Il coordinamento del collegamento dei solai/piani tecnici è regolato da:

• Codice Urbanistico della Federazione Russa;
• Codice degli alloggi della Federazione Russa

Attico- lo spazio tra le strutture del tetto (pareti esterne) e il soffitto del piano superiore.

Piano mansardato- un pavimento nello spazio della soffitta, la cui facciata è completamente o parzialmente formata dalla superficie (superfici) di un tetto spiovente o inclinato, mentre la linea di intersezione del piano del tetto e della facciata non deve trovarsi ad un'altezza non superiore superiore a 1,5 m dal piano di calpestio del solaio.

Piano tecnico- un pavimento per il posizionamento delle apparecchiature di ingegneria e la posa delle comunicazioni. Può essere situato nella parte inferiore (sotterraneo tecnico), superiore (sottotetto tecnico) o nella parte centrale dell'edificio.

Secondo il Codice degli alloggi (articolo 36):

1. I proprietari dei locali di un condominio possiedono, per diritto di proprietà comune, la proprietà comune del condominio, vale a dire:

1) locali di questa casa che non fanno parte di appartamenti e sono destinati a servire più di una stanza di questa casa, compresi pianerottoli tra appartamenti, scale, ascensori, ascensori e altri vani, corridoi, piani tecnici, soffitte, scantinati in cui ci sono comunicazioni tecniche, altre apparecchiature che servono più di una stanza in una determinata casa (seminterrati tecnici)…

4) il terreno su cui si trova questa casa, con elementi paesaggistici e di miglioramento, altri oggetti destinati alla manutenzione, al funzionamento e al miglioramento di questa casa e situati sul terreno specificato...

3. Ridurre le dimensioni della proprietà comune in un condominio è possibile solo con il consenso di tutti i proprietari dei locali di questo edificio attraverso la sua ricostruzione

Secondo il Codice Urbanistico:

ricostruzione di oggetti di costruzione di capitale (ad eccezione di oggetti lineari) - modifica dei parametri di un oggetto di costruzione di capitale, delle sue parti (altezza, numero di piani, area, volume), compresa la sovrastruttura, ricostruzione, espansione di un oggetto di costruzione di capitale, nonché sostituzione e (o) ripristino di strutture edilizie portanti di un progetto di costruzione di capitale, ad eccezione della sostituzione di singoli elementi di tali strutture con elementi simili o di altro tipo che migliorano le prestazioni di tali strutture e (o) ripristino di tali elementi

Condizioni necessarie per collegare il sottotetto/piano tecnico all'appartamento:

• l'appartamento dovrebbe essere situato all'ultimo piano;
• l'appartamento deve essere di proprietà;
• deve essere tecnicamente possibile ricostruire il sottotetto/piano tecnico;
• le apparecchiature tecniche e le comunicazioni devono essere spostate dal territorio annesso o deve essere garantito il libero accesso a tali apparecchiature.

Attualmente esistono due opzioni per collegare sottotetti/piani tecnici:

1. Attraverso la ricostruzione
2. Affittando o utilizzando gratuitamente.

"Pro" e "contro" di ciascuna opzione.

1 opzione

"PROFESSIONISTI"

• Avrai come tua proprietà il sottotetto/piano tecnico

"MENO"

• È richiesto il consenso di tutti i proprietari di case nell'edificio, compreso il comune (DIGM di Mosca), se sono presenti alloggi comunali;
• Prezzo:
  • Ottenere il permesso per la ricostruzione, inclusa tutta la documentazione progettuale necessaria, non è economico;
  • Lavori di riparazione e costruzione sulla ricostruzione;
  • In alcuni casi, per ottenere il consenso di tutti i proprietari di casa, i residenti possono determinare o il pagamento di un indennizzo o il miglioramento della proprietà comune;
  • Anche la progettazione della trasformazione del sottotetto/piano tecnico non è gratuita.
• Scadenze:
  • La proprietà del sottotetto/piano tecnico viene registrata solo al termine dei lavori di riparazione e costruzione e dopo la messa in funzione dell'impianto. Dal momento in cui si ottiene il consenso dei proprietari - circa 1,5 - 2 anni.

opzione 2

"PROFESSIONISTI"

• Veloce

"MENO"

• Non proprietà (affitto o uso gratuito);
• È richiesto il consenso di 2/3 dei proprietari di casa nell'edificio, compreso il comune (DIGM di Mosca), se sono presenti alloggi comunali;
• Prezzo:
  • Affitto;
  • Pagamenti di indennizzi ai proprietari o miglioramento della proprietà comune;
  • Progettazione rifacimento sottotetto/piano tecnico.

Possiamo offrirti TERZO opzione. VENIRE!

L'aggiunta di un sottotetto consente di trasformare un normale appartamento situato all'ultimo piano in un appartamento su due livelli, il che consente non solo di ampliare lo spazio abitativo, ma anche di aumentare notevolmente il livello di comfort abitativo.

In questo articolo verrà discusso quanto sia fattibile l'idea di aggiungere un attico, nonché la sequenza di azioni che dovrebbero portare all'attuazione dei piani.

Il significato dell'idea

Il piano attico è solitamente costruito nelle case private, ma nulla impedisce di fare lo stesso sulla base dello spazio dell'attico di un edificio a più piani con tetto spiovente (tuttavia, il tetto può essere piatto, e anche utilizzabile, purché l'altezza del soffitto lo consenta). Tipicamente le soffitte, essendo un locale tecnico che deve essere incluso nella progettazione della casa, non vengono utilizzate in alcun modo dai residenti della casa e l'area utilizzabile rimane inutilizzata. L'eccezione è rappresentata dai casi isolati in cui i materiali da costruzione rimasti dai lavori di ristrutturazione della casa e altri oggetti sono immagazzinati nel sottotetto.

Per trasformare parte della soffitta in uno spazio abitativo, è necessario effettuare una riqualificazione, durante la quale l'appartamento all'ultimo piano verrà unito alla zona che si trova direttamente sopra questo appartamento. Di norma, la parte tecnica dell'emissione, sebbene richieda determinati investimenti finanziari (a volte molto significativi), in molti casi è ancora fattibile. Ma le questioni che riguardano la parte organizzativa e legale del piano richiedono tempo e pazienza, poiché la loro soluzione è più difficile e in alcuni casi, anche con tutta la tenacia del proprietario dell'appartamento, alcuni ostacoli non possono essere eliminati.

Quindi, l'unione di parte della soffitta all'area dell'appartamento all'ultimo piano comprende la parte legale, organizzativa e tecnica della questione. Diamo uno sguardo più da vicino ai problemi che possono sorgere a ogni livello di implementazione dell'idea, nonché ai modi per superarli.

Parte organizzativa

Lo spazio della soffitta non è uno spazio comune, ma è proprietà comune dei proprietari della casa (articolo 36 del Codice abitativo della Federazione Russa), come altri locali, servizi pubblici, tetti, ecc. Pertanto, affinché uno o più proprietari di appartamenti all'ultimo piano da utilizzare o Per aggiungere la soffitta per i propri scopi, è necessario il consenso dei residenti di tutti gli appartamenti della casa.

Tale consenso può essere ottenuto esclusivamente attraverso l'assemblea generale dei residenti di un condominio, poiché solo la competenza dell'assemblea è quella di prendere decisioni in merito alle riparazioni, alla ricostruzione della casa, all'esecuzione di vari lavori di costruzione e alla costruzione di ulteriori strutture (2 articolo 44 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).

In molti casi, ottenere il consenso del proprietario per gestire un’area comune è molto difficile. La ragione di ciò è la totale mancanza di interesse dei residenti per una soluzione positiva a questo problema. Inoltre, il motivo del rifiuto può essere il ricordo di situazioni di conflitto passate sorte tra l'inquilino che rivendica l'attico ed i vicini. Potrebbe esserci anche un'invidia banale, perché i restanti residenti non hanno alcuna possibilità di espandere il proprio spazio vitale.

Un dialogo costruttivo ti aiuterà a prendere una decisione positiva: puoi offrire ai vicini di installare un parcheggio vicino alla casa o costruire un parco giochi in cambio di concessioni riguardo all'attico. Tuttavia, non dovresti disperare se non riesci a risolvere il problema con una decisione unanime dell'assemblea dei proprietari, poiché è possibile utilizzare uno dei diversi metodi, che verranno discussi di seguito.

Parte legale

Da un punto di vista legale, utilizzare la soffitta come spazio abitativo aggiuntivo sarà illegale anche se i vicini non hanno obiezioni. L'attico non ha lo status di spazio abitativo, quindi è vietato viverci. Tuttavia, è possibile recuperare lo spazio in soffitta predisponendovi una mansarda (ricostruzione della soffitta), che, attraverso la riqualificazione, viene aggiunta alla superficie dell'appartamento e, dopo aver apportato modifiche alla documentazione (registrazione statale), verrà diventare uno spazio vitale.

Per poter realizzare lavori di costruzione nel sottotetto e successivamente abitarci è necessaria una base, cioè i metri quadrati del sottotetto devono essere di proprietà o utilizzati in locazione (uso gratuito). Cioè, il proprietario di un appartamento all'ultimo piano che desidera aggiungere parte della soffitta all'area del suo appartamento può utilizzare uno dei metodi: prendere la soffitta per un contratto di locazione a lungo termine (accettare l'uso gratuito ) o acquistare quest'area.

A loro volta, secondo la legislazione vigente, i proprietari in un'assemblea generale possono confermare il proprio consenso alle seguenti azioni:

• Ricostruzione del sottotetto con riduzione della quota di proprietà comune (o senza riduzione). In questo caso è necessaria la decisione unanime di tutti i proprietari del condominio;
• Cessione di spazio mansardato in affitto (uso gratuito). In questo caso, secondo l'art. 46 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa è sufficiente affinché almeno due terzi dei proprietari possano votare.

A seconda della modalità di connessione scelta, è necessario concludere un contratto di locazione (cessione in uso gratuito, ricostruzione) e registrare tale contratto secondo le modalità prescritte.

La procedura per trasferire parte della soffitta

Se si tratta di trasferire il sottotetto in proprietà, tutte le fasi che precedono la trasformazione del sottotetto in soffitta vengono eseguite per conto del gruppo di proprietari. La procedura è piuttosto laboriosa, ma fattibile è la seguente:

• Prendere una decisione (unanime) dei proprietari sulla ricostruzione;
• Ottenere il permesso per la ricostruzione da parte dei proprietari;
• Effettuare la ricostruzione (da parte dei proprietari);
• Accettazione dei risultati della ricostruzione e messa in servizio del sottotetto (da parte dei proprietari);
• Trasferimento di sottotetto, modifica della documentazione tecnica, registrazione della proprietà.

In caso di trasferimento dei locali con contratto di locazione, tutto è molto più semplice, dopo aver ottenuto il consenso dei proprietari, tutte le azioni vengono eseguite dal futuro occupante dei locali dell'attico; Pertanto la procedura è leggermente diversa:

• Ottenimento del consenso alla cessione del sottotetto in affitto (uso gratuito);
• Firma di un contratto di locazione e registrazione statale del documento;
• Ottenimento del permesso per ricostruire la zona del sottotetto;
• Effettuare la ricostruzione;
• Ottenimento di un atto di accettazione e messa in esercizio del sottotetto;
• Apportare modifiche alla documentazione (separatamente per la soffitta).

Parte tecnica

Prima di preparare i documenti per accettare la soffitta in affitto o registrare la proprietà, è necessario scoprire se è possibile utilizzare la soffitta come spazio abitativo da un punto di vista tecnico e se è tecnicamente possibile eseguire i lavori necessari per collegare fisicamente parte della soffitta.

In altre parole, è necessario capire se i lavori influenzeranno l'integrità dell'edificio, se ci saranno interferenze con il funzionamento dei sistemi di ingegneria, se l'accesso ad essi sarà mantenuto e anche in che modo i muri eretti influenzeranno i percorsi sviluppati per l'evacuazione antincendio (per i residenti di questo e degli ingressi vicini) . Se in questa fase non vengono rilevati ostacoli alla riqualificazione, è necessario ordinare un progetto, coordinarlo e ottenere l'autorizzazione per la riqualificazione.

Procedura per collegare lo spazio della soffitta

1. Competenza

Il primo passo è ordinare un esame, il cui scopo è ottenere una conclusione ufficiale sull'assenza di ostacoli tecnici alla conversione del sottotetto. Tale esame viene effettuato dalle autorità cittadine per l'edilizia e l'architettura;

2. Documenti del titolo

Ora è necessario occuparsi dell'ottenimento delle decisioni rilevanti dell'assemblea generale dei proprietari di un condominio e della preparazione dei documenti che danno il diritto di ottenere il permesso per effettuare la ricostruzione e le azioni successive.

3. Crea un progetto

Dopo aver ricevuto la conclusione e anche tutti i documenti che confermano il diritto di eseguire la ricostruzione, è il momento di iniziare a preparare il progetto di ricostruzione. La produzione del progetto è effettuata da organizzazioni di progettazione statali e private che dispongono delle licenze appropriate. Dopo la produzione, il progetto deve essere concordato con una serie di autorità, ad esempio per Mosca è:

• Gestione architettonica;
• Vigilanza statale sui vigili del fuoco;
• Mosgaz;
• Moskomarkhitektura.

4. Ottenere il permesso

Per ottenere il permesso di ricostruire l'attico, è necessario contattare l'Ispettorato dell'edilizia abitativa della città con un elenco di documenti:

• Progetto concordato;
• Passaporto tecnico per l'appartamento;
• Documenti del titolo (contratto di locazione, decisione sulla ricostruzione, ecc.).

5. Esecuzione del lavoro

Durante il lavoro è necessario attenersi rigorosamente alla documentazione di progettazione, altrimenti potrebbero sorgere gravi complicazioni nelle fasi successive.

6. Accettazione del lavoro e messa in servizio

Al termine dei lavori di costruzione, è necessario ricevere un certificato di completamento dei lavori, sulla base del quale verrà documentata la messa in funzione dei locali. Questo viene fatto dai dipendenti dell'Ispettorato abitativo della città.

7. Modifiche ai documenti e registrazione statale

La fase finale sarà la produzione di un nuovo passaporto dell'appartamento (ITV) seguita dalla registrazione dei diritti di proprietà (se l'attico è diventato di proprietà, Rosreestr). Se i locali vengono accettati con contratto di locazione (o in uso gratuito), sarà necessario predisporre i documenti e registrare un immobile separato (sottotetto).

Ogni condominio ha una soffitta. E molte persone desiderano acquistare questi locali per le loro esigenze.

Cari lettori! L'articolo parla dei modi tipici per risolvere i problemi legali, ma ogni caso è individuale. Se vuoi sapere come risolvere esattamente il tuo problema- contattare un consulente:

DOMANDE E CHIAMATE SONO ACCETTATE 24 ore su 24, 7 giorni su 7.

È veloce e GRATUITO!

Molte persone depositano lì la loro attrezzatura, alcuni vivono lì. Ma tutto ciò deve essere fatto in conformità con le norme legali. Ma è molto difficile legalizzare tali premesse come proprietà.

informazioni generali

La privatizzazione è l'alienazione della proprietà di un privato. Questa opportunità esiste per le persone che non hanno proprietà nel Registro dello Stato Unificato.

Un'azione simile è possibile per i singoli imprenditori e le persone giuridiche se il loro capitale è inferiore al 25%.

Ora puoi completare la procedura solo su . Sebbene gli imprenditori esistenti vogliano introdurre una tariffa per tale procedura, lo Stato non glielo consente ancora.

L'unica cosa che devi pagare è l'emissione dei documenti del titolo.

Diritti dei residenti

Qualsiasi proprietario di appartamento può ottenere il diritto di privatizzare la soffitta. La cosa principale è avere il consenso scritto degli altri residenti a questa procedura.

Dopo aver ricevuto i documenti del titolo, potrà utilizzare le caselle a sua discrezione.

Ma vale la pena ricordare che, secondo la normativa vigente, questo tipo di immobili può essere solo acquistato. Secondo il contratto l'oggetto non viene trasferito.

Il quadro legislativo

• proprietà dell'appartamento sopra il quale si trova l'oggetto;
• verbale dell'assemblea generale e autorizzazione scritta alla privatizzazione dei restanti proprietari;
• contratto di locazione, se presente;
• permesso di ricostruzione, certificato di completamento;
• passaporto catastale;
• documenti di titolo per la proprietà.

Consenso dei vicini

Il consenso dei vicini deve essere solo scritto. Devono esserci firme originali, altrimenti il ​​richiedente può andare sotto l'articolo.

È necessario ottenere il consenso di tutti i proprietari. E se ciò accade su base di locazione, è necessario ottenere solo 2/3 dei voti.

Prezzo

A questo immobile non si applica la privatizzazione gratuita.

In ogni caso, dovrai pagare 2.000 rubli per ottenere i documenti del titolo e 15.000 o più per il progetto.

Quali difficoltà potrebbero esserci?

Le difficoltà possono sorgere solo con il consenso di tutti i proprietari. Nonostante la proprietà comune dell'edificio, solo i proprietari degli appartamenti all'ultimo piano possono ottenere diritti sulla proprietà. E infatti tutti i residenti della casa possono usufruire della struttura.

Esistono inoltre diverse limitazioni tecniche che impediscono la ricostruzione.

Azioni illegali

Spesso i proprietari di appartamenti che vivono ai piani superiori considerano l'attico di loro proprietà. Ma questo è tutt’altro che vero. Tutti i vicini hanno il diritto di utilizzare la proprietà.

Ciao Irina.

Come ha già detto un collega, è necessario ottenere una decisione dell'assemblea generale, che è considerata legittima in presenza di 1/2 dei proprietari e, allo stesso tempo, di almeno 2/3 dei partecipanti all'assemblea deve votare per la decisione di cedervi la soffitta per l'uso in locazione.

Disposizioni della prassi giudiziaria in materia.

Conclusione dalla pratica giudiziaria: un contratto di locazione per un seminterrato tecnico non è valido se non viene ottenuto il consenso dei proprietari per la sua conclusione, poiché tale seminterrato è di proprietà condivisa.
Nota: In forza del comma 1 dell'art. 36 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, un seminterrato tecnico è un seminterrato in cui si trovano le attrezzature necessarie per servire più di una stanza della casa.
Pratica di arbitraggio:
Risoluzione del Servizio federale antimonopolio del Distretto dell'Estremo Oriente del 18 settembre 2009 N F03-4700/2009 nel caso N A59-3330/2008
"... Come stabilito dalla corte e risulta dai materiali del caso, il 1 ottobre 2007, il contratto di locazione n. 307 di locali non residenziali è stato concluso tra il Comitato per la gestione della proprietà comunale e l'economia della Formazione municipale dell'Okhinsky Distretto cittadino (locatore) e imprenditore individuale T.P. Prokofieva (locatario) con una superficie totale di 60,4 mq, situato all'indirizzo: regione di Sakhalin, Okha, Lenin St., 40, piano terra per l'attività come "Negozio" per beni industriali” (clausole 1.1 - 1.3 dell'accordo).
In conformità con le disposizioni dell'articolo 36, paragrafo 1, del Codice degli alloggi della Federazione Russa, i proprietari dei locali in un condominio possiedono, per diritto di proprietà comune, i locali di questo edificio che non fanno parte di appartamenti e sono destinati per servire più di un locale in questo edificio, compresi pianerottoli tra appartamenti, scale, ascensori, ascensori e altri vani, corridoi, piani tecnici, soffitte, scantinati in cui sono presenti comunicazioni di ingegneria, altre apparecchiature che servono più di una stanza in un dato casa (seminterrati tecnici), nonché tetti che racchiudono strutture portanti e non portanti di una determinata casa, apparecchiature meccaniche, elettriche, sanitarie e di altro tipo situate in questa casa all'esterno o all'interno dei locali e che servono più di una stanza, il terreno su cui si trova questa casa.
Da quanto sopra esposto risulta che sono di proprietà comune i seminterrati nei quali sono presenti linee di servizio e altre apparecchiature che servono più locali di una determinata abitazione (seminterrati tecnici). Di conseguenza, un segno che consente di classificare un seminterrato come proprietà comune dei proprietari di locali di un condominio è la presenza in esso di servizi e altre attrezzature che servono più di una stanza in un determinato edificio.
Nell'esaminare questa controversia da parte dei tribunali arbitrali con riferimento ai rapporti di ispezione del 02/11/2008, 08/06/2008, spiegazioni dello specialista capo del dipartimento di architettura e costruzione di SakhalinNIPImorneft LLC, rapporto di ispezione della commissione del 16/01/ 2009, passaporto tecnico della casa specificata, è stato stabilito che IP Prokofieva T .P. occupa un vano composto da quattro vani e un vestibolo posto al piano interrato; Nella stanza sono presenti tubi di drenaggio (rete fognaria), fornitura di acqua fredda e riscaldamento, che servono l'intera casa (distribuzione inferiore).
In virtù delle disposizioni dei paragrafi 1 e 2 dell'articolo 44 del presente Codice, l'assemblea generale dei proprietari di appartamenti in un condominio è un organo di gestione e la sua competenza include la decisione sul trasferimento della proprietà comune in tale edificio per l'uso.
Come stabilito dai tribunali arbitrali di primo e secondo grado, la decisione sul consenso all'affitto dei locali seminterrati da parte dell'assemblea generale dei proprietari dei locali di un condominio all'indirizzo: regione di Sakhalin, Okha, st. Lenina, 40 anni, non è stata accettata.
In tali circostanze, dopo aver valutato, secondo le regole dell'articolo 71 del Codice di procedura arbitrale della Federazione Russa, le prove disponibili nel caso, i tribunali sono giunti alla giusta conclusione sull'invalidità (nullità) del contratto di locazione n. 307 e l'accordo aggiuntivo ad esso, impugnati dal Procuratore della Regione di Sakhalin, come transazioni che non soddisfano i requisiti della legge... "
Preparato da specialisti di Consultant Plus JSC
Guida alla pratica giudiziaria. Affitto. Disposizioni generali

Il fatto che la casa non sia censita nel catasto non impedisce di concludere un contratto. Semplicemente non è possibile registrare un contratto di locazione per un periodo superiore a 1 anno. È possibile stipulare un contratto di locazione a tempo indeterminato, non soggetto a registrazione, oppure per un periodo inferiore all'anno ma con proroga.

Cordiali saluti! G.A. Kuraev

Articoli simili