Existuje veľa dôvodov na predaj: rozvod, keď chcú bývalí manželia získať svoj podiel a kúpiť si s ním samostatný dom, a neschopnosť splácať úver: každý môže uviesť svoje množstvo dôvodov. Byt prevzatý na hypotéku od Sberbank je záložný a je možné ho predať za niekoľkých podmienok.
Z nejakého dôvodu si niektorí dlžníci s istotou myslia, že predaj bytu založeného na hypotéke je nemožný: koniec koncov, banka má obmedzenia na akékoľvek transakcie. Ale táto podmienka sa dá obísť zákonnými prostriedkami.
Predaj bytu založeného na hypotéke s povolením banky. Ak je byt kúpený na hypotéku, bude až do úplného splatenia úveru vo vlastníctve banky. Musíte sa obrátiť na špecialistov Sberbank a zistiť, za akých podmienok banka povolí predaj bytu.
Zamestnanec musí uviesť dôvod predaja, a ak sa mu bude zdať úctivá, tak môžete dostať povolenie, ak úverová zmluva neobsahuje obmedzenia na predčasné vyrovnanie s bankou. Niekedy Sberbank neobmedzuje možnosť predčasného splatenia a ak je to tak, je možné rokovať.
A Sberbank s najväčšou pravdepodobnosťou urobí takéto rozhodnutie, pretože potrebuje vydané úverové prostriedky. Je tu však určité upozornenie: za dlhodobé splácanie úveru budete musieť platiť úroky. Kupujúci teda svojimi peniazmi splatí banke dlh a banka zase odstráni vecné bremeno vo forme kolaterálu.
Je tu ešte jedna dôležitá podmienka: banka bude musieť požiadať strany transakcie o uzavretie predbežnej zmluvy o kúpe a predaji bytu, takže finančná inštitúcia bude mať istotu v uzavretí finálnej transakcie.
Kupca si môžete nájsť sami po obdržaní povolenia kupujúci zaplatí dlžnú sumu hypotéky.
Ak zveríte takúto transakciu banke, nemusíte sa obávať rizík: opätovnú registráciu dokumentov pre kupujúceho zabezpečí banka sama.
To všetko je dobré a pochopiteľné, ale je to tam spôsoby, ako predať nehnuteľnosť bez súhlasu banky?
Ak banka nesúhlasí s predajom založeného bytu, potom sa o jeho predaji môžeme baviť až vtedy, keď banka odstráni vecné bremeno umiestnené na byte.
To je možné až po splatení dlhu banke, a to rôznymi spôsobmi:
- Vypracujte ďalšiu zmluvu o pôžičke. Ale táto možnosť je dostupná len pre tých, ktorí majú prostriedky na splatenie iného úveru. No banky súhlasia a vydajú spotrebný úver bez zabezpečenia. Z týchto prostriedkov sa splatí dlh, odstráni sa vecné bremeno a môže sa zrealizovať kúpa a predaj bytu.
- Nájdite potenciálneho kupca na byt založený na hypotéke. V takom prípade vám dá prostriedky oproti potvrdeniu o vysporiadaní s bankou. Ale táto možnosť je pre kupujúceho riskantná a zvyčajne sa takáto transakcia odohráva medzi veľmi blízkymi ľuďmi. Ale niekedy, po obdržaní finančných prostriedkov na zaplatenie dlhu, môže predávajúci odmietnuť uzavrieť transakciu, pretože jeho povinnosť predať byt nie je nikde zaznamenaná.
Spôsoby predaja bytu bez povolenia
Táto transakcia nezahŕňa účasť úverovej inštitúcie na kúpe a predaji bytu. Tu je však dôležité nájsť zainteresovaného kupujúceho a presvedčiť ho k určitým podmienkam transakcie.
K tomu potrebujete:
- Kontaktujte pobočku banky, kde bola hypotéka vystavená, informujte sa o výške dlhu na úvere. Môžete požiadať o listinné dôkazy o dlžnej sume, môže to byť užitočné pre dokončenie predaja;
- Uzavrieť predbežnú dohodu medzi stranami, dať si to overiť notárskym úradom.
- Súhlaste s prijatím finančných prostriedkov potrebných na splatenie úveru od budúceho kupujúceho. Na tento účel môžete použiť bezpečnostnú schránku, bude to bezpečnejšie pre predávajúceho aj kupujúceho.
- Potom musíte splatiť dlh, kupujúci zastavaného bytu to môže urobiť sám, budú mu vystavené platobné doklady, poslúžia ako doklad o účasti na splácaní úverových prostriedkov.
- Po týchto krokoch banka formalizuje zrušenie vecného bremena na byte, vydá platiteľovi potvrdenie o splatení všetkých dlhov z hypotekárneho úveru a odstránení vecných bremien v súvislosti s tým.
- Tieto dokumenty sa musia použiť na registráciu transakcie a zrušenie obmedzení transakcií. Veď len registrácia robí zmluvu právoplatnou.
- Po obdržaní zapísanej zmluvy o zaplatení dlhu sa dostavte so všetkými dokumentmi na notársky úrad k vyhotoveniu kúpno-predajnej zmluvy, ktorá je aj registrovaná a je základom pre získanie listu vlastníctva.
So záujemcom môžete dohodnúť predaj hypotekárneho dlhu, inak sa takáto transakcia nazýva prevod dlhu na inú osobu.
V tomto prípade kupujúci na svoje meno obnoví úverovú zmluvu, zaplatí predchádzajúcemu vlastníkovi peniaze, ktoré boli použité na splatenie úveru a stáva sa novým vlastníkom hypotekárneho úveru. To znamená, že v tomto prípade sa nepredáva samotný byt, ktorý má banka do záložného práva, ale zvyšný dlh na úvere.
Takáto dohoda je celkom možná ale za predpokladu, že nový dlžník spĺňa požiadavky banky, bude musieť pripraviť rovnaké dokumenty ako pri žiadosti o úver pre seba, potvrdiť svoju platobnú schopnosť predložením potvrdenia o príjme. Okrem toho nemusí dostať rovnaké podmienky pôžičky ako prvému dlžníkovi banky často stanovujú vyššie úrokové sadzby.
Hypotekárny úver na čerpanie nového hypotekárneho úveru.Áno, a existuje taká príležitosť pri kúpe bytu s hypotékou od Sberbank. Úverový vzťah si môžete dohodnúť aj s inou finančnou inštitúciou a v tomto prípade dochádza k refinancovaniu dlhu. Táto schéma však nie je populárna pre svoju zložitosť a dlhodobosť.
Ak chce klient banky zlepšiť svoje životné podmienky, môže predať založený byt a zobrať si úver na zaplatenie nového bývania. Vo väčšine prípadov banka takýto úver schváli.
Požadované dokumenty
Keďže je byt na hypotéku, pri kúpe sú potrebné tieto doklady:
- Výpis z registra právnických osôb o zrušení vecného bremena, podkladom na zápis je potvrdenie banky.
- Zmluva o bankovom úvere.
- Osvedčenie o registrácii úverovej zmluvy.
- Pasy strán.
- Výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností;
- Technická dokumentácia k bytu;
- Osvedčenie od HOA alebo bytového úradu potvrdzujúce neprítomnosť dlhu za služby;
- Povolenie opatrovníckych orgánov, ak je vlastníkom maloleté dieťa, bývanie bolo zakúpené za kapitál;
- Výpis z domovej knihy s úplným zoznamom osôb evidovaných v nehnuteľnosti;
- Odhadovaná cena bytu. Odbornú analýzu týkajúcu sa hodnotenia bývania by mala vykonať spoločnosť, ktorá má licenciu na vydávanie dokumentov tohto formátu.
Odborný názor
Roman Efremov
5 rokov praxe. Špecializácia: všetky oblasti právnej vedy.
Predaj bytu kúpeného s vojenskou hypotékou
Predaj kolaterálu účastníkom sporiaceho hypotekárneho systému pomocou vojenských hypotekárnych fondov sa uskutočňuje podľa nasledujúceho princípu:
- Opravár je povinný oznámiť oprávneným zamestnancom Rosvoenipoteky svoj zámer odstrániť vecné bremeno zo záložnej nehnuteľnosti.
- Potom musíte znova požiadať o účasť v programe hypotekárnych úverov. Táto požiadavka súvisí so zamedzením straty práva na kúpu bývania pre kariérny vojenský personál so štátnou podporou.
- Sberbank vypočíta úver a určí zostatok dlhu. Následne užívateľ dostane informáciu o výške finančných prostriedkov potrebných na splatenie úveru.
- Po zaplatení dlhových záväzkov dostane vojenský muž potvrdenie o odstránení bremena a potvrdenie o vlastníctve.
V tejto situácii sa prostriedky pridelené štátom vracajú do rozpočtu na účet účastníka vojenského hypotekárneho programu. Môžu byť opätovne použité na nákup nehnuteľností.
Pre vojenský personál je tiež povolené postúpenie práv na životný priestor (pridelenie). Táto možnosť bude najrýchlejšia a najefektívnejšia, keďže nevyžaduje odstránenie vecného bremena z bytu. Dlhové záväzky z úveru budú prevedené na tretiu stranu, ktorou môže byť buď iný účastník vojenského hypotekárneho programu, alebo civilisti.
Predaj bytu za materský kapitál
Ak bol byt zakúpený za účasti Sberbank pomocou materských kapitálových fondov, v budúcnosti bude ťažšie ho predať. Zákonodarca stanovuje, že materský kapitál je určený predovšetkým na uspokojenie potrieb detí, preto rodičia vynaložia dotáciu striktne v súlade s existujúcimi požiadavkami.
Ak chcete predať byt zakúpený s kapitálom, musíte získať predchádzajúci súhlas od Sberbank a opatrovníckych orgánov. Ak aspoň jedna štruktúra transakciu neschváli, nehnuteľnosť nebude možné predať. V tejto situácii je možné predaj spracovať dvoma spôsobmi:
- Kupujúci je zodpovedný za zaplatenie zostatku hypotekárneho úveru.
- Podľa podmienok kúpno-predajnej zmluvy kupujúci splatí zostatok úveru.
Po predaji bytu má majiteľ materského kapitálu právo na kúpu nového bývania z prostriedkov štátnej podpory. Treba však pamätať na to, že byt musí spĺňať požiadavky štátu, transakcia neporušuje práva a záujmy maloletých a nezhoršuje existujúce životné podmienky.
Kľúčovou podmienkou pre uskutočnenie transakcie je súhlas opatrovníckeho a poručníckeho orgánu. Ak povolenie neexistuje, môžu to mať nepriaznivé dôsledky pre strany transakcie. Po dosiahnutí plnoletosti má teda dieťa právo napadnúť transakciu a uznať ju za neplatnú. Pre priamych porušovateľov platných právnych noriem hrozia značné sankcie a administratívna zodpovednosť.
Aké sú riziká kúpy bytu založeného na hypotéke?
Povedzme si o rizikách, ktorým môže kupujúci bytu založeného na hypotéke čeliť:
- Väčšiu mieru rizika znáša kupujúci, ak súhlasí s ponukou predávajúceho hypotekárneho bytu zaplatiť sumu nepostačujúcu na splatenie dlhu. Predpokladajme, že tak urobil. Čo sa stane na konci? Neexistuje žiadny dlh, banka vydáva doklad potvrdzujúci absenciu záväzkov voči banke. A predávajúci môže vykonávať akékoľvek transakcie s nehnuteľnosťami, pretože záloha bola odstránená. Peniaze boli prijaté, pôžička bola splatená, ale predávajúci z nejakého dôvodu odmieta dokončiť kúpno-predajnú transakciu. Ako môže kupujúci po tomto dostať svoje peniaze späť?
- Po splatení dlhových záväzkov voči banke za dlžníka musí kupujúci zaregistrovať odstránenie vecného bremena vydaného bankou, čo si vyžaduje ďalšie finančné prostriedky.
- Môže nastať nasledujúca situácia: kupujúci si napríklad prenajme bezpečnostnú schránku a za určitých podmienok do nej vloží peniaze. Teda rozdiel, ktorý by mal dostať predávajúci založeného bytu. Táto podmienka je spravidla podmienkou zápisu vlastníctva inej osoby. Registrácia transakcie je však niekedy odmietnutá a predajcovi je odmietnutý prístup k peniazom. Pre kupujúceho je tu však aj výhoda: peniaze môže bez problémov vrátiť. Ak sa však na takejto transakcii zúčastní banka, potom sa riziká minimalizujú: sama posiela dokumenty o opätovnej registrácii novému vlastníkovi.
Aké riziko má predajca?
V poslednej dobe sa bankrot bankových štruktúr stal bežným javom, a ak sa predaj musí uskutočniť prostredníctvom neho, dlžník v prípade bankrotu banky celkom prirodzene svoje peniaze nedostane.
Pojem „hypotéka“ je tu už dlho a každý pozná jeho význam. Náklady na bývanie neustále rastú, preto je hypotéka jedným z najrozumnejších spôsobov riešenia problému s bývaním. Nastávajú však situácie, keď treba predať byt založený na hypotéke. Ako predať byt s hypotékou Sberbank? Aké sú riziká pre kupujúcich a predávajúcich takéhoto bývania?
Dôvody predaja bývania na hypotéku
Hypotekárne nehnuteľnosti je možné predať z nasledujúcich dôvodov:
- Majitelia zastaveného bytu ho už z rôznych dôvodov nemôžu splácať, napríklad v dôsledku straty zamestnania.
- Bola tu šanca kúpiť nehnuteľnosť za výhodnejších podmienok. Založený byt sa tak stáva nepotrebným.
- Rodinné okolnosti, napríklad rozvod, manželstvo, prevzatie inej nehnuteľnosti dedením alebo darom atď.
Ako na takéto transakcie reagujú banky?
Keď dlžník úveru na bývanie nie je schopný splácať, vo väčšine prípadov je jediným rozumným riešením predať založený byt a kúpiť si menší. Na uskutočnenie transakcie tohto typu musíte najskôr získať povolenie od banky, v ktorej bol úver na bývanie poskytnutý. Banka má spravidla záujem o včasné splatenie hypotéky a vyhnutie sa omeškaniu. Banka preto väčšinou asistuje pri predaji založenej nehnuteľnosti, aby predišla prípadnému zadlžovaniu.
Vlastnosti predaja hypotekárnych nehnuteľností
Realitné kancelárie už dávno vedia, že hypotekárne transakcie s nehnuteľnosťami tvoria viac ako 50 % všetkých transakcií. Na vykonanie transakcie musíte získať povolenie od úverovej inštitúcie, v našom prípade od Sberbank Ruska. V takom prípade bude banka musieť v plnej výške nahradiť náklady, ktoré jej vznikli v dôsledku poskytnutia úverových prostriedkov dlžníkovi, a čiastočne aj ušlý zisk.
Spôsoby predaja
Ako predať byt s hypotékou Sberbank? Existujú 3 spôsoby dokončenia transakcie:
- Splatenie úveru na bývanie. Metóda je vhodná len v situáciách, keď podmienky hypotekárneho úveru počítajú s možnosťou predčasného splatenia. Hypotéka bude splatená z prostriedkov kupujúceho bytu, predávajúci s ním musí uzavrieť predbežnú dohodu a dať si ju overiť notárom. Potom kupujúci, predávajúci a banka uzavrú dohodu o vyplatení hypotéky a odstránení vecného bremena. Byt môžete predať až po zaregistrovaní zrušenia vecného bremena u Rosreestr.
- Predaj hypotéky. Založenú nehnuteľnosť je možné previesť na tretiu osobu na základe novej úverovej zmluvy so Sberbank. Na tento účel, ako v predchádzajúcom prípade, kupujúci a predávajúci najprv uzatvoria a zaregistrujú predbežnú dohodu medzi sebou a potom s bankou - trojstrannú dohodu o zmene dlžníka. Potom sa vypracuje a zaregistruje zmluva o kúpe a predaji u Rosreestr.
- Opätovné poskytnutie pôžičky. Metóda je vhodná v prípadoch, keď je možné hypotéku premeniť na bežný spotrebný úver. Na začiatok predávajúci opätovne poskytne úver a potom dostane súhlas od Sberbank na predaj domu. Potom môžete začať zostavovať kúpno-predajnú zmluvu.
Aké dokumenty budú potrebné?
Predaj bytu s hypotékou zahŕňa inkaso:
- titulné papiere,
- kópie pasov vlastníkov,
- pasy ZINZ,
- výpisy z domovej knihy,
- kópie osobného účtu nehnuteľnosti.
Okrem toho sa môže vyžadovať povolenie opatrovníckych orgánov, ak je jeden z vlastníkov maloletý. Ďalej budete potrebovať výpis z Jednotného štátneho registra s uvedením aktuálneho stavu vecných bremien a všetkých vlastníkov.
Banka má právo dodatočne požadovať:
- kópiu vodičského preukazu,
- vojenský preukaz,
- osvedčenie z tuberkulóznej kliniky (ak existujú starší majitelia).
Postup predaja
Postup predaja bytu, ktorý je hypotékou Sberbank, pozostáva z týchto etáp:
- Kupujúci bytu zaň skladá zálohovú platbu predávajúcemu.
- Predávajúci poskytne banke dohodnutý balík dokumentov.
- Predávajúci pozýva odborníkov z oceňovacej kancelárie, aby vypracovali úplnú správu o byte.
- Príprava predbežných a hlavných zmlúv, koordinácia postupu pri predaji bytu založeného na hypotéke so Sberbank.
- Podpisovanie zmlúv.
- Registrácia hypotéky na byt v banke, odstránenie vecného bremena, štátna registrácia zmluvy a vlastníckych práv.
- Prijatie osvedčenia o registrácii práv, vykonávanie vzájomného vyrovnania medzi kupujúcim a predávajúcim.
Predaj bytu s hypotékou Sberbank je pomerne zdĺhavá procedúra, najmä pokiaľ ide o predčasné splatenie úveru na bývanie. Sberbank nezohľadňuje pochybné schémy, preto ponúka hlavne konať podľa algoritmov, ktoré vyvinula. Postup predaja tak bude v každom konkrétnom prípade individuálny. Je dôležité poznamenať, že Sberbank sa zdráha akýmkoľvek spôsobom znovu vydať hypotéku.
Ako predať byt s hypotékou Sberbank s materským kapitálom?
Ak bol úver na bývanie čerpaný oproti materskému kapitálu, transakcia bude vyzerať o niečo komplikovanejšie. Dieťa, na ktoré boli vyčlenené finančné prostriedky zo štátneho rozpočtu, musí mať 3 roky. Iba v tomto prípade môžete predať svoj dom, aby ste si za výnosy kúpili nový. Môže ísť buď o iné nehnuteľnosti, vrátane hypotekárnych nehnuteľností, v novostavbách alebo na sekundárnom trhu.
Predajca musí získať písomné povolenie od Sberbank na predaj domu. Tento dokument špecifikuje podmienky transakcie (napríklad vyplatenie provízie). Potom môžete začať splácať aktuálny dlh a predložiť spoločnosti Rosreestr dokumentáciu na vymazanie záznamu o existencii vecného bremena a zároveň na opätovnú registráciu vlastníctva. Okrem toho je možné byt predať, ak existuje vecné bremeno a úver je splatený po štátnej registrácii zmluvy. Potom môžete začať s odstraňovaním kolaterálu.
Ak je byt vo vlastníctve menej ako 3 roky
Postup pri predaji bytu, ktorý je vo vlastníctve menej ako 3 roky, sa nelíši od vyššie uvedeného algoritmu. Jediný rozdiel je v tom, že predávajúci musí zaplatiť daň z príjmu. Ale ak si kúpite nové bývanie vyššej hodnoty, môžete získať odpočet dane a vrátiť 13%. Ak sa kúpi nový byt nižšej hodnoty, zrážka sa neplatí.
Predaj bytu počas rozvodu
V poslednej dobe sa čoraz viac manželských párov rozhoduje pre rozvod. Bývalí manželia si v tomto prípade musia rozdeliť majetok nadobudnutý počas manželstva, ale aj spoločné dlhové záväzky. Ako predať byt s hypotékou Sberbank počas rozvodu? Existujú dve schémy.
- Hypotéka bola vydaná po sobáši. Bývalí manželia musia v banke podpísať dodatočnú zmluvu k zmluve o úvere na bývanie. Banky sa v tejto situácii väčšinou rozhodnú opätovne poskytnúť dva nové úvery alebo prepísať ten predchádzajúci na jedného dlžníka. Keďže podmienky pôžičky sa určujú individuálne, musíte sa najskôr poradiť s bankou.
- Hypotéka bola získaná pred uzavretím zákonného manželstva manželov. V tejto situácii vystupuje jeden z bývalých manželov ako dlžník. Bývanie sa zároveň právne nepovažuje za spoluvlastníctvo. Tu môžu byť rozdelené iba platby uskutočnené po uzavretí manželstva. To sa dá dosiahnuť len rozhodnutím súdu. A v tomto prípade by ste sa mali poradiť so zamestnancom Sberbank.
Ako predať byt s hypotékou Sberbank prostredníctvom realitnej kancelárie?
Majitelia bytov na hypotéku, ktorí chcú takéto bývanie predať, často lákajú realitné kancelárie. Ako v tomto prípade predať byt s hypotékou Sberbank? Najprv si musíte zistiť možné možnosti predaja nehnuteľnosti banke. Potom musíte kontaktovať realitnú kanceláriu, ktorá priamo vyhľadá kupujúcich a zhromaždí dokumenty potrebné na transakciu. Agentúra si za svoje služby vezme nemalú províziu, no proces predaja sa výrazne zrýchli. Spôsob predaja bytu založeného na hypotéke za účasti realitnej kancelárie je vhodný pre tých vlastníkov, ktorí sa chcú takéhoto bývania čo najskôr zbaviť.
Riziká pre kupujúceho
Transakcie s nehnuteľnosťami kúpenými za požičané prostriedky sú rizikové predovšetkým pre kupujúceho. Ak sa ukáže, že predávajúci je nepoctivý, kupujúci si nebude môcť kúpiť zaťažený byt, bude mu zamietnutý úver a požadovaný byt nedostane. Žiaľ, nastávajú situácie, keď predajcovia falšujú doklady. Okrem toho môže kupujúci čeliť nedostatku potrebných dokumentov alebo ich nesúladu s požiadavkami banky od predávajúceho na preregistráciu nehnuteľnosti. Ak je vlastníkom maloletý, opatrovnícke orgány môžu zakázať predaj bývania.
Riziká pre predávajúceho
Pripomeňme, že postup pri predaji bytu založeného na hypotéke je vo všetkých jeho fázach plne pod kontrolou bankovej inštitúcie. Banku najviac zaujíma úspešnosť a transparentnosť transakcie. Dôležitú úlohu tu zohráva taký faktor, ako je platobná schopnosť kupujúceho, pretože ak tento parameter nespĺňa požiadavky banky, nebude možné znovu vydať hypotéku.
Predajca by mal byť pri vzájomných platbách s kupujúcim opatrný a nezapájať sa do rôznych „šedých“ schém prevodu peňazí, ktoré podvodníci často realizujú. Hrozí, že sa predaj nepodarí. Ak sa však zistí bezohľadný kupujúci, pomôže to predajcovi vyhnúť sa vážnym problémom v budúcnosti. Pamätajte, že podvodníci môžu uviesť do omylu aj zamestnanca banky. Na transakcii sa však podieľa aj poisťovacia služba zo strany banky, ktorej zodpovednosťou je aj overenie zákonnosti a zákonnosti transakcie. Schéma tieňa sa tak odhalí.
V tomto smere je najväčším rizikom pre predávajúceho plytvanie časom, ak je kupujúcemu odmietnutý úver na bývanie.
Predaj nehnuteľností na hypotéku nie je v dnešnej dobe ničím výnimočným. Často sa vyskytujú situácie, keď dlžník už nedokáže splácať svoj dlh. Jediným rozumným riešením je predať nehnuteľnosť založenú na hypotéke. Ako predať byt kúpený s hypotékou Sberbank? V prvom rade by ste mali získať súhlas od úverovej inštitúcie na predaj takéhoto bytu a nájsť kupca. Potom môžete začať s dokončením transakcie. Existujú dve hlavné možnosti - kupujúci splatí hypotéku alebo mu je úver na bývanie znovu vystavený. Ďalším spôsobom je premena hypotéky na spotrebný úver. Hypotekárne obchody s nehnuteľnosťami sú však rizikové pre kupujúcich aj predávajúcich.
V poslednej dobe sa čoraz viac ruských obyvateľov stretáva s potrebou kúpiť nehnuteľnosť na hypotéku. Ide o to, že táto metóda je najdostupnejšia. Na čerpanie hypotéky je potrebné zabezpečiť všetky možné riziká, čo je takmer nemožné. Preto často vznikajú prípady, keď je potrebné predať bývanie kúpené na úver. Je možné predať byt s hypotékou Sberbank?
Prečo sa predávajú byty na hypotéku?
Hlavným dôvodom predaja nehnuteľnosti s hypotékou je nedostatočný objem finančných prostriedkov na splatenie dlhu voči banke. Môže to mať viacero príčin. Tu sú tie najbežnejšie:
- prepustenie dlžníka na súčasnom pracovisku;
- nezhody medzi blízkymi, ktorí spoločne splácajú úver na bývanie;
- rozvod;
- smrť príbuzného, ktorý pomáhal splácať úver;
- strata schopnosti pracovať, keď dlžník neuzavrel poistenie.
Ako banky pristupujú k predaju hypotekárnych nehnuteľností?
Keď už dlžník nie je schopný splácať splátky úveru načas, často jediným východiskom je predať takéto bývanie a kúpiť si nové, lacnejšie. Byt je možné predať v rámci hypotéky Sberbank, ale na to musíte získať príslušné povolenie.
Banka má záujem na tom, aby boli platby prijímané včas a bez prieťahov. Preto, aby sa takýmto situáciám predišlo, sa dlžníkom často pomáha pri predaji nehnuteľností.
Ak chcete predať byt prostredníctvom hypotéky Sberbank, musíte vypracovať zmluvu o kúpe a predaji nehnuteľnosti. Ak sa byt predá, banka bude mať zisk, pretože vráti predtým vydané peniaze a nájde nového dlžníka.
Odstránenie vecného bremena
Podľa federálneho (články 29 a 33) v znení neskorších predpisov z roku 2013 práva dlžníka sú:
- prevádzkovanie nehnuteľnosti, ktorá je založená v banke;
- udržiavanie nehnuteľnosti vo vhodnom stave na bývanie.
Vecné bremená sú podmienky, ktoré ukladajú nositeľovi autorských práv rôzne zákazy súvisiace s užívaním bývania. Ak hovoríme o hypotéke, dlžník nemá právo previesť kupovanú nehnuteľnosť na tretie osoby. Tento postup upravuje federálny zákon 102 (článok 6). Výnimkou je len prípad dedenia.
Zrušenie vecného bremena znamená, že držiteľ autorských práv je oslobodený od zákazu prevodu nehnuteľnosti a môže s ňou nakladať, ako sa mu zachce. Zrušiť vecné bremeno na založenom byte je možné až vtedy, keď dlžník dostane povolenie od veriteľskej banky a vykoná všetky úkony súvisiace s kúpou a predajom.
kúpené hypotékou Sberbank bez povolenia
Povolenie banky sa nevyžaduje, ak už bol dlžník zbavený vecných bremien. Ak je dlžník proti účasti banky na predaji nehnuteľnosti, musí mu plne splatiť dlh. Ako v tomto prípade predať byt s hypotékou Sberbank? Sú dva spôsoby.
Dlžník si môže zobrať ďalší úver, no tentoraz pôjde o spotrebný úver. Po zhromaždení všetkých potrebných dokumentov a prijatí finančných prostriedkov musíte splatiť zostávajúci hypotekárny dlh. Potom môžete bezpečne začať predávať.
Môžete tiež nájsť kupujúceho, ktorý sa nebojí riskovať a je pripravený prevziať slovo predajcu. V tomto prípade sa vystavuje potvrdenie, podľa ktorého predávajúci berie peniaze od kupujúceho na splatenie hypotéky. Tým sa záťaž odstráni. Takýchto kupcov je však dosť ťažké nájsť.
Ako predať byt s vecným bremenom (hypotéka Sberbank), ak bolo vydané povolenie
Najprv by ste sa mali poradiť so zamestnancom banky. Ak sa dlžník dokáže rozumne priblížiť k dôvodom predaja nehnuteľnosti, banka mu vyjde v ústrety a ponúkne najracionálnejší spôsob riešenia problému.
Nasleduje proces prípravy písomného povolenia od banky. Keď sa nájde kupujúci, dlžník musí oznámiť banke podrobnosti o kúpe a predaji, pretože v zmluve o úvere na bývanie môže byť potrebné vykonať určité zmeny.
Vojenská hypotéka
Ako predať byt s hypotékou Sberbank, ak je to na vojenské účely? Rozdiel medzi vojenskou hypotékou je v tom, že zmluva o pôžičke a zmluva o cielenom pôžičke sa podpisujú súčasne. bývanie sa musí skontrolovať a dohodnúť s oddelením Rosvoenipoteka. V takejto situácii je možné predať byt s hypotékou od Sberbank - otázka je kontroverzná. Keďže je potrebná koordinácia všetkých detailov s bankou aj s Rosvoenipotekou, dôležité body sú:
- druh činnosti kupujúcich;
- štádium splácania úveru;
- či kupujúci dokáže plniť mesačné splátky.
Predaj bez účasti banky
V prípade potreby môže dlžník uskutočniť transakciu na predaj bytu nezávisle bez zapojenia banky do tohto procesu. Po nájdení kupujúceho musíte:
- zistite výšku dlhu a získajte príslušné vyhlásenie;
- uzavrieť predbežnú zmluvu o kúpe nehnuteľnosti a nechať ju overiť notárom;
- splatiť dlh z prostriedkov pridelených kupujúcim, zvyšná suma je uložená v;
- získať od banky dokumentáciu týkajúcu sa odstránenia vecného bremena;
- predložiť doklady na matričný úrad, vecné bremeno sa po 28 dňoch odstráni;
- Po obdržaní práv nakladať s nehnuteľnosťou vypracovať kúpno-predajnú zmluvu.
Dá sa to urobiť aj cez realitné kancelárie. V tomto prípade predávajúci nevstúpi do dialógu s bankou, nebude zhromažďovať dokumentáciu a hľadať kupcov bytu. Tieto záležitosti budú riešiť pracovníci agentúry. Za takéto služby sa účtuje poplatok vo výške 5-10% z celkových nákladov na bývanie.
Predaj s účasťou banky
Kupujúci a predávajúci si prenajímajú dve bezpečnostné schránky v banke. Kupujúci rozdelí sumu na dve časti: jedna je potrebná na splatenie dlhu, druhá pripadne predávajúcemu po transakcii. Vstup do buniek bude pre predávajúceho možný po predložení registrovanej kúpno-predajnej zmluvy a listu vlastníctva k nehnuteľnosti. Ak sa transakcia z jedného alebo druhého dôvodu neuskutoční, kupujúci si môže peniaze vybrať. Kým sú peniaze v registratúre, bremeno je odstránené, transakcia je formalizovaná prostredníctvom notára, ktorého vyberie veriteľská banka.
Často sa nepredáva nehnuteľnosť, ale samotný hypotekárny úver, v rámci ktorého bola kúpená. Ako predať byt s hypotékou Sberbank, ak sa objaví nový dlžník? Tento postup je dohodnutý s bankou a na nového dlžníka môže byť uplatnený nový úverový sadzobník. Predávajúci dostane rozdiel medzi cenou bytu a zostatkom dlhu.
Ak si kupujúci berie byt ako zábezpeku za hypotekárny úver, najlepšie v jednej banke. Postup pri refinancovaní dlhu v novej banke je vždy náročnejší.
Platenie dane pri predaji nehnuteľnosti
Pravidlá platenia dane pri predaji bývania založeného na hypotéke sú podobné tým, ktoré platia pri predaji bytu, ktorý už je vo vlastníctve. Ak je byt vo vlastníctve nie viac ako 3 roky, tak predávajúci-dlžník platí daň z predaja. Ak od prevzatia vlastníckeho práva uplynuli viac ako 3 roky, predávajúci je oslobodený od platenia dane.
Dôležité
Ako predať byt s hypotékou Sberbank a neprísť o svoje investované prostriedky? Ide o pomerne zložitú úlohu, keďže bývanie na hypotéku sa zvyčajne predáva za nízke ceny. Predaj bytu založeného na hypotéke trvá pomerne dlho a vyžaduje si zhromaždenie veľkého množstva dokumentácie a platba prebieha v hotovosti. Mnoho potenciálnych kupcov nie je ochotných podstúpiť takéto riziko. Transakcie pri predaji hypotekárnych nehnuteľností zahŕňajú pomerne veľké výdavky.
Sberbank, rovnako ako každá iná úverová organizácia, bude určite sledovať transakciu v každej fáze. Bez potvrdenia o aktuálnom dlhu od banky nie je možné ani zaregistrovať kúpno-predajnú zmluvu cez Rosreestr. Ak sa rozostavané bývanie predáva opätovnou registráciou zmluvy o spoločnej účasti (postúpenie práv), banka si účtuje províziu vo výške 1 % z ňou pridelenej sumy na kúpu bývania. Všetky fázy transakcie musia byť zdokumentované v hypotekárnej zmluve.
Ako predať byt s hypotékou Sberbank? Ide o pomerne zložitý a pracovne náročný postup, ktorý si vyžaduje pomerne veľkú investíciu peňazí a času. Ak však bolo prijaté konečné rozhodnutie o predaji nehnuteľnosti založenej na hypotéke, je to celkom možné. Takéto transakcie sú veľmi riskantné, takže náklady na hypotéky na byty na trhu sú výrazne nižšie a kupujúci sú menej ochotní kupovať takéto bývanie.
Ak sa chystáte kupovať byt so záložným právom, tak vedzte, že budete musieť dodržať špeciálny postup.
Vážení čitatelia! Článok hovorí o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, no každý prípad je individuálny. Ak chcete vedieť ako vyriešiť presne svoj problém- kontaktujte konzultanta:
PRIHLÁŠKY A VOLANIA PRIJÍMAME 24/7 a 7 dní v týždni.
Je to rýchle a ZADARMO!
Takáto transakcia má určité vlastnosti. Na čo si však dať pozor, kam ísť a ako konať v roku 2020?
Pomerne často sa byty kupujú na hypotéku. Dohoda si však vyžaduje starostlivosť. Zmluva by sa mala vypracovať s prihliadnutím na tieto okolnosti a na základe dodatočných informácií.
Problémy nevzniknú iba vtedy, ak bude kupujúci upozornený, že nehnuteľnosť bola kúpená na hypotéku, a pozná všetky vlastnosti takejto transakcie.
Všeobecné body
Dôvodom, prečo sa majiteľ založenej nehnuteľnosti rozhodne nehnuteľnosť predať, je napríklad neschopnosť splácať dlh.
A niektorí kupujúci sú pripravení vziať si takéto bývanie, pretože existujú také výhody:
Čo potrebuješ vedieť
Vecné bremeno je mnohostranný pojem a podstatou je, že vlastník bytového priestoru je viazaný podmienkami a obmedzeniami. Vlastník nemá právo s takýmto majetkom nakladať.
Údaje o všetkých obmedzeniach sú zohľadnené a na samotnom liste vlastníctva bude osobitná poznámka.
Súd tak bude môcť zaviazať predávajúceho k uzavretiu dohody alebo vrátiť zaplatenú sumu kupujúcim.
Základné podmienky dohody
Byt je možné kúpiť 2 spôsobmi:
- bez požičiavania peňazí;
- so získaním hypotekárneho úveru na kúpu.
Každá metóda prináša pre kupujúceho riziká. Ak je transakcia dokončená bez získania požičanej sumy, musí sa najskôr odstrániť bremeno.
Akčná schéma je nasledovná:
S majiteľom je dôležité spísať notárskym úradom overenú zmluvu, podľa ktorej sa kupujúci zaviaže uhradiť banke zostatok dlhu.
Keď banková inštitúcia vydá certifikáty potvrdzujúce úplné splatenie sumy hypotéky, uskutoční sa podľa štandardnej schémy.
Cena nehnuteľnosti podľa kúpnej zmluvy musí byť vyššia ako suma zaplatená banke. Rozdiel sa prevedie na predávajúceho po zaregistrovaní zmluvy na autorizovanom orgáne.
Ak kupujúci uprednostnil druhý spôsob nákupu, je potrebné získať povolenie od pracovníka banky na predaj.
Ak dlžník splatil sumu, ktorá nedosahuje polovicu nákladov, je nepravdepodobné, že získa povolenie.
Výstup – kupujúci dostane úver od (nie od inej finančnej inštitúcie). Ak sa dlžník zmení, byt zostane v zábezpeke v banke, ale kupujúci v ňom získa právo bývať.
Nezabudnite venovať pozornosť nasledujúcim bodom:
Dôležitou podmienkou transakcie je cena nehnuteľnosti. Musí byť uvedený v zmluve a musí presahovať výšku vyrovnania úveru. Po zaregistrovaní transakcie v Rosreestr sa rozdiel vyplatí majiteľovi bytu.
Odstránenie vecného bremena
Aby bola transakcia predaja a kúpy možná, musí byť bremeno odstránené. Budete musieť splatiť dlh banke alebo predajcovi.
Na potvrdenie platby požadovanej sumy sa certifikáty predložia spoločnosti Rosreestr, kde sa vykonajú záznamy v zjednotenom štátnom registri. Splatenie dlhu je možné na náklady predávajúceho alebo kupujúceho.
Ak sú peniaze prevedené na predávajúceho od kupujúceho, je spísaná predbežná dohoda, ktorá stanovuje všetky platobné podmienky a lehoty na splnenie jeho záväzkov.
Po splatení dlhu musí predávajúci predložiť nový vzor výpisu v stanovenom časovom rámci.
V dokumente musí byť uvedené „Žiadne bremeno“. Až potom je možné urobiť hlavný záver.
Odstránenie vecných bremien je možné vykonať aj súdnou cestou, po ktorej sa všetky zmeny premietnu do databázy Rosreestr do 3 dní.
Ak kupujúci odstráni bremeno, sú potrebné tieto údaje:
- hypotéka na nehnuteľnosť;
- cestovný pas;
- počiatočná dohoda a osvedčenia potvrdzujúce splatenie dlhov;
Všetci účastníci transakcie nákupu a predaja sa musia dostaviť v registračnej komore. V niektorých situáciách je potrebné, aby bol prítomný zamestnanec finančnej inštitúcie.
Odstránenie vecného bremena nestačí. Musíte tiež podať žiadosť o získanie certifikátu, ktorý bude znamenať, že ste.
Postup pri uzatváraní transakcie
Byt založený na hypotéke si môžete kúpiť:
V každom prípade sa oplatí pripraviť rôzne dokumenty, pretože účastníkom transakcie môže byť občan alebo právnická osoba.
Proces kúpy nehnuteľnosti od banky je nasledovný:
- Prenajímajú 2 bunky - pre bankovú organizáciu a predávajúceho-dlžníka.
- Získajte potvrdenie od banky na potvrdenie splatenia dlhu.
- Uzavrú kúpnu zmluvu.
- Dohoda je zaregistrovaná na pobočke Rosreestr.
Ak nakupujete od dlžníka, mali by ste postupovať podľa tohto postupu:
- Uzatvorte predbežnú kúpnu zmluvu, aby nehrozilo, že dôjde k zmene podmienok transakcie.
- Zaplatiť zvyšný dlh predajcovi.
- Predávajúci zaplatí dlžnú sumu.
- Získajte od banky potvrdenie o nezaťažení.
- Základná kúpno-predajná zmluva je vyhotovená a zaregistrovaná na oprávnenom orgáne.
- Po zaregistrovaní transakcie sa doplatí zvyšná suma za byt.
V Sberbank
Sberbank okamžite vypracuje zmluvy, v ktorých sa stanovuje možnosť následného predaja nehnuteľnosti. Na dokončenie transakcie je však potrebné získať súhlas banky.
Dlžník musí kontaktovať špecialistu, aby si ujasnil podmienky, ktoré musí splniť.
Pri podávaní žiadosti dlžník uvedie dôvod predaja, inak nemusíte očakávať, že dostanete povolenie.
Video: kúpa a predaj bytov na hypotéku
Mimochodom, portál má samostatnú sekciu, kde sa zobrazujú byty na predaj hypotékou. Ak nový dlžník preukáže platobnú schopnosť, banka mu vyjde v ústrety.
Pozrime sa podrobnejšie na to, ako by mali účastníci transakcie konať, ak je jednou zo strán Sberbank:
- Predávajúci si od banky vyžiada informáciu o výške dlhu a prevedie ju na kupujúceho.
- Strany uzavrú predbežnú kúpno-predajnú zmluvu.
- Kupujúci platí zálohu.
- Predávajúci uhradí dlh prijatými peňažnými prostriedkami alebo takéto právo prevedie na kupujúceho.
- Zvyšnú cenu bytu kupujúci uloží do bezpečnostnej schránky.
- Vlastnícke práva sú registrované na kupujúceho.
- Väcné bremeno banky je odstránené.
- Opätovne vydajú osvedčenie o registrácii, ak sa predloží neaktuálny dokument.
- Predajca berie peniaze z cely.
VTB 24
Postup pri kúpe bytu založeného na hypotéke pri VTB 24 je rovnaký ako v iných bankách. Aj keď je tu jeden konkrétny bod.
Keď občan kontaktuje inštitúciu so žiadosťou o radu, má tiež právo požiadať o prevod vlastníckych práv od úverovej spoločnosti.
Kupujúci môžu nakupovať v rámci zvýhodnených programov. Banka napríklad ponúka zaplatiť len 20 % ako akontáciu.
Nevýhody pre dlžníka - keďže budete musieť kontaktovať sprostredkovateľskú banku, musíte zaplatiť úrok z čiastky transakcie.
A cena bytu môže byť dostatočná na splatenie dlhu, ale bude nižšia ako trhový priemer.
Ak s materským kapitálom
Ďalšiemu riziku čelí kupujúci, ak kupuje dom s vecným bremenom, ktorý vlastník kúpil z prostriedkov.
Podobné články
