იპოთეკური სესხის გაცემის პირობების განმსაზღვრელი მთავარი საკანონმდებლო დოკუმენტია ფედერალური კანონი იპოთეკის შესახებ No102 16.07.98-დან

იგი შეიცავს გარიგების ძირითად ცნებებს, მისი შესრულებისა და რეგისტრაციის მოთხოვნებს. მოცემულია შემდგომი იპოთეკის, იპოთეკის ცნება, განისაზღვრება მიწის იპოთეკური სესხის თავისებურებები.

კანონმა არაერთხელ განიცადა სხვადასხვა ცვლილებები და დამატებები. უახლესი გამოცემა გამოვიდა 31/12/17, კანონში შეტანილი ცვლილებები ამოქმედდება 01/06/18. ისინი ეხება გირაოს მმართველის არსებობას.

კანონის მოქმედი რედაქცია შედგება 14 თავის, 79 მუხლისგან, მათ შორის ისეთებიც, რომლებიც ამჟამად აღარ არის ძალაში.

Თავი 1

შეიცავს 7 მუხლს, რომელიც განსაზღვრავს იპოთეკის გაჩენის საფუძველს და რა მოთხოვნებს ითვალისწინებს იგი.

იპოთეკა არის გირაოს სახეობა და წარმოადგენს უზრუნველყოფის კომპლექსურ ღონისძიებას, რადგან ის უზრუნველყოფს მთელ ვალდებულებას. ტრანზაქციის რეგისტრაციას შეღავათიანი პირობებით, სახელმწიფო მხარდაჭერის პროგრამების გამოყენებით, ეწოდება „სოციალური იპოთეკა“.

კანონი ადგენს, რომ მიწის ნაკვეთები, ბიზნესისთვის გამოყენებული უძრავი ქონება, საცხოვრებელი ბინები, სახლები და მათი ნაწილები და სხვა უძრავი ქონება შეიძლება იპოთეკით დაიდოს. ქონების ამ კატეგორიაში შედის გემები, თვითმფრინავები და პარკირების ადგილები.

თავები 2-4

განისაზღვრება ხელშეკრულების დადების წესი, მისი შინაარსი და მახასიათებლები. განმარტებულია იპოთეკის ხელშეკრულების რეგისტრაციის პროცედურა.

მოცემულია უძრავი ქონების იპოთეკის ცნება, რას უნდა შეიცავდეს იგი, როგორ ხდება უზრუნველყოფის უფლებების განხორციელება და გირავნობის უფლების განხორციელება. როგორ უნდა მოხდეს მფლობელების რეგისტრაცია?

თავები 5-6

კანონი ადგენს, რომ დამგირავებელს უფლება აქვს ისარგებლოს დაგირავებული ქონებით და მიიღოს მისგან მოგება ნაღდი ანგარიშსწორებით ან ნატურით. მისი პასუხისმგებლობა მოიცავს ქონების მდგომარეობის მონიტორინგს და საჭიროების შემთხვევაში რემონტს.

Ხელოვნება. 31 ადგენს იპოთეკით დატვირთული ნივთის იპოთეკარის ხარჯზე დაზღვევის აუცილებლობას:

დგინდება, რომ დაზღვევის ხელშეკრულებით ბენეფიციარი არის კრედიტორი-იპოთეკარი.

გამსესხებელს უფლება აქვს შეამოწმოს გირაო როგორც დოკუმენტაციის, ისე მისი ფაქტობრივი არსებობის მიხედვით. ეს უფლება მოცემულია ხელოვნებაში. 34 ფედერალური კანონი.

კანონი განსაზღვრავს, რომ იპოთეკარს უფლება აქვს გაასხვისოს დაგირავებული ქონება მხოლოდ კრედიტორის თანხმობით, თუ იპოთეკა იყო გაცემული, მაშინ ეს უფლება მასში ცალკე უნდა იყოს გათვალისწინებული. საკუთრების უფლების მესამე პირზე გადაცემის შემდეგ იგი ხდება ხელშეკრულებით მსესხებელი სესხისა და პროცენტის სრულად დაფარვამდე. ეს, უპირველეს ყოვლისა, ეხება სიტუაციებს, როდესაც მემკვიდრეები იპოთეკით რეგისტრირებულ საცხოვრებელ სახლებზე მემკვიდრეობით სარგებლობენ.

თავები 7-8

მოყვანილია შემდგომი იპოთეკისა და იპოთეკის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უფლებების გადაცემის ცნებები.

შემდგომი იპოთეკა, კანონის თანახმად, არის იპოთეკით დატვირთულ ქონებაზე ერთი ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უფლებების გადაცემა სხვა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების უზრუნველსაყოფად. კანონი არ უკრძალავს იპოთეკარს იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით გათვალისწინებული უფლებების მესამე პირებზე გადაცემას. იპოთეკის რეგისტრაციისას ტრანზაქცია ხორციელდება მარტივი წერილობითი ფორმით და იდება დოკუმენტზე ინდოსამენტი.

იპოთეკა შეიძლება დაგირავდეს იპოთეკის ხელშეკრულებით გადაცემის უფლებით ან მის გარეშე.

თავები 9-10

დგინდება, თუ როგორ უნდა განხორციელდეს დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღის დადება, რა შემთხვევაში ხორციელდება და რა საფუძველი არსებობს ყადაღაზე უარის თქმის შესახებ. როგორ გავაკეთოთ წინასწარი შეგროვება. შეიცავს აუქციონის გზით ამოღებული ქონების გაყიდვის წესებს მხარეთა შეთანხმებით.

კრედიტორს უფლება აქვს დააწესოს გირავნობის საკუთრებაზე ყადაღის დადება, თუ მოვალის მიმართ გაკოტრების პროცესის დაწყებისას არ დაკმაყოფილდება სესხის ხელშეკრულების პირობები, რომელსაც იგი უზრუნველყოფს.

თავები 11-13

მიწის ნაკვეთი შეიძლება დაგირავდეს, ვინაიდან არ არის შეზღუდული მიმოქცევაში. იჯარის ხელშეკრულების ვადაში შეგიძლიათ უზრუნველყოთ მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლება. თქვენ არ შეგიძლიათ იპოთეკური ნაკვეთები, რომლებიც სახელმწიფო ან მუნიციპალური საკუთრებაშია. იპოთეკარს უფლება აქვს განახორციელოს სამშენებლო სამუშაოები ადგილზე, რაც დაფარავს იპოთეკით. თუ ნაგებობა მიწის ნაკვეთზე შენდება სასესხო სახსრებით, მისი საკუთრებაში რეგისტრაციის შემდეგ ხდება გირავნობის საგანი.

თუ ნაკვეთი არის სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, მასზე ჩამორთმევა შესაძლებელია მხოლოდ მისგან მიღებული მოსავლის აღების და რეალიზაციის შემდეგ.

კომპლექსში არასაცხოვრებელი საწარმოების გირავნობისას მოგირავნის უფლებები ვრცელდება მთელ ქონებაზე, რომელიც მის შემადგენლობაში შედის მიწის ნაკვეთთან ერთად. დაგირავებული ქონება შეიძლება შეიცავდეს: შენობებს, ნაგებობებს, საწარმოო და სასაწყობო სახელოსნოებს, მარაგებს, მზა პროდუქციას, არამატერიალურ აქტივებს და ა.შ. ყადაღის დადება შესაძლებელია მხოლოდ სასამართლოს გადაწყვეტილებით.

საცხოვრებლის უზრუნველყოფა შეიძლება იყოს ბინები მრავალბინიან კორპუსში, მშენებარე საცხოვრებელი ან ინდივიდუალური ოჯახები. თუ იპოთეკით დატვირთული ქონების მფლობელი არასრულწლოვანი ბავშვია, გარიგებაზე საჭიროა მეურვეობის ორგანოების თანხმობა. საცხოვრებელ კორპუსზე ან ბინაზე დაყადაღება შესაძლებელია წინასწარ ან სასამართლოს მეშვეობით. გაყიდვები შეიძლება განხორციელდეს აუქციონის ან კონკურსის სახით.

თავი 14

შეიცავს დასკვნით დებულებებს, განსაზღვრავს საკანონმდებლო აქტის ძალაში შესვლას.

დოკუმენტის უახლესი ცვლილებები

მოქმედების პერიოდში ფედერალური კანონი No102 შეიცვალა და დაემატა 20-ჯერ. მხოლოდ 2017 წელს აქტი 6-ჯერ გადაიხედა.

ბოლო 4 ცვლილება განხორციელდა 12/31/17. ისინი შეეხო შემდეგს:

ძირითადი პუნქტები იპოთეკაზე განაცხადის დროს. რასაც ყურადღება უნდა მიაქციოთ

იპოთეკის ხელშეკრულების დადება სერიოზული გადაწყვეტილებაა მსესხებლისა და მისი ოჯახისთვის. კონტრაქტი გაფორმებულია ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში, ამიტომ ყურადღებით უნდა გაანალიზოთ საკუთარი ფინანსური ბიუჯეტი და შეეცადოთ წინასწარ განსაზღვროთ მომავალი შემოსავალი.

გარიგების ძირითადი რისკები:

სამსახურის დაკარგვის, რთულ ცხოვრებისეულ სიტუაციაში მოხვედრის ან ფორსმაჟორული გარემოებების წარმოქმნის რისკი.
დაკარგეთ იპოთეკით დატვირთული ქონება, თუ ვალს დროულად არ გადაიხდით.
შეფერხების შემთხვევაში, კრედიტორები დამატებით ჯარიმებსა და მოსაკრებლებს აწესებენ.
საპროცენტო განაკვეთის ზევით გადახედვის შესაძლებლობა, რაც გათვალისწინებულია თითქმის ყველა სასესხო ხელშეკრულებაში.
მეორად ბაზარზე ბინის ყიდვისას ვალის ოდენობის შენარჩუნებისას არსებობს ქონების დაკარგვის რისკი.

ბანკთან დაკავშირებამდე უნდა აირჩიოთ სესხის ვალუტა, მისი სავარაუდო თანხა და ვადა. აირჩიეთ კრედიტორი, შეაგროვეთ ინფორმაცია ბანკის სასესხო პროდუქტებისა და მომხმარებელთა მიმოხილვების შესახებ.

გასათვალისწინებელია, რომ მსესხებელს ტრანზაქციის შესრულებისას დაეკისრება დამატებითი ხარჯები: დაზღვევა, შეფასება, გირაოს რეგისტრაცია. ეს გამოიწვევს საცხოვრებლის მთლიანი ღირებულების დამატებით ზრდას.

1 უძრავი ქონების საბუთები

იპოთეკის შესაძლებლობის განსახილველად, მსესხებელმა უნდა შეაგროვოს დოკუმენტების პაკეტი სესხის უზრუნველყოფის სახით შეთავაზებული ქონებისთვის:

საკუთრების რეგისტრაციის მოწმობა (არსებობის შემთხვევაში);
ამონაწერი ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან, რომელიც მოქმედებს ბანკთან დაკავშირების დღიდან არა უადრეს 30 დღისა;
ძირითადი დოკუმენტები: სამკვიდრო მოწმობა, პრივატიზების ხელშეკრულება, ყიდვა-გაყიდვა და ა.შ.;
საკადასტრო, ტექნიკური პასპორტი;
ცნობები ტვირთის არარსებობის შესახებ, ამონაწერი საშინაო რეესტრიდან რეგისტრირებული პირების ყოფნის შესახებ;
ქორწინების, შვილების დაბადების მოწმობა;
ანგარიში ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების შესახებ.

ზოგიერთი კრედიტორი მეორად ბაზარზე საცხოვრებლის შეძენისას მოითხოვს წინასწარი ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმებას.

2 საბუთი ბანკიდან

ტრანზაქციის შესრულებისას მსესხებელი ბანკიდან იღებს შემდეგ დოკუმენტებს:

ორიგინალური სესხის ხელშეკრულება, რომელიც ითვალისწინებს გარიგების ყველა პირობას.
ვალის დაფარვის გრაფიკი.
უძრავი ქონების გირავნობის ხელშეკრულება (იპოთეკის ხელშეკრულება), რომელიც გათვალისწინებულია Rosreestr-ში გარიგების რეგისტრაციის შემდეგ. იგი განსაზღვრავს იპოთეკის პირობებს, მხარეთა უფლება-მოვალეობებს და იპოთეკით დატვირთული ქონების პარამეტრებს.

დაცულია თუ არა კანონი პრაქტიკაში?

გარიგების მხარეთა მიერ სამართლებრივი მოთხოვნების შეუსრულებლობამ შეიძლება გამოიწვიოს მისი ბათილობა. შესაბამისად, პრაქტიკაში კანონის მოთხოვნები უცვლელად სრულდება.

თუმცა იპოთეკის ხელშეკრულებიდან გამომდინარეობს მუდმივი დავები, ამიტომ სასამართლოები ითვალისწინებენ არა მარტო 102 ფედერალური კანონის ნორმებს, არამედ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის, მიწის, საოჯახო და ა.შ კოდექსების მოთხოვნებს.

თუ დაგირავებული ქონება გასხვისებულია 37-ე მუხლით დადგენილი წესით, კრედიტორს უფლება აქვს მოითხოვოს სესხის ვადამდე დაფარვა ან დაგირავებულ ქონებაზე ჩამორთმევა.

სასამართლოს მიერ კანონის განმარტების არასტანდარტული შემთხვევები

დავების ყველაზე დიდი რაოდენობა ხელშეკრულებით დავალიანების დაფარვას ან დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღის დაფარვას უკავშირდება. თუ ბანკი მსესხებელს მიმართავს პრეტენზიას, მას შეუძლია მიმართოს იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილად ცნობას ხელშეკრულების ყველა არსებითი პირობის შეუსაბამობის გამო.

დამატებითი მიზეზი შეიძლება იყოს ის, რომ ხელშეკრულება არ შეესაბამება კანონს - ოჯახის მეორე ნახევრის თანხმობის არარსებობა გარიგებაზე, გარიგება არ შედის არასრულწლოვანთა ინტერესებში, თუ შენობის განკარგვის უფლება ექვემდებარება. გადაცემული მიწის ნაკვეთის ერთდროული უზრუნველყოფის გარეშე, რომელზეც ის მდებარეობს და ა.შ.

გირავნობის ხელშეკრულება შეიძლება ბათილად გამოცხადდეს. მაგალითად, ბინით უზრუნველყოფილ არამიზნობრივ სესხზე განაცხადის დროს, იპოთეკის ხელშეკრულება შეიძლება ბათილად ჩაითვალოს, თუ ეს არის მსესხებლის ერთადერთი სახლი და სესხი არ არის გაცემული მის შესაძენად.

დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღაზე უარის თქმა დასაშვებია სასამართლოს მიერ, თუ მსესხებლის მიერ დაკისრებული ვალდებულებების ოდენობა უმნიშვნელოა (5%-ზე ნაკლები) და კანონით განსაზღვრული ვადის გასვლის ვადა.

დასკვნა

უძრავი ქონების იპოთეკით შეძენის რეგისტრაციისათვის კანონით დადგენილი მოთხოვნები სავალდებულოა მსესხებლებისთვის, გამსესხებლებისთვის და იპოთეკარებისთვის.

ძალზე მნიშვნელოვანია გარიგების ყველა შესაძლო ნიუანსის დაკვირვება და გათვალისწინება. თუ მსესხებელს უჭირს პროცესის იურიდიული სირთულეების გაგება, უმჯობესია დახმარებისთვის მიმართოს პროფესიონალ იურისტებს.

იპოთეკის აღების გადაწყვეტისას, თქვენ უნდა დაეყრდნოთ საკუთარ ფინანსურ შესაძლებლობებს დაფარვისთვის. იპოთეკის შესახებ კანონის სასამართლოს მიერ ინტერპრეტაციის არასტანდარტული შემთხვევები, როდესაც გარიგება არდადებულად არის აღიარებული, გამონაკლისია და მათზე იმედი არ უნდა გქონდეთ.

ბანკები ზედმიწევნით იცავენ იპოთეკის გაცემის პროცედურას და მუშაობენ ტრანზაქციის დამამტკიცებელი ხელშეკრულებების შინაარსზე.

საბანკო სესხის შეთავაზებები უძრავი ქონების შესაძენად რეგულირდება ფედერალური კანონით 102 უძრავი ქონების იპოთეკის შესახებ. სწორედ მის საფუძველზე იქმნება და განისაზღვრება ურთიერთობა გამსესხებელსა და მსესხებელს შორის. იგი განსაზღვრავს იპოთეკის კონცეფციას, რეგისტრაციისთვის საჭირო დოკუმენტებს და უძრავი ქონების უზრუნველყოფის ვარიანტებს. კანონით მკაფიო რეგულირების წყალობით, მომხმარებელი უფრო დაცული გახდა საბანკო ორგანიზაციების წინაშე და თავად საბინაო დაკრედიტების ბაზარმა განიცადა უპრეცედენტო ზრდა. მოდით უფრო დეტალურად განვიხილოთ, თუ რას ადგენს 102 ფედერალური კანონი.

იპოთეკის კონცეფცია

კანონი განსაზღვრავს იპოთეკას, როგორც სესხის ხელშეკრულებას, რომლის გირაო არის უძრავი ქონება. ეს საშუალებას გაძლევთ მნიშვნელოვნად შეამციროთ რისკი ფინანსური ინსტიტუტისთვის ვალის გადაუხდელობის შემთხვევაში. მსესხებელს უფლება აქვს იცხოვროს და განკარგოს თავისი ქონება, მაგრამ გარკვეული შეზღუდვებით. მაგალითად, თუ გსურთ უძრავი ქონების გაყიდვა, ჯერ უნდა მიიღოთ ნებართვა ბანკიდან.

ბანკიდან ნებართვის აღება შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ბინა იძულებულია გაყიდოს ვალის დაფარვის შეუძლებლობის გამო. აღსანიშნავია, რომ ამ შემთხვევაში, ბანკი, დიდი ალბათობით, თავად აიღებს გაყიდვას და დაგიბრუნებთ სხვაობას, მაგრამ არ უნდა დაითვალოთ დიდი თანხა, რადგან გაყიდვისას ბანკი უბრალოდ დაინტერესებულია საკუთარი სახსრების დაბრუნებით. .
ბანკისთვის რისკს ამცირებს ისიც, რომ მსესხებელმა უნდა განახორციელოს წინასწარი გადახდა, რომლის მინიმალური ოდენობა სხვადასხვა ბანკში და სხვადასხვა საკრედიტო პროგრამაზე 15-20%-ია. ამდენად, თუ ბანკს უწევს სახლის გაყიდვა ვალის გადაუხდელობის გამო, შესაძლოა დაბალ ფასზეც დათანხმდეს.
იპოთეკის გაცემის შემდეგ ბინაზე იპოთეკა რჩება ბანკში, ხოლო ვალის დაფარვისა და ტვირთის მოხსნის შემდეგ უბრუნდება მსესხებელს. მაგრამ მანამდე ბანკს აქვს უფლება განკარგოს ეს იპოთეკა საკუთარი შეხედულებისამებრ, მაგალითად, შეუძლია თავად დადოს იგი ან მიყიდოს სხვა ფინანსურ ორგანიზაციას. ეს არანაირად არ იმოქმედებს მსესხებელზე და სესხის პირობები იგივე დარჩება.

იპოთეკური სესხის ორი ტიპი

უძრავი ქონების გირაოს სახით იპოთეკის შესახებ ფედერალური კანონის No102-ის გათვალისწინებით, შეიძლება გამოიყოს იპოთეკური სესხის გაცემის ორი მეთოდი, რომლებიც უფრო მეტად ეხება უზრუნველყოფის ფორმას:

პირველ შემთხვევაში, თქვენს მიერ შეძენილი ქონება გირაოს როლს ასრულებს. ეს ვარიანტი შესაფერისია მსესხებლებისთვის. ვისაც აქვს საკმარისი თანხა წინასწარი გადახდისთვის.
მეორე ვარიანტი უფრო სარისკოა, რადგან არსებული უძრავი ქონება გირაოს ფუნქციას ასრულებს. ამ შემთხვევაში, წინასწარ გადახდა საერთოდ არ არის საჭირო, მაგრამ შეძენილი საცხოვრებლის ღირებულება არ უნდა აღემატებოდეს იპოთეკით დატვირთული ქონების სავარაუდო ღირებულების 70-80%-ს. ეს ვარიანტი კარგად შეეფერება მათ, ვისაც არ აქვს ფული წინასწარი გადახდისთვის, მაგრამ აქვს ძვირადღირებული საცხოვრებელი, მაგრამ ამ შემთხვევაში რისკი მნიშვნელოვნად მაღალია, რადგან ზარალი დაბრუნების შემთხვევაში უფრო მაღალი იქნება.

რა მიზნებისთვის გაიცემა იპოთეკა?

როგორც ზემოთ აღინიშნა, იპოთეკა გაიცემა არსებული ან შეძენილი უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი საცხოვრებლის შესაძენად. მაგრამ კონკრეტულად რისი ყიდვა შეიძლება? მსესხებელს შეუძლია აირჩიოს მზა ბინები მეორად ან პირველად ბაზარზე, მშენებარე საცხოვრებელი სახლები, მიწის ნაკვეთი მზა ობიექტთან ერთად, ან დაჩის ან სახლის შემდგომი მშენებლობისთვის, შეგიძლიათ აიღოთ იპოთეკა შესაძენად. ქალაქის სახლი.

თუმცა, უნდა გვახსოვდეს, რომ სხვადასხვა პროგრამა ითვალისწინებს სხვადასხვა უძრავი ქონების საკუთრებას. ამას განსაკუთრებით უნდა მიაქციოთ ყურადღება, თუ გსურთ იპოთეკის აღება შეღავათიანი პროგრამით, მაგალითად, იპოთეკა მთავრობის მხარდაჭერით ითვალისწინებს მხოლოდ საცხოვრებლის შეძენას ახალ შენობებში, რომლებიც აშენდა მთავრობის დაფინანსებით.

სავალდებულო დაზღვევა იპოთეკის აღებისას

როგორც წესი, ბანკები საჭიროებენ სავალდებულო დაზღვევას, როგორიცაა:

მსესხებლის სიცოცხლის დაზღვევა.
გირაოს სახით მოქმედი ქონების დაზღვევა.
მათ ასევე შეიძლება მოგთხოვონ ქონების საკუთრების უფლების დაზღვევა.

დაკრედიტების კუთხით, სხვადასხვა ბანკები ნათლად მიუთითებენ, რომ თუ უარს იტყვით განახლებაზე, საპროცენტო განაკვეთი გაიზრდება, უნდა გვახსოვდეს, რადგან, როგორც წესი, ზრდა არის 2.5% წელიწადში, რაც შეიძლება შთამბეჭდავი თანხა იყოს.

იპოთეკური სესხის ხელშეკრულების გაფორმების ნიუანსები

დადებითი გადაწყვეტილების მიღებისა და ბინის არჩევის შემდეგ უნდა მოაწეროთ ხელი სესხის ხელშეკრულებას, რომელიც უნდა შეიცავდეს შემდეგ პუნქტებს:

დასაწყისში მითითებულია ინფორმაცია ხელშეკრულების ობიექტზე. საუბარია შეძენილ უძრავ ქონებაზე.
შემდგომ, შემფასებლის დასკვნის მიხედვით, მითითებულია ობიექტის ღირებულება.
ბუნებრივია, ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს ინფორმაციას სესხის ოდენობის, დაფარვის ვადების, ასევე ყოველთვიური გადასახდელების სრულ დაფარვამდე გაანგარიშების შესახებ.
და ბოლოს, წერტილი საკუთრების შესახებ.

უძრავი ქონების გირავნობა იპოთეკაზე განაცხადისას

კანონი არეგულირებს იპოთეკას და განსაზღვრავს თავდებს. უძრავი ქონების გირაოს სახით იპოთეკის შესახებ ფედერალური კანონის 102 ნათლად ადგენს, რომ შეძენილი ან არსებული უძრავი ქონება გირაოს როლს ასრულებს. უფრო მეტიც, ობიექტები შეიძლება იყოს მრავალფეროვანი, მათ შორის საზღვაო ხომალდებიც კი, რომლებიც არ არის უძრავი ქონება, ასევე სამრეწველო შენობები.

ნებისმიერ შემთხვევაში, ბანკი არაფერს რისკავს, რადგან წინასწარი გადახდა, ისევე როგორც ის, რომ იპოთეკით დადებული ქონება ნაყიდზე ძვირი უნდა იყოს, ბანკს ფულის დაბრუნებისა და მოგების გარანტიაც კი აძლევს. რა თქმა უნდა, შეგიძლიათ თავიდან აიცილოთ ყადაღა და დაუკავშირდეთ ბანკს იპოთეკით დატვირთული ქონების გასაყიდად. ამ შემთხვევაში შესაძლებელი იქნება გადახდილი თანხის ნაწილის დაბრუნება.

ფედერალური კანონი იპოთეკის შესახებ No102 ადგენს რუსეთის ფედერაციის ტერიტორიაზე უძრავი ქონებისა და სასოფლო-სამეურნეო ნაკვეთების უზრუნველყოფის სისტემას. 2017 წლის ივლისიდან მნიშვნელოვანი სიახლეები შევიდა ფედერალურ კანონში 102.

102 იპოთეკის კანონი: უახლესი ცვლილებები და კანონის მიმდინარე ვერსია

ამ სტატიაში განვიხილავთ ფედერალური კანონი უძრავი ქონების იპოთეკის შესახებ . თქვენ შეგიძლიათ ჩამოტვირთოთ კანონის მიმდინარე ვერსია 2017 წლისთვის, გაეცნოთ უახლეს ცვლილებებს, დოკუმენტის ისტორიას, ასევე მთავარ სტატიებზე ექსპერტთა კომენტარს.

იპოთეკური კანონმდებლობის შექმნის ისტორია

მე-20 საუკუნის 84 წლის განმავლობაში რუსეთში იპოთეკა არ არსებობდა. სსრკ-ს ხელისუფლებამ თავისი რეჟიმის დამყარების დასაწყისიდანვე ჩამოართვა ქვეყნის მოსახლეობას კერძო საკუთრების უფლება. ახალი წესების მიხედვით იპოთეკა რუსეთში მხოლოდ მე-20 საუკუნის ბოლოს გამოჩნდა. მისი დღევანდელ მდგომარეობამდე განვითარებისთვის საჭირო იყო ფუნდამენტური ცვლილებები სახელმწიფოს დამოკიდებულებაში ქონებრივი ურთიერთობებისა და საბინაო მშენებლობის მიმართ. გარდა ამისა, საჭირო იყო მნიშვნელოვანი საკანონმდებლო ცვლილებები.

მხოლოდ 1991 წლის წინა დღეს გამოჩნდა რუსეთში იპოთეკური ინსტიტუტის აღორძინების პირველი წინაპირობები. ეს იყო კანონი „საკუთრების შესახებ“, მიღებული 1990 წლის დეკემბერში. შემდეგ, 1993 წლამდე, თანმიმდევრულად მიიღეს კანონები გირაოს შესახებ და საბინაო პოლიტიკის საფუძვლების შესახებ. ძირითადი დებულებები გათვალისწინებულია სამოქალაქო კოდექსშიც. ხალხი სულ უფრო ხშირად იწყებს ფიქრს უძრავი ქონების იპოთეკაზე.

ამ კანონებმა ათეულობით ბანკს საშუალება მისცა, 1994 წლის ბოლომდე დაეარსებინათ იპოთეკური სესხების გაცემის სისტემა. ამავდროულად, ამ ბიზნესს ცუდად აკონტროლებდა ამ სფეროში მარეგულირებელი ჩარჩოების მწირი ნაკრები, რაც არ აძლევდა საშუალებას იპოთეკური სესხების განვითარებისა და გამჭვირვალობის მაღალ დონეს მიაღწიოს. საჭირო იყო ფუნდამენტურად ახალი და ძლიერი ფედერალური კანონი.

იგი მიღებულ იქნა 1998 წლის 16 ივლისს, რუსეთის ეკონომიკის მძიმე კრიზისამდე ერთი თვით ადრე. იპოთეკის შესახებ ფედერალური კანონის 102 გახდა ერთგვარი ბიბლია, რომელმაც სამოქალაქო კოდექსთან ერთად ის გახადა ის, რაც ახლაა.

კანონის უახლესი ცვლილებები და მიმდინარე ვერსია

თითქმის 20 წლის განმავლობაში, იპოთეკის კანონში მრავალი კორექტირება განხორციელდა, რომელიც დაკავშირებულია იპოთეკის განვითარებასთან და სხვა მარეგულირებელ დოკუმენტებში ცვლილებებთან. მიმდინარე გამოცემა დათარიღებულია 2016 წლის 3 ივლისით, ცვლილებებით დათარიღებული 2017 წლის 1 ივლისით.

2016 წელს იპოთეკის ბაზარზე ყველაზე მნიშვნელოვანი მოვლენები, რომლებმაც გავლენა მოახდინა იპოთეკის კანონმდებლობაზე, იყო:

1. საკანონმდებლო შეზღუდვა სესხის დაგვიანებით დაფარვის ჯარიმების ოდენობაზე (არ უნდა აღემატებოდეს სასესხო ხელშეკრულების დადების დღეს ცენტრალური ბანკის საკვანძო განაკვეთს).

ორიოდე სიტყვა ცენტრალური ბანკის ძირითადი განაკვეთის შესახებ. მარტივი სიტყვებით, ეს არის საპროცენტო განაკვეთი, რომლითაც ბანკები იღებენ მოკლევადიან სესხებს (1 კვირა) და ხსნიან დეპოზიტებს ცენტრალურ ბანკში იმავე პირობებით. 2017 წლის 2 მაისიდან მაჩვენებელი 9,25%-ია.

2. საზიარო საკუთრებაში მყოფ უძრავ ქონებასთან გარიგებების სავალდებულო ნოტარიულად დამოწმება.

ანუ ახლა აქციებად დაყოფილი ბინის გასაყიდად საკმარისი არ არის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების მარტივი წერილობითი ფორმით გაფორმება. აუცილებელია ნოტარიუსის მონახულება და მისი ფორმის მიხედვით გარიგების ფორმირება. შესაბამისად, რეგისტრაციის ღირებულება საგრძნობლად გაიზარდა.

3. ბინის გაყიდვაზე გადასახადის გამოთვლის პროცედურის შეცვლა. 01/01/2016 წლიდან უძრავი ქონების საკუთრების ვადა, რის შემდეგაც მესაკუთრე თავისუფლდება გაყიდვის გადასახადისგან, 3-დან 5 წლამდე გაიზარდა. გარდა ამისა, გადასახადის თანხა ახლა გამოითვლება საკადასტრო ღირებულებიდან ან ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებაში მითითებული ღირებულებიდან, რომელი უფრო მეტია. ანუ, ხელშეკრულებაში დაქვეითებულმა ტრანზაქციებმა დაკარგა მნიშვნელობა, რადგან საკადასტრო ღირებულება დაახლოებით უდრის საბაზრო ღირებულებას.

ასევე არის კარგი ამბავი. თუ საკუთრება დარეგისტრირდა 01/01/2016 წლამდე, ვადა იგივე რჩება - 3 წელი.

მაგალითი.მოქალაქე ივანოვმა 3 000 000 რუბლის ღირებულების ბინა შეიძინა. 2016 წლის აპრილში. 2017 წლის მაისში მან გაყიდა. საკადასტრო ღირებულება - 3 000 000 რუბლი, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით - 1 000 000 რუბლი. გადასახადი გამოითვლება საკადასტრო ღირებულების საფუძველზე 2 000 000 რუბლის ოდენობით. (მინუს გადასახადის გამოქვითვა 1 მილიონი) და იქნება 260000 რუბლის ტოლი.

4. კიდევ ერთი კარგი ამბავი მსესხებლებისთვის სამხედრო იპოთეკის პროგრამის ფარგლებში. ახლა ასეთი ხელშეკრულებების შესახებ ინფორმაცია არ იქნება გათვალისწინებული სამხედრო მოსამსახურის საკრედიტო ისტორიაში. ფაქტობრივად, თვითონ არ იხდის სესხს. სახელმწიფო ამას აკეთებს მისთვის.

5. 2016 წლის ივლისიდან კანონი ითვალისწინებს პარკირების ადგილების იპოთეკის უფლებას.

ზოგადი დებულებები

იპოთეკის შესახებ კანონის ძირითადი დებულებები ადგენს იპოთეკის განმარტებას, მისი წარმოშობის საფუძველს, გირაოს მოთხოვნების აღწერას და გირავნობის შესაძლებლობას.

გირავნობა უზრუნველყოფილი უნდა იყოს ხელშეკრულებით, რომელშიც ორი მხარეა: დამგირავებელი (ობიექტის მესაკუთრე) და მოგირავნე (კრედიტორი). მეტიც, მფლობელს შეიძლება საერთოდ არ ჰქონდეს რაიმე საერთო სესხთან, არამედ მხოლოდ თავისი ქონებით უზრუნველყოს.

თავად იპოთეკა იქმნება არა მხოლოდ სესხის ხელშეკრულებით. Ეს შეიძლება იყოს:

სესხის ხელშეკრულება,
იჯარის ხელშეკრულება,
სამუშაო ხელშეკრულება,
ნასყიდობის ხელშეკრულებით დაფუძნებული ვალდებულება და ა.შ.

ანუ ნებისმიერი ვალდებულება, თუ ისინი არ ექვემდებარება სხვა კანონით განსაზღვრულ უზრუნველყოფის პროცედურას, შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი.

ხელშეკრულება ადგენს იმ ვალდებულებების სრულ ჩამონათვალს, რომლებიც მოიცავს გირავნობას. თუ რამე ეწინააღმდეგება ხელშეკრულებებს, მოგირავნეს ასევე უფლება აქვს მიიღოს ზარალის ანაზღაურება, პროცენტი თავისი სახსრების უკანონო გამოყენებისთვის, აგრეთვე დაგირავებული ქონების გაყიდვის სამართლებრივი ხარჯები და ხარჯები, თუ ხელშეკრულებაში სხვა რამ არ არის განსაზღვრული. სწორედ ამიტომ არის ძალიან მნიშვნელოვანი ამ დოკუმენტის სწორად შედგენა.

გირაოს სახით შეიძლება იყოს შემდეგი ქონება:

მიწის ნაკვეთები, მაგრამ არა ყველა (გამონაკლისი აღწერილია კანონის 63-ე მუხლში);
სამეწარმეო საქმიანობისთვის გამოყენებული ქონება;
საცხოვრებელი კორპუსები (იზოლირებული ოთახებისგან შემდგარი ნაწილების ჩათვლით);
დაჩები, ბაღის სახლები, აბანოები, ავტოფარეხები და სხვა სამომხმარებლო შენობები;
გემები (ჰაერი, ზღვა, მდინარე) და კოსმოსური ობიექტებიც კი;
ავტოსადგომი.

ძირითადი პრინციპი, რომელიც ვრცელდება გირაოს მიმართ, არის განუყოფლობა. ანუ ქონების ნაწილი, რომელიც ნატურით გაყოფის შემდეგ არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას დანიშნულებისამებრ, არ მიიღება გირაოდ. მარტივად რომ ვთქვათ, თქვენ არ შეგიძლიათ დალომბარდეთ მხოლოდ თვითმფრინავის ძრავები, ან უბრალოდ სახლის სახურავი.

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი პუნქტია, რომ მიწის ნაკვეთზე საცხოვრებელი კორპუსი შეიძლება მიღებულ იქნეს მხოლოდ მიწასთან ერთად გირაოს სახით. თუ ნაკვეთი იჯარით არის გაცემული, მაშინ იჯარის უფლება გირავდება. უფრო მეტიც, თუ მესაკუთრესთან ხელშეკრულება მოქმედებს 5 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში, მესაკუთრის ნებართვა არც კი იქნება საჭირო.

იპოთეკის ხელშეკრულება

რუსეთში ყველა სამოქალაქო ხელშეკრულების დადების ზოგადი წესები გათვალისწინებულია სამოქალაქო კოდექსში. იპოთეკის შესახებ კანონი აწესებს დამატებით მოთხოვნებს, რომლებიც უნდა დაკმაყოფილდეს.

კონტრაქტში უნდა იყოს შეტანილი შემდეგი ინფორმაცია:

იპოთეკის საგანი და მისი შეფასება;
ვალდებულებების არსი, მოცულობა და ვადა.

გირავნობის საგანი დეტალურად უნდა იყოს აღწერილი, რათა მისი ზუსტად იდენტიფიცირება მოხდეს. ხელშეკრულებაში მითითებულია ობიექტის დასახელება, აღწერა და მდებარეობა. ამ შემთხვევაში იგივე წესები ვრცელდება იჯარით აღებულ ქონებაზე, ამასთან, მითითებულია იჯარის ვადა.

საჭიროების შემთხვევაში, მხარეებს შეუძლიათ ხელშეკრულებაში შეიტანონ გირაოს გაყიდვის პროცედურა სასამართლოში დავალიანების აკრეფის შემთხვევაში ან აღწერონ ანგარიშსწორების ვარიანტები წინასწარ საცდელ პერიოდში.

როდესაც საქმე ეხება იპოთეკური სესხის ხელშეკრულებას ფიზიკურ პირთან, რომელიც ყიდულობს უძრავ ქონებას, რომელიც არ არის განკუთვნილი სამეწარმეო საქმიანობისთვის, მასზე ვრცელდება კანონში „სამომხმარებლო კრედიტის შესახებ“ აღწერილი წესები. ანუ, შემდეგი პირობები უნდა აკმაყოფილებდეს:

ხელშეკრულებაში მითითებულია სესხის სრული ღირებულება და ის უნდა იყოს პირველ გვერდზე.
გამსესხებელს ეკრძალება გადაუხადოს მსესხებელს საკომისიო იმ ქმედებებისთვის, რომლებიც მას კანონით ეკისრება და რასაც ის აკეთებს საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე (ყველა სახის საკომისიო სესხის გაცემისთვის და სხვა გადასახდელები, რომლებიც არ არის დაკავშირებული იპოთეკასთან).
სესხის გაცემის პირობები და პროცედურა საჯაროდ ხელმისაწვდომი უნდა იყოს განსახილველად (მათ შორის ინტერნეტში).
მსესხებელს უნდა მიეცეს გადახდის გრაფიკი.

უფრო დეტალურად განიხილება ცალკე სტატიაში.

იპოთეკა

იპოთეკა არის რეგისტრირებული ფასიანი ქაღალდი, რომელიც უზრუნველყოფს მოგირავნეს მოთხოვნის უფლებას დამგირავებელზე ვალდებულებების შესრულებისა და ქონების გირავნობის უფლებას. კანონი არ მოითხოვს მის არსებობას იპოთეკის ხელშეკრულების დასადებად. შეიძლება არ არსებობდეს.

დოკუმენტს ადგენს ან იპოთეკარი, ან თუ ქონება მესამე პირს ეკუთვნის, ორივე მათგანი.

კანონი ნათლად აღწერს იმ ინფორმაციის ჩამონათვალს, რომელიც უნდა იყოს ასახული იპოთეკაში, ასევე ქაღალდის დარეგისტრირების ვალდებულება სამთავრობო სააგენტოში (მაგალითად, Rosreestr). თუ ქვემოთ ჩამოთვლილი პუნქტებიდან ერთი მაინც არ არის დაცული, იპოთეკა არ შეიძლება ეწოდოს შემდეგს:

დოკუმენტის სათაური უნდა შეიცავდეს სიტყვას „იპოთეკა“.
ფიზიკური პირებისთვის - იპოთეკარის დასახელება, პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტის დეტალები. იურიდიული პირებისთვის - ორგანიზაციის დასახელება და ადგილმდებარეობა.
იპოთეკარისთვის იგივე დეტალები, რაც მე-2 პუნქტშია.
მოვალის იგივე დეტალები, თუ ის არ არის იპოთეკარი.
ხელშეკრულების დადების თარიღი და ადგილი, ასევე ვალდებულებების წარმოშობის საფუძველი (მაგალითად, სესხის ხელშეკრულების ნომერი).
ვალდებულებების ოდენობა და პროცენტი, ასევე მათი შესრულების ვადა.
გირაოს დასახელება, აღწერა და მდებარეობა.
დადასტურებულია ქონების შეფასებული ღირებულება.
შენიშვნა იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ.
მესამე პირის უფლებებით ქონების დატვირთვის არსებობა/არარსებობის მითითება.
იპოთეკარის და მოვალის ხელმოწერა (თუ ისინი არ არიან ერთი და იგივე პირი).
იპოთეკის გამსესხებელზე გადაცემის თარიღის მითითება.

იპოთეკა შეიძლება გადაეცეს მესამე პირს. მაშინ ახალი იპოთეკარის მოთხოვნები დაფუძნებული იქნება მხოლოდ ნაშრომში ასახულ ინფორმაციაზე.

დაკარგული იპოთეკის აღდგენა შესაძლებელია დუბლიკატის გაკეთებით, რის შესახებაც მასზე კეთდება შესაბამისი ნიშანი.

კრედიტორის წინაშე ვალდებულებების დაფარვისას, იპოთეკა უბრუნდება იპოთეკარს, რომელიც შემდეგ ხსნის ტვირთს საკუთრებიდან სახელმწიფო უწყებასთან.

როგორ მუშაობს სხვა სტატიაში შეიტყობთ.

იპოთეკის რეგისტრაცია

იპოთეკა უნდა დარეგისტრირდეს Rosreestr-ში კანონის ძალით. „იპოთეკის შესახებ“ კანონის გარდა, ეს პროცესი რეგულირდება კანონით No218-FZ „უძრავი ქონების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ“.

სახელმწიფო რეგისტრაცია ფორმალურად მოიცავს უძრავი ქონების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში გარიგების ჩაწერას.

გარიგების რეგისტრაციის საფუძველია დამგირავებლისა და მოგირავნის ერთობლივი განცხადება, ან ნოტარიუსის განცხადების საფუძველზე, რომელმაც დაადასტურა ხელშეკრულება.

იპოთეკის რეგისტრაცია კანონის ძალით ხორციელდება იმ პირის ქონებრივი უფლებების ერთდროული აღრიცხვით, რომლის უფლებებზეც დაწესებულია ტვირთი. თუ ეს შესაძლებელია, იპოთეკა რეგისტრირებულია.

ამ სტატიაში ეტაპობრივად განიხილება სახელმწიფო.

იპოთეკით დატვირთული ქონების დაცვა

ფუნდამენტური პუნქტი ისაა, რომ ქონების გირავნობა არ აძლევს კრედიტორს შესაძლებლობას შეზღუდოს იპოთეკარის უფლება გამოიყენოს ეს ქონება დანიშნულებისამებრ. მას ასევე აქვს გირავნობით სარგებლობის უფლება, მაგრამ კრედიტორს არ შეუძლია მოითხოვოს ეს შემოსავალი.

ამასთან, იპოთეკარი ვალდებულია შეინარჩუნოს ქონება კარგ მდგომარეობაში და საჭიროების შემთხვევაში განახორციელოს რემონტი საკუთარი ხარჯებით, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული.

ხშირად წარმოიქმნება დავები კრედიტორის მოთხოვნის კანონიერებასთან დაკავშირებით, უზრუნველყოს გირაოს დაზიანების, დაზიანების ან დაკარგვისგან. კანონში წერია, რომ ასეთი დაზღვევა შეიძლება გათვალისწინებული იყოს სესხის ხელშეკრულების პირობებით. როგორც წესი, ქონება დაზღვეულია იპოთეკარის ხარჯზე.

ამასთან, მესაკუთრე ვალდებულია მიიღოს ყველა შესაძლო ზომა ქონების უვნებლობის შესანარჩუნებლად და გირავნობის დაკარგვის რეალური საფრთხის არსებობისას აცნობოს მოგირავნეს.

შემდგომი იპოთეკა

შემდგომი იპოთეკა არის უკვე იპოთეკით დადებული ქონების ხელახალი იპოთეკა. ეს შეიძლება იყოს გირავნობა იმავე კრედიტორის წინაშე (სხვა ვალდებულებებისთვის), ან სხვების წინაშე.

მნიშვნელოვანია დაიცვან თავდაპირველი იპოთეკური ხელშეკრულების პირობები. თუ იგი შეიცავს მკაფიო აკრძალვას შემდგომ იპოთეკაზე (და საცხოვრებლის იპოთეკური ხელშეკრულებების უმეტესობა ასეა), მაშინ ასეთი ტრანზაქცია ბათილი იქნება იმისდა მიუხედავად, იცოდა თუ არა ამის შესახებ პოტენციურმა იპოთეკარმა.

ასევე არის შემთხვევები, როდესაც ხელშეკრულებაში მითითებულია მოთხოვნები შემდგომი იპოთეკის მისაღებად. ამ შემთხვევაში ახალი ხელშეკრულება უნდა დაიდოს ამ პირობების დაცვით.

წინააღმდეგ შემთხვევაში, შემდგომი იპოთეკა მცირედ განსხვავდება მოქმედისაგან. განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს მხოლოდ შეგროვების პროცედურას. აქ თქვენ უნდა იხელმძღვანელოთ მოთხოვნის პრიორიტეტული უფლებების წესით, რომლის მიხედვითაც ხდება ვალდებულებების დაფარვა სათითაოდ, პირველი კრედიტორიდან დაწყებული. ასე რომ, ბოლო კრედიტორს შეიძლება არ ჰქონდეს საკმარისი ფული ქონების გაყიდვიდან.

დავალება

იპოთეკარს უფლება აქვს, თავისი შეხედულებისამებრ, იპოთეკით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების მოთხოვნის უფლება გადასცეს ნებისმიერ მესამე პირს. მაგალითად, თუ ბანკს სურს იპოთეკური სესხის მინიჭება მესამე მხარის ორგანიზაციას, მას სულაც არ უნდა ჰქონდეს ლიცენზია იპოთეკური სესხის განსახორციელებლად.

ამ შემთხვევაში, პირი, რომელსაც გადაეცა უფლება იპოთეკით, ასევე იღებს უფლებებს იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით. ანუ ეს პირი იკავებს თავდაპირველი კრედიტორის ადგილს.

იპოთეკის გადაცემა ხდება მარტივი წერილობითი ფორმით ხელშეკრულების გაფორმებით. ფასიან ქაღალდზე უნდა გაკეთდეს შესაბამისი ჩანაწერი ახალი მოგირავნეს შესახებ.

საინტერესოა, რომ კანონი პირდაპირ კრძალავს იპოთეკის შესახებ შენიშვნების გაკეთებას მესამე პირებისთვის გადაცემის აკრძალვის შესახებ. ასეთი ჩანაწერი აპრიორი უმნიშვნელოა.

კოლექცია

თუ მოვალე თავის ვალდებულებებს დროულად და არა სრულად დაფარავს, რითაც არღვევს დადებული ხელშეკრულების პირობებს, კრედიტორს უფლება აქვს დაიწყოს ვალის იძულებითი ამოღება.

არსებობს ორი გზა:

სასამართლო პროცესი;
სასამართლოს გარეშე აღდგენა.

თუ იპოთეკის ხელშეკრულება არ ითვალისწინებს დავალიანების გარე სასამართლო გადახდის შესაძლებლობას (კანონის 55-ე მუხლით შემოღებული) დაგირავებული ქონების შეგროვებით, ასეთი აღდგენა შესაძლებელია მხოლოდ სასამართლოს გადაწყვეტილებით.

არსებობს ორი შემთხვევა, როდესაც სასამართლოს გარეშე აღდგენა შეუძლებელია:

ვადა, რომლის განმავლობაშიც დავალიანება არ არის დაფარული (ვადაგადაცილებული) არ აღემატება 3 თვეს.
დავალიანება არის ვალის ოდენობის 5%-ზე ნაკლები.

პრაქტიკაში ბანკების მიერ დაგირავებული ქონების რეალიზაციის გზით ვალების ამოღება ხდება მხოლოდ ექსტრემალურ შემთხვევებში, როდესაც სხვა მეთოდები არ მოაქვს სასურველ შედეგს. თუმცა, არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ კანონი ასეთ შემთხვევებში, როგორც წესი, კრედიტორის მხარეზეა, ვინაიდან მოვალე არღვევს დადებულ იპოთეკურ ხელშეკრულებას. ამიტომ, თუ საქმე უკიდურეს ზომებს მივა, შესაძლებელია დაგირავებული ქონების გაყიდვა ვალის დასაფარად.

უფრო დეტალურად განიხილება ცალკე სტატიაში.

ქონების გაყიდვა

მოვალეთა ქონების გაყიდვა ხდება აუქციონის სახით საჯარო გასაყიდად. მისი ორგანიზაცია და ქცევა არ რეგულირდება ამ კანონით. ამაზე პასუხისმგებელია საპროცესო კანონმდებლობა და სამოქალაქო კოდექსი.

ზოგადად ვაჭრობა ხორციელდება შემდეგნაირად. აუქციონამდე არა უადრეს 30, მაგრამ არა უგვიანეს 10 დღით ადრე ოფიციალურ გაზეთში განთავსდება რეკლამა, სადაც მითითებულია, როდის, სად და რა იქნება გატანილი აუქციონზე.

მონაწილეობის მსურველებმა უნდა შეიტანონ დეპოზიტი ქონების საწყისი გასაყიდი ფასის არაუმეტეს 5%-ის ოდენობით. გამარჯვებული არის ის, ვინც შესთავაზა ყველაზე მაღალი ფასი. დანარჩენზე ანაბარი დაუყოვნებლივ ბრუნდება.

აუქციონის დღეს გამარჯვებულთან ფორმდება ოქმი. გადაწყვეტილება ძალაშია 5 დღის განმავლობაში, რომლის განმავლობაშიც მყიდველი იხდის ქონების ღირებულების ნაშთს, რის შემდეგაც, ისევ 5 დღის ვადაში, ფორმდება ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება მასთან.

ქონების არასასამართლო მიყიდვა მსგავსი ნიმუშით მიმდინარეობს, ერთადერთი განსხვავება ისაა, რომ აუქციონი იპოთეკარის სახელით იმართება უფლებამოსილი პირის მიერ. რეალიზაციიდან მიღებული თანხა ნაწილდება ყველა იპოთეკარზე, ხოლო დარჩენილი ნაწილი უბრუნდება იპოთეკარს.

კანონში ასევე ნათქვამია, რომ კრედიტორს შეუძლია შეინახოს ქონება, თუ ეს მითითებულია ხელშეკრულებაში. მოვალეს შეუძლია ნებისმიერ დროს, აუქციონის დახურულად გამოცხადებამდე, შეაჩეროს ანაზღაურება ვალის დაფარვით.

აუქციონი შეიძლება გამოცხადდეს ბათილად, თუ გამოცხადდა მხოლოდ ერთი მყიდველი, არ გაიზარდა საწყისი თანხა, ან გამარჯვებულმა არ გადაიხადა ქონება. სხვათა შორის, ამ უკანასკნელისთვის სამოქალაქო კოდექსი ითვალისწინებს პასუხისმგებლობას, რაც გამოიხატება ზარალის ანაზღაურებაში.

მიწის იპოთეკის მახასიათებლები

მიწის ნაკვეთების იპოთეკა შესაძლებელია, თუ ასეთი ობიექტების ბრუნვა არ არის შეზღუდული კანონით ან მისი ზომა აღემატება ამ ტიპისა და დანიშნულების ნაკვეთებისთვის რეგლამენტით დადგენილ მინიმალურ ღირებულებას.

უზრუნველყოფის სახით შეიძლება იყოს მუნიციპალური საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთები. მაგრამ არის პირობები:

საიტი უნდა იყოს გამოყოფილი ინდივიდუალური საცხოვრებლის მშენებლობისთვის, როგორც სოციალური პროგრამების ნაწილი;
იპოთეკა დაკავშირებული უნდა იყოს ამ საიტის განვითარებისთვის სესხის აღებასთან;
გირაოს შესაძლებლობის შესახებ გადაწყვეტილებას იღებს მუნიციპალიტეტის ხელისუფლება.

სასესხო სახსრებით შეძენილი მიწის ნაკვეთი გირავდება საკუთრების რეგისტრაციის მომენტიდან. თუ მფლობელს სურს მიწაზე რაიმე შენობის ან ნაგებობის აშენება, მას არ სჭირდება იპოთეკარის ნებართვის მოთხოვნა. მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ეს არ ეწინააღმდეგება შეთანხმებას, ეს შენობებიც გახდება უზრუნველყოფის საგანი. ეს არის ზუსტად ის მომენტი, როდესაც მოქმედებს განუყოფლობის პრინციპი, ანუ შენობები ვერ იარსებებს ადგილისგან განცალკევებით, შესაბამისად, ისინიც შედის იპოთეკაში.

განვიხილოთ სხვა შემთხვევა. მაგალითად, მოქალაქე X ფლობს მიწის ნაკვეთს, რომელიც შეძენილია პირადი სახსრებით და ტვირთის გარეშე. ერთ დღეს მან გადაწყვიტა ამ ადგილას საცხოვრებელი კორპუსი აეშენებინა იპოთეკური სესხის გამოყენებით. ბანკმა ფული გაუშვა და იმ მომენტიდან ნაკვეთი უზრუნველყოფის სახით აიღო. შემდეგ კი სახლის აშენების და მასზე უფლებების დარეგისტრირების შემდეგ სახლსაც აიღებს გირაოდ. განუყოფლობის იგივე პრინციპი. მხოლოდ ამ შემთხვევაში, გამსესხებელმა თავდაპირველად აიღო მიწა გირაოს სახით, რადგან საცხოვრებელი სახლი ჯერ არ აშენებულა და სესხი რაღაცით უნდა იყოს უზრუნველყოფილი.

მიწის ჩამორთმევა ასევე ხდება ღია აუქციონის გზით. მნიშვნელოვანი მახასიათებელია სასოფლო-სამეურნეო მიწის გაყიდვა. სანამ მოსავალი არ მოიკრიფება და არ გაიყიდება, ამ მიწებზე ყადაღა ვერ დაიდება.

დეტალურად განიხილეს წინა სტატიაში.

იპოთეკა არასაცხოვრებელი ფართებისთვის

არასაცხოვრებელი ფართების იპოთეკას აქვს მთელი რიგი მახასიათებლები, რომლებიც აღწერილია კანონის შესაბამის ნაწილში.

ამრიგად, საწარმო, როგორც ერთიანი ქონებრივი კომპლექსი, იპოთეკაზე გადადის ტერიტორიაზე განთავსებული მთელი ქონებით, მიწის ნაკვეთის ჩათვლით.

მიწის ნაკვეთთან ერთად გირავდება მთლიანად ცალკე არასაცხოვრებელი ფართი.

ამავდროულად, მოგირავნე არანაირად არ შეუძლია ხელი შეუშალოს ან შეზღუდოს იპოთეკარის ქონებით სარგებლობის უფლება. გამონაკლისს წარმოადგენს მხოლოდ უძრავი ქონების გასხვისება და მისი გირავნობა.

საწარმოს დაგირავება შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ სავალო ვალდებულებების ოდენობა შეადგენს ქონების სავარაუდო ღირებულების ნახევარს მაინც. გირაოს აკრეფის მოთხოვნის წარდგენის ვადა არის არანაკლებ ერთი წელი ხელშეკრულების დადების დღიდან.

ვთქვათ საწარმო N არის იპოთეკით Y ბანკში სესხის ხელშეკრულებით 9 თვის ვადით. თუ კომპანია ვალს არ დაფარავს, ბანკი კვლავ ვერ იწყებს საინკასო პროცედურას დოკუმენტზე ხელმოწერის დღიდან 12 თვეზე ადრე.

სხვათა შორის, კომპანიისგან იპოთეკური დავალიანების ამოღება მხოლოდ სასამართლოს გადაწყვეტილებით არის შესაძლებელი.

საცხოვრებელი სახლებისა და ბინების იპოთეკა

მათი იპოთეკაში გადაცემისას სპეციალური მოთხოვნები დაწესებულია საცხოვრებელ კორპუსებსა და ბინებზეც, ვინაიდან ისინი შეიძლება იყოს არა მხოლოდ იპოთეკარის საცხოვრებელი ადგილი.

დაუყოვნებლივ უნდა აღინიშნოს, რომ მუნიციპალურ საკუთრებაში არსებულ საცხოვრებელ შენობებზე იპოთეკა დაუშვებელია. დანარჩენ ობიექტებს აქვთ მრავალი მახასიათებელი:

ქონების გასხვისებისას, რომელშიც არასრულწლოვანი ბავშვები არიან რეგისტრირებული, საჭიროა მეურვეობის ორგანოების ნებართვა.
საცხოვრებელი კორპუსის აშენებისას იპოთეკა შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს მასალებითა და აღჭურვილობით, მაგრამ მშენებლობის შემდეგ მზა სახლი გირაოს სახით იდება.
კანონის 77-ე მუხლის თანახმად, კრედიტის ფულით შეძენილი საცხოვრებელი ფართი გირავდება საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მომენტიდან.
„სამხედრო იპოთეკით“ საცხოვრებელი ფართი გირავდება კრედიტორთან და სამთავრობო სააგენტოსთან, რომელიც ახორციელებს გადახდებს სესხის დაფარვისთვის.

სხვათა შორის, ფედერაციის საბჭომ ცოტა ხნის წინ მიიღო ცვლილებები კანონში „შემნახველი იპოთეკური სისტემის შესახებ“, რომლის მიხედვითაც „სამხედრო იპოთეკაზე“ თანხა ერიცხება. სამხედრო პერსონალის სხვა კატეგორიებს ახლა უფლება აქვთ აღადგინონ ანგარიში ხელახალი გაწვევის შემდეგ.

ამ განყოფილებაში ყველაზე მნიშვნელოვანი პუნქტია საცხოვრებლის ჩამორთმევის პუნქტი. ეს ფაქტი არის დამქირავებელთა გამოსახლების საფუძველი. იგი ხორციელდება კანონის მოთხოვნების შესაბამისად. ეს პუნქტი დეტალურად არის აღწერილი ხელოვნებაში. 78.

როგორც ხედავთ, ეს ფედერალური კანონი იძლევა იპოთეკის საკმაოდ ნათელ სურათს. ეს არის ეფექტური ინსტრუმენტი, რომელიც არეგულირებს იპოთეკური გარიგების ბაზარს რუსეთში. მნიშვნელოვანია, რომ ეს არის ცოცხალი დოკუმენტი, რომელიც, მართალია, ყოველთვის არ არის ელვის სისწრაფით, მაგრამ რეაგირებს არსებული ვითარების ცვლილებებზე და იძლევა ქვეყანაში საბინაო მშენებლობის განვითარების საშუალებას.

რაც არ უნდა ვიფიქროთ იპოთეკაზე, იპოთეკის მიღება ყოველწლიურად უფრო ადვილი ხდება. ამის დიდი დამსახურება მიდის იპოთეკის კანონმდებლობაზე. შეგიძლიათ მეტი გაიგოთ.

თუ თქვენ გჭირდებათ იპოთეკის ადვოკატის კვალიფიციურ დახმარებას, თქვენი ინტერესების დაცვას ბანკის ან თქვენი მნიშვნელოვანი პირის წინაშე განქორწინების დროს, გირჩევთ დარეგისტრირდეთ ჩვენს ადვოკატთან უფასო კონსულტაციაზე. ის გაგიწევთ პროფესიონალურ დახმარებას და შემოგთავაზებთ ეფექტურ გამოსავალს თქვენი სიტუაციიდან.

იპოთეკაარის გირაოს ერთ-ერთი ფორმა, რომლის დროსაც დაგირავებული უძრავი ქონება რჩება მოვალის მფლობელობაში. თუ სესხის ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებები არ შესრულდება, გამსესხებელს უფლება აქვს დააკმაყოფილოს ვალდებულებები მსესხებლის ქონების გაყიდვით.

იპოთეკის შესახებ კანონის აღწერა

ფედერალური კანონი No102 „იპოთეკის შესახებ“ სახელმწიფო დუმამ მიიღო 1997 წლის 24 ივნისს და დაამტკიცა ფედერაციის საბჭომ იმავე წლის 9 ივლისს. ბოლო ცვლილებები განხორციელდა 2017 წლის 25 ნოემბერს.

ფედერალური კანონის შეჯამება:

Თავი 1— აღწერს ძირითად დებულებებს.
თავი 2— ავლენს იპოთეკის ხელშეკრულების დადების პროცესს.
თავი 3— აღწერს იპოთეკის ცნებას.
თავი 4— ჩამოთვლის იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაციას.
თავი 5— უზრუნველყოფს იპოთეკის ხელშეკრულებით დაგირავებული ქონების უსაფრთხოებას.
თავი 6— აღწერს იპოთეკის ხელშეკრულებით დაგირავებულ ქონებაზე უფლების გადაცემას.
თავი 7— ჩამოთვლის კლიენტის ვარიანტებს შემდგომი იპოთეკური სესხის აღებისას.
თავი 8— აღწერს იპოთეკის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უფლებების მინიჭების მეთოდებს, მათ შორის იპოთეკის გადაცემასა და გირავნობას.
თავი 9— ავლენს იპოთეკის ხელშეკრულებით დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღის დადების წესს.
თავი 10— აღწერს იპოთეკით დატვირთული ქონების რეალიზაციას, რაც წინასწარ არის მითითებული ხელშეკრულებაში.
თავი 11— ჩამოთვლის მიწის ტერიტორიების იპოთეკის თავისებურებებს.
თავი 12— ავლენს შენობების, საწარმოების, ნაგებობებისა და არასაცხოვრებელი ფართების იპოთეკური სესხის დამუშავების თავისებურებებს.
თავი 13— აღწერს ბინებისა და საცხოვრებელი კორპუსების იპოთეკის თავისებურებებს.

ახალი ცვლილებები

ფედერალურ კანონში „იპოთეკის შესახებ“ ცვლილება შევიდა 2017 წლის 25 ნოემბერს. კერძოდ, შეიცვალა შემდეგი მუხლები და პუნქტები:

P 2 st 1

თუ გარიგების ერთ-ერთ მხარეს ესაჭიროება იპოთეკა, მხარეებს მოეთხოვებათ დადონ ხელშეკრულება, რომელშიც ჩამოთვლილია პირობები და მოთხოვნები, ასევე პასუხისმგებლობის ზომა შეთანხმებული პუნქტების შეუსრულებლობის შემთხვევაში.

ამ კანონის მე-4 მუხლში ცვლილება შევიდა. იგი აღწერს, რომ იპოთეკარი ზოგიერთ შემთხვევაში ვალდებულია გაიღოს იპოთეკარისთვის კონკრეტული უძრავი ქონების დაზღვევის ხარჯები. ზოგჯერ მან უნდა გადაიხადოს ვალები, რომლებიც დაკავშირებულია:

კომუნალური;
ქონების გადასახადი;
მოსაკრებლები

ამასთან, ასეთი ხარჯების ანაზღაურება ხორციელდება იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების ხარჯზე.

P 1 st 5

ამ კანონის მე-5 მუხლში შეიცვალა ტერმინი „კოსმოსური ობიექტები“. ახლა შემორჩენილია მხოლოდ საზღვაო და საჰაერო ხომალდები, ასევე შიდა ნავიგაციის გემები.

მითითებულ ქონებაზე იპოთეკა გაიცემა კანონის მე-5 მუხლის შესაბამისად. იგი ეკუთვნის დამგირავებელს, როგორც ქონება. თუ ეფუძნება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსს და სხვა ფედერალურ კანონებს, მაშინ ასეთი ქონების საკუთრება შეიძლება იყოს ოპერატიული მართვის ან ეკონომიკური მართვის საფუძველზე.

P 3 მუხლი 6

იგი აღწერს, რომ იპოთეკის საგანი ხშირად საკუთრებაა. მის იპოთეკაზე დასადებად საჭიროა მეორე მფლობელის თანხმობა/ნებართვა (ასეთის არსებობის შემთხვევაში). იპოთეკის პროცესში მსგავსი თანხმობაა საჭირო.

თუ უძრავი ქონება გამოიყენება გირაოს სახით, რომელიც არ ეხება ოპერაციულ მენეჯმენტს ან აქვს ეკონომიკური მართვის უფლება, იგი მიიღება რუსეთის ფედერაციის მთავრობის ან სუბიექტის მიერ.

P 1.1 ხელოვნება

თუ იპოთეკა გაიცემა რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის საფუძველზე, ხელშეკრულებაში შეიძლება ჩამოთვლილი იყოს იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების გაყიდვის მეთოდები, აგრეთვე პირობები, რომლებიც უნდა დაკმაყოფილდეს. დაგირავებული ქონების რეალიზაციის პირობები და წესი შეიძლება განისაზღვროს სასამართლოს მიერ.

P 2 st 9

კანონით, იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს უფლებას, რომლის საფუძველზეც ქონება ეკუთვნის იპოთეკარს. დამატებით, უნდა მიუთითოთ სამთავრობო უწყების დასახელება, რომელმაც ეს უფლება გასცა.

P 4 st 9

მე-9 მუხლის მე-4 პუნქტი ეხება იპოთეკური სესხით უზრუნველყოფილ ვალდებულებებს. იპოთეკის ხელშეკრულებაში მითითებულია ოდენობა, წარმოშობის საფუძველი და შესრულების ვადა. თუ თანხა შეთანხმებითაა, ხელშეკრულებაში მითითებულია მისი დადგენის კრიტერიუმები.

P 3 st 20

მე-20 მუხლის მე-3 პუნქტი აღწერს იპოთეკას. იპოთეკა უნდა შეესაბამებოდეს მოქმედი ფედერალური კანონის „იპოთეკის შესახებ“ მე-14 მუხლის მოთხოვნებს.

29-ე მუხლის პ 2

იპოთეკარი ვალდებულია სხვა საკრედიტო დაწესებულებებთან შედარებით პირველ რიგში მიიღოს სახსრები, თუ სხვა პირები სარგებლობენ უძრავი ქონებით, ხოლო სარგებლობისთვის ისინი გადარიცხავენ იპოთეკარს.

P 2 ხელოვნება 31

31-ე მუხლის მე-2 პუნქტი შეიცვალა. იპოთეკის ხელშეკრულება აუცილებლად უნდა შეიცავდეს სადაზღვევო დებულებებს. თუ პირობები არ არსებობს, მაშინ იპოთეკარი კანონით ვალდებულია დააზღვიოს უძრავი ქონება საკუთარი ხარჯებით. თუ ეს პუნქტი არ შესრულდება, იპოთეკარს შეუძლია დამოუკიდებლად დააზღვიოს ქონება სრული ღირებულებით დაზიანებისა და ზარალის რისკებისგან. თუ ქონების სრული ღირებულება აღემატება იპოთეკით უზრუნველყოფილ ვალდებულებას, ამ შემთხვევაში იპოთეკარს შეუძლია მსესხებლისგან მოითხოვოს სახსრები მის მიერ გაწეული ხარჯების ოდენობით.

P 3 ხელოვნება 43

მასში აღწერილია შემდგომი იპოთეკური ხელშეკრულების დადების ნიუანსი, რომელიც იდება დადგენილი აკრძალვის მიუხედავად. სასამართლომ შეიძლება ბათილად გამოაცხადოს ხელშეკრულების შესაბამისად.

P 1 st 44

თუ იპოთეკარი არ ასრულებს თავის ვალდებულებებს, მას უფლება აქვს მოითხოვოს ზიანის ანაზღაურება, თუ არ დადასტურდება, რომ მან მიიღო ინფორმაცია წინა იპოთეკის შესახებ.

P 3 ხელოვნება 44

შემდგომი იპოთეკის ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს წინას შემდეგ, რათა შეიცვალოს მასში არსებული პირობები და მოთხოვნები. თუმცა, მეორე ხელშეკრულება არ უნდა არღვევდეს მხარეთა უფლებებს, რომლებიც წერილობით იყო ჩამოთვლილი პირველ ხელშეკრულებაში.

P 4 st 46

თუ იპოთეკარი მიიღებს შეტყობინებას, რომ გარკვეული იპოთეკარი ითხოვს მისგან გარკვეულ თანხას გადაცემამდე, იპოთეკარი ვალდებულია აცნობოს სხვა იპოთეკარებს ამ უძრავი ან მოძრავი ქონების შესახებ.

P 2 ხელოვნება 55

ეს პუნქტი აღწერს იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების რეალიზაციას სასამართლოს გარეშე. მისი სწორად განსახორციელებლად, თქვენ უნდა დაიცვან ამ ფედერალური კანონის 56-ე მუხლით გათვალისწინებული პროცედურა.

იპოთეკის ხელშეკრულება შეიძლება ითვალისწინებდეს დაგირავებული ქონების სასამართლოგარეშე დაბრუნების პირობებს, თუ ხელშეკრულების მხარეები არიან იურიდიული პირები ან ინდივიდუალური მეწარმეები. ამ შემთხვევაში უძრავი ან მოძრავი ქონების გაყიდვის ერთ-ერთი გზა დამოუკიდებელი პროცედურაა. ამ პროცედურის განხორციელებისას დაცულია ყიდვა-გაყიდვის შესახებ სამოქალაქო კანონმდებლობის წესები.

თუ ინდივიდუალური მეწარმე გარიცხულია ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან, ეს არ არის ხელშეკრულებით განსაზღვრული პირობების გაუქმების მიზეზი.

P 3 ხელოვნება 55

თუ მოგირავნე, ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად, ინარჩუნებს მოძრავ ან უძრავ ქონებას, იგი შედის იპოთეკარის ვალის დაფარვაში. Მაგალითად, უძრავი ქონების ღირებულება არ შეიძლება იყოს საბაზრო ფასზე დაბალი.

აღწერილი პროცედურის განსახორციელებლად ხდება ქონების წინასწარ შეფასება. თუ შეძენით დაინტერესებული კლიენტი არ ეთანხმება სავარაუდო ღირებულებას, შეიძლება ჩატარდეს მეორადი შემოწმება. თუ ქონება გაიყიდა საბაზრო ღირებულებით ქვემოთ, კანონით იპოთეკარს უფლება აქვს მოითხოვოს იპოთეკარისგან ზიანის ანაზღაურება ქონების შეფასებულ ღირებულებასა და გაყიდულ ფასს შორის სხვაობის ოდენობით.

P 5 st 55

ეს პუნქტი აღწერს, რომ საცხოვრებელი ფართი ასევე შეიძლება გახდეს იპოთეკის საგანი, თუ ის ერთადერთი შესაფერისია მუდმივ საცხოვრებელ ადგილად. იპოთეკით დატვირთული ქონება არის ადრინდელი და შემდგომი იპოთეკის საგანი, რომლებიც იყენებენ ყადაღის სხვადასხვა პროცედურებს.

P 4 ხელოვნება 55.2

თუ დაგეგმილია დაგირავებული ქონების შეგროვება, მაშინ კანონის დებულებების შესაბამისად იგზავნება იურიდიული ან ფიზიკური პირის ადგილზე.

მუხლი 59.1

კანონის ბოლო გამოცემის დროს 59.1 მუხლი სრულიად ახალი რედაქციით იყო დაფიქსირებული. მასში ნათქვამია, რომ იპოთეკარს შეუძლია შეინახოს ქონება ან მიყიდოს იგი სხვა პირს. როგორც 1.1 პუნქტშია ნათქვამი. ამ ფედერალური კანონის მე-9 მუხლით, კონკრეტული პუნქტით დადგენილი წესით, მხარეებს შეუძლიათ შეინარჩუნონ გირავნობის პირის ქონება როგორც სასამართლოს გარეშე, ასევე სასამართლოს მოთხოვნით.

იპოთეკის წყალობით, იპოთეკარს ეძლევა კომპენსაცია ვალის დაუბრუნებლობის ან ზარალის ანაზღაურებისა და იურიდიული ხარჯებისთვის (საჭიროების შემთხვევაში). ხელშეკრულებაში მითითებულია კონკრეტული თანხა, რომელიც უნდა გადაიხადოს მოვალემ. თუ მიღებული ამოღების ოდენობა აღემატება დოკუმენტით გათვალისწინებულს, იპოთეკარს უფლება აქვს დააბრუნოს ნაშთი იპოთეკარს.

ჩამოტვირთეთ 102 ფედერალური კანონის უახლესი გამოცემა

იპოთეკა იქმნება ვალდებულებების სახით, რომლებიც წარმოიქმნება საკრედიტო ხელშეკრულების ან სესხის ხელშეკრულების გაფორმებისას. ვალდებულებები, რომლებიც წარმოიქმნება იპოთეკის მიღების შედეგად, მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული გამსესხებელი და მოვალე. თუ მხარეები არიან იურიდიული პირები, მაშინ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებები დგინდება ბუღალტრული აღრიცხვის შესახებ რუსეთის ფედერაციის კანონით განსაზღვრული წესით.

ყველაფერი იპოთეკის შესახებ აფონინა ალა ვლადიმეროვნა

1.2. მოქალაქეების იპოთეკური სესხის მარეგულირებელი კანონმდებლობა (იპოთეკური სესხის გაცემის სამართლებრივი საფუძველი)

საცხოვრებელი ფართის იპოთეკა რეგულირდება სამოქალაქო და საბინაო კანონმდებლობით.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის წესები, რომლებიც ექვემდებარება გამოყენებას იპოთეკით წარმოშობილი სამართლებრივი ურთიერთობების შემთხვევაში, გამოიყენება შემდეგნაირად:

1) რაც შეეხება თავად სესხს, ის რეგულირდება მე-2 პუნქტის დებულებებით. 42 „კრედიტი“, სადაც მოცემულია სესხის ხელშეკრულების განმარტება და ზოგადი დებულებები მისი ფორმის შესახებ;

2) ვინაიდან იპოთეკა, არსებითად, არის სასესხო ხელშეკრულება, რომლის უზრუნველსაყოფად მსესხებელი უზრუნველყოფს ქონებას, მაშინ თავის მე-3 პუნქტის დებულებები. 23 ვალდებულებების შესრულების უზრუნველყოფის შესახებ. ასე რომ, ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334, გირავნობის ძალით, გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით კრედიტორს უფლება აქვს, მოვალის მიერ ამ ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, მიიღოს დაკმაყოფილება სხვა კრედიტორების წინაშე. პირი, რომელიც ფლობს ამ ქონებას. ეს და სხვა დებულებები გირაოს შესახებ შეესაბამება იპოთეკის შესახებ კანონს.

ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, რა თქმა უნდა, მთავარი სამართლებრივი დოკუმენტი, რომელიც აწესრიგებს წარმოშობის საფუძვლებს, რეგისტრაციის წესს და თავად იპოთეკის წარმოშობის სამართლებრივ შედეგებს, არის თავად იპოთეკის კანონი. ამრიგად, ამ კანონის 1-ლი მუხლის მე-3 პუნქტის შესაბამისად, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით გათვალისწინებული გირავნობის ზოგადი წესები გამოიყენება იპოთეკური ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ურთიერთობების მიმართ იმ შემთხვევებში, როდესაც რუსეთის ფედერაციის მითითებული სამოქალაქო კოდექსი ან პირდაპირ კანონით. არ ადგენს სხვა წესებს. ეს კანონი, რომელსაც ხელი მოაწერა რუსეთის ფედერაციის პრეზიდენტმა 1998 წელს, ექსპერტების მიერ აღიარებულია, როგორც პირველი სპეციალური კანონი, რომელიც არეგულირებს უძრავი ქონების გირავნობასთან დაკავშირებით წარმოშობილ ურთიერთობების სისტემას. იგი განსაზღვრავს უძრავი ქონების შესაძენად სესხის გაცემის პირობებს მასზე უფლებების შემდგომი გირავნობით. ასევე განიხილება მხარეთა შორის სამართლებრივი ურთიერთობების მთელი ჯაჭვი მსესხებლის მხრიდან ვალდებულებების დარღვევის შემთხვევაში, აგრეთვე დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღის დადების პროცედურა.

ეს საკითხები ასევე რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 2002 წლის 14 ნოემბრის No138-FZ ნორმებით.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 446-ე მუხლი მოიცავს საცხოვრებელ ფართს (მის ნაწილებს), როგორც ქონებას, რომელიც არ შეიძლება ჩამორთმეული იყოს აღმასრულებელი დოკუმენტების მიხედვით, თუ მოვალე მოქალაქისთვის და მისი ოჯახის წევრებისთვის, რომლებიც ერთად ცხოვრობენ საკუთრებაში არსებულ შენობაში. ერთადერთი ფართი, რომელიც შესაფერისია მუდმივი საცხოვრებლად, გარდა ამ პუნქტით განსაზღვრული ქონებისა, თუ ის არის იპოთეკის საგანი და შეიძლება ჩამორთმეული იყოს იპოთეკის შესახებ კანონმდებლობის შესაბამისად.

გარდა ამისა, ყველა ეს რეგულაცია რეგულარულად განიცდის გარკვეულ ცვლილებებს. მიმდინარე ვერსიის ორიგინალურ გამოცემასთან შედარება მოცემულია ცხრილში.

ეს ტექსტი შესავალი ფრაგმენტია.წიგნიდან კორპორატიული ფინანსები ავტორი შევჩუკი დენის ალექსანდროვიჩი

2.4. იპოთეკური სესხი და გირაოს ოპერაციები შინამეურნეობის დონეზე საკმაოდ კარგად არის ცნობილი გირაოს ოპერაციები ლომბარდების საქმიანობასთან დაკავშირებით. საბაზრო ეკონომიკაში ასეთი ოპერაციები ჩვეულებრივია საწარმოების საქმიანობასთან მიმართებაში. ამჟამად

წიგნიდან ფასიანი ქაღალდებისა და სავალუტო ოპერაციების აღრიცხვა ავტორი სოსნაუსკიენ ოლგა ივანოვნა

თავი 1 ფასიანი ქაღალდებით ტრანზაქციის სამართლებრივი ჩარჩო საინვესტიციო საქმიანობის მარეგულირებელი საკანონმდებლო ბაზა ყალიბდება ინდუსტრიის გარკვეული სფეროების განვითარებისა და ჩამოყალიბების პრაქტიკული გამოცდილების საფუძველზე, თუმცა ხშირად საპირისპირო ვითარება ხდება, როდესაც ვითარდება

წიგნიდან ფული, კრედიტი, ბანკები. მოტყუების ფურცლები ავტორი ობრაზცოვა ლუდმილა ნიკოლაევნა

87. იპოთეკური დაკრედიტების სქემები რუსეთში 1. საცხოვრებლის ერთობლივი მშენებლობა და გაყიდვა განვადებით გათვალისწინებულია შეძენილი საცხოვრებლის ღირებულების 30–50%-ის ოდენობით. ეს სქემა მიმზიდველია მოსახლეობისთვის (მშენებლობის ეტაპზე საცხოვრებელი უფრო იაფია რისკები:

წიგნიდან საბანკო სამართალი. მოტყუების ფურცლები ავტორი კანოვსკაია მარია ბორისოვნა

112. იპოთეკა და იპოთეკური სესხი იპოთეკა არის უძრავი ქონების გირავნობა, რათა უზრუნველყოს კრედიტორ-იპოთეკარის ფულადი მოთხოვნა მოვალის (იპოთეკარის) მიმართ. იპოთეკა არის უძრავი ქონების უზრუნველყოფის სახით მიღებული სესხი ჩვენს ქვეყანაში იპოთეკის განხორციელების პროცედურაა

წიგნიდან საბანკო საქმე. მოტყუების ფურცლები ავტორი კანოვსკაია მარია ბორისოვნა

115. იპოთეკა და იპოთეკური სესხი იპოთეკა არის უძრავი ქონების გირავნობა კრედიტორ-იპოთეკარის ფულადი მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად მოვალის (იპოთეკარის) მიმართ იპოთეკის განხორციელება

წიგნიდან საფონდო ვაჭრობის თვითმასწავლებელი ავტორი სიპიაგინ ევგენი

თავი 1 მარეგულირებელი კანონმდებლობა ახლა მოდით ვისაუბროთ იმ რეგულაციებზე, რომლებიც უნდა ვიცოდეთ. მანქანის საჭესთან დგომამდე ისწავლით „გზის წესებს“ საკანონმდებლო აქტები: 1. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი.2. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსი.3. Ფედერალური

წიგნიდან ინდივიდუალური მეწარმე: სხვადასხვა სახის საქმიანობის აღრიცხვა და გადასახადები ავტორი ვისლოვა ანტონინა ვლადიმეროვნა

თავი 1. ინდმეწარმეთა საქმიანობის სამართლებრივი საფუძველი 1.1. სახელმწიფო რეგისტრაციის პროცედურა ფიზიკური პირების, როგორც ინდივიდუალური მეწარმეების სახელმწიფო რეგისტრაციის პროცედურა რეგულირდება 2001 წლის 8 აგვისტოს ფედერალური კანონით N 129-FZ „შესახებ.

წიგნიდან ციცაბო ჩაყვინთვის [ამერიკა და ახალი ეკონომიკური წესრიგი გლობალური კრიზისის შემდეგ] ავტორი სტიგლიცი ჯოზეფ ევგენი

იპოთეკური ბაზრის რეანიმაცია იმის გათვალისწინებით, რომ ფინანსურ სექტორში პრობლემები იპოთეკური ბაზრიდან მოვიდა, შეიძლება ველოდოთ, რომ ადამიანები, რომლებსაც პრობლემის აღმოფხვრა დაევალათ, იპოთეკური სესხებით დაიწყებდნენ. მაგრამ მათ ეს არ გააკეთეს და როგორც