Le case di campagna, così come i terreni su cui sono costruite, costituiscono una parte significativa degli immobili suburbani in Russia.

Edilizia rurale e agricoltura rurale

La legislazione russa considera l'agricoltura dacia (costruzione di dacie) come un tipo di utilizzo del territorio adiacente al giardinaggio e all'orto. Dal punto di vista legale, è più vicino di quanto non lo sia alla costruzione di alloggi individuali (IHC).

Il Codice fondiario della Federazione Russa utilizza l'espressione “costruzione di dacia”. L'articolo 81 di questo documento è intitolato ─ "Consegna di terreni agricoli ai cittadini per la gestione dell'agricoltura contadina e di appezzamenti sussidiari personali, ai cittadini e alle loro associazioni per il giardinaggio, l'orticoltura e la costruzione di dacie".

Un altro documento molto significativo per i residenti estivi, la legge federale “Sulle associazioni di cittadini senza scopo di lucro di giardinaggio, giardinaggio e dacia”, usa la frase “agricoltura dacia”.

Alcuni esperti ritengono che l'espressione “agricoltura dacia” sia più efficace di “costruzione di dacia”, poiché sottolinea il primato del terreno e la natura secondaria della casa costruita su di esso. Inoltre, il concetto di “economia” è più ampio di quello di “costruzione” e lo include come caso speciale.

I loro oppositori sottolineano l’ovvio che la costruzione di dacie (o agricoltura di dacie ─ come si preferisce) come tipo di utilizzo del territorio è prevalentemente di natura non agricola. Inoltre, come notato sopra, da un punto di vista legale, la costruzione di dacie si avvicina così tanto alla costruzione di alloggi individuali che molti esperti generalmente chiedono di eliminare qualsiasi differenza legale tra loro. Pertanto, considerano la casa la cosa principale nella simbiosi tra terra e casa che forma il concetto di “dacia”. E come prova della correttezza della loro posizione citano la legislazione russa sull'edilizia abitativa, che non fa una chiara distinzione tra edifici residenziali e dacie e consente, ad esempio, la creazione di associazioni di proprietari di case da parte dei proprietari di case "dacie". Ai sensi dell'articolo 136 "Creazione e registrazione statale di un'associazione di proprietari di case", tale partnership può essere creata non solo dai proprietari di locali in condomini e dai proprietari di singoli edifici residenziali costruiti su singoli terreni edificabili, ma anche, a condizione che una serie di condizioni, da parte dei proprietari di case “dacia”.

Va detto che la possibilità prevista dalla legge per la costruzione di edifici residenziali su terreni di dacia, dati gli esistenti criteri “sfumati” per attribuire tale diritto ai proprietari di questi terreni e la vaghezza della terminologia (“edificio residenziale” , “edilizia residenziale”), sono carichi di abusi che non sempre portano ad una legittimazione pratica dell'edilizia abitativa giuridicamente giustificata su terreni agricoli.

Casa e casolare

Le ragioni per chiamare una casa una dacia possono essere diverse. Di norma, la ragione principale di ciò è la stagionalità della residenza. Una dacia è tradizionalmente chiamata la seconda abitazione suburbana dopo un appartamento di città, destinata principalmente all'uso nella stagione calda. Anche se oggi, quando per una parte significativa dei cittadini il ruolo di una dacia è svolto da un vero e proprio edificio residenziale individuale, che è ugualmente confortevole sia in estate che in inverno, e vi registra la residenza, a differenza degli "edifici residenziali" della dacia, non è un problema, un argomento del genere non sembra impeccabile.

Molti abitanti delle città scelgono consapevolmente la vita di campagna sotto forma di una casa e una dacia in "una bottiglia", non volendo classificare le loro case ─ n. 1 (principale) e n. 2 (dacia), ma assegnando il "primo numero" , apparentemente destinato a essere per sempre secondo, dacia.

C'è da dire che non sempre la possibilità di avere due abitazioni è stata legale. Il codice civile della RSFSR del 1922 proibiva a una famiglia sovietica di possedere più di un'abitazione.

Forse il motivo più giustificato dal punto di vista legale per chiamare una casa (o un edificio) una dacia è il fatto che è stata costruita su un appezzamento di terreno della dacia.

Cos'è un appezzamento di terreno dacia è spiegato nella legge federale "Sul giardinaggio, sul giardinaggio e sulle associazioni senza scopo di lucro di cittadini dacia". In questo documento viene definito un appezzamento di terreno fornito a un cittadino o da lui acquistato per scopi ricreativi e “dotandolo” di determinati diritti. In primo luogo, il diritto di costruire un edificio residenziale senza diritto di registrazione della residenza o un edificio residenziale con diritto di registrazione, edifici e strutture economiche. In secondo luogo, il diritto di coltivare frutta, bacche, ortaggi, meloni o altre colture agricole e patate.

L’ultimo decennio per la Federazione Russa, oltre agli sconvolgimenti economici e politici, ha significato un’intensificazione della costruzione di dacie. Ciò è particolarmente evidente vicino alle grandi città. La maggior parte delle persone desidera uscire dalla città il prima possibile dopo una dura settimana di lavoro per trascorrere del tempo nella natura e calmarsi.

Concettualmente, è un pezzo di terra su cui una persona riposa, a seconda dei suoi desideri, oppure può coltivare frutta e verdura. L'agricoltura della dacia è divisa in due varietà: con la possibile costruzione di un edificio residenziale o meno. Un edificio costruito su un sito consentito potrà essere registrato in futuro.

L'agricoltura dacia è uno dei tipi di utilizzo del territorio consentito. Pertanto, tutte le dacie si trovano fuori città. Ma ottenere il permesso significa anche coltivare piante e costruire alloggi, e successivamente la registrazione.

Quando si sceglie un terreno da coltivare, tenere presente che le opzioni agricole sono molto più economiche rispetto al terreno nell'area dell'insediamento. Le dimensioni della casa dipendono dalle dimensioni del territorio e dai desideri degli acquirenti. Puoi fare la costruzione da solo o assumere professionisti.

Costruire una casa non è così semplice; è importante tenere conto di molte sfumature. È importante non dimenticare le caratteristiche del terreno, del terreno sul terreno e, in base a ciò, utilizzare materiali da costruzione in modo che la struttura non cada, ma rimanga in piano. Cosa potete fare nelle vostre dacie? È impossibile rispondere inequivocabilmente.

Questo dipende direttamente dai desideri del proprietario. Per alcuni, un appezzamento di terreno è necessario per il relax e la bellezza: inizia a costruire una casa, pianta un mazzo di alberi e bellissimi fiori attorno ad essa. E alcune persone hanno bisogno di un appezzamento di terreno per piantare ortaggi e anche per ottenere frutti e bacche. Tuttavia, questi obiettivi sono accomunati da una ragione: una pausa dalla città.

Cosa dice la legge sull'agricoltura nelle dacie

Ci sono molte persone e varie organizzazioni che stanno progettando di acquistare o hanno già terreni per costruire, organizzare una fattoria o per altri scopi. Molte persone si trovano ad affrontare una difficoltà: il divieto di sviluppo del territorio.

La conseguenza di questo problema è proprio il pensiero abituale “il territorio è mio, quindi faccio quello che voglio”. Questo tipo di pensiero causa molte difficoltà. Ciò è soprattutto aggravato dalle aree agricole.

Se cerchi in modo indipendente i motivi che hanno causato difficoltà nello sviluppo del tuo sito, di norma puoi trovarli negli studi legali o nell'amministrazione distrettuale e spesso senti parlare di aree riservate che non sono adatte alla costruzione. È vietato scoprire come il luogo acquistato sia finito in un elenco di aree vietate.

Anche se una persona riceve risposte a domande di interesse, non sarà così facile da capire. Bisogna prima familiarizzare con la legislazione relativa al territorio, perché questa dovrebbe essere attività esclusivamente di specialisti qualificati, sono loro che dovrebbero spiegare tutto, ma ciò accade estremamente raramente.

Sulla base di ciò, si dovrebbe comprendere che gli assiomi che consentono di prendere la decisione giusta nell'acquisizione di terreni per lo sviluppo sono una necessità:

• È necessario capire quali sono le divisioni fondiarie e le tipologie ammissibili delle aree fondiarie e la loro assegnazione a determinate zone.
• È necessario comprendere che l'uso consentito del sito si basa sulla zonizzazione dell'area, rappresentata sulle mappe schematiche adottate nel PZZ.

In base al PZZ, ciascuna suddivisione del territorio presenta parti funzionali, caratterizzate dalle norme urbanistiche e, direttamente, dalle tipologie di terreni ammessi. Le tipologie di siti consentite dalla legge sono, a loro volta, suddivise nelle seguenti categorie:

• Di base.
• Secondario.
• Condizionalmente consentito.

Grazie alla scheda catastale pubblica puoi conoscere lo stato del tuo terreno. Come trovare tutte le informazioni necessarie in base alle informazioni disponibili: l'indirizzo del luogo e il numero catastale diventeranno assistenti in questo.

Se lo scopo dello sviluppo o l'adeguamento pianificato del tipo di territorio consentito corrisponde ad almeno un elemento dall'elenco dei tipi in gruppi, questo problema può essere risolto. Per verificare la possibilità di risolvere questo problema è necessario disporre un estratto del PZZ sulle tipologie di utilizzo consentite delle aree fondiarie appartenenti alla zona territoriale, che ha un proprio numero catastale.

Per ottenere questo estratto è necessario contattare l'amministrazione comunale o distrettuale. Se non c'è conformità, molto probabilmente sarà necessario adeguare la zona territoriale del sito o il problema non verrà risolto. Quindi bisogna ancora studiare il codice fondiario, che stabilisce l'ordine e aiuta a risolvere i problemi.

Cosa devi sapere prima dell'acquisto

Agricoltura in campagna, cosa si può fare sull'appezzamento? Prima di acquistare il territorio, dovresti decidere a cosa serve. Per costruire alloggi o trasferirsi da una città rumorosa a un villaggio tranquillo, per avviare l'agricoltura o per creare i propri prodotti agricoli.

Non devi essere pigro, se non hai ricevuto le informazioni necessarie sulla costruzione di un appezzamento di terreno, dovresti venire all'amministrazione distrettuale e chiarire i possibili casi, poiché il territorio potrebbe non essere adatto per costruire una casa, un negozio o tenere il bestiame. Il tutto verrà chiarito dall’amministrazione.

È possibile che prima dello sviluppo sarà necessario eseguire ulteriori lavori per modificare l'uso consentito del territorio. Il proprietario del terreno può scegliere qualsiasi tipo di appezzamento consentito in una determinata zona territoriale.

Vuoi acquistare un terreno per lo sviluppo?

Oltre alla finanza, sono necessarie anche determinate conoscenze e alcune competenze per evitare di cadere in truffatori, delusioni e sprechi di denaro. Per acquisire un terreno, in primo luogo, ci vorrà molto tempo, poiché la semplice scelta di un buon appezzamento richiede da sei mesi a un anno.

La documentazione può essere completata in almeno una settimana. Le decisioni devono essere ponderate attentamente, altrimenti si verificheranno delusioni e inutili perdite finanziarie. Quando si sceglie un sito, è necessario considerare i parametri da cui dipende il comfort. Requisiti personali. Quando si sceglie un luogo che verrà utilizzato in futuro, da questo dipende la residenza permanente o temporanea. Anche opportunità materiali.

È necessario determinare i criteri principali, ad esempio:

• A che distanza si trovano le infrastrutture?
• Area di atterraggio.
• C'è uno specchio d'acqua o una foresta nelle vicinanze?
• Qual è la distanza dalla strada?
• Qual è la qualità delle strade?
• La zona è ecologicamente pulita?

È quasi impossibile acquistarne uno che soddisfi questi requisiti in una grande città. Pertanto, le persone si chiedono come spostarsi dalla periferia al lavoro e se c'è una fermata nelle vicinanze. Se hai una macchina, dovresti prestare attenzione alle strade, se sono di buona qualità. L'esperienza mostra che dopo la pioggia un'ampia strada sterrata si trasformerà in una palude.

Quali requisiti deve soddisfare il sito?

Innanzitutto l'area deve essere di almeno 10 acri. Fondamentalmente, un tipico pezzo di terreno varia da 8 a 10 acri. Certo, puoi iniziare a costruire una casa su 5 acri, ma poi non avrai i vantaggi di essere fuori città, dalle finestre ci sarà la vista dei vicini, suoni vari, mancanza di silenzio, e ci sarà inoltre ci sarà poco spazio per costruire qualcosa di aggiuntivo, ad esempio uno stabilimento balneare.

Il vantaggio di un sito del genere è il suo prezzo basso. Più grande è l'area, meglio sarà. Lì puoi scavare una piscina, realizzare un gazebo o un campo sportivo, un ampio garage o installare una lavanderia o un ripostiglio separato. Il problema viene risolto acquistando due lotti situati nelle vicinanze. Se non ci sono finanziamenti per un vasto territorio, puoi iniziare a cercare partner e iniziare a preparare la documentazione per l'acquisto di due appezzamenti.

Per quanto riguarda la forma, è preferibile scegliere un quadrato o un rettangolo. La forma triangolare richiede una disposizione particolare dell'edificio e ciò può contribuire a creare difficoltà durante il processo di costruzione. Il comfort di utilizzo, così come la disposizione della casa, è influenzato dalla pendenza. Se ha forma irregolare la difficoltà sta nella funzionalità progettuale, se la pendenza è ampia la difficoltà sta nella progettazione e costruzione dell'abitazione stessa.

Il livello e la pendenza dell'acqua possono essere determinati solo in primavera. Informazioni precise si ottengono solo dopo un'indagine geodetica e i proprietari del sito raramente le offrono. Inoltre, non dovresti acquistare terreni nelle vicinanze di una linea ad alta tensione.

A volte il terreno viene messo in vendita insieme a una casa non finita: i proprietari hanno interrotto la costruzione per determinati motivi. Se la documentazione è in ordine, ma il piano non ti piace, è possibile apportare modifiche concordando con alcune autorità.

Di tutti gli usi consentiti costantemente popolare terreno per giardinaggio e orto.

Questo è comprensibile: la frutta e la verdura coltivate sul tuo terreno, per te, sono sempre più gustose di quelle acquistate nei mercati o nei negozi.

Ma né la frutta né la verdura cresceranno da sole. Sia il giardino che l'orto necessitano di cure.

Abbiamo bisogno di attrezzature per coltivare la terra e prenderci cura di alberi e cespugli. Abbiamo bisogno di contenitori per la raccolta.

Tutto questo deve essere archiviato da qualche parte. Quindi, devi costruire qualcosa come un fienile. E in generale è necessario sistemare l'area in modo che sia comoda non solo agli alberi da frutto e alle colture orticole, ma anche a chi coltiva questo orto e questi orti.

Devi costruire uno stabilimento balneare per poterti lavare dopo una dura giornata, una tettoia per ripararti dal sole o dalla pioggia e, soprattutto, costruire una casa di campagna. Bene, se è possibile costruire una casa per residenza permanente, questo generalmente può risolvere tutti i problemi.

L'unica domanda è cosa e dove si può costruire. Scopriamo come le condizioni di costruzione differiscono a seconda del tipo di utilizzo consentito del terreno: giardinaggio o orto.

Prima di fare piani di sviluppo, un potenziale acquirente di un appezzamento di terreno dovrebbe prima determinare le caratteristiche del futuro possesso della terra.

Può succedere che, dopo aver acquistato un appezzamento di terreno, il suo proprietario si trovi di fronte al fatto che la legge non consente di costruire una residenza estiva su questo territorio, e soprattutto una casa di campagna.

In che modo alcuni appezzamenti di terreno differiscono da altri e in che modo queste differenze influiscono sul tipo di edifici che possono essere costruiti su di essi?

I più preferibili per i futuri proprietari terrieri sono gli appezzamenti destinati al giardinaggio o all'orto.

Giardinaggio e orticoltura - essenzialmente diversi tipi di attività e, di conseguenza, anche i permessi per l'utilizzo di queste terre differiscono l'uno dall'altro.

Quindi, ad esempio, su terreni destinati al giardinaggio (codice 13.1 secondo) è possibile coltivare varie colture:

• bacca;
• verdura;
• meloni e altri.

Posizione attiva è consentita la realizzazione di un capannone temporaneo, in modo che tu possa trascorrere un po' di tempo qui senza tornare al tuo luogo di residenza permanente.

Puoi anche costruire:

• rimessa per ricovero attrezzi agricoli;
• una cantina per conservare verdure e frutti di bosco coltivati;
• doccia e WC.

Ma è qui che finiscono le autorizzazioni. La costruzione di altre strutture non è prevista dalla legge.

I permessi per le aree destinate al giardinaggio sembrano leggermente diversi.

C'è un avvertimento da tenere a mente qui.

Il classificatore VRI ZU 2017 prevede due codici per il giardinaggio.

VRI con codice 1.5 disciplina le tipologie delle attività di giardinaggio per le imprese agricole che operano su grandi appezzamenti di terreno e vendono i propri prodotti su scala industriale.

VRI con codice 13.2 regola le attività individuali nelle aree destinate al giardinaggio.

Oltre alla coltivazione di frutta, meloni e altre colture agricole, comprese le patate, sul sito è consentita la costruzione una casetta da giardino che può ospitare una famiglia, poiché la casa non è soggetta a divisione in appartamenti.

Naturalmente, è consentito costruire varie strutture di utilità:

• per riporre gli attrezzi agricoli;
• per conservare i raccolti raccolti;
• estensioni della famiglia.

Qualche parola sulla legislazione

A seconda degli scopi per i quali vengono utilizzate le terre, il Codice fondiario della Federazione Russa le ha suddivise in.

I singoli utilizzatori del territorio sono interessati solo ai terreni delle prime due categorie:

• (ZSN);
• (ZNP).

Come suggerisce il nome stesso, terreno agricolo situati al di fuori degli insediamenti, i cui territori sono utilizzati per lo sviluppo di insediamenti di varie dimensioni e status.

La concessione di terreni per il giardinaggio e l'orticoltura a singoli utilizzatori è possibile solo sui terreni di queste due categorie.

Attualmente, tutte le azioni dei singoli proprietari terrieri su appezzamenti per il giardinaggio o l'orto sono regolate dalla legge federale n. 66-FZ del 15 aprile 1998, come modificata e integrata.

Questa legge riguarda le associazioni di giardinaggio, giardinaggio e dacia.

Cioè, tutte le azioni dei proprietari di terreni in una o in un'altra categoria di terreni sono regolate nel quadro stabilito per una particolare associazione senza scopo di lucro.

Ciò vale naturalmente anche per le possibilità di sviluppo dei terreni.

La legge federale n. 217-FZ del 29 luglio 2017 entra in vigore il 1° gennaio 2019.

L'attuale legge n. 66-FZ, all'articolo n. 8, regola l'esercizio del giardinaggio individuale, dell'orto o dell'agricoltura estiva all'interno e sul territorio della corrispondente associazione senza scopo di lucro.

L'articolo n. 6 della nuova legge n. 217-FZ parla già del fatto che le attività individuali di giardinaggio e orticoltura i cittadini possono esercitare senza aderire ad alcuna partnership.

Inoltre, l'articolo 34 della legge attuale disciplina la costruzione individuale di un orto o di un orto solo in conformità con i piani di costruzione generale sui terreni di una determinata associazione senza scopo di lucro.

Articolo n. 23 della nuova legge questa restrizione viene rimossa. Ciò è particolarmente vero per i progetti di costruzione di capitali.

L'unica condizione è rispetto di tutte le norme normative uso e sviluppo del territorio, nonché norme di pianificazione urbana.

I lavori di costruzione su vari siti sono regolati da un classificatore di tipi di uso consentito.

Tipologie di costruzioni ammesse

È tempo di capire cosa è ancora possibile e cosa è vietato costruire sul tuo terreno.

Giardinaggio

Se, secondo il classificatore per il tipo di uso consentito, il tuo terreno è classificato come orticolo, allora tu permesso di costruire su questo terreno:

• capannoni;
• serre;
• box auto;
• annessi per la conservazione dei raccolti.

Puoi anche costruire casa con giardino per le vacanze. Un avvertimento importante è che lui non dovrebbe servire come luogo di residenza permanente.

E se volessi organizzare un alloggio lontano dai rumori della città e costruire un edificio residenziale a tutti gli effetti? In questo caso, il fattore determinante è la categoria del terreno.

Se il tuo terreno si trova su un terreno agricolo, allora costruzione di un edificio residenziale per residenza permanente con successiva registrazione proibito.

Questo problema può essere risolto se il territorio su cui si trova il sito. Quindi puoi costruire una casa e fornirle tutte le comunicazioni, elettricità e acqua, in modo che questa casa sia riconosciuti come locali residenziali.

Cambiare lo stato di una casa da “non residenziale” a “residenziale” è semplice. Per fare ciò è sufficiente presentare una domanda corrispondente all'amministrazione locale. Allo stesso tempo, formalmente la legislazione attuale non viene violata - dopo tutto, quando la categoria viene cambiata, l'orto sarà già entro i confini della ZNP.

Va notato qui che, a differenza del cambiamento dello stato di una casa, il cambiamento della categoria del terreno lo è un compito molto difficile e talvolta addirittura impossibile.

Orticoltura

Per quanto riguarda le aree destinate al giardinaggio, qui tutto è semplice. Come già accennato, su questa terra è possibile costruire tali edifici:

• capannoni per il ricovero degli attrezzi agricoli e dei mobili estivi;
• magazzino per i raccolti raccolti;
• serra;
• stabilimento balneare, WC;
• altre strutture ausiliarie e domestiche.

Ma in questo settore è vietato costruire un edificio residenziale. Questo divieto si applica indipendentemente dal fatto che l'orto si trovi all'interno dei confini di un'area popolata o su un terreno agricolo.

A differenza della modifica della categoria del terreno, è possibile modificare lo stato di un appezzamento da “giardinaggio” a “giardinaggio” o “LPH - appezzamento sussidiario personale”, ma questo la procedura è piuttosto lunga, e richiede pazienza, tempo e spese da parte del proprietario terriero.

Video sull'argomento

In questo video, il blogger spiega una serie di punti relativi alla costruzione su terreni agricoli:

Riassumiamo

Riassumendo tutto quanto sopra, possiamo dare consigli ai futuri proprietari terrieri. Prima di acquistare un terreno, è necessario studia attentamente tutte le sfumature legati all’appartenenza del terreno ad una particolare categoria e alla tipologia di attività consentita.

E dopo, seleziona un sito che soddisferà i tuoi desideri sia in termini di costruzione che in termini di funzionamento del sito stesso.

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