С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в ряд законодательных актов, которые поставили точку в многочисленных спорах и разбирательствах, касающихся правовой принадлежности автомобильного парковочного места, относящегося к многоквартирному дому или иному зданию. Машино место было официально признано объектом недвижимого имущества, . Лица, в связи с этим, получили безусловную возможность не только пользоваться столь значимыми «квадратными метрами», но и оформлять их в собственность на общих основаниях
В июле 2016 года был принят Федеральный закон № 315-ФЗ, который внес изменения в I часть ГК РФ, а также некоторые законы РФ. Понятие «машиноместо», как объекта недвижимости было закреплено в ч. 1 ст. 130 ГК РФ и стало определяться исходя их совокупности признаков.
Так, машино-местом признается объект:
- являющийся частью здания, дома или сооружения;
- предназначенный для того, чтобы размещать на нем автомототранспортное средство или хранить его;
- имеющий оградительные элементы, стены или иные конструкции, а также представляющий собой отдельную площадку, обозначенную разметкой;
- чьи границы определены и отражены в системе общероссийского кадастрового учета.
Стоит отметить, что машино место, как новый объект недвижимости 2017 года будет признаваться таковым исключительно в том случае, если он входит в единый комплекс постройки, т.е. является его элементом, а также закреплен в техническом плане сооружения (подземный паркинг, пристрой и т.п.). Организованная «дворовая парковка» или места на отдельно-стоящих огороженных автостоянках, к указанному объекту недвижимости не относятся. Это означает, что относящийся к придомовой территории многоквартирного здания участок земли или асфальта, на котором жилец паркует свой автомобиль, купить будет нельзя.
Как купить машино-место?
Может любое дееспособное лицо, достигшее возраста 18-ти лет. Приобрести места в паркинге может и организация. Как правило, такая сделка заключается наряду с оформлением или офисного помещения в доме или бизнес центре. Так, некоторые застройщики предлагают значительные скидки на одновременное приобретение помещения и машино места.
Сделка оформляется по общим правилам отчуждения имущества с обязательной в органе Росреестра. По ее итогам заявителю выдается выписка из ЕГРН, которая с 2017 года является единственным документом, подтверждающим правомочия собственника на принадлежащий ему объект.
Получив документ о праве собственности на часть паркинга, владелец может не только пользоваться данной недвижимостью, но и в полной мере ею распоряжаться: продавать, сдавать в аренду, закладывать в банке, дарить, завещать. При этом посягательство на машино-место со стороны третьих лиц будет расцениваться как противоправное действие и может повлечь за собой наказание.
Где купить машино-место и сколько стоит?
Федеральный закон о машиноместах с 1 января 2017 года стал действовать повсеместно. В связи с чем, на сайтах по продаже недвижимости появилась масса объявлений, предлагающих сдать или купить узаконенный участок парковки.
| Регион | Стоимость (руб.) | |
|---|---|---|
| Аренда | Купля-продажа | |
| Москва | 3 500 – 15 000 | 250 000 – 5 000 000 |
| Санкт-Петербург | 1 000 – 20 000 | 300 000 – 2 500 000 |
| Екатеринбург | 2 500 – 6 000 | 250 000 – 1 500 000 |
| Новосибирск | 2 500 – 5 000 | 100 000 – 1 200 000 |
| Уфа | 1 500 – 3 000 | 300 000 – 1 600 000 |
| Симферополь | 1 200 – 3 500 | 200 000 – 1 700 000 |
| Краснодар | 1 500 – 6 000 | 200 000 – 2 000 000 |
Помимо того, в каком регионе владелец машиноместа желает сдать его в аренду или продать, итоговая стоимость определяется исходя из следующих факторов:
- площадь объекта (обычно составляет от 10 кв. м. до 20 кв. м.);
- состояние здания или сооружения, к которому относится парковка;
- наличие охраны или пропускной системы;
- расположение паркинга (наземный, подземный, крытый и т.п.);
- развитость инфраструктуры района, степень отдаленности от центра города.
Таким образом, наше государство, переняв опыт европейских стран, все-таки позволило своим гражданам с начала 2017 года оформлять в собственность машиноместа и полноправно распоряжаться ими. Данная мера, безусловно, направлена и на создание нового
В каком случае бетонная (асфальтобетонная) площадка может являться самостоятельным объектом недвижимости, на который право собственности подлежит регистрации в Росреесте?
Ответ: сама по себе физическая связь объекта с землей не является достаточным основанием для отнесения объекта к недвижимому имуществу.
Суд может признать бетонную площадку (площадку с иным покрытием) объектом недвижимости при условии наличия следующих обстоятельств:
- площадка создавалась как объект недвижимости, что предполагает получение необходимых разрешений, а также соблюдения при строительстве СНиПов, градостроительных норм и правил;
- площадка расположена на земельном участке, предоставленном именно под строительство спорного объекта.
- площадка не является самовольной постройкой (наличия права на земельный участок + отсутствие нарушений СНиП при строительстве объекта).
На данный момент актуальной остается правовая позиция, высказанная Высшим Арбитражным Судом РФ в постановлении Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5:
… ЗАО обратилось в Арбитражный суд с иском о признании права собственности на производственную площадку площадью 8565,4 кв. метра.
Судом второй инстанции требование удовлетворено, ФАС округа оставил постановление апелляционного суда без изменения.
Президиум ВАС РФ согласился с позицией судов, указав в постановлении, что спорный объект создавался как открытая стоянка с твердым покрытием, рассчитанная на 100 грузовых автомобилей. Строительство стоянки осуществлялось в соответствии с договором подряда на капитальное строительство..
Все имущество предприятия, включая стоянку, располагалось на земельном участке площадью 5,32 гектара, выделенном ему в соответствии с постановлением главы администрации … на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Согласно техническому паспорту от 06.05.2006 спорный объект имеет кадастровый номер, является сооружением - производственной площадкой для грузовых автомобилей площадью 8 565, 4 кв. метра, имеющей песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров.
Пунктом 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354 (далее - Правила 354) установлено, что поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией .
Ранее на сайте АКАТО были опубликованы статьи о проблемах перехода на «прямые договоры» между РСО и собственниками нежилых помещений, а также об особенностях таких договоров . В настоящей статье рассмотрим такую категорию нежилых помещений, как машино-места, и попробуем разобраться, требует ли законодательство заключать «прямые договоры» с собственниками машино-мест, и каков порядок определения объема потребленных машино-местами коммунальных ресурсов.
Понятие «машино-место»
Пункт 2 Правил 354 к нежилым помещениям относит части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
Пункт 29 статьи 1 ГК РФ дает следующее определение: машино-место - это «предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке
».
Абзацем 3 пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения
, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке
.
Согласно п. 6.2 ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218 «О государственной регистрации недвижимости» границы машино-места определяются проектной документацией
здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами).
Таким образом, машино-места имеют назначение нежилого помещения, предназначены для размещения только транспортного средства, машино-место является самостоятельным объектом гражданских прав, сделки, направленные на отчуждения, подлежат обязательной регистрации, соответственно право собственности на машино-место должно быть оформлено в установленном законом порядке.
Вышесказанное делает невозможным отнесение машино-мест к общему имуществу многоквартирного дома (далее - МКД)
. Более того, право собственности на машино-места может не зависит от права собственности на иное помещение в том же МКД: лицо может иметь в собственности машино-место или несколько машино-мест и не иметь иной собственности в том же МКД.
Содержание общего имущества МКД собственником машино-места
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)
».
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные ПП РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее - Правила 491) более подробно устанавливают состав общего имущества. В частности, пункт 2 Правил 491 устанавливает, что в состав общего имущества включаются
помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта
, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В связи с неверным толкованием и отсутствием несколько лет назад возможности оформления машино-мест в индивидуальную собственность
на практике возникали ситуации (поддерживаемые судами), когда машино-места относили к общему имуществу. Здесь стоит пояснить следующее: возможно отнесение машино-мест к общему имуществу, если данные места не учтены и не выделены в технической документации как отдельные; если же данные места выделены
,
соответственно, указаны в техническом плане и имеют собственников, то они не могут относится к общему имуществу. В данной статье речь идет о выделенных машино-местах, каждое из которых (или их часть) имеет собственников, учтено в технической документации и зарегистрировано в установленном порядке.
В соответствии с чч. 1-2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества
в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности
на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В связи с этим, собственники нежилых помещений - машино-мест несут бремя расходов по содержанию общего имущества МКД пропорционально своей доле в праве собственности
. Это происходит независимо от того, принадлежат ли еще помещения в МКД собственнику машино-места. Если собственнику принадлежит жилое помещение и машино-место, оплата расходов на содержание общего имущества будет производится исходя из общей площади жилого и нежилого (машино-места) помещений.
Обязанность собственников машино-мест заключать прямые договора с РСО
В абз. 3 п. 6 Правил 354 указано, что поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.
В абз. 4 п. 6 Правил 354 содержится следующее положение: управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.
Два вышеприведенных положения говорят о том, что собственник нежилого помещения заключает договора поставки услуг напрямую с ресурсоснабжающей организацией. При этом УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив направляет информацию о нежилых помещениях в РСО, и уведомление собственнику нежилого помещения.
Однако, согласно абз. 6 п. 6 Правил № 354 положения третьего и четвертого абзацев настоящего пункта не распространяются на лиц, являющихся собственниками площадей, отведенных в многоквартирном доме под машино-места
.
Таким образом, Правила 354 устанавливают исключение в отношении машино-мест
, обязанность заключения прямых договоров с РСО для собственников такого типа нежилых помещений не устанавливается. При этом у лица, управляющего домом (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) обязанности по направлению информации в РСО о машино-местах не возникает, собственникам машино-мест уведомление о необходимости заключения «прямого договора» также не направляется
.
Кроме того
, абз. 6 п. 148(1) Правил 354 устанавливает, что у собственника машино-места нет обязанности заключать договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами непосредственно с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами
.
Объем ресурса, потребляемого собственником машино-места
Абзац 3 пункта 43 Правил 354 устанавливает:
«Объем потребляемых в помещении, отведенном в многоквартирном доме под машино-места
, электрической энергии, холодной воды и горячей воды, объем отводимых сточных вод определяется исходя из показаний приборов учета
соответствующего коммунального ресурса, установленных в целях раздельного учета потребления коммунальных ресурсов в этом помещении
, а при их отсутствии исходя из площади указанного помещения и норматива потребления холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии в целях содержания общего имущества
в многоквартирном доме. Указанный объем электрической энергии, холодной воды и горячей воды, а также сточных вод распределяется между собственниками машино-мест пропорционально количеству машино-мест, принадлежащих каждому собственнику. При этом при отсутствии приборов учета электрической энергии, холодной воды и горячей воды, установленных в целях раздельного учета потребления коммунальных ресурсов в этом помещении, размер платы для собственников машино-мест определяется с применением повышающего коэффициента к соответствующему нормативу потребления коммунального ресурса, величина которого принимается равной 1,5
»
Из указанной нормы следует:
1.
Сначала подлежит определению объем коммунальных ресурсов, потребляемых в помещении, отведенном под машино-места, в целом. При этом используются либо показания приборов учета, фиксирующих объемы коммунальных ресурсов, потребленных в помещении, отведенном под машино-места, либо объем этих ресурсов рассчитывается исходя из площади указанного помещения и нормативов потребления соответствующих ресурсов в целях содержания общего имущества, а не нормативов потребления коммунальных услуг в помещениях;
2.
Объем коммунального ресурса, потребленный в помещении, отведенном под машино-места, распределяется среди собственников машино-мест не пропорционально площади этих машино-мест, а пропорционально количеству машино-мест, которым владеет каждый собственник;
3.
В случае отсутствия приборов учета, определяющих объем потребления коммунальных ресурсов в помещении, отведенном под машино-места, подлежит применению повышающий коэффициент 1,5. При этом Правила 354 для машино-мест не устанавливают зависимость применения повышающего коэффициента от наличия или отсутствия технической возможности установки прибора учета.
Таким образом, площадь каждого конкретного машино-места при определении объема потребления коммунальных ресурсов не учитывается, при отсутствии приборов учета расчет ведется исходя из нормативов потребления коммунальных услуг в целях содержания общего имущества, в указанном случае применение повышающего коэффициента обязательно.
Возможности оборудования каждого конкретного машино-места индивидуальным прибором учета коммунального ресурса законодательство не предусматривает.
Заключение
В настоящей статье
разъяснено, что несмотря на наступившую с 01.01.2017 обязанность собственников нежилых помещений заключать договоры предоставления коммунальных услуг непосредственно с РСО, для собственников машино-мест сделано исключение - они от такой обязанности освобождены.
Разумеется, если собственники всех помещений многоквартирного дома будут обязаны заключить «прямые договоры» с РСО в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ , для собственников машино-мест исключений не будет, и они точно также, как и собственники всех остальных помещений дома, будут обязаны заключить договоры с РСО.
Объем потребления коммунальных ресурсов рассчитывается для всего помещения, отведенного под машино-места - либо по соответствующим приборам учета, либо исходя из площади указанного помещения и нормативов потребления соответствующих ресурсов в целях содержания общего имущества (а не нормативов потребления коммунальных услуг в помещениях) с применением повышающего коэффициента 1,5. Объем коммунального ресурса, потребленный в помещении, отведенном под машино-места
, распределяется среди собственников машино-мест пропорционально количеству машино-мест
, которым владеет каждый собственник, площадь самих машино-мест при этом не учитывается
.
Отруцкая Т.В. ,
Все собственники жилых и нежилых помещений в МКД обязаны вносить плату за ЖКУ. А вот собственники машино-мест никогда не считали себя обязанными платить за ЖКУ. Теперь не нужно выстраивать долгую цепь объяснений, что это и их обязанность тоже. Ясность внесена на законодательном уровне.
Машино-места: как УО работать с таким недвижимым имуществом и его владельцами
Все владельцы квартир и нежилых площадей в многоэтажках обязуются оплачивать ЖКУ. Обладатели машино-мест при этом не привыкли к обязанности по внесению аналогичной платы. Раньше УК приходилось долго объяснять наличие у них такого обязательства. Сейчас делать этого уже не требуется, так как необходимые разъяснения были сделаны на уровне закона.
Корректировки законодательства наделили владельцев машиномест в паркинге как правами, так и обязанностями. С одной стороны, они могут участвовать в общедомовых собраниях и сдавать парковочные места в аренду для извлечения прибыли. С другой стороны, от них требуется оплачивать ЖКУ.
Нужно понимать, чем машино-места как объекты недвижимости отличаются от обычных парковочных мест на территории вокруг многоэтажки. Места на парковке, даже если они находятся на относящейся к дому земле, не могут считаться обособленной недвижимостью. Их владельцы продолжают входить в число долевых собственников.
Машино-местом площадка может считаться только в том случае, если у нее есть неразрывная связь с объектом, в данном случае - с многоэтажным домом. В связи с этим любые парковки на дворовой территории и даже на выделенных стоянках машиноместами называться не могут. Обязательным условием получения такой недвижимостью своего статуса является наличие связанной постройки.
Для инициализации рассматриваемых объектов обычно используется разметка, которая наносится краской на пол паркинга. Ею обозначается номер места и его границы.
Как оформить машиноместо в собственность
Раньше паркинги в многоэтажках обычно ставились на регистрационный учет в качестве относящихся к зданию нежилых площадей. Для владельцев парковочных мест предполагалась доля в праве собственности на такую стоянку.
По обновленным правилам дольщик с правами на часть нежилой площади, отведенной под парковку, может произвести следующее:
Выделение доли в натуральной форме по его желанию;
Регистрацию прав собственника на машино-место как на объект недвижимости, каковым оно представляется с 1 января 2017 года.
Чтобы сделать это, не требуется согласие прочих дольщиков. Специалистам Росреестра при этом нужно показать соглашение всех владельцев или решение общедомового собрания, утверждающее порядок пользования недвижимостью из состава общего долевого имущества. Такие положения предусмотрены в части 3 статьи 6 ФЗ-315 от 3 июля 2016 года, который называют законом о машиноместах.
Если все дольщики произведут выделение собственных долей в натуральной форме с последующей регистрацией прав собственников, то паркинг лишится статуса долевого имущества. После выделения машиномест появятся ведущие к ним проезды и проходы, они в соответствии с 315-ФЗ (часть 5 статьи 6) признаются общей собственностью владельцев помещений и (или) парковочных мест.
- Создание специализированных стоянок для хранения задержанных транспортных средств
Вопросы
Существуют ли какие-то ограничения в пользовании общим имуществом для владельцев машиномест?
Нет, не применяется никаких ограничений, если соблюдаются следующие условия:
Машино-место представляет собой обособленный объект недвижимости в многоэтажке или является собственностью дольщика в помещении, выступающем такой обособленной недвижимостью;
Машино-место не относится к общедомовому имуществу, и владельцы остальных помещений в многоэтажке не могут претендовать на него.
Такие положения устанавливает ЖК РФ (ч. 1 ст. 37 и ч. 2 ст. 36).
Многие успели зарегистрировать машино-места до начала 2017 года. Для таких владельцев в статусе их имущества никаких изменений не произошло. Корректировать оформленные ранее бумаги и записи в ЕГРН не требуется.
С момента получения машиноместами статуса объектов недвижимости установлены их допустимые размеры:
Минимальный - 5,3х2,5 м;
Максимальный - 6,2х3,6 м.
- Передача общего имущества МКД в пользование третьим лицам
Заключаются ли с собственниками машино-мест договоры?
Да, их нужно заключать. Форма соглашения зависит от способа управления многоэтажкой:
При работе УК - договор управления;
При работе ТСЖ или кооператива и отсутствии УК - договор содержания общедомового имущества и обеспечения коммунальными услугами;
При непосредственном управлении МКД - договор обеспечения услугами по ремонту и содержанию ОИ.
Правила предоставления КУ приравнивают машино-места, парковки внутри дома и подземные гаражи, заложенные в проект МКД, к нежилым помещениям. Особенностью эксплуатации этих парковочных мест является то, что их владельцам не нужно заключать договоры с РСО. Коммунальные услуги такие собственники получают от управляющей организации. Это отмечено в пункте 6 Правил, утвержденных ПП №354 от 6 мая 2011 года.
Важно знать
Оформленные до корректировок законодательства бумаги на машино-места как объекты недвижимости сохраняют юридическую силу - переоформлять их не требуется. Это определено в части 1 статьи 6 ФЗ-315. В такой ситуации не имеет значения, соответствуют ли парковочные места правилам в отношении допустимых размеров, так как данные требования были введены позже, и они не должны иметь обратной силы.
У собственника парковочного места есть тот же набор прав и обязательств, что и у остальных владельцев помещений в доме. В том числе, ему нужно соблюдать общие правила оплаты ЖКУ:
Оплачивать содержание помещения;
Делать взносы на капремонт МКД;
Оплачивать коммунальные услуги.
Количество расходуемой в помещении, выделенном в многоэтажке под парковочные места, электроэнергии и воды, а также отводимых канализационных стоков определяется по показаниям имеющихся в помещении счетчиков. Приборов учета здесь может и не быть. В таком случае расчеты производятся в зависимости от площади помещения и установленных нормативов потребления основных ресурсов на СОИ. Для помещения считается общее количество КР, после чего оно распределяется по числу владельцев машино-мест.
Если приборов, позволяющих вести раздельный учет расходования коммунальных ресурсов в выделенном под парковочные места помещении нет, то при расчете оплаты используется повышающий коэффициент. Норматив потребления КР в соответствии с этим умножается на 1,5.
С 1 января 2017 года у россиян появляется еще один вид собственности — машино-места. Остается позаботиться об их регистрации
Недавно Президент РФ Владимир Путин среди прочих законодательных актов подписал и 315-ФЗ, о котором почему-то мало у нас говорится, но который самым непосредственным образом касается огромного отряда отечественных автолюбителей. Речь идет о признании в качестве объекта недвижимости мест, предназначенных для размещения транспортных средств. Или, как их называют в народе, машино-мест.
Спор столиц и правоведов
История о том, являются ли места для хранения машин объектами недвижимости или нет, имеет солидный стаж. Речь, понятно, идет не о капитальных гаражах. Если последние приобретены на средства граждан и оформлены по всем правилам, тут никаких сомнений не возникает: это недвижимость. Но в России большинство автомобилей проводят свой век в довольно неблагоустроенных помещениях или вообще, так сказать, на пленэре. Возникает вопрос, как быть в этом случае?
Долгое время этот вопрос был отдан на откуп регионам, и каждый из них решал его самостоятельно. Разнобой был очень существенным. Например, в Москве с 2006 года регистрировали машино-места, а вот в Санкт-Петербурге это делать отказывались.
Это различие зеркально отражало два прямо противоположных подхода, которых придерживались наши правоведы. Одни занимали позицию, согласно которой машино-место достойно признания в качестве объекта недвижимости, другая половина его таковым не признавала.
В судебной практике преобладал подход, при котором машино-место не считалось самостоятельным объектом недвижимости, а признавалось в качестве такового, если оно являлось частью некоего другого объекта недвижимости (здания, сооружения), а владелец этого машино-места в свою очередь являлся долевым собственником основного объекта недвижимости.
Правда, часть судейского корпуса подходила к решению этой коллизии с других позиций. Машино-место, считали эти эксперты, обладает признаками самостоятельного объекта недвижимости в силу того, что оно наделено уникальными, характерными только для него свойствами. Машино-места заносятся в технический паспорт объекта, они отражаются в проектной документации, а собственником машино-места может быть человек, не проживающий в этом или ближайшем доме. К тому же по своей сути оно не является местом общественного пользования, а служит потребностям конкретного гражданина.
По мнению гендиректора компании «Эталон-Инвест» Даниила Селедчика , это противостояние двух подходов могло продолжаться еще долго, если бы в мае 2015 года Минэкономразвития не выпустило специальное разъяснение. В нем сказано, что постановка на государственный кадастровый учет машино-места возможно только в качестве отдельного помещения или строения.
При этом машино-место должно обладать определенными и только ему присущими конструктивными особенностями: например, ограждением, отделяющим данное машино-место от соседних. Если же таких конструкций нет, то объектом недвижимости оно не является. А следовательно, не может быть вовлечено в гражданский оборот.
Большой затор
С одной стороны, письмо внесло определенную ясность в этот запутанный вопрос. С другой стороны, начались проблемы с регистрацией машино-мест — там, где их регистрировали, в частности в Москве.
В результате скопилось большое число заявок на регистрацию машино-мест, а граждане не могли осуществлять с ними никаких операций. А ведь надо понимать, что речь идет о большой экономической проблеме.
Понятно, что многие машино-места стоят недорого, но немало и таких, за которых можно выручить достаточно большие деньги. Например, некоторые машино-места в центре Москвы могут по цене не уступать стоимости квартиры где-нибудь на окраине города.
В итоге небольшая, в общем-то, чисто локальная проблема стала быстро превращаться в серьезный общегосударственный вопрос.
В этой ситуации Росреестр предложил схему легализации машино-мест, которая была представлена одному из высокопоставленных членов Правительства РФ. В качестве пилотного проекта была выбрана подземная стоянка на Чистых прудах. Чиновнику было наглядно продемонстрировано, как с помощью ограждающих колонн и знаков на них можно быстро превратить обычное машино-место в объект недвижимости. При этом межевая линия позволяет измерить расстояние между двумя стоянками автомобилей.
Теперь и объект недвижимости
Результатом этой работы стало мартовское поручение Президента разработать условия по вовлечению машино-мест в гражданский оборот. Росреестр и Минэкономразвития подготовили соответствующий законопроект (тот самый 315-ФЗ), который был принят парламентариями и подписан главой государства.
Однако этому предшествовала серьезная борьба. Противники принятия законопроекта указывали на то, что в этом случае можно нарисовать на асфальте безграничное число машино-мест. И теперь, чтобы не дать развернуться таким «художникам», в законе введено понятие «сооружение». Иными словами, место для машины должно быть чем-то оборудовано: это может быть ограждение, бетонный пандус или что-то еще.
Впрочем, хотя закон принят, некоторые юристы считают, что он не решает всех нюансов вопроса. Например, до каких пределов распространяется право на машино-место в помещении: иными словами, это лишь прямоугольник на полу или соответствующая фигура тянется до потолка? Кто будет собственником проездов и проходов к машино-местам и кто станет отвечать за их состояние?
Но в любом случае новый закон весьма важен. Причем не только для граждан, но и для строительной отрасли, поскольку он открывает зеленый свет строительству и продаже дополнительных объектов — машино-мест. И, к слову, отныне правовые нормы позволяют сооружать машино-места с использованием ипотеки, так как теперь они могут выступать в качестве залога.
Как и любое другое недвижимое имущество, машино-места теперь подлежат государственной регистрации, которую будет осуществлять органы Росреестра.
Но чтобы ввести машино-места в полный гражданский и экономический оборот, необходимо разработать механизм их переоформления из долевой собственности в индивидуальную. Предполагается, что при наличии регистрации общей долевой собственности на помещение каждый собственник получает право выделить свою долю и оформить свое машино-место. Но как это будет происходить конкретно, пока до конца не ясно.
Между тем времени на разработку процедуры осталось совсем немного: регистрация нового вида объектов недвижимости стартует с 1 января 2017 года.
Владимир ГУРВИЧ
Фото: fotki.yandex.ru, ndv.ru
КСТАТИ
За рубежом также ищут решение вопроса, где и как хранить автомобили и какие правовые статусы имеют эти места. Любопытная практика существует в Германии. То, как она действует в реальности, непосредственно наблюдал один из руководителей нашего портала, несколько лет проживший в Германии.
В ФРГ рядом с домами размещаются размеченные стоянки для машин. В этом смысле ситуация очень напоминает нашу. Но есть одно важное отличие.
Каждое такое место закреплено за конкретным владельцем. Он арендует этот участок, имеющий конкретный номер, и платит за него соответствующую арендную плату. И никто не имеет права ни на одну минуту ставить туда свой автомобиль. В результате владелец этого машино-места всегда уверен в том, что он в любое время суток без проблем припаркует здесь свое транспортное средство.
Как рассказал наш коллега, однажды на его глазах один немец, местный житель, по невнимательности припарковал на такое чужое «поле» свою машину. Заметив это, владелец стоянки тут же вызвал полицию. Она прибыла оперативно и оштрафовала провинившегося, причем штраф оказался достаточно солидным.
Если внедрить такую систему в Москве, это стало бы неплохим подспорьем для автомобилистов. Ведь у нас, подъезжая к дому, автомобилист не может быть уверенным в том, что там есть место для парковки. Считаем, столичным властям стоит внимательнее изучить немецкий опыт.
Похожие статьи
