გაყიდვის მრავალი მიზეზი არსებობს: განქორწინება, როდესაც ყოფილ მეუღლეებს სურთ თავიანთი წილის მიღება და ამით ცალკე სახლის ყიდვა და სესხის გადახდის შეუძლებლობა: ყველას შეუძლია მიუთითოს საკუთარი მრავალი მიზეზი. სბერბანკიდან იპოთეკით აღებული ბინა არის გირაო და მისი გაყიდვა შესაძლებელია რამდენიმე პირობით.

რატომღაც, ზოგიერთი მოვალე თავდაჯერებულად ფიქრობს, რომ იპოთეკით დატვირთული ბინის გაყიდვა შეუძლებელია: ბანკის მიერ ხომ ნებისმიერ ტრანზაქციაზე დაწესებულია შეზღუდვები. მაგრამ ამ პირობის გვერდის ავლა შესაძლებელია სამართლებრივი გზით.

იყიდება იპოთეკით დატვირთული ბინა ბანკის ნებართვით. თუ ბინა შეძენილია იპოთეკით, ის ბანკის საკუთრებაში იქნება სესხის სრულად დაფარვამდე. თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ სბერბანკის სპეციალისტებს და გაარკვიოთ, რა პირობებში დაუშვებს ბანკი ბინის გაყიდვას.

თანამშრომელმა უნდა მიუთითოს გაყიდვის მიზეზი,და თუ იგი მას პატივისცემით ეჩვენება, მაშინ შეგიძლიათ მიიღოთ ნებართვა, თუ სესხის ხელშეკრულება არ შეიცავს შეზღუდვებს ბანკთან ადრეული ანგარიშსწორების შესახებ. ზოგჯერ სბერბანკი არ ზღუდავს ვადამდელი დაფარვის შესაძლებლობას და თუ ეს ასეა, მაშინ მოლაპარაკება შეიძლება.

და სბერბანკი, სავარაუდოდ, მიიღებს ასეთ გადაწყვეტილებას, რადგან მას სჭირდება გაცემული სესხის სახსრები. მაგრამ აქ არის გარკვეული სიფრთხილე: თქვენ მოგიწევთ პროცენტის გადახდა გრძელვადიანი სესხის დაფარვისთვის. ამრიგად, მყიდველი თავისი ფულით იხდის ბანკის ვალს, ბანკი კი, თავის მხრივ, გირაოს სახით ხსნის ტვირთს.

არის კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი პირობა: ბანკს მოუწევს ტრანზაქციის მონაწილეებს სთხოვოს ბინის ყიდვა-გაყიდვის წინასწარი ხელშეკრულების დადება, ამიტომ ფინანსური ინსტიტუტი დარწმუნებული იქნება საბოლოო ტრანზაქციის დადებაში.

თქვენ თავად შეგიძლიათ იპოვოთ მყიდველინებართვის მიღების შემდეგ მყიდველი იხდის იპოთეკაზე დარიცხულ თანხას.

თუ თქვენ ანდობთ ასეთ ტრანზაქციას ბანკს, მაშინ არ უნდა ინერვიულოთ რისკებზე: ბანკი თავად გაუმკლავდება მყიდველისთვის დოკუმენტების ხელახალი რეგისტრაციას.

ეს ყველაფერი კარგი და გასაგებია, მაგრამ არსებობს ბანკის ნებართვის გარეშე ქონების გაყიდვის გზები?

თუ ბანკი არ ეთანხმება იპოთეკით დატვირთული ბინის გაყიდვას, მაშინ მის გაყიდვაზე შეიძლება ვისაუბროთ მხოლოდ მაშინ, როცა ბანკი მოხსნის ბინაზე დადებულ ტვირთს.

ეს შესაძლებელია მხოლოდ ბანკის წინაშე დავალიანების დაფარვის შემდეგ, ეს შეიძლება გაკეთდეს სხვადასხვა გზით:

1. შეადგინეთ კიდევ ერთი სესხის ხელშეკრულება.მაგრამ ეს ვარიანტი ხელმისაწვდომია მხოლოდ მათთვის, ვისაც აქვს სახსრები სხვა სესხის დასაფარად. მაგრამ ბანკები თანხმდებიან და უზრუნველყოფენ სამომხმარებლო სესხს გირაოს გარეშე. ამ თანხებით ხდება დავალიანების გადახდა, ტვირთის მოხსნა და ბინის ყიდვა-გაყიდვის დასრულება.
2. იპოვეთ პოტენციური მყიდველი იპოთეკით დატვირთული ბინისთვის.ამ შემთხვევაში ის გაძლევს თანხებს ბანკთან ანგარიშსწორების ქვითრის სანაცვლოდ. მაგრამ ეს ვარიანტი სარისკოა მყიდველისთვის და, როგორც წესი, ასეთი გარიგება ხდება ძალიან ახლო ადამიანებს შორის. მაგრამ ზოგჯერ, ვალის გადასახდელად თანხის მიღების შემდეგ, გამყიდველმა შეიძლება უარი თქვას გარიგების დადებაზე, რადგან ბინის გაყიდვის ვალდებულება არსად არ არის დაფიქსირებული.

ბინის ნებართვის გარეშე გაყიდვის გზები

ეს გარიგება არ გულისხმობს საკრედიტო დაწესებულების მონაწილეობას ბინის ყიდვა-გაყიდვაში. მაგრამ აქ მნიშვნელოვანია დაინტერესებული მყიდველის პოვნა და მისი დარწმუნება გარიგების გარკვეულ პირობებზე.

ამისათვის საჭიროა:

1. დაუკავშირდით ბანკის ფილიალს,სადაც გაიცა იპოთეკა, გაიგეთ სესხზე დავალიანების ოდენობა. თქვენ შეგიძლიათ მოითხოვოთ დავალიანების ოდენობის დოკუმენტური მტკიცებულება, ეს შეიძლება სასარგებლო იყოს გაყიდვის დასასრულებლად;
2. მხარეებს შორის წინასწარი ხელშეკრულების გაფორმება,დამოწმებული იქნეს სანოტარო ბიუროში.
3. შეთანხმდით მომავალი მყიდველისგან სესხის დასაფარად საჭირო თანხების მიღებაზე.ამ მიზნით შეგიძლიათ გამოიყენოთ სეიფი, ის უფრო უსაფრთხო იქნება როგორც გამყიდველისთვის, ასევე მყიდველისთვის.
4. მაშინ თქვენ უნდა გადაიხადოთ დავალიანება იპოთეკით დატვირთული ბინის მყიდველს შეუძლია ეს თავად გააკეთოს,მისთვის გაიცემა გადახდის საბუთები, ისინი იქნება სასესხო სახსრების დაფარვაში მონაწილეობის დამადასტურებელი საბუთი.
5. ამ ნაბიჯების შემდეგ ბანკი აფორმებს ბინის ტვირთის მოხსნას,გადამხდელს გასცემს ცნობას, რომელიც ადასტურებს იპოთეკურ სესხზე ყველა დავალიანების დაფარვას და ამასთან დაკავშირებით ტვირთის მოხსნას.
6. ეს დოკუმენტები უნდა იქნას გამოყენებული ტრანზაქციის რეგისტრაციისა და ტრანზაქციებზე შეზღუდვების მოხსნისათვის.ყოველივე ამის შემდეგ, მხოლოდ რეგისტრაცია აქცევს ხელშეკრულებას იურიდიულ ძალას.
7. ვალის გადახდის შესახებ რეგისტრირებული ხელშეკრულების მიღების შემდეგ, ყველა საბუთით მობრძანდით სანოტარო ბიუროში ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გასაფორმებლად, რომელიც ასევე რეგისტრირებულია და წარმოადგენს საკუთრების მოწმობის აღების საფუძველს.

თქვენ შეგიძლიათ მოაწყოთ იპოთეკური დავალიანების გაყიდვა დაინტერესებულ პირთან, წინააღმდეგ შემთხვევაში ასეთ გარიგებას ეწოდება ვალის სხვა პირზე გადაცემა.

ამ შემთხვევაში მყიდველი განაახლებს სესხის ხელშეკრულებას მის სახელზე, უხდის წინა მფლობელს იმ ფულს, რომელიც გამოიყენა სესხის დასაფარად და ხდება იპოთეკური სესხის ახალი მფლობელი. ანუ ამ შემთხვევაში ბანკის მიერ დაგირავებული ბინა კი არ არის გაყიდული, არამედ სესხზე დარჩენილი დავალიანება.

ასეთი გარიგება სავსებით შესაძლებელიამაგრამ იმ პირობით, რომ ახალი მსესხებელი დააკმაყოფილებს ბანკის მოთხოვნებს, მას მოუწევს მოამზადოს იგივე დოკუმენტები, როგორც სესხზე განაცხადის დროს, დაადასტუროს გადახდისუნარიანობა შემოსავლის მოწმობის მოტანით. გარდა ამისა, მან შეიძლება არ მიიღოს სესხის იგივე პირობები, როგორც პირველი მსესხებელი ბანკები ხშირად ადგენენ სესხის მაღალ განაკვეთებს.

იპოთეკური სესხი ახალი იპოთეკური სესხის ასაღებად.დიახ, და არის ასეთი შესაძლებლობა სბერბანკიდან იპოთეკით დატვირთული ბინის შეძენისას. თქვენ ასევე შეგიძლიათ მოაწყოთ საკრედიტო ურთიერთობა სხვა ფინანსურ ინსტიტუტთან და ამ შემთხვევაში ვალის რეფინანსირება ხდება. მაგრამ ეს სქემა არ არის პოპულარული მისი სირთულისა და გრძელვადიანი გამო.

თუ ბანკის კლიენტს სურს გააუმჯობესოს საცხოვრებელი პირობები, მას შეუძლია გაყიდოს იპოთეკით დატვირთული ბინა და აიღოს სესხი ახალი საცხოვრებლის გადასახდელად. უმეტეს შემთხვევაში, ბანკი ამტკიცებს ასეთ სესხს.

Საჭირო საბუთები

ვინაიდან ბინა არის იპოთეკით, შეძენისას საჭიროა შემდეგი საბუთები:

• ამონაწერი იურიდიული პირების რეესტრიდან ტვირთის მოხსნის შესახებ, ჩანაწერის საფუძველია ცნობა ბანკიდან.
• საბანკო სესხის ხელშეკრულება.
• სასესხო ხელშეკრულების რეგისტრაციის მოწმობა.
• მხარეთა პასპორტები.
• ამონაწერი უძრავი ქონების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან;
• ბინის ტექნიკური დოკუმენტაცია;
• ცნობა HOA-დან ან საბინაო ოფისიდან, რომელიც ადასტურებს კომუნალური ვალის არარსებობას;
• მეურვეობის ორგანოს ნებართვა, თუ მფლობელი არასრულწლოვანი ბავშვია, საცხოვრებელი სახლი შეიძინა კაპიტალში;
• ამონაწერი საბინაო რეესტრიდან, რომელშიც ნაჩვენებია ქონებაში რეგისტრირებული პირების სრული სია;
• ბინის სავარაუდო ღირებულება. საცხოვრებლის შეფასებასთან დაკავშირებით ექსპერტიზის ანალიზი უნდა ჩატარდეს ამ ფორმატის დოკუმენტების გაცემის ლიცენზირებულმა კომპანიამ.

Ექსპერტის მოსაზრება

რომან ეფრემოვი

5 წლიანი გამოცდილება. სპეციალობა: იურისპრუდენციის ყველა სფერო.

იყიდება სამხედრო იპოთეკით ნაყიდი ბინა

შემნახველ-იპოთეკური სისტემის მონაწილის მიერ სამხედრო იპოთეკური სახსრების გამოყენებით გირაოს რეალიზაცია ხორციელდება შემდეგი პრინციპით:

1. სამხედრო მოსამსახურე ვალდებულია აცნობოს როსვოენიპოტეკას უფლებამოსილ თანამშრომლებს გირაოს უძრავი ქონებიდან ტვირთის მოხსნის განზრახვის შესახებ.
2. ამის შემდეგ თქვენ ხელახლა უნდა მიმართოთ იპოთეკური სესხის პროგრამაში მონაწილეობის მისაღებად. ეს მოთხოვნა დაკავშირებულია სახელმწიფო მხარდაჭერით კარიერის სამხედრო მოსამსახურეებისთვის საცხოვრებლის შეძენის უფლების დაკარგვის თავიდან აცილებასთან.
3. სბერბანკი ითვლის სესხს და განსაზღვრავს დავალიანების ბალანსს. ამის შემდეგ მომხმარებელი იღებს ინფორმაციას სესხის დაფარვისთვის საჭირო თანხის ოდენობის შესახებ.
4. სავალო ვალდებულებების გადახდის შემდეგ სამხედრო მოსამსახურე იღებს ტვირთის მოხსნის დამადასტურებელ ცნობას და საკუთრების უფლების მოწმობას.

ამ ვითარებაში სახელმწიფოს მიერ გამოყოფილი თანხები ბიუჯეტში უბრუნდება სამხედრო იპოთეკის პროგრამაში მონაწილის ანგარიშს. მათი ხელახლა გამოყენება შესაძლებელია უძრავი ქონების შესაძენად.

ასევე სამხედრო მოსამსახურეებისთვის დასაშვებია საცხოვრებელ ფართზე უფლების მინიჭება (დავალება). ეს ვარიანტი იქნება ყველაზე სწრაფი და ეფექტური, რადგან ის არ საჭიროებს ტვირთის მოხსნას ბინიდან. სესხით გათვალისწინებული სავალო ვალდებულებები გადაეცემა მესამე პირს, რომელიც შეიძლება იყოს სამხედრო იპოთეკის პროგრამის სხვა მონაწილე ან სამოქალაქო პირი.

ვყიდი ბინას სამშობიარო კაპიტალში

თუ ბინა შეიძინა სბერბანკის მონაწილეობით სამშობიარო კაპიტალის სახსრებით, მომავალში მისი გაყიდვა უფრო რთული იქნება. კანონმდებელი ადგენს, რომ სამშობიარო კაპიტალი, უპირველეს ყოვლისა, ბავშვების მოთხოვნილებების დასაკმაყოფილებლად არის გამიზნული, ამიტომ მშობლები სუბსიდიას მკაცრად არსებული მოთხოვნების შესაბამისად ხარჯავენ.

კაპიტალით შეძენილი ბინის გასაყიდად საჭიროა წინასწარი თანხმობის მიღება სბერბანკისა და მეურვეობის ორგანოებისგან. თუ ერთი სტრუქტურა მაინც არ დაამტკიცებს გარიგებას, შეუძლებელი იქნება ქონების გაყიდვა. ამ შემთხვევაში, გაყიდვა შეიძლება განხორციელდეს ორი გზით:

1. მყიდველი პასუხისმგებელია იპოთეკური სესხის დარჩენილი ნაშთის გადახდაზე.
2. ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების პირობების მიხედვით, მყიდველი იხდის სესხზე დარჩენილ ნაშთს.

ბინის გაყიდვის შემდეგ, სამშობიარო კაპიტალის მფლობელს უფლება აქვს შეიძინოს ახალი საცხოვრებელი ფართი სახელმწიფო მხარდაჭერის სახსრებით. თუმცა, უნდა გვახსოვდეს, რომ ბინა უნდა აკმაყოფილებდეს სახელმწიფოს მოთხოვნებს, გარიგება არ არღვევს არასრულწლოვანთა უფლებებსა და ინტერესებს და არ აუარესებს არსებულ საცხოვრებელ პირობებს.

გარიგების შესრულების ძირითადი პირობაა მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოების თანხმობა. თუ ნებართვა არ არის, შეიძლება უარყოფითი შედეგები მოჰყვეს გარიგების მხარეებს. ამრიგად, სრულწლოვანების მიღწევისას ბავშვს უფლება აქვს გაასაჩივროს გარიგება და აღიაროს იგი ბათილად. მოქმედი სამართლებრივი ნორმების უშუალო დამრღვევებისთვის გათვალისწინებულია არსებითი ჯარიმები და ადმინისტრაციული პასუხისმგებლობა.

რა საფრთხე ემუქრება იპოთეკით დატვირთული ბინის შეძენას?

მოდით ვისაუბროთ იმ რისკებზე, რაც შეიძლება შეექმნას იპოთეკით დატვირთული ბინის მყიდველს:

1. მყიდველი ეკისრება უფრო დიდ რისკს, თუ იგი დათანხმდება იპოთეკური ბინის გამყიდველის შეთავაზებას გადაიხადოს არასაკმარისი თანხა დავალიანების დასაფარად. დავუშვათ, მან ასე მოიქცა. რა ხდება ბოლოს? ვალი არ არის, ბანკი გასცემს ბანკის წინაშე ვალდებულებების არარსებობის დამადასტურებელ დოკუმენტს. და გამყიდველს შეუძლია განახორციელოს ნებისმიერი ტრანზაქცია უძრავი ქონებით, რადგან ანაბარი ამოღებულია. თანხა მიღებულია, სესხი დაფარულია, მაგრამ გამყიდველი რატომღაც უარს ამბობს ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის შესრულებაზე. აბა, როგორ შეიძლება მყიდველმა დაიბრუნოს ფული ამის შემდეგ?
2. ბანკის წინაშე მოვალეზე დავალიანების დაფარვის შემდეგ მყიდველმა უნდა დაარეგისტრიროს ბანკის მიერ გაცემული ტვირთის მოხსნა და ეს დამატებით თანხებს მოითხოვს.
3. შეიძლება წარმოიშვას შემდეგი სიტუაცია: მაგალითად, მყიდველი ქირაობს სეიფს და გარკვეულ პირობებში დებს მასში ფულს.ანუ განსხვავება, რომელიც უნდა მიიღოს იპოთეკით დატვირთული ბინის გამყიდველმა. ეს პირობა ჩვეულებრივ არის სხვა პირის საკუთრების რეგისტრაციის პირობა. მაგრამ ზოგჯერ ტრანზაქციის რეგისტრაციაზე უარს აცხადებენ და ფულზე წვდომას უარს ეუბნებიან გამყიდველს. მაგრამ მყიდველისთვის არის სარგებელიც: მას შეუძლია მარტივად დააბრუნოს ფული უპრობლემოდ. მაგრამ თუ ბანკი მიიღებს მონაწილეობას ასეთ გარიგებაში, მაშინ რისკები მინიმუმამდეა დაყვანილი: ის თავად უგზავნის დოკუმენტებს ხელახალი რეგისტრაციის შესახებ ახალ მფლობელს.

რა რისკი აქვს გამყიდველს?

ბოლო დროს საბანკო სტრუქტურების გაკოტრება ჩვეულებრივ მოვლენად იქცა და თუ გაყიდვა მისი მეშვეობით უნდა განხორციელდეს, ბანკის გაკოტრების შემთხვევაში მსესხებელი ბუნებრივად ვერ მიიღებს თავის ფულს.

"იპოთეკის" ცნება დიდი ხანია არსებობს და ყველამ იცის მისი მნიშვნელობა. საცხოვრებლის ღირებულება მუდმივად იზრდება, ამიტომ იპოთეკა საბინაო პრობლემის გადაჭრის ერთ-ერთი ყველაზე გონივრული გზაა. თუმცა, იქმნება სიტუაციები, როდესაც იპოთეკით დატვირთული ბინა უნდა გაიყიდოს. როგორ გავყიდოთ ბინა სბერბანკის იპოთეკით? რა რისკები ემუქრებათ ასეთი საცხოვრებლის მყიდველებსა და გამყიდველებს?

იპოთეკით დატვირთული საცხოვრებლის გაყიდვის მიზეზები

იპოთეკური უძრავი ქონების გაყიდვა შესაძლებელია შემდეგი მიზეზების გამო:

1. იპოთეკით დატვირთული ბინის მფლობელები მას ვეღარ იხდიან სხვადასხვა მიზეზის გამო, მაგალითად, სამსახურის დაკარგვის შედეგად.
2. იყო უძრავი ქონების უკეთესი პირობებით შეძენის შანსი. ამრიგად, იპოთეკით დატვირთული ბინა არასაჭირო ხდება.
3. ოჯახური გარემოებები, მაგალითად, განქორწინება, ქორწინება, სხვა უძრავი ქონების მიღება მემკვიდრეობით ან ჩუქებით და ა.შ.

როგორ რეაგირებენ ბანკები მსგავს ტრანზაქციებზე?

როდესაც საცხოვრებლის სესხის მსესხებელი ვერ იხდის, უმეტეს შემთხვევაში ერთადერთი გონივრული გამოსავალი არის იპოთეკით დატვირთული ბინის გაყიდვა და უფრო პატარას ყიდვა. ამ ტიპის ტრანზაქციის განსახორციელებლად ჯერ უნდა აიღოთ ნებართვა ბანკიდან, სადაც გაიცა სახლის სესხი. როგორც წესი, ბანკი დაინტერესებულია იპოთეკის დროულად დაფარვით და შეფერხებების თავიდან აცილებით. ამიტომ, ბანკი, როგორც წესი, ეხმარება იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების გაყიდვაში, რათა თავიდან აიცილოს შესაძლო დავალიანება.

იპოთეკური უძრავი ქონების გაყიდვის მახასიათებლები

რეალტორებმა დიდი ხანია იცოდნენ, რომ უძრავი ქონების იპოთეკური ტრანზაქციები ყველა ტრანზაქციის 50%-ზე მეტს შეადგენს. ტრანზაქციის განსახორციელებლად, თქვენ უნდა მიიღოთ ნებართვა საკრედიტო დაწესებულებიდან, ჩვენს შემთხვევაში, რუსეთის სბერბანკიდან. ამ შემთხვევაში ბანკს მოუწევს სრულად აანაზღაუროს ის ხარჯები, რაც მან გაიღო მსესხებლისათვის სასესხო სახსრების გაცემის შედეგად და ნაწილობრივ დაკარგული მოგება.

გაყიდვის მეთოდები

როგორ გავყიდოთ ბინა სბერბანკის იპოთეკით? ტრანზაქციის დასრულების 3 გზა არსებობს:

1. საბინაო სესხის დაფარვა. მეთოდი შესაფერისია მხოლოდ იმ სიტუაციებში, როდესაც იპოთეკური სესხის პირობები ითვალისწინებს ადრეული დაფარვის შესაძლებლობას. იპოთეკა დაიფარება ამ მიზნით ბინის მყიდველის სახსრებიდან, გამყიდველმა უნდა დადოს წინასწარი ხელშეკრულება და დამოწმდეს ნოტარიუსის მიერ. ამის შემდეგ მყიდველი, გამყიდველი და ბანკი დებენ ხელშეკრულებას იპოთეკის დაფარვისა და ტვირთის მოხსნის შესახებ. ბინის გაყიდვა შეგიძლიათ მხოლოდ Rosreestr-თან ტვირთის მოხსნის რეგისტრაციის შემდეგ.
2. იპოთეკის გაყიდვა. იპოთეკით დატვირთული ქონება შეიძლება გადაეცეს მესამე პირს სბერბანკთან ახალი სესხის ხელშეკრულებით. ამისათვის, როგორც წინა შემთხვევაში, მყიდველი და გამყიდველი ჯერ ერთმანეთს აფორმებენ და აფორმებენ წინასწარ ხელშეკრულებას, შემდეგ კი ბანკთან - სამმხრივ ხელშეკრულებას მსესხებლის შეცვლის შესახებ. ამის შემდეგ დგება შესყიდვისა და გაყიდვის ხელშეკრულება და რეგისტრირებულია Rosreestr.
3. სესხის ხელახალი გაცემა. მეთოდი შესაფერისია იმ შემთხვევებში, როდესაც შესაძლებელია იპოთეკის გადაქცევა ჩვეულებრივ სამომხმარებლო სესხად. დასაწყისისთვის, გამყიდველი ხელახლა გასცემს სესხს და შემდეგ იღებს თანხმობას Sberbank-ისგან სახლის გაყიდვაზე. ამის შემდეგ შეგიძლიათ დაიწყოთ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების შედგენა.

რა დოკუმენტები იქნება საჭირო?

ბინის იპოთეკით გაყიდვა გულისხმობს:

• სათაური ნაშრომები,
• მფლობელის პასპორტების ასლები,
• BTI პასპორტები,
• ამონაწერი სახლის რეესტრიდან,
• უძრავი ქონების პირადი ანგარიშის ასლები.

გარდა ამისა, მეურვეობის ორგანოების ნებართვა შეიძლება საჭირო გახდეს, თუ ერთ-ერთი მფლობელი არასრულწლოვანია. თქვენ ასევე დაგჭირდებათ ამონაწერი ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან, რომელშიც მითითებული იქნება ტვირთის მიმდინარე მდგომარეობა და ყველა მფლობელი.

ბანკს უფლება აქვს დამატებით მოითხოვოს:

• მართვის მოწმობის ასლი,
• სამხედრო პირადობის მოწმობა,
• ცნობა ტუბერკულოზის კლინიკიდან (თუ არიან ხანდაზმული მფლობელები).

გაყიდვის პროცედურა

სბერბანკის მიერ იპოთეკით დადებული ბინის გაყიდვის პროცედურა შედგება შემდეგი ეტაპებისგან:

1. ბინის მყიდველი ამაში წინასწარ უხდის გამყიდველს.
2. გამყიდველი აწვდის ბანკს დოკუმენტების შეთანხმებულ პაკეტს.
3. გამყიდველი იწვევს სპეციალისტებს შეფასების ოფისიდან, რათა შეადგინონ სრული ანგარიში ბინაზე.
4. წინასწარი და ძირითადი ხელშეკრულებების მომზადება, სბერბანკთან იპოთეკით დატვირთული ბინის გაყიდვის პროცედურის კოორდინაცია.
5. ხელშეკრულებების ხელმოწერა.
6. ბინის იპოთეკის რეგისტრაცია ბანკში, ტვირთის მოხსნა, ხელშეკრულებისა და ქონებრივი უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაცია.
7. უფლებათა რეგისტრაციის მოწმობის მიღება, მყიდველსა და გამყიდველს შორის ორმხრივი ანგარიშსწორების განხორციელება.

სბერბანკის იპოთეკით ბინის გაყიდვა საკმაოდ გრძელი პროცედურაა, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც საქმე ეხება საბინაო სესხის ვადაზე ადრე დაფარვას. Sberbank არ განიხილავს საეჭვო სქემებს, ამიტომ ის ძირითადად გვთავაზობს მოქმედებას მის მიერ შემუშავებული ალგორითმების მიხედვით. ამრიგად, გაყიდვის პროცედურა ინდივიდუალური იქნება თითოეულ კონკრეტულ შემთხვევაში. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ სბერბანკი თავს არიდებს იპოთეკის ხელახლა გაცემას რაიმე ფორმით.

როგორ გავყიდოთ ბინა სბერბანკის იპოთეკით სამშობიარო კაპიტალით?

თუ საცხოვრებლის სესხი სამშობიარო კაპიტალის წინააღმდეგ იყო აღებული, ტრანზაქცია უფრო რთული გამოიყურება. ბავშვი, რომლისთვისაც სახელმწიფო ბიუჯეტიდან თანხა გამოიყო, 3 წლის უნდა იყოს. მხოლოდ ამ შემთხვევაში შეგიძლიათ გაყიდოთ თქვენი სახლი, რათა შემოსავლით შეიძინოთ ახალი. ეს შეიძლება იყოს სხვა, მათ შორის იპოთეკა, უძრავი ქონება ახალ შენობებში, ან მეორად ბაზარზე.

გამყიდველმა უნდა მიიღოს წერილობითი ნებართვა სბერბანკიდან სახლის გაყიდვისთვის. ეს დოკუმენტი განსაზღვრავს ტრანზაქციის პირობებს (მაგალითად, საკომისიოს გადახდა). ამის შემდეგ, თქვენ შეგიძლიათ დაიწყოთ მიმდინარე დავალიანების გადახდა და დოკუმენტაციის წარდგენა Rosreestr-ში, რათა გაასუფთავოთ ჩანაწერი ტვირთის არსებობის შესახებ და ამავე დროს ხელახლა დაარეგისტრიროთ საკუთრება. გარდა ამისა, ბინის გაყიდვა შესაძლებელია ტვირთის არსებობის შემთხვევაში, ხოლო სესხის დაფარვა ხდება ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციის შემდეგ. შემდეგ შეგიძლიათ დაიწყოთ გირაოს ამოღება.
თუ ბინა საკუთრებაშია 3 წელზე ნაკლები ხნის განმავლობაში

3 წელზე ნაკლები ხნის საკუთრებაში არსებული ბინის გაყიდვის პროცედურა არ განსხვავდება ზემოაღნიშნული ალგორითმისგან. ერთადერთი განსხვავება ისაა, რომ გამყიდველმა უნდა გადაიხადოს საშემოსავლო გადასახადი. მაგრამ თუ თქვენ ყიდულობთ ახალ საცხოვრებელს უფრო დიდი ღირებულებით, შეგიძლიათ მიიღოთ გადასახადის გამოქვითვა და დააბრუნოთ 13%. მცირე ღირებულების ახალი ბინის შეძენის შემთხვევაში, გამოქვითვა არ ხდება.

ბინის გაყიდვა განქორწინების დროს

ბოლო დროს სულ უფრო და უფრო მეტი დაქორწინებული წყვილი წყვეტს განქორწინებას. ამ შემთხვევაში, ყოფილმა მეუღლეებმა უნდა გაინაწილონ ქორწინების დროს შეძენილი ქონება, მაგრამ ასევე ერთობლივი სავალო ვალდებულებები. როგორ გავყიდოთ ბინა სბერბანკის იპოთეკით განქორწინების დროს? არსებობს ორი სქემა.

1. იპოთეკა გაიცა ქორწინების შემდეგ. ყოფილმა მეუღლეებმა უნდა გააფორმონ დამატებითი ხელშეკრულება ბანკში საბინაო სესხის ხელშეკრულებაზე. ამ სიტუაციაში, ბანკები, როგორც წესი, გადაწყვეტენ ხელახლა გასცენ ორი ახალი სესხი ან გადაწერონ წინა ერთ მსესხებელზე. ვინაიდან სესხის პირობები ინდივიდუალურად განისაზღვრება, ჯერ ბანკთან უნდა გაიაროთ კონსულტაცია.
2. იპოთეკა მიღებული იყო მეუღლეების კანონიერ ქორწინებამდე. ამ სიტუაციაში, ერთ-ერთი ყოფილი მეუღლე მოქმედებს როგორც მსესხებელი. ამავდროულად, საცხოვრებელი სახლი იურიდიულად არ განიხილება ერთობლივ საკუთრებაში. აქ მხოლოდ ქორწინების შემდეგ განხორციელებული გადახდები შეიძლება დაყოფილი იყოს. ამის მიღწევა შესაძლებელია მხოლოდ სასამართლოს გადაწყვეტილებით. და ამ შემთხვევაში, თქვენ უნდა გაიაროთ კონსულტაცია სბერბანკის თანამშრომელთან.

როგორ გავყიდოთ ბინა სბერბანკის იპოთეკით რეალტორის მეშვეობით?

ხშირად, იპოთეკით დატვირთული ბინების მფლობელები, რომლებსაც სურთ ასეთი საცხოვრებლის გაყიდვა, იზიდავენ უძრავი ქონების სააგენტოებს. როგორ გავყიდოთ ბინა სბერბანკის იპოთეკით ამ შემთხვევაში? ჯერ უნდა გაარკვიოთ ბანკში უძრავი ქონების გაყიდვის შესაძლო ვარიანტები. ამის შემდეგ, თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ რეალტორს, რომელიც უშუალოდ მოძებნის მყიდველებს და შეაგროვებს გარიგებისთვის საჭირო დოკუმენტებს. სააგენტო თავის მომსახურებებზე საკმაო საკომისიოს მიიღებს, თუმცა გაყიდვების პროცესი საგრძნობლად დაჩქარდება. რეალტორის მონაწილეობით იპოთეკით დატვირთული ბინის გაყიდვის მეთოდი შესაფერისია იმ მფლობელებისთვის, რომლებსაც სურთ რაც შეიძლება მალე მოიცილონ ასეთი საცხოვრებელი სახლი.

რისკები მყიდველისთვის

ნასესხები სახსრებით შეძენილ უძრავ ქონებასთან გარიგებები სარისკოა, პირველ რიგში, მყიდველისთვის. თუ გამყიდველი აღმოჩნდება არაკეთილსინდისიერი, მყიდველი შესაბამისად ვერ იყიდის დატვირთულ ბინას, უარს ეუბნება სესხზე და არ მიიღებს სასურველ ბინას. სამწუხაროდ, იქმნება სიტუაციები, როდესაც გამყიდველები აყალბებენ დოკუმენტებს. გარდა ამისა, მყიდველს შეიძლება შეექმნას საჭირო დოკუმენტების არარსებობა ან მათი შეუსაბამობა ბანკის მოთხოვნასთან გამყიდველის მხრიდან უძრავი ქონების ხელახალი რეგისტრაციის შესახებ. თუ მფლობელი არასრულწლოვანია, მეურვეობის ორგანოებმა შეიძლება აკრძალონ საცხოვრებლის გაყიდვა.

რისკები გამყიდველისთვის

შეგახსენებთ, რომ იპოთეკით დატვირთული ბინის გაყიდვის პროცედურას საბანკო დაწესებულება სრულად აკონტროლებს მის ყველა ეტაპზე. ბანკი ყველაზე მეტად დაინტერესებულია ტრანზაქციის წარმატებით და გამჭვირვალობით. აქ მნიშვნელოვან როლს ასრულებს ის ფაქტორი, როგორიცაა მყიდველის გადახდისუნარიანობა, რადგან თუ ეს პარამეტრი არ აკმაყოფილებს ბანკის მოთხოვნებს, შეუძლებელი იქნება იპოთეკის ხელახალი გაცემა.

გამყიდველი ფრთხილად უნდა იყოს მყიდველთან ურთიერთგადახდების განხორციელებისას და არ ჩაერთოს ფულის გადარიცხვის სხვადასხვა „ნაცრისფერ“ სქემებში, რომლებსაც საკმაოდ ხშირად ახორციელებენ თაღლითები. არსებობს რისკი, რომ გაყიდვა ჩაიშლება. თუმცა, თუ არაკეთილსინდისიერი მყიდველი გამოვლინდა, ეს დაეხმარება გამყიდველს თავიდან აიცილოს სერიოზული პრობლემები მომავალში. გახსოვდეთ, რომ თაღლითებს შეუძლიათ ბანკის თანამშრომელი შეცდომაში შეიყვანონ. ამასთან, ბანკის მხრიდან ტრანზაქციაში მონაწილეობს სადაზღვევო სამსახურიც, რომლის პასუხისმგებლობაც არის გარიგების კანონიერებისა და კანონიერების შემოწმება. ამრიგად, ჩრდილის სქემა გამოვლინდება.

ამ მხრივ, გამყიდველისთვის ყველაზე დიდი რისკი დროის დაკარგვაა, თუ მყიდველს უარს ეუბნება სახლის სესხზე.

იპოთეკით დატვირთული ქონების გაყიდვა იშვიათი არაა ამ დღეებში. ხშირია სიტუაციები, როდესაც მსესხებელი ვეღარ ახერხებს ვალის დაფარვას. ერთადერთი გონივრული გამოსავალი არის იპოთეკით დატვირთული სახლის გაყიდვა. როგორ გავყიდოთ სბერბანკის იპოთეკით შეძენილი ბინა? უპირველეს ყოვლისა, თქვენ უნდა მიიღოთ თანხმობა საკრედიტო ინსტიტუტისგან, რომ გაყიდოთ ასეთი ბინა და იპოვოთ მყიდველი. ამის შემდეგ, თქვენ შეგიძლიათ დაიწყოთ გარიგების დასრულება. არსებობს ორი ძირითადი ვარიანტი - მყიდველი იხდის იპოთეკას ან მას საცხოვრებლის სესხი ხელახლა გაიცემა. კიდევ ერთი გზაა იპოთეკის სამომხმარებლო სესხად გადაქცევა. თუმცა, უძრავი ქონების იპოთეკური ტრანზაქციები სარისკოა როგორც მყიდველებისთვის, ასევე გამყიდველებისთვის.

ბოლო დროს, რუსეთის მაცხოვრებლების მზარდი რაოდენობა აწყდება უძრავი ქონების იპოთეკით შეძენის აუცილებლობას. საქმე ის არის, რომ ეს მეთოდი ყველაზე ხელმისაწვდომია. იპოთეკის ასაღებად, თქვენ უნდა უზრუნველყოთ ყველა შესაძლო რისკი, რაც თითქმის შეუძლებელია. ამიტომ, ხშირად ჩნდება შემთხვევები, როდესაც კრედიტით შეძენილი საცხოვრებლის გაყიდვაა საჭირო. შესაძლებელია თუ არა ბინის გაყიდვა სბერბანკის იპოთეკით?

რატომ იყიდება იპოთეკით დატვირთული ბინები?

უძრავი ქონების იპოთეკით გაყიდვის ძირითადი მიზეზი ბანკის მიმართ დავალიანების დასაფარად სახსრების არასაკმარისი რაოდენობაა. ამას შეიძლება რამდენიმე მიზეზი ჰქონდეს. აქ არის ყველაზე გავრცელებული:

• მსესხებლის თანამდებობიდან გათავისუფლება სამუშაო ადგილზე;
• უთანხმოება საყვარელ ადამიანებს შორის, რომლებიც ერთობლივად იხდიან საბინაო სესხს;
• განქორწინება;
• ნათესავის გარდაცვალება, რომელიც დაეხმარა სესხის დაფარვას;
• შრომისუნარიანობის დაკარგვა, როდესაც მსესხებელმა არ გააფორმა დაზღვევა.

როგორ უყურებენ ბანკები იპოთეკური უძრავი ქონების გაყიდვას?

როცა მსესხებელი ვეღარ ახერხებს სესხის დროულად დაფარვას, ხშირად ერთადერთი გამოსავალი ასეთი საცხოვრებლის გაყიდვა და ახალი, უფრო იაფის ყიდვაა. შესაძლებელია ბინის გაყიდვა სბერბანკის იპოთეკით, მაგრამ ამისათვის თქვენ უნდა მიიღოთ შესაბამისი ნებართვა.

ბანკი დაინტერესებულია, რომ გადახდები დროულად და შეფერხების გარეშე მოხდეს. ამიტომ, მსგავსი სიტუაციების თავიდან ასაცილებლად, მსესხებლებს ხშირად ეხმარებიან უძრავი ქონების გაყიდვაში.

ბინის სბერბანკის იპოთეკის საშუალებით გასაყიდად, თქვენ უნდა შეადგინოთ უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება. თუ ბინა გაიყიდება, ბანკი მიიღებს მოგებას, რადგან ის დააბრუნებს ადრე გაცემულ ფულს და იპოვის ახალ მსესხებელს.

ტვირთის მოხსნა

2013 წელს შესწორებული ფედერალური (მუხლები 29 და 33) თანახმად, მსესხებლის უფლებებია:

• ბანკში გირავნობის მქონე უძრავი ქონების ექსპლუატაცია;
• ქონების საცხოვრებლად შესაფერის მდგომარეობაში შენარჩუნება.

ტვირთი არის პირობები, რომლებიც აწესებს სხვადასხვა სახის აკრძალვებს საავტორო უფლებების მფლობელს საცხოვრებლით სარგებლობის უნართან დაკავშირებით. თუ ვსაუბრობთ იპოთეკაზე, მსესხებელს არ აქვს უფლება გადასცეს შეძენილი ქონება მესამე პირებს. ეს პროცედურა რეგულირდება ფედერალური კანონით 102 (მუხლი No6). გამონაკლისის სახით განიხილება მხოლოდ მემკვიდრეობის შემთხვევა.

ტვირთის მოხსნა ნიშნავს, რომ საავტორო უფლებების მფლობელი თავისუფლდება უძრავი ქონების გადაცემის აკრძალვისაგან და შეუძლია განკარგოს იგი, როგორც სურს. იპოთეკით დატვირთულ ბინაზე ტვირთის მოხსნა შესაძლებელია მხოლოდ მაშინ, როცა მსესხებელმა მიიღო ნებართვა კრედიტორი ბანკიდან და დაასრულა ყიდვა-გაყიდვასთან დაკავშირებული ყველა პროცედურა.

შეძენილია სბერბანკის იპოთეკით, ნებართვის გარეშე

ბანკის ნებართვა საჭირო არ არის, თუ მსესხებელი უკვე გათავისუფლებულია ტვირთისგან. თუ მსესხებელი ეწინააღმდეგება ბანკის მონაწილეობას უძრავი ქონების გაყიდვაში, მან სრულად უნდა დაფაროს მისთვის დავალიანება. როგორ გავყიდოთ ბინა სბერბანკის იპოთეკით ამ შემთხვევაში? არსებობს ორი გზა.

მსესხებელს შეუძლია სხვა სესხის აღება, მაგრამ ამჯერად ეს იქნება სამომხმარებლო სესხი. ყველა საჭირო დოკუმენტაციის შეგროვებისა და თანხის მიღების შემდეგ, თქვენ უნდა გადაიხადოთ დარჩენილი იპოთეკური დავალიანება. ამის შემდეგ შეგიძლიათ უსაფრთხოდ დაიწყოთ გაყიდვა.

თქვენ ასევე შეგიძლიათ იპოვოთ მყიდველი, რომელსაც არ ეშინია რისკების აღების და მზადაა მიიღოს გამყიდველის სიტყვა. ამ შემთხვევაში დგება ქვითარი, რომლის მიხედვითაც გამყიდველი მყიდველისგან იღებს ფულს იპოთეკის დასაფარად. ამრიგად, ტვირთი მოიხსნება. თუმცა, ასეთი მყიდველების პოვნა საკმაოდ რთულია.

როგორ გავყიდოთ ბინა ტვირთით (სბერბანკის იპოთეკა), თუ ნებართვა მიღებულია

პირველ რიგში, თქვენ უნდა გაიაროთ კონსულტაცია ბანკის თანამშრომელთან. თუ მსესხებელს შეუძლია გონივრულად მიუდგეს ქონების გაყიდვის მიზეზებს, ბანკი შეიკრიბება შუა გზაზე და შესთავაზებს პრობლემის გადაჭრის ყველაზე რაციონალურ გზას.

ქვემოთ მოცემულია ბანკიდან წერილობითი ნებართვის მომზადების პროცესი. მყიდველის აღმოჩენის შემდეგ, მსესხებელმა უნდა აცნობოს ბანკს შესყიდვისა და გაყიდვის დეტალების შესახებ, რადგან შესაძლოა გარკვეული ცვლილებები შეიტანოს სახლის სესხის ხელშეკრულებაში.

სამხედრო იპოთეკა

როგორ გავყიდოთ ბინა სბერბანკის იპოთეკით, თუ ის სამხედრო მიზნებისთვისაა? სამხედრო იპოთეკას შორის განსხვავება ისაა, რომ სესხის და მიზნობრივი სესხის ხელშეკრულებები ერთდროულად გაფორმებულია. საცხოვრებელი უნდა შემოწმდეს და შეთანხმდეს როსვოენიპოტეკას დეპარტამენტთან. ასეთ სიტუაციაში შესაძლებელია სბერბანკისგან იპოთეკით ბინის გაყიდვა - საკითხი საკამათოა. ვინაიდან ყველა დეტალის კოორდინაცია აუცილებელია როგორც ბანკთან, ასევე Rosvoenipoteka-სთან, მნიშვნელოვანი პუნქტებია:

• მყიდველების საქმიანობის სახეობა;
• სესხის დაფარვის ეტაპი;
• შეუძლია თუ არა მყიდველს ყოველთვიური გადასახადების გადახდა.

გაყიდვა ბანკის მონაწილეობის გარეშე

სურვილის შემთხვევაში, მსესხებელს შეუძლია ბინის გაყიდვის ტრანზაქცია დამოუკიდებლად განახორციელოს ამ პროცესში ბანკის ჩართვის გარეშე. მყიდველის პოვნის შემდეგ, თქვენ უნდა:

• გაარკვიეთ დავალიანების ოდენობა და მიიღეთ შესაბამისი ამონაწერი;
• უძრავი ქონების ნასყიდობის წინასწარი ხელშეკრულების დადება და ნოტარიულად დამოწმება;
• დაფარეთ დავალიანება მყიდველის მიერ გამოყოფილი თანხებიდან, დარჩენილი თანხა ინახება მასში;
• მოიპოვოს საბუთები ბანკიდან ტვირთის მოხსნის შესახებ;
• საბუთების წარდგენა რეესტრის ოფისში, ტვირთი იხსნება 28 დღის შემდეგ;
• უძრავი ქონების განკარგვის უფლების მიღების შემდეგ შეადგინეთ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება.

ეს ასევე შეიძლება გაკეთდეს უძრავი ქონების სააგენტოების მეშვეობით. ამ შემთხვევაში გამყიდველი არ შევა დიალოგში ბანკთან, შეაგროვებს დოკუმენტაციას და არ ეძებს ბინის მყიდველებს. ამ საკითხებს სააგენტოს თანამშრომლები მოაგვარებენ. ასეთი სერვისებისთვის საფასურია საცხოვრებლის მთლიანი ღირებულების 5-10%.

გაყიდვა ბანკის მონაწილეობით

მყიდველი და გამყიდველი ქირაობენ ბანკში ორ სეიფს. მყიდველი თანხას ორ ნაწილად ყოფს: ერთი აუცილებელია ვალის დასაფარად, მეორე გადავა გამყიდველთან ტრანზაქციის შემდეგ. საკნებში წვდომა გამყიდველს ექნება რეგისტრირებული ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებისა და უძრავი ქონების საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობის წარდგენის შემთხვევაში. თუ ტრანზაქცია ამა თუ იმ მიზეზით არ განხორციელდება, მყიდველს შეუძლია თანხის გატანა. სანამ თანხა რეესტრის ოფისშია, ტვირთი იხსნება, ტრანზაქცია ფორმდება ნოტარიუსის მეშვეობით, რომელსაც ირჩევს კრედიტორი ბანკი.

ხშირად გაყიდულია არა უძრავი ქონება, არამედ თავად იპოთეკური სესხი, რომლის ფარგლებშიც ის იყიდა. როგორ გავყიდოთ ბინა სბერბანკის იპოთეკით, თუ ახალი მსესხებელი გამოჩნდება? ეს პროცედურა შეთანხმებულია ბანკთან, ხოლო ახალ მსესხებელზე შესაძლოა დაწესდეს სესხის ახალი ტარიფი. გამყიდველი იღებს სხვაობას ბინის ღირებულებასა და დავალიანების ნაშთს შორის.

თუ მყიდველი იპოთეკურ სესხზე გირაოს სახით აიღებს ბინას, უმჯობესია ამის გაკეთება ერთ ბანკთან. ახალ ბანკთან ვალის რეფინანსირების პროცედურა ყოველთვის უფრო რთულია.

გადასახადის გადახდა უძრავი ქონების გაყიდვაზე

იპოთეკით დატვირთული საცხოვრებლის გაყიდვაზე გადასახადის გადახდის წესები მსგავსია იმ ბინის გაყიდვისას, რომელიც უკვე საკუთრებაშია. თუ ბინა საკუთრებაშია არაუმეტეს 3 წლის განმავლობაში, მაშინ გამყიდველი-მსესხებელი იხდის გადასახადს გაყიდვაზე. თუ საკუთრების უფლების მიღებიდან 3 წელზე მეტი გავიდა, გამყიდველი თავისუფლდება გადასახადის გადახდისგან.

Მნიშვნელოვანი

როგორ გავყიდოთ ბინა სბერბანკის იპოთეკით და არ დაკარგოთ ინვესტირებული სახსრები? ეს საკმაოდ რთული ამოცანაა, რადგან იპოთეკით დატვირთული საცხოვრებელი სახლი ჩვეულებრივ იყიდება დაბალ ფასებში. იპოთეკით დატვირთული ბინის გაყიდვას შედარებით დიდი დრო სჭირდება და დიდი რაოდენობით დოკუმენტაციის შეგროვებას მოითხოვს, თანხის გადახდა კი ნაღდი ანგარიშსწორებით ხდება. ბევრ პოტენციურ მყიდველს არ სურს ასეთი რისკების აღება. იპოთეკური უძრავი ქონების გასაყიდად გარიგებები საკმაოდ დიდ ხარჯებს მოიცავს.

Sberbank, ისევე როგორც ნებისმიერი სხვა საკრედიტო ორგანიზაცია, აუცილებლად მონიტორინგს გაუწევს ტრანზაქციას ყველა ეტაპზე. ბანკის მიმდინარე დავალიანების სერთიფიკატის გარეშე, შეუძლებელია Rosreestr-ის მეშვეობით ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების რეგისტრაციაც კი. თუ მშენებარე საცხოვრებელი სახლი გაიყიდება საზიარო მონაწილეობის ხელშეკრულების ხელახალი რეგისტრაციის გზით (უფლებათა მინიჭებით), მაშინ ბანკი იხდის საკომისიოს საცხოვრებლის შესაძენად მის მიერ გამოყოფილი თანხის 1%-ის ოდენობით. გარიგების ყველა ეტაპი უნდა იყოს დოკუმენტირებული იპოთეკის ხელშეკრულებაში.

როგორ გავყიდოთ ბინა სბერბანკის იპოთეკით? ეს საკმაოდ რთული და შრომატევადი პროცედურაა, რომელიც მოითხოვს ფულისა და დროის შედარებით დიდ ინვესტიციას. თუმცა, თუ საბოლოო გადაწყვეტილება მიღებულია იპოთეკით დატვირთული სახლის გაყიდვაზე, ეს სავსებით შესაძლებელია. ასეთი ტრანზაქციები ძალიან სარისკოა, ამიტომ ბაზარზე იპოთეკით დატვირთული ბინების ღირებულება მნიშვნელოვნად დაბალია და მყიდველებს ნაკლებად აქვთ სურვილი შეიძინონ ასეთი საცხოვრებელი.

თუ თქვენ აპირებთ ბინის შეძენას იპოთეკური ტვირთით, მაშინ უნდა იცოდეთ, რომ მოგიწევთ სპეციალური პროცედურის დაცვა.

ძვირფასო მკითხველებო! სტატიაში საუბარია იურიდიული საკითხების გადაჭრის ტიპურ გზებზე, მაგრამ თითოეული შემთხვევა ინდივიდუალურია. თუ გინდა იცოდე როგორ ზუსტად მოაგვარეთ თქვენი პრობლემა- დაუკავშირდით კონსულტანტს:

განაცხადები და ზარები მიიღება 24/7 და კვირაში 7 დღე.

სწრაფია და ᲣᲤᲐᲡᲝᲓ!

ასეთი გარიგების გარკვეული მახასიათებლები არსებობს. მაგრამ რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება, სად წავიდეთ და როგორ მოვიქცეთ 2020 წელს?

საკმაოდ ხშირად ბინებს ყიდულობენ იპოთეკით. მაგრამ გარიგება ზრუნვას მოითხოვს. ხელშეკრულება უნდა იყოს შედგენილი ამ გარემოებების გათვალისწინებით და დამატებითი ინფორმაციის საფუძველზე.

პრობლემები არ იქნება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველს ეცნობება, რომ ქონება იპოთეკით არის შეძენილი და მან იცის ასეთი გარიგების ყველა მახასიათებელი.

ზოგადი პუნქტები

მიზეზი იმისა, რომ იპოთეკით დატვირთული ქონების მფლობელი გადაწყვეტს ქონების გაყიდვას, მაგალითად, არის ვალის დაფარვის შეუძლებლობა.

და ზოგიერთი მყიდველი მზად არის აიღოს ასეთი საცხოვრებელი, რადგან არსებობს ასეთი უპირატესობები:

რაც თქვენ უნდა იცოდეთ

ტვირთი მრავალმხრივი ცნებაა და არსი იმაში მდგომარეობს, რომ საცხოვრებელი ფართის მესაკუთრე შეზღუდულია პირობებითა და შეზღუდვებით. მფლობელს არ აქვს უფლება განკარგოს ასეთი ქონება.

ყველა შეზღუდვის შესახებ მონაცემები აისახება და იქნება სპეციალური შენიშვნა თავად საკუთრების მოწმობაზე.

ამ გზით სასამართლო შეძლებს დაავალდებულოს გამყიდველს დადოს ხელშეკრულება ან დაუბრუნოს მყიდველის მიერ გადახდილი თანხა.

გარიგების ძირითადი პირობები

ბინის შეძენა შესაძლებელია 2 გზით:

• ფულის სესხის გარეშე;
• შესაძენად იპოთეკური სესხის აღებით.

თითოეული მეთოდი მყიდველისთვის რისკებს შეიცავს. თუ გარიგება დასრულებულია ნასესხები თანხის მოზიდვის გარეშე, მაშინ ტვირთი ჯერ უნდა მოიხსნას.

სამოქმედო სქემა ასეთია:

მნიშვნელოვანია მფლობელთან სანოტარო ბიუროს მიერ დამოწმებული ხელშეკრულების გაფორმება, რომლის მიხედვითაც მყიდველი იკისრებს ბანკის წინაშე არსებული დავალიანების ნაშთის დაფარვის ვალდებულებას.

როდესაც საბანკო დაწესებულება გასცემს იპოთეკის თანხის სრულად დაფარვის დამადასტურებელ სერტიფიკატებს, ეს განხორციელდება სტანდარტული სქემით.

ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ქონების ფასი უნდა იყოს ბანკისთვის გადახდილ თანხაზე მეტი. სხვაობა გადაეცემა გამყიდველს უფლებამოსილ ორგანოში ხელშეკრულების რეგისტრაციის შემდეგ.

თუ მყიდველმა უპირატესობა მიანიჭა მეორე შესყიდვის მეთოდს, აუცილებელია ბანკის თანამშრომლისგან გაყიდვის ნებართვის მიღება.

თუ მოვალემ გადაიხადა თანხა, რომელიც არ აღწევს ღირებულების ნახევარს, მაშინ ნებართვა ნაკლებად სავარაუდოა.

გასვლა - მყიდველი იღებს სესხს (არა სხვა ფინანსური ინსტიტუტისგან). თუ მსესხებელი შეიცვლება, ბინა დარჩება გირაო ბანკში, მაგრამ მყიდველი მიიღებს მასში ცხოვრების უფლებას.

დარწმუნდით, რომ ყურადღება მიაქციეთ შემდეგ პუნქტებს:

გარიგების მნიშვნელოვანი პირობაა ქონების ფასი. ის უნდა იყოს მითითებული ხელშეკრულებაში და უნდა აღემატებოდეს სესხის ანგარიშსწორების ოდენობას. Rosreestr-ში ტრანზაქციის რეგისტრაციის შემდეგ სხვაობა ერიცხება ბინის მფლობელს.

ტვირთის მოხსნა

გაყიდვა-ყიდვის გარიგება რომ იყოს შესაძლებელი, ტვირთი უნდა მოიხსნას. თქვენ მოგიწევთ ბანკის ან გამყიდველის მიმართ დავალიანების დაფარვა.

საჭირო თანხის გადახდის დასადასტურებლად, სერთიფიკატები გადაეცემა Rosreestr-ს, სადაც ჩანაწერები ხდება ერთიან სახელმწიფო რეესტრში. ვალის დაფარვა შესაძლებელია გამყიდველის ან მყიდველის ხარჯზე.

თუ გამყიდველს თანხა გადაერიცხება მყიდველისგან, დგება წინასწარი ხელშეკრულება, რომელშიც მითითებულია გადახდის ყველა პირობა და მისი ვალდებულებების შესრულების ვადები.

როდესაც დავალიანება დაფარულია, გამყიდველმა უნდა წარმოადგინოს ახალი ნიმუშის განცხადება მითითებულ ვადაში.

დოკუმენტში უნდა იყოს მითითებული „არ არის ტვირთი“. მხოლოდ ამის შემდეგ შეიძლება მთავარი დასკვნის გაკეთება.

ტვირთის მოხსნა ასევე შეიძლება განხორციელდეს სასამართლოში, რის შემდეგაც ყველა ცვლილება აისახება Rosreestr მონაცემთა ბაზაში 3 დღის განმავლობაში.

თუ მყიდველი მოხსნის ტვირთს, საჭიროა შემდეგი ინფორმაცია:

• უძრავი ქონების იპოთეკა;
• პასპორტი;
• პირველადი შეთანხმება და ვალების დაფარვის დამადასტურებელი ცნობები;

ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის ყველა მონაწილე უნდა გამოცხადდეს სარეგისტრაციო პალატაში. ზოგიერთ სიტუაციაში აუცილებელია ფინანსური ინსტიტუტის თანამშრომლის დასწრება.

ტვირთის მოხსნა საკმარისი არ არის. თქვენ ასევე უნდა წარადგინოთ მოთხოვნა სერთიფიკატის მისაღებად, რომელშიც მითითებული იქნება, რომ თქვენ ხართ.

გარიგების დადების პროცედურა

იპოთეკით დადებული ბინა შეგიძლიათ შეიძინოთ:

თითოეულ შემთხვევაში, ღირს სხვადასხვა დოკუმენტების მომზადება, რადგან გარიგების მონაწილე შეიძლება იყოს მოქალაქე ან იურიდიული პირი.

ბანკიდან უძრავი ქონების ყიდვის პროცესი შემდეგია:

1. ქირაობენ 2 საკანს - საბანკო ორგანიზაციისთვის და გამყიდველ-მსესხებლისთვის.
2. მიიღეთ სერთიფიკატი ბანკიდან დავალიანების დაფარვის დასადასტურებლად.
3. ისინი აფორმებენ ნასყიდობის ხელშეკრულებას.
4. ხელშეკრულება რეგისტრირებულია Rosreestr-ის ფილიალში.

თუ ყიდულობთ მსესხებლისგან, უნდა დაიცვან ეს პროცედურა:

1. დადეთ წინასწარი ნასყიდობის ხელშეკრულება, რათა არ იყოს რისკი, რომ შეიცვალოს გარიგების პირობები.
2. გადაიხადეთ დარჩენილი დავალიანება გამყიდველთან.
3. გამყიდველი იხდის გადასახდელ თანხას.
4. მიიღეთ სერთიფიკატი ბანკისგან ტვირთის არარსებობის შესახებ.
5. ფორმდება და რეგისტრირდება უფლებამოსილ ორგანოში ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულება.
6. ტრანზაქციის დარეგისტრირების შემდეგ იხდის ბინას დარჩენილი თანხა.

სბერბანკში

სბერბანკი დაუყოვნებლივ აფორმებს ხელშეკრულებებს, რომლებიც ითვალისწინებს ქონების შემდგომი გაყიდვის შესაძლებლობას. მაგრამ ტრანზაქციის დასასრულებლად აუცილებელია ბანკის თანხმობის მიღება.

მსესხებელი უნდა დაუკავშირდეს სპეციალისტს, რათა განმარტოს ის პირობები, რომლებიც უნდა აკმაყოფილებდეს.

განცხადების წარდგენისას მსესხებელი მიუთითებს გაყიდვის მიზეზზე, წინააღმდეგ შემთხვევაში შეიძლება არ ელოდოთ ნებართვის მიღებას.

ვიდეო: იპოთეკით დატვირთული ბინების ყიდვა-გაყიდვა

სხვათა შორის, პორტალს აქვს ცალკე განყოფილება, სადაც იყიდება იპოთეკით დატვირთული ბინები. თუ ახალი მსესხებელი დაამტკიცებს გადახდისუნარიანობას, ბანკი მას შუა გზაზე შეხვდება.

მოდით უფრო დეტალურად ვისაუბროთ იმაზე, თუ როგორ უნდა იმოქმედონ ტრანზაქციის მონაწილეებმა, თუ ერთ-ერთი მხარე არის Sberbank:

1. გამყიდველი ბანკიდან ითხოვს ინფორმაციას ვალის ოდენობის შესახებ და გადასცემს მყიდველს.
2. მხარეები აფორმებენ ყიდვა-გაყიდვის წინასწარ ხელშეკრულებას.
3. მყიდველი იხდის დეპოზიტს.
4. გამყიდველი იხდის ვალს მიღებული სახსრებით ან გადასცემს ასეთ უფლებას მყიდველს.
5. მყიდველი ათავსებს ბინის დარჩენილ ღირებულებას სეიფში.
6. საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია მყიდველზე.
7. ბანკის ტვირთი ამოღებულია.
8. მოძველებული დოკუმენტის წარდგენის შემთხვევაში ისინი ხელახლა გასცემენ რეგისტრაციის მოწმობას.
9. გამყიდველი იღებს ფულს საკნიდან.

ვითიბი 24

ვითიბი 24-ში იპოთეკით დატვირთული ბინის შეძენის პროცედურა იგივეა, რაც სხვა ბანკებში. მიუხედავად იმისა, რომ არსებობს ერთი კონკრეტული წერტილი.

როდესაც მოქალაქე რჩევისთვის მიმართავს დაწესებულებას, მას ასევე აქვს უფლება მოითხოვოს საკუთრების უფლების გადაცემა საკრედიტო კომპანიისგან.

მყიდველებს შეუძლიათ შეიძინონ შეღავათიანი პროგრამებით. მაგალითად, ბანკი გვთავაზობს მხოლოდ 20%-ის გადახდას წინასწარი გადახდის სახით.

მინუსები მსესხებლისთვის - ვინაიდან მოგიწევთ შუამავალ ბანკთან დაკავშირება, თქვენ უნდა გადაიხადოთ პროცენტი ტრანზაქციის თანხაზე.

ბინის ფასი კი შესაძლოა საკმარისი იყოს ვალის გასასტუმრებლად, მაგრამ საბაზრო საშუალოზე დაბალი იქნება.

თუ სამშობიარო კაპიტალით

კიდევ ერთი რისკის წინაშე დგას მყიდველი, თუ ის ყიდულობს სახლს ტვირთით, რომელიც შეიძინა მფლობელმა სახსრების გამოყენებით.

მსგავსი სტატიები

რა შეუძლიათ და რა არ შეუძლიათ ვალების ამკრეფებს?

რა ღირს კოლექტორის საწინააღმდეგო მომსახურება?

რა გადასახადები იხდის მემკვიდრეობას კანონის მიხედვით?

სამშობიარო კაპიტალის გამოყოფა საცხოვრებელი პირობების გასაუმჯობესებლად