Hlavným legislatívnym dokumentom definujúcim podmienky poskytovania hypotekárnych úverov je Federálny zákon o hypotéke č. 102 zo dňa 16.07.98

Obsahuje základné pojmy transakcie, požiadavky na jej vykonanie a registráciu. Je daný koncept následnej hypotéky, hypotéky, určujú sa vlastnosti hypotekárneho úverovania pozemku.

Zákon niekoľkokrát prešiel rôznymi zmenami a doplnkami. Posledné vydanie bolo vydané 31. 12. 2017, zmeny vykonané v zákone nadobudnú účinnosť 1. 6. 2018. Týkajú sa prítomnosti správcu zabezpečenia.

Súčasné znenie zákona pozostáva zo 14 hláv, 79 paragrafov vrátane tých, ktoré v súčasnosti už nie sú účinné.

Kapitola 1

Obsahuje 7 článkov, ktoré definujú dôvody pre vznik hypotéky a aké náležitosti poskytuje.

Hypotéka je druh kolaterálu a predstavuje komplexné zabezpečovacie opatrenie, pretože zabezpečuje celý záväzok. Registrácia transakcie za zvýhodnených podmienok pomocou vládnych podporných programov sa nazýva „sociálna hypotéka“.

Zákon ustanovuje, že do hypotéky možno založiť pozemky, nehnuteľnosti slúžiace na podnikanie, byty, domy a ich časti a iné nehnuteľnosti. Táto kategória nehnuteľností zahŕňa lode, lietadlá a parkovacie miesta.

Kapitoly 2-4

Stanovujú sa pravidlá uzatvárania zmluvy, jej obsah a vlastnosti. Je vysvetlený postup pri registrácii záložnej zmluvy.

Pojem záložné právo k nehnuteľnosti je daný, čo všetko musí obsahovať, ako sa vykonávajú práva zo zabezpečenia a realizácia záložného práva. Ako by mala prebiehať evidencia vlastníkov?

Kapitoly 5-6

Zákon určuje, že záložca má právo užívať založený majetok a získavať z neho zisk v hotovosti alebo v naturáliách. Medzi jeho povinnosti patrí monitorovanie stavu majetku a vykonávanie opráv podľa potreby.

čl. 31 ustanovuje potrebu poistiť založenú vec na náklady záložcu:

Je určené, že oprávnenou osobou podľa poistnej zmluvy je veriteľ – hypotéka.

Veriteľ má právo skontrolovať zabezpečenie podľa dokladov aj podľa jeho skutočnej existencie. Toto právo je obsiahnuté v čl. 34 Federálny zákon.

Zákon určuje, že záložca má právo scudziť založenú nehnuteľnosť len so súhlasom veriteľa, ak bola vydaná hypotéka, musí v nej byť toto právo osobitne upravené; Po prevode vlastníckych práv na tretiu osobu sa stáva podľa zmluvy dlžníkom až do úplného splatenia úveru a úrokov. Týka sa to predovšetkým situácií, keď dedičia vstupujú do dedičských práv na bývanie zapísané na hypotéku.

Kapitoly 7-8

Uvádzajú sa pojmy následného záložného práva a prevodu práv zo záložnej zmluvy.

Následná hypotéka je podľa zákona prevodom práva k založenej nehnuteľnosti na základe jednej zmluvy na zabezpečenie záväzkov podľa inej zmluvy. Zákon záložnému veriteľovi nezakazuje postúpiť práva zo záväzku zabezpečeného záložným právom na tretie osoby. Pri registrácii hypotéky sa transakcia vykonáva v jednoduchej písomnej forme a na dokumente sa umiestni potvrdenie.

Hypotéku je možné založiť záložnou zmluvou s právom prevodu alebo bez neho.

Kapitoly 9-10

Určuje sa, ako sa má vykonať exekúcia založenej nehnuteľnosti, v akých prípadoch sa vykonáva a aké sú dôvody na odmietnutie exekúcie. Ako vykonať predsúdny odber. Obsahuje pravidlá predaja vymoženého majetku prostredníctvom dražby na základe dohody strán.

Veriteľ má právo uvaliť na založený majetok exekúciu, ak pri vyhlásení konkurzu na dlžníka nie sú splnené podmienky úverovej zmluvy, ktorú zabezpečuje.

Kapitoly 11-13

Pozemok je možné dať do zástavy, keďže nie je obmedzený v obehu. Právo prenájmu pozemku môžete previesť ako zábezpeku v rámci doby trvania nájomnej zmluvy. Nemôžete zastavovať pozemky, ktoré sú vo vlastníctve štátu alebo obce. Záložca má právo vykonať na pozemku stavebné práce, ktoré budú kryté hypotékou. Ak je stavba postavená na pozemku z úverových prostriedkov, po zápise do vlastníctva sa stáva predmetom záložného práva.

Ak je pozemok súčasťou poľnohospodárskej pôdy, exekúcia na ňu je možná až po zbere a predaji úrody z nej získanej.

Pri zakladaní nebytových podnikov v areáli sa práva záložného veriteľa vzťahujú na všetok majetok, ktorý je jeho súčasťou spolu s pozemkom. Založený majetok môže zahŕňať: budovy, stavby, výrobné a skladové dielne, zásoby, hotové výrobky, nehmotný majetok a pod. Exekúcia je možná len na základe rozhodnutia súdu.

Zábezpekou na bývanie môžu byť byty v bytovom dome, rozostavané bývanie, alebo jednotlivé domácnosti. Ak je vlastníkom založenej nehnuteľnosti maloleté dieťa, je potrebný súhlas opatrovníckych orgánov s transakciou. Exekúcia bytového domu alebo bytu je možná v predsúdnom konaní alebo prostredníctvom súdu. Predaj sa môže uskutočniť formou aukcie alebo súťaže.

Kapitola 14

Obsahuje záverečné ustanovenia, určuje nadobudnutie účinnosti legislatívneho aktu.

Najnovšie revízie dokumentov

Počas svojej platnosti bol federálny zákon č. 102 20-krát zmenený a doplnený. Len v roku 2017 bol zákon 6-krát revidovaný.

Posledné 4 zmeny boli vykonané 31.12.2017. Dotkli sa nasledovného:

Kľúčové body pri žiadosti o hypotéku. Čomu by ste mali venovať pozornosť

Uzavretie zmluvy o hypotéke je vážnym rozhodnutím pre dlžníka a jeho rodinu. Zmluva sa uzatvára na dlhé obdobie, preto by ste si mali dôkladne analyzovať svoj vlastný finančný rozpočet a pokúsiť sa predvídať budúce príjmy.

Hlavné riziká transakcie:

Riziko straty zamestnania, ťažkej životnej situácie alebo okolností vyššej moci.
Ak dlh neuhradíte včas, prídete o založenú nehnuteľnosť.
Ak dôjde k omeškaniu, veritelia uložia ďalšie pokuty a poplatky.
Možnosť úpravy úrokovej sadzby smerom nahor, s ktorou počítajú takmer všetky úverové zmluvy.
Pri kúpe bytu na sekundárnom trhu hrozí strata nehnuteľnosti pri zachovaní výšky dlhu.

Pred kontaktovaním banky si musíte vybrať menu úveru, jeho približnú výšku a termín. Vyberte si veriteľa, zbierajte informácie o úverových produktoch banky a hodnotenia zákazníkov.

Malo by sa vziať do úvahy, že dlžníkovi vzniknú dodatočné náklady pri dokončení transakcie: poistenie, ocenenie, registrácia kolaterálu. To bude znamenať dodatočné zvýšenie celkových nákladov na bývanie.

1 Dokumenty k nehnuteľnostiam

Na zváženie možnosti hypotéky musí dlžník zhromaždiť balík dokumentov k nehnuteľnosti ponúkanej ako záruka za úver:

osvedčenie o registrácii vlastníctva (ak je k dispozícii);
Výpis z jednotného štátneho registra platný najskôr 30 dní v deň kontaktovania banky;
Základné doklady: osvedčenie o dedičstve, privatizačná zmluva, predaj a kúpa a pod.;
Katastrálny, technický pas;
Potvrdenia o neprítomnosti vecných bremien, výpis z domovej knihy o prítomnosti prihlásených osôb;
Osvedčenie o sobáši, narodení detí;
Správa o posúdení trhovej hodnoty nehnuteľnosti.

Niektorí veritelia vyžadujú poskytnutie predbežnej kúpnej a predajnej zmluvy pri kúpe bývania na sekundárnom trhu.

2 Dokumenty z banky

Po dokončení transakcie dostane dlžník od banky tieto dokumenty:

Pôvodná úverová zmluva, v ktorej sú stanovené všetky podmienky transakcie.
Harmonogram splácania dlhu.
Zmluva o záložnom práve na nehnuteľnosť (Hypotekárna zmluva), ktorá sa poskytuje po registrácii transakcie v Rosreestr. Definuje podmienky hypotéky, práva a povinnosti zmluvných strán a parametre založenej nehnuteľnosti.

Dodržiava sa zákon v praxi?

Nedodržanie zákonných požiadaviek stranami transakcie môže viesť k jej neplatnosti. Preto sú v praxi požiadavky zákona bezpodmienečne splnené.

Z hypotekárnej zmluvy však neustále vznikajú spory, preto súdy berú do úvahy nielen normy federálneho zákona č. 102, ale aj požiadavky Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, pozemkových, rodinných atď.

Ak dôjde k scudzeniu založeného majetku v rozpore s pravidlami ustanovenými v článku 37, veriteľ má právo požadovať predčasné splatenie pôžičky alebo exekúciu na založený majetok.

Neštandardné prípady výkladu práva súdom

Najväčší počet sporov súvisí so splatením dlhu na základe dohody alebo exekúciou založenej nehnuteľnosti. Ak banka podá pohľadávku voči dlžníkovi, môže podať protinávrh na vyslovenie neplatnosti záložnej zmluvy z dôvodu nesúladu všetkých podstatných náležitostí zmluvy.

Ďalším dôvodom môže byť, že dohoda nie je v súlade so zákonom – nedostatok súhlasu druhej polovice rodiny s transakciou, transakcia nie je v záujme maloletého, ak sú dispozičné práva k budove prevedený bez súčasného zabezpečenia pozemku, na ktorom sa nachádza a pod.

Záložnú zmluvu možno vyhlásiť za neplatnú. Napríklad pri žiadosti o neúčelový úver zabezpečený bytom môže byť záložná zmluva považovaná za neplatnú, ak ide o jediný dom dlžníka a úver nebol poskytnutý na jeho kúpu.

Odmietnutie exekúcie na založenú nehnuteľnosť povoľuje súd, ak je výška záväzkov dlžníka nevýznamná (menej ako 5 %) a lehota omeškania stanovená zákonom.

Záver

Požiadavky stanovené zákonom na registráciu nadobudnutia nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky sú povinné pre dlžníkov, veriteľov a hypotekárnych záložných práv.

Je mimoriadne dôležité pozorovať a brať do úvahy všetky možné nuansy transakcie. Ak je pre dlžníka ťažké pochopiť právne zložitosti procesu, je pre neho lepšie vyhľadať pomoc od profesionálnych právnikov.

Pri rozhodovaní o hypotéke by ste sa mali pri splácaní spoliehať na vlastné finančné možnosti. Neštandardné prípady výkladu zákona o hypotékach súdom, keď je obchod uznaný ako neuskutočnený, sú výnimkou z pravidla a nemali by ste s nimi rátať.

Banky starostlivo dodržiavajú postup poskytovania hypotéky a pracujú na obsahu zmlúv odôvodňujúcich transakciu.

Ponuky bankových úverov na kúpu nehnuteľnosti upravuje federálny zákon 102 o hypotékach na nehnuteľnosti. Na jej základe sa buduje a určuje vzťah medzi veriteľom a dlžníkom. Definuje samotný pojem hypotéka, dokumenty potrebné na registráciu a možnosti zabezpečenia nehnuteľnosti. Spotrebiteľ sa vďaka jasnej regulácii zákonom stal pred bankovými organizáciami viac chránený a samotný trh úverov na bývanie zaznamenal nebývalý rast. Pozrime sa podrobnejšie na to, čo presne stanovuje 102 federálneho zákona.

Koncept hypotéky

Zákon definuje hypotéku ako úverovú zmluvu, ktorej zabezpečením je nehnuteľnosť. To umožňuje výrazne znížiť riziko pre finančnú inštitúciu v prípade nesplatenia dlhu. Dlžník má právo zdržiavať sa a nakladať so svojím majetkom, avšak s určitými obmedzeniami. Ak chcete napríklad predať nehnuteľnosť, musíte najskôr získať povolenie od banky.

Povolenie od banky je možné získať len v prípade, ak je byt nútený predať z dôvodu nemožnosti splatiť dlh. Stojí za zmienku, že v tomto prípade banka s najväčšou pravdepodobnosťou prevezme predaj sama a vráti vám rozdiel, ale nemali by ste počítať s veľkou sumou, pretože pri predaji má banka jednoducho záujem vrátiť svoje vlastné prostriedky. .
Riziko pre banku znižuje aj to, že dlžník musí zložiť akontáciu, ktorej minimálna výška v rôznych bankách a pri rôznych úverových programoch je 15 – 20 %. Ak teda banka bude musieť dom predať z dôvodu nesplácania dlhu, môže súhlasiť aj s nižšou cenou.
Po vystavení hypotéky ostáva hypotéka na byt banke a po splatení dlhu a odstránení vecného bremena sa vráti dlžníkovi. No dovtedy má banka právo s touto hypotékou nakladať podľa vlastného uváženia, môže ju napríklad dať do záložného práva alebo ju predať inej finančnej organizácii. Dlžníka to nijako neovplyvní a podmienky pôžičky zostanú rovnaké.

Dva typy hypotekárnych úverov

Vzhľadom na č. 102 federálneho zákona o hypotékach ako zábezpeke na nehnuteľnosť možno rozlíšiť dva spôsoby hypotekárneho úverovania, ktoré sa týkajú skôr formy zábezpeky:

V prvom prípade bude nehnuteľnosť, ktorú kupujete, slúžiť ako záruka. Táto možnosť je vhodná pre dlžníkov. Ktorí majú dostatočnú sumu na zálohu.
Druhá možnosť je rizikovejšia, keďže ako zábezpeka slúži existujúca nehnuteľnosť. V tomto prípade sa záloha vôbec nevyžaduje, ale náklady na kúpené bývanie by nemali presiahnuť 70-80% odhadovanej hodnoty založenej nehnuteľnosti. Táto možnosť je vhodná pre tých, ktorí nemajú peniaze na zálohu, ale majú drahé bývanie, ale v tomto prípade je riziko výrazne vyššie, pretože strata v prípade opätovného vlastníctva bude vyššia.

Na aké účely sa hypotéka vydáva?

Ako je uvedené vyššie, hypotéka sa vydáva na kúpu bývania zabezpečeného existujúcou alebo kupovanou nehnuteľnosťou. Čo presne si však môžete kúpiť? Dlžník si môže vybrať medzi hotovými bytmi na sekundárnom alebo primárnom trhu, bývaním vo výstavbe, pozemkom s hotovým objektom alebo na ďalšiu výstavbu chaty či domu si môžete zobrať hypotéku na kúpu bytu. mestský dom.

Je však potrebné pripomenúť, že rôzne programy poskytujú rôzne nehnuteľnosti. Toto sa oplatí venovať pozornosť najmä vtedy, ak si chcete zobrať hypotéku v rámci zvýhodneného programu, napríklad hypotéka so štátnou podporou poskytuje len kúpu bývania v nových budovách, ktoré boli postavené z prostriedkov vlády.

Povinné poistenie pri získaní hypotéky

Banky zvyčajne vyžadujú povinné poistenie, ako napríklad:

Životné poistenie dlžníka.
Poistenie majetku slúžiaceho ako zábezpeka.
Môžu tiež vyžadovať, aby ste si poistili svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti.

Pokiaľ ide o pôžičky, rôzne banky jasne naznačujú, že ak odmietnete obnoviť, úroková sadzba sa zvýši, stojí za to pamätať, pretože zvýšenie je zvyčajne 2,5% ročne, čo môže predstavovať pôsobivú sumu.

Nuansy podpisu zmluvy o hypotekárnom úvere

Po prijatí kladného rozhodnutia a výbere bytu musíte podpísať úverovú zmluvu, ktorá by mala obsahovať tieto body:

Na začiatku sú uvedené informácie o predmete zmluvy. Hovoríme o kupovanej nehnuteľnosti.
Ďalej je podľa znaleckého posudku uvedená hodnota predmetu.
Zmluva samozrejme musí obsahovať informácie o výške úveru, podmienkach splácania, ako aj výpočet mesačných splátok až do úplného splatenia.
A nakoniec bod o vlastníctve.

Založenie nehnuteľnosti pri žiadosti o hypotéku

Zákon upravuje hypotéku a určuje ručiteľa. 102 federálneho zákona o hypotékach ako zábezpeke na nehnuteľnosť jasne stanovuje, že ako zábezpeka slúži kúpená alebo existujúca nehnuteľnosť. Okrem toho môžu byť objekty rôzne, vrátane námorných plavidiel, ktoré nie sú nehnuteľnosťami, ako aj priemyselných budov.

Banka každopádne nič neriskuje, keďže akontácia, ako aj to, že založená nehnuteľnosť musí byť drahšia ako kupovaná, banke garantuje vrátenie peňazí a dokonca aj zisk. Samozrejme sa môžete vyhnúť exekúcii a obrátiť sa na banku o predaj založenej nehnuteľnosti. V tomto prípade bude možné vrátiť časť zaplatených prostriedkov.

Federálny zákon o hypotéke č. 102 ustanovuje systém poskytovania úverov ako zábezpeky na nehnuteľnosti a poľnohospodárske pozemky na území Ruskej federácie. Od júla 2017 boli do federálneho zákona 102 zavedené významné inovácie.

102 hypotekárne právo: najnovšie zmeny a aktuálne znenie zákona

V tomto článku sa pozrieme na federálny zákon o hypotékach na nehnuteľnosti . Môžete si stiahnuť aktuálnu verziu zákona na rok 2017, zistiť najnovšie zmeny, históriu dokumentu, ako aj odborný komentár k hlavným článkom.

História vzniku hypotekárneho zákonodarstva

84 rokov 20. storočia v Rusku neexistovala žiadna hypotéka. Od samého začiatku svojho režimu úrady ZSSR zbavili obyvateľov krajiny práva na súkromné vlastníctvo. Hypotéky podľa nových pravidiel sa v Rusku objavili až koncom 20. storočia. Pre jej vývoj do dnešného stavu boli potrebné zásadné zmeny v postoji štátu k vlastníckym vzťahom a bytovej výstavbe. Okrem toho boli potrebné zásadné legislatívne zmeny.

Až v predvečer roku 1991 sa objavili prvé predpoklady na oživenie hypotekárnej inštitúcie v Rusku. Bol to zákon o majetku prijatý v decembri 1990. Potom až do roku 1993 boli postupne prijímané zákony o zabezpečení ao základoch bytovej politiky. Hlavné ustanovenia sú zakotvené aj v Občianskom zákonníku. Ľudia začínajú čoraz častejšie uvažovať o hypotéke na nehnuteľnosť.

Tieto zákony umožnili desiatkam bánk zaviesť do konca roku 1994 systém poskytovania hypotekárnych úverov. Tento biznis bol zároveň slabo kontrolovaný úbohým súborom regulačných rámcov v tejto oblasti, ktoré neumožňovali hypotékam dosiahnuť vysoký stupeň rozvoja a transparentnosti. Bol potrebný zásadne nový a silný federálny zákon.

Bol prijatý 16. júla 1998, mesiac pred ťažkou krízou ruskej ekonomiky. 102 federálneho zákona o hypotékach sa stal akousi bibliou, čo z neho spolu s občianskym zákonníkom urobilo to, čím je teraz.

Najnovšie zmeny a aktuálna verzia zákona

V priebehu takmer 20 rokov došlo v hypotekárnom práve k početným úpravám súvisiacich s vývojom hypoték a zmenami v iných regulačných dokumentoch. Aktuálne vydanie je z 3. júla 2016 s dodatkami z 1. júla 2017.

Najvýznamnejšie udalosti na hypotekárnom trhu v roku 2016, ktoré ovplyvnili legislatívu v oblasti hypoték, boli:

1. Legislatívne obmedzenie výšky pokút za oneskorené splatenie úveru (nesmie presiahnuť kľúčovú sadzbu centrálnej banky ku dňu uzavretia úverovej zmluvy).

Niekoľko slov o kľúčovej sadzbe centrálnej banky. Jednoducho povedané, ide o úrokovú sadzbu, za ktorú si banky berú krátkodobé úvery (1 týždeň) a otvárajú vklady v centrálnej banke za rovnakých podmienok. Od 2. mája 2017 je sadzba 9,25 %.

2. Povinné notárske overenie transakcií s nehnuteľnosťou, ktorá je v podielovom vlastníctve.

To znamená, že na predaj bytu rozdeleného na podiely už nestačí len kúpno-predajná zmluva v jednoduchej písomnej forme. Je potrebné navštíviť notára a formalizovať transakciu podľa jeho formy. V dôsledku toho sa náklady na registráciu výrazne zvýšili.

3. Zmena postupu pri výpočte dane z predaja bytu. Od 1.1.2016 sa doba vlastníctva nehnuteľnosti, po uplynutí ktorej je vlastník oslobodený od platenia dane z predaja, predĺžila z 3 na 5 rokov. Okrem toho sa výška dane po novom vypočítava z katastrálnej hodnoty alebo z hodnoty uvedenej v kúpno-predajnej zmluve, podľa toho, ktorá hodnota je väčšia. To znamená, že transakcie s podhodnotením v zmluve stratili zmysel, pretože katastrálna hodnota sa približne rovná trhovej hodnote.

Je tu aj dobrá správa. Ak bolo vlastníctvo zapísané pred 01.01.2016, lehota zostáva rovnaká – 3 roky.

Príklad. Občan Ivanov kúpil byt v hodnote 3 000 000 rubľov. v apríli 2016. V máji 2017 ho predal. Katastrálna hodnota - 3 000 000 rubľov, podľa zmluvy o kúpe / predaji - 1 000 000 rubľov. Daň sa vypočíta na základe katastrálnej hodnoty vo výške 2 000 000 rubľov. (mínus daňový odpočet 1 milión) a bude sa rovnať 260 000 rubľov.

4. Ďalšia dobrá správa pre dlžníkov v rámci programu Vojenská hypotéka. Teraz sa informácie o takýchto dohodách nebudú brať do úvahy v úverovej histórii servisného pracovníka. V skutočnosti on sám úver neplatí. Štát to robí za neho.

5. Od júla 2016 zákon upravuje právo na hypotéku parkovacích miest.

Všeobecné ustanovenia

Hlavné ustanovenia hypotekárneho zákona ustanovujú definíciu hypotéky, základ jej vzniku, popis požiadaviek na zabezpečenie a nehnuteľnosť, ktorú možno založiť.

Záložné právo musí byť zabezpečené zmluvou, v ktorej sú dve zmluvné strany: záložca (vlastník veci) a záložca (veriteľ). Majiteľ navyše nemusí mať s úverom vôbec nič spoločné, len ho poskytnúť zo svojho majetku.

Samotná hypotéka sa nezakladá len úverovou zmluvou. To môže byť:

zmluva o pôžičke,
Nájomná zmluva,
dohoda o pracovnej činnosti,
záväzok na základe kúpno-predajnej zmluvy a pod.

To znamená, že predmetom hypotéky môžu byť akékoľvek záväzky, ak sa na ne nevzťahuje zabezpečovacie konanie definované iným zákonom.

Zmluva stanovuje úplný zoznam záväzkov, na ktoré sa záložné právo vzťahuje. Ak je niečo v rozpore s dohodami, má záložný veriteľ aj právo na náhradu strát, úroky za neoprávnené použitie svojich prostriedkov, ako aj súdne trovy a výdavky spojené s predajom záložného majetku, ak nie je v zmluve uvedené inak. Preto je také dôležité správne zostaviť tento dokument.

Ako zábezpeku je možné poskytnúť nasledovné nehnuteľnosti:

pozemky, ale nie všetky (výnimky sú opísané v článku 63 zákona);
majetok využívaný na podnikateľskú činnosť;
obytné budovy (vrátane častí pozostávajúcich z izolovaných miestností);
chaty, záhradné domčeky, kúpeľné domy, garáže a iné spotrebné budovy;
plavidlá (vzduch, more, rieka) a dokonca aj vesmírne objekty;
parkovacie miesto.

Základným princípom, ktorý platí pre zabezpečenie, je nedeliteľnosť. To znamená, že časť majetku, ktorá po rozdelení v naturáliách nemôže byť použitá na určený účel, nie je akceptovaná ako záruka. Jednoducho povedané, nemôžete dať do zálohy len motory lietadla alebo len strechu domu.

Ďalším dôležitým bodom je, že obytná budova na pozemku môže byť prijatá len ako záruka spolu s pozemkom. Ak je pozemok prenajatý, právo nájmu je založené. Navyše, ak je zmluva s prenajímateľom platná viac ako 5 rokov, nebude potrebný ani súhlas vlastníka.

Hypotekárna zmluva

Všeobecné pravidlá pre uzatváranie všetkých občianskych zmlúv v Rusku sú zakotvené v Občianskom zákonníku. Zákon o hypotéke zavádza ďalšie požiadavky, ktoré musia byť splnené.

V zmluve musia byť uvedené tieto informácie:

predmet hypotéky a jeho ocenenie;
podstatu, objem a dobu plnenia záväzkov.

Predmet záložného práva musí byť podrobne opísaný, aby ho bolo možné presne identifikovať. V zmluve je zaznamenaný názov objektu, popis a umiestnenie. V tomto prípade platia rovnaké pravidlá pre prenajatý majetok, navyše je uvedená doba prenájmu;

V prípade potreby môžu zmluvné strany do zmluvy zahrnúť postup predaja kolaterálu v prípade súdneho vymáhania pohľadávok alebo popísať možnosti vyrovnania v predsúdnom období.

Pokiaľ ide o zmluvu o hypotekárnom úvere s fyzickou osobou, ktorá kupuje nehnuteľnosť, ktorá nie je určená na podnikanie, platia pre ňu pravidlá popísané v zákone o spotrebiteľskom úvere. To znamená, že musia byť splnené tieto podmienky:

V zmluve sú uvedené úplné náklady na pôžičku a musia byť uvedené na prvej strane.
Veriteľ má zakázané účtovať dlžníkovi poplatok za úkony, ktoré mu ukladá zákon a ktoré robí vo vlastnom záujme (všetky druhy provízií za poskytnutie úveru a iné platby, ktoré nesúvisia s hypotékou).
Podmienky a postup poskytnutia úveru musia byť verejne dostupné na preskúmanie (aj na internete).
Dlžníkovi musí byť poskytnutý splátkový kalendár.

Podrobnejšie v samostatnom článku.

Hypotéka

Hypotéka je cenný papier na meno, ktorý zabezpečuje právo pohľadávky záložcu voči záložcovi na splnenie záväzkov a právo záložného práva k nehnuteľnosti. Zákon jej prítomnosť na uzavretie záložnej zmluvy nevyžaduje. Možno neexistuje.

Dokument vyhotovuje buď záložca, alebo ak nehnuteľnosť patrí tretej osobe, obaja.

Zákon jasne popisuje zoznam informácií, ktoré musia byť zohľadnené v hypotéke, ako aj povinnosť zaregistrovať papier na štátnom úrade (napríklad Rosreestr). Ak nie je splnený aspoň jeden z bodov uvedených nižšie, hypotéku nemožno nazvať ako:

Názov dokumentu musí obsahovať slovo „Hypotéka“.
Pre fyzické osoby - meno hypotekárneho úveru, údaje o doklade totožnosti. Pre právnické osoby - názov organizácie a miesto.
Pre hypotekárneho veriteľa rovnaké údaje ako v bode 2.
Rovnaké údaje o dlžníkovi, ak nie je záložcom.
Dátum a miesto uzavretia zmluvy, ako aj dôvody vzniku záväzkov (napríklad číslo úverovej zmluvy).
Výška záväzkov a úrokov, ako aj lehota na ich splnenie.
Názov, popis a umiestnenie kolaterálu.
Potvrdená odhadnutá hodnota nehnuteľnosti.
Poznámka k štátnej registrácii hypotéky.
Označenie prítomnosti/neprítomnosti vecného bremena majetku právami tretích osôb.
Podpis záložcu a dlžníka (ak nejde o tú istú osobu).
Určenie dátumu, ku ktorému je hypotéka prevedená na veriteľa.

Hypotéka môže byť postúpená tretej strane. Potom budú nároky nového záložného veriteľa založené len na informáciách uvedených v papieri.

Stratenú hypotéku je možné obnoviť vyhotovením duplikátu, o ktorom sa urobí zodpovedajúca značka.

Po splatení záväzkov voči veriteľovi sa hypotéka vráti hypotekárnemu dlžníkovi, ktorý následne odstráni vecné bremeno z nehnuteľnosti prostredníctvom vládnej agentúry.

Ako to funguje sa dozviete v inom článku.

Registrácia hypotéky

Hypotéka musí byť registrovaná v Rosreestr zo zákona. Okrem zákona „o hypotéke“ tento proces upravuje aj zákon č. 218-FZ „o štátnej evidencii nehnuteľností“.

Štátna registrácia formálne pozostáva zo zaznamenania transakcie v Jednotnom štátnom registri nehnuteľností.

Podkladom pre registráciu obchodu je spoločná žiadosť záložcu a záložného veriteľa alebo na základe žiadosti notára, ktorý zmluvu osvedčil.

Registrácia hypotéky zo zákona sa vykonáva so súčasným zápisom vlastníckych práv osoby, na ktorej právach je vecné bremeno uvalené. Ak je k dispozícii, hypotéka je zaregistrovaná.

Štát je v tomto článku diskutovaný krok za krokom.

Zabezpečenie založenej nehnuteľnosti

Zásadným bodom je, že záložné právo k nehnuteľnosti nedáva veriteľovi možnosť obmedziť právo záložcu použiť túto nehnuteľnosť na určený účel. Má tiež právo na prospech zo zabezpečenia, ale veriteľ si tento príjem nemôže uplatniť.

Záložca je zároveň povinný udržiavať nehnuteľnosť v dobrom stave a v prípade potreby vykonávať na vlastné náklady opravy, ak nie je v zmluve určené inak.

Často vznikajú spory týkajúce sa zákonnosti požiadavky veriteľa poistiť kolaterál proti poškodeniu, poškodeniu alebo strate. Zákon hovorí, že takéto poistenie je možné dojednať v podmienkach úverovej zmluvy. Nehnuteľnosť je spravidla poistená na náklady záložcu.

Vlastník je okrem toho povinný urobiť všetky dostupné opatrenia na to, aby bol majetok bezpečný a aby o tom informoval záložného veriteľa, ak reálne hrozí strata záložného práva.

Následná hypotéka

Následná hypotéka je opätovné založenie nehnuteľnosti, ktorá už bola založená. Môže ísť o záložné právo tomu istému veriteľovi (pre iné záväzky) alebo iným.

Dôležité je dodržať podmienky pôvodnej zmluvy o hypotéke. Ak obsahuje výslovný zákaz následných hypoték (a väčšina hypotekárnych zmlúv na bývanie to obsahuje), potom bude takáto transakcia neplatná bez ohľadu na to, či o nej potenciálny záložný veriteľ vedel alebo nie.

Sú aj prípady, kedy sú v dohode uvedené požiadavky na získanie následnej hypotéky. V tomto prípade musí byť uzavretá nová zmluva v súlade s týmito podmienkami.

Inak sa následná hypotéka od tej súčasnej len málo líši. Osobitná pozornosť by sa mala venovať iba postupu zberu. Tu by ste sa mali riadiť pravidlom prednostných práv pohľadávok, v súlade s ktorým sa záväzky splácajú jeden po druhom, počnúc prvým veriteľom. Takže posledný veriteľ nemusí mať dostatok peňazí z predaja majetku.

Pridelenie

Záložný veriteľ má právo podľa svojho uváženia previesť právo požadovať splnenie záväzkov zo záložného práva na akúkoľvek tretiu osobu. Ak chce banka napríklad postúpiť hypotéku organizácii tretej strany, nemusí mať nevyhnutne licenciu na poskytovanie hypotekárnych úverov.

V tomto prípade nadobúda osoba, na ktorú prešlo právo z záložného práva, aj práva zo záväzku zabezpečeného záložným právom. To znamená, že táto osoba nahradí pôvodného veriteľa.

Prevod hypotéky sa uskutoční uzavretím zmluvy v jednoduchej písomnej forme. Na cennom papieri musí byť urobený príslušný záznam o novom záložnom veriteľovi.

Zaujímavosťou je, že zákon priamo zakazuje robiť si poznámky k hypotéke zakazujúce jej prevod na tretie osoby. Takýto záznam je a priori bezvýznamný.

Zbierka

Ak dlžník splatí svoje záväzky predčasne a nie v plnej výške, čím poruší podmienky uzatvorenej zmluvy, veriteľ má právo začať nútené vymáhanie dlhu.

Existujú dva spôsoby, ako veci môžu ísť:

súdny proces;
mimosúdne vymáhanie.

Ak záložná zmluva neupravuje možnosť mimosúdneho vyrovnania dlhu (uvedené v § 55 zákona) vyzdvihnutím založenej nehnuteľnosti, je takéto vymáhanie možné len na základe rozhodnutia súdu.

Existujú dva prípady, v ktorých mimosúdne vymáhanie nie je možné:

Doba, počas ktorej nie je dlh splatený (po lehote splatnosti), nepresahuje 3 mesiace.
Nesplatený zostatok je nižší ako 5 % sumy dlhu.

V praxi k vymáhaniu pohľadávok bankami predajom založeného majetku dochádza len v krajných prípadoch, keď iné spôsoby neprinášajú želaný výsledok. Netreba však zabúdať, že zákon je v takýchto prípadoch spravidla na strane veriteľa, keďže dlžník porušuje uzatvorenú záložnú zmluvu. Ak teda dôjde k extrémnym opatreniam, je možné predať založenú nehnuteľnosť na splatenie dlhu.

Podrobnejšie v samostatnom článku.

Predaj nehnuteľnosti

Majetok dlžníkov sa predáva formou verejnej dražby. Jeho organizáciu a konanie tento zákon neupravuje. Za to zodpovedá procesná legislatíva a Občiansky zákonník.

Vo všeobecnosti sa obchodovanie uskutočňuje nasledovne. Nie skôr ako 30, ale najneskôr 10 dní pred aukciou je v oficiálnych novinách umiestnený inzerát s informáciou kedy, kde a čo sa bude dražiť.

Tí, ktorí sa chcú zúčastniť, musia zložiť zálohu vo výške nepresahujúcej 5 % z pôvodnej predajnej ceny nehnuteľnosti. Vyhráva ten, kto ponúkol najvyššiu cenu. Za zvyšok sa záloha vracia okamžite.

V deň aukcie je s výhercom podpísaný protokol. Rozhodnutie je právoplatné 5 dní, počas ktorých kupujúci uhradí zostatok ceny nehnuteľnosti, potom je s ním opäť do 5 dní uzatvorená kúpno-predajná zmluva.

Obdobne prebieha aj mimosúdny predaj nehnuteľnosti, len s tým rozdielom, že dražbu organizuje na účet záložného veriteľa oprávnená osoba. Výťažok z predaja sa rozdelí medzi všetkých hypotekárnych veriteľov a zvyšok sa vráti dlžníkovi hypotéky.

Zákon tiež hovorí, že veriteľ si môže ponechať nehnuteľnosť, ak je to uvedené v zmluve. Dlžník môže kedykoľvek pred vyhlásením dražby za ukončenú zastaviť vymáhanie splatením dlhu.

Dražba môže byť vyhlásená za neplatnú, ak sa dostavil len jeden kupujúci, nebola navýšená počiatočná suma, alebo víťaz nezaplatil za nehnuteľnosť. Mimochodom, Občiansky zákonník stanovuje zodpovednosť za druhú, ktorá je vyjadrená v náhrade za straty.

Vlastnosti hypotéky na pozemok

Zastavenie pozemkov je možné, ak obrat takýchto objektov nie je zákonom obmedzený alebo jeho veľkosť presahuje minimálnu hodnotu ustanovenú predpismi pre pozemky tohto druhu a účelu.

Ako zábezpeku možno poskytnúť pozemky vo vlastníctve obce. Ale sú tu podmienky:

lokalita musí byť vyčlenená na individuálnu bytovú výstavbu v rámci sociálnych programov;
hypotéka musí súvisieť so získaním úveru na rozvoj tejto lokality;
o možnosti kaucie rozhoduje obecný úrad.

Pozemok nadobudnutý z úverových prostriedkov je založený od okamihu zápisu vlastníctva. Ak chce vlastník na pozemku postaviť nejaké budovy alebo stavby, nemusí žiadať o súhlas hypotekárneho veriteľa. Len ak to nebude v rozpore s dohodou, stanú sa predmetom zabezpečenia aj tieto stavby. Práve v tomto momente funguje princíp nedeliteľnosti, to znamená, že budovy nemôžu existovať oddelene od pozemku, preto sú zahrnuté aj v hypotéke.

Uvažujme o inom prípade. Napríklad občan X vlastní pozemok, nadobudnutý z osobných prostriedkov a bez vecného bremena. Jedného dňa sa rozhodol na tomto mieste postaviť obytný dom pomocou hypotekárneho úveru. Banka vydala peniaze a od tohto momentu zobrala pozemok do zástavy. A potom po postavení domu a zápise práv k nemu si zoberie aj dom do zástavy. Rovnaký princíp nedeliteľnosti. Len v tomto prípade si veriteľ pôvodne zobral ako zábezpeku pozemok, keďže bývanie ešte nebolo postavené a úver musí byť niečím zabezpečený.

K exekúcii pozemkov dochádza aj prostredníctvom otvorených dražieb. Dôležitým znakom je predaj poľnohospodárskej pôdy. Kým sa úroda nepozbiera a nepredá, nemožno tieto pozemky zhabať.

Podrobne diskutované v predchádzajúcom článku.

Hypotéka na nebytové priestory

Hypotéka nebytových priestorov má množstvo znakov, ktoré sú popísané v príslušnom paragrafe zákona.

Podnik ako jeden komplex nehnuteľností sa tak prevedie na hypotéku so všetkým majetkom nachádzajúcim sa na území vrátane pozemku.

Samostatný nebytový priestor je v zálohe celý spolu s pozemkom.

Záložný veriteľ zároveň nemôže žiadnym spôsobom zasahovať alebo obmedzovať právo záložcu užívať nehnuteľnosť. Výnimkou sú len transakcie spojené so scudzením nehnuteľnosti a jej záložným právom.

Podnik možno dať do záložného práva len vtedy, ak výška dlhových záväzkov je aspoň polovica odhadovanej hodnoty majetku. Lehota na uplatnenie nárokov na inkaso zabezpečenia je minimálne jeden rok odo dňa uzavretia zmluvy.

Povedzme, že podnik N je založený v banke Y na základe úverovej zmluvy na obdobie 9 mesiacov. Ak spoločnosť dlh nesplatí, banka stále nemôže začať s vymáhaním skôr ako 12 mesiacov od dátumu podpísania dokumentu.

Mimochodom, hypotekárny dlh od firmy je možné vymáhať len rozhodnutím súdu.

Hypotéka obytných domov a bytov

Pri ich prevode na hypotéku sú kladené osobitné požiadavky aj na obytné domy a byty, keďže môžu byť miestom bydliska nielen záložcu.

Okamžite stojí za zmienku, že hypotéky na obytné priestory v mestskom vlastníctve nie sú povolené. Zvyšné objekty majú niekoľko funkcií:

Pri scudzovaní majetku, v ktorom sú zapísané maloleté deti, je potrebný súhlas opatrovníckych orgánov.
Pri výstavbe bytového domu môže byť hypotéka zabezpečená materiálom a zariadením, ale po výstavbe je hotový dom založený ako zábezpeka.
Podľa článku 77 zákona sú obytné priestory zakúpené za úverové peniaze zastavené od okamihu registrácie vlastníckych práv.
S „vojenskou hypotékou“ je bývanie prisľúbené veriteľovi a vládnej agentúre, ktorá spláca úver.

Mimochodom, Rada federácie nedávno prijala pozmeňujúce a doplňujúce návrhy k zákonu „o úspornom hypotekárnom systéme“, podľa ktorého sa peniaze akumulujú na „vojenskú hypotéku“. Viac kategórií vojenského personálu má teraz nárok na obnovenie svojho účtu po opätovnom zaradení.

Najdôležitejším bodom v tejto časti je doložka o prepadnutí bývania. Táto skutočnosť je dôvodom na vysťahovanie nájomníkov. Vykonáva sa v súlade so zákonnými požiadavkami. Tento bod je podrobne opísaný v čl. 78.

Ako vidíte, tento federálny zákon poskytuje pomerne jasný obraz o hypotékach. Ide o účinný nástroj, ktorý reguluje trh hypotekárnych transakcií v Rusku. Dôležité je, že ide o živý dokument, ktorý aj keď nie vždy rýchlosťou blesku reaguje na zmeny aktuálnej situácie a umožňuje rozvoj bytovej výstavby v krajine.

Čokoľvek si o hypotékach myslíme, získať hypotéku je z roka na rok jednoduchšie. Veľkú zásluhu na tom má hypotekárna legislatíva. môžete zistiť ďalej.

Ak pri rozvode požadujete kvalifikovanú pomoc hypotekárneho právnika chrániaceho Vaše záujmy pred bankou alebo Vašou polovičkou, odporúčame Vám prihlásiť sa na bezplatnú konzultáciu s naším právnikom. Poskytne odbornú pomoc a navrhne efektívne východisko z vašej situácie.

Hypotéka je jednou z foriem zabezpečenia, pri ktorej založená nehnuteľnosť zostáva vo vlastníctve dlžníka. V prípade nesplnenia záväzkov zo zmluvy o pôžičke má veriteľ právo na uspokojenie záväzkov predajom nehnuteľnosti dlžníka.

Popis zákona o hypotékach

Federálny zákon č. 102 „O hypotéke“ bol prijatý Štátnou dumou 24. júna 1997 a schválený Radou federácie 9. júla toho istého roku. Posledné zmeny boli vykonané 25. novembra 2017.

Zhrnutie federálneho zákona:

Kapitola 1— Opisuje hlavné ustanovenia.
Kapitola 2— Odhaľuje proces uzatvárania hypotekárnej zmluvy.
Kapitola 3— Opisuje pojem hypotéka.
Kapitola 4— Uvádza štátnu registráciu hypoték.
Kapitola 5— Zabezpečuje bezpečnosť majetku, ktorý je založený na základe hypotekárnej zmluvy.
Kapitola 6— Opisuje prevod práv na majetok založený na základe hypotekárnej zmluvy.
Kapitola 7— Uvádza možnosti klienta pri čerpaní následného hypotekárneho úveru.
Kapitola 8— Opisuje spôsoby postúpenia práv na základe hypotekárnej zmluvy vrátane prevodu a záložného práva na hypotéku.
Kapitola 9— Odhaľuje postup pri exekúcii majetku, ktorý je založený na základe hypotekárnej zmluvy.
Kapitola 10— Opisuje predaj založenej nehnuteľnosti, ktorý je predbežne uvedený v zmluve.
Kapitola 11— Uvádza vlastnosti hypotéky pozemkov.
Kapitola 12— Odhaľuje vlastnosti spracovania hypotekárnych úverov na budovy, podniky, stavby a nebytové priestory.
Kapitola 13— Opisuje vlastnosti hypoték na byty a obytné domy.

Nové pozmeňujúce a doplňujúce návrhy

Federálny zákon „o hypotéke“ bol novelizovaný 25. novembra 2017. Zmeny prešli najmä tieto články a odseky:

P 2 st 1

Ak jedna zo strán transakcie potrebuje hypotéku, strany sú povinné uzavrieť medzi sebou dohodu, v ktorej sú uvedené podmienky a požiadavky, ako aj rozsah zodpovednosti v prípade nedodržania dohodnutých bodov.

Článok 4 tohto zákona bol zmenený a doplnený. Opisuje, že záložca je v niektorých prípadoch povinný znášať náklady hypotekárneho veriteľa na poistenie konkrétnej nehnuteľnosti. Niekedy musí zaplatiť dlhy súvisiace s:

služby;
daň z nehnuteľnosti;
poplatky

Úhrada takýchto výdavkov sa však uskutočňuje na náklady založenej nehnuteľnosti.

P 1. 5

V § 5 tohto zákona bol zmenený odsek 1 vypustený pojem „vesmírne objekty“. Teraz zostali iba námorné a letecké plavidlá, ako aj plavidlá vnútrozemskej plavby.

Na konkrétnu nehnuteľnosť sa vydáva hypotéka v súlade s článkom 5 zákona. Patrí záložcovi ako majetok. Ak na základe Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a iných federálnych zákonov, potom takýto majetok môže byť vlastnený na základe prevádzkového riadenia alebo ekonomického riadenia.

P 3 Článok 6

Opisuje, že predmetom hypotéky je často nehnuteľnosť. Na jej založenie je potrebný súhlas/povolenie druhého vlastníka (ak existuje). V procese hypotéky je potrebný podobný súhlas.

Ak sa ako záruka používa nehnuteľnosť, ktorá nesúvisí s prevádzkovým riadením alebo má právo hospodárenia, je akceptovaná vládou Ruskej federácie alebo subjektom.

P 1.1 čl

Ak je hypotéka vydaná na základe právnych predpisov Ruskej federácie, v zmluve môžu byť uvedené spôsoby predaja založenej nehnuteľnosti, ako aj podmienky, ktoré musia byť splnené. Podmienky a postup predaja založenej nehnuteľnosti môže určiť súd.

P 2. 9

Záložná zmluva musí zo zákona obsahovať právo, na základe ktorého nehnuteľnosť patrí záložcovi. Okrem toho by ste mali uviesť názov vládneho orgánu, ktorý vydal toto právo.

P 4. 9

Odsek 4 článku 9 sa týka záväzkov zabezpečených hypotekárnymi úvermi. V hypotekárnej zmluve je uvedená výška, dôvod vzniku a doba vyhotovenia. Ak je suma obchodovateľná, v zmluve sú uvedené kritériá na jej určenie.

P 3. 20

V odseku 3 článku 20 sa opisuje hypotéka. Hypotéka musí spĺňať požiadavky článku 14 súčasného federálneho zákona „o hypotéke“.

P 2 článku 29

Záložný veriteľ je povinný v porovnaní s inými úverovými inštitúciami najskôr prijať peňažné prostriedky, ak nehnuteľnosť užívajú iné osoby, a na ich použitie previesť peňažné prostriedky záložcovi.

P 2 čl. 31

Ustanovenie 2 článku 31 bolo zmenené a doplnené. Hypotekárna zmluva musí nevyhnutne obsahovať ustanovenia o poistení. Ak nie sú podmienky, tak je záložca zo zákona povinný poistiť nehnuteľnosť na vlastné náklady. Ak táto doložka nie je splnená, záložca si môže samostatne poistiť nehnuteľnosť v plnej hodnote proti rizikám poškodenia a straty. Ak je celková hodnota nehnuteľnosti vyššia ako záväzok zabezpečený záložným právom, môže v tomto prípade záložný veriteľ požadovať od dlžníka peňažné prostriedky vo výške ním vynaložených nákladov.

P 3 čl. 43

Opisuje nuansy uzatvorenia následnej hypotekárnej zmluvy, ktorá sa uzatvára aj napriek ustanovenému zákazu. Súd ju môže v súlade so zmluvou vyhlásiť za neplatnú.

P 1. 44

Ak si záložca nesplní svoje povinnosti, má právo požadovať náhradu škody, pokiaľ nepreukáže, že dostal informácie o predchádzajúcich hypotékach.

P 3 čl. 44

Následnú záložnú zmluvu možno uzavrieť po predchádzajúcej za účelom zmeny podmienok a náležitostí v nej. Druhá dohoda však nesmie porušovať práva zmluvných strán, ktoré boli písomne uvedené v prvej dohode.

P 4. 46

Ak záložca dostane oznámenie, že určitý záložný veriteľ od neho požaduje pred prevodom určitú peňažnú sumu, je záložca povinný oznámiť túto nehnuteľnosť alebo hnuteľný majetok ostatným záložným veriteľom.

P 2 čl. 55

Tento paragraf popisuje predaj založenej nehnuteľnosti v mimosúdnom konaní. Aby ste ho správne implementovali, musíte postupovať podľa postupu uvedeného v článku 56 tohto federálneho zákona.

Záložná zmluva môže ustanoviť podmienky mimosúdneho vymáhania založeného majetku, ak zmluvnými stranami sú právnické osoby alebo fyzické osoby – podnikatelia. V tomto prípade je jedným zo spôsobov predaja nehnuteľnosti alebo hnuteľného majetku nezávislý postup. Pri tomto postupe sa postupuje podľa pravidiel občianskeho práva o kúpe a predaji.

Ak je individuálny podnikateľ vylúčený z jednotného štátneho registra, nie je to dôvod na zrušenie podmienok uvedených v zmluve.

P 3 čl. 55

Ak si záložný veriteľ v súlade s podmienkami zmluvy ponechá hnuteľný alebo nehnuteľný majetok, je zahrnutý do splatenia dlhu záložcu. Napr, hodnota nehnuteľnosti nemôže byť nižšia ako trhová cena.

Na uskutočnenie opísaného postupu sa nehnuteľnosť predbežne oceňuje. Ak záujemca o kúpu nesúhlasí s predpokladanou hodnotou, môže byť vykonaná sekundárna obhliadka. Ak bola nehnuteľnosť predaná pod trhovú hodnotu, tak zo zákona má záložca právo požadovať od záložného veriteľa náhradu škody vo výške rozdielu medzi odhadnou hodnotou a predajnou cenou nehnuteľnosti.

P 5 st 55

V tomto paragrafe je popísané, že predmetom hypotéky sa môžu stať aj bytové priestory, ak sú jediné vhodné ako trvalé bydlisko. Zastavená nehnuteľnosť je predmetom predchádzajúcich a následných hypoték, ktoré využívajú rôzne postupy pri exekúcii.

P 4 čl. 55.2

Ak sa plánuje vyzdvihnutie založeného majetku, potom sa v súlade s ustanoveniami zákona pošle na miesto právnickej osoby alebo fyzickej osoby.

Článok 59.1

Počas posledného vydania zákona bol článok 59.1 úplne uvedený v novom znení. V ňom sa uvádza, že záložný veriteľ si môže nehnuteľnosť ponechať alebo ju predať inej osobe. Ako je uvedené v odseku 1.1. Článok 9 tohto federálneho zákona spôsobom ustanoveným v osobitnom odseku si strany môžu ponechať majetok založenej osoby mimosúdne aj na žiadosť súdu.

Vďaka hypotéke sú hypotekárnemu veriteľovi kompenzované riziká nesplatenia dlhu či náhrady strát a trov právneho zastúpenia (v prípade potreby). V zmluve je uvedená konkrétna suma, ktorú musí dlžník zaplatiť. Ak je prijatá suma vymáhania vyššia ako suma uvedená v dokumente, má záložný veriteľ právo vrátiť zostatok záložnému veriteľovi.

Stiahnite si najnovšie vydanie 102 federálneho zákona

Hypotéka sa zriaďuje vo forme záväzkov, ktoré vznikajú pri vyhotovení úverovej zmluvy alebo zmluvy o úvere. Na záväzky, ktoré vzniknú v dôsledku získania hypotéky, musí veriteľ a dlžník brať ohľad. Ak sú zmluvnými stranami právnické osoby, potom sa povinnosti vyplývajúce z dohody stanovujú spôsobom uvedeným v zákone Ruskej federácie o účtovníctve.

Všetko o hypotékach Afonina Alla Vladimirovna

1.2. Legislatíva upravujúca poskytovanie hypotekárnych úverov občanom (právny základ pre poskytovanie hypotekárnych úverov)

Hypotéky na bývanie sú upravené občianskym a bytovým právom.

Pravidlá Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktoré sa uplatňujú v prípade právnych vzťahov vyplývajúcich z hypotéky, sa uplatňujú takto:

1) pokiaľ ide o samotnú pôžičku, upravuje ju ustanovenie § 2 písm. 42 „Úver“, kde je uvedená definícia zmluvy o pôžičke a sú uvedené všeobecné ustanovenia o jej forme;

2) keďže hypotéka je v podstate úverovou zmluvou, na zabezpečenie ktorej dlžník poskytne nehnuteľnosť, potom sa ustanovenia § 3 ods. 23 o zabezpečení plnenia povinností. Takže podľa čl. 334 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie na základe záložného práva má veriteľ so záväzkom zabezpečeným záložným právom právo v prípade, že dlžník túto povinnosť nesplní, získať uspokojenie pred ostatnými veriteľmi záložného práva. osoba, ktorá je vlastníkom tejto nehnuteľnosti. Toto a ďalšie ustanovenia o zabezpečení sú v súlade so zákonom o hypotékach.

S prihliadnutím na vyššie uvedené je samozrejme hlavným právnym dokumentom, ktorý upravuje dôvody vzniku, postup registrácie a právne následky vzniku samotnej hypotéky, samotný zákon o hypotéke. V súlade s článkom 1 ods. 3 tohto zákona sa teda všeobecné pravidlá o záložnom práve obsiahnuté v Občianskom zákonníku Ruskej federácie vzťahujú na vzťahy na základe hypotekárnej zmluvy v prípadoch, keď je stanovený Občiansky zákonník Ruskej federácie alebo priamo zákonom. nestanovuje iné pravidlá. Tento zákon, podpísaný prezidentom Ruskej federácie v roku 1998, je odborníkmi uznávaný ako prvý osobitný zákon upravujúci systém vzťahov vznikajúcich v súvislosti so záložným právom k nehnuteľnostiam. Upresňuje podmienky poskytnutia úveru na nadobudnutie nehnuteľnosti s ďalším záložným právom k nej. Do úvahy sa berie aj celý reťazec právnych vzťahov medzi zmluvnými stranami v prípade porušenia povinností zo strany dlžníka, ako aj postup pri exekúcii založenej nehnuteľnosti.

Tieto otázky upravujú aj normy Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie zo 14. novembra 2002 č. 138-FZ.

Článok 446 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie zahŕňa obytné priestory (ich časti) ako majetok, ktorý podľa vykonávacích dokumentov nemožno zabaviť, ak pre dlžníka a členov jeho rodiny, ktorí spolu žijú v priestoroch, ktoré vlastní, je jediný priestor vhodný na trvalé bývanie, s výnimkou nehnuteľnosti uvedenej v tomto odseku, ak je predmetom hypotéky a je možné ju zhabať v súlade s legislatívou o hypotékach.

Všetky tieto predpisy navyše pravidelne prechádzajú určitými zmenami. Porovnanie aktuálnej verzie s pôvodným vydaním je uvedené v tabuľke.

Tento text je úvodným fragmentom. Z knihy Podnikové financie autora Ševčuk Denis Alexandrovič

2.4. Poskytovanie hypotekárnych úverov a kolaterálové obchody Na úrovni domácností sú kolaterálové obchody v súvislosti s činnosťou záložní pomerne známe. V trhovom hospodárstve sú takéto operácie bežné vo vzťahu k činnostiam podnikov. V súčasnosti

Z knihy Účtovanie cenných papierov a menových operácií autora Sosnauskiene Oľga Ivanovna

Kapitola 1 PRÁVNY RÁMEC PRE OBCHODY S CENNÝMI PAPÍRMI Právny rámec upravujúci investičnú činnosť sa formuje na základe praktických skúseností s rozvojom a etablovaním určitých oblastí odvetvia, často však nastáva opačná situácia pri rozvoji

Z knihy Peniaze, úver, banky. Cheat listy autora Obrazcovová Ľudmila Nikolajevna

87. Schémy hypotekárnych úverov v Rusku 1. Zdieľaná výstavba a predaj bývania na splátky Splátky sa poskytujú vo výške 30–50 % z ceny kúpeného bývania. Táto schéma je atraktívna pre obyvateľstvo (bývanie je lacnejšie vo fáze výstavby).

Z knihy Bankové právo. Cheat listy autora Kanovskaja Mária Borisovna

112. Hypotéka a hypotekárne úvery Hypotéka je záložné právo na nehnuteľnosť na zabezpečenie peňažnej pohľadávky veriteľa-záložcu voči dlžníkovi (záložca). Hypotéka je úver získaný ako zabezpečenie nehnuteľnosti U nás je postup pri realizácii hypotéky

Z knihy Bankovníctvo. Cheat listy autora Kanovskaja Mária Borisovna

115. Hypotéka a hypotekárne úvery Hypotéka je záložné právo nehnuteľnosti na zabezpečenie peňažnej pohľadávky veriteľa-záložcu voči dlžníkovi (záložca) Hypotéka je úver získaný na zabezpečenie nehnuteľnosti realizácia hypotéky

Z knihy Samoučiteľ obchodovania na burze autora Sipyagin Jevgenij

Kapitola 1 Regulačná legislatíva Teraz si povedzme o tých nariadeniach, ktoré potrebujeme poznať. Naučíte sa „Pravidlá cestnej premávky“ skôr, ako sadnete za volant Takže legislatívne akty: 1. Občiansky zákonník Ruskej federácie.2. Daňový poriadok Ruskej federácie.3. federálny

Z knihy Individuálny podnikateľ: Účtovníctvo a zdaňovanie rôznych druhov činností autora Vislova Antonina Vladimirovna

Kapitola 1. Právny základ činnosti jednotlivých podnikateľov 1.1. Postup štátnej registrácie Postup štátnej registrácie fyzických osôb ako individuálnych podnikateľov upravuje federálny zákon z 8. augusta 2001 N 129-FZ „Dňa

Z knihy Strmý ponor [Amerika a nový ekonomický poriadok po globálnej kríze] autora Stiglitz Joseph Eugene

Resuscitácia hypotekárneho trhu Vzhľadom na to, že problémy vo finančnom sektore pramenili z hypotekárneho trhu, dalo sa očakávať, že ľudia, ktorí mali problém odstrániť, začnú s hypotekárnymi úvermi. Ale neurobili to, a ako