O principal documento legislativo que define as condições de concessão de crédito hipotecário é Lei Federal sobre Hipoteca nº 102 de 16/07/98

Contém os conceitos básicos de uma transação, requisitos para sua execução e registro. O conceito de hipoteca subsequente, a hipoteca é dada, as características do empréstimo hipotecário de terrenos são determinadas.

A lei sofreu diversas alterações e acréscimos diversas vezes. A última edição foi emitida em 31/12/17, as alterações introduzidas na Lei entrarão em vigor em 01/06/18 Referem-se à presença de gestor de garantias.

A versão atual da lei é composta por 14 capítulos, 79 artigos, incluindo aqueles que atualmente não estão mais em vigor.

Capítulo 1

Contém 7 artigos que definem os fundamentos do surgimento da hipoteca e quais os requisitos que esta prevê.

A hipoteca é um tipo de garantia e é uma medida de segurança complexa porque garante toda a obrigação. O registo de uma operação em condições preferenciais, através de programas de apoio governamental, é denominado “Hipoteca Social”.

A lei estabelece que podem ser hipotecados terrenos, imóveis destinados a fins comerciais, apartamentos residenciais, casas e partes deles e outros imóveis. Esta categoria de propriedade inclui navios, aeronaves e vagas de estacionamento.

Capítulos 2-4

São determinadas as regras para a celebração de um contrato, seu conteúdo e características. O procedimento para registrar um contrato de hipoteca é explicado.

É dado o conceito de hipoteca sobre um imóvel, o que deve conter, como são exercidos os direitos decorrentes do título e a concretização do direito de penhor. Como deve ser feito o cadastramento dos proprietários?

Capítulos 5-6

A lei determina que o devedor tem o direito de usar o bem penhorado e dele receber lucro em dinheiro ou em espécie. Suas responsabilidades incluem monitorar as condições da propriedade e fazer os reparos necessários.

Arte. 31 estabelece a necessidade de segurar o bem hipotecado às custas do devedor hipotecário:

Fica determinado que o beneficiário do contrato de seguro é o credor hipotecário.

O credor tem o direito de verificar a garantia tanto pelos documentos como pela sua real existência. Este direito está contido no art. 34 Lei Federal.

A lei determina que o devedor hipotecário tem o direito de alienar o bem penhorado apenas com o consentimento do credor, se tiver sido emitida hipoteca, esse direito deve ser nela estipulado separadamente; Após a transferência dos direitos de propriedade para um terceiro, ele se torna o mutuário do contrato até que o empréstimo e os juros sejam integralmente reembolsados. Isto aplica-se principalmente a situações em que os herdeiros adquirem direitos de herança sobre habitação registada com hipoteca.

Capítulos 7-8

São apresentados os conceitos de hipoteca subsequente e cessão de direitos ao abrigo de um contrato de hipoteca.

A hipoteca subsequente, de acordo com a Lei, é uma transferência de direitos sobre o imóvel hipotecado sob um contrato para garantir obrigações sob outro contrato. A lei não proíbe o credor hipotecário de ceder a terceiros os direitos decorrentes da obrigação garantida pela hipoteca. No registo de uma hipoteca, a operação é efectuada por escrito simples, sendo colocado um endosso no documento.

Uma hipoteca pode ser penhorada ao abrigo de um contrato de hipoteca com ou sem direito de transferência.

Capítulos 9-10

É determinado como deve ser efectuada a execução do bem penhorado, em que casos é efectuada e quais os motivos de recusa da execução. Como fazer a cobrança pré-julgamento. Contém regras para a venda de bens recuperados em leilão, mediante acordo entre as partes.

O credor tem o direito de impor a execução hipotecária do bem penhorado se os termos do contrato de empréstimo que ele garante não forem cumpridos no momento da instauração do processo de falência contra o devedor.

Capítulos 11-13

O terreno pode ser penhorado, desde que não tenha circulação limitada. Você pode transferir o direito de alugar um terreno como garantia dentro do prazo do contrato de locação. Não é possível hipotecar terrenos de propriedade estadual ou municipal. O hipotecário tem o direito de realizar obras de construção no local, que serão cobertas pela hipoteca. Se uma estrutura for construída em um terreno com recursos de empréstimo, após registro de propriedade, ela passa a ser penhorada.

Se o terreno fizer parte de um terreno agrícola, a execução hipotecária só é possível após a colheita e venda da colheita dele obtida.

Ao penhorar empreendimentos não residenciais em conjunto, os direitos do credor pignoratício estendem-se a todos os bens que dele fazem parte junto com o terreno. Os bens penhorados podem incluir: edifícios, estruturas, oficinas de produção e armazenamento, estoques, produtos acabados, ativos intangíveis, etc.

A garantia para habitação pode ser apartamentos em prédio de apartamentos, habitações em construção ou agregados familiares individuais. Se o proprietário do imóvel hipotecado for um filho menor, é necessária a anuência das autoridades tutelares para a transação. A execução hipotecária de um edifício residencial ou apartamento é possível antes do julgamento ou através do tribunal. As vendas podem ser feitas na forma de leilão ou competição.

Capítulo 14

Contém disposições finais, determina a entrada em vigor do ato legislativo.

Últimas revisões de documentos

Durante sua vigência, a Lei Federal nº 102 foi alterada e complementada 20 vezes. Só em 2017, a lei foi revisada 6 vezes.

As últimas 4 alterações foram feitas em 31/12/17. Eles abordaram o seguinte:

Pontos-chave ao solicitar uma hipoteca. O que você deve prestar atenção

A celebração de um contrato de hipoteca é uma decisão séria para o mutuário e sua família. O contrato é celebrado por um longo período, pelo que deve analisar cuidadosamente o seu próprio orçamento financeiro e tentar prever os rendimentos futuros.

Principais riscos da transação:

O risco de perder o emprego, de entrar numa situação de vida difícil ou de ocorrer circunstâncias de força maior.
Perder o imóvel hipotecado se não pagar a dívida em dia.
Se houver um atraso, os credores impõem multas e taxas adicionais.
A possibilidade de revisão em alta da taxa de juros, que está prevista em quase todos os contratos de empréstimo.
Ao comprar um apartamento no mercado secundário, existe o risco de perder o imóvel mantendo o valor da dívida.

Antes de entrar em contato com o banco, você deve selecionar a moeda do empréstimo, seu valor aproximado e prazo. Selecione um credor, colete informações sobre os produtos de empréstimo do banco e avaliações dos clientes.

Deve-se levar em consideração que o mutuário incorrerá em custos adicionais na concretização da transação: seguro, avaliação, registro de garantias. Isto implicará um aumento adicional no custo total da habitação.

1 Documentos imobiliários

Para considerar a possibilidade de hipoteca, o mutuário deve recolher um pacote de documentos do imóvel oferecido como garantia do empréstimo:

Certificado de registro de propriedade (se disponível);
Extrato do Cadastro Único do Estado, válido no máximo 30 dias a partir do dia do contato com o banco;
Documentos base: certidão de herança, acordo de privatização, compra e venda, etc.;
Cadastral, passaporte técnico;
Certidões de ausência de gravames, extrato do registro da casa sobre a presença de pessoas cadastradas;
Certidão de casamento, nascimento de filhos;
Relatório de avaliação do valor de mercado do imóvel.

Alguns credores exigem a celebração de um contrato preliminar de compra e venda na compra de habitação no mercado secundário.

2 Documentos do banco

Ao concluir uma transação, o mutuário recebe do banco os seguintes documentos:

O contrato de empréstimo original, que estipula todos os termos da transação.
Cronograma de pagamento da dívida.
Contrato de penhor imobiliário (Contrato de hipoteca), que é concedido após o registro da transação na Rosreestr. Define os termos da hipoteca, os direitos e obrigações das partes e os parâmetros do bem penhorado.

A lei é observada na prática?

O não cumprimento dos requisitos legais pelas partes de uma transação pode levar à sua nulidade. Portanto, na prática, os requisitos da Lei são cumpridos sem falta.

No entanto, existem disputas constantes decorrentes de um contrato de hipoteca, de modo que os tribunais levam em consideração não apenas as normas da Lei Federal nº 102, mas também os requisitos do Código Civil da Federação Russa, Códigos de Terras, Família, etc.

Se o bem penhorado for alienado em violação das regras estabelecidas no artigo 37.º, o credor tem o direito de exigir o reembolso antecipado do empréstimo ou a execução do bem penhorado.

Casos atípicos de interpretação da lei pelo tribunal

O maior número de litígios está relacionado com o reembolso de dívidas contratuais ou com a execução hipotecária do bem penhorado. Se o banco apresentar uma reclamação contra o mutuário, poderá apresentar um pedido reconvencional para declarar o contrato de hipoteca inválido devido à inconsistência de todos os termos essenciais do contrato.

Uma razão adicional pode ser que o acordo não esteja em conformidade com a Lei - a falta de consentimento da outra metade da família para a transação, a transação não é do interesse de um menor, se os direitos de alienação do edifício forem transferido sem garantia simultânea do terreno em que está localizado, etc.

O contrato de penhor pode ser declarado inválido. Por exemplo, ao solicitar um empréstimo não direcionado garantido por um apartamento, o contrato de hipoteca pode ser considerado nulo se esta for a única casa do mutuário e o empréstimo não tiver sido emitido para a sua compra.

A recusa de execução do bem penhorado é permitida pelo tribunal se o montante das obrigações pendentes do mutuário for insignificante (menos de 5%) e o período de atraso especificado por lei.

Conclusão

Os requisitos estabelecidos pela Lei para o registo da aquisição de bens imóveis com hipoteca são obrigatórios para devedores, credores e devedores hipotecários.

É extremamente importante observar e levar em consideração todas as nuances possíveis da transação. Se for difícil para o mutuário compreender as complexidades jurídicas do processo, é melhor que ele procure a ajuda de advogados profissionais.

Ao decidir contrair uma hipoteca, você deve confiar em suas próprias capacidades financeiras para pagar. Os casos atípicos de interpretação da lei hipotecária pelo tribunal, quando a operação é reconhecida como não realizada, são uma exceção à regra e não se deve contar com eles.

Os bancos acompanham cuidadosamente o procedimento de concessão de hipotecas e trabalham no conteúdo dos acordos que justificam a transação.

As ofertas de empréstimos bancários para aquisição de imóveis são regulamentadas pela Lei Federal 102 sobre hipotecas imobiliárias. É com base nela que a relação entre o credor e o devedor é construída e determinada. Define o próprio conceito de hipoteca, os documentos necessários ao registro e as opções de garantias imobiliárias. Graças a uma regulamentação clara por lei, o consumidor tornou-se mais protegido perante as organizações bancárias e o próprio mercado de crédito à habitação registou um crescimento sem precedentes. Examinemos com mais detalhes o que exatamente estabelece o 102 da Lei Federal.

Conceito de hipoteca

A lei define hipoteca como um contrato de empréstimo cuja garantia é um imóvel. Isso permite reduzir significativamente o risco para uma instituição financeira em caso de não pagamento da dívida. O mutuário tem o direito de residir e dispor de seus bens, mas com certas restrições. Por exemplo, se você quiser vender um imóvel, primeiro deverá obter autorização do banco.

Só é possível obter autorização do banco se o apartamento for obrigado a vender por impossibilidade de saldar a dívida. Vale ressaltar que neste caso o banco provavelmente assumirá a venda sozinho e devolverá a diferença para você, mas você não deve contar com um valor grande, pois ao vender o banco está simplesmente interessado em devolver seus próprios fundos .
O risco para o banco também é reduzido pelo fato de o mutuário ter que fazer um pagamento inicial, cujo valor mínimo em diferentes bancos e para diferentes programas de empréstimo é de 15 a 20%. Assim, se o banco tiver de vender a casa por falta de pagamento da dívida, poderá até concordar com um preço mais baixo.
Após a emissão da hipoteca, a hipoteca do apartamento permanece com o banco e, após o pagamento da dívida e a remoção do gravame, ela é devolvida ao mutuário. Mas até então, o banco tem o direito de alienar essa hipoteca a seu critério, por exemplo, pode penhorá-la ou vendê-la a outra instituição financeira. Isso não afetará de forma alguma o mutuário e os termos do empréstimo permanecerão os mesmos.

Dois tipos de empréstimos hipotecários

Considerando o nº 102 da Lei Federal sobre hipotecas como garantia de bens imóveis, podem ser distinguidos dois métodos de empréstimo hipotecário, que se referem mais à forma de garantia:

No primeiro caso, o imóvel que você adquirir servirá como garantia. Esta opção é adequada para mutuários. Que tenham valor suficiente para um adiantamento.
A segunda opção é mais arriscada, uma vez que os imóveis existentes servem como garantia. Neste caso, não é necessário qualquer pagamento inicial, mas o custo da habitação adquirida não deve ser superior a 70-80% do valor estimado do imóvel hipotecado. Esta opção é adequada para quem não tem dinheiro para dar entrada, mas tem moradia cara, mas neste caso o risco é bem maior, pois o prejuízo em caso de reintegração de posse será maior.

Para que fins é emitida uma hipoteca?

Conforme referido acima, é emitida uma hipoteca para a aquisição de habitação garantida por um imóvel existente ou adquirido. Mas o que exatamente você pode comprar? O mutuário pode escolher entre apartamentos prontos no mercado secundário ou primário, moradia em construção, um terreno com objeto pronto, ou para posterior construção de uma dacha ou casa, pode fazer uma hipoteca para adquirir um moradia.

Porém, vale lembrar que diferentes programas prevêem diferentes objetos imobiliários. Vale a pena prestar atenção especialmente se você deseja contrair uma hipoteca no âmbito de um programa preferencial, por exemplo, uma hipoteca com apoio governamental prevê apenas a compra de habitação em edifícios novos que foram construídos com financiamento governamental.

Seguro obrigatório na obtenção de uma hipoteca

Normalmente os bancos exigem seguros obrigatórios, como:

Seguro de vida do mutuário.
Seguro de propriedade servindo como garantia.
Eles também podem exigir que você faça um seguro do título da propriedade.

Nos termos do empréstimo, vários bancos indicam claramente que se você se recusar a renovar, a taxa de juros aumentará, vale lembrar, já que normalmente o aumento é de 2,5% ao ano, o que pode chegar a um valor impressionante.

As nuances da assinatura de um contrato de empréstimo hipotecário

Depois de receber uma decisão positiva e escolher um apartamento, você deverá assinar um contrato de empréstimo, que deverá incluir os seguintes pontos:

No início são indicadas informações sobre o objeto do contrato. Estamos falando de imóveis adquiridos.
Além disso, de acordo com o laudo do avaliador, é indicado o valor do objeto.
Naturalmente, o contrato deve conter informações sobre o valor do empréstimo, prazos de reembolso, bem como o cálculo das mensalidades até o reembolso integral.
E, finalmente, a questão da propriedade.

Penhor de bens imóveis ao solicitar uma hipoteca

A lei regula a hipoteca e determina o fiador. 102 da Lei Federal sobre hipotecas como garantia de imóveis estabelece claramente que os imóveis adquiridos ou existentes servem como garantia. Além disso, os objetos podem ser variados, incluindo até embarcações marítimas, que não são imóveis, bem como edifícios industriais.

Em qualquer caso, o banco não arrisca nada, pois o sinal, bem como o facto de o imóvel hipotecado ter de ser mais caro que o adquirido, garantem ao banco a devolução do seu dinheiro e até o lucro. Claro, você pode evitar a execução hipotecária e entrar em contato com o banco para a venda do imóvel hipotecado. Neste caso, será possível devolver parte dos valores pagos.

A Lei Federal sobre Hipotecas nº 102 estabelece um sistema de empréstimos como garantia para imóveis e terrenos agrícolas no território da Federação Russa. Desde julho de 2017, inovações significativas foram introduzidas na Lei Federal 102.

Lei hipotecária 102: últimas alterações e versão atual da lei

Neste artigo veremos lei federal sobre hipotecas imobiliárias . Você pode baixar a versão atual da lei para 2017, conhecer as últimas alterações, o histórico do documento, bem como comentários de especialistas sobre os principais artigos.

História da criação da legislação hipotecária

Durante 84 anos do século 20 não houve hipotecas na Rússia. Desde o início do seu regime, as autoridades da URSS privaram a população do país do direito à propriedade privada. As hipotecas de acordo com as novas regras surgiram na Rússia apenas no final do século XX. Para o seu desenvolvimento até ao estado actual, foram necessárias mudanças fundamentais na atitude do Estado em relação às relações de propriedade e à construção de habitação. Além disso, foram necessárias importantes alterações legislativas.

Somente às vésperas de 1991 surgiram os primeiros pré-requisitos para o renascimento da instituição hipotecária na Rússia. Esta foi a Lei da Propriedade, adoptada em Dezembro de 1990. Depois, até 1993, foram sucessivamente adoptadas leis sobre garantias e sobre os fundamentos da política habitacional. As principais disposições também estão consagradas no Código Civil. As pessoas estão começando a pensar cada vez mais em hipotecas imobiliárias.

Estas leis permitiram que dezenas de bancos estabelecessem um sistema de emissão de empréstimos hipotecários até ao final de 1994. Ao mesmo tempo, este negócio era mal controlado por um escasso conjunto de quadros regulamentares nesta área, o que não permitia que as hipotecas atingissem um elevado nível de desenvolvimento e transparência. Era necessária uma lei federal fundamentalmente nova e poderosa.

Foi adotado em 16 de julho de 1998, um mês antes da grave crise da economia russa. 102 da Lei Federal de Hipoteca tornou-se uma espécie de bíblia, que, junto com o Código Civil, fez dela o que é hoje.

Últimas alterações e versão atual da lei

Ao longo de quase 20 anos, foram feitos numerosos ajustamentos à lei hipotecária relacionados com o desenvolvimento das hipotecas e alterações noutros documentos regulamentares. A edição atual é datada de 3 de julho de 2016, com alterações datadas de 1º de julho de 2017.

Os acontecimentos mais importantes no mercado hipotecário em 2016 que influenciaram a legislação hipotecária foram:

1. Limitação legislativa do valor das multas por atraso no reembolso de um empréstimo (não deve ultrapassar a taxa básica do Banco Central na data de celebração do contrato de empréstimo).

Algumas palavras sobre a taxa básica do Banco Central. Em palavras simples, esta é a taxa de juros pela qual os bancos contraem empréstimos de curto prazo (1 semana) e abrem depósitos no Banco Central nos mesmos prazos. A partir de 2 de maio de 2017, a alíquota é de 9,25%.

2. Notarização obrigatória de transações com imóveis de propriedade compartilhada.

Ou seja, agora para vender um apartamento dividido em ações não basta celebrar um contrato de compra e venda de forma simples e escrita. É necessário visitar um cartório e formalizar a transação conforme seu formulário. Conseqüentemente, o custo do registro aumentou significativamente.

3. Alteração do procedimento de cálculo do imposto na venda de apartamento. A partir de 01/01/2016, o prazo de propriedade do imóvel, após o qual o proprietário fica isento do pagamento do imposto sobre vendas, passou de 3 para 5 anos. Além disso, o valor do imposto passa a ser calculado a partir do valor cadastral ou do valor especificado no contrato de compra e venda, o que for maior. Ou seja, as transações com subavaliação no contrato perderam o sentido, uma vez que o valor cadastral é aproximadamente igual ao valor de mercado.

Há boas notícias. Se a propriedade foi registrada antes de 01/01/2016, o prazo permanece o mesmo - 3 anos.

Exemplo. O cidadão Ivanov comprou um apartamento no valor de 3.000.000 de rublos. em abril de 2016. Em maio de 2017, ele o vendeu. Valor cadastral - 3.000.000 de rublos, sob o contrato de compra/venda - 1.000.000 de rublos. O imposto será calculado com base no valor cadastral no valor de 2.000.000 de rublos. (menos a dedução fiscal de 1 milhão) e será igual a 260.000 rublos.

4. Outra boa notícia para os mutuários do programa Hipoteca Militar. Agora, as informações sobre tais acordos não serão levadas em consideração no histórico de crédito do militar. Na verdade, ele próprio não paga o empréstimo. O estado faz isso por ele.

5. Desde julho de 2016, a lei prevê o direito à hipoteca de vagas de estacionamento.

Disposições gerais

As principais disposições da lei hipotecária estabelecem a definição de hipoteca, a base da sua ocorrência, a descrição dos requisitos de garantia e dos bens que podem ser penhorados.

O penhor deve ser garantido por contrato em que haja duas partes: o devedor (proprietário do bem) e o credor (credor). Além disso, o proprietário pode não ter nada a ver com o empréstimo, mas apenas fornecer-lhe a sua propriedade.

A hipoteca em si não é estabelecida apenas no âmbito do contrato de empréstimo. Poderia ser:

contrato de empréstimo,
contrato de locação,
contrato de trabalho,
obrigação baseada em contrato de compra e venda, etc.

Ou seja, quaisquer obrigações, se não estiverem sujeitas a procedimento de garantia definido por outra lei, podem ser objeto de hipoteca.

O contrato estabelece uma lista completa das obrigações que são abrangidas pelo penhor. Se algo contrariar os acordos, o credor pignoratício também tem direito a receber indenização por perdas, juros pela utilização ilícita de seus recursos, bem como custas e despesas judiciais pela venda do bem penhorado, salvo disposição em contrário no contrato. É por isso que é tão importante redigir este documento corretamente.

Os seguintes bens podem ser dados como garantia:

terrenos, mas não todos (as exceções estão descritas no artigo 63 da lei);
propriedade usada para atividades comerciais;
edifícios residenciais (incluindo partes constituídas por divisões isoladas);
dachas, casas de jardim, balneários, garagens e outros edifícios de consumo;
embarcações (aéreas, marítimas, fluviais) e até objetos espaciais;
espaço de estacionamento.

O princípio básico que se aplica às garantias é a indivisibilidade. Ou seja, não é aceita como garantia parte do bem que, após divisão em espécie, não possa ser utilizado para o fim a que se destina. Simplificando, não se pode penhorar apenas os motores de um avião ou apenas o telhado de uma casa.

Outro ponto importante é que um edifício residencial em terreno só pode ser aceito como garantia junto com o terreno. Se o terreno for arrendado, fica penhorado o direito de arrendamento. Além disso, se o contrato com o senhorio for válido por mais de 5 anos, nem será necessária a autorização do proprietário.

Contrato de hipoteca

As regras gerais para a celebração de todos os contratos civis na Rússia estão consagradas no Código Civil. A Lei Hipotecária introduz requisitos adicionais que devem ser cumpridos.

As seguintes informações devem constar no contrato:

objeto de hipoteca e sua avaliação;
essência, volume e prazo de cumprimento das obrigações.

O objeto do penhor deve ser descrito detalhadamente para que possa ser identificado com precisão. O contrato registra o nome do objeto, descrição e localização. Neste caso, aplicam-se as mesmas regras aos imóveis arrendados, sendo ainda indicado o prazo do arrendamento;

Se necessário, as partes podem incluir no contrato um procedimento para a venda da garantia em caso de cobrança judicial ou descrever opções de liquidação no período pré-julgamento.

Quando se trata de contrato de crédito hipotecário com pessoa física que adquira imóveis não destinados à atividade empresarial, aplicam-se-lhe as regras descritas na Lei “Do Crédito ao Consumidor”. Ou seja, as seguintes condições devem ser atendidas:

O contrato indica o custo total do empréstimo e deve constar na primeira página.
O credor está proibido de cobrar do mutuário uma taxa por ações que lhe sejam impostas por lei e que ele pratique no seu próprio interesse (todos os tipos de comissões pela emissão de um empréstimo e outros pagamentos não relacionados com a hipoteca).
As condições e procedimentos para a emissão de um empréstimo devem estar disponíveis publicamente para revisão (inclusive na Internet).
O mutuário deve receber um cronograma de pagamento.

Discutido com mais detalhes em um artigo separado.

Hipoteca

A hipoteca é um título registrado que garante o direito de reclamação do credor hipotecário ao devedor pelo cumprimento das obrigações e o direito de penhorar bens. A lei não exige a sua presença para a celebração de um contrato de hipoteca. Pode não existir.

O documento é lavrado pelo devedor hipotecário ou, se o imóvel pertencer a terceiro, por ambos.

A lei descreve claramente a lista de informações que devem constar na hipoteca, bem como a obrigação de registrar o papel em órgão governamental (por exemplo, Rosreestr). Se pelo menos um dos pontos listados abaixo não for atendido, a hipoteca não poderá ser denominada como tal:

O título do documento deve conter a palavra “Hipoteca”.
Para pessoas físicas - nome do devedor hipotecário, dados do documento de identidade. Para pessoas jurídicas – nome da organização e localização.
Para o credor hipotecário, os mesmos dados da cláusula 2.
Os mesmos dados do devedor, caso este não seja hipotecário.
A data e local de celebração do contrato, bem como os motivos da ocorrência das obrigações (por exemplo, o número do contrato de empréstimo).
O valor das obrigações e juros, bem como o prazo para o seu cumprimento.
Nome, descrição e localização da garantia.
Valor de avaliação confirmado do imóvel.
Uma nota sobre o registro estadual da hipoteca.
Indicação da presença/ausência de oneração de bens com direitos de terceiros.
Assinatura do devedor e do devedor (se não forem a mesma pessoa).
Especificar a data em que a hipoteca é transferida para o credor.

A hipoteca pode ser cedida a terceiro. Então, as reivindicações do novo credor hipotecário serão baseadas apenas nas informações refletidas no documento.

Uma hipoteca perdida pode ser restaurada fazendo uma segunda via, na qual é feita uma marca correspondente.

Quando as obrigações para com o credor são pagas, a hipoteca é devolvida ao hipotecário, que então retira o gravame do imóvel junto a um órgão governamental.

Você aprenderá como funciona em outro artigo.

Registro de hipoteca

A hipoteca deve ser registrada na Rosreestr por força da lei. Além da Lei “Sobre Hipotecas”, este processo é regulamentado pela Lei nº 218-FZ “Sobre o Registo Estadual de Imóveis”.

O registro estadual consiste formalmente no registro de uma transação no Cadastro Único de Imóveis do Estado.

A base para o registo de uma operação é um requerimento conjunto do devedor e do credor pignoratício, ou com base num requerimento de um notário que certificou o contrato.

O registo da hipoteca por força da lei efectua-se com o registo simultâneo dos direitos patrimoniais da pessoa sobre cujos direitos é imposto o gravame. Se disponível, a hipoteca é registrada.

O estado é discutido passo a passo neste artigo.

Segurança de bens hipotecados

O ponto fundamental é que o penhor de bens não dá ao credor a oportunidade de limitar o direito do devedor hipotecário de utilizar esses bens para o fim a que se destina. Ele também tem o direito de se beneficiar da garantia, mas o credor não pode reivindicar esses rendimentos.

Ao mesmo tempo, o devedor hipotecário é obrigado a manter o imóvel em bom estado e, se necessário, efectuar as reparações às suas próprias custas, salvo disposição em contrário no contrato.

Muitas vezes surgem disputas em relação à legalidade da exigência do credor de segurar a garantia contra danos, danos ou perdas. A lei estabelece que tal seguro pode ser previsto nos termos do contrato de empréstimo. Via de regra, o imóvel é segurado por conta do devedor hipotecário.

Além disso, o proprietário é obrigado a tomar todas as medidas disponíveis para preservar o bem são e salvo e a informar o credor pignoratício se houver ameaça real de perda do penhor.

Hipoteca subsequente

Uma hipoteca subsequente é uma nova hipoteca de um imóvel que já foi hipotecado. Pode ser um penhor para o mesmo credor (para outras obrigações) ou para outros.

É importante cumprir os termos do contrato de hipoteca original. Se contiver uma proibição expressa de hipotecas subsequentes (e a maioria dos contratos de hipotecas residenciais contém), então tal transação será inválida, independentemente de o potencial credor hipotecário saber disso ou não.

Há também casos em que o contrato especifica os requisitos para a obtenção de uma hipoteca posterior. Neste caso, deverá ser celebrado um novo contrato respeitando estas condições.

Caso contrário, a hipoteca subsequente difere pouco da atual. Atenção especial deve ser dada apenas ao procedimento de coleta. Aqui deverá orientar-se pela regra dos direitos prioritários de reclamação, segundo a qual as obrigações são reembolsadas uma a uma, começando pelo primeiro credor. Portanto, o último credor pode não ter dinheiro suficiente com a venda do imóvel.

Atribuição

O credor hipotecário tem o direito, a seu critério, de transferir o direito de exigir o cumprimento das obrigações hipotecárias a qualquer terceiro. Por exemplo, se um banco quiser ceder uma hipoteca a uma organização terceirizada, não precisa necessariamente ter uma licença para realizar empréstimos hipotecários.

Neste caso, a pessoa a quem foi transferido o direito hipotecário recebe também os direitos decorrentes da obrigação garantida pela hipoteca. Ou seja, essa pessoa ocupa o lugar do credor original.

A transmissão da hipoteca é efectuada através da celebração de um contrato por escrito simples. Uma entrada apropriada sobre o novo credor deve ser feita no título.

Curiosamente, a lei proíbe diretamente fazer anotações na hipoteca proibindo a sua transferência a terceiros. Tal registro é a priori insignificante.

Coleção

Se o devedor pagar as suas obrigações intempestivamente e não na íntegra, violando assim os termos do acordo celebrado, o credor tem o direito de iniciar a cobrança forçada da dívida.

Existem duas maneiras pelas quais as coisas podem se desenvolver:

julgamento;
recuperação extrajudicial.

Caso o contrato de hipoteca não preveja a possibilidade de liquidação extrajudicial da dívida (introduzida pelo artigo 55.º da lei) através da cobrança dos bens penhorados, essa recuperação só é possível por decisão judicial.

Existem dois casos em que a recuperação extrajudicial não é possível:

O período durante o qual a dívida não é quitada (vencida) não ultrapassa 3 meses.
O saldo devedor é inferior a 5% do valor da dívida.

Na prática, a cobrança de dívidas pelos bancos por meio da venda de bens penhorados ocorre apenas em casos extremos, quando outros métodos não trazem o resultado desejado. No entanto, não devemos esquecer que a lei nesses casos, em regra, está do lado do credor, uma vez que o devedor viola o contrato de hipoteca celebrado. Portanto, caso se trate de medidas extremas, é possível vender o imóvel penhorado para quitar a dívida.

Discutido com mais detalhes em um artigo separado.

Venda de propriedade

Os bens dos devedores são vendidos através da colocação à venda ao público sob a forma de leilão. A sua organização e conduta não estão regulamentadas por esta lei. A legislação processual e o Código Civil são responsáveis por isso.

Em termos gerais, a negociação é realizada da seguinte forma. Não antes de 30, mas no máximo 10 dias antes do leilão, é colocado um anúncio no jornal oficial com informações sobre quando, onde e o que será colocado em leilão.

Quem quiser participar deverá fazer um depósito no valor não superior a 5% do preço inicial de venda do imóvel. O vencedor é aquele que ofereceu o preço mais alto. Caso contrário, o depósito é devolvido imediatamente.

No dia do leilão é assinado um protocolo com o vencedor. A decisão é válida por 5 dias, durante os quais o comprador paga o saldo do custo do imóvel, após os quais, novamente no prazo de 5 dias, é celebrado com ele um contrato de compra e venda.

A venda extrajudicial de bens segue padrão semelhante, com a única diferença de que o leilão é organizado por pessoa autorizada em nome do credor hipotecário. O produto da venda é distribuído entre todos os credores hipotecários e o restante é devolvido ao hipotecário.

A lei também estabelece que o credor pode ficar com o imóvel se isso estiver mencionado no contrato. O devedor poderá, a qualquer momento, antes de o leilão ser declarado encerrado, interromper a cobrança mediante quitação da dívida.

O leilão pode ser declarado inválido caso apenas um comprador compareça, o valor inicial não tenha sido aumentado ou o vencedor não tenha pago o imóvel. Aliás, o Código Civil prevê a responsabilidade para estes últimos, que se expressa na indenização por prejuízos.

Características de uma hipoteca de terreno

A hipoteca de terrenos é possível se o volume de negócios desses objetos não for limitado por lei ou se a sua dimensão exceder o valor mínimo estabelecido pela regulamentação para terrenos deste tipo e finalidade.

Terrenos de propriedade municipal podem ser fornecidos como garantia. Mas existem condições:

o local deve ser destinado à construção de moradias individuais no âmbito de programas sociais;
a hipoteca deve estar associada à obtenção de um empréstimo para o desenvolvimento deste site;
a decisão sobre a possibilidade de fiança é da autoridade municipal.

Um terreno adquirido com recursos de empréstimo é penhorado a partir do momento do registro da propriedade. Se o proprietário quiser construir quaisquer edifícios ou estruturas no terreno, não precisa pedir autorização ao credor hipotecário. Só se isso não contrariar o acordo, estes edifícios também passarão a ser objecto de garantias. É exactamente neste momento que funciona o princípio da indivisibilidade, ou seja, os edifícios não podem existir separados do terreno, pelo que também estão incluídos na hipoteca.

Vamos considerar outro caso. Por exemplo, o cidadão X possui um terreno, adquirido com recursos pessoais e sem ônus. Um dia ele decidiu construir um prédio residencial neste local usando um empréstimo hipotecário. O banco emitiu o dinheiro e a partir daquele momento tomou a parcela como garantia. E então, depois de construir a casa e registrar os direitos sobre ela, ele também ficará com a casa como garantia. O mesmo princípio de indivisibilidade. Só neste caso o credor inicialmente tomou o terreno como garantia, uma vez que a habitação ainda não foi construída e o empréstimo deve ser garantido por alguma coisa.

A execução hipotecária de terrenos também ocorre por meio de leilões abertos. Uma característica importante é a venda de terras agrícolas. Até que a colheita seja colhida e vendida, estas terras não podem ser executadas.

Discutido em detalhes no artigo anterior.

Hipoteca para instalações não residenciais

A hipoteca de instalações não residenciais possui uma série de características descritas na seção relevante da lei.

Assim, um empreendimento como conjunto imobiliário único é transferido para hipoteca com todos os bens localizados no território, inclusive o terreno.

Uma instalação não residencial separada é penhorada na sua totalidade, juntamente com o terreno.

Neste caso, o credor não pode de forma alguma interferir ou limitar o direito do devedor hipotecário de usar o imóvel. As únicas exceções são as operações que envolvam alienação de bens imóveis e seu penhor.

Uma empresa só pode ser penhorada se o valor das obrigações de dívida for pelo menos metade do valor estimado do imóvel. O prazo para apresentação de reclamações para cobrança de garantias é de pelo menos um ano a partir da data de celebração do contrato.

Digamos que a empresa N esteja hipotecada ao banco Y sob um contrato de empréstimo por um período de 9 meses. Caso a empresa não pague a dívida, o banco ainda não poderá iniciar o procedimento de cobrança antes de 12 meses a partir da data de assinatura do documento.

A propósito, só é possível cobrar uma dívida hipotecária de uma empresa por decisão judicial.

Hipoteca de casas e apartamentos residenciais

Ao transferi-los para hipoteca, também são impostos requisitos especiais aos edifícios residenciais e apartamentos, uma vez que podem ser o local de residência não apenas do devedor hipotecário.

É importante notar imediatamente que não são permitidas hipotecas sobre instalações residenciais de propriedade municipal. Os objetos restantes possuem vários recursos:

Na alienação de bens onde estejam inscritos filhos menores, é necessária autorização das autoridades tutelares.
Na construção de um edifício residencial, a hipoteca pode ser garantida por materiais e equipamentos, mas após a construção, a casa acabada é dada como garantia.
De acordo com o artigo 77.º da lei, os imóveis residenciais adquiridos com dinheiro de crédito são penhorados a partir do momento do registo do direito de propriedade.
Com uma “hipoteca militar”, a habitação é penhorada ao credor e à agência governamental que efetua os pagamentos para reembolsar o empréstimo.

A propósito, o Conselho da Federação adotou recentemente alterações à lei “Sobre o Sistema de Poupança Hipotecária”, segundo a qual o dinheiro é acumulado para a “Hipoteca Militar”. Mais categorias de militares são agora elegíveis para ter a sua conta restaurada após o realistamento.

O ponto mais importante nesta seção é a cláusula sobre a execução hipotecária de habitação. Este facto é motivo para despejo de inquilinos. É realizado de acordo com os requisitos legais. Este ponto é descrito detalhadamente no art. 78.

Como você pode ver, esta lei federal dá uma imagem bastante clara das hipotecas. Esta é uma ferramenta eficaz que regula o mercado de transações hipotecárias na Rússia. O importante é que este seja um documento vivo que, embora nem sempre com a velocidade da luz, reage às mudanças da situação atual e permite o desenvolvimento da construção habitacional no país.

Independentemente do que pensemos sobre hipotecas, obter uma hipoteca só se torna mais fácil a cada ano. Grande parte do crédito por isso vai para a legislação hipotecária. você pode descobrir mais.

Se você precisar de assistência qualificada de um advogado hipotecário, protegendo seus interesses perante o banco ou sua cara-metade durante o divórcio, recomendamos que você se inscreva para uma consulta gratuita com nosso advogado. Ele fornecerá assistência profissional e sugerirá uma saída eficaz para sua situação.

Hipotecaé uma das formas de garantia em que o imóvel penhorado permanece na posse do devedor. Se as obrigações decorrentes do contrato de empréstimo não forem cumpridas, o credor tem o direito de cumprir as obrigações vendendo a propriedade do mutuário.

Descrição da lei sobre hipotecas

A Lei Federal nº 102 “Sobre Hipotecas” foi adotada pela Duma do Estado em 24 de junho de 1997 e aprovada pelo Conselho da Federação em 9 de julho do mesmo ano. As últimas alterações foram feitas em 25 de novembro de 2017.

Resumo da Lei Federal:

Capítulo 1— Descreve as principais disposições.
Capítulo 2— Revela o processo de celebração de um contrato de hipoteca.
Capítulo 3— Descreve o conceito de hipoteca.
Capítulo 4— Lista o registro estadual de hipotecas.
capítulo 5— Garante a segurança dos bens penhorados em contrato de hipoteca.
Capítulo 6— Descreve a transmissão de direitos sobre bens penhorados em contrato de hipoteca.
Capítulo 7— Elenca as opções do cliente na contratação de um crédito hipotecário subsequente.
Capítulo 8— Descreve métodos de cessão de direitos ao abrigo de um contrato de hipoteca, incluindo a transferência e o penhor de uma hipoteca.
Capítulo 9— Revela o procedimento de execução hipotecária de bens penhorados em contrato de hipoteca.
Capítulo 10— Descreve a venda do imóvel hipotecado, que está prevista preliminarmente no contrato.
Capítulo 11— Lista as características da hipoteca de territórios fundiários.
Capítulo 12— Revela as características do processamento de empréstimos hipotecários para edifícios, empreendimentos, estruturas e instalações não residenciais.
Capítulo 13— Descreve as características das hipotecas de apartamentos e edifícios residenciais.

Novas alterações

A Lei Federal “Sobre Hipoteca” foi alterada em 25 de novembro de 2017. Em particular, os seguintes artigos e parágrafos sofreram alterações:

L 2º 1

Se uma das partes na transação necessitar de hipoteca, as partes são obrigadas a celebrar um acordo entre si que enumera as condições e requisitos, bem como a extensão da responsabilidade em caso de incumprimento dos pontos acordados.

O artigo 4.º desta lei foi alterado. Descreve que o hipotecário, em alguns casos, é obrigado a arcar com os custos do credor hipotecário para segurar um imóvel específico. Às vezes ele deve pagar dívidas relacionadas a:

Serviços de utilidade pública;
contribuição predial;
tarifas

No entanto, o reembolso de tais despesas é efectuado a expensas do imóvel hipotecado.

P 1ª 5

No artigo 5.º desta lei, o n.º 1 foi alterado. O termo “objetos espaciais” foi removido. Agora restam apenas embarcações marítimas e aéreas, bem como embarcações de navegação interior.

A hipoteca é emitida sobre o imóvel especificado nos termos do artigo 5.º da lei. Pertence ao devedor como propriedade. Se for baseado no Código Civil da Federação Russa e em outras leis federais, essa propriedade pode ser propriedade com base na gestão operacional ou na gestão econômica.

P3 Artigo 6.º

Descreve que o objeto de uma hipoteca geralmente é uma propriedade. Para hipotecá-lo é necessário o consentimento/permissão do segundo proprietário (se houver). No processo de hipoteca, é necessário consentimento semelhante.

Se um imóvel for usado como garantia, que não esteja relacionado à gestão operacional ou tenha o direito de gestão econômica, será aceito pelo Governo da Federação Russa ou pela entidade constituinte.

P 1.1 arte.

Se uma hipoteca for emitida com base na legislação da Federação Russa, o acordo poderá listar os métodos de venda do imóvel hipotecado, bem como as condições que devem ser cumpridas. As condições e o procedimento para a venda do bem penhorado podem ser determinados pelo tribunal.

P 2ª 9

Por lei, o contrato de hipoteca deve conter o direito com base no qual o imóvel pertence ao devedor hipotecário. Além disso, você deve indicar o nome da agência governamental que emitiu este direito.

P 4ª 9

O n.º 4 do artigo 9.º refere-se às obrigações garantidas por empréstimos hipotecários. O contrato de hipoteca especifica o valor, os motivos de ocorrência e o prazo de execução. Se o valor for negociável, o contrato especifica os critérios para sua determinação.

P 3º 20

O n.º 3 do artigo 20.º descreve a hipoteca. A hipoteca deve cumprir os requisitos do artigo 14 da atual Lei Federal “Sobre Hipoteca”.

Parágrafo 2 do Artigo 29

O credor hipotecário é obrigado a receber fundos primeiro em comparação com outras instituições de crédito se outras pessoas utilizarem o imóvel e, para utilização, transferirem fundos para o devedor hipotecário.

P 2 arte 31

O n.º 2 do artigo 31.º foi alterado. O contrato de hipoteca deve necessariamente incluir disposições de seguro. Se não houver condições, o devedor hipotecário é obrigado por lei a segurar o imóvel às suas próprias custas. Se esta cláusula não for cumprida, o credor hipotecário pode segurar de forma independente o imóvel pelo valor integral contra os riscos de danos e perdas. Se o valor total do imóvel for superior à obrigação garantida pela hipoteca, neste caso o credor hipotecário poderá exigir recursos do mutuário no valor das despesas por ele incorridas.

P 3 arte 43

Descreve as nuances da celebração de um contrato de hipoteca posterior, que é celebrado apesar da proibição estabelecida. Pode ser declarado inválido pelo tribunal de acordo com o contrato.

P 1ª 44

Se o credor hipotecário não cumprir as suas obrigações, tem o direito de reclamar uma indemnização, a menos que se prove que recebeu informações sobre hipotecas anteriores.

P 3 arte 44

Um contrato de hipoteca posterior pode ser celebrado após o anterior, a fim de alterar as condições e requisitos do mesmo. No entanto, o segundo acordo não deve violar os direitos das partes listadas por escrito no primeiro acordo.

P 4º 46

Se o devedor hipotecário receber a notificação de que um determinado credor hipotecário exige dele uma certa quantia em dinheiro antes de transferi-lo, o devedor hipotecário é obrigado a notificar os outros credores hipotecários sobre esses bens imóveis ou móveis.

P 2 arte 55

Este parágrafo descreve a venda de bens imóveis hipotecados em procedimento extrajudicial. Para implementá-lo corretamente, é necessário seguir o procedimento descrito no artigo 56 desta Lei Federal.

O contrato de hipoteca poderá prever as condições de recuperação extrajudicial do bem penhorado se as partes no contrato forem pessoas jurídicas ou empresários individuais. Neste caso, uma das formas de venda de bens imóveis ou móveis é um procedimento independente. Na realização deste procedimento são adotadas as normas da legislação civil sobre compra e venda.

Se um empresário individual for excluído do cadastro estadual unificado, isso não é motivo para cancelar as condições especificadas no contrato.

P3 arte 55

Se o credor, nos termos do contrato, conservar bens móveis ou imóveis, estes são incluídos no reembolso da dívida do devedor hipotecário. Por exemplo, o valor dos imóveis não pode ser inferior ao preço de mercado.

Para a realização do procedimento descrito, o imóvel é avaliado preliminarmente. Caso o cliente interessado em adquirir não concorde com o valor estimado, poderá ser realizada uma segunda vistoria. Se o imóvel foi vendido abaixo do valor de mercado, então, por lei, o hipotecário tem o direito de exigir do credor hipotecário uma indenização por danos no valor da diferença entre o valor de avaliação e o preço de venda do imóvel.

P 5º 55

Este parágrafo descreve que um imóvel residencial também pode ser objeto de hipoteca se for o único adequado como residência permanente. Os bens hipotecados são objeto de hipotecas anteriores e posteriores que utilizam diferentes procedimentos de execução hipotecária.

P 4 art. 55.2

Se estiver prevista a cobrança do bem penhorado, então, de acordo com o disposto na lei, o mesmo é encaminhado para o local da pessoa jurídica ou física.

Artigo 59.1

Durante a última edição da lei, o artigo 59.1 foi totalmente redigido com uma nova redação. Afirma que o credor hipotecário pode ficar com o imóvel ou vendê-lo a outra pessoa. Conforme indicado no parágrafo 1.1. 9º desta Lei Federal, na forma estabelecida em parágrafo específico, as partes poderão reter os bens do penhorado tanto extrajudicialmente quanto a pedido do tribunal.

Graças à hipoteca, o credor hipotecário é compensado pelos riscos de não reembolso da dívida ou indemnização por perdas e custas judiciais (se necessário). O contrato especifica um valor específico que deve ser pago pelo devedor. Se o valor da recuperação recebida for superior ao estipulado no documento, o credor hipotecário tem o direito de devolver o saldo ao credor hipotecário.

Baixe a última edição da Lei Federal 102

A hipoteca é constituída sob a forma de obrigações que surgem na celebração de um contrato de crédito ou de empréstimo. As obrigações decorrentes da obtenção de uma hipoteca devem ser tidas em consideração pelo credor e pelo devedor. Se as partes forem pessoas jurídicas, as obrigações decorrentes do acordo serão estabelecidas da maneira especificada na lei da Federação Russa sobre contabilidade.

Tudo sobre hipotecas Afonina Alla Vladimirovna

1.2. Legislação que regulamenta o crédito hipotecário aos cidadãos (base jurídica para o crédito hipotecário)

As hipotecas residenciais são regulamentadas pela legislação civil e habitacional.

As regras do Código Civil da Federação Russa que estão sujeitas a aplicação no caso de relações jurídicas decorrentes de uma hipoteca são aplicadas da seguinte forma:

1) quanto ao empréstimo em si, é regulado pelo disposto no § 2º cap. 42 “Crédito”, onde é dada a definição de contrato de empréstimo e são dadas as disposições gerais sobre a sua forma;

2) sendo a hipoteca, em essência, um contrato de mútuo, em garantia do qual o mutuário cede um imóvel, aplica-se o disposto no § 3º do Capítulo. 23 sobre garantir o cumprimento das obrigações. Então, de acordo com o art. 334 do Código Civil da Federação Russa, em virtude de um penhor, um credor sob uma obrigação garantida por penhor tem o direito, em caso de incumprimento por parte do devedor desta obrigação, de receber satisfação perante outros credores do pessoa que possui esta propriedade. Esta e outras disposições sobre garantias estão em conformidade com a Lei Hipotecária.

Tendo em conta o que precede, é claro que o principal documento legal que regula os fundamentos da ocorrência, o procedimento de registo e as consequências jurídicas do surgimento da própria hipoteca é a própria Lei Hipotecária. Assim, de acordo com o parágrafo 3 do Artigo 1 desta Lei, as regras gerais sobre penhor contidas no Código Civil da Federação Russa aplicam-se às relações sob um contrato de hipoteca nos casos em que o Código Civil especificado da Federação Russa ou diretamente por lei não estabelece outras regras. Esta lei, assinada pelo Presidente da Federação Russa em 1998, é reconhecida pelos especialistas como a primeira lei especial que regula o sistema de relações que surge em conexão com o penhor de bens imóveis. Especifica as condições de concessão de empréstimo para aquisição de bens imóveis com posterior penhor de direitos sobre os mesmos. Também é considerada toda a cadeia de relações jurídicas entre as partes em caso de violação de obrigações por parte do mutuário, bem como o procedimento de execução hipotecária do bem penhorado.

Essas questões também são regulamentadas pelas normas do Código de Processo Civil da Federação Russa de 14 de novembro de 2002, nº 138-FZ.

O Artigo 446 do Código de Processo Civil da Federação Russa inclui instalações residenciais (partes delas) como propriedade que não pode ser executada de acordo com documentos executivos, se para o cidadão devedor e membros de sua família que vivam juntos nas instalações de sua propriedade, é o único imóvel apto para residência permanente, com exceção do imóvel previsto neste número, se for objeto de hipoteca e puder ser executado nos termos da legislação hipotecária.

Além disso, todos esses regulamentos passam regularmente por certas alterações. Uma comparação da versão atual com a edição original é apresentada na tabela.

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