Există multe motive pentru vânzare: un divorț, când foștii soți doresc să-și ia partea și să cumpere o casă separată cu ea și incapacitatea de a plăti un împrumut: fiecare își poate indica propriile motive numeroase. Un apartament luat cu ipotecă de la Sberbank este garanție și poate fi vândut cu mai multe condiții.
Din anumite motive, unii debitori cred cu încredere că vânzarea unui apartament ipotecat este imposibilă: la urma urmei, sunt impuse restricții asupra oricăror tranzacții de către bancă. Dar această condiție poate fi ocolită prin mijloace legale.
Vânzarea unui apartament ipotecat cu permisiunea băncii. Dacă un apartament este achiziționat cu ipotecă, acesta va fi deținut de bancă până la plata integrală a împrumutului. Trebuie să contactați specialiștii Sberbank și să aflați în ce condiții banca va permite vânzarea unui apartament.
Angajatul trebuie să indice motivul vânzării,și dacă ea pare respectuoasă cu el, atunci puteți obține permisiunea dacă contractul de împrumut nu conține restricții privind decontarea anticipată cu banca. Uneori, Sberbank nu limitează posibilitatea de rambursare anticipată, iar dacă acesta este cazul, atunci negocierile pot fi negociate.
Și cel mai probabil Sberbank va lua o astfel de decizie, deoarece are nevoie de fondurile de împrumut emise. Dar există o avertizare aici: va trebui să plătiți dobândă pentru rambursarea împrumutului pe termen lung. Astfel, cumpărătorul plătește cu banii săi datoria către bancă, iar banca, la rândul ei, înlătură grevarea sub formă de garanție.
Mai este o condiție importantă: banca va trebui să ceară părților la tranzacție să încheie un acord preliminar de cumpărare și vânzare a apartamentului, astfel că instituția financiară va avea încredere în încheierea tranzacției finale.
Puteți găsi singur un cumpărător după primirea permisiunii, cumpărătorul plătește suma restantă la credit ipotecar.
Dacă încredințați o astfel de tranzacție unei bănci, atunci nu trebuie să vă faceți griji cu privire la riscuri: banca însăși se va ocupa de reînregistrarea documentelor pentru cumpărător.
Toate acestea sunt bune și de înțeles, dar există modalități de a vinde proprietăți fără permisiunea băncii?
În cazul în care banca nu este de acord cu vânzarea apartamentului ipotecat, atunci putem vorbi despre vânzarea acestuia doar atunci când banca înlătură grevarea pusă asupra apartamentului.
Acest lucru este posibil numai după rambursarea datoriei către bancă; acest lucru se poate face în diferite moduri:
- Întocmește un alt contract de împrumut. Dar această opțiune este disponibilă doar pentru cei care au fonduri pentru a rambursa un alt împrumut. Dar băncile sunt de acord și acordă un împrumut de consum fără garanții. Cu aceste fonduri se achită datoria, se înlătură grevarea, iar cumpărarea și vânzarea apartamentului poate fi finalizată.
- Găsiți un potențial cumpărător pentru un apartament ipotecat.În acest caz, el vă oferă fondurile contra unei chitanțe pentru decontare cu banca. Dar această opțiune este riscantă pentru cumpărător și, de obicei, o astfel de tranzacție are loc între oameni foarte apropiați. Dar uneori, după ce a primit fonduri pentru plata datoriei, vânzătorul poate refuza să încheie o tranzacție, deoarece obligația sa de a vinde apartamentul nu este înregistrată nicăieri.
Modalități de a vinde un apartament fără permisiune
Această tranzacție nu implică participarea unei instituții de credit la cumpărarea și vânzarea unui apartament. Dar aici este important să găsești un cumpărător interesat și să-l convingi să respecte anumiți termeni ai tranzacției.
Pentru a face acest lucru aveți nevoie de:
- Contactați o sucursală bancară, unde s-a emis ipoteca, aflați despre valoarea datoriei la împrumut. Puteți cere documente doveditoare ale sumei datorate; poate fi utilă pentru finalizarea vânzării; cumpărătorul va ști suma exactă.
- Încheierea unui acord preliminar între părți, a-l autentifica de la un birou notarial.
- Acceptați să primiți fondurile necesare rambursării împrumutului de la viitorul cumpărător. Puteți folosi o cutie de valori în acest scop, aceasta va fi mai sigură atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător.
- Apoi trebuie să plătiți datoria; cumpărătorul apartamentului ipotecat poate face singur acest lucru, documentele de plată vor fi emise pentru el, acestea vor servi ca dovadă a participării la rambursarea fondurilor împrumutului.
- După acești pași, banca formalizează înlăturarea sarcinii asupra apartamentului, eliberează plătitorului o adeverință care confirmă rambursarea tuturor datoriilor la creditul ipotecar și înlăturarea sarcinilor în legătură cu aceasta.
- Aceste documente trebuie utilizate pentru înregistrarea tranzacției și ridicarea restricțiilor privind tranzacțiile. La urma urmei, doar înregistrarea face contractul valabil din punct de vedere juridic.
- După ce ați primit un acord înregistrat cu privire la plata datoriilor, veniți cu toate documentele la biroul notarial pentru a întocmi un contract de cumpărare și vânzare, care este, de asemenea, înregistrat și stă la baza obținerii unui certificat de proprietate.
Puteți aranja o vânzare a datoriei ipotecare cu o parte interesată, altfel o astfel de tranzacție se numește transfer de datorie către o altă persoană.
În acest caz, cumpărătorul reînnoiește contractul de împrumut în numele său, plătește proprietarului anterior banii care au fost folosiți pentru rambursarea împrumutului și devine noul proprietar al creditului ipotecar. Adică, în acest caz, nu apartamentul în sine, care este gajat de bancă, este vândut, ci datoria rămasă la împrumut.
O astfel de afacere este foarte posibilă dar cu condiția ca noul împrumutat să îndeplinească cerințele băncii, va trebui să pregătească aceleași documente ca atunci când solicită un împrumut pentru el însuși, să-și confirme solvabilitatea aducând un certificat de venit. În plus, este posibil să nu primească aceleași condiții la împrumut ca și primul împrumutat; băncile stabilesc adesea rate mai mari ale împrumutului.
Credit ipotecar pentru contractarea unui nou credit ipotecar. Da, și există o astfel de oportunitate atunci când cumpărați un apartament ipotecat de la Sberbank. De asemenea, puteți aranja o relație de credit cu o altă instituție financiară, iar în acest caz datoria este refinanțată. Dar această schemă nu este populară datorită complexității și pe termen lung.
Dacă un client al unei bănci dorește să-și îmbunătățească condițiile de viață, poate vinde apartamentul ipotecat și poate contracta un credit pentru a plăti o locuință nouă. În cele mai multe cazuri, banca aprobă un astfel de împrumut.
Documente necesare
Deoarece apartamentul este ipotecar, la cumpărare sunt necesare următoarele documente:
- Un extras din registrul persoanelor juridice cu privire la eliminarea sarcinii, baza pentru înscriere este un certificat de la bancă.
- Contract de imprumut bancar.
- Certificat de înregistrare a contractului de împrumut.
- Pașapoartele părților.
- Extras din Registrul Unificat al Statului Imobiliar;
- Documentatie tehnica pentru apartament;
- Un certificat de la HOA sau biroul de locuințe care confirmă absența datoriei la utilități;
- Permisiune de la autoritățile tutelare, dacă proprietarul este un copil minor, locuința a fost achiziționată pentru capital;
- Un extras din registrul casei din care să rezulte o listă completă a persoanelor înscrise în proprietate;
- Costul estimativ al apartamentului. O analiză de specialitate cu privire la evaluarea locuințelor ar trebui efectuată de o companie autorizată să emită documente de acest format.
Opinia expertului
Roman Efremov
5 ani de experienta. Specializare: toate domeniile jurisprudenței.
Vânzarea unui apartament cumpărat cu ipotecă militară
Vânzarea garanțiilor de către un participant la sistemul de economii-ipotecare folosind fonduri ipotecare militare se realizează conform următorului principiu:
- Agentul de serviciu este obligat să notifice angajații autorizați ai Rosvoenipoteka cu privire la intenția sa de a elimina grevarea de pe bunurile imobiliare colaterale.
- După aceasta, trebuie să solicitați din nou participarea la programul de creditare ipotecară. Această cerință este legată de prevenirea pierderii dreptului de a cumpăra locuințe pentru personalul militar de carieră cu sprijinul statului.
- Sberbank calculează împrumutul și determină soldul datoriei. După aceasta, utilizatorul primește informații despre suma de bani necesară pentru rambursarea împrumutului.
- După achitarea obligațiilor de datorie, militarul primește o adeverință care confirmă înlăturarea sarcinii și un certificat de proprietate.
În această situație, fondurile alocate de stat sunt returnate la buget în contul participantului la programul ipotecar militar. Ele pot fi refolosite pentru a cumpăra bunuri imobiliare.
De asemenea, pentru personalul militar este permisă cesiunea de drepturi la spațiu de locuit (cesiunea). Această opțiune va fi cea mai rapidă și cea mai eficientă, deoarece nu necesită eliminarea greutății din apartament. Obligațiile de datorie din împrumut vor fi transferate unui terț, care poate fi fie un alt participant la programul de credit ipotecar militar, fie civili.
Vând apartament pentru capital de maternitate
Dacă un apartament a fost achiziționat cu participarea Sberbank folosind fonduri de capital de maternitate, va fi mai dificil să îl vinzi în viitor. Legiuitorul stabilește că capitalul de maternitate este destinat în primul rând satisfacerii nevoilor copiilor, prin urmare părinții vor cheltui subvenția strict în conformitate cu cerințele existente.
Pentru a vinde un apartament achiziționat cu capital, trebuie să obțineți acordul prealabil de la Sberbank și de la autoritățile tutelare. Dacă cel puțin o structură nu aprobă tranzacția, va fi imposibilă vânzarea proprietății. În această situație, vânzarea poate fi procesată în două moduri:
- Cumpărătorul este responsabil pentru plata soldului rămas al creditului ipotecar.
- În condițiile contractului de cumpărare și vânzare, cumpărătorul rambursează soldul rămas din împrumut.
După vânzarea apartamentului, proprietarul capitalului maternității are dreptul de a cumpăra noi locuințe folosind fonduri de sprijin guvernamentale. Cu toate acestea, trebuie amintit că apartamentul trebuie să îndeplinească cerințele statului, tranzacția nu încalcă drepturile și interesele minorilor și nu înrăutățește condițiile de viață existente.
Condiția cheie pentru finalizarea unei tranzacții este consimțământul autorităților de tutelă și tutelă. Dacă nu există permisiunea, pot apărea consecințe negative pentru părțile la tranzacție. Astfel, la împlinirea vârstei majoratului, un copil are dreptul de a contesta tranzacția și de a o recunoaște ca nulă. Pentru încălcatorii directi ai normelor legale valabile, sunt prevăzute sancțiuni substanțiale și răspunderea administrativă.
Care sunt riscurile achiziționării unui apartament ipotecat?
Să vorbim despre riscurile cu care se poate confrunta cumpărătorul unui apartament ipotecat:
- Cumpărătorul suportă un grad mai mare de risc dacă este de acord cu oferta vânzătorului unui apartament ipotecar de a plăti suma insuficientă pentru rambursarea datoriei. Să presupunem că a făcut-o. Ce se întâmplă până la urmă? Nu există datorii, banca emite un document prin care se confirmă absența obligațiilor față de bancă. Și vânzătorul poate face orice tranzacție imobiliară, deoarece depozitul a fost înlăturat. Banii au fost primiți, împrumutul a fost rambursat, dar din anumite motive vânzătorul refuză să finalizeze tranzacția de cumpărare și vânzare. Ei bine, cum își poate primi cumpărătorul banii înapoi după asta?
- După rambursarea datoriei către bancă pentru debitor, cumpărătorul trebuie să înregistreze înlăturarea sarcinii emise de bancă, iar aceasta necesită fonduri suplimentare.
- Poate apărea următoarea situație: de exemplu, un cumpărător închiriază o cutie de valori și depune bani în ea în anumite condiții. Adică diferența pe care ar trebui să o primească vânzătorul apartamentului ipotecat. Această condiție este de obicei condiția înregistrării dreptului de proprietate asupra unei alte persoane. Dar înregistrarea unei tranzacții este uneori refuzată, iar accesul la bani este refuzat vânzătorului. Dar există și un beneficiu pentru cumpărător: își poate returna cu ușurință banii, fără probleme. Dar dacă o bancă ia parte la o astfel de tranzacție, atunci riscurile sunt minimizate: ea însăși trimite documente cu privire la reînregistrare noului proprietar.
Ce risc are vanzatorul?
Recent, falimentul structurilor bancare a devenit o întâmplare obișnuită, iar dacă vânzarea trebuie efectuată prin intermediul acestuia, atunci împrumutatul nu își va primi banii dacă banca intră în faliment.
Conceptul de „ipotecă” există de mult timp și toată lumea îi cunoaște semnificația. Costul locuinței este în continuă creștere, așa că un credit ipotecar este una dintre cele mai rezonabile modalități de a rezolva problema locuinței. Cu toate acestea, apar situații când un apartament ipotecat trebuie vândut. Cum să vinzi un apartament cu un credit ipotecar Sberbank? Care sunt riscurile pentru cumpărătorii și vânzătorii de astfel de locuințe?
Motive pentru vânzarea locuințelor ipotecate
Imobilele ipotecare pot fi vândute din următoarele motive:
- Proprietarii unui apartament ipotecat nu mai pot plăti pentru el din diverse motive, de exemplu, ca urmare a pierderii locului de muncă.
- A existat o șansă de a cumpăra bunuri imobiliare în condiții mai bune. Astfel, un apartament ipotecat devine inutil.
- Circumstanțele familiale, de exemplu, divorțul, căsătoria, primirea altor bunuri imobiliare prin moștenire sau cadou etc.
Cum reacţionează băncile la astfel de tranzacţii?
Atunci când un debitor al unui împrumut pentru locuință devine în imposibilitatea de a plăti, în cele mai multe cazuri singura soluție rezonabilă este să vândă apartamentul ipotecat și să cumpere unul mai mic. Pentru a efectua o tranzacție de acest tip, trebuie mai întâi să obțineți permisiunea de la banca unde a fost emis creditul pentru locuință. De regulă, banca este interesată de rambursarea la timp a ipotecii și de evitarea întârzierilor. Prin urmare, banca asistă de obicei la vânzarea imobilelor ipotecate pentru a preveni eventualele datorii.
Caracteristici de vânzare imobiliare ipotecare
Agenții imobiliari știu de mult că tranzacțiile imobiliare ipotecare reprezintă mai mult de 50% din toate tranzacțiile. Pentru a efectua o tranzacție, trebuie să obțineți permisiunea unei instituții de credit, în cazul nostru, Sberbank din Rusia. În acest caz, banca va trebui să ramburseze integral costurile pe care le-a suportat ca urmare a emiterii fondurilor de împrumut către împrumutat și profiturile pierdute parțial.
Metode de vânzare
Cum să vinzi un apartament cu un credit ipotecar Sberbank? Există 3 moduri de a finaliza o tranzacție:
- Rambursarea unui credit pentru locuință. Metoda este potrivită numai în situațiile în care condițiile creditului ipotecar prevăd posibilitatea rambursării anticipate. Ipoteca va fi rambursată din fondurile cumpărătorului apartamentului; în acest scop, vânzătorul trebuie să încheie un acord prealabil cu acesta și să-l certifice notarului. După aceasta, cumpărătorul, vânzătorul și banca încheie un acord pentru a achita ipoteca și a elimina grevarea. Puteti vinde un apartament numai dupa ce ati inregistrat la Rosreestr eliminarea grevului.
- Vânzarea de credit ipotecar. Proprietatea ipotecata poate fi transferata unei terte persoane in baza unui nou contract de imprumut cu Sberbank. Pentru a face acest lucru, ca și în cazul precedent, cumpărătorul și vânzătorul încheie și înregistrează mai întâi un acord preliminar între ei, iar apoi cu banca - un acord tripartit privind schimbarea debitorului. După aceasta, se întocmește un contract de cumpărare și vânzare și se înregistrează la Rosreestr.
- Reemiterea unui împrumut. Metoda este potrivită în cazurile în care este posibilă transformarea creditului ipotecar într-un împrumut de consum obișnuit. Pentru început, vânzătorul reemite împrumutul și apoi primește consimțământul de la Sberbank pentru a vinde locuința. După aceasta, puteți începe să întocmiți un contract de cumpărare și vânzare.
Ce acte vor fi necesare?
Vânzarea unui apartament cu ipotecă presupune încasarea:
- titluri,
- copii ale pașapoartelor proprietarilor,
- pașapoarte BTI,
- extrase din registrul casei,
- copii ale contului personal imobiliar.
În plus, poate fi necesară permisiunea autorităților de tutelă dacă unul dintre proprietari este minor. De asemenea, veți avea nevoie de un extras din Registrul de stat unificat care să indice starea actuală a sarcinilor și toți proprietarii.
Banca are dreptul de a solicita suplimentar:
- copie a permisului de conducere,
- legitimatie militara,
- un certificat de la o clinică de tuberculoză (dacă există proprietari în vârstă).
Procedura de vanzare
Procedura de vânzare a unui apartament care este ipotecat de Sberbank constă în următoarele etape:
- Cumpărătorul apartamentului face un avans vânzătorului pentru acesta.
- Vânzătorul pune la dispoziție băncii un pachet de documente convenit.
- Vânzătorul invită specialiști de la biroul de evaluare să întocmească un raport complet asupra apartamentului.
- Intocmirea acordurilor preliminare si principale, coordonarea procedurii de vanzare a unui apartament ipotecat cu Sberbank.
- Semnarea acordurilor.
- Înregistrarea unei ipoteci pentru un apartament într-o bancă, eliminarea sarcinilor, înregistrarea de stat a unui contract și a drepturilor de proprietate.
- Primirea unui certificat de înregistrare a drepturilor, efectuarea decontărilor reciproce între cumpărător și vânzător.
Vânzarea unui apartament cu un credit ipotecar Sberbank este o procedură destul de lungă, mai ales când vine vorba de rambursarea anticipată a unui credit pentru locuințe. Sberbank nu ia în considerare scheme dubioase, așa că se oferă în principal să acționeze conform algoritmilor pe care i-a dezvoltat. Astfel, procedura de vânzare va fi individuală în fiecare caz concret. Este important să rețineți că Sberbank este reticent să reemite un credit ipotecar în orice fel.
Cum se vinde un apartament cu un credit ipotecar Sberbank cu capital de maternitate?
Dacă împrumutul pentru locuință a fost contractat contra capitalului maternității, tranzacția va părea ceva mai complicată. Copilul pentru care s-au alocat fonduri de la bugetul de stat trebuie să aibă vârsta de 3 ani. Doar în acest caz vă puteți vinde casa pentru a cumpăra una nouă cu încasările. Acesta poate fi fie altul, inclusiv credit ipotecar, imobiliare în clădiri noi, sau pe piața secundară.
Vânzătorul trebuie să obțină permisiunea scrisă de la Sberbank pentru a vinde casa. Acest document specifică termenii tranzacției (de exemplu, plata unui comision). După aceasta, puteți începe să plătiți datoria curentă și să trimiteți documentație către Rosreestr pentru a șterge evidența existenței unei sarcini și, în același timp, pentru a reînregistra proprietatea. În plus, apartamentul poate fi vândut dacă există o grevare, iar împrumutul este rambursat după înregistrarea de stat a acordului. Apoi puteți începe să eliminați garanția.
Dacă apartamentul este deținut de mai puțin de 3 ani
Procedura de vânzare a unui apartament care este în proprietate de mai puțin de 3 ani nu diferă de algoritmul de mai sus. Singura diferență este că vânzătorul trebuie să plătească impozit pe venit. Dar dacă achiziționați locuințe noi de valoare mai mare, puteți obține o deducere fiscală și puteți returna 13%. Dacă se achiziționează un apartament nou de valoare mai mică, nu se plătește nicio deducere.
Vând apartament în timpul divorțului
Recent, un număr tot mai mare de cupluri căsătorite decid să divorțeze. În acest caz, foștii soți trebuie să împartă bunurile dobândite în timpul căsătoriei, dar și obligații comune de datorie. Cum să vinzi un apartament cu o ipotecă Sberbank în timpul unui divorț? Există două scheme.
- Ipoteca a fost emisă după căsătorie. Foștii soți trebuie să semneze un acord suplimentar la bancă la contractul de împrumut pentru locuințe. În această situație, băncile decid, de obicei, să reemite două noi împrumuturi sau să îl rescrie pe cel anterior unui singur împrumutat. Deoarece termenii împrumutului sunt stabiliți individual, trebuie să vă consultați mai întâi cu banca.
- Ipoteca a fost obținută înainte ca soții să se căsătorească legal. În această situație, unul dintre foștii soți acționează ca împrumutat. În același timp, locuințele nu sunt considerate legal deținute în comun. Numai plățile efectuate după căsătorie pot fi supuse divizării aici. Acest lucru poate fi realizat doar printr-o hotărâre judecătorească. Și în acest caz, ar trebui să vă consultați cu un angajat Sberbank.
Cum să vinzi un apartament cu o ipotecă Sberbank printr-un agent imobiliar?
Adesea, proprietarii de apartamente ipotecate care doresc să vândă astfel de locuințe atrag agențiile imobiliare. Cum să vinzi un apartament cu o ipotecă Sberbank în acest caz? Mai întâi trebuie să aflați opțiunile posibile pentru a vinde bunuri imobiliare către o bancă. După aceasta, trebuie să contactați un agent imobiliar care va căuta direct cumpărători și va colecta documentele necesare tranzacției. Agenția va lua un comision considerabil pentru serviciile sale, dar procesul de vânzare se va accelera semnificativ. Metoda de vânzare a unui apartament ipotecat cu participarea unui agent imobiliar este potrivită pentru acei proprietari care doresc să scape de astfel de locuințe cât mai curând posibil.
Riscuri pentru cumpărător
Tranzacțiile cu imobile achiziționate cu fonduri împrumutate sunt riscante, în primul rând pentru cumpărător. Dacă vânzătorul se dovedește a fi necinstit, cumpărătorul nu va putea achiziționa un apartament grevat; în consecință, i se va refuza un împrumut și nu va primi apartamentul dorit. Din păcate, apar situații când vânzătorii falsifică documente. În plus, cumpărătorul se poate confrunta cu lipsa documentelor necesare sau cu neconcordanța acestora cu solicitările băncii din partea vânzătorului de reînregistrare a imobilului. Dacă proprietarul este minor, autoritățile tutelare pot interzice vânzarea locuințelor.
Riscuri pentru vânzător
Să vă reamintim că procedura de vânzare a unui apartament ipotecat este controlată în totalitate de către instituția bancară în toate etapele acesteia. Banca este cel mai interesată de succesul și transparența tranzacției. Un rol important îl joacă aici un astfel de factor precum solvabilitatea cumpărătorului, deoarece dacă acest parametru nu îndeplinește cerințele băncii, ipoteca nu va fi reemisă.
Vânzătorul ar trebui să fie atent atunci când efectuează plăți reciproce cu cumpărătorul și să nu se implice în diverse scheme de transfer de bani „gri”, care sunt destul de des implementate de escroci. Există riscul ca vânzarea să eșueze. Cu toate acestea, dacă este identificat un cumpărător fără scrupule, acest lucru îl va ajuta pe vânzător să evite probleme serioase în viitor. Amintiți-vă că escrocii pot induce în eroare și un angajat al băncii. Cu toate acestea, serviciul de asigurări participă la tranzacție și din partea băncii, a cărei responsabilitate este, de asemenea, să verifice legalitatea și legalitatea tranzacției. Schema umbră va fi astfel dezvăluită.
În acest sens, cel mai mare risc pentru vânzător este pierderea de timp în cazul în care cumpărătorului i se refuză un împrumut pentru locuință.
Vânzarea proprietăților ipotecate nu este neobișnuită în zilele noastre. Situațiile în care un împrumutat nu își mai poate rambursa datoria apar frecvent. Singura soluție rezonabilă este vânzarea locuinței ipotecate. Cum să vinzi un apartament achiziționat cu un credit ipotecar Sberbank? În primul rând, ar trebui să obțineți acordul instituției de credit pentru a vinde un astfel de apartament și pentru a găsi un cumpărător. După aceasta, puteți începe să finalizați tranzacția. Există două opțiuni principale - cumpărătorul plătește ipoteca sau împrumutul pentru locuință este reemis pentru el. O altă modalitate este de a converti un credit ipotecar într-un credit de consum. Cu toate acestea, tranzacțiile imobiliare cu credit ipotecar sunt riscante atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători.
Recent, un număr tot mai mare de rezidenți ruși se confruntă cu nevoia de a achiziționa proprietăți imobiliare cu ipotecă. Chestia este că această metodă este cea mai accesibilă. Pentru a contracta un credit ipotecar, trebuie să asigurați toate riscurile posibile, ceea ce este aproape imposibil. Prin urmare, apar adesea cazuri când locuințele achiziționate cu credit trebuie vândute. Este posibil să vinzi un apartament cu un credit ipotecar Sberbank?
De ce se vând apartamentele ipotecate?
Motivul principal pentru vânzarea imobilelor cu ipotecă este suma insuficientă de fonduri pentru a rambursa datoria către bancă. Pot exista mai multe motive pentru aceasta. Iată cele mai comune:
- concedierea împrumutatului la locul de muncă actual;
- neînțelegeri între cei dragi care plătesc împreună un credit pentru locuință;
- divorț;
- decesul unei rude care a ajutat la plata împrumutului;
- pierderea capacității de muncă atunci când împrumutatul nu a încheiat asigurare.
Cum abordează băncile vânzarea de bunuri imobiliare ipotecare?
Când împrumutatul nu mai este în măsură să ramburseze plățile împrumutului la timp, de multe ori singura cale de ieșire este să vândă o astfel de locuință și să cumpere una nouă, mai ieftină. Este posibil să vindeți un apartament cu o ipotecă Sberbank, dar pentru aceasta trebuie să obțineți permisiunea corespunzătoare.
Banca este interesată ca plățile să fie primite la timp, fără întârzieri. Prin urmare, pentru a preveni astfel de situații, debitorii sunt adesea ajutați să vândă imobile.
Pentru a vinde un apartament printr-o ipotecă Sberbank, trebuie să întocmiți un contract de cumpărare și vânzare imobiliară. Dacă apartamentul este vândut, banca va obține un profit, deoarece va returna banii emiși anterior și va găsi un nou împrumutat.
Înlăturarea sarcinii
Potrivit Federal (articolele 29 și 33), astfel cum a fost modificată în 2013, drepturile împrumutatului sunt:
- exploatarea bunurilor imobile care sunt gajate la bancă;
- menținerea proprietății într-o stare adecvată pentru locuire.
Grevele sunt condiții care impun deținătorului drepturilor de autor interdicții de diferite feluri legate de capacitatea de a folosi locuința. Dacă vorbim despre o ipotecă, împrumutatul nu are dreptul de a transfera proprietatea cumpărată către terți. Această procedură este reglementată de Legea federală 102 (articolul nr. 6). Prin excepție, este luat în considerare doar cazul moștenirii.
Înlăturarea sarcinii înseamnă că deținătorul dreptului de autor este eliberat de interdicția de a transfera bunuri imobiliare și poate dispune de el după bunul plac. Este posibilă eliminarea sarcinii asupra unui apartament ipotecat numai atunci când împrumutatul a primit permisiunea de la banca creditoare și a finalizat toate procedurile legate de cumpărare și vânzare.
cumpărat cu o ipotecă Sberbank, fără permisiune
Permisiunea băncii nu este necesară dacă împrumutatul a fost deja eliberat de sarcini. Dacă împrumutatul este împotriva participării băncii la vânzarea bunurilor imobiliare, el trebuie să-i ramburseze integral datoria. Cum să vinzi un apartament cu o ipotecă Sberbank în acest caz? Există două moduri.
Împrumutatul poate contracta un alt credit, dar de data aceasta va fi un credit de consum. După ce toată documentația necesară a fost colectată și au fost primite fondurile, trebuie să plătiți datoria ipotecară rămasă. După aceasta, puteți începe în siguranță să vindeți.
De asemenea, puteți găsi un cumpărător căruia nu se teme să-și asume riscuri și este gata să creadă cuvântul vânzătorului. În acest caz, se întocmește o chitanță, conform căreia vânzătorul ia bani de la cumpărător pentru achitarea ipotecii. Astfel, povara este îndepărtată. Cu toate acestea, astfel de cumpărători sunt destul de greu de găsit.
Cum să vinzi un apartament cu grevare (ipoteca Sberbank), dacă a fost primită permisiunea
În primul rând, ar trebui să vă consultați cu un angajat al băncii. Dacă împrumutatul poate aborda în mod rezonabil motivele vânzării imobilului, banca se va întâlni la jumătatea drumului și va oferi cea mai rațională modalitate de a rezolva problema.
Următorul este procesul de pregătire a permisiunii scrise de la bancă. Odată ce este găsit un cumpărător, împrumutatul trebuie să notifice banca cu privire la detaliile cumpărării și vânzării, deoarece poate fi necesar să se facă unele modificări la contractul de împrumut pentru locuință.
Ipoteca militară
Cum să vinzi un apartament cu un credit ipotecar Sberbank dacă este în scopuri militare? Diferența dintre o ipotecă militară este că acordurile de împrumut și împrumut direcționat sunt semnate simultan. locuințele trebuie verificate și convenite cu departamentul Rosvoenipoteka. Este posibil să vinzi un apartament cu o ipotecă de la Sberbank într-o astfel de situație - problema este controversată. Deoarece coordonarea tuturor detaliilor este necesară atât cu banca, cât și cu Rosvoenipoteka, punctele importante sunt:
- tipul de activitate al cumpărătorilor;
- stadiul de rambursare a creditului;
- dacă cumpărătorul poate îndeplini plățile lunare.
Vanzare fara participare bancara
Dacă dorește, împrumutatul poate efectua o tranzacție pentru a vinde apartamentul în mod independent, fără a implica banca în acest proces. Odată găsit un cumpărător, trebuie să:
- aflați suma datoriei și primiți extrasul corespunzător;
- să încheie un acord preliminar de cumpărare a imobilului și să îl avizeze la notar;
- rambursează datoria din fondurile alocate de cumpărător, suma rămasă este stocată;
- obține de la bancă documentația privind înlăturarea sarcinii;
- depun acte la registratura, grevarea se scoate dupa 28 de zile;
- După ce ați primit drepturile de a dispune de bunuri imobiliare, întocmiți un contract de cumpărare și vânzare.
Acest lucru se poate face și prin intermediul agențiilor imobiliare. În acest caz, vânzătorul nu va intra în dialog cu banca, nu va colecta documente și nu va căuta cumpărători ai apartamentului. Aceste probleme vor fi rezolvate de personalul agenției. Pentru astfel de servicii se percepe o taxă de 5-10% din costul total al locuinței.
Vânzare cu participarea băncii
Cumpărătorul și vânzătorul închiriază două cutii de valori la bancă. Cumpărătorul împarte suma în două părți: una este necesară pentru achitarea datoriei, a doua va merge la vânzător după tranzacție. Accesul la celule va fi posibil pentru vânzător la prezentarea unui contract de cumpărare și vânzare înregistrat și a unui certificat de proprietate asupra imobilului. Dacă tranzacția nu are loc dintr-un motiv sau altul, cumpărătorul poate retrage banii. În timp ce banii se află la registratură, grevarea este înlăturată, tranzacția se formalizează printr-un notar, care este selectat de banca creditoare.
Adesea, nu imobilul este vândut, ci împrumutul ipotecar în sine în baza căruia a fost achiziționat. Cum să vinzi un apartament cu o ipotecă Sberbank dacă apare un nou împrumutat? Această procedură este convenită cu banca și noului împrumutat i se poate aplica un nou tarif de împrumut. Vânzătorul primește diferența dintre costul apartamentului și soldul rămas.
Dacă un cumpărător ia un apartament ca garanție pentru un credit ipotecar, cel mai bine este să facă acest lucru cu o singură bancă. Procedura de refinanțare a unei datorii cu o nouă bancă este întotdeauna mai dificilă.
Plata impozitului pe vânzarea bunurilor imobile
Regulile de plată a impozitului pentru vânzarea locuințelor ipotecate sunt similare cu cele care se aplică la vânzarea unui apartament care este deja deținut. Dacă apartamentul a fost deținut timp de cel mult 3 ani, atunci vânzătorul-împrumutatul plătește impozit pe vânzare. Dacă au trecut mai mult de 3 ani de la primirea drepturilor de proprietate, vânzătorul este scutit de plata impozitului.
Important
Cum să vinzi un apartament cu o ipotecă Sberbank și să nu pierzi fondurile investite? Aceasta este o sarcină destul de dificilă, deoarece locuințele ipotecate sunt de obicei vândute la prețuri mici. Vânzarea unui apartament ipotecat durează relativ mult timp și necesită colectarea unei cantități mari de documente, iar plata se face în numerar. Mulți potențiali cumpărători nu sunt dispuși să-și asume astfel de riscuri. Tranzacțiile de vânzare de bunuri imobiliare ipotecare implică cheltuieli destul de mari.
Sberbank, ca orice altă organizație de credit, va monitoriza cu siguranță tranzacția în fiecare etapă. Fără un certificat de datorie curentă de la bancă, este imposibil chiar și înregistrarea unui contract de cumpărare și vânzare prin Rosreestr. Dacă locuința în construcție este vândută prin reînregistrarea unui acord de participare comună (cesiunea de drepturi), atunci banca percepe un comision în valoare de 1% din suma alocată de aceasta pentru achiziționarea de locuințe. Toate etapele tranzacției trebuie să fie documentate în contractul de ipotecă.
Cum să vinzi un apartament cu un credit ipotecar Sberbank? Aceasta este o procedură destul de complexă și intensivă în muncă, care necesită o investiție relativ mare de bani și timp. Totuși, dacă s-a luat decizia finală de a vinde locuința ipotecata, acest lucru este foarte posibil. Astfel de tranzacții sunt foarte riscante, astfel încât costul apartamentelor ipotecate de pe piață este semnificativ mai mic, iar cumpărătorii sunt mai puțin dispuși să achiziționeze astfel de locuințe.
Dacă intenționați să cumpărați un apartament cu grevare ipotecară, atunci trebuie să știți că va trebui să respectați o procedură specială.
Dragi cititori! Articolul vorbește despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactați un consultant:
APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.
Este rapid și GRATUIT!
Există anumite caracteristici ale unei astfel de tranzacții. Dar la ce ar trebui să fii atent, unde să mergi și cum să acționezi în 2020?
Destul de des, apartamentele sunt achiziționate cu ipotecă. Dar afacerea necesită grijă. Contractul trebuie întocmit ținând cont de aceste circumstanțe și pe baza unor informații suplimentare.
Nu vor fi probleme numai dacă cumpărătorul a fost anunțat că proprietatea a fost achiziționată cu ipotecă și cunoaște toate caracteristicile unei astfel de tranzacții.
Puncte generale
Motivul pentru care proprietarul unei proprietăți ipotecate decide să vândă proprietatea, de exemplu, este incapacitatea de a rambursa datoria.
Și unii cumpărători sunt gata să ia astfel de locuințe, deoarece există astfel de avantaje:
Ce trebuie sa stii
Grevarea este un concept cu mai multe fațete, iar esența este că proprietarul unui spațiu rezidențial este obligat de condiții și restricții. Proprietarul nu are dreptul de a dispune de astfel de bunuri.
Datele privind toate restricțiile sunt reflectate în și va exista o notă specială pe certificatul de proprietate în sine.
Astfel, instanța va putea obliga vânzătorul să încheie un acord sau să restituie suma plătită de cumpărător.
Termenii de bază ai tranzacției
Apartamentul poate fi achizitionat in 2 moduri:
- fără a împrumuta bani;
- cu obţinerea unui credit ipotecar pentru cumpărare.
Fiecare metodă implică riscuri pentru cumpărător. Dacă tranzacția este finalizată fără a atrage o sumă împrumutată, atunci grevarea trebuie mai întâi eliminată.
Schema de acțiune este următoarea:
Este important să se întocmească o convenție cu proprietarul, certificată de un birou notarial, conform căreia cumpărătorul își va asuma obligația de a rambursa soldul datoriei către bancă.
Atunci când instituția bancară emite certificate care confirmă rambursarea integrală a sumei ipotecare, aceasta se va efectua conform schemei standard.
Prețul proprietății conform contractului de cumpărare trebuie să fie mai mare decât suma plătită băncii. Diferenta se transfera vanzatorului dupa inregistrarea contractului la organismul autorizat.
Dacă cumpărătorul preferă a doua metodă de cumpărare, este necesar să obțineți permisiunea unui angajat al băncii pentru a vinde.
Dacă debitorul a rambursat o sumă care nu atinge jumătate din cost, atunci este puțin probabil să se obțină permisiunea.
Ieșire - cumpărătorul primește un împrumut de la (nu de la o altă instituție financiară). Dacă debitorul se schimbă, apartamentul va rămâne garanție la bancă, dar cumpărătorul va primi dreptul de a locui în el.
Asigurați-vă că acordați atenție următoarelor puncte:
O condiție importantă a tranzacției este prețul proprietății. Trebuie specificat în contract și trebuie să depășească valoarea decontării împrumutului. După înregistrarea tranzacției în Rosreestr, diferența se plătește proprietarului apartamentului.
Înlăturarea sarcinii
Pentru ca tranzacția de vânzare-cumpărare să fie posibilă, grevarea trebuie eliminată. Va trebui să rambursați datoria către bancă sau vânzător.
Pentru a confirma plata sumei cerute, certificatele sunt depuse la Rosreestr, unde se fac înscrieri în Registrul Unificat de Stat. Rambursarea datoriilor este posibilă pe cheltuiala vânzătorului sau cumpărătorului.
Dacă banii sunt transferați vânzătorului de la cumpărător, se întocmește un acord preliminar, care prevede toate condițiile de plată și termenele pentru îndeplinirea obligațiilor sale.
Când datoria este rambursată, vânzătorul trebuie să prezinte un nou exemplu de declarație în termenul specificat.
Documentul trebuie să indice „Fără grevare”. Abia după aceasta se poate trage concluzia principală.
Înlăturarea sarcinilor poate fi efectuată și în instanță, după care toate modificările sunt reflectate în baza de date Rosreestr în termen de 3 zile.
În cazul în care cumpărătorul elimină sarcina, sunt necesare următoarele informații:
- ipoteca imobiliara;
- pașaport;
- acordul inițial și certificatele care confirmă rambursarea datoriilor;
Toți participanții la tranzacția de cumpărare și vânzare trebuie să se prezinte la camera de înregistrare. În unele situații este necesar ca un angajat al instituției financiare să fie prezent.
Înlăturarea greutății nu este suficientă. De asemenea, trebuie să depuneți o cerere pentru a primi un certificat, care va indica că sunteți.
Procedura de incheiere a unei tranzactii
Puteți cumpăra un apartament ipotecat:
În fiecare caz, merită să pregătiți diferite documente, deoarece un participant la tranzacție poate fi un cetățean sau o entitate juridică.
Procesul de cumpărare a unui imobil de la o bancă este următorul:
- Ei închiriază 2 celule - pentru o organizație bancară și un vânzător-împrumutat.
- Obțineți un certificat de la bancă pentru a confirma rambursarea datoriei.
- Ei încheie un contract de cumpărare.
- Acordul este înregistrat la filiala Rosreestr.
Dacă cumpărați de la un împrumutat, ar trebui să urmați această procedură:
- Încheiați un contract preliminar de cumpărare, astfel încât să nu existe riscul ca termenii tranzacției să fie modificați.
- Plătiți datoria rămasă către vânzător.
- Vânzătorul plătește suma datorată.
- Obțineți un certificat de lipsă de sarcini de la bancă.
- Contractul de bază de cumpărare și vânzare se întocmește și se înregistrează la organismul abilitat.
- Dupa inregistrarea tranzactiei se achita suma ramasa pentru apartament.
În Sberbank
Sberbank întocmește imediat acorduri, prevăzând posibilitatea vânzării ulterioare a proprietății. Dar pentru a finaliza tranzacția, este necesar să obțineți acordul băncii.
Împrumutatul trebuie să contacteze un specialist pentru a clarifica condițiile care trebuie îndeplinite.
Atunci când depuneți o cerere, împrumutatul indică motivul vânzării, altfel este posibil să nu vă așteptați să primiți permisiunea.
Video: cumpărarea și vânzarea apartamentelor ipotecate
Apropo, portalul are o secțiune separată în care sunt afișate apartamentele ipotecate de vânzare. Dacă noul împrumutat își dovedește solvabilitatea, banca îl va întâlni la jumătatea drumului.
Să ne oprim mai în detaliu asupra modului în care ar trebui să procedeze participanții la o tranzacție dacă una dintre părți este Sberbank:
- Vânzătorul solicită băncii informații despre valoarea datoriei și o transferă cumpărătorului.
- Părțile întocmesc un contract preliminar de cumpărare și vânzare.
- Cumpărătorul plătește un depozit.
- Vânzătorul achită datoria cu fondurile primite sau transferă un astfel de drept cumpărătorului.
- Cumpărătorul plasează restul de cost al apartamentului într-o cutie de valori.
- Drepturile de proprietate sunt înregistrate cumpărătorului.
- Grevarea băncii este eliminată.
- Ei eliberează din nou certificatul de înregistrare dacă este depus un document învechit.
- Vânzătorul ia bani din celulă.
VTB 24
Procedura de achizitionare a unui apartament ipotecat la VTB 24 este aceeasi ca la alte banci. Deși există un punct specific.
Atunci când un cetățean contactează o instituție pentru consultanță, el are și dreptul de a cere transferul drepturilor de proprietate de la o societate de credit.
Cumpărătorii pot cumpăra în cadrul programelor preferențiale. De exemplu, banca se oferă să plătească doar 20% ca avans.
Dezavantaje pentru debitor - deoarece va trebui să contactați o bancă intermediară, trebuie să plătiți dobândă la suma tranzacției.
Și prețul apartamentului poate fi suficient pentru a plăti datoria, dar va fi mai mic decât media pieței.
Dacă cu capital de maternitate
Cumpărătorul se confruntă cu un alt risc dacă cumpără o locuință cu grevare, care a fost achiziționată de proprietar folosind fonduri.
Articole similare
