його дії? Які товари

поліса ОМС? Як ділиться майно

за законом? Як поїхати вчитися

посвідчення? Як оформити закордонний паспорт

його дії? Які товари

чи обміняти? Чи можуть відмовити у швидкій

• Абетка права
• ЖИТЛО І НЕРУХОМІСТЬ
• Спільне майно багатоквартирного будинку. Управління будинком. Утримання та обслуговування житла. Комунальні платежі
• Як здійснюється керування багатоквартирним будинком?
• Які є способи керування багатоквартирним будинком?

«Електронний журнал «Абетка права», 07.11.2017

Житлове законодавство передбачає три способи керування багатоквартирним будинком. Загальні збори власників приміщень обирають спосіб управління і можуть змінити їх у будь-який час на підставі свого рішення (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

Безпосереднє управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку

Безпосереднє управління можливе у багатоквартирному будинку, кількість квартир у якому становить не більше тридцяти (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Від імені власників приміщень у такому будинку у відносинах з третіми особами вправі діяти один із власників приміщень у такому будинку або інша особа, яка має повноваження, засвідчена довіреністю (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Переваги безпосереднього управління:

1) відсутність витрат на управління, характерних для способу управління через організацію, що управляє;

2) технічне обслуговування житла та спільного майна може здійснюватися силами власників або підрядними організаціями, що залучаються на постійній або короткостроковій основі, що дозволяє знизити витрати на утримання та ремонт будинку;

3) кожен власник самостійно укладає договори з ресурсопостачальними організаціями та несе відповідальності за заборгованості з оплати комунальних послуг своїх сусідів (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Недоліки цього способу управління:

1) зниження ефективності управління та якості житлово-комунальних послуг за великої кількості власників приміщень, необхідність проведення загальних зборів з кожного житлового питання;

2) відсутність можливості виконувати капітальний ремонт за рахунок коштів Фонду сприяння реформуванню ЖКГ.

У правління ТСЖ або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом

Товариство власників житла (ТСЖ) створюється власниками багатоквартирного будинку (рішенням понад 50% власників) або власниками квартир кількох будинків, є видом товариств власників нерухомості, що є об'єднанням власників приміщень у багатоквартирному будинку, і реєструється як некомерційна організація (п. 4 год.). 2 ст., 44, ч. 1 ст.

З 01.09.2014 ТСЖ створюється в організаційно-правовій формі юридичної особи – товариство власників нерухомості (далі – ТСН). При цьому перереєстрація створених ТСЖ в ТСН не потрібна (пп. 4 п. 3 ст. 50, ст. 123.12 ЦК РФ; Лист Мінбуду Росії від 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Мета ТСЖ — управління спільним майном будинку та провадження діяльності щодо створення, утримання, збереження та прирощення такого майна, надання комунальних послуг, здійснення іншої діяльності, спрямованої на досягнення цілей управління багатоквартирними будинками або на спільне використання майна власників (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ має право надавати послуги та (або) виконувати роботи з утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку своїми силами або залучати на підставі договорів осіб, які здійснюють відповідні види діяльності. Якщо ТСЖ уклало договір з організацією, що управляє, воно контролює виконання зобов'язань за таким договором.

Перевагами ТСЖ є пряме управління майном власників та надання комунальних послуг, ефективний захист власників перед ресурсопостачальними організаціями, а також можливість ведення комерційної діяльності.

До недоліків ТСЖ можна віднести високий рівень витрат утримання штату працівників.

У правління керуючою організацією

Керівна організація - комерційна організація, що надає послуги з управління багатоквартирним будинком на підставі ліцензії (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Крім способу управління загальним зборам власників приміщень необхідно вибрати конкретну керуючу організацію, погодити з нею умови договору та розмір плати за утримання та ремонт.

При виборі керуючої організації загальним зборами власників приміщень із кожним власником укладається договір управління за умов, зазначених у рішенні загальних зборів. За умовами договору керуюча організація протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується надавати послуги та виконувати роботи з належного утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень та особам, що користуються приміщеннями, в цьому будинку особам, здійснювати іншу спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договір управління багатоквартирним будинком укладається на строк не менше одного року і не більше п'яти років. У цьому власники приміщень вправі розірвати договір управління з підстав, передбачених цивільним законодавством (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).

За неналежне надання послуг керуюча організація відповідає перед власниками відповідно до чинного законодавства.

Власники приміщень на підставі рішення загальних зборів в односторонньому порядку мають право відмовитися від виконання договору управління багатоквартирним будинком, якщо керуюча організація не виконує умов такого договору, та ухвалити рішення про вибір іншої керуючої організації або про зміну способу керування будинком (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Недоліки даного способу керування багатоквартирним будинком:

1) націленість керуючої організації отримання прибутку від надання послуг власникам з допомогою підвищених тарифів, а чи не управління чужим майном;

2) відсутність у власників способів прямого контролю за результатами наданих послуг чи виконаних робіт;

3) призначення за підсумками конкурсу керуючої організації муніципальними органами влади у ситуаціях, коли власники багатоквартирного будинку не вибрали спосіб управління, та складність процедури зміни керуючої організації (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Таким чином, житлове законодавство дозволяє власникам приміщень самостійно визначити найбільш зручний спосіб управління багатоквартирним будинком, беручи до уваги всю повноту відносин, що склалися як між власниками, так і з третіми особами.

Як здійснюється безпосереднє управління багатоквартирним будинком у 2017 – 2020 роках

При виборі способу управління багатоквартирним будинком власники мають єдину мету: комфортне проживання поряд з оптимальними витратами.

Чому мешканці дедалі частіше зупиняються на безпосередньому управлінні, а не на призначенні управителя?

Законодавче регулювання питання

Ст. 164 Житлового кодексу РФговорить, що в основі укладених договорів при такому способі керування багатоквартирним будинком лежить рішення власників квартир , ухвалене на загальних зборах.

Про взаємини з комунальними службами (подача та відведення гарячої та холодної води, електрика, газ, опалення тощо) мешканці повинні подбати самостійно.

Безпосереднє управління багатоквартирним будинком: мінуси та плюси

Дана форма управління має свої недоліки та переваги. До плюсів можна віднести зменшення витрат на утримання апарату ТСЖ та керуючої компанії. Але при цьому є одна велика вада – відсутність ініціативних та кваліфікованих мешканців багатоквартирних будинків. Щоб керувати загальнобудинковим майном, немає потреби створювати ТСЖ. Проте у деяких випадках практикується безпосередній спосіб керування будинком за наявності вищезгаданого товариства. За такого стану справ інтереси мешканців у суді відстоює структура ТСЖ. Поточними питаннями щодо оплати послуг, ремонту та утримання будинку займається голова.

Особливості безпосереднього керування будинком

Розглянута форма управління краща тоді, коли мешканці будинку практично незнайомі між собою, мало платоспроможні і не довіряють стороннім організаціям. Тобто вони обирають безпосереднє управління багатоквартирним будинком, щоб зменшити витрати на утримання житла. Але така форма все одно вимагає реєстрації юридичної особи та відкриття відповідного рахунку, на якому накопичуватимуться кошти на великі разові загальнобудинкові витрати, капітальний ремонт тощо.

Якщо мешканці не вирішують питання обслуговування свого будинку самостійно, то міська адміністрація приймає рішення призначити для управління ту чи іншу організацію. Тобто безпосереднє керування багатоквартирним будинком має суто номінальний характер. В основному, відсутність конкуренції у виборі компанії для господарювання призводить до того, що вона, знімаючи плату за утримання житла, ігнорує свої обов'язки. І в результаті такі будинки вимагають ремонту і зсередини та зовні.

Безпосереднє управління - це той варіант, який краще застосовувати на час переходу та створення ТСЖ. Переважно, обравши таку форму, не обмежуватись лише приватизацією квартир, а приватизувати будинок загалом. Також слід вирощувати свої кадри для управління будинком та шукати кваліфікованих постачальників з ремонту та утримання будівлі.

Плюси та мінуси безпосереднього способу керування багатоквартирним будинком

Багатоквартирний будинок – це складна технічна споруда, яка потребує постійної уваги. Потрібно підтримувати його стан, обходжувати його та керувати ним.

Хтось має цим займатися, або самі власники житлових приміщень, або найняті спеціалісти. Держава надала вибір форми управління МКД мешканцям.

Але перш ніж вибрати, потрібно мати уявлення про те, які методи управління.

Способи керування багатоквартирним будинком

У ЖК РФ (ст. 161) передбачено кілька можливостей керувати багатоквартирним будинком (скорочено – МКД).

До них відносяться:

Спосіб керування багатоквартирним будинком обирають власники на своїх зборах. За ними залишено право змінювати форму управління.

Однак якщо з якоїсь причини власники житла не зможуть вибрати спосіб, то за них рішення приймає муніципалітет, обравши КК на відкритому конкурсі.

Якщо мешканці керують будинком самі, тобто безпосередньо, це означає, що кожен власник сам працює з організаціями, які обслуговують житловий фонд.

Наявність у цій зв'язці керуючої компанії не обов'язково, хоча на практиці, найчастіше, безпосереднє управління здійснюється через керуючу компанію, яка виступає представником мешканців.

Юридична особа за такої форми не створюється, керується будинок старшим по дому, або будинковим комітетом.

Наступний спосіб – це створення житлового кооперативу чи ТСЖ. З загальних зборів власників створюється некомерційна організація (ТСЖ чи кооператив), основне завдання якої – обслуговування вдома.

Управління МКД ведеться через створену організацію. Товариство власників житла має власний розрахунковий рахунок, печатку, представляє власників житла перед сторонніми та державними організаціями.

Керуюча компанія є організацією, яка спеціалізується на наданні послуг у сфері ЖКГ, тобто займається обслуговуванням будинків професійно.

Керівна компанія може бути як приватною, так і державною..

Якщо мешканці обирають для управління МКД КК, то кожен власник укладає з компанією договір на обслуговування, включаючи і оплату комунальних послуг, прибирання сміття, постачання деяких енергоресурсів.

Якщо ви хочете дізнатися, капітальний ремонт будинку: кому належить пільги з оплати, радимо вам прочитати статтю.

Вибір управління МКД

Вибір методу управління відбувається на загальних зборах власників житла МКД.

Розділити процес можна на кілька етапів:

1. Підготовчий.Створення ініціативної групи, яка займеться підготовкою зборів, пропозицій за формою управління, місця та термінів проведення зборів, зберігання документів, підготовкою проекту резолюції тощо.
2. Проведення зборів.Щоб рішення зборів мало законну силу, потрібна присутність щонайменше 50% власників, які у будинку. Форма зборів може бути як очною, так і заочною.
3. Реалізація рішень загальних зборів.Якщо обрано безпосереднє управління чи КК, то мешканці укладають договори з постачальниками послуг безпосередньо або з компанією, що управляє. Якщо створюється ТСЖ чи ЖК, то оформляються установчі документи, організація реєструється у держорганах. Далі всі питання власники вирішують із ТСЖ чи кооперативом.

З 2015 року безпосередньо управляти будинком можна, якщо квартир у ньому не більше шістнадцяти (ФЗ №255 від 21 липня 2014 року, ЖК РФ ст. 161).

В інших випадках доведеться або створювати ТСЖ, або скористатися послугами КК.

Безпосереднє керівництво житловим будинком

Безпосереднє управління МКД – це колективне управління. Усі питання, пов'язані з обслуговуванням будинку, вирішуються на загальних зборах.

Кожен із власників сам представляє свої інтереси..

З ЖК РФ (ст. 164) власники можуть обрати свого законного представника, який діятиме від їх особи, тобто укладати договори, представляти власників у сторонніх організаціях і держорганах.

Представником може бути і не власник, який проживає в будинку, а найнята особа. Можливе обрання старшого по дому або будинкового комітету.

Читайте статтю, чи можуть виселити власника із приватизованої квартири за борги по квартплаті тут.

Договір

За безпосереднього управління можливі лише прямі договори.

Договори укладаються кожним власником приміщення, який здійснює безпосереднє управління багатоквартирним будинком, від свого імені (ст. 164.2 ЖК РФ).

Старший по дому або голова ради будинку повноважний, укласти договір від імені всіх власників (ст.164.3 ЖК РФ), при цьому кожен власник обов'язково має оформити нотаріальну довіреність на ім'я голови ради будинку.

При укладанні договору власники можуть передбачити у договорі всі необхідні їм умови.

Пропонуємо вам завантажити зразок договору управління МКД, безпосередня форма: Завантажити бланк.

Для укладання прямих договорів за безпосереднього управління необхідно надати:

1. Копію протоколу рішення загальних зборів власників про вибір способу управління домом;
2. Копію протоколу рішення загальних зборів власників щодо вибору уповноваженої особи щодо взаємодії з ресурсопостачальними організаціями від імені всіх власників (або про обрання голови ради будинку);
3. Копію технічного паспорта на багатоквартирний будинок;
4. Заява з ім'ям директора про укладення прямих договорів.

Можливо Вас зацікавить стаття, права та обов'язки компанії з утримання багатоквартирного будинку, прочитати про це можна тут.

Плюси і мінуси

Переваги безпосереднього способу управління:

• Першим і безперечним плюсом безпосередньої форми управління будинком є ​​те, що власники за цієї форми не відповідають за зобов'язаннями КК. Прописані у договорі послуги мають бути надані їм у повному обсязі.
• Кожен із власників не несе відповідальності за заборгованість інших несумлінних власників.
• Немає посередників, оскільки власник сам визначає, з якою організацією йому працювати.Власники житлових приміщень самостійно обирають організації, які виробляють ремонтні та інші будинкові роботи. У разі – це договір підряду, а чи не управління. Не потрібно оплачувати додаткові роботи та послуги, які у договорі не прописані.

1. За безпосередньої форми немає бюджетних асигнувань на ремонт.
2. Немає контролю над безпосереднім управлінням, відсутній контроль над обслуговуванням, як з боку самих мешканців, так і з боку наглядових органів (немає юридичного механізму, який дозволяє здійснювати такий контроль).
3. При укладанні договору, наприклад, на постачання води, необхідно, щоб із постачальником підписали договір не менше половини облікового складу власників. В іншому випадку договір не виконуватиметься.

Час читання: 5 хвилин

Ефективне управління багатоквартирним будинком покликане створити сприятливі та безпечні умови проживання громадян, забезпечити оптимальне утримання спільного майна. Якщо керівництво МКД здійснюється за прямої участі мешканців, їм варто знати, що таке безпосереднє керування багатоквартирним будинком, у чому полягають його особливості, які плюси та мінуси цього варіанту.

Суть безпосереднього управління МКД

За безпосереднього керівництва МКД власники квартир укладають договори з обслуговування та ремонту будинку на підставі рішень загальних зборів мешканців. Такий спосіб управління дозволяє їм вступати у правовідносини з ресурсопостачальними компаніями (РСО) - організаціями, що забезпечують постачання газу, води та електрики.

Безпосередня форма управління багатоквартирним будинком – це спосіб, що дозволяє власникам приміщень домовлятися з підрядниками про підтримку оптимального стану будинку.

Якщо йдеться про юридичний бік питання, кожен мешканець приміщення від свого імені укладає договір на постачання ресурсів.

Організація, яка містить та проводить ремонт у будинку, забезпечує водовідведення, опалення, електро- та газопостачання, відповідальна перед власниками приміщень у МКД за виконання своїх функцій. Ці положення встановлені Урядом РФ, виражені в Правилах утримання спільного майна в багатоквартирному будинку і містяться в договорах, що укладаються.

Мінімальна кількість квартир

Перехід на безпосереднє керування багатоквартирним будинком регулює ст. 164 Житлового кодексу РФ. Можливість такого керівництва – гарантія повноцінного функціонування гуртожитку громадян.

Як показує практика, переважно власники житла безпосередньо взаємодіють із постачальниками послуг у сільській місцевості. За таких умов часто не передбачено масштабної багатоквартирної забудови.

У спорудах, де кількість квартир менше 12, власники житлоплощі звільняються від необхідності укладати додатковий договір із сторонніми підрядниками, які надаватимуть послуги з ремонту та підтримання нормального стану МКД.

Якщо у будинку налічується понад 12 квартир, здійснення деяких процедур ускладнюється. Для схвалення рішення необхідно зібрати понад 50% голосів усіх власників житла. Тільки тоді їхнє волевиявлення можна вважати легітимним.

Читачі юридичних порталів часто цікавляться, скільки квартир має бути в будинку для безпосереднього керування. Цей аспект регулює ст. 161 ЖК РФ. Щоб мешканці МКД могли скористатися обслуговуванням безпосередньо, у будівлі має бути не менше ніж 13 квартир, але й не більше ніж 30.

Керівництво будинком здійснюється всіма власниками житлоплощі в особистому порядку або через посередника. Останній може не проживати у МКД, де передбачено безпосередню форму керівництва.

Оптимальний варіант обслуговування будинку - управління МКД до 30 квартир. Більшість мешканців складно залучити до участі у зборах. Ще важче досягти згоди.

Переваги та недоліки безпосереднього управління

Безпосередня форма обслуговування – одна з найстаріших та найефективніших. Щоб забезпечити своєчасний та якісний догляд за МКД, мешканцям потрібно координувати дії та через уповноваженого представника укладати договори з підрядниками.

Варто обговорити сильні та слабкі сторони цього варіанта експлуатації МКД. Так, управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку пов'язане з низкою переваг:

1. Виконання оплати комунальних послуг безпосередньо фірмам, що їх надають.
2. Прозорі розрахунки.
3. Заборгованість громадян не стосується решти мешканців.
4. Додаткові послуги надаються відповідно до сплаченої суми.
5. Обслуговуючі організації витрачають кошти роботи, передбачені у договорі, що означає, гроші використовуються раціонально.

Система управління ефективна лише за активної позиції мешканців будинку.

Мінуси безпосереднього обслуговування:

1. Представник власників бере на себе керівництво. Зазвичай це безкоштовно, проте турбот у нього більш ніж достатньо.
2. Відсутність можливості отримати кошти на соціальні програми: капремонт, облаштування дитячого майданчика тощо.
3. Витрати на внесення покращень – наймання консьєржа, благоустрій під'їзду та інше – лягають на плечі добровольців. Незгодні особи можуть відмовитись від оплати нововведень.
4. Якщо у складі МКД є муніципальне житло, збори запрошуються наймодавці, мають аналогічні з жителями права під час голосування.

Перш ніж перейти до цієї форми управління, потрібно уважно вивчити перелічені мінуси та плюси.

Як перейти на безпосереднє управління МКД

При переході до нового виду обслуговування потрібно дотримуватись процедури. Її можна поділити на три етапи:

1. Формування ініціативної групи.
2. Проведення загальних зборів власників (ОСС) житла. На ньому обговорюються питання щодо форми управління, проводиться обов'язкове голосування, обирається голова ради будинку.
3. Вибір організацій, які обслуговуватимуть МКД. Протягом року слід укласти прямі договори з монополістами, підрядником.

Якщо обраний спосіб керівництва не реалізований мешканцями протягом року, міська влада зобов'язана шукати будинку управляючу організацію.

Ініціативна група

Щоб справа набула розвитку, потрібна ініціатива. Не є винятком із правила та процедура організації управління будинком. Серед мешканців завжди є особи, які готові представляти інтереси решти власників квартир. Вони становлять так званий координуючий центр.

Група створюється за списком власників квартир. Паралельно проводяться агітаційно-роз'яснювальні роботи, залучається якнайбільше мешканців.

Інформувати про подібні заходи краще письмово на щиті біля під'їзду. Найефективніший метод – обхід власників.

Ініціативна група обирає по 1-2 представники з кожного під'їзду, готових організувати процес та дотримуватись умов роботи. Ця група повідомляє решті мешканців суть питання, оголошує, де і коли відбудеться перша ОСС.

Збори власників

Щоб форму обслуговування будинку було затверджено, треба зафіксувати волю власників. Для цього організовується збори мешканців або заповнення анкет із переліком питань. Кворум для заходу – не менш як половина власників МКД.

Основні пункти, які обговорюються на ОСС:

1. Підтвердження загальної згоди на перехід до безпосереднього управління.
2. Вибір кандидатури офіційного представника.
3. Формування представницького органу.
4. Укладання договорів обслуговування.

Ця стадія є основною під час переходу новий вид управління домом.

Інтереси власників квартир у будинку у відносинах із третіми особами може представляти один із власників приміщення у МКД. Зміни минулого року також закріпили, що виконувати цю функцію здатна особа, уповноважена письмовою довіреністю щодо схвалення більшості мешканців.



Вибір обслуговуючих фірм

Щоб безпосереднє управління почало діяти, відповідно до ст. 164 ЖК РФ, необхідно укласти угоду з компаніями-підрядниками, які переймуть обов'язки, спрямовані на утримання та ремонт нерухомого майна. Це найважливіший етап при переході на нову форму керівництва.

Якщо обслуговуюча організація багатоквартирного будинку не знайдено, спосіб керування не є актуальним.

Для успішного оформлення угоди потрібно підготувати:

• протокол, що містить бажання мешканців перейти на безпосереднє керівництво МКД;
• протокол, у якому зазначені дані особи, відповідальної за переговори з обслуговуючими фірмами;
• технічний паспорт будинку;
• заяву на ім'я керівника організації з проханням про укладання прямого договору;
• засвідчені нотаріусом довіреності.

На загальних зборах мешканці обговорюють, як обрати обслуговувальну організацію.

Нюанси безпосереднього управління МКД

Важливий етап під час здійснення безпосереднього обслуговування мешканцями будинку – укладання договорів із РСО. Про це йдеться в постанові Уряду РФ №354. У нормативно-правовому акті закріплено, як і скільки поставляються комунальні послуги від підрядників, якщо з ними досягнуто згоди від імені власників за безпосереднього управління МКД.

За перебої в електро-, газо- та водопостачанні відповідальність несуть саме підрядники або субпідрядники, з якими укладено договір.

Для безпосереднього управління характерні особливі взаємини між мешканцями та РСО. Договір укладає кожен власник від свого імені, більшість осіб як єдина сторона чи власник квартири, уповноважений на представництво.

Безпосереднє обслуговування дозволяє забути про проблеми з розрахунковими центрами та . Залучаючи підрядні організації та забезпечивши реальну діяльність ради будинку, управління буде максимально ефективним. При цьому раціональніше використовуються кошти на утримання нерухомості.

Якщо в МКД 100 і більше квартир, пряме керування багатоквартирним будинком не допустиме. Кількість мешканців у будинку пропорційно до них вимог щодо обслуговування МКД. Виникає безліч додаткових завдань, вирішення яких досить важко контролювати. Імовірність досягти угоди з усіма мешканцями надто мала. У таких умовах доцільніше створювати.

Висновок

Хоча управління багатоквартирним будинком безпосередньо жителями - поширена практика, серйозну конкуренцію їй становлять компанії, що управляють.

Безпосереднє обслуговування дозволяє власникам квартир підтримувати будинок у оптимальному стані. Будівлю обслуговують уповноважені організації, але їхня діяльність прозора і легко контролюється власниками приміщень.

Юрист. Член Адвокатської палати м. Санкт-Петербург. Досвід роботи понад 10 років. Закінчив Санкт-Петербурзький державний університет. Спеціалізуюся у сфері цивільного, сімейного, житлового, земельного права.

Ст. 164. Безпосереднє управління багатоквартирним будинком власниками приміщень у такому будинку

1. При безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками приміщень у такому будинку договори надання послуг з утримання та (або) виконання робіт з ремонту спільного майна у такому будинку з особами, які здійснюють відповідні види діяльності, власники приміщень у такому будинку укладають на підставі рішень загальних зборів зазначених власників. При цьому всі або більшість власників приміщень у такому будинку виступають як одна сторона укладених договорів.

2. Договори гарячого водопостачання, холодного водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, у тому числі постачання твердого палива за наявності пічного опалення), поводження з твердими комунальними відходами укладаються кожним власником приміщення , що здійснює безпосереднє управління багатоквартирним будинком від свого імені.

2.1. Договори, укладені, у тому числі в електронній формі з використанням системи, власниками приміщень у багатоквартирному будинку, які здійснюють безпосереднє керування таким будинком, у випадках, передбачених цією статтею, повинні бути розміщені зазначеними власниками у системіу порядку, встановленому федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення та реалізації державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері інформаційних технологій, спільно з федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення та реалізації державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері житлово -комунального господарства

(Система – це ресурс ГІС ЖКГ)

3. На підставі рішення загальних зборів власників приміщеньу багатоквартирному будинку, що здійснюють безпосереднє керування таким будинком, від імені власників приміщеньу такому будинку у відносинах з третіми особами вправі діяти один із власників приміщень у такому будинку або інша особа, яка має повноваження, засвідчена довіреністю, виданою у письмовій формі йому всіма або більшістю власників приміщень у такому будинку.

Коментар до статті

При безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власники приміщень у такому будинку самі вирішують усі загальні питання управління багатоквартирним будинком без створення товариства власників житла та без залучення керуючої організації (керівника). На відміну від положень ФЗ "Про товариства власників житла" ЖК РФ не обмежує кількість власників приміщень, здатних вибрати такий спосіб управління будинком. Раніше діючий Закон обмежував можливість безпосереднього управління кондомініумом (було – у будинках до 12 квартир).

Реалізація методу безпосереднього управління багатоквартирним будинком виключає можливість залучення професійного керівника (керівної організації). Особа, яка має з власниками приміщень відплатні договори про надання послуг із утримання будинку та (або) про виконання робіт з його ремонту, залежно від предмета договору має кваліфікуватися як підрядник чи виконавець послуг.

До відносин за розглянутими договорами застосовуються правила про договори надання послуг (гл. 39 ДК РФ) і про договори побутового підряду (§ 2 гл. 37 ДК РФ) з урахуванням обов'язкових вимог до житлових приміщень, їх утримання, утримання спільного майна власників приміщень в багатоквартирних будинках, технічних регламентів, санітарних та технічних норм і правил, що встановлюються на федеральному рівні (п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. 2 та 17 ст. 12, п. 8 ст. 13 , П. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. РК).

Частина 2 коментованої статті регулює відносини щодо надання комунальних послуг. Договори про холодне та гаряче водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі про постачання газу в балонах), про опалення (теплопостачання, у тому числі про постачання твердого палива за наявності пічного опалення) повинні укладатися самостійно кожним власником приміщення від свого імені.
Відповідно до ст. 426 ГК РФ договори про електро-, газо-, тепло-, водопостачання та водовідведення, а також договори про продаж газу в балонах та твердого палива є публічними договорами. Такі договори повинні укладатися комерційними організаціями з власниками приміщень з будь-яким власником приміщення, що проживає в багатоквартирному будинку, на загальних зборах власників приміщень в якому в установленому ЖК РФ порядку обраний спосіб безпосереднього управління будинком.
До відносин за договорами про електро-, газо-, тепло-, водопостачання та водовідведення, а також за договорами про продаж газу в балонах та твердого палива застосовуються правила надання комунальних послуг, що встановлюються Урядом РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК).

6.Власники приміщень у багатоквартирному будинку мають право вибрати в рамках способу безпосереднього управління багатоквартирним будинком кілька шляхів реалізації свого рішення.
По-перше, всі поточні питання управління можуть вирішуватись на загальних зборах власників приміщень у будинку.
По-друге, власники приміщень можуть розподілити між собою обов'язки щодо управління будинком.
По-третє, вони можуть відповідно до ч. 3 ст. 164 ЖК РФ вибрати одну уповноважену особу зі свого числа або запросити іншу особу (не з числа власників), яка має право діяти у відносинах з третіми особами від імені власників приміщень у такому будинку.

27.Особливості договору про надання комунальних послуг.

У науці є поділ на два види:

Договір про надання комунальних послуг, що укладається між споживачем та ВИКОНАВЦЕМ.

Договір про придбання комунальних ресурсів, укладений між виконавцем та ресурсопостачальною організацією. По суті виконавець сам купує та перепродає.

Розмежування даних договірних конструкцій провадиться по об'єкту. Таким чином, законодавець спробував розмежувати категорію комунальної послуги та комунального ресурсу.

Інший варіант класифікації - поділ договорів на три групи.

а) До першої групи належать договори, що опосередковують підприємницьку діяльність у секторі виробництва та постачання ресурсів (ресурсопостачання), видалення та обробки стічних вод.

б) До другої групи належать договори, що опосередковують підприємницьку діяльність у секторі управління житловим фондом. У цю групу в першу чергу необхідно віднести договір управління багатоквартирним будинком (ст. 162 ЖК РФ), а також договір надання послуг та (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, кількість квартир у якому становить більш ніж 12, який полягає керуючою організацією із власниками приміщень у такому багатоквартирному будинку. Також у другу групу входять договори надання послуг, що укладаються керуючою організацією з іншими суб'єктами підприємницької діяльності з метою виконання функцій з управління багатоквартирним будинком.

в) До третьої групи належать договори, що опосередковують підприємницьку діяльність у секторі виконання підрядних робіт. У цій групі слід виділити договори підряду, предметом яких є проведення капітального ремонту житлового фонду, поточного ремонту житлового фонду, ремонту інженерних комунікацій, вивезення твердих побутових відходів, проведення робіт з прибирання територій і під'їздів, благоустрою, озеленення, встановлення систем відеоспостереження. .Виконання робіт - поточний ремонт, капітальний і т.д.

Ще про ЖКГ - набувають поширення Концесійні угоди- Форма приватного державного партнерства, регулюються ФЗ про концесійні угоди. Перевага концесійних угод: з одного боку місцеве самоврядування позбавляється витрат на експлуатацію ЖКГ та витрат бюджету на це, а може, навіть і плату отримають за це. З іншого боку, приватні інвестори та керуючі компанії, реалізуючи свій інвестиційний проект, одержують гарантований ринок збуту, дозволяючи отримувати доходи та прибуток.

На практиці набули поширення

Контракти життєвого циклу, де платник - держава, і приватний партнер отримує прибуток лише у тому випадку, якщо він підтримує інфраструктурний об'єкт у належному стані.

Сервісний договір, що поєднує ознаки концесії та правовідносини за договорами підряду.

ПРО САМ ДОГОВІР

Договір на надання комунальних послуг – підвид договору надання послуг, що характеризується тим, що виконавець надає, а замовник оплачує комунальні послуги за вказане в договорі приміщення. Укладання договору регулюється правилами і нормами, застосовними до договорів надання послуг, а також Цивільним кодексом РФ. Метою укладання угоди є забезпечення утримання у належному стані приміщення, місць загального користування, прибудинкової території.

Істотними умовами договору є:

Його предмет

Ціна та порядок розрахунків між сторонами

Їх права, обов'язки, відповідальність та порядок вирішення спорів

Такий договір може бути укладений із виконавцем у письмовій формі. Якщо споживач вчинив дії, що свідчать про його намір споживати комунальні послуги, або фактично почав ці споживати (конклюдентні дії), договір вважається укладеним на умовах, передбачених Правилами надання комунальних послуг. Споживачу не може бути відмовлено у наданні комунальних послуг у разі відсутності у нього укладеного у письмовій формі договору про надання комунальних послуг.

Оплата послуги зазвичай провадиться згідно з рахунком-фактурою передоплатою за поточний місяць до обумовленого в договорі числа. За несвоєчасної оплати замовником наданої послуги передбачається нарахування пені за кожен день прострочення. Відповідальність виконавця за невиконання чи неналежне виконання умов договору носить, у тому числі, і матеріальний характер, що виражається у формі відшкодування збитків у порядку та розмірах, передбачених чинним законодавством.

У разі розбіжностей і суперечок між сторонами, вони повинні спробувати вирішити їх мирним шляхом. Якщо вирішення спору у досудовому порядку неможливе, сторони дозволяють його у порядку, передбаченому чинним законодавством РФ. Договір укладається у двох примірниках, що мають рівну юридичну силу, та підписується представникам обох сторін.

Умови надання комунальних послуг залежно від обраного способу управління визначаються:

- Договорі управління з керуючою організацією. При цьому керуюча організація не має права відмовитися від включення до укладеного з нею договору управління умов про надання комунальних послуг;

- Договорі про надання комунальних послуг, який укладається ТСЖ або ЖК з власниками приміщень. При цьому ТСЖ або ЖК не має права відмовити власнику приміщення як такому, що є, так і не є його членом у укладанні такого договору;

– договори холодного водопостачання, гарячого водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання, опалення (теплопостачання), які власники приміщень укладають із ресурсопостачальними організаціями.

Усі дії щодо управління багатоквартирним будинком здійснюються на зборах власників. Власники можуть вибирати їх, змінювати та скасовувати. За підсумками складається постанова, яка поширюється усім власників приміщень.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Щоб використати самостійну форму управління, в будинку має значитися понад тридцять квартир.

Безпосереднє управління багатоквартирним будинком складає підставі статей ЖК РФ. Відповідно до нормативних документів власники можуть укладати та розривати договори щодо подання ремонтних робіт та іншого типу послуг із утримання спільної території лише на підставі загального рішення. Такі договори можуть укладатись лише у випадку, якщо більшість власників проголосували на загальних зборах за схвалення ідеї.

Алгоритм зміни форми

Для переходу на самостійне керування будинком потрібно слідувати алгоритму:

Твердження основної групи мешканців-активістів	На цьому етапі визначаються власники, які виявлятимуть головну ініціативу для ведення справи. Найкраще, якщо набереться хоч би по одному представнику з кожного під'їзду, кожен із яких зміг би взяти на себе відповідальність за певну частину мешканців. Перше, що має зробити група активістів – скласти список власників. Кожному мешканцю потрібно пояснити, що таке самостійне управління МКД, і чому його варто вибрати замість інших форм. Після оповіщення має бути передане повідомлення про проведення першого збору. Для цього надсилаються відповідні листи, де зазначається вся необхідна інформація.
Проведення перших зборів	На цій нараді має бути ухвалено рішення про форму управління МКД. Кожне наступне ухвалене рішення поширюється на кожного власника. Якщо для зустрічі використовується проста очна форма, необхідно заздалегідь підготувати місце для проведення заходу. Найчастіше цим місцем є прибудинкова територія. На зборах шляхом голосування вирішуються різноманітні питання. Проблемою може стати лише високий відсоток неявки мешканців. Якщо більшість власників не може з'явитися особисто, то краще проводити збори за заочною формою. Якщо на скликання відгукнулося більше половини мешканців, то збори вважаються такими, що відбулися.
Визначення організації, яка є відповідальною за обслуговування	Необхідність укладання окремого договору кожному за мешканця з обслуговуючими компаніями встановлюється статтею 164 ЖК РФ. Висновок від імені одного громадянина є лише у випадку, якщо власники оформили довіреність для проведення подібних дій.

У ЖК РФ сказано, що будь-який багатоквартирний будинок, у якому налічується понад чотири квартири, має бути товариство власників, житловий кооператив чи рада будинку. Склад формування залежить від голови, який обирається на загальних зборах.

При створенні самоврядування МКД його реєстрація не потрібна в державних органах. Збори ради допускаються лише одне на кожен будинок.

Усі власники стають відповідальними за організаційну діяльність щодо питань експлуатації та утримання будинку та прибудинкової території. Усі наявні ідеї щодо покращення мають бути представлені для загального розгляду.

Для координації роботи обирається уповноважена особа, якою найчастіше стає голова ради.

Якщо знадобиться збір комісії власників, яка буде відповідальна за різну допомогу для уповноваженої особи, то обрання має відбуватися також на загальних зборах.

Голова

Подібний статус зобов'язує особу не лише керувати порадою та складати звітність, а й:

• вести переговори з компаніями щодо надання вигідних умов для ремонту та утримання майна, які пізніше будуть винесені на розгляд загальних зборів мешканців;
• вести переговори з постачальниками комунальних послуг, після чого кожен із власників повинен буде укласти індивідуальний договір з компанією;
• укладати договори та виконувати прийом послуг та робіт на підставі довіреності, переданої кожним мешканцем МКД;
• контролювати процес надання послуг та виконання всіх пунктів договорів компаніями;
• представляти інтереси власників у судовому засіданні;
• складати акти щодо порушень.

Важливо пам'ятати!

За рішенням спільної зустрічі мешканців для голови може бути визначено винагороду із зазначенням розміру та порядку виплати.

Загальні збори господарів

Незалежно від обраного методу управління МКД, законодавство визначає загальна зустріч власників, як головний орган управління. Мешканці мають право вирішувати всі організаційні моменти щодо управління та експлуатації будинку.

Законодавством визначено форми, за допомогою яких власникам на загальних зборах приймаються рішення:

Рішення мешканців будинку вважається правомочним лише у разі, якщо у голосуванні взяло участь більше половини зареєстрованих.

На перших зборах розглядаються такі питання:

• прийняття самостійної форми керування будинком;
• обрання жителя або третьої особи, яка представлятиме інтереси власників;
• укладання договорів з обслуговуючими компаніями.

Про кожну проведену зустріч власники повинні повідомлятися за 10 днів.

Разом з цим оголошуються:

• адресу подання рішень (при заочній або очно-заочній формі);
• дані ініціатора зборів;
• точний час проведення;
• причина скликання;
• способи ознайомлення із матеріалами питання;
• форма проведення (може змінитись).

Законодавство встановлює мінімальну кількість зборів на рік – одне. Але мешканці мають право проводити позачергові скликання необмежену кількість разів.

Діяльність комунальних послуг

Правила фінансування

Якщо управління МКД здійснюється самими власниками, кожен із новачків має укласти індивідуальний договір з підрядниками і компаніями, надають ресурси.

Індивідуальні договори потрібно укладати, щоб уникнути ситуації, коли до відповідальності притягується весь колектив, а не окремі мешканці. А загальне комунальне споживання залишається нерозділеним.

Усі кошти, визначені на загальне користування власниками житла, розподіляються самими мешканцями на радах. Тут же здійснюється вибір підрядників, стеження за якістю послуг та робіт.

Укладання договору

Визначено угоди двох типів:

Ресурсопостачальні	Це надання газу, води, електрики та інших ресурсів. Оформляється індивідуально кожним мешканцем. Відповідальність компанія, що надає ресурси, нестиме перед кожним клієнтом окремо на підставі укладеного договору.
Ремонтно-екплуатаційні	Сюди включено прибирання, вивіз сміття, обслуговування ліфтів та інженерних мереж. Відповідальні них вказуються у відповідному договорі, вони беруть він обов'язки зі стеження їх справним станом. Зовнішні мережі повинні обслуговуватись ресурсопостачальними компаніями, але коли вони переходять у внутрішні мережі, то відповідальними стають мешканці будинку.

Плюси і мінуси

Переваги

Сюди можна зарахувати: управління повністю здійснюється лише власниками квартир, які безпосередньо зацікавлені як одержуваний результат, а всі рішення можуть бути прийняті лише за згодою більше половини мешканців; засоби будинку використовуються лише для потреб цієї будівлі; з кожним мешканцем складається окремий договір на надання послуг від відповідних компаній, що дозволяє використовувати кошти кожного із платників лише у його інтересах; якщо послуга надається неякісно або не в повному обсязі, то кожен мешканець може вимагати перерахунку без сторонніх посередників; не потрібно сплачувати гроші за користування послугами компанії, що управляє.

Недоліки

Сюди можна зарахувати: не в кожному будинку можна реалізувати такий спосіб управління (будинкам з великою кількістю квартир незручно проводити поради та голосування); з міського та регіонального бюджетів не виділятимуться кошти на ремонт будинку.

Схожі статті