Крылатая фраза Марка Твена: «Покупайте землю - ее больше не производят», которую так любят брокеры, не слишком подходит для России. В стране, где насчитываются десятки миллионов гектаров неосвоенных земель, ликвидность многих выставленных на продажу участков вызывает серьезные сомнения. Участники рынка рассказали DailyMoneyExpert, почему частные инвестиции в российскую землю практически утратили актуальность.
Перегретая земля
Эксперты весьма пессимистично оценивают земельный рынок. Причем речь идет даже не о российской глубинке, а об участках в Московской обрасти, расположенных на среднем удалении от МКАД.
«Никакого смысла инвестиций в землю нет. Сейчас на рынке продается достаточно участков, которые уже подготовлены для строительства, и продаются с дисконтом. Зачастую ниже себестоимости», - считает директор бизнес-направления недвижимость компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова.
Приобретение земли в виде актива или средства сохранения денег - сомнительная перспектива, особенно с учетом роста налогов и контроля за ее использованием со стороны российского законодательства, уверен генеральный директор Вотчина Country Club Михаил Михайлов.
«Этим нужно было заниматься в 1990-2000 гг. Сегодня скупать земли в спекулятивных целях - занятие крайне неблагодарное. Ничего на этом не заработать - все уже украдено до нас», - иронизирует директор направления складской, индустриальной недвижимости, земли и инвестиционных проектов консалтинговой компании DNA Realty Дмитрий Вишин.
Однако граждане, желающие инвестировать средства в землю, найдутся всегда. Попробуем разобраться в перспективах такой покупки. В данной статье мы специально не будем разбирать покупку участков с подрядом и без подряда в организованных поселках.
В настоящее время у частного инвестора существуют три основных варианта вложиться в данный актив:
Купить землю сельхозназначения в расчете на рост стоимости или перевод в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) с последующей продажей;
Купить участок в дачном товариществе или в деревне, рассчитывая на последующий рост стоимости;
Купить участок земли для реализации собственного девелоперского проекта.
Существует и четвертый вариант - купить землю сельхозназначения и организовать на ней фермерское хозяйство, но это уже не совсем инвестиции, а скорее открытие нового бизнеса.
Российский фермер
Круглова считает, что сегодня не получится купить сельхозземли дешево, а потом продать дорого. «Цены не поднимаются, а вот стоимость „держания“ земли растет на глазах. Долго сидеть в активе не удастся: все регулирование оборота земель в РФ сейчас ориентировано на борьбу со спекулянтами. Даже крупные застройщики продают свои земельные банки, если планы их освоения не укладываются в 3–5 лет», - подчеркнула эксперт.
«Не стоит ожидать роста стоимости сельскохозяйственных земель в ближайшие полтора-два года. Однако через три-четыре года рост может составить от 6 до 9% в год», - считает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.
Вложения в сельскохозяйственные земли могут выглядеть привлекательными, если рассматривать их как на инвестиции в реальных производителей, отметил Михайлов.
«Инвестировать в земли сельхозназначения можно только под развитие профильного производства - сельского хозяйства. С учетом санкций и курса на импортозамещение при определенной поддержке государства такие проекты могут стать интересны», - согласен с коллегой Вишин.
Он добавил, что участки сельхозназначения, помимо не подходящей для жилищного строительства категории, обычно не обладают даже минимальными техническими условиями. «При этом официальный платеж за перевод земель сельхозназначения в ИЖС составляет порядка 23 тыс. руб. за сотку и занимает 3–4 месяца. Прямо сейчас в 35 км от МКАД в Дмитровском районе продается участок в сельхозе с коммуникациями по 20 тыс. руб. за сотку. Таким образом, перевод может обойтись дороже самой земли», - уточнил Вишин.
Механизм перевода земельного участка из категории сельхозназначения в категорию ИЖС ужесточается. В настоящее время разрабатываются очередные поправки в федеральный закон «О переводе (трансформации) земельных участков». Вероятнее всего, возможности для перевода земель в категорию ИЖС будут только сужаться, отметил директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.
«Между тем ликвидных предложений на рынке сельхозземель мало. Сегодня большая часть выставленных на продажу земель сосредоточена в районах Подмосковья, граничащих с соседними областями. Они, как правило, не интересны для развития сельхозпроизводства и жилищного строительства. Иными словами, это низколиквидные предложения. Однако именно на эти земельные участки действуют самые существенные дисконты», - подчеркнул Менжунов.
Он добавил, что если не использовать сельхозземли по назначению в течение трех лет, появляется риск изъятия участка под нужды государства. Соответственно, земли, попадающие под категорию сельскохозяйственных, необходимо обрабатывать, собирать урожай, заниматься его хранением и реализацией. Собственник также обязан платить налог на имущество, а ставка для данной категории земель является одной из самых высоких.
Инвестиции в земли сельхозназначения, если речь не одет об их использовании по прямому назначению, вряд ли можно считать пригодными для широкой аудитории, поскольку при их покупке существует огромное количество подводных камней. Нна рынке очень много мошенников, а продаются эти земли, как правило, очень большими площадями, что означает высокий порог входа, резюмировал управляющий партнер «M9 development» Максим Морозов.
Домик в деревне
Инвестировать в дачи и деревни имеет смысл, если дачный участок расположен не далее 80 км от города, а деревенский - 40 км. Также участки должны обладать минимальным набором коммуникаций - электричество и вода.
«Большим плюсом для участках в деревнях является наличие магистрального газа», - отметил управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна» Роман Коняхин.
Он добавил, что централизованной канализации в деревнях и дачных поселках обычно нет, поэтому инвестору возможно придется делать автономную канализацию, ведь не каждый конечный покупатель готов к покупке участка без подведенной канализации.
Наибольшим спросом, по мнению Коняхина, будут пользоваться участки в садовых некоммерческих товариществах, относящихся к новой Москве - на их благоустройство до 2018 года выделено 2,7 млрд руб. Эти средства планируется потратить на строительство дорог, электрификацию, газификацию и другие нужды.
В целом же инвестиционный потенциал деревенских и дачных участков ненамного выше, чем у сельхозземель.
«В ближайшее время не стоит ожидать увеличение стоимости данного актива, прирост в 10% годовых возможен, начиная с 2017 года», - полагает Яковлева.
Сам себе девелопер
Наиболее доходным вариантом участники рынка считают приобретение участка земли для последующего вхождения в девелоперский проект, чтобы на выходе забрать свою долю метрами или деньгами. Впрочем, конкуренция в этой сфере высока, а инвестору также понадобятся специфические знания.
«Многим сегодняшним лендлордам земля досталась „за мешок картошки“. Недавно налоги на землю подняли, привязав расчетную базу к кадастровой стоимости, что, естественно, заставило собственников искать пути реализации земель», - указал Вишин.
«Сегодня сложно содержать участок „отжатый в своё время по коррупционной схеме и висящий на балансе до лучших времён“. В последнее время мы видим огромное количество собственников земли с просьбами: сделайте хоть что-то с участком нашим, продайте, возьмите в девелоперский проект», - отметил Вишин.
Например, компания «Абсолют Недвижимость» своевременно перевела свои участки из сельхозназначения под жилое строительство, и многие проекты сейчас реализуются на месте бывших сельхозземель. Однако есть и много «подвисших» активов, которые кроме как по прямому назначению и не могут быть реализованы, пояснил заместитель генерального директора Est-a-Tet. Владислав Луцков.
В настоящее время с точки зрения девелопера загородных проектов интересны участки от 5 до 20 га на расстоянии от 10 до 50 км от МКАД. Самое ликвидное направление - запад, самое неликвидное - восток. Отдельно рассматриваются участки в Новой Москве из-за своего статуса и перспектив развития столицы, но и с ними связан и существенный минус - все согласования проходят через Москву, поэтому затраты будут существенно выше, чем в области, пояснил Вишин.
Итоги и перспективы
«Не уверена, что в общем случае инвестиции в землю могут принести доход, что однако не исключает локальных ситуаций, например, персонального инсайдерского знания о какой-то территории и планах ее будущего развития. В частности можно вложиться в земли около будущих автодорог, но это авантюра, с вероятностью выигрыша не более, чем в 50%», - считает Круглова.
В свете последних преобразований к одному из самых перспективных направлений можно отнести Крымский полуостров, добавил Михайлов.
Круглова уверена, что в общей перспективе нас ждет увеличение объема предложения по сниженным ценам, отсутствие ликвидности и рост налоговой нагрузки. «В совокупности, владеть землей имеет смысл только если известно, как ее использовать здесь и сейчас», - подчеркнула Круглова.
Рынок недвижимости стагнирует, цены на объекты снижаются, согласен с коллегой Морозов.
«Для долгосрочных инвестиций перспективными будут ноябрь 2015 года и февраль 2016 года, в связи с тем, что в этот период будет наиболее низкий спрос на земельные участки, а соответственно и самая низкая и выгодная стоимость», - добавила Яковлева.
Таким образом, в настоящее время инвестиции в землю фактически лишены практического смысла. Перевод сельхозземель под ИЖС сложен и дорог, а развивать ферму решится не каждый. Участки в дачах и деревнях дадут лишь 10% годовых и то в перспективе, а вхождение в девелоперский проект потребует действительно удачно расположенного участка с возможностью подведения коммуникации. Поэтому земельному инвестору остается уповать лишь на инсайд и поиск реально недооцененных активов.
Как известно, максимальный доход от использования имеющихся ресурсов в рыночной экономике можно получить в кооперации с профессиональными фирмами и подразделениями на заранее оговоренных условиях. Данные условия, представляющие собой совокупность действий, вкладов сторон и сроки регламентируются соглашениями (контрактами). Инвестиционная деятельность является необходимым условием индивидуального кругооборота средств хозяйствующего субъекта. Инвестиционный контракт представляет собой соглашение между инвестором и другими участниками, определяющее их взаимные права и обязанности по поводу передачи инвестором в распоряжение заказчика материальных и нематериальных ресурсов для организации и обеспечения какой-либо инвестиционной деятельности в интересах инвестора. Из всех видов инвестиционных договоров, как самостоятельный тип договора в Российской Федерации можно выделить инвестиционный договор (контракт) в строительстве. Инвестиционный контракт в строительстве это контракт на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, включая оформление земельных отношений и проведение необходимых проектных, строительных, пусконаладочных и прочих работ, заключаемый на основании решения собственника. Основными субъектами инвестиционной деятельности выступают инвесторы и пользователи объектов инвестирования.
Инвестором может выступать любая государственная, смешанная либо частная структура, имеющая достаточное количество средств, либо возможность их привлечь, заинтересованная в реализации проекта строительства (реконструкции) и получении дохода от эксплуатации завершенного строительством объекта недвижимости, либо его продажи на любом этапе выполнения инвестиционного контракта, при условии согласия всех участников.
Собственником земельного участка могут являться: Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования и частные лица. В связи с тем, что значительная часть земельных ресурсов принадлежит государству, на землях которого и реализуется большинство инвестиционно-строительных проектов, наиболее частым видом вклада государства в инвестконтракты является земля, как свободная, так и застроенная объектами недвижимости.
Каждый из участников инвестиционного процесса вносит свой вклад: государство либо частное лицо земельный участок, инвестор денежные средства. При этом каждая из сторон рассчитывает получить прибыль от инвестиционной деятельности, которая должна быть соразмерна внесенному вкладу.
Как правило, спорным моментом при подписании инвестконтракта является определение долей участников инвестиционного процесса в виду сложности определения денежного эквивалента стоимости их вкладов, либо, в случае досрочного выхода из проекта одного из участников, права требования на результаты инвестиционного контракта. В отдельных случаях, при досрочном прекращении инвестиционного контракта по инициативе одного из участников, определяется право требования на возмещение ущерба причиненного досрочным прекращением инвестконтракта, как в виде уже понесенных затрат, так и в виде прав требования доли данного участника упущенной выгоды.
В условиях общей непрозрачности земельного рынка в населенных пунктах, его формирование осуществляется по большей части участием государственных и муниципальных структур в процессах отчуждения земельных участков, наиболее предпочтительным из которых является заключение инвестиционного контракта.
Участие государства в инвестиционных контрактах в строительстве имеет определенную особенность обязательное условие отсутствия дополнительных денежных выплат со стороны государства «бездефицитность» инвестиционного проекта для государства. Иными словами, участие государства возможно только тогда, когда стоимость первоначального вклада государства заведомо покроет все необходимые по инвестиционному контракту платежи и, даже в случае возникновения нежелательной рыночной конъюнктуры все дополнительные платежи понесут другие участники. Только в исключительных случаях реализации целевых программ предполагается вложение государственных средств.
Для государства, испытывающего дефицит средств, инвестиционный проект является приемлемым способом решения насущных проблем (в виде получения дохода после реализации инвестконтракта или переуступки права требования, получения в собственность, пропорционально своей доле, реконструированных площадей, объектов нового строительства, выполненных работ и оказанных услуг) за счет передачи в качестве вклада невостребованного или малоиспользуемого актива.
Доля государства при реализации инвестиционного проекта, по сути, остается цифрой не фиксированной. С одной стороны существуют методики расчета этой величины, однако с другой стороны остается некая неопределенность, т. к. по большей части все зависит от параметров проекта застройки.
Как правило, деятельность инвестора-застройщика в г. Москве осуществляется на землях, находящихся в муниципальной или федеральной собственности. И инвестор, согласно установившейся практике, обязан заплатить «долю города (либо государства)» при реализации инвестиционных проектов.
В рыночной экономике, определение цены предложения на любой товар цены по которой собственник готов провести отчуждение принадлежащего ему имущества (в том числе и участки под застройку) является безусловным правом государства как землевладельца. В этой связи заявления других участников процесса о «кабальных условиях» и «непосильном бремени» являются популистскими и имеют целью оказать давление на чиновников, принимающих решение об установлении начальной цены реализации объекта недвижимого имущества.
В связи со значительными объемами реализации объектов собственности государственные и муниципальные структуры создают различные методики определения цены отчуждения имущества. В соответствии с действующим законодательством, отчуждение государственного имущества может производиться только по рыночной стоимости на конкурсной основе, поэтому все методики, регламентирующие отчуждение имущества, составляются на основе законодательства об оценочной деятельности.
Методики, разработанные московским правительством за последние двенадцать лет, представляют собой четкую нормативно фиксируемую схему определения стоимости доли собственника земельного участка, по характеру передаваемых прав называемых «правом аренды». По своей сути, выплата этой доли представляет собой стоимость права долгосрочной аренды земельного участка под застройку и эксплуатацию определенных объектов недвижимости сроком, как правило, от 25 до 49 лет в виде единовременного платежа. Согласно действующей практике, помимо выплаченного единовременного платежа осуществляются периодические платежи арендная плата за пользование земельным участком. Этот единовременный платеж является начальной (минимальной) ценой, с которой начинаются торги. При этом, все участники заведомо предупреждены о необходимости внесения годовой арендной платы за пользование земельным участком. Платеж за право аренды земельного участка, при существующем дефиците на землю является ценой покупки первого места в очереди на заключение договора аренды земли. В последнее время, а также при увеличении объемно-пространственных характеристик существующих, реконструируемых, либо вновь возводимых строений, выплаты доли собственника земельного участка определяются на основании методики, определяющей долю города как «плата компенсации инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры». Данная методика является более приближенной к рынку по сравнению с прежними. Единственным недостатком является непрозрачность определения размера и количества корректирующих коэффициентов, способных в разы изменить размер уплачиваемой компенсации.
Предлагаемые федеральным центром (как правило, Росимуществом или МЭРТ) методики регламентируют некоторые расчетные показатели и предписывают выполнение расчетов вклада собственника земельного участка или права требования на долю собственника земли методом предполагаемого использования и находят свое отражение в технических заданиях на определение доли Российской Федерации в инвестиционном проекте.
В результате проведенных исследований можно говорить о средних цифрах величин «доли Российской федерации» в инвестиционных контрактах: по объектам расположенным в ЦАО г. Москвы она составляет в среднем от 30 до 60% площадей, по городу в целом 2540%.
«Доля города Москвы» (по инвестиционным контрактам, где собственником земельного участка является г.Москва) составляет 2050% и считается в целом по городу примерно так: в ЦАО 50% инвестору, 50% собственнику земельного участка; в других административных округах города 70% инвестору, 30% собственнику земельного участка.
В каждом конкретном случае, соотношение долей может изменяться в зависимости от наличия обременений, особенностей местоположения, ситуации на рынке. Вопрос о выплате доли города (деньгами или метрами) решается в индивидуальном порядке.
Кроме платы за аренду земли на период проектирования и строительства и, в дальнейшем, эксплуатацию завершенного строительством объекта, согласования исходно-разрешительной документации, подключения к сетям, инвестор должен произвести отчисления на строительство детских садов, школ и т.д.
Существуют некоторые особенности, связанные с бухгалтерским учетом и законодательством при оформлении компенсации городу: инвесторы или оформляют компенсацию городу как дар и платят 24% от этой суммы в качестве налога на прибыль (то есть налоги города по передаваемой доле также оплачивает Инвестор) или пытаются провести эту долю как затраты на строительство.
На практике понятие «доля собственника земельного участка» и понятие «компенсация городу» за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру смешиваются между собой и выплачиваются как единый платеж в городской бюджет «доля города». В случае, когда собственником земельного участка является город проблем не возникает. Однако, в настоящий момент существует около десятка «спорных» инвестиционных контрактов, в рамках которых «федеральная» земля, фактически незаконно, была вовлечена в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях по контракту, подписанному г.Москвой и инвесторами без привлечения представителя собственника. Ведется активная работа по согласованию данных инвестиционных контрактов и определяется доля Российской Федерации как собственника земельного участка, либо как владельца прав аренды на земельный участок.
В случае, когда земельный участок находится в собственности коммерческих организаций либо государственных структур, расчет по действующим методикам компенсации затрат на инфраструктуру приводит к двойному счету и обременительной нагрузке на инвестора, снижающей его доходность.
Однако следует отметить, что законодательно порядок реализации инвестиционных проектов в большинстве случаев регламентирован распорядительными документами Правительства Москвы, Правительства Российской Федерации и инвестиционными контрактами, заключенными между инвесторами и ведомствами федерального подчинения без участия города.
Такие инвестиционные контракты не содержат условий, предусматривающих платежи инвестора в бюджет города.
Обязанность инвестора осуществлять какие-либо платежи в пользу города может возникнуть только из гражданско-правовых отношений путем заключения соответствующего договора между Правительством Москвы и инвестором с его согласия. Соответственно положения распорядительных документов Правительства Москвы об определении размера компенсации за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру не является основанием для взимания указанного платежа.
Практика взимания платежей в бюджет города при реализации инвестиционных проектов в частности по строительству жилья оспаривается федеральными органами власти.
Пункт 6 статьи 12 Налогового кодекса Российской Федерации не дает права устанавливать федеральные, региональные или местные налоги и сборы, не предусмотренные Кодексом, а платеж городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы данным Кодексом не предусмотрен.
У города Москвы отсутствуют основания также требовать компенсацию на социальную инфраструктуру (школы, больницы и т.д.), поскольку в соответствии с Федеральными законами от 06.10.99 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти Российской Федерации» и от 06.10.03 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» финансирование социальной инфраструктуры осуществляется самостоятельно за счет бюджета субъекта Российской Федерации, т.е. в данном случае за счет бюджета города Москвы.
Также, в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан по обращению правообладателей выдавать градостроительный план земельного участка в течение 30 дней без взимания платы, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства на указанном земельном участке.
В настоящее время законодательством Российской Федерации установлен только один платеж городу, который может взиматься с правообладателя земельного участка в процессе получения разрешения на строительство. Этим платежом является плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (ст. 48 Градостроительного кодекса). Существует методика, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 07.11.2006 г. № 882-ПП, по которой размер платежей за инфраструктуру по своей экономической сути представляет собой рыночную стоимость земельного участка или часть доходов проекта, а не затраты на подключение. Следовательно данная методика не может быть использована для определения платежа, компенсирующего инженерные затраты города Москвы в инвестиционных проектах с участием недвижимой собственности коммерческих структур либо Российской Федерации.
Одним из документов, на основании которого могут быть определены затраты на освоение и инженерную подготовку территории является «Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства» (БУПс), утвержденный Правительством Москвы 06.06.1997г. за № 595-РЗП. В таблице 2.13 «Базовые удельные показатели стоимости комплексной застройки микрорайонов» сборника приведена структура затрат на строительство микрорайона и отдельно выделены затраты на инженерное оборудование и благоустройство территории в размере до 10,9% от общей суммы затрат по их застройке.
Как отмечается в статье Красноперова О.М. «Учет затрат на создание элементов инженерной инфраструктуры, благоустройство территории и выполнение технических условий по подключению к магистральным инженерным сетям при оценке объектов недвижимости, вовлекаемых в инвестиционную деятельность», БУПс был разработан 10 лет тому назад и за это время претерпела существенные изменения и нормативная база и структура сметной стоимости строительства. Проблема анализа и оценки затрат на инженерное обеспечение объектов строительства неоднократно поднималась в средствах массовой информации, специализированных изданиях, обсуждалась на различных конференциях в период с 2005 года по настоящее время.
Авторы и эксперты этих публикаций едины во мнении, что на сегодняшний день подключение к коммуникациям одна из самых болезненных проблем для девелопера. Как показывает практика, в развитых европейских странах «коммуналка» составляет 1012 процентов от стоимости строительства. Вместе с тем, статистический анализ данных и результаты исследований, проведенных специалистами ЗАО «ЦНИИПромзданий Экспертиза», показывает, что для условий города Москвы средневзвешенная величина затрат на инженерное обеспечение, определенная на основе обобщения приведенных данных, с учетом допустимых округлений, составляет 17 процентов от величины затрат на строительство объектов основного назначения.
В настоящий момент ведется активная переписка между городскими и федеральными структурами, из которой следует, что при доле площадей Российской Федерации в инвестиционных контрактах не превышающей 30% доля города законодательно должна быть незначительной.
С такими доводами согласно и Правительство Москвы. На основании письма мэру Москвы Ю.М. Лужкову от Первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Ю.В. Росляка от 05.10.2007 г., отмечается, что в распорядительных документах Правительства Москвы, регламентирующих строительство, целесообразно обязать, привлеченных федеральными структурами инвесторов осуществить финансирование строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в объеме, обеспечивающем функционирование возводимых на них объектов недвижимости и плату за присоединение к энергетическим сетям.
Таким образом, можно сделать вывод, что при заключении инвестиционного контракта инвестор обязан финансировать, в оговоренном объеме, возведение объекта строительства, а также выплатить (либо передать по факту завершения строительства) долю собственника земельного участка и понести затраты на подключение к инженерным сетям города.
Это письмо, как и вся переписка между федеральными и московскими ведомствами о существовании которой мало что известно в непосвященных кругах, на самом деле поставила точку в продолжительных спорах, об определении доли собственника земельного участка. До настоящего момента существует множество статей, рассказывающих о будто бы имевших место случаях, обязывающих инвестора уплатить долю города и долю государства в размере до 90% от рыночной стоимости будущего объекта.
Однако решение данной проблемы вскрывает новую проблему обеспечение вновь вводимых объектов инженерной транспортной и социальной инфраструктурой. Мощности инженерных систем города, автодорог, общественного транспорта, должны поддерживаться на достаточном для обеспечения нормального функционирования города уровне и модернизироваться. То же касается обеспеченности услугами коммунальных и аварийных служб, медицинских и образовательных учреждений. В соответствии с действующим законодательством, все эти затраты возлагаются на город. Однако, в Москве и многих других городах, финансирование городского хозяйства и жилищно-коммунальных служб, осуществляющееся из бюджета города, не окупается за счет платежей за потребленные жилищно-коммунальные услуги населением, коммерческими и государственными структурами, не говоря уже о возможности проведения модернизации и получения прибыли обслуживающими организациями. В первую очередь это связано с наличием серьезного расслоения уровня жизни населения и неспособности огромной части населения оплачивать коммунальные услуги, услуги медицинских, образовательных и других учреждений, транспорта по рыночным ценам. Как показывает практика прошедших лет, именно данная часть экономики города «сглаживает» социальное неравенство и последствия экономических потрясений в нашей стране. Учитывая неэластичность спроса на городские услуги и возможность социального взрыва при изменении тарифной политики, город попадает в положение, когда ему не выгодно увеличение плотности застройки территорий, не являющихся собственностью города, то есть территорий, по которым платежи городу как собственнику земельного участка не предусматриваются. Не следует забывать также про еще один важный инструмент, часто используемый населенными пунктами для обеспечения уровня социального и инженерного обслуживания населения контроль численности населения. Учитывая незаконность института прописок и регистраций, единственными инструментами контроля для города остается поддержание заградительно высокого уровня цен на жилую недвижимость и регулирование плотности застройки территорий. Этот инструмент способен резко уменьшить, соответственно, спрос на новое жилье и предложение жилых помещений. Согласно существующему экономическому положению населенных пунктов, рост населения приводит к росту убытков муниципальных властей и субъектов Федерации.
Таким образом, у города нет правовых инструментов на покрытие расходов, связанных с необходимостью расширения городской инфраструктуры за счет девелопера или собственника земельного участка, и большая часть данных платежей городу не будет возмещена из-за отсутствия грамотной тарифной политики и системы контроля за потребленные услуги, однако проблема компенсации данных затрат остается. Таким образом, существует реальная перспектива для увеличения стоимости эксплуатации объектов недвижимого имущества за счет увеличения тарифов на коммунальные услуги, проезд в общественном транспорте и социальное обеспечение населения и организаций в ближайшие три пять лет.
Правила выделения и изъятия земельных участков, ранее установленные президентскими указами, переносятся в Кодекс о земле. В частности, в нем появится ст. 351 «Перечни свободных (незанятых) земельных участков и перечни участков для реализации инвестиционных проектов».
Впервые Указ Президента от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» был дополнен подобной нормой (п. 41) Указом от 5.06.2013 № 258. Позднее она была скорректирована указами от 14.01.2014 № 26 и 16.06.2015 № 244.
Теперь в соответствии с Законом от 18.07.2016 № 403-З в самом Кодексе устанавливается, что местные исполкомы формируют перечни свободных (незанятых) земельных участков, информация о наличии которых должна быть полной, достоверной, открытой и доступной, при этом она подлежит включению в перечни с указанием целей возможного использования таких участков. Данные перечни должны поддерживаться местными исполкомами в актуальном состоянии, ежемесячно обновляться и размещаться на информационных стендах и официальных сайтах этих органов в сети Интернет (при наличии таких сайтов), могут они распространяться и иными доступными способами, в т.ч. через СМИ.
Определено также, что Минский городской, городские (городов областного, районного подчинения) и районные исполкомы формируют перечни участков для реализации инвестпроектов. Решения исполкомов о включении участков в данные перечни принимаются на основании градостроительных паспортов земельных участков, подготавливаемых с учетом утвержденных в установленном порядке генеральных планов городов и иных населенных пунктов, градостроительных проектов детального планирования, архитектурных проектов застройки территорий городов, схем комплексной территориальной организации областей (районов), схем землеустройства районов. Эти перечни также в обязательном порядке размещаются на информационных стендах и официальных сайтах местных исполкомов в Интернете (при наличии таких сайтов), а также могут распространяться иными доступными способами, в т.ч. через СМИ. При этом для строительства объектов, предусмотренных заключенными с Республикой Беларусь инвестиционными договорами, предоставляются только те земельные участки, которые включены в перечни участков для реализации инвестпроектов, если, конечно, иное не установит Президент.
Информация, содержащаяся в перечнях участков для реализации инвестпроектов, должна постоянно поддерживаться местными исполкомами в актуальном состоянии, быть полной, достоверной, открытой, доступной и включать цели возможного использования этих участков , их ориентировочные площади, а также содержать сведения о госоргане (госорганизации), в который (которую) необходимо обращаться для заключения инвестиционного договора с Республикой Беларусь. Кроме того, перечень может содержать сведения об объекте инвестиций, в т.ч. объектах недвижимости, подлежащих сносу, обеспеченности участков инфраструктурой, о минимальном объеме инвестиций, возможных льготах и (или) преференциях инвестору (инвесторам) и (или) организации, реализующей инвестпроект, сроках реализации инвестпроекта. При принятии решения, предусматривающего включение участка в перечень (исключение из перечня), указанная информация обновляется на информационных стендах и официальных сайтах местных исполкомов в сети Интернет (при наличии таких сайтов) не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия такого решения.
Копия решения (выписка из решения) о включении участка в перечень участков для реализации инвестпроектов не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия такого решения, направляется местным исполкомом в Минэкономики, а также в соответствующий областной исполком для размещения на официальных сайтах этих органов в Интернете.
В свою очередь, исключение участка из перечня участков для реализации инвестиционных проектов допускается в случае:
Заключения в установленном порядке инвестиционного договора с Республикой Беларусь и его регистрации в Государственном реестре инвестиционных договоров с Республикой Беларусь;
Изъятия и предоставления земельного участка для госнужд;
Если такой участок более 2 лет со дня принятия решения о его включении в перечень участков для реализации инвестпроектов остается невостребованным инвесторами;
В иных случаях, определенных Президентом.
Порядок формирования перечней свободных (незанятых) земельных участков и перечней участков для реализации инвестпроектов будет определяться областными и Минским городским исполкомами.
Как известно, максимальный доход от использования имеющихся ресурсов в рыночной экономике можно получить в кооперации с профессиональными фирмами и подразделениями на заранее оговоренных условиях. Данные условия, представляющие собой совокупность действий, вкладов сторон и сроки регламентируются соглашениями (контрактами).
Инвестиционная деятельность является необходимым условием индивидуального кругооборота средств хозяйствующего субъекта. Инвестиционный контракт представляет собой соглашение между инвестором и другими участниками, определяющее их взаимные права и обязанности по поводу передачи инвестором в распоряжение заказчика материальных и нематериальных ресурсов для организации и обеспечения какой-либо инвестиционной деятельности в интересах инвестора. Из всех видов инвестиционных договоров, как самостоятельный тип договора в Российской Федерации можно выделить инвестиционный договор (контракт) в строительстве.
Инвестиционный контракт в строительстве - это контракт на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, включая оформление земельных отношений и проведение необходимых проектных, строительных, пусконаладочных и прочих работ, заключаемый на основании решения собственника. Основными субъектами инвестиционной деятельности выступают инвесторы и пользователи объектов инвестирования.
Инвестором может выступать любая государственная, смешанная либо частная структура, имеющая достаточное количество средств, либо возможность их привлечь, заинтересованная в реализации проекта строительства (реконструкции) и получении дохода от эксплуатации завершенного строительством объекта недвижимости, либо его продажи на любом этапе выполнения инвестиционного контракта, при условии согласия всех участников.
Собственником земельного участка могут являться: Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования и частные лица. В связи с тем, что значительная часть земельных ресурсов принадлежит государству, на землях которого и реализуется большинство инвестиционно-строительных проектов, наиболее частым видом вклада государства в инвестконтракты является земля, как свободная, так и застроенная объектами недвижимости.
Каждый из участников инвестиционного процесса вносит свой вклад: государство либо частное лицо - земельный участок, инвестор - денежные средства. При этом каждая из сторон рассчитывает получить прибыль от инвестиционной деятельности, которая должна быть соразмерна внесенному вкладу.
Как правило, спорным моментом при подписании инвестконтракта является определение долей участников инвестиционного процесса в виду сложности определения денежного эквивалента стоимости их вкладов, либо, в случае досрочного выхода из проекта одного из участников, права требования на результаты инвестиционного контракта. В отдельных случаях, при досрочном прекращении инвестиционного контракта по инициативе одного из участников, определяется право требования на возмещение ущерба причиненного досрочным прекращением инвестконтракта, как в виде уже понесенных затрат, так и в виде прав требования доли данного участника - упущенной выгоды.
В условиях общей непрозрачности земельного рынка в населенных пунктах, его формирование осуществляется по большей части участием государственных и муниципальных структур в процессах отчуждения земельных участков, наиболее предпочтительным из которых является заключение инвестиционного контракта.
Участие государства в инвестиционных контрактах в строительстве имеет определенную особенность - обязательное условие отсутствия дополнительных денежных выплат со стороны государства - «бездефицитность» инвестиционного проекта для государства. Иными словами, участие государства возможно только тогда, когда стоимость первоначального вклада государства заведомо покроет все необходимые по инвестиционному контракту платежи и, даже в случае возникновения нежелательной рыночной конъюнктуры все дополнительные платежи понесут другие участники. Только в исключительных случаях реализации целевых программ предполагается вложение государственных средств.
Для государства, испытывающего дефицит средств, инвестиционный проект является приемлемым способом решения насущных проблем (в виде получения дохода после реализации инвестконтракта или переуступки права требования, получения в собственность, пропорционально своей доле, реконструированных площадей, объектов нового строительства, выполненных работ и оказанных услуг) за счет передачи в качестве вклада невостребованного или малоиспользуемого актива.
Доля государства при реализации инвестиционного проекта, по сути, остается цифрой не фиксированной. С одной стороны существуют методики расчета этой величины, однако с другой стороны остается некая неопределенность, т.к. по большей части все зависит от параметров проекта застройки.
Как правило, деятельность инвестора-застройщика в г.Москве осуществляется на землях, находящихся в муниципальной или федеральной собственности. И инвестор, согласно установившейся практике, обязан заплатить «долю города (либо государства)» при реализации инвестиционных проектов.
В рыночной экономике, определение цены предложения на любой товар - цены по которой собственник готов провести отчуждение принадлежащего ему имущества (в том числе и участки под застройку) является безусловным правом государства как землевладельца. В этой связи заявления других участников процесса о «кабальных условиях» и «непосильном бремени» являются популистскими и имеют целью оказать давление на чиновников, принимающих решение об установлении начальной цены реализации объекта недвижимого имущества.
В связи со значительными объемами реализации объектов собственности государственные и муниципальные структуры создают различные методики определения цены отчуждения имущества. В соответствии с действующим законодательством, отчуждение государственного имущества может производиться только по рыночной стоимости на конкурсной основе, поэтому все методики, регламентирующие отчуждение имущества, составляются на основе законодательства об оценочной деятельности.
Методики, разработанные московским правительством за последние двенадцать лет, представляют собой четкую нормативно фиксируемую схему определения стоимости доли собственника земельного участка, по характеру передаваемых прав называемых «правом аренды». По своей сути, выплата этой доли представляет собой стоимость права долгосрочной аренды земельного участка под застройку и эксплуатацию определенных объектов недвижимости сроком, как правило, от 25 до 49 лет в виде единовременного платежа. Согласно действующей практике, помимо выплаченного единовременного платежа осуществляются периодические платежи - арендная плата за пользование земельным участком. Этот единовременный платеж является начальной (минимальной) ценой, с которой начинаются торги. При этом, все участники заведомо предупреждены о необходимости внесения годовой арендной платы за пользование земельным участком. Платеж за право аренды земельного участка, при существующем дефиците на землю является ценой покупки первого места в очереди на заключение договора аренды земли. В последнее время, а также при увеличении объемно-пространственных характеристик существующих, реконструируемых, либо вновь возводимых строений, выплаты доли собственника земельного участка определяются на основании методики, определяющей долю города как «плата компенсации инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры». Данная методика является более приближенной к рынку по сравнению с прежними. Единственным недостатком является непрозрачность определения размера и количества корректирующих коэффициентов, способных в разы изменить размер уплачиваемой компенсации.
Предлагаемые федеральным центром (как правило, Росимуществом или МЭРТ) методики регламентируют некоторые расчетные показатели и предписывают выполнение расчетов вклада собственника земельного участка или права требования на долю собственника земли методом предполагаемого использования и находят свое отражение в технических заданиях на определение доли Российской Федерации в инвестиционном проекте.
В результате проведенных исследований можно говорить о средних цифрах величин «доли Российской федерации» в инвестиционных контрактах: по объектам расположенным в ЦАО г. Москвы она составляет в среднем от 30 до 60% площадей, по городу в целом - 25-40%.
«Доля города Москвы» (по инвестиционным контрактам, где собственником земельного участка является г.Москва) составляет 20-50% и считается в целом по городу примерно так: в ЦАО - 50% - инвестору, 50% - собственнику земельного участка; в других административных округах города 70% - инвестору, 30% - собственнику земельного участка.
В каждом конкретном случае, соотношение долей может изменяться в зависимости от наличия обременений, особенностей местоположения, ситуации на рынке. Вопрос о выплате доли города (деньгами или метрами) решается в индивидуальном порядке.
Кроме платы за аренду земли на период проектирования и строительства и, в дальнейшем, эксплуатацию завершенного строительством объекта, согласования исходно-разрешительной документации, подключения к сетям, инвестор должен произвести отчисления на строительство детских садов, школ и т.д.
Существуют некоторые особенности, связанные с бухгалтерским учетом и законодательством при оформлении компенсации городу: инвесторы или оформляют компенсацию городу как дар и платят 24% от этой суммы в качестве налога на прибыль (то есть налоги города по передаваемой доле также оплачивает Инвестор) или пытаются провести эту долю как затраты на строительство.
На практике понятие «доля собственника земельного участка» и понятие «компенсация городу» за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру смешиваются между собой и выплачиваются как единый платеж в городской бюджет - «доля города». В случае, когда собственником земельного участка является город - проблем не возникает. Однако, в настоящий момент существует около десятка «спорных» инвестиционных контрактов, в рамках которых «федеральная» земля, фактически незаконно, была вовлечена в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях по контракту, подписанному г.Москвой и инвесторами без привлечения представителя собственника. Ведется активная работа по согласованию данных инвестиционных контрактов и определяется доля Российской Федерации как собственника земельного участка, либо как владельца прав аренды на земельный участок.
В случае, когда земельный участок находится в собственности коммерческих организаций либо государственных структур, расчет по действующим методикам компенсации затрат на инфраструктуру приводит к двойному счету и обременительной нагрузке на инвестора, снижающей его доходность.
Однако следует отметить, что законодательно порядок реализации инвестиционных проектов в большинстве случаев регламентирован распорядительными документами Правительства Москвы, Правительства Российской Федерации и инвестиционными контрактами, заключенными между инвесторами и ведомствами федерального подчинения без участия города.
Такие инвестиционные контракты не содержат условий, предусматривающих платежи инвестора в бюджет города.
Обязанность инвестора осуществлять какие-либо платежи в пользу города может возникнуть только из гражданско-правовых отношений путем заключения соответствующего договора между Правительством Москвы и инвестором с его согласия. Соответственно положения распорядительных документов Правительства Москвы об определении размера компенсации за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру не является основанием для взимания указанного платежа.
Практика взимания платежей в бюджет города при реализации инвестиционных проектов в частности по строительству жилья оспаривается федеральными органами власти.
Пункт 6 статьи 12 Налогового кодекса Российской Федерации не дает права устанавливать федеральные, региональные или местные налоги и сборы, не предусмотренные Кодексом, а платеж городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы данным Кодексом не предусмотрен.
У города Москвы отсутствуют основания также требовать компенсацию на социальную инфраструктуру (школы, больницы и т.д.), поскольку в соответствии с Федеральными законами от 06.10.99 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти Российской Федерации» и от 06.10.03 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» финансирование социальной инфраструктуры осуществляется самостоятельно за счет бюджета субъекта Российской Федерации, т.е. в данном случае за счет бюджета города Москвы.
Также, в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан по обращению правообладателей выдавать градостроительный план земельного участка в течение 30 дней без взимания платы, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства на указанном земельном участке.
В настоящее время законодательством Российской Федерации установлен только один платеж городу, который может взиматься с правообладателя земельного участка в процессе получения разрешения на строительство. Этим платежом является плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (ст. 48 Градостроительного кодекса). Существует методика, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 07.11.2006 г. № 882-ПП, по которой размер платежей за инфраструктуру по своей экономической сути представляет собой рыночную стоимость земельного участка или часть доходов проекта, а не затраты на подключение. Следовательно данная методика не может быть использована для определения платежа, компенсирующего инженерные затраты города Москвы в инвестиционных проектах с участием недвижимой собственности коммерческих структур либо Российской Федерации.
Одним из документов, на основании которого могут быть определены затраты на освоение и инженерную подготовку территории является «Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства» (БУПс), утвержденный Правительством Москвы 06.06.1997г. за № 595-РЗП. В таблице 2.13 «Базовые удельные показатели стоимости комплексной застройки микрорайонов» сборника приведена структура затрат на строительство микрорайона и отдельно выделены затраты на инженерное оборудование и благоустройство территории в размере до 10,9% от общей суммы затрат по их застройке.
Как отмечается в статье Красноперова О.М. «Учет затрат на создание элементов инженерной инфраструктуры, благоустройство территории и выполнение технических условий по подключению к магистральным инженерным сетям при оценке объектов недвижимости, вовлекаемых в инвестиционную деятельность», БУПс был разработан 10 лет тому назад и за это время претерпела существенные изменения и нормативная база и структура сметной стоимости строительства. Проблема анализа и оценки затрат на инженерное обеспечение объектов строительства неоднократно поднималась в средствах массовой информации, специализированных изданиях, обсуждалась на различных конференциях в период с 2005 года по настоящее время(1).
Авторы и эксперты этих публикаций едины во мнении, что на сегодняшний день подключение к коммуникациям - одна из самых болезненных проблем для девелопера. Как показывает практика, в развитых европейских странах «коммуналка» составляет 10-12 процентов от стоимости строительства. Вместе с тем, статистический анализ данных и результаты исследований, проведенных специалистами ЗАО «ЦНИИПромзданий Экспертиза», показывает, что для условий города Москвы средневзвешенная величина затрат на инженерное обеспечение, определенная на основе обобщения приведенных данных, с учетом допустимых округлений, составляет 17 процентов от величины затрат на строительство объектов основного назначения.
В настоящий момент ведется активная переписка между городскими и федеральными структурами, из которой следует, что при доле площадей Российской Федерации в инвестиционных контрактах не превышающей 30% доля города законодательно должна быть незначительной.
С такими доводами согласно и Правительство Москвы. На основании письма мэру Москвы Ю.М. Лужкову от Первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Ю.В. Росляка от 05.10.2007 г., отмечается, что в распорядительных документах Правительства Москвы, регламентирующих строительство, целесообразно обязать, привлеченных федеральными структурами инвесторов осуществить финансирование строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в объеме, обеспечивающем функционирование возводимых на них объектов недвижимости и плату за присоединение к энергетическим сетям.
Таким образом, можно сделать вывод, что при заключении инвестиционного контракта инвестор обязан финансировать, в оговоренном объеме, возведение объекта строительства, а также выплатить (либо передать по факту завершения строительства) долю собственника земельного участка и понести затраты на подключение к инженерным сетям города.
Вся переписка между федеральными и московскими ведомствами, о существовании которой мало что известно в непосвященных кругах, на самом деле поставила точку в продолжительных спорах, об определении доли собственника земельного участка. До настоящего момента существует множество статей, рассказывающих о будто бы имевших место случаях, обязывающих инвестора уплатить долю города и долю государства в размере до 90% от рыночной стоимости будущего объекта.
Однако решение данной проблемы вскрывает новую проблему - обеспечение вновь вводимых объектов инженерной транспортной и социальной инфраструктурой. Мощности инженерных систем города, автодорог, общественного транспорта, должны поддерживаться на достаточном для обеспечения нормального функционирования города уровне и модернизироваться. То же касается обеспеченности услугами коммунальных и аварийных служб, медицинских и образовательных учреждений. В соответствии с действующим законодательством, все эти затраты возлагаются на город. Однако, в Москве и многих других городах, финансирование городского хозяйства и жилищно-коммунальных служб, осуществляющееся из бюджета города, не окупается за счет платежей за потребленные жилищно-коммунальные услуги населением, коммерческими и государственными структурами, не говоря уже о возможности проведения модернизации и получения прибыли обслуживающими организациями. В первую очередь это связано с наличием серьезного расслоения уровня жизни населения и неспособности огромной части населения оплачивать коммунальные услуги, услуги медицинских, образовательных и других учреждений, транспорта по рыночным ценам. Как показывает практика прошедших лет, именно данная часть экономики города «сглаживает» социальное неравенство и последствия экономических потрясений в нашей стране. Учитывая неэластичность спроса на городские услуги и возможность социального взрыва при изменении тарифной политики, город попадает в положение, когда ему не выгодно увеличение плотности застройки территорий, не являющихся собственностью города, то есть территорий, по которым платежи городу как собственнику земельного участка не предусматриваются. Не следует забывать также про еще один важный инструмент, часто используемый населенными пунктами для обеспечения уровня социального и инженерного обслуживания населения - контроль численности населения. Учитывая незаконность института прописок и регистраций, единственными инструментами контроля для города остается поддержание заградительно высокого уровня цен на жилую недвижимость и регулирование плотности застройки территорий. Этот инструмент способен резко уменьшить, соответственно, спрос на новое жилье и предложение жилых помещений. Согласно существующему экономическому положению населенных пунктов, рост населения приводит к росту убытков муниципальных властей и субъектов Федерации.
Таким образом, у города нет правовых инструментов на покрытие расходов, связанных с необходимостью расширения городской инфраструктуры за счет девелопера или собственника земельного участка, и большая часть данных платежей городу не будет возмещена из-за отсутствия грамотной тарифной политики и системы контроля за потребленные услуги, однако проблема компенсации данных затрат остается. Таким образом, существует реальная перспектива для увеличения стоимости эксплуатации объектов недвижимого имущества за счет увеличения тарифов на коммунальные услуги, проезд в общественном транспорте и социальное обеспечение населения и организаций в ближайшие три - пять лет.
Ефимов И.В.
«Институт экономической экспертизы»
Поскольку инвестиционный проект, в первую очередь, проект, поэтому он имеет все признаки этого документа. А признаки проекта в дальнейшем могут интерпретироваться в применении к инвестиционной деятельности.
Любой проект характеризуют:
- временные ограничения;
- стоимость проекта;
- уникальный результат;
- алгоритм реализации по этапам и во времени.
Эти характеристики в полной мере присущи инвестиционному проекту. Но инновационный проект не набор документов, как пытаются достаточно часто его представить некоторые авторы. инвестиционного проекта заключается в реализации некой инновационной идеи, уже воплощенной в разработанных технологиях или оборудовании, на конкретном объекте инвестиций. Проект выполняется исполнителями по плану в условиях ограниченности ресурсов в определенной природной и социальной среде, которые также накладывают определенные ограничения на его реализацию. Поэтому важно определить понятие и виды инвестиционных проектов.
Инвестиционный проект это реклама и описание идеи проекта, коммерческое предложение инвесторам и оценка его эффективности, руководство к реализации проекта и бизнес-план функционирования инвестиционного объекта. Это комплекс мероприятий участников проекта по достижению, поставленной в проекте, цели. Все это объединяет понятие инвестиционного проекта.
Основная цель инвестиционного проекта, для любого инвестора, заключается в максимизации прибыли от вложений в инвестируемый объект. Даже инвестируя в социальные объекты, инвестор предполагает увеличение прибыли в будущем на производственных объектах, из-за улучшения социальных условий работающих, куда он вложился.
Инвестиционные проекты разнообразны, как разнообразна классификация инвестиционных проектов. К основным их классификационным признакам относят:
- цели проекта;
- масштабность проектов;
- жизненный цикл проекта;
- сфера реализации проекта.
1. Помимо общей цели любого инвестиционного проекта, максимизации прибыли от вложений в инвестируемый объект, существуют подцели, придающие ему особые характеристики. Такими подцелями могут быть:
- решение экономической, социальной или экологической задачи;
- расширение объема производства продукции или увеличение количества услуг;
- производство новой продукции.
2. Масштабность проектов оценивают как по размеру вкладываемых в проект средств, так и по воздействию его результатов на окружающую среду.
По размеру вкладываемых средств их делят на:
- мега проекты;
- крупные;
- средние;
- мелкие.
Мега проекты по размеру инвестиций превышают несколько сот миллиардов рублей, к ним относятся большие по строительству крупных промышленных объектов, например, строительство завода сжижения природного газа в Приморском крае России.
Крупные проекты по объему инвестиций составляют десятки миллиардов рублей, например, реконструкция предприятия по переработке пластмасс на химическом комбинате.
Средние проекты имеют инвестиции около или несколько выше миллиарда рублей, и обычно направляются на создание небольших новых объектов или модернизацию или реконструкцию существующего производства.
Мелкие инвестиционные проекты имеют небольшой объем инвестиций от десятка миллионов до 1 миллиарда рублей.
Масштабность по воздействию проекта разделяют на:
- народнохозяйственные;
- региональные;
- отраслевые;
- местные;
- на один объект.
Народнохозяйственный инвестиционный проект затрагивает и влияет на деятельность экономики страны, например, создание национальной платежной системы на пластиковых носителях.
Региональные проекты похожи на предыдущие, но касаются, в большей степени, региона. Например, строительство моста в Крым.
Отраслевые проекты реализуются только в отдельной отрасли, например, на морском шельфе.
Местные проекты связаны с конкретным городом или населенным пунктом, это может быть строительство небольшой электростанции на местном топливе, для обеспечения города дешевой электроэнергией.
Самое большое количество инвестиционных проектов приходится на отдельные объекты: предприятия, организации, заводы, цеха, социальные предприятия и другие.
3. Каждый инвестиционный проект характеризуется временем его существования, от зарождения идеи, разработки его документации, реализации проекта, цикла эффективного производства до закрытия проекта. Для классификации проектов принято измерять срок его реализации от момента начала инвестиций до выхода инвестируемого объекта на рабочий уровень. По этому критерию проекты делятся на:
- долгосрочные — более 15 лет;
- среднесрочные — от 5 до 15 лет;
- краткосрочные — до 5 лет.
4. По сфере реализации инвестиционных проектов их разделяют на:
- производственные;
- социальные;
- экологические;
- научно-технические;
- финансовые:
- организационные.
К производственным инвестиционным проектам относятся все типы инвестиционных проектов, направленных на создание реальных продуктов для экономики страны, будь то новая газовая турбина, или новый урожайный сорт картофеля.
Социальные инвестиции вкладывают в социальные объекты: здравоохранение, образование и т.п. Экологические инвестиции направляются в разработку методов и способов защиты окружающей среды, современных систем защиты природы от вредных выбросов и другие мероприятия. Научно-технические инвестиции служат для поддержания прикладной и фундаментальной науки, и направляются в более перспективные области исследований. Инвестиции в финансовую систему (не путать с финансовыми инвестициями) используются для разработки методов управления банковским сектором, на развитие фондового рынка, фондовых бирж, системы страхования и т.п. Организационные инвестиции направляются на совершенствование системы управления производством, управления качеством продукции, организации труда и отдыха работников.
Приведенная выше классификация практически охватывает все виды инвестиционных проектов.
Содержание инвестиционного проекта
Инвестиционный проект определение которого мы дали выше, в течение своего жизненного цикла многократно видоизменяется, не изменяется только структура инвестиционного проекта. Жизненный цикл делится на этапы инвестиционного проекта. Каждый этап характеризуется глубиной проработки проектных идей и использованием набора различных инструментов исследования и методов расчета. Инвестиционное проектирование начинается с составления сценария проекта, в котором обозначены цели проекта, какие будут получены результаты, какие потребуются материальные и финансовые ресурсы.
Примерный состав сценария инвестиционного проекта соответствует его содержанию и включает в себя:
- Резюме проекта.
- Характеристика инициатора проекта.
- Основная идея и сущность проекта.
- Анализ рынка производства продукции или услуг по выбранной теме.
- Анализ рынка сбыта продукции или услуг, рынка сырья и материалов, рынка рабочей силы.
- План реализации проекта.
- Финансовый план проекта.
- Оценка рисков проекта.
1. Резюме дает краткое содержание инвестиционного проекта. 2. Характеристика инвестора проекта описывает финансовое состояние инициатора проекта, его положение в отрасли и на рынке, характеристику системы управления, описываются также участники инвестиционного проекта со стороны инициатора проекта. 3. Основная идея и сущность проекта дает описание инвестиционного проекта, принципов и механизмов реализации идеи проекта, его преимущества и предпочтения перед другими идеями. 4. Анализ рынка показывает его состояние по производству анализируемой продукции, долю, которую может занять производитель, в случае реализации инвестиционного проекта. 5. Анализ рынка сбыта и необходимых ресурсов для реализации проекта дает ответы на вопрос о возможности реализации продукции на рынке и возможностях постоянного доступа к ресурсам, необходимым для производства. 6. План реализации проекта содержит стадии инвестиционного проекта, организационные мероприятия, необходимые для выполнения всех стадий проекта. 7. Финансовый план проекта определяет сколько финансовых ресурсов надо вложить в инвестиционный проект, в какие сроки, и какова будет финансовая отдача инвестиционных вложений. 8. Оценка рисков проекта дает укрупненно пессимистическую и оптимистическую оценку проекта и степень различных рисков от его реализации.
Стадии инвестиционного проекта
Стадии реализации инвестиционного проекта можно условно обозначить как:
- прединвестиционную;
- инвестиционную;
- эксплуатационную;
- ликвидационную.
Прединвестиционная стадия включает в себя полный перечень работ, отраженных в сценарии инвестиционного проекта. Проектные инвестиции на этой стадии составляют 0,7 — 1,5% от общего объема вложений в проект.
Инвестиционная стадия включает перечень работ с инвесторами. Определение необходимых объемов финансирования, порядка и очередности вложений. Определение поставщиков оборудования и технологии, условий поставки и монтажа на объекте инвестиций, определение штатного состава предприятия, уровня их квалификации, заключение договоров с поставщиками сырья и комплектующих, договоров на электроэнергию, воду и тепловые ресурсы. На этой стадии реализуется главная и большая часть инвестиций. Проектное инвестирование этой стадии составляет 70-90% общего объема инвестиций.
На эксплуатационной стадии определяются инвестиции в оборотные средства и заработную плату. Первые годы инвестиционный проект может не приносить прибыль, поэтому инвесторы должны также учитывать дополнительные инвестиции в бесприбыльное функционирование объекта инвестиций на определенный период времени. Эксплуатационная стадия длится несколько лет и может измеряться десятилетиями, все зависит от выбора инвестиционного проекта и срока физического или морального износа основного оборудования в проекте. За эксплуатационный период должны достигаться все цели поставленные инвесторами перед авторами проекта. Если принять инвестиции в проект за 100%, то эта стадия составляет 7-10%.
Ликвидационная стадия наступает после исчерпания всех возможностей инвестиционного проекта и характеризуется падением прибыли, а иногда и превышением затрат над доходами. Объект подлежит ликвидации или реконструкции, на которую требуются вновь инвестиции. На ликвидационной стадии анализируют все фазы инвестиционного проекта и его результаты, выявляются методические ошибки в и реализации проекта. Этот этап необходим для дальнейшей работы всех участников над новыми проектами, будь это новый проект инвестиционный или любой другой.
Оценка эффективности инвестиционных проектов
Инвестирование проектов на каждой стадии его реализации требует экономической оценки. Такие оценки на прединвестиционной и инвестиционной стадии носят прогнозный характер, на последующих стадиях рассчитываются на фактическом материале. Естественно, прогнозные оценки проводятся при наличии определенных допущений, влияющих на точность экономических прогнозных оценок и степени риска.
Инвесторы на этих стадиях обращают внимание на релевантность денежных потоков в прогнозных оценках. Релевантные денежные потоки характеризуются единственным переходом денежных потоков из затратной области в прибыльную. В этом случае точность прогнозных оценок существенно увеличивается и увеличивается доверие инвестора к таким оценкам.
Основные экономические оценки инвестиционных проектов делятся на статические и динамические. Статические оценки, к которым относятся коэффициент рентабельности инвестиций и срок их окупаемости, широко используются для предварительных оценок, отличаются простотой расчета, но имеют существенный недостаток — они не учетывают изменение цены денег во времени.
Динамические оценки устраняют этот недостаток и дают адекватную оценку эффективности инвестиционного проекта. К этим показателям относятся:
- Индекс рентабельности инвестиций (PI);
- Внутренняя норма рентабельности (IRR);
- Модифицированная внутренняя норма рентабельности (MIRR);
- Дисконтированный срок окупаемости (DPP).
Ниже приводим инвестиционный проект на примере предприятия в энергетической отрасли.
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ СНАБЖЕНИЯ ПОТРЕБИТЕЛЯ ТЕПЛОВОЙ И ЭЛЕКТРИЧЕСКОЙ ЭНЕРГИЕЙ ИЗ НЕЗАВИСИМЫХ ИСТОЧНИКОВ.
Основная идея проекта обеспечения энергией из независимых источников
Инициатор проекта исходит из того, что применение современных технологий по совместному производству тепловой и электрической энергии существенно повышает качество производимой энергии и снижает ее стоимость.
Это возможно за счет двух основных факторов:
- Совмещение производства тепловой и электрической оэнергии;
- Отсутствия потерь при передаче энергии.
Совмещение производство электроэнергии с производством тепловой энергии, представляет собой процесс производства электроэнергии, при котором используется все тепло выделяемое приводом генератора. Использование тепла возможно за счет встраивания в конструкцию двигателя теплообменников, которые позволяют нагревать сетевую воду в заданном тепловом режиме. Общий КПД, в этом случае, составляет более 90%, из которых 42% приходятся на электрическую энергию, 48-50% на тепловую.
Применение совмещенной технологии производства электрической и епловой энергии позволяет существенно снизить условно удельный расход топлива по сравнению с раздельным их производством, а также уменьшить загрязнение окружающей среды.
Отсутствие потерь при передаче связано с тем, что вся производимая энергия потребляется в месте производства. Отсутствие потерь еще больше повышает эффективность применения оборудования и создает дополнительное конкурентное преимущество.
Инициатор проекта может построить Потребителю газопоршневые мини-ТЭС мощностью 15,984 МВт и тепловой мощностью 14,552 МВт.
Обоснование выбора технологии и оборудования
Описание оборудования и технологии
В данном проекте предполагается использовать:
GE Jenbacher 612, со следующими основными техническими параметрами:
Единичная электрическая мощность 2002 кВт час
Единичная тепловая мощность 1842 кВт час
Напряжение генератора 0,4 кВ
КПД электрический 48,2%
КПД тепловой 43,9%
КПД общий 92,1%
Факторы, определившие выбор приобретаемого оборудования
Условия реализации проекта по снабжению электроэнергией и теплом объектов хозяйства Потребителя предполагают генерацию энергии с использованием природного газа. В настоящее время существует два способа генерации:
- Использование газотурбинных установок;
- Использование газопоршневых установок.
Для реализации данного проекта электроснабжения, были выбраны электростанции на основе газопоршневых установок. Этот выбор связан со следующими причинами:
- Механический КПД газовых турбин значительно ниже, чем у газовых двигателей;
- Газовый двигатель сохраняет высокий электрический КПД даже при высоких температурах окружающего воздуха.
- Газовый двигатель имеет более высокий и стабильный электрический КПД.
Резюмируя изложенное, делаем вывод, что общие на газопоршневую электростанцию, производящую электроэнергию в диапазоне 0,5-30 МВт, ниже, чем для ее аналога, использующего турбинную технологию, и инвестиции под проект данного предприятия будут существенно ниже.
АНАЛИЗ РЫНКА
Факторы, определившие выбор производителя и поставщика оборудования
Компания GE Jenbacher входит в концерн General Electric, и является лидером на рынке газовых двигателей. К достоинствам оборудования компании GE Jenbacher можно отнести:
- Общий ресурс их установок превышает 240 тысяч часов, а ресурс до капитального ремонта - не менее 60 тысяч часов;
- Высокая надежность. За все время функционирования компании поставщика, не производилось отзыва оборудования из-за отказов его работы;
- Высокая степень автоматизации;
- Возможность модульного подхода к увеличению мощности станции. Общая система управления обеспечивает согласованную работу неограниченного числа блоков;
- Адаптация под новый состав газа, в большинстве случаев, не занимает много времени и не требует больших финансовых затрат;
- Высокий уровень сервиса. Поставщик имеет дочернюю сервисную компанию на территории РФ, которая обеспечивает качественный монтаж поставляемого оборудования, его наладку и послепродажное обслуживание.
В настоящее время, рынок продаж газотурбинных и газопоршневых электростанций достаточно обширен. На рынке есть как отечественные, так и иностранные поставщики оборудования. При этом, отечественные поставщики предлагают оборудование в более дешевом сегменте рынка и отстают по качеству поставляемого оборудования и уровню развития сервиса. Импортное оборудование занимает более дорогой сегмент рынка. Потенциальные потребители этой группы, в первую очередь ориентируются не на уровень цен, а на надежность и уровень сервиса. Доли рынка иностранных производителей на Российском рынке приводятся на диаграмме 1 в частности, доля GE Jenbacher составляет 52%.
Как видно из диаграмм, компания GE Jenbacher занимает первое место на Российском рынке.
Расчет экономической эффективности проекта
| Исходные данные Инвестиционный проект | ||||||||||
| когенерация | ||||||||||
| Марка оборудования | 612 | 8 | ||||||||
| Мощность электрическая единичная, кВт | 1 998 | Мощность электрическая, суммарная, кВт | 15 984 | |||||||
| 1 819 | 14 552 | |||||||||
| Всего: мощность электрическая, кВт | 15 984 | |||||||||
| Всего: мощность тепловая, кВт | 14 552 | |||||||||
| Состав оборудования и его мощность: | водогрейные котлы (ВК) | |||||||||
| Марка оборудования | REX300 | Количество единиц | 8 | |||||||
| Мощность тепловая единичная, кВт | 4 000 | Мощность тепловая, суммарная, кВт | 32 000 | |||||||
| Мощность тепловая суммарная, кВт | 46 552 | |||||||||
| Вырабатываемая и используемая электроэнергия, кВтч в год | когенерация | |||||||||
| 134 265 600 | 83,0% | 111 440 448 | ||||||||
| При полной — 100% — загрузке оборудования | 122 236 800 | При планируемой нагрузке оборудования | 50% | 61 118 400 | ||||||
| Вырабатываемая и используемая тепловая энергия, кВтч в год | водогрейные котлы (ВК) | |||||||||
| При полной — 100% — загрузке оборудования | 268 800 000 | При планируемой нагрузке оборудования | 50% | 134 400 000 | ||||||
| 391 036 800 | ||||||||||
| Стоимость электростанции, млн.руб. | под ключ | |||||||||
| Оборудование и материалы | 836,400 | 28 000 | ||||||||
| Транспортные расходы | 16,400 | |||||||||
| Проектирование | 93,200 | |||||||||
| СМР | 300,000 | #ДЕЛ/0! | ||||||||
| Реконструкция сетей | 200 | 32 000 | ||||||||
| Пусконаладочные работы и шеф-монтаж | 114 | 0,70 | ||||||||
| Всего | 1 560,000 | 22 400 | ||||||||
| Средства вложенные в проект | 0 | |||||||||
| Итого объем кредита, млн.руб. | 1 560,000 | |||||||||
| ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ — газ | когенерация | водогрейные котлы (ВК) | ||||||||
| Удельный расход газа, м3/кВтч | 0,25 | 0,12 | ||||||||
| Расход на станцию, м3 в год (8400 час. в год) | 27 860 112 | 16 128 000 | 43 988 112 | |||||||
| Стоимость 1000 м3 газа, руб (с НДС) | 3 540 | |||||||||
| Ежегодные затраты на топливный газ,млн.руб. | 98,625 | 57,093 | ||||||||
| ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ — масло ВКЛЮЧЕНО в ЗАПАСНЫЕ ЧАСТИ и СЕРВИС | ||||||||||
| ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ — запасные части и сервис | водогрейные котлы (ВК) | |||||||||
| на ед. оборуд. | на всю станц. | на ед. оборуд. | на всю станц. | |||||||
| 1-й год | 0,30 | 33,432 | 10% | 26,746 | ||||||
| ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ — оплата персонала ВКЛЮЧЕНО в ЗАПАСНЫЕ ЧАСТИ и СЕРВИС | ||||||||||
| Уровень тарифов | ||||||||||
| руб. | ||||||||||
| Средняя стоимость 1 кВтч электроэнергии | 3,63 | |||||||||
| Средняя стоимость 1 МВтч тепла | 864,00 | |||||||||
| Ставка за мощность, млн.руб/Мвт.мес | 1,41954 | |||||||||
| Стоимость тепловой и электрической энергии, в год | когенерация | водогрейные котлы | ||||||||
| млн.рублей | млн.рублей | |||||||||
| электроэнергия | 404,529 | − | ||||||||
| тепло | 52,806 | 116,122 | ||||||||
| Всего | 457,335 | 116,122 | ||||||||
Эффективность инвестиционного проекта
| Операционный поток | единицы измерения | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
| Затраты на энергоресурсы (всего) | 0,00 | 672,30 | 739,53 | 805,98 | 873,20 | 940,85 | 1 014,68 | 1 095,29 | 1 183,33 | 1 279,53 | 1 384,69 | |
| Затраты на покупку электроэнергии | млн.руб. | 0,00 | 444,98 | 489,48 | 538,43 | 592,27 | 651,50 | 716,65 | 788,31 | 867,14 | 953,86 | 1 049,24 |
| Затраты на покупку теплоэнергии | 0,00 | 227,32 | 250,05 | 267,55 | 280,93 | 289,36 | 298,04 | 306,98 | 316,19 | 325,67 | 335,44 | |
| Операционные расходы (переменные) в собственном энергоцентре | ||||||||||||
| Расходы на газ | млн.руб. | 0,00 | (175,62) | (193,18) | (206,70) | (217,04) | (223,55) | (230,26) | (237,16) | (244,28) | (251,61) | (259,16) |
| Запчасти и сервис | млн.руб. | 0,00 | (37,51) | (38,26) | (39,03) | (39,81) | (40,60) | (41,42) | (42,24) | (43,09) | (43,95) | (44,83) |
| Постоянные расходы | млн.руб. | 0,00 | (24,47) | (36,51) | (40,59) | (44,99) | (48,83) | (54,12) | (60,06) | (66,73) | (73,35) | (81,74) |
| Всего выбытия операционные | млн.руб. | 0,00 | (104,42) | (353,22) | (379,45) | (403,61) | (424,01) | (447,65) | (473,22) | (500,92) | (530,10) | (562,71) |
| EBITDA | млн.руб. | 0,00 | 567,88 | 386,31 | 426,53 | 469,59 | 516,84 | 567,04 | 622,07 | 682,41 | 749,43 | 821,97 |
| в процентах к затратам на покупку энергоресурсов | % | 84% | 52% | 53% | 54% | 55% | 56% | 57% | 58% | 59% | 59% | |
| Операционная прибыль до налога на прибыль | (78,00) | 357,28 | 183,51 | 231,53 | 282,39 | 337,44 | 395,44 | 458,27 | 588,81 | 663,63 | 743,97 | |
| Чистая операционная прибыль | (62,40) | 285,82 | 146,81 | 185,22 | 225,91 | 269,95 | 316,35 | 366,61 | 471,05 | 530,90 | 595,18 | |
| Накопленная прибыль/убыток | (62,40) | 223,42 | 370,23 | 555,46 | 781,37 | 1 051,32 | 1 367,67 | 1 734,28 | 2 205,33 | 2 736,23 | 3 331,41 | |
| Ивестиционный поток | (1 560,00) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | (312,00) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| количество установок Тип "612" | шт. | 8 | ||||||||||
| цена одной установки Тип "612" | млн.руб. | 77,86 | ||||||||||
| количество ПВК | шт. | 8 | ||||||||||
| цена одного ПВК | млн.руб. | 26,69 | ||||||||||
| Прочие капитальные затраты | млн.руб. | 724 | ||||||||||
| Совокупная стоимость станций | млн.руб. | (1 560,00) | ||||||||||
| капитальный ремонт | млн.руб. | (312,00) | ||||||||||
| Облигационный займ | 1 560,00 | (78,00) | (78,00) | (78,00) | (78,00) | (78,00) | (78,00) | (78,00) | (78,00) | (78,00) | (78,00) | |
| Срок кредитования | 20 | |||||||||||
| ставка % | 10% | |||||||||||
| Нетто денежный поток | 3 509,06 | (78,00) | 341,68 | 167,91 | 215,93 | 266,79 | 321,84 | 379,84 | 130,67 | 510,81 | 585,63 | 665,97 |
| Бездолговой поток | 3 938,06 | (1 560,00) | 567,88 | 386,31 | 426,53 | 469,59 | 516,84 | 567,04 | 310,07 | 682,41 | 749,43 | 821,97 |
| (1,90) | 8,33 | 4,10 | 5,27 | 6,51 | 7,85 | 9,26 | 3,19 | 12,46 | 14,28 | 16,24 | ||
| Дисконтированный поток (NPV) | 1 524,15 | -1560,00 | 511,60 | 313,54 | 311,87 | 309,33 | 306,72 | 303,16 | 149,35 | 296,11 | 292,97 | 289,49 |
| IRR | 16,80% | |||||||||||
| Срок окупаемости | 5 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Предлагаемый Инициатором инвестиционный проект предприятия, способствует росту капитала предприятия и стимулирует объемы продаж энергоресурсов в данной отрасли. Инвестиционный проект пример которого мы привели, является типичным для инвестиционных .
Биржа инвестиционных проектов предоставляет инвесторам широкий выбор подобных проектов. В России работает специальный информационный портал инвестиционных проектов, реализуемых в России, в котором только инвестиционные проекты 2015 года составляют около ста пятидесяти предложений всем инвесторам, включая зарубежных.
Похожие статьи
