Głównym dokumentem legislacyjnym określającym warunki udzielania kredytów hipotecznych jest Federalna ustawa o kredycie hipotecznym nr 102 od 16.07.98

Zawiera podstawowe pojęcia dotyczące transakcji, wymagania dotyczące jej zawarcia i rejestracji. Podano koncepcję późniejszej hipoteki, hipoteki, określono cechy hipoteki gruntu.

Ustawa była wielokrotnie zmieniana i uzupełniana. Najnowsze wydanie ukazało się 31.12.17, zmiany wprowadzone do Ustawy wejdą w życie 01.06.18. Dotyczą one obecności zarządcy zabezpieczeń.

Obecna wersja ustawy składa się z 14 rozdziałów, 79 artykułów, w tym także tych, które obecnie nie obowiązują.

Rozdział 1

Zawiera 7 artykułów, które określają przesłanki powstania kredytu hipotecznego oraz jakie wymagania on stawia.

Hipoteka jest rodzajem zabezpieczenia i stanowi złożone zabezpieczenie, ponieważ zabezpiecza całość zobowiązania. Rejestracja transakcji na preferencyjnych warunkach, przy wykorzystaniu rządowych programów wsparcia nazywana jest „Hipoteką Społeczną”.

Ustawa stanowi, że hipoteką mogą być grunty, nieruchomości wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, mieszkania, domy i ich części oraz inne nieruchomości. Do tej kategorii nieruchomości zaliczają się statki, samoloty i miejsca parkingowe.

Rozdziały 2-4

Określa się zasady zawierania umowy, jej treść i cechy. Wyjaśniono procedurę rejestracji umowy o kredyt hipoteczny.

Podano pojęcie hipoteki na nieruchomości, co musi się w niej znajdować, w jaki sposób wykonywane są uprawnienia z zabezpieczenia oraz realizacja prawa zastawu. Jak powinna przebiegać rejestracja właścicieli?

Rozdziały 5-6

Prawo stanowi, że zastawca ma prawo korzystać z zastawionego majątku i uzyskiwać z niego pożytki pieniężne lub rzeczowe. Do jego obowiązków należy monitorowanie stanu nieruchomości i dokonywanie niezbędnych napraw.

Sztuka. 31 stanowi o konieczności ubezpieczenia przedmiotu obciążonego hipoteką na koszt hipoteki:

Ustala się, że beneficjentem umowy ubezpieczenia jest wierzyciel-hipoteczny.

Pożyczkodawca ma prawo sprawdzić zabezpieczenie zarówno pod kątem dokumentów, jak i jego faktycznego istnienia. Prawo to zawarte jest w art. 34 Prawo federalne.

Prawo stanowi, że hipoteka ma prawo zbyć zastawioną nieruchomość tylko za zgodą wierzyciela; jeżeli została ustanowiona hipoteka, wówczas prawo to musi być w niej oddzielnie określone. Po przejściu prawa własności na osobę trzecią staje się on kredytobiorcą w ramach umowy do czasu całkowitej spłaty pożyczki wraz z odsetkami. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, gdy spadkobiercy wstępują w prawa do dziedziczenia lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką.

Rozdziały 7-8

Podano pojęcia hipoteki późniejszej oraz cesji praw z umowy kredytu hipotecznego.

Hipoteka następcza zgodnie z Ustawą oznacza przeniesienie praw do nieruchomości obciążonej hipoteką na podstawie jednej umowy w celu zabezpieczenia zobowiązań wynikających z innej umowy. Prawo nie zabrania wierzycielowi hipotecznemu cesji praw z zobowiązania zabezpieczonego hipoteką na osoby trzecie. Podczas rejestracji kredytu hipotecznego transakcja odbywa się w prostej formie pisemnej, a na dokumencie umieszczana jest indos.

Hipotekę można zastawić na podstawie umowy kredytu hipotecznego z prawem przelewu lub bez niego.

Rozdziały 9-10

Określa się, w jaki sposób należy przeprowadzić przejęcie zastawu, w jakich przypadkach jest ono przeprowadzane i jakie istnieją podstawy do odmowy przejęcia. Jak dokonać odbioru przedprocesowego. Zawiera zasady sprzedaży odzyskanego mienia w drodze aukcji, za zgodą stron.

Wierzyciel ma prawo zarządzić egzekucję zastawionego majątku, jeżeli warunki umowy kredytu, który zabezpiecza, nie zostaną dotrzymane w momencie wszczęcia wobec dłużnika postępowania upadłościowego.

Rozdziały 11-13

Działkę można zastawić, ponieważ nie jest ona ograniczona w obrocie. Prawo dzierżawy działki możesz przenieść na zabezpieczenie w trakcie trwania umowy dzierżawy. Nie można obciążyć hipoteką działek będących własnością państwa lub gminy. Mortgagor ma prawo do prowadzenia na działce prac budowlanych, które będą objęte hipoteką. Jeżeli na działce postawiony jest obiekt ze środków pożyczkowych, po wpisaniu go na własność staje się on przedmiotem zastawu.

Jeżeli działka wchodzi w skład gruntu rolnego, jej przejęcie możliwe jest dopiero po zbiorach i sprzedaży uzyskanych z niej płodów rolnych.

W przypadku zastawiania przedsiębiorstw niemieszkalnych w kompleksie prawa zastawnika rozciągają się na całą nieruchomość wchodzącą w jego skład wraz z działką. Przedmiotem zastawu mogą być: budynki, budowle, warsztaty produkcyjno-magazynowe, zapasy, produkty gotowe, wartości niematerialne i prawne itp. Przejęcie możliwe jest wyłącznie na mocy postanowienia sądu.

Zabezpieczeniem mieszkania mogą być mieszkania w apartamentowcu, mieszkania w budowie lub indywidualne gospodarstwa domowe. Jeżeli właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką jest małoletnie dziecko, wymagana jest zgoda władz opiekuńczych na transakcję. Zajęcie budynku mieszkalnego lub mieszkania możliwe jest na etapie przedprocesowym lub na drodze sądowej. Sprzedaż może odbywać się w formie aukcji lub konkursu.

Rozdział 14

Zawiera przepisy końcowe, decyduje o wejściu w życie aktu prawnego.

Najnowsze wersje dokumentów

W okresie swojego obowiązywania ustawa federalna nr 102 była zmieniana i uzupełniana 20 razy. Tylko w 2017 r. ustawa była nowelizowana 6 razy.

Ostatnie 4 zmiany zostały wprowadzone 31.12.17. Dotknęli następujących kwestii:

Kluczowe punkty przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Na co warto zwrócić uwagę

Zawarcie umowy o kredyt hipoteczny to poważna decyzja dla kredytobiorcy i jego rodziny. Umowa zawierana jest na długi okres, dlatego warto dokładnie przeanalizować własny budżet finansowy i spróbować przewidzieć przyszłe dochody.

Główne ryzyka transakcji:

Ryzyko utraty pracy, znalezienia się w trudnej sytuacji życiowej, wystąpienia okoliczności siły wyższej.
Jeśli nie spłacisz długu w terminie, stracisz obciążony hipoteką majątek.
W przypadku opóźnienia pożyczkodawcy nakładają dodatkowe kary i opłaty.
Możliwość podwyższenia oprocentowania, która przewidziana jest w niemal wszystkich umowach kredytowych.
Kupując mieszkanie na rynku wtórnym istnieje ryzyko utraty majątku przy zachowaniu kwoty zadłużenia.

Przed skontaktowaniem się z bankiem należy wybrać walutę kredytu, jego przybliżoną kwotę i okres spłaty. Wybierz pożyczkodawcę, zbierz informacje o produktach kredytowych banku i opiniach klientów.

Należy liczyć się z tym, że pożyczkobiorca poniesie dodatkowe koszty przy finalizacji transakcji: ubezpieczenie, wycenę, rejestrację zabezpieczeń. Będzie to oznaczać dodatkowy wzrost całkowitego kosztu mieszkania.

1 Dokumenty dotyczące nieruchomości

Aby rozważyć możliwość wzięcia kredytu hipotecznego, kredytobiorca musi zebrać pakiet dokumentów dotyczących nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu:

Certyfikat rejestracji własności (jeśli jest dostępny);
Wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego, ważny nie wcześniej niż 30 dni od dnia kontaktu z bankiem;
Dokumenty podstawowe: akt dziedziczenia, umowa prywatyzacyjna, sprzedaż i kupno itp.;
Katastralny, paszport techniczny;
Zaświadczenia o braku obciążeń, wypis z księgi wieczystej o obecności osób zameldowanych;
Akt małżeństwa, urodzenia dzieci;
Raport z oceny wartości rynkowej nieruchomości.

Część pożyczkodawców przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym wymaga przedstawienia przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży.

2 Dokumenty z banku

Dokonując transakcji kredytobiorca otrzymuje od banku następujące dokumenty:

Oryginał umowy pożyczki, który określa wszystkie warunki transakcji.
Harmonogram spłaty zadłużenia.
Umowa zastawu na nieruchomości (Umowa kredytu hipotecznego), która jest udzielana po zarejestrowaniu transakcji w Rosreestr. Określa warunki hipoteki, prawa i obowiązki stron oraz parametry nieruchomości obciążonej hipoteką.

Czy prawo jest przestrzegane w praktyce?

Niedopełnienie wymogów prawnych przez strony transakcji może skutkować jej nieważnością. Dlatego w praktyce wymogi ustawy są bezwzględnie przestrzegane.

Jednak ciągłe spory wynikające z umowy o kredyt hipoteczny, dlatego sądy biorą pod uwagę nie tylko normy ustawy federalnej nr 102, ale także wymogi Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, kodeksów gruntowych, rodzinnych itp.

Jeżeli zastawiona nieruchomość zostanie zbyta z naruszeniem zasad określonych w art. 37, wierzyciel ma prawo żądać wcześniejszej spłaty pożyczki lub przejęcia zastawionej nieruchomości.

Niestandardowe przypadki interpretacji prawa przez sąd

Najwięcej sporów dotyczy spłaty zadłużenia wynikającego z umowy lub przejęcia zastawionej nieruchomości. Jeżeli bank zgłosi roszczenie wobec kredytobiorcy, może wystąpić z pozwem wzajemnym o stwierdzenie nieważności umowy kredytu hipotecznego ze względu na niezgodność wszystkich istotnych warunków umowy.

Dodatkowym powodem może być niezgodność umowy z Prawem – brak zgody drugiej połowy rodziny na transakcję, transakcja nie leży w interesie małoletniego, jeżeli prawa do dysponowania budynkiem są przeniesione bez jednoczesnego zabezpieczenia działki, na której się znajduje itp.

Umowa zastawu może zostać uznana za nieważną. Przykładowo, starając się o kredyt nieukierunkowany zabezpieczony mieszkaniem, umowę o kredyt hipoteczny można uznać za nieważną, jeśli jest to jedyny dom kredytobiorcy, a kredyt nie został wydany na jego zakup.

Odmowa zajęcia zastawionej nieruchomości jest dopuszczalna przez sąd, jeżeli kwota zobowiązań pozostających do spłaty przez pożyczkobiorcę jest niewielka (poniżej 5%), a okres opóźnienia jest określony przez prawo.

Wniosek

Wymagania określone w ustawie dotyczące rejestracji nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką są obowiązkowe dla kredytobiorców, pożyczkodawców i hipotek.

Niezwykle ważne jest obserwowanie i uwzględnienie wszystkich możliwych niuansów transakcji. Jeżeli pożyczkobiorcy trudno jest zrozumieć zawiłości prawne procesu, lepiej dla niego zwrócić się o pomoc do profesjonalnych prawników.

Decydując się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, należy zdać się na własne możliwości finansowe w zakresie spłaty. Niestandardowe przypadki interpretacji prawa hipoteki przez sąd, gdy transakcja zostanie uznana za niezawartą, stanowią wyjątek od reguły i nie należy na nie liczyć.

Banki uważnie śledzą procedurę udzielania kredytu hipotecznego i pracują nad treścią umów uzasadniających transakcję.

Oferty kredytów bankowych na zakup nieruchomości reguluje ustawa federalna nr 102 dotycząca kredytów hipotecznych na nieruchomości. To właśnie na jej podstawie budowana i ustalana jest relacja pomiędzy pożyczkodawcą a pożyczkobiorcą. Definiuje samo pojęcie kredytu hipotecznego, dokumenty niezbędne do rejestracji oraz możliwości zabezpieczenia nieruchomości. Dzięki jasnym regulacjom prawnym konsument stał się bardziej chroniony przed organizacjami bankowymi, a sam rynek kredytów mieszkaniowych zaobserwował niespotykany wcześniej wzrost. Przyjrzyjmy się bardziej szczegółowo, co dokładnie stanowi 102 ustawa federalna.

Koncepcja kredytu hipotecznego

Prawo definiuje kredyt hipoteczny jako umowę kredytu, której zabezpieczeniem jest nieruchomość. Pozwala to znacznie zmniejszyć ryzyko dla instytucji finansowej w przypadku braku spłaty zadłużenia. Kredytobiorca ma prawo zamieszkiwać i rozporządzać swoją nieruchomością, jednak z pewnymi ograniczeniami. Przykładowo, jeśli chcesz sprzedać nieruchomość, musisz najpierw uzyskać zgodę banku.

Uzyskanie zgody banku jest możliwe tylko w przypadku przymusowej sprzedaży mieszkania ze względu na niemożność spłaty zadłużenia. Warto zauważyć, że w tym przypadku bank najprawdopodobniej sam zajmie się sprzedażą i zwróci Ci różnicę, ale nie powinieneś liczyć na dużą kwotę, ponieważ sprzedając bank jest po prostu zainteresowany zwrotem własnych środków .
Ryzyko dla banku zmniejsza również fakt, że kredytobiorca musi wpłacić zadatek, którego minimalna wysokość w różnych bankach i dla różnych programów kredytowych wynosi 15-20%. Jeśli więc bank będzie musiał sprzedać dom z powodu niespłacania zadłużenia, może nawet zgodzić się na niższą cenę.
Po udzieleniu kredytu hipotecznego hipoteka na mieszkaniu pozostaje w banku, a po spłacie zadłużenia i usunięciu obciążenia zostaje zwrócona kredytobiorcy. Ale do tego czasu bank ma prawo zbyć tę hipotekę według własnego uznania, na przykład może sam ją zastawić lub sprzedać innej organizacji finansowej. Nie będzie to miało żadnego wpływu na pożyczkobiorcę, a warunki pożyczki pozostaną takie same.

Dwa rodzaje kredytów hipotecznych

Biorąc pod uwagę nr 102 ustawy federalnej o hipotekach jako zabezpieczeniu nieruchomości, można wyróżnić dwie metody udzielania kredytów hipotecznych, które odnoszą się raczej do formy zabezpieczenia:

W pierwszym przypadku zakupiona nieruchomość będzie stanowić zabezpieczenie. Ta opcja jest odpowiednia dla kredytobiorców. Którzy mają wystarczającą kwotę na zaliczkę.
Druga opcja jest bardziej ryzykowna, ponieważ istniejące nieruchomości służą jako zabezpieczenie. W takim przypadku zadatek nie jest w ogóle wymagany, jednak koszt zakupionego mieszkania nie powinien przekraczać 70-80% szacunkowej wartości nieruchomości obciążonej hipoteką. Ta opcja jest odpowiednia dla tych, którzy nie mają pieniędzy na zaliczkę, ale mają drogie mieszkania, ale w tym przypadku ryzyko jest znacznie wyższe, ponieważ strata w przypadku przejęcia będzie większa.

Na jaki cel udzielany jest kredyt hipoteczny?

Jak wskazano powyżej, kredyt hipoteczny udzielany jest na zakup mieszkania zabezpieczonego istniejącą lub nabytą nieruchomością. Ale co dokładnie można kupić? Kredytobiorca może wybierać pomiędzy gotowymi mieszkaniami na rynku wtórnym lub pierwotnym, mieszkaniem w budowie, działką z gotowym obiektem, czy też w celu dalszej budowy daczy lub domu można zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. kamienica.

Warto jednak pamiętać, że różne programy przewidują różne nieruchomości. Warto na to szczególnie zwrócić uwagę, jeśli chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny w ramach programu preferencyjnego, np. kredyt hipoteczny ze wsparciem rządowym przewiduje jedynie zakup mieszkania w nowym budynku, który został wybudowany ze środków rządowych.

Obowiązkowe ubezpieczenie przy zaciąganiu kredytu hipotecznego

Banki zazwyczaj wymagają obowiązkowych ubezpieczeń, takich jak:

Ubezpieczenie na życie kredytobiorcy.
Ubezpieczenie majątku będące zabezpieczeniem.
Mogą również wymagać od Ciebie ubezpieczenia tytułu do nieruchomości.

Jeśli chodzi o udzielanie kredytów, różne banki wyraźnie wskazują, że jeśli odmówisz przedłużenia, oprocentowanie zostanie podwyższone, warto o tym pamiętać, ponieważ zwykle podwyżka wynosi 2,5% w skali roku, co może wynieść imponującą kwotę.

Niuanse podpisania umowy o kredyt hipoteczny

Po otrzymaniu pozytywnej decyzji i wyborze mieszkania należy podpisać umowę kredytową, która powinna zawierać następujące punkty:

Na początku wskazana jest informacja o przedmiocie zamówienia. Mówimy o zakupionych nieruchomościach.
Ponadto, zgodnie z protokołem rzeczoznawcy, wskazana jest wartość przedmiotu.
Umowa musi oczywiście zawierać informacje dotyczące kwoty kredytu, warunków spłaty, a także wyliczenia miesięcznych rat do momentu całkowitej spłaty.
I na koniec kwestia własności.

Zastaw nieruchomości przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny

Prawo reguluje kwestię hipoteki i określa gwaranta. 102 ustawy federalnej o hipotekach jako zabezpieczenie nieruchomości wyraźnie stanowi, że nabyta lub istniejąca nieruchomość służy jako zabezpieczenie. Co więcej, obiekty mogą być zróżnicowane, w tym nawet statki morskie, które nie są nieruchomościami, a także budynki przemysłowe.

W każdym razie bank nic nie ryzykuje, gdyż wpłata zadatku, a także fakt, że nieruchomość obciążona hipoteką musi być droższa od zakupionej, gwarantuje bankowi zwrot pieniędzy, a nawet zysk. Można oczywiście uniknąć przejęcia i zwrócić się do banku w sprawie sprzedaży obciążonej hipoteką nieruchomości. W takim przypadku możliwy będzie zwrot części wpłaconych środków.

Federalna ustawa o hipotece nr 102 ustanawia system udzielania kredytów jako zabezpieczenia nieruchomości i działek rolnych na terytorium Federacji Rosyjskiej. Od lipca 2017 r. w ustawie federalnej nr 102 wprowadzono istotne innowacje.

102 prawo hipoteczne: najnowsze zmiany i aktualna wersja prawa

W tym artykule przyjrzymy się federalna ustawa o hipotekach na nieruchomościach . Można pobrać aktualną wersję ustawy na rok 2017, zapoznać się z najnowszymi zmianami, historią dokumentu, a także komentarzem eksperckim do głównych artykułów.

Historia powstania ustawodawstwa dotyczącego kredytów hipotecznych

Przez 84 lata XX wieku w Rosji nie było hipoteki. Władze ZSRR od samego początku swego reżimu pozbawiały ludność kraju prawa do własności prywatnej. Kredyty hipoteczne na nowych zasadach pojawiły się w Rosji dopiero pod koniec XX wieku. Do jego rozwoju do obecnego stanu potrzebne były zasadnicze zmiany w podejściu państwa do stosunków własności i budownictwa mieszkaniowego. Ponadto konieczne były poważne zmiany legislacyjne.

Dopiero w przededniu 1991 roku pojawiły się pierwsze przesłanki odrodzenia instytucji hipotecznej w Rosji. Była to ustawa „O majątku”, przyjęta w grudniu 1990 r. Następnie, aż do 1993 r., uchwalano sukcesywnie ustawy o zabezpieczeniach i podstawach polityki mieszkaniowej. Główne postanowienia zawarte są także w Kodeksie cywilnym. Coraz częściej ludzie zaczynają myśleć o kredycie hipotecznym na nieruchomości.

Ustawy te pozwoliły dziesiątkom banków na utworzenie do końca 1994 roku systemu udzielania kredytów hipotecznych. Jednocześnie działalność ta była słabo kontrolowana przez skromny zestaw ram regulacyjnych w tym obszarze, które nie pozwalały na osiągnięcie wysokiego poziomu rozwoju i przejrzystości kredytów hipotecznych. Wymagane było zasadniczo nowe i potężne prawo federalne.

Został przyjęty 16 lipca 1998 r., na miesiąc przed poważnym kryzysem rosyjskiej gospodarki. 102 ustawy federalnej o hipotekach stał się swego rodzaju biblią, która wraz z kodeksem cywilnym uczyniła ją taką, jaką jest obecnie.

Najnowsze zmiany i aktualna wersja prawa

Na przestrzeni prawie 20 lat w prawie hipotecznym dokonano licznych dostosowań związanych z rozwojem kredytów hipotecznych i zmianami w innych dokumentach regulacyjnych. Obecne wydanie nosi datę 3 lipca 2016 r., a zmiany datowane są na 1 lipca 2017 r.

Do najważniejszych wydarzeń na rynku kredytów hipotecznych w 2016 roku, które miały wpływ na ustawodawstwo dotyczące kredytów hipotecznych, należały:

1. Ustawowe ograniczenie wysokości kar za zwłokę w spłacie kredytu (nie powinna przekraczać kluczowej stopy Banku Centralnego obowiązującej w dniu zawarcia umowy kredytowej).

Kilka słów o kluczowej stopie Banku Centralnego. W uproszczeniu jest to stopa procentowa, po jakiej banki zaciągają kredyty krótkoterminowe (1 tydzień) i otwierają depozyty w Banku Centralnym na tych samych warunkach. Od 2 maja 2017 roku stawka wynosi 9,25%.

2. Obowiązkowe notarialne poświadczenie transakcji na nieruchomościach będących współwłasnością.

Oznacza to, że obecnie, aby sprzedać mieszkanie podzielone na udziały, nie wystarczy zawrzeć umowy kupna-sprzedaży w prostej formie pisemnej. Konieczna jest wizyta u notariusza i sformalizowanie transakcji zgodnie z jego formularzem. W związku z tym koszt rejestracji znacznie wzrósł.

3. Zmiana trybu naliczania podatku od sprzedaży mieszkania. Od 01.01.2016 roku wydłużony został okres posiadania nieruchomości, po upływie którego właściciel jest zwolniony z podatku od sprzedaży, z 3 do 5 lat. Ponadto kwotę podatku oblicza się obecnie od wartości katastralnej lub od wartości określonej w umowie kupna-sprzedaży, w zależności od tego, która wartość jest większa. Oznacza to, że transakcje z zaniżeniem wyceny w umowie straciły na znaczeniu, ponieważ wartość katastralna jest w przybliżeniu równa wartości rynkowej.

Jest też dobra wiadomość. Jeżeli własność została zarejestrowana przed 01.01.2016 r., okres ten pozostaje taki sam – 3 lata.

Przykład. Obywatel Iwanow kupił mieszkanie o wartości 3 000 000 rubli. w kwietniu 2016 r. W maju 2017 roku go sprzedał. Wartość katastralna - 3 000 000 rubli, w ramach umowy kupna/sprzedaży - 1 000 000 rubli. Podatek zostanie obliczony na podstawie wartości katastralnej w wysokości 2 000 000 rubli. (minus odliczenie podatku w wysokości 1 miliona) i wyniesie 260 000 rubli.

4. Kolejna dobra wiadomość dla kredytobiorców w ramach programu Hipoteka Wojskowa. Teraz informacje o takich umowach nie będą brane pod uwagę w historii kredytowej serwisanta. Tak naprawdę on sam nie spłaca pożyczki. Robi to za niego państwo.

5. Od lipca 2016 r. ustawa przewiduje prawo do hipotecznego miejsca parkingowego.

Postanowienia ogólne

Główne przepisy prawa hipotecznego określają definicję hipoteki, podstawy jej powstania, opis wymagań w zakresie zabezpieczeń oraz majątek, który może być zastawiony.

Zabezpieczeniem zastawu musi być umowa, w której uczestniczą dwie strony: zastawnik (właściciel przedmiotu) i zastawnik (wierzyciel). Co więcej, właściciel może w ogóle nie mieć nic wspólnego z pożyczką, a jedynie zapewnić ją swoją nieruchomością.

Sam kredyt hipoteczny jest ustanawiany nie tylko na podstawie umowy kredytowej. Mogłoby być:

Umowa pożyczki,
Umowa najmu,
umowa o pracę,
obowiązek wynikający z umowy kupna-sprzedaży itp.

Oznacza to, że przedmiotem hipoteki mogą być wszelkie zobowiązania, jeżeli nie podlegają procedurze zabezpieczenia określonego w innym prawie.

Umowa określa pełny wykaz zobowiązań objętych zastawem. Jeżeli coś jest sprzeczne z umowami, zastawnik ma również prawo otrzymać odszkodowanie za straty, odsetki za niezgodne z prawem wykorzystanie jego środków, a także koszty prawne i wydatki związane ze sprzedażą zastawionego majątku, chyba że w umowie określono inaczej. Dlatego tak ważne jest prawidłowe sporządzenie tego dokumentu.

Jako zabezpieczenie można ustanowić następujące nieruchomości:

działki, ale nie wszystkie (wyjątki opisano w art. 63 ustawy);
nieruchomość wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej;
budynki mieszkalne (w tym części składające się z izolowanych pomieszczeń);
dacze, domki ogrodowe, łaźnie, garaże i inne budynki użytkowe;
statki (powietrzne, morskie, rzeczne), a nawet obiekty kosmiczne;
miejsce parkingowe.

Podstawową zasadą obowiązującą przy zabezpieczeniach jest niepodzielność. Oznacza to, że część majątku, która po podziale aportacyjnym nie może być wykorzystywana zgodnie z jej przeznaczeniem, nie jest uznawana za zabezpieczenie. Mówiąc najprościej, nie można zastawić samych silników samolotu lub dachu domu.

Kolejną ważną kwestią jest to, że budynek mieszkalny na działce może zostać przyjęty jako zabezpieczenie jedynie wraz z gruntem. Jeżeli działka jest dzierżawiona, wówczas zastawem jest prawo dzierżawy. Co więcej, jeśli umowa z wynajmującym obowiązuje dłużej niż 5 lat, zgoda właściciela nie będzie nawet wymagana.

Umowa kredytu hipotecznego

Ogólne zasady zawierania wszystkich umów cywilnych w Rosji są zapisane w Kodeksie cywilnym. Ustawa o kredycie hipotecznym wprowadza dodatkowe wymagania, które należy spełnić.

W umowie muszą znaleźć się następujące informacje:

przedmiot hipoteki i jej wycena;
istota, wielkość i okres wykonania zobowiązań.

Przedmiot zastawu musi być szczegółowo opisany, aby można było go precyzyjnie zidentyfikować. W umowie zapisana jest nazwa obiektu, opis i lokalizacja. W takim przypadku te same zasady dotyczą wynajmowanej nieruchomości; dodatkowo wskazany jest okres najmu.

W razie potrzeby strony mogą zawrzeć w umowie tryb sprzedaży zabezpieczenia na wypadek windykacji sądowej lub opisać możliwości ugody w okresie przedprocesowym.

Jeśli chodzi o umowę kredytu hipotecznego z osobą fizyczną nabywającą nieruchomość nieprzeznaczoną na prowadzenie działalności gospodarczej, obowiązują ją zasady opisane w ustawie „O kredycie konsumenckim”. Oznacza to, że muszą zostać spełnione następujące warunki:

Umowa wskazuje pełny koszt pożyczki i musi on znajdować się na pierwszej stronie.
Pożyczkodawcy zabrania się pobierania od pożyczkobiorcy opłat za czynności, które narzuca mu prawo, a które wykonuje we własnym interesie (wszelkiego rodzaju prowizje za udzielenie kredytu i inne płatności niezwiązane z hipoteką).
Warunki i tryb udzielenia pożyczki muszą być publicznie dostępne do wglądu (w tym w Internecie).
Kredytobiorca musi otrzymać harmonogram spłat.

Szerzej omówione w osobnym artykule.

Hipoteka

Hipoteka jest zarejestrowanym papierem wartościowym zabezpieczającym roszczenia hipoteki wobec zastawcy o wykonanie zobowiązań oraz prawo zastawu na nieruchomości. Prawo nie wymaga jego obecności przy zawarciu umowy o kredyt hipoteczny. Może nie istnieć.

Dokument sporządza albo hipoteka, albo jeżeli nieruchomość należy do osoby trzeciej, oboje.

Prawo jasno określa listę informacji, które muszą znaleźć odzwierciedlenie w hipotece, a także obowiązek zarejestrowania dokumentu w agencji rządowej (na przykład Rosreestr). Jeżeli choć jeden z poniższych punktów nie jest spełniony, hipoteka nie może być nazwana:

Tytuł dokumentu musi zawierać słowo „Hipoteka”.
W przypadku osób fizycznych - nazwa hipoteki, dane dokumentu tożsamości. W przypadku osób prawnych - nazwa organizacji i lokalizacja.
Dla wierzyciela hipotecznego te same dane, co w ust. 2.
Te same dane dłużnika, jeżeli nie jest on hipoteką.
Data i miejsce zawarcia umowy, a także podstawa powstania zobowiązań (np. numer umowy kredytowej).
Wysokość zobowiązań i odsetek oraz termin ich wykonania.
Nazwa, opis i lokalizacja zabezpieczenia.
Potwierdzona szacunkowa wartość nieruchomości.
Notatka o państwowej rejestracji hipoteki.
Wskazanie istnienia/braku obciążenia nieruchomości prawami osób trzecich.
Podpis hipoteki i dłużnika (jeżeli nie jest to ta sama osoba).
Określenie daty przeniesienia hipoteki na pożyczkodawcę.

Hipoteka może zostać przeniesiona na osobę trzecią. Wówczas roszczenia nowego wierzyciela hipotecznego będą opierać się wyłącznie na informacjach zawartych w dokumencie.

Utraconą hipotekę można przywrócić, sporządzając jej duplikat, na którym umieszcza się na niej odpowiedni znak.

Po spłacie zobowiązań wobec wierzyciela hipoteka zostaje zwrócona hipotece, który następnie za pośrednictwem agencji rządowej usuwa obciążenie nieruchomości.

Jak to działa, dowiesz się z innego artykułu.

Rejestracja kredytu hipotecznego

Hipoteka musi zostać zarejestrowana w Rosreestr z mocy prawa. Oprócz ustawy „O hipotece” proces ten reguluje ustawa nr 218-FZ „O państwowej rejestracji nieruchomości”.

Rejestracja państwowa formalnie polega na zarejestrowaniu transakcji w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości.

Podstawą rejestracji transakcji jest wspólny wniosek zastawcy i zastawnika lub na podstawie wniosku notariusza, który poświadczył umowę.

Rejestracja hipoteki z mocy prawa następuje z jednoczesną rejestracją praw majątkowych osoby, na której prawach nałożono obciążenie. Jeśli jest taka możliwość, hipoteka jest zarejestrowana.

Stan omówiono krok po kroku w tym artykule.

Zabezpieczenie majątku obciążonego hipoteką

Zasadniczą kwestią jest to, że zastaw na nieruchomości nie daje wierzycielowi możliwości ograniczenia prawa hipoteki do korzystania z tej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Ma on także prawo do korzystania z zabezpieczenia, jednak wierzyciel nie może rościć sobie prawa do tego dochodu.

Jednocześnie hipoteka jest zobowiązany do utrzymywania nieruchomości w dobrym stanie oraz, w razie potrzeby, dokonywania napraw na własny koszt, chyba że w umowie określono inaczej.

Często pojawiają się spory dotyczące legalności wymogu pożyczkodawcy dotyczącego ubezpieczenia zabezpieczenia na wypadek uszkodzenia, uszkodzenia lub utraty. Prawo stanowi, że takie ubezpieczenie może zostać przewidziane w warunkach umowy kredytowej. Co do zasady, nieruchomość jest ubezpieczona na koszt hipoteki.

Ponadto właściciel ma obowiązek podjąć wszelkie dostępne środki w celu bezpiecznego zabezpieczenia mienia oraz poinformować zastawnika w przypadku realnego zagrożenia utraty zastawu.

Następna hipoteka

Kolejna hipoteka to ponowna hipoteka na nieruchomości już obciążonej hipoteką. Może to być zastaw na rzecz tego samego wierzyciela (za inne zobowiązania) lub na rzecz innych.

Ważne jest, aby przestrzegać warunków pierwotnej umowy kredytu hipotecznego. Jeżeli zawiera ona wyraźny zakaz zaciągania kolejnych hipotek (a większość umów o kredyt hipoteczny tak robi), wówczas taka transakcja będzie nieważna niezależnie od tego, czy potencjalny kredytobiorca o niej wiedział, czy nie.

Zdarzają się również przypadki, gdy umowa określa wymagania dotyczące uzyskania kolejnego kredytu hipotecznego. W takim przypadku nowa umowa musi zostać zawarta z zachowaniem niniejszych warunków.

W przeciwnym razie kolejna hipoteka niewiele różni się od obecnej. Szczególną uwagę należy zwrócić jedynie na procedurę zbierania. Tutaj należy kierować się zasadą pierwszeństwa roszczeń, zgodnie z którą zobowiązania spłacane są pojedynczo, zaczynając od pierwszego wierzyciela. Zatem ostatni wierzyciel może nie mieć wystarczającej ilości pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości.

Zadanie

Kredytobiorca ma prawo według własnego uznania przenieść prawo do żądania wykonania zobowiązań wynikających z hipoteki na jakąkolwiek osobę trzecią. Przykładowo, jeśli bank chce przenieść kredyt hipoteczny na podmiot zewnętrzny, niekoniecznie musi posiadać licencję na prowadzenie działalności związanej z udzielaniem kredytów hipotecznych.

W takim przypadku osoba, na którą przeniesiono prawo z hipoteki, otrzymuje także uprawnienia z zobowiązania zabezpieczonego hipoteką. Oznacza to, że osoba ta zastępuje pierwotnego wierzyciela.

Przeniesienie hipoteki następuje poprzez zawarcie umowy w formie pisemnej. Na papierze wartościowym należy dokonać odpowiedniego wpisu o nowym zastawniku.

Co ciekawe, prawo bezpośrednio zabrania sporządzania notatek na hipotece zakazujących jej przenoszenia na osoby trzecie. Taki zapis jest a priori nieistotny.

Kolekcja

Jeżeli dłużnik spłaca swoje zobowiązania nieterminowo i nie w całości, naruszając w ten sposób warunki zawartej umowy, wierzyciel ma prawo rozpocząć przymusową windykację długu.

Sprawy mogą potoczyć się na dwa sposoby:

test;
pozasądowe odzyskanie środków.

Jeżeli umowa kredytu hipotecznego nie przewiduje możliwości pozasądowego uregulowania długu (wprowadzonego art. 55 ustawy) poprzez odebranie zastawionej nieruchomości, to odzyskanie możliwe jest wyłącznie na mocy postanowienia sądu.

Istnieją dwa przypadki, w których pozasądowe odzyskanie środków nie jest możliwe:

Okres, w którym zadłużenie nie jest spłacane (przeterminowane), nie przekracza 3 miesięcy.
Pozostała kwota wynosi mniej niż 5% kwoty zadłużenia.

W praktyce windykacja długów przez banki poprzez sprzedaż zastawionego majątku ma miejsce jedynie w skrajnych przypadkach, gdy inne metody nie przynoszą pożądanego rezultatu. Nie zapominajmy jednak, że prawo w takich przypadkach z reguły stoi po stronie wierzyciela, gdyż dłużnik łamie zawartą umowę o kredyt hipoteczny. Dlatego też, jeśli dojdzie do radykalnych środków, istnieje możliwość sprzedaży zastawionej nieruchomości w celu spłaty zadłużenia.

Szerzej omówione w osobnym artykule.

Sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż majątku dłużników odbywa się w drodze wystawienia go na sprzedaż publiczną w drodze licytacji. Jej organizacja i prowadzenie nie są uregulowane w tej ustawie. Odpowiadają za to przepisy procesowe i Kodeks cywilny.

Ogólnie rzecz biorąc, handel odbywa się w następujący sposób. Nie wcześniej niż 30, ale nie później niż 10 dni przed aukcją, w dzienniku urzędowym zamieszcza się ogłoszenie z informacją, kiedy, gdzie i co zostanie wystawione na aukcję.

Osoby chcące wziąć udział muszą dokonać zadatku w wysokości nieprzekraczającej 5% początkowej ceny sprzedaży nieruchomości. Zwycięzcą zostaje ten, który zaoferował najwyższą cenę. W pozostałej części kaucja jest zwracana natychmiast.

W dniu aukcji ze zwycięzcą zostaje podpisany protokół. Decyzja jest ważna przez 5 dni, podczas których kupujący wpłaca pozostałą część kosztu nieruchomości, po czym ponownie w terminie 5 dni zostaje z nim zawarta umowa kupna-sprzedaży.

Pozasądowa sprzedaż nieruchomości przebiega podobnie, z tą różnicą, że licytację organizuje osoba upoważniona w imieniu wierzyciela hipotecznego. Dochód ze sprzedaży jest rozdzielany pomiędzy wszystkich kredytobiorców, a pozostała część jest zwracana hipotece.

Prawo stanowi również, że wierzyciel może zatrzymać nieruchomość, jeżeli zostało to określone w umowie. Dłużnik może w każdej chwili, przed ogłoszeniem zakończenia aukcji, wstrzymać windykację poprzez spłatę długu.

Aukcja może zostać uznana za nieważną w przypadku, gdy pojawił się tylko jeden kupujący, kwota początkowa nie została podwyższona lub zwycięzca nie zapłacił za nieruchomość. Nawiasem mówiąc, kodeks cywilny przewiduje odpowiedzialność za tę ostatnią, która wyraża się w naprawie strat.

Cechy hipoteki gruntowej

Hipoteka działek jest możliwa, jeżeli obrót takimi obiektami nie jest ograniczony przepisami prawa lub ich wielkość przekracza minimalną wartość ustaloną przepisami dla działek tego typu i przeznaczenia.

Jako zabezpieczenie mogą stanowić działki będące własnością gminy. Ale są warunki:

teren musi zostać przeznaczony pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe w ramach programów społecznych;
hipoteka musi wiązać się z uzyskaniem kredytu na zagospodarowanie tego terenu;
decyzję o możliwości zwolnienia za kaucją podejmuje organ gminy.

Działka nabyta ze środków pożyczkowych jest zastawiona od chwili zarejestrowania własności. Jeżeli właściciel chce na działce wybudować jakiekolwiek budynki lub budowle, nie musi pytać o zgodę wierzyciela hipotecznego. Tylko jeśli nie będzie to sprzeczne z umową, budynki te również staną się przedmiotem zabezpieczenia. To jest dokładnie ten moment, w którym działa zasada niepodzielności, czyli budynki nie mogą istnieć oddzielnie od działki, w związku z tym są one również objęte hipoteką.

Rozważmy inny przypadek. Przykładowo obywatel X jest właścicielem działki nabytej za własne środki i bez obciążeń. Pewnego dnia zdecydował się wybudować w tym miejscu budynek mieszkalny, korzystając z kredytu hipotecznego. Bank wyemitował pieniądze i od tego momentu przejął działkę jako zabezpieczenie. A potem, po wybudowaniu domu i zarejestrowaniu praw do niego, przejmie również dom jako zabezpieczenie. Ta sama zasada niepodzielności. Tylko w tym przypadku pożyczkodawca początkowo wziął grunt jako zabezpieczenie, ponieważ mieszkanie nie zostało jeszcze wybudowane, a pożyczka musi być czymś zabezpieczona.

Zajęcie gruntów następuje również w drodze aukcji otwartych. Ważną cechą jest sprzedaż gruntów rolnych. Dopóki zbiory nie zostaną zebrane i sprzedane, grunty te nie mogą zostać przejęte.

Omówiono szczegółowo w poprzednim artykule.

Kredyt hipoteczny na lokal niemieszkalny

Hipoteka lokalu niemieszkalnego posiada szereg cech, które zostały opisane w odpowiednim dziale prawa.

Tym samym przedsiębiorstwo jako pojedynczy zespół nieruchomości zostaje przeniesione na hipotekę wraz z całym majątkiem znajdującym się na jego terytorium, w tym z działką.

Zastawem objęty jest w całości odrębny lokal niemieszkalny wraz z działką.

Jednocześnie zastawnik nie może w żaden sposób ingerować ani ograniczać prawa hipoteki do korzystania z nieruchomości. Wyjątek stanowią transakcje polegające na zbyciu nieruchomości i zastawie na niej.

Zastaw przedsiębiorstwa można dokonać tylko wówczas, gdy wysokość zobowiązań dłużnych stanowi co najmniej połowę szacunkowej wartości nieruchomości. Termin na zgłaszanie roszczeń o windykację zabezpieczeń wynosi co najmniej rok od dnia zawarcia umowy.

Załóżmy, że przedsiębiorstwo N jest obciążone hipoteką w banku Y na podstawie umowy kredytowej na okres 9 miesięcy. Jeżeli firma nie spłaci zadłużenia, bank i tak nie może rozpocząć windykacji wcześniej niż 12 miesięcy od dnia podpisania dokumentu.

Nawiasem mówiąc, dług hipoteczny od firmy można odzyskać tylko na mocy postanowienia sądu.

Kredyty hipoteczne domów i mieszkań

Przenosząc je na hipotekę, szczególnym wymaganiom podlegają także budynki mieszkalne i mieszkania, gdyż mogą one być miejscem zamieszkania nie tylko hipoteki.

Warto od razu zaznaczyć, że hipoteki na lokalach mieszkalnych będących własnością gminy są niedopuszczalne. Pozostałe obiekty posiadają szereg cech:

W przypadku przeniesienia majątku, w którym zarejestrowane są małoletnie dzieci, wymagana jest zgoda władz opiekuńczych.
Przy budowie budynku mieszkalnego hipotekę można zabezpieczyć materiałami i sprzętem, natomiast po wybudowaniu gotowy dom zostaje zastawiony jako zabezpieczenie.
Zgodnie z art. 77 ustawy lokale mieszkalne nabyte za pieniądze z kredytu podlegają zastawowi od chwili rejestracji praw majątkowych.
W przypadku „wojskowej hipoteki” mieszkanie jest zastawiane na rzecz pożyczkodawcy i agencji rządowej, która dokonuje płatności w celu spłaty pożyczki.

Nawiasem mówiąc, Rada Federacji przyjęła niedawno poprawki do ustawy „W sprawie systemu kredytów hipotecznych oszczędnościowych”, zgodnie z którymi gromadzone są pieniądze na „hipoteczny wojskowy”. Konto większej liczby kategorii personelu wojskowego może teraz zostać przywrócone po ponownym zaciągnięciu.

Najważniejszym punktem w tej sekcji jest klauzula dotycząca przejęcia mieszkania. Fakt ten stanowi podstawę do eksmisji lokatorów. Odbywa się to zgodnie z wymogami prawnymi. Kwestię tę szczegółowo opisuje art. 78.

Jak widać, to prawo federalne daje dość jasny obraz kredytów hipotecznych. Jest to skuteczne narzędzie regulujące rynek transakcji hipotecznych w Rosji. Co ważne, jest to dokument żywy, który choć nie zawsze błyskawicznie reaguje na zmiany bieżącej sytuacji i pozwala na rozwój budownictwa mieszkaniowego w kraju.

Cokolwiek myślimy o kredytach hipotecznych, uzyskanie kredytu hipotecznego z roku na rok staje się coraz łatwiejsze. Duża w tym zasługa przepisów dotyczących kredytów hipotecznych. możesz dowiedzieć się więcej.

Jeśli potrzebujesz wykwalifikowanej pomocy prawnika hipotecznego, chroniącego Twoje interesy przed bankiem lub drugą połówką w trakcie rozwodu, polecamy zapisać się na bezpłatną konsultację z naszym prawnikiem. Udzieli profesjonalnej pomocy i zaproponuje skuteczne wyjście z Twojej sytuacji.

Hipoteka jest jedną z form zabezpieczenia, w ramach której zastawiona nieruchomość pozostaje w posiadaniu dłużnika. Jeżeli zobowiązania wynikające z umowy kredytu nie zostaną wykonane, pożyczkodawca ma prawo zaspokojenia zobowiązań poprzez sprzedaż majątku pożyczkobiorcy.

Opis prawa o hipotekach

Ustawa federalna nr 102 „O hipotece” została przyjęta przez Dumę Państwową 24 czerwca 1997 r. i zatwierdzona przez Radę Federacji 9 lipca tego samego roku. Ostatnie zmiany zostały wprowadzone 25 listopada 2017 r.

Podsumowanie prawa federalnego:

Rozdział 1— Opisuje główne postanowienia.
Rozdział 2— Ujawnia proces zawierania umowy o kredyt hipoteczny.
Rozdział 3— Opisuje pojęcie kredytu hipotecznego.
Rozdział 4— Wyszczególnia państwową rejestrację hipotek.
Rozdział 5— Zapewnia bezpieczeństwo majątku zastawionego na podstawie umowy kredytu hipotecznego.
Rozdział 6— Opisuje przeniesienie praw do nieruchomości zastawionej na podstawie umowy o kredyt hipoteczny.
Rozdział 7— Wymienia możliwości klienta przy zaciąganiu kolejnego kredytu hipotecznego.
Rozdział 8— Opisano sposoby cesji praw z umowy kredytu hipotecznego, w tym przeniesienia i zastawu hipoteki.
Rozdział 9— Ujawnia procedurę przejęcia nieruchomości zastawionej na podstawie umowy o kredyt hipoteczny.
Rozdział 10— Opisuje sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką, co jest wstępnie określone w umowie.
Rozdział 11— Wymienia cechy hipoteki gruntów.
Rozdział 12— Ujawnia cechy przetwarzania kredytów hipotecznych na budynki, przedsiębiorstwa, konstrukcje i lokale niemieszkalne.
Rozdział 13— Opisuje cechy kredytów hipotecznych na mieszkania i budynki mieszkalne.

Nowe poprawki

Ustawa federalna „O hipotece” została zmieniona 25 listopada 2017 r. W szczególności zmianom uległy następujące artykuły i paragrafy:

P 2 st 1

Jeżeli jedna ze stron transakcji potrzebuje kredytu hipotecznego, strony zobowiązane są zawrzeć między sobą umowę, która określi warunki i wymagania, a także zakres odpowiedzialności w przypadku niedotrzymania ustalonych punktów.

Artykuł 4 tej ustawy został zmieniony. Opisuje, że hipoteka w niektórych przypadkach ma obowiązek ponieść koszty ubezpieczenia określonej nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego. Czasami musi spłacić długi związane z:

narzędzia;
podatek własnościowy;
opłaty

Zwrot tych wydatków następuje jednak kosztem nieruchomości obciążonej hipoteką.

P 1 st. 5

W art. 5 tej ustawy zmieniono ust. 1 określenie „obiekty kosmiczne”. Obecnie pozostały jedynie statki morskie i powietrzne oraz statki żeglugi śródlądowej.

Na określoną nieruchomość zostaje ustanowiona hipoteka zgodnie z art. 5 ustawy. Należy do zastawcy jako własność. Jeżeli jest to oparte na Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej i innych przepisach federalnych, wówczas własność taka może być własnością na podstawie zarządzania operacyjnego lub zarządzania gospodarczego.

P 3 Artykuł 6

Opisuje, że przedmiotem kredytu hipotecznego jest często nieruchomość. Do ustanowienia hipoteki wymagana jest zgoda/pozwolenie drugiego właściciela (jeśli taki istnieje). W procesie kredytowym wymagana jest podobna zgoda.

Jeżeli jako zabezpieczenie wykorzystywana jest nieruchomość, która nie jest związana z zarządzaniem operacyjnym lub ma prawo do zarządzania gospodarczego, jest ona akceptowana przez Rząd Federacji Rosyjskiej lub podmiot.

P 1.1 art. 9

Jeżeli hipoteka została udzielona na podstawie ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej, umowa może określać sposoby sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, a także warunki, które należy spełnić. Warunki i tryb sprzedaży zastawionej nieruchomości może określić sąd.

P 2 st. 9

Zgodnie z prawem umowa kredytu hipotecznego musi zawierać prawo, na podstawie którego nieruchomość staje się hipoteką. Dodatkowo należy wskazać nazwę organu rządowego, który wydał to prawo.

P 4 st. 9

Ustęp 4 art. 9 odnosi się do zobowiązań zabezpieczonych kredytem hipotecznym. Umowa kredytu hipotecznego określa kwotę, podstawę powstania i termin wykonania. Jeżeli kwota podlega negocjacjom, umowa określa kryteria jej ustalenia.

P 3 st. 20

Klauzula 3 artykułu 20 opisuje hipotekę. Hipoteka musi spełniać wymogi art. 14 obowiązującej ustawy federalnej „O hipotece”.

P 2 artykułu 29

Kredytobiorca ma obowiązek w pierwszej kolejności otrzymać środki w porównaniu z innymi instytucjami kredytowymi, jeżeli z nieruchomości korzystają inne osoby, a w celu wykorzystania przekazują je hipotece.

P 2 sztuka 31

Klauzula 2 artykułu 31 została zmieniona. Umowa kredytu hipotecznego musi koniecznie zawierać postanowienia dotyczące ubezpieczenia. Jeżeli nie ma takich warunków, hipoteka jest prawnie zobowiązana do ubezpieczenia nieruchomości na własny koszt. Jeżeli klauzula ta nie zostanie dotrzymana, wierzyciel hipoteczny może samodzielnie ubezpieczyć nieruchomość do pełnej wartości od ryzyka uszkodzenia i utraty. Jeżeli pełna wartość nieruchomości jest wyższa od zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, w takim przypadku wierzyciel hipoteczny może żądać od kredytobiorcy środków w wysokości poniesionych przez niego wydatków.

P 3 sztuka 43

Opisuje niuanse zawarcia kolejnej umowy o kredyt hipoteczny, która zostaje zawarta pomimo ustalonego zakazu. Może ona zostać uznana za nieważną przez sąd zgodnie z umową.

P 1 st. 44

Jeżeli wierzyciel hipoteczny nie dopełni swoich obowiązków, ma prawo dochodzić odszkodowania, chyba że uda się wykazać, że otrzymał informacje o poprzednich hipotekach.

P 3 sztuka 44

Kolejna umowa kredytu hipotecznego może zostać zawarta po poprzedniej, w celu zmiany w niej zawartych warunków i wymagań. Druga umowa nie może jednak naruszać praw stron wskazanych pisemnie w pierwszej umowie.

P 4 st. 46

Jeżeli hipoteka otrzyma zawiadomienie, że dany hipoteka żąda od niego określonej kwoty pieniężnej przed jej przeniesieniem, hipoteka ma obowiązek powiadomić innych hipotek o tej nieruchomości lub ruchomości.

P2 sztuka 55

W paragrafie tym opisano sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką w trybie pozasądowym. Aby prawidłowo go wdrożyć, należy postępować zgodnie z procedurą określoną w art. 56 tej ustawy federalnej.

Umowa kredytu hipotecznego może przewidywać warunki pozasądowego odzyskania zastawionej nieruchomości, jeżeli stronami umowy są osoby prawne lub przedsiębiorcy indywidualni. W takim przypadku jednym ze sposobów sprzedaży nieruchomości lub ruchomości jest samodzielna procedura. Podczas przeprowadzania tej procedury przestrzegane są zasady prawa cywilnego dotyczące zakupu i sprzedaży.

Wykluczenie indywidualnego przedsiębiorcy z jednolitego rejestru państwowego nie stanowi powodu do unieważnienia warunków określonych w umowie.

P 3 sztuka 55

Jeżeli zastawnik zgodnie z warunkami umowy zatrzymuje majątek ruchomy lub nieruchomy, zostaje on uwzględniony w spłacie długu hipoteki. Np wartość nieruchomości nie może być niższa od ceny rynkowej.

Aby przeprowadzić opisaną procedurę, nieruchomość jest wstępnie oceniana. Jeżeli Klient zainteresowany zakupem nie zgadza się z szacunkową wartością, istnieje możliwość przeprowadzenia oględzin wtórnych. Jeżeli nieruchomość została sprzedana poniżej wartości rynkowej, hipoteka z mocy prawa ma prawo żądać od wierzyciela hipotecznego odszkodowania w wysokości różnicy pomiędzy wartością szacunkową a ceną sprzedaży nieruchomości.

P 5 st. 55

Z ustępu tego wynika, że przedmiotem hipoteki może stać się również lokal mieszkalny, jeżeli jako jedyny nadaje się na stałe miejsce zamieszkania. Nieruchomość obciążona hipoteką jest przedmiotem wcześniejszych i kolejnych hipotek, w przypadku których stosuje się różne procedury egzekucji.

P 4 art. 55.2

Jeżeli planowane jest odebranie zastawionego mienia, to zgodnie z przepisami prawa zostaje ono przesłane do siedziby osoby prawnej lub fizycznej.

Artykuł 59 ust. 1

W ostatniej edycji ustawy art. 59 ust. 1 został całkowicie sformułowany w nowym brzmieniu. Stanowi ona, że wierzyciel hipoteczny może zatrzymać nieruchomość lub sprzedać ją innej osobie. Jak stwierdzono w paragrafie 1.1. Artykuł 9 tej ustawy federalnej, w sposób określony w konkretnym akapicie, strony mogą zatrzymać majątek osoby zastawionej zarówno poza sądem, jak i na wniosek sądu.

Dzięki kredytowi hipotecznemu wierzyciel hipoteczny otrzymuje rekompensatę za ryzyko niespłacenia zadłużenia lub rekompensatę za straty i koszty prawne (jeśli to konieczne). Umowa określa konkretną kwotę, którą dłużnik musi zapłacić. Jeżeli otrzymana kwota zwrotu jest wyższa niż kwota określona w dokumencie, wierzyciel hipoteczny ma prawo zwrócić saldo wierzycielowi hipotecznemu.

Pobierz najnowsze wydanie 102 ustawy federalnej

Hipotekę ustanawia się w formie zobowiązań, które powstają przy sporządzaniu umowy kredytu lub umowy pożyczki. Zobowiązania, które powstają w wyniku uzyskania kredytu hipotecznego, muszą być brane pod uwagę zarówno przez pożyczkodawcę, jak i dłużnika. Jeżeli strony są osobami prawnymi, wówczas zobowiązania wynikające z umowy ustala się w sposób określony w prawie Federacji Rosyjskiej dotyczącym rachunkowości.

Wszystko o kredytach hipotecznych Afonina Alla Vladimirovna

1.2. Ustawodawstwo regulujące udzielanie obywatelom kredytów hipotecznych (podstawa prawna kredytów hipotecznych)

Kredyty hipoteczne na cele mieszkaniowe regulowane są przez prawo cywilne i mieszkaniowe.

Przepisy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, które mają zastosowanie w przypadku stosunków prawnych wynikających z hipoteki, stosuje się w następujący sposób:

1) co do samej pożyczki regulują ją przepisy § 2 ust. 42 „Kredyt”, gdzie podana jest definicja umowy kredytowej i podane są ogólne postanowienia dotyczące jej formy;

2) skoro kredyt hipoteczny jest co do zasady umową pożyczki, w ramach zabezpieczenia której kredytobiorca przekazuje nieruchomość, wówczas stosuje się przepisy § 3 rozdziału. 23 o zapewnieniu wykonania obowiązków. Zatem zgodnie z art. 334 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, na mocy zastawu, wierzyciel z tytułu zobowiązania zabezpieczonego zastawem ma prawo, w przypadku niewykonania tego obowiązku przez dłużnika, do uzyskania zaspokojenia przed innymi wierzycielami osoba będąca właścicielem tej nieruchomości. Ten i inne przepisy dotyczące zabezpieczeń są zgodne z Prawem Hipotecznym.

Biorąc powyższe pod uwagę oczywiście głównym dokumentem prawnym regulującym przesłanki powstania, tryb rejestracji i skutki prawne samego powstania hipoteki jest sama ustawa o hipotece. Zatem zgodnie z art. 1 ust. 3 tej ustawy ogólne zasady dotyczące zastawu zawarte w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej mają zastosowanie do stosunków wynikających z umowy o kredyt hipoteczny w przypadkach, gdy określony Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej lub bezpośrednio z mocy prawa nie ustala innych zasad. Ustawa ta, podpisana przez Prezydenta Federacji Rosyjskiej w 1998 r., jest uznawana przez ekspertów za pierwszą ustawę specjalną regulującą system stosunków powstałych w związku z zastawem nieruchomości. Określa warunki udzielenia kredytu na nabycie nieruchomości wraz z dalszym zastawem praw do niej. Rozważany jest także cały łańcuch stosunków prawnych pomiędzy stronami w przypadku naruszenia obowiązków przez pożyczkobiorcę, a także procedura przejęcia zastawionej nieruchomości.

Kwestie te regulują także normy Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej z dnia 14 listopada 2002 r. Nr 138-FZ.

Artykuł 446 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej lokale mieszkalne (jego części) zalicza się do majątku, którego nie można zająć zgodnie z dokumentami wykonawczymi, jeżeli dla obywatela dłużnika i członków jego rodziny wspólnie zamieszkujących posiadany lokal jest to jedyny lokal nadający się do zamieszkania na stałe, z wyjątkiem nieruchomości określonej w niniejszym paragrafie, jeżeli jest ona przedmiotem hipoteki i może zostać zajęta zgodnie z przepisami o hipotekach.

Ponadto wszystkie te przepisy regularnie podlegają pewnym zmianom. Porównanie aktualnej wersji z pierwotną wersją znajduje się w tabeli.

Niniejszy tekst jest fragmentem wprowadzającym. Z książki Finanse przedsiębiorstw autor Szewczuk Denis Aleksandrowicz

2.4. Kredyty hipoteczne i transakcje zabezpieczające Na poziomie gospodarstw domowych transakcje zabezpieczające są dość dobrze znane w powiązaniu z działalnością lombardów. W gospodarce rynkowej tego typu operacje są powszechne w odniesieniu do działalności przedsiębiorstw. Obecnie

Z książki Rachunkowość transakcji papierami wartościowymi i walutowymi autor Sosnauskiene Olga Iwanowna

Rozdział 1 RAMY PRAWNE TRANSAKCJI PAPIERAMI WARTOŚCIOWYMI Ramy prawne regulujące działalność inwestycyjną tworzone są na podstawie praktycznych doświadczeń w zakresie rozwoju i tworzenia określonych obszarów branży, jednakże często sytuacja odwrotna ma miejsce w przypadku rozwoju

Z książki Pieniądze, kredyt, banki. Ściągawki autor Obrazcowa Ludmiła Nikołajewna

87. Programy kredytów hipotecznych w Rosji 1. Wspólna budowa i sprzedaż mieszkania w ratach w wysokości 30–50% kosztu zakupionego mieszkania. Program ten jest atrakcyjny dla ludności (mieszkania są tańsze na etapie budowy).

Z książki Prawo bankowe. Ściągawki autor Kanowska Maria Borysowna

112. Kredyt hipoteczny i kredyty hipoteczne Hipoteka to zastaw na nieruchomości w celu zabezpieczenia roszczenia pieniężnego wierzyciela-hipoteki wobec dłużnika (mortgagora). Kredyt hipoteczny to pożyczka zaciągana jako zabezpieczenie nieruchomości. W naszym kraju obowiązuje procedura realizacji kredytu hipotecznego

Z książki Bankowość. Ściągawki autor Kanowska Maria Borysowna

115. Kredyt hipoteczny i kredyty hipoteczne Hipoteka to zastaw na nieruchomości w celu zabezpieczenia roszczenia pieniężnego wierzyciela-hipotecznego wobec dłużnika (mortgagor). Hipoteka to pożyczka uzyskana na zabezpieczenie nieruchomości. W naszym kraju obowiązuje procedura realizacji kredytu hipotecznego

Z książki Samouczek handlu akcjami autor Sipiagin Jewgienij

Rozdział 1 Ustawodawstwo regulacyjne Porozmawiajmy teraz o przepisach, które musimy znać. „Przepisów ruchu drogowego” uczysz się, zanim wsiądziesz za kierownicę samochodu? A zatem akty prawne: 1. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej.2. Ordynacja podatkowa Federacji Rosyjskiej.3. Federalny

Z książki Indywidualny przedsiębiorca: rachunkowość i opodatkowanie różnych rodzajów działalności autor Vislova Antonina Władimirowna

Rozdział 1. Podstawa prawna działalności przedsiębiorców indywidualnych 1.1. Procedura rejestracji państwowej Procedurę rejestracji państwowej osób fizycznych jako indywidualnych przedsiębiorców reguluje ustawa federalna z dnia 8 sierpnia 2001 r. N 129-FZ „W sprawie

Z książki Strome nurkowanie [Ameryka i nowy porządek gospodarczy po światowym kryzysie] autor Stiglitz Józef Eugeniusz

Resuscytacja rynku kredytów hipotecznych Biorąc pod uwagę, że problemy w sektorze finansowym wzięły się z rynku kredytów hipotecznych, można było oczekiwać, że osoby, którym powierzono zadanie wyeliminowania problemu, zaczną od kredytów hipotecznych. Ale tego nie zrobili i jak