Причин для продажу безліч: це і розлучення, коли колишнє подружжя бажає отримати свою частку і купити на неї окреме житло, і неможливість оплачувати кредит: кожен може вказати свої численні причини. Квартира, взята в іпотеку та Ощадбанку, є заставним майном, і продати її можна за дотримання кількох умов.
Деякі боржники чомусь упевнено думають, що продаж заставної квартири неможливий: адже на будь-які угоди накладено обмеження банком. Але цю умову можна обійти законними способами.
Продаж іпотечної квартири з дозволу банку. Якщо квартира купується за іпотекою, то вона буде власною банку доти, доки не буде здійснено повний розрахунок за кредитом. Потрібно звернутися до фахівців Ощадбанку та з'ясувати, за яких умов банк дозволить продаж квартири.
Співробітнику обов'язково потрібно вказати причину продажу,і якщо вона йому здасться поважною, можна отримати дозвіл, якщо в кредитному договорі не стоять обмеження на достроковий розрахунок з банком. Іноді Ощадбанк не обмежує можливість дострокового погашення, і якщо це так, можна вести переговори.
І Ощадбанк, найімовірніше, піде на таке рішення, оскільки йому потрібні видані кредитні кошти. Але тут є деяке застереження: доведеться сплатити відсоток за довгострокове погашення кредиту. Таким чином, покупець погашає своїми грошима борг перед банком, а банк, у свою чергу, знімає обтяження у вигляді застави.
Є й ще одна важлива умова: банку доведеться попросити сторін щодо угоди укласти попередній договір купівлі-продажу квартири, тому фінансова організація буде впевнена у укладанні остаточної угоди.
Можна самостійно знайти покупця,після отримання дозволу, при цьому покупець сплачує суму заборгованості з іпотеки.
Якщо довірити проведення такій угоді банку, можна не перейматися ризиками: банк сам займеться переоформленням документів на покупця.
Це все добре і зрозуміло, але чи є способи продажу власності без дозволу банку?
Якщо банк не згоден із продажем іпотечної квартири, то про її продаж можна говорити тільки тоді, коли банк зніме накладене на квартиру обтяження.
Це можливо лише після погашення заборгованості перед банком, зробити це можна по-різному:
- Оформити ще один кредитний договір.Але цей варіант доступний лише тим, хто має кошти на погашення ще одного кредиту. Але банки погоджуються і видають уже споживчий кредит без застави майна. Цими коштами гаситься борг, обтяження знімається, і можна робити угоду купівлі-продажу квартири.
- Знайти потенційного покупця іпотечної квартири.І тут він віддає вам кошти під розписку до розрахунку з банком. Але цей варіант є ризикованим для покупця, і зазвичай така угода проходить між дуже близькими людьми. Але іноді після отримання коштів на оплату боргу продавець може і відмовитися від укладання угоди, адже його зобов'язання продати квартиру ніде не зафіксовано.
Способи продати квартиру без дозволу
Ця угода передбачає участь кредитної організації в угоді купівлі-продажу квартири. Але тут важливо знайти зацікавленого покупця, умовити його на певні умови угоди.
Для цього необхідно:
- Звернутися до банківського відділення,де оформлялася іпотека, дізнатися сумі заборгованості по кредиту. Можна попросити документальне підтвердження суми заборгованості, вона може стати в нагоді для здійснення продажу, покупець знатиме точну суму.
- Укласти між сторонами попередній договір,завірити його у нотаріальній конторі.
- Домовитися про отримання необхідні погашення кредиту від майбутнього покупателя.Можна для цієї мети скористатися банківським осередком, так буде надійніше і для продавця, і для покупця.
- Потім потрібно погасити заборгованість, зробити це може і сам покупець іпотечної квартири,на нього будуть оформлені платіжні документи, вони будуть доказом участі у погашенні кредитних коштів.
- Після цих дій банк оформляє зняття обтяження на квартиру,видає платнику довідку про погашення всіх боргів за іпотечним кредитом та зняття у зв'язку з цим обтяження.
- З цими документами необхідно зареєструвати проведення угоди та зняття обмежень на здійснення угод.Адже лише реєстрація робить договір юридично значущим.
- Отримавши зареєстрований договір про виплату боргу, з усіма документами приходьте до нотаріальної палати для оформлення договору купівлі-продажу, який також реєструється та є підставою для отримання свідоцтва про право власності.
Можна оформити із зацікавленою особою продаж іпотечного боргу, інакше така угода називається переведенням боргу на іншу особу.
І тут покупець переоформляє кредитний договір він, сплачує колишньому власнику гроші, які йшли погашення кредиту, і ставати новим власником по іпотечному кредиту. Тобто в цьому випадку продається не сама квартира, яка перебуває в заставі у банку, а борг, що залишився за кредитом.
Така угода цілком можлива,Проте за умови відповідності нового позичальника вимогам банку, йому доведеться підготувати самі документи, як і за оформленні кредиту він, підтвердити свою платоспроможність, принісши довідку про доходи. До того ж, він може й не отримати за кредитом ті самі умови, що й перший позичальник, найчастіше банки встановлюють підвищені кредитні ставки.
Іпотечний кредит для отримання нового іпотечного кредиту.Так, і така можливість є при купівлі іпотечної квартири Ощадбанку. Можна оформити кредитні відносини й іншій фінансовій установі, й у разі відбувається рефінансування заборгованих коштів. Але така схема не користується популярністю через свою складність та тривалий термін.
Якщо клієнт банку хоче покращити свої умови проживання, то він може продати іпотечну квартиру та оформити кредит на оплату нового житла. Найчастіше банк схвалює такий кредит.
Необхідні документи
Оскільки іпотечна квартира перебуває під обтяженням, то при купівлі потрібні такі документи:
- Витяг з реєстру юридичних осіб про зняття обтяження, підставою для запису є довідка з банку.
- Кредитний банківський договір.
- Свідоцтво про реєстрацію кредитного договору.
- Паспорти сторін.
- Витяг з ЄДРН;
- Технічна документація на квартиру;
- Довідка з ТСЖ чи ЖЕКу, що підтверджує відсутність комунальної заборгованості;
- Дозвіл від органів опіки, якщо як власник виступає неповнолітня дитина, житло купувалося за маткапітал;
- Витяг з будинкової книги, що показує повний перелік осіб, зареєстрованих в об'єкті нерухомості;
- Оцінна вартість квартири. Експертний аналіз щодо оцінки житла має бути проведений у фірмі, що має ліцензію на видачу документів такого формату.
Думка експерта
Роман Ефремов
Стаж 5 років. Спеціалізація: усі сфери юриспруденції.
Продаж квартири, придбаної по військовій іпотеці
Продаж заставного майна учасником накопичувально-іпотечної системи із залученням коштів військової іпотеки здійснюється за таким принципом:
- Військовослужбовець зобов'язаний повідомити уповноважених співробітників Россвоєніпотеки про намір зняти обтяження із заставної нерухомості.
- Після цього потрібно подати повторну заявку на участь у програмі іпотечного кредитування. Ця вимога пов'язана з тим, щоб запобігти втраті права на купівлю житлоплощі кадровим військовослужбовцям за підтримки держави.
- Ощадбанк проводить розрахунок із позики, визначає залишок боргу. Після цього користувач отримує інформацію про суму коштів, необхідних погашення позики.
- Після сплати боргових зобов'язань військовий отримує довідку, що підтверджує зняття обтяження та свідоцтво про право власності.
У цій ситуації кошти, виділені державою, знову повертаються до бюджету рахунок учасника програми військової іпотеки. Вони можуть використовуватися повторно для придбання нерухомості.
Також для військовослужбовців допускається переуступка прав на житлоплощу (цесія). Цей варіант буде найбільш швидким і ефективним, так як кне вимагає зняття обтяження з квартири. Боргові зобов'язання щодо позики будуть передані третій особі, якою може виступати як інший учасник програми військової іпотеки, так і цивільні особи.
Продаж квартири за материнський капітал
Якщо квартира придбана за участю Ощадбанку із залученням коштів материнського капіталу, продати її надалі буде складніше. Законодавець встановлює, що материнський капітал призначений насамперед для забезпечення потреб дітей, тому витрачати субсидію батьки будуть строго відповідно до наявних вимог.
Щоб продати квартиру, придбану за маткапітал, потрібно отримати попередню згоду від Ощадбанку та органів опіки. Якщо хоча б одна структура не схвалить угоду, реалізувати нерухомість буде неможливо. У цій ситуації оформлення продажу відбувається двома способами:
- Покупець покладає він обов'язок зі сплати решти іпотечної позики.
- За умовами договору купівлі-продажу покупець погашає залишкову заборгованість із позики.
Після продажу квартири, власник материнського капіталу має право придбати нове житло із залученням коштів державної підтримки. Однак потрібно пам'ятати, що квартира повинна відповідати вимогам держави, угода не порушує прав та інтересів неповнолітніх, не погіршує наявні житлові умови.
Ключовою умовою вчинення правочину є згода органів опіки та піклування. Якщо дозвіл відсутній, для учасників угоди можуть виникнути несприятливі наслідки. Так, дитина після досягнення віку повноліття вправі оскаржити угоду, визнати її нікчемною. Для безпосередніх порушників дійсних норм права передбачено солідні штрафні санкції та адміністративну відповідальність.
У чому ризики придбання іпотечної квартири
Поговоримо про ризики, які можуть виникнути у покупця іпотечної квартири:
- Покупець несе велику міру ризику, якщо він погоджується на пропозицію продавця іпотечної квартири внести суму, що не вистачає для погашення боргу. Припустимо, він так і вчинив. Що ж виходить у результаті? Боргу немає, банк видає документ про відсутність зобов'язань перед банком. І продавець може здійснювати будь-які угоди з нерухомістю, адже заставу знято. Гроші отримані, кредит погашено, але з якихось причин продавець відмовляється від здійснення угоди з купівлі-продажу. А як після цього покупець зможе повернути свої кошти?
- Після погашення боргових зобов'язань перед банком за боржника, покупець повинен зареєструвати видане банком зняття обтяження, але це витрачають додаткові кошти.
- Може виникнути і така ситуація: наприклад, покупець орендує сейфовий осередок і закладає в неї гроші на певних умовах.Тобто ту різницю, яку має отримати продавець іпотечної квартири. Такою умовою зазвичай є умова реєстрації права власності на іншу особу. Але в реєстрації угоди часом і відмовляють, і доступ до грошей закритий продавцю. Але тут і зиск для покупця: він може безперешкодно повернути свої гроші без проблем. Але якщо в такій угоді бере участь банк, то ризики зводяться до мінімуму: він сам надсилає документи про перереєстрацію нового власника.
Чим може ризикувати продавець
Останнім часом банкрутство банківських структур стала закономірністю, і якщо продаж повинен здійснюватися через нього, то позичальник цілком закономірно не отримає своїх грошей при банкрутстві банку.
Поняття "іпотека" вже давно на слуху, і всім відомо його значення. Вартість житла постійно зростає, тому іпотека є одним із найрозумніших способів вирішення квартирного питання. Однак, виникають ситуації, коли іпотечну квартиру потрібно продати. Як продати квартиру в іпотеці Ощадбанку? Які існують ризики для покупців та продавців такого житла?
Причини продажу іпотечного житла
Іпотечна нерухомість може продаватися з наступних причин:
- Власники іпотечної квартири більше не можуть розплачуватись за неї з різних причин, наприклад, внаслідок втрати роботи.
- Виникла можливість придбати нерухомість на кращих умовах. Таким чином, іпотечна квартира стає непотрібною.
- Сімейні обставини, наприклад, розлучення, весілля, отримання іншої нерухомості у спадок або дар і ін.
Як банки ставляться до таких операцій?
Коли позичальник житлового кредиту втрачає платоспроможність, здебільшого єдиним розумним рішенням є продаж іпотечної квартири та покупка меншою за габаритами. Для здійснення угоди цього типу необхідно попередньо отримати дозвіл банку, де оформлювався житловий кредит. Як правило, банк зацікавлений у своєчасному погашенні іпотеки та недопущенні прострочень. Тому зазвичай банк сприяє у продажу іпотечної нерухомості з метою запобігання можливої заборгованості.
Особливості продажу іпотечної нерухомості
Ріелторам давно відомо, що операції з іпотечною нерухомістю становлять більше 50% всіх угод. Щоб провести угоду, необхідно отримати дозвіл кредитної організації, у разі Ощадбанку Росії. При цьому банку доведеться відшкодовувати повною мірою витрати, які він зазнав у результаті видачі позичальнику кредитних коштів, та втрачений частково прибуток.
Способи продажу
Як продати квартиру в іпотеці Ощадбанку? Існує 3 способи укладання угоди:
- Погашення житлової позики. Спосіб підходить лише у ситуаціях, коли умовами іпотечного кредиту передбачено можливість його дострокового погашення. Іпотека гаситиметься із коштів покупця квартири, для цього продавцю необхідно з ним укласти попередній договір і завірити його у нотаріуса. Після цього покупець, продавець і банк укладають договір про погашення іпотеки та зняття обтяження. Продати квартиру можна тільки після реєстрації зняття обтяження в Росреєстрі.
- Продаж іпотеки. Іпотечна нерухомість може бути передана третій особі за новим кредитним договором зі Ощадбанком. Для цього, як і в попередньому випадку, покупець і продавець спочатку укладають і реєструють між собою попередній договір, а потім з банком - тристоронню угоду про зміну кредитозаймача. Після цього складається та реєструється в Росреєстрі договір купівлі-продажу.
- Переоформлення позики. Спосіб підходить у випадках, коли є можливість переоформлення іпотеки у звичайний споживчий кредит. Спочатку продавець переоформляє він кредит, та був отримує згоду від Ощадбанку продаж житла. Після цього можна розпочинати оформлення договору купівлі-продажу.
Які документи знадобляться?
Продаж квартири, що знаходиться в іпотеці, передбачає збирання:
- правовстановлюючих паперів,
- копій паспортів власників,
- паспорти БТІ,
- виписки з домової книги,
- копії особового рахунку нерухомості.
Крім цього, може знадобитися дозвіл органів опіки, якщо один із власників - неповнолітня особа. Також знадобиться витяг з ЄДРН із зазначенням поточного стану обтяжень та всіх власників.
Банк має право додатково запросити:
- копію прав водія,
- військовий квиток,
- довідку з туберкульозного диспансеру (якщо є літні власники).
Процедура продажу
Порядок продажу квартири, що знаходиться в іпотеці Ощадбанку, складається з наступних етапів:
- Покупець квартири заносить за неї аванс продавцю.
- Продавець надає до банку узгоджений пакет документів.
- Продавець запрошує спеціалістів оцінювального бюро для складання повного звіту по квартирі.
- Підготовка попереднього та основного договору, погодження процедури продажу іпотечної квартири зі Сбербанком.
- Підписання угод.
- Реєстрація застави за квартиру у банку, зняття обтяження, державна реєстрація договору та прав власності.
- Отримання на руки свідоцтва про реєстрацію права, проведення взаєморозрахунків між покупцем та продавцем.
Продаж квартири в іпотеці Ощадбанку – процедура досить довга, особливо якщо йдеться про дострокове погашення житлового кредиту. Ощадбанк не розглядає сумнівні схеми, тому переважно пропонує діяти за розробленими ним алгоритмами. Таким чином, процедура продажу буде індивідуальною у кожному конкретному випадку. Сбербанк неохоче йде на переоформлення іпотеки будь-яким способом.
Як продати квартиру в іпотеці Ощадбанку з материнським капіталом?
Якщо житловий кредит було взято під материнський капітал, операція виглядатиме дещо складніше. Дитині, для якої було виділено кошти з держбюджету, має виповнитись 3 роки. Тільки в цьому випадку можна продавати житло, щоб на отримані кошти придбати нове. Це може бути як інша, зокрема іпотечна, нерухомість у новобудовах, так і на вторинному ринку.
Від Ощадбанку продавцю потрібно отримати дозвіл письмово на продаж житла. У цьому документі зазначаються умови вчинення правочину (наприклад, виплата комісії). Після цього можна приступати до погашення поточної заборгованості та подавати документацію до Росреєстру на погашення запису про наявність обтяження та одночасно на переоформлення права власності. Крім цього, квартиру можна продати за наявності обтяження, при цьому кредит погашається вже після державної реєстрації договору. Потім можна розпочинати зняття застави.
Якщо квартира менше 3 років у власності
Порядок продажу квартири, що знаходиться у власності менше 3 років, нічим не відрізняється від вищезазначеного алгоритму. Єдина відмінність полягає в тому, що продавцю потрібно сплатити прибутковий податок. Але якщо купується нове житло більшої вартості, можна отримати податкове відрахування та повернути 13%. Якщо ж купується нова квартира меншої вартості – вирахування не виплачується.
Продаж квартири під час розлучення
Останнім часом дедалі більше подружніх пар приймають рішення про розлучення. У цьому випадку колишнє подружжя має розділити нажите у шлюбі майно, а й спільні боргові зобов'язання. Як продати квартиру в іпотеці Ощадбанку під час розлучення? Існує дві схеми.
- Іпотека оформлялася після укладання шлюбу. Колишнє подружжя має підписати додаткову угоду у банку до договору житлового кредитування. У цій ситуації банки зазвичай вирішують переоформити два нових кредити або переписати колишній на одного позичальника. Оскільки умови кредиту визначаються індивідуально, необхідно попередньо проконсультуватись у банку.
- Іпотека була отримана до вступу подружжя до законного шлюбу. У цій ситуації одне з колишнього подружжя виступає кредитопозичальником. При цьому житло законодавчо не вважається спільно нажитим. Розділу тут можуть підлягати лише платежі, здійснені після укладання шлюбу. Домогтися цього можна лише за рішенням суду. І в цьому випадку слід проконсультуватися із співробітником Ощадбанку.
Як продати квартиру в іпотеці Ощадбанку через ріелтора?
Нерідко власники іпотечних квартир, які бажають продати таке житло, залучають ріелторські агенції. Як продати квартиру в іпотеці Ощадбанку у цьому випадку? Спочатку необхідно з'ясувати можливі варіанти продажу нерухомості у банку. Після цього потрібно звернутися до ріелтора, який безпосередньо займатиметься пошуком покупців і збором необхідних для угоди документів. За свої послуги агенція візьме чималу комісію, але процес продажу при цьому значно пришвидшиться. Спосіб продажу іпотечної квартири за участю рієлтора підходить тим власникам, які хочуть позбутися такого житла, якнайшвидше.
Ризики для покупця
Операції з нерухомістю, придбаною із залученням кредитних коштів, є ризикованими насамперед для покупця. Якщо продавець виявиться несумлінним, покупець не зможе придбати квартиру з обтяженням, відповідно йому відмовлять у позиці, і він не отримає бажаної квартири. На жаль, виникають ситуації, коли продавці підробляють документи. Крім цього, покупець може зіткнутися з відсутністю необхідних документів або їх невідповідністю запитам банку у продавця для переоформлення нерухомості. Якщо власником є неповнолітня особа, органи опіки можуть заборонити продаж житла.
Ризики для продавця
Нагадаємо, що процедура продажу іпотечної квартири повністю контролюється банківською установою на всіх її етапах. Банк є найбільш зацікавленим в успіху та прозорості угоди. Важливу роль тут відіграє такий фактор, як платоспроможність покупця, оскільки якщо цей параметр не відповідатиме вимогам банку, іпотеку неможливо буде переоформити.
Продавцю слід бути обережним при взаєморозрахунках з покупцем і не вплутуватися в різні «сірі» схеми передачі грошей, які часто реалізуються шахраями. Тут виникає ризик зриву продажу. Однак якщо недобросовісного покупця все ж таки буде виявлено, це допоможе уникнути продавцю серйозних проблем надалі. Пам'ятайте, що шахраї можуть ввести в оману і співробітника банку. Проте в угоді з боку банку бере участь ще й страхова служба, обов'язком якої також є перевірка законності та правомірності правочину. Тіньова схема, таким чином, буде розкрита.
У зв'язку з цим найбільшим ризиком для продавця є марнування часу у разі отримання покупцем відмови у наданні житлового кредиту.
Продаж іпотечної нерухомості не рідкість у наш час. Ситуації, коли позичальник може більше погашати свою заборгованість, зустрічаються часто. Єдиним розумним рішенням є продаж іпотечного житла. Як продати квартиру, куплену в іпотеку Ощадбанк? Насамперед, слід отримати згоду від кредитної організації на продаж такої квартири та знайти покупця. Після цього можна розпочинати оформлення угоди. Існує два основних варіанти - покупець погашає іпотеку або на нього переоформляється житловий кредит. Ще один спосіб переоформлення іпотеки у споживчий кредит. Проте операції з іпотечною нерухомістю є ризикованими як покупців, так продавців.
Останнім часом дедалі більше жителів Росії стикаються з необхідністю придбання нерухомого майна з іпотеки. Вся справа в тому, що такий спосіб є найдоступнішим. Щоб взяти іпотеку, потрібно передбачити всі можливі ризики, що практично неможливо. Тому нерідко виникають випадки, коли куплене у кредит житло потрібно продавати. Чи можна продати квартиру в іпотеці Ощадбанку?
Чому продаються квартири в іпотеці?
Основною причиною продажу нерухомості, що знаходиться в іпотеці, є недостатня кількість коштів для погашення боргу перед банком. Причин може бути кілька. Ось найпоширеніші з них:
- скорочення позичальника на поточному місці роботи;
- розбіжності між близькими, що спільно виплачують житловий кредит;
- розірвання шлюбу;
- смерть родича, котрий допомагав виплачувати кредит;
- втрата працездатності, коли позичальник не оформляв страховку.
Як банки ставляться до продажу іпотечної нерухомості
Коли позичальник вже не має можливості погашати своєчасно платежі за кредитом, найчастіше єдиним виходом є продаж такого житла та купівля нового, дешевшого. Продати квартиру під іпотекою Ощадбанку можна, але для цього має бути отриманий відповідний дозвіл.
Банк зацікавлений у цьому, щоб платежі надходили своєчасно без прострочок. Тому з метою запобігання подібним ситуаціям нерідко допомагають позичальникам продати нерухомість.
Щоб продати квартиру через іпотеку Ощадбанк, необхідно оформити договір з купівлі-продажу нерухомості. Якщо квартиру буде продано, банк отримає прибуток, оскільки поверне собі раніше видані гроші і знайде нового позичальника.
Зняття обтяження
Відповідно до Федерального (статті 29 та 33) із змінами від 2013 року, правами позичальника є:
- експлуатація нерухомості, яка перебуває у заставі у банку;
- утримання нерухомості у придатному вигляді для проживання.
Обтяженням називають умови, що накладають на правовласника заборони різного характеру, пов'язані з можливістю користуватися житлом. Якщо говорити про іпотеку, то позичальник не має права передавати третім особам придбану нерухомість. Такий порядок регламентується Федеральним законом 102 (стаття №6). Як виняток розглядається лише випадок успадкування.
Зняття обтяження означає, що правовласник звільняється від заборони передачі нерухомості і може розпорядитися їй як завгодно. Зняти обтяження по заставній квартирі можна тільки тоді, коли позичальник отримав дозвіл банку-кредитора і провів усі процедури купівлі-продажу.
куплену в іпотеку «Сбербанк», без дозволу
Дозвіл банку не потрібен, якщо з позичальника вже знято обтяження. Якщо позичальник проти участі банку під час продажу нерухомості, йому необхідно повністю погасити перед ним заборгованість. Як продати квартиру в іпотеці Ощадбанку в такому випадку? Існує два способи.
Позичальник може взяти ще один кредит, але вже споживчий. Після того, як буде зібрано всю необхідну документацію та отримано кошти, потрібно погасити залишкову заборгованість по іпотеці. Після цього можна сміливо братися до продажу.
Також можна знайти покупця, який не боїться ризикувати та готовий повірити «на слово» продавцю. І тут складається розписка, за якою продавець бере кошти в покупця погашення іпотеки. Таким чином, обтяження знімається. Проте таких покупців знайти досить складно.
Як продати квартиру з обтяженням (іпотекою Ощадбанку), якщо дозвіл отримано
Для початку варто проконсультуватися із співробітником банку. Якщо позичальник зможе обґрунтовано підійти до аргументування причин продажу нерухомості, банк піде назустріч та запропонує найбільш раціональний спосіб вирішення проблеми.
Далі слідує процес підготовки письмового дозволу від банку. Після того, як знайдеться покупець, позичальнику необхідно повідомити банк про деталі купівлі-продажу, оскільки до договору житлового кредитування, можливо, доведеться вносити деякі зміни.
Військова іпотека
Як продати квартиру в іпотеці Ощадбанку, якщо вона є військовою? Відмінність військової іпотеки полягає в тому, що договори щодо кредитування та цільової позики підписуються одночасно. на житло необхідно перевіряти та погоджувати з відомством «Росвоєніпотека». Можна продати квартиру в іпотеці в Ощадбанку за такої ситуації - питання спірне. Оскільки узгодження всіх деталей необхідне як із банком, так і з «Росвоєніпотекою», важливими моментами є:
- рід діяльності покупців;
- стадія виплат за кредитом;
- чи може покупець погашати щомісячні платежі.
Продаж без участі банку
За своїм бажанням позичальник може здійснити угоду з продажу квартири самостійно без залучення до цього процесу банку. Після того, як знайдеться покупець необхідно:
- з'ясувати суму заборгованості та отримати відповідний витяг;
- укласти попередній договір з купівлі нерухомості та завірити його нотаріально;
- погасити заборгованість з коштів, виділених покупцем, решта суми у своїй зберігається в ;
- отримати документацію у банку про зняття обтяження;
- подати документи до регпалату, обтяження знімається через 28 днів;
- після отримання прав на розпорядження нерухомістю оформити договір купівлі-продажу.
Також це можна зробити через ріелтерські агенції. При цьому продавець не вступатиме в діалог із банком, збиратиме документацію та шукатиме покупців квартири. Дані питання вирішуватимуться співробітниками агентства. За такі послуги стягується плата у розмірі 5-10% загальної вартості житла.
Продаж за участю банку
Покупець і продавець знімають у банку два сейфові осередки. Покупець поділяє суму на дві частини: одна необхідна для погашення заборгованості, друга дістанеться після угоди продавцю. Доступ до осередків буде можливим для продавця після пред'явлення зареєстрованого договору купівлі-продажу та свідоцтва про право на нерухоме майно. Якщо угода з тих чи інших причин не відбулася, покупець може забрати гроші. Поки гроші лежать у регпалаті знімає обтяження, відбувається оформлення угоди через нотаріуса, який обирається банком-кредитором.
Найчастіше продають не нерухомість, а сам іпотечний кредит, за яким вона купувалась. Як продати квартиру в іпотеці «Сбербанку», якщо з'явився новий позичальник? Ця процедура узгоджується з банком, причому до нового позичальнику може застосувати новий тариф за кредитом. Продавець отримує різницю між вартістю квартири та залишком заборгованості.
Якщо покупець бере заставну квартиру за іпотечним кредитом, найкраще робити це в одному банку. Процедура рефінансування боргу в новому банку завжди скрутніша.
Оплата податку з продажу нерухомості
Правила зі сплати податку з продажу іпотечного житла аналогічні тим, що діють під час продажу квартири, яка вже знаходиться у власності. Якщо квартира перебуває у власності не більше трьох років, тоді продавець-позичальник сплачує податок від продажу. Якщо з моменту отримання права власності минуло більше 3 років, від сплати податку продавець звільняється.
Важливо
Як продати квартиру в іпотеці Ощадбанку і не втратити вкладені кошти? Це досить складне завдання, оскільки іпотечне житло продається зазвичай за низькими цінами. Продаж іпотечної квартири триває порівняно довго і вимагає збирання великої кількості документації, а оплата здійснюється готівкою. На такі ризики не готові йти багато потенційних покупців. Угоди з продажу іпотечної нерухомості передбачають чималі витрати.
«Ощадбанк», як і будь-яка інша кредитна організація, обов'язково здійснюватиме контроль угоди на кожному етапі. Без довідки про поточну заборгованість від банку неможливо навіть зареєструвати договір купівлі-продажу через «Росреєстр». Якщо ж продається житло, що будується, шляхом переоформлення договору пайової участі (переуступка прав), тоді банк стягує комісію у розмірі 1% від суми, виділеної ним для придбання житла. Усі етапи проведення угоди мають підтверджуватись документально у договорі з іпотеки.
Як продати квартиру в іпотеці Ощадбанку? Це досить складна та трудомістка процедура, яка потребує порівняно великих витрат коштів та часу. Однак, якщо ухвалено остаточне рішення про продаж іпотечного житла, це цілком можливо. Подібні угоди є дуже ризикованими, тому вартість іпотечних квартир на ринку суттєво нижча, і покупці менш охоче купують таке житло.
Якщо ви збираєтеся купити квартиру з обтяженням по іпотеці, варто знати, що доведеться дотримуватися особливого порядку.
Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:
ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.
Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!
Є певні особливості такої угоди. Але на що звертати увагу, куди йти і як діяти у 2020 році?
Досить часто купуються квартири з обтяженням іпотеки. Але угода потребує уважності. Договір варто укладати з урахуванням даних обставин, ґрунтуючись на додаткових довідках.
Не виникне жодних неприємностей тільки в тому випадку, якщо покупцю повідомили про те, що житло придбано за іпотекою, і він знає всі особливості такої угоди.
Загальні моменти
Причина того, що власник іпотечної нерухомості вирішує продати об'єкт, наприклад, - нездатність погашати заборгованість.
І деякі покупці готові взяти таке житло, оскільки є такі переваги:
Що потрібно знати
Обтяження - поняття багатогранне, і суть така, що власник житлового приміщення пов'язаний з умовами та обмеженнями. Власник не має права розпорядження таким майном.
Дані про всі обмеження відображені в , та й у самому свідоцтві прав власності стоятиме особлива позначка.
Так суд зможе зобов'язати продавця укладати договір чи повертати сплачену покупцем суму.
Основні умови угоди
Квартира може бути куплена 2 способами:
- без залучення позикової грошової суми;
- з оформленням іпотечного кредиту для придбання.
Кожен спосіб має ризики для покупця. Якщо угода відбувається без залучення позикової суми, необхідно спочатку зняти обтяження.
Схема дії така:
Важливо складати з власником угоду, завірену в нотаріальній конторі, згідно з якою покупець візьме на себе зобов'язання щодо погашення залишку боргу перед банком.
Коли банківська установа видасть довідки, що підтверджують повне погашення іпотечної суми, відбуватиметься за стандартною схемою.
Ціна нерухомості за угодою про купівлю має бути більшою, ніж сума, що сплачується банку. Різницю передають продавцю після реєстрації договору в уповноваженому органі.
Якщо покупець віддав перевагу другому способу купівлі, необхідно отримати дозвіл від співробітника банку на продаж.
Якщо боржник погасив суму, яка не сягає половини вартості, то дозвіл навряд чи вдасться отримати.
Вихід - покупець отримує кредит (не в іншій фінансовій установі). Якщо змінюється позичальник, квартира залишиться заставною у банку, але покупець отримає право жити у ній.
Обов'язково звертайте увагу на такі моменти:
Важлива умова угоди - вартість нерухомості. Її обов'язково прописують у угоді, і вона має перевищити суму розрахунку за кредитом. Після реєстрації угоди в Росреєстрі різницю доплачують власнику квартири.
Зняття обтяження
Щоб угода купівлі-продажу була можливою, необхідно зняти обтяження. Потрібно буде погашати борг перед банком або продавцем.
Для підтвердження оплати необхідної суми подаються довідки до Росреєстру, де вносять записи до ЄДРП. Погашення заборгованості можливе за рахунок коштів продавця чи покупця.
Якщо гроші передаються продавцю від покупця, складається попередня угода, де обумовлюються всі умови розрахунку та строки виконання своїх зобов'язань.
Коли борг буде погашено, продавець повинен пред'явити новий зразок виписки за встановлені терміни.
У документі має коштувати позначка «Обтяження відсутня». Тільки після цього можна укладати основне.
Зняття обтяжень може здійснюватися і в судовому порядку, після чого всі зміни відображають у базі даних Росреєстру протягом 3 днів.
Якщо обтяження зніматиме покупець, потрібні такі довідки:
- заставна на нерухоме майно;
- паспорт;
- первісну угоду та довідки, що підтвердять погашення заборгованостей;
До реєстраційної палати мають з'явитися всі учасники угоди купівлі-продажу. В окремих ситуаціях необхідно бути присутнім і співробітнику фінансової установи.
Зняття обтяження мало. Потрібно ще й подати запит на отримання свідоцтва, в якому буде вказано, що ви є .
Порядок укладання угоди
Купити іпотечну квартиру можна:
У кожному випадку варто готувати різні документи, оскільки учасником угоди може бути громадянин чи юридична особа.
Процес купівлі нерухомості у банку такий:
- Беруть в оренду 2 осередки — для банківської організації та продавця-позичальника.
- Отримують довідку у банку, щоб підтвердити погашення боргу.
- Укладають договір про покупку.
- Реєструють угоду у відділенні Росреєстру.
Якщо купуватимете у позичальника, варто дотримуватися такого порядку дій:
- Укладіть попередню угоду про покупку, щоб не було ризику, що умови угоди будуть змінені.
- Виплатіть борг продавцю.
- Продавцем вноситься сума заборгованості.
- Отримайте у банку довідку про відсутність обтяження.
- Складається та реєструється в уповноваженому органі основна угода купівлі-продажу.
- Після реєстрації угоди сплачується сума, що залишилася за квартиру.
У Ощадбанку
Ощадбанк відразу оформляє угоди, обумовлюючи можливість продажу об'єкта. Але для здійснення угоди варто отримати згоду банку.
Позичальник повинен звернутися до фахівця для з'ясування умов, які необхідно виконати.
Під час подання заявки позичальник вказує причину продажу, інакше можна і не розраховувати на отримання дозволу.
Відео: купівля та продаж іпотечних квартир
До речі, на порталі є окремий розділ, де виставлені іпотечні квартири для продажу. Якщо новий позичальник доведе свою платоспроможність, банк піде йому назустріч.
Зупинимося докладніше там, як діяти учасникам угоди, якщо одна зі сторін — Ощадбанк:
- Продавець запитує у банку відомості про суму боргу та передає їх покупцю.
- Сторони становлять попередню угоду про купівлю-продаж.
- Покупець платить завдаток.
- Продавець отриманими коштами гасить суму боргу чи передає таке право покупцю.
- Залишок вартості квартири покупець розміщує у банківському осередку.
- Оформлюються права власності на покупця.
- Знімається обтяження банком.
- Переоформлюють свідоцтво про реєстрацію, якщо здано застарілий документ.
- Продавець забирає гроші з комірки.
ВТБ 24
Процедура купівлі іпотечної квартири у ВТБ 24 така сама, як і в інших банках. Хоча є один специфічний момент.
Коли громадянин звернеться до установи за консультацією, він має право також попросити перевести права власності кредитної фірми.
Покупці можуть придбати за пільговими програмами. Наприклад, банк пропонує сплатити лише 20% як початковий внесок.
Недоліки для позичальника - оскільки доведеться звертатися до посередницького банку, потрібно сплатити відсотки від суми угоди.
Та й ціна квартири може бути достатня для сплати заборгованості, але вона буде нижчою за середньоринкові показники.
Якщо з материнським капіталом
Ще з одним ризиком стикається покупець у тому випадку, якщо купує житло з обтяженням, яке купувалося власником із залученням коштів.
Схожі статті
