվճար խորհրդատվությունից.

Ինչպե՞ս արագ վաճառել անշարժ գույք:

Քառակուսի մետրի համար հնարավորինս արագ գումար ստանալու համար պետք է նախապես հավաքագրեք անհրաժեշտ փաստաթղթերը (ստուգեք առկաների առկայությունը, լրացրեք գործարքը կատարելու համար անհրաժեշտ փաստաթղթերը), ինչպես նաև.

• պատրաստել բնակարան;
• որոշել բնակարանի վիճակին համապատասխան գինը.
• գովազդել լրատվամիջոցներում, որպեսզի տեղեկատվությունը հասցնի առավելագույն թվով գնորդներին:

Բնակարանի պատրաստում

Ամենևին էլ պարտադիր չէ վերանորոգման աշխատանքներ ձեռնարկել։ Ընդհակառակը, թարմ ներկը և պաստառները կարող են գնորդին ստիպել ենթադրել, որ տունը վերջերս շատ է վնասվել:
Նախավաճառքի պատրաստման կանոնները հետևյալն են.

• կատարել ընդհանուր մաքրում պատուհանների լվացմամբ, վերականգնել բոլոր հնարավոր կարգուկանոնը մուտքում և դրան հարող տարածքում.
• ազատեք ձեր բնակելի տարածքը ավելորդ իրերից, հին վարագույրներից, կոտրված կահույքից;
• վերացնել տհաճ հոտերը բնակարանում և աստիճանավանդակում.

Վիճակագրության համաձայն՝ չկահավորված բնակելի անշարժ գույքը, որտեղ գնորդները կարող են տեսնել գույքի իրական վիճակը, ավելի արագ են վաճառվում։

Շուկայական գինը

Վաճառվող գույքի գինը որոշվում է գործոնների համակցությամբ.

• բնակարանի վիճակը;
• դրա տարածքը և սենյակների գտնվելու վայրը.
• տարածք;
• տան և այլոց վատթարացման աստիճանը.

Անկախ գնահատումը օգնում է որոշել արժեքը, որն օբյեկտիվորեն արտացոլում է բնակելի տարածքի վիճակը: Եթե ​​հնարավոր չէ դիմել մասնագետներին, կարող եք ինքնուրույն վերլուծել բնակարանային շուկան՝ օգտագործելով գովազդները լրատվամիջոցներում և ուշադիր ուսումնասիրել նմանատիպ բնութագրերով վաճառվող բնակարանների գների միջակայքը:

Երբ ժամանակը թույլ է տալիս, թույլատրելի է սահմանել հնարավոր ամենաբարձր գինը, անցկացնել բարձրորակ գովազդային արշավ և 1-2 շաբաթ հետևել գնորդների ակտիվությանը։ Եթե ​​պահանջարկը ցածր է, ապա ինքնարժեքի փոքր կրճատումը կբարձրացնի պոտենցիալ հաճախորդների հետաքրքրությունը:

Խելացի գովազդ

Գնորդները տան վաճառքի մասին տեղեկանում են լրատվամիջոցներից: Որքան մեծ է կայքի (հեռուստաալիք, տեղական թերթ) ժողովրդականությունը, որտեղ տեղադրվելու է գովազդը, այնքան մեծ է հավանականությունը, որ գնորդները շուտով կհայտնվեն: Հետևյալ կանոններին համապատասխանող գովազդի գրագետ ձևավորումն օգնում է ավելացնել դիտումների քանակը.

• լակոնիկ գրելու ոճ, առանց հապավումների;
• սենյակների քանակի, քառակուսի մակերեսի և դասավորության, տան տեսակի և կառուցման տարեթվի, լոջայի առկայության, բնակարանի ընդհանուր վիճակի ճշգրիտ նշում.
• բնակելի գույքի գտնվելու վայրի, տեղական տարածքի, ենթակառուցվածքի նկարագրությունը.

Վերջում տրվում է գույքի գինը և վաճառողի կոնտակտային տվյալները։ Եթե ​​սակարկությունը թույլատրվում է, ապա դա պետք է նշվի տեքստում:

Տեղին է տեղեկատվությունը լրացնել մի քանի բարձրորակ լուսանկարներով։ Անպարկեշտ է կադրում մարդկանց և կենդանիների լուսանկարներ տեղադրելը, աշխատող հեռուստացույցը կամ սենյակներում անկարգության պատկերը:

Պատճառները, թե ինչու մարդիկ չեն ցանկանում բնակարան գնել

Ի լրումն այն պատճառների, որոնք վաճառողը կարող է վերացնել, տան վաճառքը դանդաղում է նրա գրավչության վերաբերյալ կասկածների և գնորդի կողմից ֆինանսական դժվարությունների առկայության պատճառով: Բնակելի տարածքը զննելու եկած մարդկանց արտահայտած դժգոհություններից առավել տարածված են.

• տարածքի անբավարար զարգացած ենթակառուցվածք, որտեղ գտնվում է գույքը.
• վաճառողի կողմից պահանջվող կանխավճարը կատարելու անկարողությունը.
• քառակուսի մետրի գնի հետ անհամաձայնություն և այն նվազեցնելու ցանկություն.
• բողոքներ տան արտաքին տեսքից, աստիճանավանդակների վիճակից, վերելակի անսարքությունից.

Նման դժվարությունները կարելի է հաղթահարել գրագետ բանակցությունների միջոցով։ Բացասական տպավորությունը պետք է նվազագույնի հասցվի՝ նշելով բնակարանի դրական հատկությունները և այն գնելու առավելությունները, և փորձենք թերությունները վերածել առավելությունների։ Չզարգացած ենթակառուցվածքները և տրանսպորտային հանգույցների բացակայությունը փոխհատուցվում են լռությամբ և մոտակա այգու առկայությամբ։ Եթե ​​գնի իջեցում խնդրեք, կարող եք խոստանալ թողնել կահույքի կամ կենցաղային տեխնիկայի մի մասը։ Ընդհանուր տարածքի անմխիթար վիճակը հարթվում է մոտ ապագայում նախատեսվող տան հիմնանորոգման մասին տեղեկություններով։

Երկխոսությունը կառուցված է այնպես, որ փարատեն գնորդի կասկածները և վերջապես համոզեն նրան տուն գնելու օգտին:

Բանակցություններում վստահության և համոզիչ փաստարկների համար վաճառողը պետք է հստակ սահմանի տունը վաճառելու մտադրությունը, գործարքի գինը և ժամկետները, ամեն ինչ անի տունն ու փաստաթղթերը կարգի բերելու համար, պատրաստ լինի փոխզիջման և այլընտրանքային բնակելի տարածք ունենալու համար: շարժվելու համար։

Անշարժ գույքի ճգնաժամ

Վերլուծաբաններն ասում են, որ 2017 թվականին բնակարանների ցածր պահանջարկի պատճառներից մեկը բնակարանների շուկայում իրավիճակի անկայունությունն է, որի բնորոշ գծերն են.

1. Առաջիկա տարիներին հիփոթեքային տոկոսադրույքների նվազման ակնկալիքը, որի արդյունքում բանկային վարկով բնակարան ձեռք բերելու հույս ունեցող քաղաքացիները չեն շտապում այն ​​ձեռք բերել։
2. Աշխատավարձի նվազում (դրա ինդեքսավորման անհամապատասխանությունը գնաճի մակարդակին), ինչը անհնարին է դարձնում միջոցների կուտակումը։
3. Բազմաթիվ օբյեկտների «սառեցում», որոնց կառուցումն իրականացվել է բաժնետերերի ներդրումների հաշվին՝ բնակչության միջոցների սղության պատճառով։
4. Բնակելի անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկի անկումից հետո երկրի մի շարք մարզերում քառակուսի մետրի ինքնարժեքը արագորեն նվազում է։
5. Ավարտված բնակարանների վաճառքի կասեցում այն ​​կառուցապատողների կողմից, ովքեր չեն ցանկանում գրեթե ոչինչով վաճառել ավարտված բնակելի անշարժ գույքը՝ պահանջարկի նվազման և բնակարանների գների նվազման պատճառով:
6. Բնակարանների գնման համար պետական ​​սուբսիդավորման ներկայիս ծրագրերն ունեն սահմանափակումներ, պահանջում են մեծ քանակությամբ փաստաթղթերի հավաքում և վկայական ստանալու հերթում երկար սպասել, ինչը պետական ​​օգնությունն անհասանելի է դարձնում ռուսների մեծ մասի համար:

Թվարկված փաստերը արատավոր շրջանի տեղիք են տալիս. գնորդները չեն համարձակվում գնել անշարժ գույք (առավել ավելի քիչ՝ դրա համար հիփոթեքային վարկ են վերցնում), վաճառողները ցածր պահանջարկի պայմաններում փորձում են հետ պահել բնակարանների վաճառքը, որն իր հերթին. քաղաքացիներին զրկում է ընտրության բազմազանությունից և նվազեցնում բնակելի տարածք գնելու մոտիվացիան: Շուկայում կայունացում կանխատեսվում է 2019 թվականի գալուստով, երբ տնտեսական իրավիճակի բարելավումը կվերակենդանացնի անշարժ գույքի շուկան և կմեծացնի քառակուսի մետր պահանջարկը։

Ուշադրություն. Օրենսդրության վերջին փոփոխությունների պատճառով այս հոդվածի տեղեկատվությունը կարող է հնացած լինել: Այնուամենայնիվ, յուրաքանչյուր իրավիճակ անհատական ​​է:

Ձեր խնդիրը լուծելու համար լրացրեք հետևյալ ձևաթուղթը կամ զանգահարեք կայքում նշված հեռախոսահամարներով, և մեր իրավաբանները ձեզ անվճար խորհուրդ կտան:

Այժմ դուք ցանկանում եք վաճառել այն և ստանալ այդ էներգիայի համարժեքը փողի տեսքով։ Այսպիսով, ինչ եք անելու հետո: Դուք արդեն պլանավորում եք, թե որտեղ ներդնեք հաջող գործարքի արդյունքում ստացված գումարը։ Այսքանը: Եթե ​​դուք ՉՍՏԱՑԵԼԸ տեղափոխեցիք ձեր ապագա և այնտեղ ծախսեցիք, ապա այս փողը (այս էներգիան) չեք ստանա ներկայում: Եվ, ամենայն հավանականությամբ, երբեք: Մի փնտրեք մեղավոր և չար մտադրություն: Ոչ ոք մեղավոր չէ: Միայն դու. Դուք արդեն ծախսել եք ապագայում ստացած գումարը, որը դեռ չի հասել, իսկ ներկայում դեռ չեք ստացել։

Դեպք պրակտիկայից.

Մեկ այլ քաղաքից մի գործընկեր դիմեց ինձ օգնության համար: Չի կարող վաճառել բնակարանը. Նման իրավիճակները դիտարկելիս ես օգտագործում եմ հոգեբանական տեխնիկա և հաճախորդին խնդրում եմ իր ձեռքով թղթի վրա նկարել իր բնակարանի կամ տան հատակագիծը, որը նա ցանկանում է վաճառել: Երբ տեսա այս պլանը, անմիջապես ասացի, որ բնակարանը չի կարող վաճառվել, այն «կնքված է»։ Նրա անգիտակից վիճակն ինձ թղթի վրա տվեց ամբողջական տեղեկատվություն: Գործընկերս չցանկացավ համաձայնվել ինձ հետ՝ ասելով, որ բնակարանը մաքուր է, ազատված, վերանորոգված և այլն։ Հաջող վաճառքի համար օգտագործել է շարժական և անշարժ գույքի մաքրում։ Բայց նա հաշվի չառավ այլ բան, ինչ ասացի վերևում։ Նա ասում է: " Ես պետք է վաճառեմ իմ բնակարանըՈՐՈՎՀԵՏԵՎ…….. ես ուզում եմ գնալ այլ քաղաք»: Սա «որովհետև» արգելափակեց ամեն ինչ։ Այն հատել է բոլոր էներգիայի հոսքերը: Կամ ասում են. «Դե, ինձ իսկապես փող է պետք, որպեսզի… պարտքերս փակեմ»: Բոլորը. Դուք նույնիսկ պետք չէ սկսել:

Գործընկերուհին ինձանից ստացել է ապակողպման մեթոդ և երկու ամիս անց շատ շահավետ պայմաններով վաճառել է իր բնակարանը։ Մտավոր հարթության բլոկները ոչնչացնելու համար ժամանակ պահանջվեց:

Այս արտահայտություններն են՝ «որովհետև», «որպեսզի» և այլն։ ամբողջությամբ արգելափակել ձեր բոլոր ջանքերը և կարող է ձեզ հասցնել լիակատար հուսահատության, նույնիսկ առողջության կորստի աստիճանի:

Դրա հիման վրա մենք եզրակացնում ենք.

1. Երբեք մի բաժանեք որևէ գումար, որը չեք ստացել ապագայում:
2. Պայմանավորվեք ինձ հետ, և ես ձեզ կասեմ գաղտնիքը, թե ինչպես հեռացնել այս արգելափակումը, եթե դուք արդեն այս իրավիճակում եք:
3. Մի հուսահատվեք, ամեն ինչ կարելի է շտկել։

Զգույշ եղեք ձեր մտքերի և կարիքների նկատմամբ։

Միշտ քոնը -

Կոսմոէներգետիկայի վարպետ – Լյուդմիլա Էներովսկայա

Անշարժ գույքի շուկայում միշտ կարելի է գտնել բնակարաններ, որոնք վատ են վաճառվում։ Պատճառները կարող են լինել շատ՝ վատ դիրք, չմտածված գին, վատ վերակառուցում և շատ ավելին: Մենք ուսումնասիրում էինք, թե հնարավո՞ր է արդյոք վաճառել նման ոչ իրացվելի ակտիվներ և դեռ շահույթ ստանալ:

Մոսկվայի անշարժ գույքի շուկայում տեղի ունեցած ճգնաժամի հետևանքներից մեկը վաճառքի հանված բնակարանների ցուցադրության ժամկետի երկարաձգումն է։ Մայրաքաղաքի ռիելթորների կարծիքով, երկրորդային շուկայի բնակարանների միայն մեկ երրորդը կարող է վաճառվել այն գնով, որը հայտարարվել է, մնացածը վաճառվում են 5-ից 20% զեղչերով. Ընդ որում, բնակարանների արժեքի միջին իջեցումը կազմում է 10%, իսկ առավելագույն զեղչը նախատեսված է ոչ իրացվելի անշարժ գույքի համար։ Եթե ​​նախկինում բնակարանը կարելի էր վաճառել մեկ-երկու ամսում, ապա այսօր այն կարող է մնալ 4-6 ամսով։ Իսկ ամբողջովին անլիկվիդային բնակարանները կարող են տարիներ սպասել, մինչև ինչ-որ մեկը դրանք գնի։

Ինչու են բնակարանները սառչում.

«ԲԵՍՏ-Նովոստրոյ» ընկերության տնօրենների խորհրդի նախագահ Իրինա Դոբրոխոտովայի խոսքով, էլիտար դասին չպատկանող բնակարանի գովազդի բազայում հեռախոսը փակելու հիմնական պատճառը սխալ գինն է։ Բնակարանների սեփականատերերը ձգտում են վաճառել այն ավելի թանկ, քան արժե շուկայում, և ամենևին էլ չարժե նրանց մեղադրել ավելորդ ագահության մեջ։ Երբեմն բնակարանների գնահատման մոտեցման չափազանց սուբյեկտիվությունը խանգարում է:

Օրինակ, սեփականատերերը ժամանակին թանկարժեք վերանորոգումներ են իրականացրել բնակարանում և դրա հիման վրա ուռճացնում են բնակարանի գինը։ Հիշելով, թե ինչպես է սակավ շինանյութ ձեռք բերել, սեփականատերը չափազանց թանկ է գնահատում բնակարանը, և գնորդին այս ինտերիերը բացարձակապես չի հետաքրքրում. նա պատրաստվում է սկսել վերանորոգումից։

Չափազանց շռայլ վերանորոգված էլիտար բնակարանները վաճառքում են մնում 5-7 տարի։ Ահա Դոբրոխոտովայի բերած օրինակները. «բնակարան ամբողջությամբ սալիկապատ. բնակարան, որտեղ հյուրասենյակում կա շատրվան; բնակարան բնակարանի տիրոջը պատկերող որմնանկարով»։

Ըստ World of Apartments պորտալի գլխավոր տնօրեն Պավել Լուցենկոյի, նման տարբերակներն արժեն ավելի քան 2-3 միլիոն ռուբլի: Եվ ոչ ոք չի ցանկանում գնել դրանք, բառացիորեն միայն մի քանիսն են, ովքեր ցանկանում են դրանք: Նա նաև կարծում է, որ վատ վաճառվող գույքերի ցանկը կարող է ներառել անորակ, վթարային և խարխուլ բնակարաններ՝ քանդման անհասկանալի հեռանկարով: Մարզում և հանրապետության մարզերում նույնիսկ հանդիպում եք այնպիսի առաջարկների, ինչպիսիք են փողոցում զուգարանով բնակարաններ, բոլոր տեսակի «հյուրանոցներ», կոմունալ բնակարաններ և հանրակացարաններ՝ ընդհանուր խոհանոցով և շատ ավելին։ Հաճախ պարզվում է, որ մի քանի մասի բաժանված բնակարանը սխալ է վերափոխվել և ձևավորվել։

Հենց անհաջող վերակառուցումը շատ փորձագետների կողմից համարվում է բացասական կողմ, որը բարդացնում է վաճառքը: «Օրինակ, երկու սենյականոց բնակարանից, որն ամենամեծը չէր տարածքով, երեք սենյականոց բնակարան սարքեցին, արդյունքում բոլորովին մանրադիտակային սենյակներ ստեղծվեցին: Բայց դրանք երեքն են, և սեփականատերերը սահմանում են այնպիսի բնակարանների գինը, ինչպիսին է լիարժեք երեք սենյականոց բնակարանը», - ասում է Դոբրոխոտովան:

Եթե ​​բնակարանն ունի մեծ տարածք, դա միշտ չէ, որ նրա առավելությունն է։ Սեփականատերը միշտ չէ, որ կարողանում է էրգոնոմիկ կերպով վերափոխել բնակելի տարածքը, և ստացված սենյակները մուգ են, անկանոն ձևով, կապված երկար ու նեղ, ամբողջովին ոչ ֆունկցիոնալ միջանցքներով։ Իսկ վաճառողը, մատնացույց անելով մեծ ընդհանուր տարածք, չի ուզում լսել զեղչերի մասին։

Բնակարանների բաժնետոմսերի և առանձին սենյակների մասին

Առանձնահատուկ խնդիր են իրավական խնդիրներ ունեցող բնակարանները։ Սրանք կարող են լինել բաժնետոմսեր, որոնք հայտնվում են ժառանգների միջև բնակարանի բաժանումից հետո: Հաճախորդներին վախեցնում են նաև բազմիցս վերավաճառված բնակարանները։ «Կան բազմաթիվ իրավիճակներ, որոնք կարող են ուղեկցվել լուրջ խնդիրներով»,- ասում է Լուցենկոն։ - Օրինակ՝ բնակարանում գրանցված են անչափահաս երեխաներ կամ մարդիկ, ովքեր ժամանակին չեն սեփականաշնորհել բնակարանը։ Սեփականատերը կարող է անգործունակ լինել, բնակարանը վերջերս ժառանգություն է ստացել...»։ Նման օբյեկտների համար հեշտ չէ գնորդ գտնել։

10 տարի առաջ քաղաքի կենտրոնում կոմունալ բնակարաններից մեկում սենյակ գնած Ելենա Վ.-ն փորձել է վաճառել այն, սակայն բախվել է օրենքի այնպիսի դրույթի, ինչպիսին է կոմունալ բնակարան գնելու հարեւանների նախապատվության իրավունքը։

«Մեր բնակարանը երեք սենյականոց է»,- պատմում է Ելենան։ - Սենյակներից մեկը զբաղեցնում էր սոցիալական վարձակալության պայմանագրով ապրող ընտանիքը, իսկ երրորդ սենյակը փակ էր, և ոչ ոք չգիտեր, թե ով է դրա տերը և որտեղ փնտրել: Բայց ամեն դեպքում, ինձ պետք էր հրաժարվել գնումից։ Քաղաքը համարվում էր թիվ 2 սենյակի սեփականատերը, ուստի ես ստիպված էի դիմել իշխանություններին՝ պաշտոնական թուղթ ստանալու համար, որ Մոսկվան չի պատրաստվում գնել իմ սենյակը»։

Թիվ 3 սենյակի տիրոջը գտնելը դժվար էր. Նա, ինչպես պարզվեց, ապրում է Ուկրաինայում և չի այցելում Մոսկվա։ Ելենան իր ուկրաինացի ընկերների միջոցով սկսեց փնտրել տիրոջը հասցեների աղյուսակների միջոցով: Մինչ խուզարկությունը շարունակվում էր, թիվ 2 սենյակը սեփականաշնորհվել է, իսկ թիվ 3 սենյակը վաճառվել է շինծու նվեր ակտով։ Նոր հարևանի հետ, ով համաձայնել էր հանդիպել կես ճանապարհին, Ելենան գնաց նոտարի մոտ և պաշտոնապես հայտարարեց սենյակը գնելուց հրաժարվելու մասին: Բայց այն ընտանիքը, որը վարձակալել է սոցիալական բնակարաններ և այժմ այն ​​սեփականացրել է, կտրականապես հրաժարվել է որևէ բան ստորագրել։

Իհարկե, դուք կարող եք պաշտոնապես փոստով տեղեկացնել ձեր հարևաններին կոմունալ բնակարանում՝ ուղարկելով նրանց նոտարի կողմից կազմված պաշտոնական նամակ, ստանալ առաքման մասին ծանուցում, իսկ մեկ ամիս անց այն օգտագործել որպես ձևականությունների կատարման ապացույց: Բայց նոտարները հրաժարվում են մասնակցել այս գործին, իսկ անշարժ գույքի գործակալությունները նույնպես չեն միջամտում նման գործարքներին։

«Ես լիովին օրինապաշտ սեփականատեր եմ, բայց ես չեմ կարող տնօրինել իմ սեփական բնակարանը», - վրդովված է Ելենան: - Բացի այդ, սենյակը վաճառելու համար պետք է ստանամ նախկին ամուսնուս պաշտոնական համաձայնությունը, որից բաժանվել եմ տարիներ առաջ, քանի որ սենյակը գնելու պահին դեռ ամուսնացած էի։ Անհեթեթ պահանջ.

Գների խեղաթյուրում

Եթե ​​օբյեկտը անհաջող ներկայացվում է մասնավոր հայտարարությունների կայքում, այն կարող է շատ երկար սպասել իր ժամանակին: Վաճառողը դժվար թե գնորդներ գտնի, եթե գովազդը չի պարունակում անհրաժեշտ տեղեկատվություն, չկա բնակարանի նկարագրություն, կա հասցեի սխալ, տրված է հակասական տեղեկատվություն, չկան լուսանկարներ կամ դրանք չափազանց ցածր որակի են: Նման օբյեկտները կարող են տարիներ շարունակ կախված մնալ տվյալների բազայում: Այսօր առաջարկը շատ ավելի մեծ է, քան պահանջարկը, և պոտենցիալ գնորդը միշտ կկարողանա գտնել ավելի հարմար և ադեկվատ ներկայացված տարբերակ։

Գինը մեծ դեր է խաղում. Քանդման նախատեսվող հինգ հարկանի շենքերի բնակարանների սեփականատերերը փորձում են ուռճացված գներ գանձել իրենց բնակարաններից։ Թեև տների քանդման ցուցակները դեռ կազմված չեն, իսկ նոր բնակարաններում վերաբնակեցման հեռանկարներ դեռ չկան։ Դժվար է վաճառել բնակարան առանց գնային զիջումների, եթե.

• Բնակարանի բոլոր պատուհանները նայում են դեպի մայրուղի;
• տունը ապահովված չէ վերելակով, իսկ բնակարանը գտնվում է վերջին հարկում;
• Բնակարանը լուրջ վերանորոգման կարիք ունի՝ կապիտալ ներդրումների կարիք։

Բնակարանները, որոնք գնվել են արտարժույթով, վատ են վաճառվում, հատկապես, եթե բանկը խոչընդոտում է վաճառքին կամ ավանդի գումարը գերազանցում է բնակարանի արժեքը։ Այնուամենայնիվ, Home Staging անշարժ գույքի գործակալության ղեկավար Աննա Մոիսեևան կարծում է, որ խրված բնակարանի մեղավորը կարող է լինել կա՛մ ռիելթորը, կա՛մ ոչ ադեկվատ վաճառողը, և 20-30% զեղչով կարող եք բավականին արագ վաճառել ցանկացած բնակարան։

Հարց:Տատիկիցս ժառանգել եմ ընդարձակ բնակարան մետրոյին հարող բազմահարկ շենքում։ Ժառանգություն ստանալու պահից ես որոշեցի վաճառել այն, որպեսզի ինքս գնեմ «կառուցվող» մեծ, գեղեցիկ բնակարան՝ հիանալի տեսարաններով և ենթակառուցվածքային բնութագրերով: Ես կապ հաստատեցի անշարժ գույքի գործակալության հետ՝ վաճառքի հարցում օգնելու և գործընթացը արագացնելու համար: Սակայն ապրիլի վերջից այն վաճառել չի հաջողվում։ Գործակալը՝ հաճելի, բարեկիրթ կին, հանգստացնում է ինձ, որ պետք է մի փոքր սպասեմ։ Սակայն վաճառքի հանվելուց անցել է 4 ամիս։ Դիտումներ են լինում, պոտենցիալ գնորդները գալիս, ստուգում են, բայց հետո, անհայտ պատճառներով, հետ չեն զանգում։ Ես արդեն ուզում էի վերանորոգել (վերջին անգամ դա արվել էր մոտ 8 տարի առաջ), բայց գործակալն ինձ վստահեցնում է, որ դա չարժե անել, և որ շուտով գնորդ կգտնվի։ Ամբողջովին շփոթված եմ, բնակարանը կանգնած է, բոլոր պլանները անորոշ ժամանակով հետաձգվել են, առաջընթաց չի նկատվել։ Ինչ եմ ես անում? Ի՞նչ խորհուրդ կտաք անել: Կարո՞ղ եք օգնել արագացնել տների վաճառքը:

Այս իրավիճակի մի քանի պատճառ կարող է լինել. Եկեք խոսենք ամենաակնառուների մասին, որոնք ընկած են մակերեսի վրա: Դրանցից երեքն են.

№1. Հաճախորդի հետ պայմանագիր կնքելու համար գործակալները հաճախ առաջարկում են առաջարկներ, որոնք հաճախորդի համար իսկապես դժվար է հրաժարվել: Նրան առաջարկում են բնակարանը վաճառել էականորեն ուռճացված գնով։ Ասենք, որ նախորդ գործակալության հետ կապվելիս բնակարանը գնահատվել է 9 միլիոն ռուբլի։ Հիմա խոստանում են ձեզ 2 միլիոնով ավելի վաճառել։ Համաձայնեք, որ նման առաջարկն իրականում դառնում է առաջնահերթություն, սակայն բավականին օբյեկտիվ պատճառներով բնակարանների վաճառքը ձգձգվում է։ Ուստի եթե հետաքրքրված եք, որ բնակարանն արագ վաճառվի, ապա պետք է ՃԻՇՏ ԳՆԱՀԱՏԵՔ ԲՆԱԿԱՐԱՆԸ և այն վաճառքի հանեք մրցունակ գնով։

Վերջնական գինը կազմված է մի շարք գործոններից. Հիմնական առանձնահատկությունն այն է, որ այն պետք է համապատասխանի տարածքում նույն չափի բնակարանների գների միջակայքին: Ինչպես ճիշտ է, արդեն կա ձեր բնակարանի պոտենցիալ գնորդ։ Նա արդեն ուշադիր ուսումնասիրել է իրեն հետաքրքրող ոլորտի բոլոր առաջարկները և անհամբեր սպասում է նոր տարբերակների ի հայտ գալուն։

Եվ վերջապես, գովազդում նա տեսնում է ձեր բնակարանի գովազդը։ Սակայն մյուսներից 2 միլիոնով բարձր գնի պատճառով գնորդը չի էլ զանգահարի ու չի պարզի պայմանները, քանի որ հասկանում է, որ դժվար թե այդ չափով գինը իջեցնես։ Արդյունքում նա կգտնի հարմար տարբերակ նույնիսկ նախքան դուք կհասկանաք, որ գինը անհիմն բարձր է։

Լավագույն տարբերակը բնակարանը իր իրական գնով վաճառելն է (առանց գերագնահատումների կամ թերագնահատումների): Եթե ​​գինը չափազանց ցածր է, գնորդը կկասկածի, որ ինչ-որ բան այն չէ բնակարանի հետ (դրա համար նախատեսված փաստաթղթերը) և դժվար թե համաձայնվի գործարք կնքել:

Հաջող վաճառքի առաջին քայլը օբյեկտիվ գնահատումն է: Դա կարող է անել իրավասու և որակավորված մասնագետը, ով մի քանի տարի աշխատում է անշարժ գույքի ոլորտում: Փորձագետը կայցելի գույք, կանցկացնի մանրակրկիտ զննում, կվերլուծի փաստաթղթերը, կշփվի սեփականատերերի հետ և շուկայական գիտելիքների հիման վրա բնակարանը վաճառքի կհանի համապատասխան գնով, ինչը զգալիորեն կմեծացնի շանսերը։

№2. Կարևոր կետ - բնակարանային ծախսերը, որն ամրագրված է առքուվաճառքի պայմանագրում (SPA): Եթե ​​ժառանգության օրվանից դեռ 3 տարի չի անցել, ապա բնակարանը վաճառելիս ստիպված կլինեք վճարել եկամտահարկ (ըստ Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի): Ուստի անհրաժեշտ կլինի մուտքագրել սահմանված գումարի 13%-ը ՎPrEP(եթե բնակարանը վաճառվի 9 միլիոն ռուբլով, հարկը կարժենա 1 միլիոն 170 հազար ռուբլի): Դուք ստիպված կլինեք վճարել ցանկացած դեպքում, բացառությամբ այն դեպքերի, եթե պայմանագրում նշված գինը նվազեցվի մինչև 1 միլիոն (միայն այս գնի «արժեքը» ենթակա չէ հարկման): Ուստի անհրաժեշտ կլինի գտնել գնորդ, ով կհամաձայնի, չնայած իր ռիսկերին, պայմանագիր կնքել, որը կսահմանի նվազեցված գումար։

Դա դեռ հնարավոր է, եթե գնորդն ունի իր սեփական միջոցները և ոչ թե բանկից վարկ է վերցրել: Եթե ​​մենք խոսում ենք փոխառու հիփոթեքային միջոցների մասին, ապա բանկի պահանջն է, որ պայմանագրով ամրագրվի բանկային վարկին համապատասխանող գումար (ոչ պակաս): Հաշվի առնելով այն հանգամանքը, որ Մոսկվայի անշարժ գույքի շուկայում 10 գործարքներից 7-ը հիփոթեքային են, նման պահանջները զգալիորեն նվազեցնում են հաճախորդների թիվը: Այս հարցը կարող է լուծվել անձնական հիմունքներով, բայց մենք մանրամասն չենք նկարագրի գործողությունների ալգորիթմը:

• պատշաճ որակի լավ լուսանկարներ (գրավիչ գնորդի համար);
• բնակարանի պատշաճ մանրամասն նկարագրություն;
• գովազդի տեղադրում պրոֆեսիոնալ տվյալների բազաներում և հսկայական թիրախային լսարաններով անշարժ գույքի հանրաճանաչ կայքերում:

Ձեր գործակալը պետք է ինքնուրույն գա բնակարանի յուրաքանչյուր դիտման և չփոխանցի ձեզ այդ լիազորությունը (աշխատանքի կամ որևէ այլ պատճառաբանությամբ): Գործակալը պարտավոր է իրականացնել ցուցադրումը, մանրամասն նկարագրել առավելությունները, խոսել գործարքի պայմանների և բոլոր փաստաթղթերի մասին:

Խոսեցինք այն հիմնական պատճառների մասին, որոնք դանդաղեցնում են բնակարանի վաճառքը։ Եթե ​​Ձեզ անհրաժեշտ է մանրամասն խորհրդատվություն, գրեք կամ զանգահարեք - Ձեզ անմիջապես կկապնվեն:

Կապվելով Անշարժ գույքի բաժնի մասնագետների հետ՝ կարող եք վստահ լինել, որ ձեր հետաքրքրությունները կներկայացնեն փորձառու մասնագետներ։

Բնակելի անշարժ գույքի վաճառքն ունի իր վերելքներն ու անկումները, ինչպես բոլորի կյանքում ցանկացած այլ գործարք:

Երբեմն լինում են արագ վաճառքի շղթա, բայց կան նաև ժամանակաշրջաններ, երբ տունը շատ երկար է սպասում նոր սեփականատերերին:

Հարգելի ընթերցողներ. Մեր հոդվածները խոսում են իրավական խնդիրների լուծման բնորոշ ուղիների մասին, սակայն յուրաքանչյուր դեպք եզակի է:

Եթե ​​ուզում եք իմանալ ինչպես լուծել ձեր կոնկրետ խնդիրը. կապվեք աջ կողմում գտնվող առցանց խորհրդատուի ձևի հետ: Դա արագ և անվճար է:

Որոշելու համար, թե ինչու բնակարանը երկար ժամանակ չի վաճառվել, անհրաժեշտ է վերլուծել որոշ ցուցանիշներ.

• Որոշել գույքի տեսակը;
• Դիտեք բնակարանի գտնվելու վայրը;
• Գների մոնիտորինգ;
• Գնահատեք բնակարանի արժեքը; (սմ. )
• Գովազդային գործունեության մեթոդների հաշվարկ:

Հաճախ պոտենցիալ հաճախորդները որոշում են մեկ սենյականոց բնակարանի փոխարեն գնել անմխիթար վիճակում գտնվող երկու սենյականոց բնակարան: Հետեւաբար, վաճառողը պետք է մտածի նախնական վաճառքի վերանորոգման մասին: ( սմ.)

Գաղտնի տեղեկություն չի համարվում այն, որ բնակելի գույքը վաճառելիս տեղանքը կարևոր դեր է խաղում։ Ցանկացած անշարժ գույք կարող է վաճառվել ընդունելի ժամկետներում, սակայն Դա անելու համար հարկավոր է նվազեցնել բնակարանի արժեքը:

Ինչպե՞ս վաճառել ոչ իրացվելի բնակարան:

Ոչ հեղուկ օբյեկտները երկարաժամկետ վաճառքի ենթակա չեն, և դրա համար կան բավարար պատճառներ։ Նման բնակելի տարածքի թերությունները կլինեն կենտրոնացված տաք ջրամատակարարման համակարգի բացակայությունը, հեռախոսագծի անհասանելիությունը, բնակարանի փոքր քառակուսի մետրը և այլն:

Պոտենցիալ հաճախորդների համար հնարավոր է ոչ իրացվելի բնակարանի վաճառք՝ առանց դրանք քողարկելու:

Այս դեպքում կօգնեն կոսմետիկ վերանորոգումը, պաստառի փոխարինումը, հին կահույքի հեռացումը, որը փչացնում է ընդհանուր տեսքը: Կարող եք նաև խորհրդակցել պրոֆեսիոնալ ռիելթորի կամ գնահատողի հետ և սահմանել զեղչ:

Ինչպե՞ս ավելի արագ վաճառել բնակարանը.

Ի՞նչ անել, եթե բնակարանը երկար ժամանակ չի վաճառվում.Բնակարանի վաճառքն արագացնելու համար կարող եք փորձել մի քանի ապացուցված մեթոդներ.

1. Գովազդային բրոշյուրների տեղադրում ինտերնետ կայքերում.Որքան մեծ լինի շուկայավարման առաջարկների թիվը, որոնք տեղադրված են առաջարկվող տեղակայման վայրերում, այնքան ավելի նշանակալի կլինի այս իրադարձության ազդեցությունը:
2. Կապվել տարբեր անշարժ գույքի գործակալությունների հետ:Լավ ռիելթորները հաճախ ունենում են պոտենցիալ հաճախորդների բազա: Բայց միայն մեկ ընկերության հետ կապվելիս զանգերն ու գովազդի դիտումները կարող են այնքան հաճախակի չլինել, որքան մենք կցանկանայինք: Եվ ավելի շատ գործակալներ կօգնեն ապահովել հաճախորդների զգալի հոսք: Իսկ առողջ մրցակցությունը կարող է խթանել բնակարանների վաճառքի նկատմամբ հետաքրքրությունը:
3. Սահմանել ողջամիտ ծախսեր: Իջիր !!! Իսկ գնորդ կլինի։
4. Մշտական ​​հաղորդակցության անհրաժեշտություն.Պոտենցիալ հաճախորդներից ոչ մեկը չի զանգի ավելի քան 3 անգամ և չի սպասի ժամանակին, որպեսզի դիտի իրեն հավանած գույքը: Ի վերջո, շուկան կարող է առաջարկել շատ հարմար տարբերակներ, եթե ռիելթորները լավ աշխատեն: Այստեղ կարևոր գործոն է լինելու յուրաքանչյուր հաճախորդի նկատմամբ ճիշտ, մարդկային մոտեցումը։

Եթե ​​ժամկետը սահմանափակ է, ապա չպետք է պնդել սահմանված գնի վրա: Այս ընթացակարգին անհրաժեշտ է մոտենալ համապատասխան ճկունությամբ։

Տարվա ո՞ր ժամանակն է ավելի լավ բնակարան վաճառելու համար:

Որքան էլ տարօրինակ լինի այս փաստը, ձմռան ամիսներին բնակարանների վաճառքը մի քանի անգամ ավելանում է։ Այս պահին պոտենցիալ գնորդներին հետաքրքրում է էկոնոմ կարգի բնակարան ձեռք բերելու հնարավորությունը:

Գարնան ամիսներին մեծանում է հետաքրքրությունը առանց ավարտական ​​աշխատանքների տների նկատմամբ։ Դա պայմանավորված է նրանով, որ նման գնման մարդիկ ամռան ամիսներին նախատեսում են վերանորոգման աշխատանքներ իրականացնել։

Թեև ամառը համարվում է մեռյալ գոտի գնումներ կատարելու համար, այն համարվում է լավ տարբերակ նրանց համար, ովքեր սովոր չեն ժամանակային սահմանափակումներով:

Աշունը պահանջարկի նոր ալիք է հարուցում, փորձագետներն այս անգամն ամենաբարենպաստն են համարում բնակելի անշարժ գույքի վաճառքի համար. Պիկ վաճառքը համարվում է հոկտեմբեր կամ նոյեմբեր:

Այժմ դուք գիտեք, թե տարվա որ եղանակն է լավագույնս բնակարան վաճառելու համար: Եվ վերջապես, պարզեք վաճառողին բնակարան վաճառելու վերաբերյալ խորհուրդներ:

Գործարքի կատարման իրավասու մոտեցման գործընթացը միշտ կհամարվի պարտավորության հաջող ավարտի բանալին: Քաղաքացիների այն կատեգորիայի համար, ովքեր առաջին անգամ են հանդիպում այս ընթացակարգին, խնդիրը կարող է ճնշող թվալ:

Կան մի քանի խորհուրդներ, որոնք կարող են օգնել այն իրավիճակում, երբ բնակելի անշարժ գույքի վաճառքը չափազանց երկար է տևում.

• Տուն գնելու պլանավորման ժամանակ դուք պետք է օգնություն խնդրեք անշարժ գույքի գործակալներից կամ իրավաբաններից: Մեր հերթապահ փաստաբանին կարող եք ցանկացած հարց ուղղել՝ օգտագործելով առցանց խորհրդատուի ձևը. սա կօգնի խնայել գումար, ժամանակ և նյարդեր. Եթե ​​միակ նպատակը վաճառելն է, ապա պետք չէ դիմել գործակալություններին:
• Արժե վաճառված քառակուսի մետրի արժեքի ճիշտ գնահատական ​​տալ։ Դրա համար անհրաժեշտ է վերահսկել տարբեր լրատվամիջոցների աղբյուրները:
• Մի մոռացեք փաստաթղթերի «մաքրության» մասին։ Ամեն հաճախորդ չէ, որ սպասի, մինչև սեփականատերը պատրաստի բնակարանը վաճառելու համար անհրաժեշտ բոլոր փաստաթղթերը: (սմ. )
• Կարևոր է մտածել նյութական ակտիվների առքուվաճառքի և պոտենցիալ գնորդին փոխանցելու ընթացակարգի մասին: (տես) Այս իրավիճակում հիմնականը չբախվել խաբեբաների հետ, ովքեր փորձում են գումար վաստակել այս իրավիճակից:

Նմանատիպ հոդվածներ