Федеральний закон про іпотеку в останній редакції. Федеральний закон про іпотеку та заставу нерухомості. Остання чинна редакція Закон про іпотеку нова редакція

Іпотечне кредитування на придбання нерухомості стає дедалі популярнішою банківською послугою. Враховуючи великі розміри залучених сум грошових коштів та тривалість договору, законність та прозорість такої угоди відіграє важливу роль. Регулюванню таких взаємин присвячено закон про іпотеку, про ключові моменти якого й йтиметься у цій статті.

Закон про іпотеку – основні положення

Іпотека є не просто кредит, а застава власності для отримання коштів. Нерухомість, що купується, має обтяження до того моменту, поки заборгованість не буде погашена в повному розмірі. Таким чином, банк страхує свої ризики неповернення виданих коштів, застава гарантує виконання сторонами своїх зобов'язань.

Правовою основою для виникнення таких відносин між та клієнтом є закон про іпотеку чинна редакція 2020 року якого офіційно набула чинності у жовтні 2015 року.

Згідно з прийнятими нормами, іпотека визнається особливим різновидом відносин між громадянами. Її умови встановлюють, що утримувач застави (якою виступає банк) має першочергове право компенсувати свої витрати.

Відповідно до закону використання застави може мати різний характер, а саме:

  • оформлення кредиту;
  • договірні зобов'язання;
  • гарантія компенсації шкоди.
  • права та обов'язки позичальника
Як свідчить 102 ФЗ про іпотеку заставі нерухомості, як особа, що надає заставу, може виступати як сам позичальник, так і стороння особа. Даний вид договірних відносин не означає зміну власника, право володіння також залишається за особою, яка надала заставу. Таким чином, при купівлі будинку чи квартири із залученням іпотечного кредитування за умови виконання зобов'язань за договором банк не має права претендувати на володіння чи користування нерухомим майном.

Стандартні вимоги, що виставляються, виглядають наступним чином:

  • відшкодування суми основного боргу у встановлений термін;
  • виплата нарахованих відсотків за використання банківських коштів у відповідність до умов договору про відплатне надання грошей;
  • погашення штрафу чи пені за недотримання прийнятих він зобов'язань в обумовленому порядке;
  • оплата всіх додаткових витрат, які можуть виникнути у разі потреби взаємодії з державними органами або судовими інстанціями;
  • покриття витрат, пов'язаних із проведенням процедури продажу заставного майна.

Обов'язки сторін, як і їхні права, прописуються в укладеному договорі, з яким рекомендується уважно ознайомитися перед підписанням.

Вимоги до майна, що є забезпеченням іпотеки

У ФЗ про іпотечну заставу нерухомості окремо розглядається питання про те, яке саме майно доступне для використання як заставу при отриманні кредиту. Як відповідні майнові об'єкти вказуються такі як:

  • земельні ділянки певного розміру з урахуванням того чи іншого цільового використання (якщо йдеться про володіння на муніципальному чи федеральному рівні, необхідно отримати дозвіл уповноваженого органу);
  • нерухомість будь-якої форми, включаючи призначену на вирішення виробничих завдань комерційної діяльності;
  • житлові будинки та квартири;
  • ізольовані частини житла (одна кімната чи кілька);
  • дачні ділянки, гаражі, садові будови та інші;
  • транспортні засоби для пересування повітрям або водою великих габаритів;
  • незавершені об'єкти будівництва (при дотриманні додаткових умов щодо ділянки забудови);
  • права оренди, якщо орендодавець висловлює свою згоду;
  • права пайової участі у будівництві.

Майно, яке планується передати як заставу, має перебувати або у власності, або на правах господарського відання. Зазначимо, що федеральний закон про іпотеку містить список об'єктів, які не можуть використовуватися як забезпечення. У тому числі вилучені з обігу землі; об'єкти, які мають бути у приватної власності; стягнення тощо.

Якщо йдеться про спільне майно, то для його використання як застава потрібна письмова згода всіх законних правовласників. Якщо має місце пайова власність, то розпоряджатися своєю частиною кожен їх пайовиків може розпоряджатися так, як вважатиме за потрібне, без необхідності отримання згоди від інших власників. Проте за відчуження застави останні мають пріоритет придбання.

Особливості договору про надання іпотечного кредиту

Такі цивільні взаємини як іпотека в силу закону мають бути оформлені встановленим чином шляхом укладання сторонами відповідного договору. Він повинен містити:

  • повні відомості про об'єкт застави;
  • умови повернення застави - розмір кредиту, суму щомісячного платежу, строк погашення;
  • Права та обов'язки сторін.

Договір про іпотеку створюється в єдиному екземплярі. Після того, як обидві сторони угоди поставили під ним свої підписи, його необхідно зареєструвати в Росреєстрі. Дотримання всіх зазначених у законі умов є обов'язковим, оскільки за їх порушенні реєстрація не пройдено, унаслідок чого угода буде визнана недійсною.

Кредитні пропозиції банків на купівлю об'єктів нерухомості регулює 102 ФЗ про іпотеку застави нерухомості. Саме на його основі будуються та визначаються відносини між кредитором та позичальником. Він визначає саме поняття іпотеки, необхідні оформлення документи, варіанти застав нерухомості. Завдяки чіткому регулюванню законодавством споживач став захищенішим перед банківськими організаціями, а сам ринок житлового кредитування отримав небувале зростання. Розберемо докладніше, що саме встановлює 102 ФЗ.

Поняття іпотеки

Законодавство визначає іпотеку як кредитний договір, запорукою якого є нерухомість. Це дозволяє суттєво знизити ризик для фінансової організації у разі невиплати боргу. Позичальник має право проживати та розпоряджатися своєю власністю, але з певними обмеженнями. Наприклад, якщо ви захочете продати нерухомість, дозвіл попередньо необхідно отримати у банку.


Отримати у банку дозвіл можна лише при вимушеному продажу квартири через неможливість погашення заборгованості. Варто зазначити, що в такому випадку банк швидше сам візьметься за продаж, а різницю поверне вам, але на велику суму розраховувати не варто, тому що при продажу банк зацікавлений у поверненні своїх власних коштів.
Також ризик для банку знижує і те, що позичальник обов'язково має внести початковий внесок, мінімальна сума якого у різних банках та для різних кредитних програм становить 15-20%. Таким чином, якщо банку доведеться продавати житло через невиплату заборгованості, він може погодитись навіть на нижчу ціну.
Після оформлення іпотеки заставна на квартиру залишається у банку, а після погашення заборгованості та зняття обтяження повертається позичальнику. Але до того часу банк має право розпоряджатися цією заставною на власний розсуд, наприклад, він сам може закласти або продати іншій фінансовій організації. На позичальника це не вплине і умови кредитування залишаться колишніми.

Два способи іпотечного кредитування

Розглядаючи № 102 ФЗ про іпотеку заставу нерухомості можна виділити два способи іпотечного кредитування, які відносяться скоріше до форми застави:

  • У першому випадку як застава буде виступати майно, яке ви набуваєте. Цей варіант підійде позичальникам. Які мають у своєму розпорядженні достатню суму для початкового внеску.
  • Другий варіант більш ризикований, оскільки як застава виступає наявна нерухомість. Початковий внесок у такому разі зовсім не обов'язковий, проте вартість житла, що купується, повинна становити не більше 70-80% від оціночної вартості закладеного об'єкта. Цей варіант добре підійде тим, у кого немає грошей на початковий внесок, але є дороге житло, проте в такому разі ризик суттєво вищий, оскільки втрата у разі вилучення буде вищою.

На які цілі видається іпотека?

Як сказано вище, іпотека видається на придбання житла під заставу наявної або нерухомості, що купується. Але що можна купити? Позичальник може вибирати між готовими квартирами на вторинному або первинному ринку, житло, що будується, земельну ділянку з готовим об'єктом або для подальшого будівництва дачі або будинку, можна брати іпотеку на придбання таунхауса.


Проте, варто пам'ятати, що різні програми передбачають різні об'єкти нерухомості. На це варто звернути увагу, якщо ви хочете взяти іпотеку за пільговою програмою, наприклад, іпотека з державною підтримкою передбачає лише придбання житла в новобудовах, які будували з державним фінансуванням.

Обов'язкове страхування при отриманні іпотеки

Зазвичай банки вимагають обов'язкового страхування, таке як:

  • Страхування життя позичальника.
  • Страховка на майно, що виступає як застава.
  • Також можуть вимагати страхування вашого права на власність.

В умовах кредитування різні банки чітко вказують, що при відмові від продовження відсоткову ставку буде збільшено, про це варто пам'ятати, оскільки зазвичай збільшення йде на 2,5% річних, що може вийти на значну суму.

Нюанси підписання кредитного договору щодо іпотеки

Після отримання позитивного рішення та вибору квартири необхідно підписати кредитний договір, який повинен включати наступні пункти:

  • На початку вказується інформація про об'єкт договору. Йдеться про нерухомість, що купується.
  • Далі згідно зі звітом оцінювача, зазначається вартість об'єкта.
  • Природно, у договорі має бути інформація про суму позики, строки погашення, а також розрахунок щомісячних виплат до повного погашення.
  • І насамкінець пункт про право власності.

Запорука нерухомості під час оформлення іпотеки

Законодавство регламентує іпотеку та визначає гарант. 102 ФЗ про іпотеку заставі нерухомості чітко встановлює, що заставою виступає придбана нерухомість чи існуюча. При цьому об'єкти можуть бути різноманітними, включаючи навіть морські судна, які не є нерухомістю, а також промислові споруди.

У будь-якому випадку, банк нічим не ризикує, тому що початковий внесок, а також те, що власна нерухомість, що закладається, повинна бути дорожче за купівлю, гарантує банку повернення своїх грошей і навіть прибуток. Звичайно, до вилучення можна не доводити та звернутися до банку за продажем закладеної нерухомості. У такому разі буде можливо повернути частину сплачених коштів.

Податок при іпотеці

Нотаріальне посвідчення угод

Обмеження неустойки по іпотеці

Іпотека – це один із видів довгострокового кредитування у банку. Завдяки такому кредиту можна придбати житлові та нежитлові об'єкти. Держава ретельно стежить за діяльністю кредиторів у сфері нерухомості, тому іпотека регулюється Федеральним законом "Про іпотеку (заставу нерухомості)" № 102-ФЗ. Найчастіше цей закон доопрацьовується, до нього вносяться поправки. Крім цього, змінюється податкове законодавство та правила Державної Реєстрації нерухомості. Створюються спеціальні програми для окремих категорій громадян та доповнюються умови кредитування. Тому, щоб ви знали, на що звертати увагу при отриманні іпотеки в 2016 році, ми розповімо вам про найважливіші зміни в законі про іпотеку та супутні поправки в інших областях.

Податкове відрахування при іпотеці.Одним із перших нововведень у 2016 році стало те, що з 1 січня 2016 року змінилися правила оподаткування доходів фізичних осіб, одержаних від продажу нерухомого майна. Раніше купуючи нерухомість у власність ви не сплачували податок при її подальшому продажу, якщо вона перебувала у вашій власності більше трьох років. Наразі мінімальний термін володіння нерухомістю при якому продавець не обкладається податком під час продажу становить 5 років. Ця зміна стосується лише нерухомості, придбаної з 01 січня 2016 року.

Але є й винятки. Майно які було отримано у власність у спадок, договору дарування від найближчих родичів, а також внаслідок передачі майна платнику за рентою або за договором довічного утримання з утриманням – для цих випадків термін володіння нерухомістю, після закінчення якого при продажу майна не сплачуватиметься податок , як і раніше, лише 3 роки.

Як ця зміна впливає на ринок іпотеки? В першу чергу це ускладнює вибір квартири, адже багато продавців не хочуть платити податок і чекатимуть закінчення зазначеного терміну або попросять вас доплатити суму податку окремо до вартості квартири. А якщо продається новобудова зі свіжим свідоцтвом про право власності, то загальний термін очікування для продавця стане ще більшим. Адже спершу він чекав на рік чи дві будівлі будинку, а тепер ще п'ять років з моменту реєстрації права.

Раніше уникнути податку можна було «занизивши» вартість нерухомості у договорі купівлі-продажу. Тепер це неможливо.

Податок при продажі нерухомості в 2016 році тепер обчислюють або з договірної ціни або з кадастрової вартості об'єкта (з понижувальним коефіцієнтом), залежно від того, яка ціна більша. Спеціально для цих цілей було проведено державну кадастрову оцінку і вона практично дорівнює ринковій вартості нерухомості.

Якщо сума у ​​договорі більше кадастрової вартості, податок становитиме 13% за мінусом 1.000.000 рублів (податковий відрахування) чи за мінусом витрат за попередньої угоді вплинув на вибір продавця. Наприклад:

Вартість в ДКП - 5.000.000 рублів і вона вища за кадастрову вартість.
Податок розраховується:
1. Від 5.000.000 мінус 1.000.000 (податкове відрахування) = 4.000.0000.
Податок становитиме 13% від 4.000.000, тобто 520.000 рублів.
2. Якщо квартира купувалась скажемо за 3.500.000 рублів до цього, то:
Від 5.000.000 мінус 3.500.000 (попередня витрата) = 1.500.000
Податок становитиме 13% від 1.500.000, тобто 195.000 рублів.

Якщо договорі ви вкажете суму менше, ніж вартість майна по кадастрової виписці, то податок розрахують від кадастрової вартості помноженої на знижувальний коефіцієнт 0,7. Податок складе 13% за мінусом 1.000.000 рублів (податкове відрахування) або за мінусом витрат за попередньою угодою на вибір продавця. Наприклад:

Вартість ДКП 1.000.000 рублів т вона нижче кадастрової вартості (заниження).
Кадастрова вартість 6.000.000 рублів.
1. Податок розраховується від 6.000.000 помножених на 0,7 = 4.200.000
Мінус податкове відрахування 1.000.000 = 3.200.000
Податок становитиме 13% від 3.200.000, тобто 416.000 рублів.
2. Якщо квартира купувалась раніше скажемо за 3.500.000 рублів, то:
Податок розраховується від 6.000.000 помножених на 0,7 = 4.200.000
4.200.000 мінус 3.500.000 (попередня витрата) = 700.000
Податок становитиме 13% від 700.000 рублів, тобто 91.000 рублів.

По суті, податкова розраховує суму від 70% кадастрової вартості житла, а також дозволяє вам використовувати 1.000.000 рублів податкового відрахування або відняти попередні витрати. Тому зараз немає сенсу вказувати вартість у договорі купівлі-продажу менше, ніж 70% від кадастрової вартості.

Обмеження неустойок за іпотекою.Ще однією важливою зміною у законі про іпотеку стало ухвалення у червні 2016 року Державною думою закону про обмеження максимального розміру неустойок за іпотечними договорами, у разі, якщо будуть порушені умови договору. Тепер розмір неустойки за іпотечним кредитним договором нічого очікувати перевищувати ключову ставку, встановлену Центральним банком Росії на день укладання кредитного договору. У разі якщо відсотки за кредитним договором не нараховуються, то розмір неустойки не повинен перевищувати 0,6% суми простроченої заборгованості за кожний день порушення умов кредитного договору. Раніше банки самі встановлювали розміри неустойки і траплялося, що люди, що потрапили у скрутну ситуацію, в результаті виявлялися банку суми, що набагато перевищували початковий кредит і відсотки по ньому.

Нотаріальне посвідчення угод із нерухомістю.У 2016 році також набрав чинності закон про те, що всі угоди щодо відчуження нерухомості, що перебуває у загальночастковій власності, підлягає нотаріальному посвідченню. Федеральний закон 172 регламентує нотаріальне посвідчення всіх угод із частками нерухомості, навіть у тому випадку, якщо всі власники нерухомості є учасниками угоди. Ця послуга у нотаріуса обходиться недешево, вартість її складається із встановленого відсотка вартості продажу нерухомості, плюс встановленого тарифу і супутніх витрат.
Тобто якщо у вас не один продавець, а кілька (чоловік і дружина, родичі та ін.), то більше не можна укласти договір купівлі-продажу у простій письмовій формі у банку. Обов'язково йти до нотаріуса і проводити правочин у нього за його формою. Звичайно, це негативно впливає на ринок іпотеки. По-перше, це подовжує термін виходу угоду. Посвідчити таку угоду має повноваження далеко не кожен нотаріус, це може зробити лише нотаріус, що територіально закріплений за адресою нерухомості. Спершу його потрібно знайти та записатися на прийом. Далі банку та нотаріусу потрібно узгодити прийнятну форму договору, щоб було враховано побажання банку, нотаріуса, продавця та покупця. І це найчастіше займає кілька днів. По-друге, це додаткові витрати (близько 25.000 рублів), які найімовірніше ляжуть на плечі покупця, т.к. продавці діють за принципом "ви купуєте - ви і платите".

Військова іпотека не відображатиметься в кредитній історії.Влітку 2016 року Міністерство оборони підготувало законодавчу ініціативу про те, що дані щодо військовослужбовців, які оформили «Військову іпотеку», слід забрати з кредитної історії. Ця законодавча ініціатива була викликана тим, що військовослужбовці не беруть участь у виплаті кредиту, оскільки за них це робить «Росвоєніпотека». Якщо цей законопроект буде прийнято, то дані про «Військову іпотеку» більше не будуть передаватися в бюро кредитних історій. Якщо ця інформація раніше вже була внесена до кредитної історії, то будь-який військовослужбовець зможе написати заяву з вимогою виключити з неї військову іпотеку.
Дані зміни у законодавстві про іпотеку та суміжні області впливають ринку іпотечного кредитування як позитивно, і негативно. Деякі з них можливо ще піддадуться доробкам і стануть кращими. Так чи інакше їх варто враховувати при оформленні іпотеки. Ми сподіваємося, що наша стаття про зміни в законі про іпотеку у 2016 році вам у цьому

Новий закон про іпотеку з нетерпінням чекали, хто планує взяти іпотечний кредит у 2017 році. Які оновлення були прийняті на поточний рік у законі і який прогноз ставок на іпотеку можна очікувати?

Федеральний закон про іпотеку № 102 було прийнято 1998 року. Він включає чотирнадцять розділів і сімдесят дев'ять статей, що регулюють придбання нерухомості під заставу на території Російської Федерації. Короткий зміст Федерального закону «Про іпотеку (заставу нерухомості)», N 102-ФЗ від 16.07.1998:

  • У 1 главі закон встановлює загальні положення закону, визначає вимоги та зобов'язання, тип об'єкта іпотеки;
  • З 2 глави по 4 встановлює положення про іпотечні договори та заставні, а також держреєстрацію;
  • У розділах 5-6 закон регламентує безпеку іпотечного майна, право переходу прав заставу до третіх осіб;
  • 7 глава та 8 підстава на наступну заставу та поступку обов'язків за іпотечним контрактом
  • 9 по 10 глави встановлюють положення про штраф на іпотечне майно та його реалізацію;
  • З 11 глави по 13 регламентується процедура іпотеки земельних наділів, нежитлової нерухомості, компаній, іпотека квартирної та приватної житлової площі;
  • Останній розділ включає заключні встановлення ФЗ-102.

завантажити

Федеральний закон про іпотеку встановлює систему кредитування заставу нерухомого майна, аграрних наділів біля РФ. ФЗ - 102 складається з 14 розділів та 79 статей. Починаючи з липня 2017 року було внесено значні нововведення, спрямовані на зміни предметів договору застави, спрощення держреєстрації та інше.

Завантажити Федеральний закон про іпотеку, заставу нерухомості можна по

Останні зміни

З поточного року працюють поправки в 102 ФЗ про іпотеку, заставу нерухомості. Тепер предметом іпотечного договору стають і машиномісця. (Ст 5 п.1 пп. 6). Починаючи з січня, виправлено вимогу про реєстрацію іпотечного договору. Тепер він реєструється, якщо це потрібно згідно з нормами ФЗ. Було викреслено пункти про терміни, регламент реєстрації, підтвердження іпотеки, відмову в реєстрації та її призупинення. Новий регламент та термін затверджено від 2015 року.

Положення у законі п. 1 ст. 22, що включають інформацію про реєстраційної іпотечної запису, втратили дію. З 25 статті закону п. 3 викреслять розділ із посиланням на ФЗ-310, оскільки він втратив актуальність. Не діють, починаючи з 01.01.2017 року статті 27 та 28, які встановлюють регламент оскарження діяльності щодо держреєстрації іпотеки та відповідальність органу реєстрації за заставою майна.

У оновленій правці закону змінилося найменування органу держобліку прав, тепер він називається «орган реєстрації прав. Ще одна зміна стосується заміни слів із «Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угоди з ним» на «Єдиний державний реєстр нерухомості».

У ст. 19, 20,25 та 55 внесені виноски на Федеральний закон № 218, що діє з січня поточного року про держоблік нерухомого майна. При цьому не вказується місце розташування органу державної реєстрації застави.

Було змінено відсоткові ставки для іпотечного кредиту з підтримкою держави, тепер вони становлять лише 9-11,4 річних відсотки. За новим законом стягнення з боржників за прострочення виплат за іпотекою будуть у межах відсоткової ставки Центробанку.

З 01.07.2017 року набула чинності нова редакція закону, де доповнено ст. 20. п 2. Новий абзац затверджує законний порядок муніципальної реєстрації застави на нерухомість для проживаючих у столичному регіоні РФ (Москві), одночасно з реєстрацією права на житлове приміщення без клопотання на основі контракту на перехід права на іпотечне житло або на базі судового рішення про примусове підписання договору на іпотеку. Порядок черги заставоутримувачів регулюється на базі відомостей з ЄДРН про держоблік нерухомого майна в МКД, що бере участь у програмі поновлення житлофонду Москви.

Закон про іпотечне кредитування було доповнено ст. 41.1 із 8 пунктів, що стосуються оновлення житлового фонду столиці Російської Федерації.

Пункт перший - Підписання акта про перехід прав володіння на житлоплощу в багатоквартирному житловому будинку, з вимогою дати рівноцінну житлову площу, видача рішення суду про держоблік переходу права володіння на житлоплощу - підстава для надання іншого житла в іпотеку без затвердження заставоутримувача та заставника. Щодо наданої за обміном житлової нерухомості умови старого іпотечного договору зберігаються.

Пункт другий - при заміні об'єкта застави не передбачає зміна зобов'язань сторін по предмету договору, що бере участь у поновленні житлофонду столиці РФ

Пункт третій - Оцінка житла, виданого в іпотеку, регламентується за згодою заставника та заставоутримувача, за оцінкою приміщення або на основі затвердженої оцінним актом грошової оцінки або на основі кадастрової ціни.

Пункт четвертий – При отриманні іпотеки під заставу іншого житла об'єктом застави стає страхове житло.

Пункт п'ятий — Страховик має бути сповіщений заставоутримувачем письмово про те, що об'єкт застави змінили. Страховик дає заставоутримувачу акт страховки майна, яке було закладено за іпотечним контрактом, з умовами аналогічними до старого договору страховки, та надає поліс зі своїм підписом. за адресою застрахованої житлоплощі. Страхувальник підписувати поліс чи акт страховки не повинен.

Пункт шостий - Визначає суму виплат зі страховки, у разі настання випадків пошкодження майна, згідно з межами суми страховки, не враховуючи при цьому співвідношення суми страховки та страхової вартості.

Пункт сьомий – Якщо заставоутримувач підтверджує свої права по заставній, якщо об'єкт застави замінюється, то в акті змінюються відомості про предмет договору. Грошова оцінна вартість житлоплощі, зазначена страховиків може бути замінена на кадастрову ціну квартири. Оновлену відмітку до ЄДРН вносить орган обліку прав володіння житлоплощею. Позначку вписують за заявою власника заставних. Власник зобов'язаний пред'явити заяву та заставну в оригіналі. Договір між боржником за іпотечним кредитом, заставником та власником заставних про коригування відміток у документі не потрібен.

Пункт восьмий - Коригування заставної згідно із законом відбувається через додаток до неї окремого акта із внесеними коригуваннями, із зазначенням органу обліку прав у документі, про те, що прикріплену додаток невідривна частина документа. Запис на документі про вписані коригування робиться працівником реєстраційного органу, підписаний ним і підкріплений штемпелем організації. Процедура проводиться безкоштовно.

Схожі статті