Приобретение жилья всегда связано с определенным риском. Особенно сейчас, когда квартиры приобретаются в ипотеку, отдаются под залог и становятся предметом разного рода мошеннических схем. Весьма распространенная ситуация - когда человек покупает квартиру, оформляет на нее свои права, а потом оказывается, что в квартире на вполне законных основаниях проживают посторонние люди. Например, родственники прежнего владельца. Выселить их из квартиры зачастую бывает очень проблематично, а порой и вовсе невозможно.

Недавно Конституционный суд вынес несколько довольно интересных решений, способных в будущем заметно упростить жизнь приобретателей проблемного жилья. Так, в Определении от 17 февраля 2015 г. № 246-О суд фактически подтвердил возможность изъятия ипотечной квартиры за неуплату взносов даже в том случае, если часть этой квартиры принадлежит несовершеннолетнему лицу .

Предметом обжалования здесь явились нормы законодательства, позволяющие выселять семьи с детьми из ипотечных квартир без разрешения органов опеки и попечительства. Суд отметил, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, осуществляется в порядке, установленном для совершения сделок с имуществом подопечных.

В свою очередь получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение кредитного договора и договора займа в целях обеспечения жилым помещением подопечного требуется лишь в исключительных случаях. В частности, в случае заключения таких договоров опекуном от имени подопечного, выступающего заемщиком.

Кроме того, опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного, совершение сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Таким образом, нормы, требующие получения разрешения органов опеки, не распространяются на случаи, когда жилье приобретается в долевую собственность родителей, выступающих созаемщиками по кредиту, и их ребенка. И это не правовой пробел и не ошибка законодателя. Дело в том, что обязательства родителей - созаемщиков по кредитному договору обеспечиваются ипотекой квартиры, приобретенной с использованием кредитных средств, в силу закона.

В то же самое время согласие органов опеки и попечительства требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, а не приобретаемого на средства, полученные по кредитному договору, обязательство по возврату которых обеспечено залогом данного жилого помещения. Иными словами, выселить семью в подобной ситуации можно в упрощенном порядке, не спрашивая разрешения третьих лиц.

Другой вопрос, рассмотренный Конституционным судом, касался порядка выселения родственников прежнего собственника из квартиры, находящейся в залоге . Суть дела состояла в следующем. Гражданин приобрел на публичных торгах квартиру в ЖСК и оформил право собственности на нее. Позже выяснилось, что в квартире зарегистрированы и постоянно проживают ее бывшие собственники с семьей. Они не исполнили договор займа, обеспеченного залогом жилья, вследствие чего квартира была выставлена на торги. Суд разрешил выселить супругов-должников, отказав в выселении их дочери и ее несовершеннолетних детей. Отказывая в выселении, суд сослался на то, что эта самая дочь сохранила право проживания в квартире, поскольку была включена в ордер на предоставление этой квартиры еще в начале 90-х годов.

В соответствии с этим новый собственник квартиры через Конституционный суд оспорил норму законодательства (статья 19 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ"), допускающую возможность сохранения права пользования жилым помещением за лицами, получившими такое право при вселении в дом даже в случае обращения взыскания на данное жилье как на заложенное имущество. Суд в Постановлении от 24 марта 2015 г. N 5-П согласился с доводами нового собственника и признал оспариваемое законодательное положение неконституционным.

В обоснование своей позиции по делу суд отметил, что ЖК РФ сейчас не определяет права членов семьи прежнего собственника жилья, которые заложил квартиру и не выполнил свои обязательства по возврату долга. Также в законе отсутствует и механизм защиты этих прав при обращении взыскания на такое жилое помещение и переходе его к новому владельцу. Это приводит к тому, что суд привыкли руководствоваться оспариваемой нормой, которая фактически приравнивает права членов семьи прежнего собственника жилья в ЖСК к правам лиц, прекративших семейные отношения с собственником приватизированного жилого помещения.

В свою очередь обременение права собственности на жилое помещение правом членов семьи его прежнего собственника пользоваться этим жилым помещением существенно ограничивает правомочия его нового собственника. Тем более, если он не был своевременно проинформирован о наличии прав третьих лиц на данное жилое помещение, не выражал своего согласия на его приобретение с имеющимися обременениями.

Между тем, значимой гарантией информирования приобретателя об объеме передаваемых ему правомочий и обременений должна являться государственная регистрация указанных прав, в том числе права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива, которое члены семьи его прежнего собственника приобрели на основании ордера.

В соответствии с этим законодателю было поручено обеспечить максимальную прозрачность информации о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения с тем, чтобы новые собственники (приобретатели) были в курсе того, какую недвижимость и с какими обременениями они получают в собственность. Сохранение обременений, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должно стать юридически невозможным.

Также суд призвал законодателей обеспечить одновременную защиту прав новых собственников таких квартир. При этом КС РФ заключил, что до внесения соответствующих изменений в законодательство члены семьи прежнего собственника, включенного в ордер, сохраняют право пользования жильем. То есть, выселить по требованию нового собственника сейчас не представляется возможным.

Ипотека – это заем под залог на длительный срок. Предметом залога может выступить любое недвижимое имущество в том числе и сам предмет кредитования. Ипотека классифицируется как целевая и нецелевая. Для целевой ипотеке характерно: безналичный расчет, а предметом залога является приобретаемое имущество.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

При нецелевом кредитовании денежные средства выдаются на руки заемщику. При этом залогом должно быть действительное имущество заемщика. Ипотека это долговое обязательство которое берется заемщиком в среднем на 10 лет.

Причины

Самой распостраненной причиной, по которой кредитор может потребовать покинуть жилье по ипотеке, является задолженность по кредиту. Это множественные просрочки, пеня и штраф. При длительной неуплате обязательных платежей заемщик рискует остаться без крыши над головой.

При оформлении ипотечного контракта к договору прилагается график платежей. График содержит конкретные даты в приделах которых ежемесячно вносятся платежи, а также проценты по кредиту и конечная переплата.

На законодательной основе заемщик самостоятельно проверяет достоверность платежа и поступление денежных средств на кредитный счет.

Долги по регулярным платежам в течении полугода является основанием для выселения.

Основные причины возникновения долга и выселения:

• Затруднительное материальное положение. Долгосрочность ипотеки обуславливает невозможность просчитать будущие доходы заемщика.
• Тяжелая болезнь утрата дееспособности. Оформление больничного меняют уровень дохода заемщика.
• Совершенное заемщиком преступление и пребывание в местах лишения свободы.
• Смерть заемщика.

Правовое регулирование вопроса

Правовой основой финансовых отношений при оформлении ипотеки является Закон об ипотеке .

Суть закона в обеспечении обязательность выплат по ипотеке и в содержании недвижимости в приличном виде. При подписании договора заемщик не становится собственником. Все имущественные принадлежат банку до полного погашения кредита.

При этом заемщик не может распоряжаться жильем, а именно продать, подарить, завещать, поменять.

При этом заемщик может сдать приобретаемое жилье в аренду на законных основаниях на длительный срок, а также прописать кого-либо на своей жилплощади, сделать капитальный ремонт.

Ипотека – одно из явлений правовой жизни человека, которое указывает на несовершенство российского законодательства, его противоречивость и возможность различного толкования. Свидетельство этому сопоставление статей 40 Конституции и 223 Гражданского Кодекса, которые оговаривают право гражданина на жилплощадь и право кредитной организации выселить его за задолженность.

Право на выселение должника невозможно оспорить. Никакие законы и нормы не помогают и не способны защитить даже незащищенные слои населения.

Выселение из ипотечной квартиры

Выселение из жилья, взятого в кредит, – это нередкое явление. Ипотечное кредитование – это долгосрочный процесс.

Ни один человек не может быть уверен в своей платежеспособности через 5 – 10 лет. Существуют определенные нюансы выселения жильцов в каждом конкретном случае.

За неуплату

Неуплата по кредиту влечет за собой из приобретенного в ипотеку жилья. Если долговые обязательства не выполняются заемщиком, то недвижимость будет изъята и продана с публичных торгов в пользу долга. Если жилье не реализовано в процессе публичных торгов, оно переходит на баланс банка.

Выселение за неуплату происходит при наличии длительной просрочки в внесении платежей, после обращения кредитной организации в суд и решении суда в пользу банка.

Должник имеет шанс остаться при своих интересах, если:

• заемщик не отказывается от долговых обязательств;
• заемщик потерял постоянное место работы;
• заемщик принимал активное участие в решении проблемы, просил реструктуризацию, отсрочку.

С несовершеннолетними детьми

Проживание в ипотечном жилье ребенка не является поводом, чтобы простить задолженность. Исполнительное производство предвидит снятие несовершеннолетних родственников должника с учета ФМС. Банк не несет ответственности на будущее расположение семьи должника.

Часто единственным выходом из сложной ситуации является получение статуса малоимущего и государственной помощи. Проживание несовершеннолетних в квартире, принадлежащей банку, делает необходимым участие прокурора в процессе выселения.

Если единственное жилье

Если приобретенное в кредит жилье единственное у заемщика, то это не меняет порядок его выселения. Единственной уступкой может стать отсрочка продажи данной жилплощади, но не более чем на 1 год.

Недвижимость, которая принадлежит кредитору, все равно будет отобрана. Это один из примеров противоречивости законодательства, а именно в ФЗ № 102 с Жилищным кодексом и Конституцией.

Порядок действий

Существует определенный порядок действий по выселению из ипотечного жилья при наличии задолженности.

Досудебная работа

Любое кредитное учреждение не заинтересовано в выселении должника. Чтобы получить в конечном счете прибыть от кредитной сделки банк идет на всяческие уступки. Одно из распространенных решений проблемы длительной задолженности – это реструктуризация долга. Реструктуризация означает снижение суммы обязательного платежа и увеличение срока выплаты кредита.

Прежде чем обратиться в суд кредитное учреждение готово пойти навстречу должнику и принять такие меры:

• Кредитные каникулы. В графике обязательных платежей обозначается перерыв, но не более чем на полугода. В установленный срок выплату кредита нужно возобновить.
• Уменьшение долга за счет списания процентов, штрафа, пени или неустойки.
• Государственная поддержка. Часть долга может быть уплачена из бюджета при участии должников в социальных программах.

Уведомление о выселении

Перед тем как подать , кредитная организация обязана отправить должнику письменное уведомление о выселении. Уведомление является свидетельством досудебной работы банка по возможному предотвращению выселению и самостоятельному решению проблемы долга.

Уведомление о выселении из ипотечной квартиры содержит данные о полной сумме задолженности, сроке и порядке погашения.

Данное уведомление подразумевает прекращение ежемесячных взносов по ипотеке, полный расчет по задолженности. Это обусловлено ст. 55.2 ФЗ-102.

Обращение банка в суд

Банк обращается в суд по месту регистрации кредитного обеспечения. Порядок решения проблемных ситуаций прописан в договоре. Возможность решения конфликтной ситуации в суде предусмотрена ст. 52 , а также прописана в кредитном контракте.

Решение о выселении должника может принять только районный суд. Решение может быть в пользу должника в таких случаях: если сумма задолженности не превышает 5 % кредита, а последний внесенный платеж был не ранее чем три месяца до рассмотрения дела в суде. Данный нюанс оговорен в ст. 54.1 ФЗ-102.

Можно ли отсрочить?

Вопрос отсрочки по долговым обязательствам лучше всего поднимать в период досудебной практики. Кредитная организация всегда пойдет навстречу должнику, желающему выплатить ипотеку.

Необходимость отсрочки должна подтверждаться документально, а именно:

• Если ипотеку платит женщина и она уходит в отпуск по уходу за ребенком, то в банк нужно предоставить свидетельство о рождении ребенка.
• При увольнении с работы заемщик предоставляет копию трудовой книжки с записью об увольнении.
• Справки, подтверждающие тяжелое состояние здоровья заемщика или его близкого родственника.

При наличии аргументов в пользу отсрочки банк идет навстречу должнику.

Судебная практика

Вернуть свои средства банк может в судебном порядке. Только судебное решение может передать залоговое имущество в пользу кредитного учреждения. Это возможно при проведении кредитной организацией всех досудебных мероприятий по решению проблемы, а также при отсутствии поступлений денежных средств по ипотеке в течение полугода. Доказательством досудебной работы банка может быть распечатка звонков работников банка к должнику.

Судебное решение в пользу банка может быть оспорено. Обжалование выселения из ипотечной квартиры происходит как правило при содействии государственных программ, цель которых сделать кредитование для приобретения жилья более доступным.

Кредит – это часто единственный способ приобрести жилье для семьи со средним доходом в 2019 году. Ипотека может быть идеальным решение жилищного вопроса при внимательном к не отношении. Страхование, своевременные платежи и планирование своих расходов помогут избежать финансовых неприятностей и выселения.

На видео о выселении из ипотечного жилья

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Выселение из ипотечной квартиры по причине задолженности перед банком – практически неизбежная перспектива для тех граждан, кто утратил возможность исправно платить по кредиту и не смог договориться о мирном решении вопроса с кредитором.

Почему банк вправе отобрать жилье, купленное в ипотеку, как происходит процедура принудительного выселения, можно ли ее избежать? Ответы в нашей статье.

Почему могут выселить?

Ипотека – залоговая разновидность долгосрочного кредитования. В виде залога, на который накладывается соответствующее обременение, чаще всего выступает именно приобретаемая жилплощадь.

Несмотря на то, что существует два вида залога ипотеки – залог по закону (залогодержатель уполномочен оставить себе спорную недвижимость) и залог по договору (жилье не «привязано» к нецелевому займу, и его сложнее забрать даже по суду) – на практике применяется только один, первый. Нередко при подписании договора ипотеки оформляется закладная на квартиру – документ, дающий право его держателю распоряжаться заложенным имуществом по своему усмотрению.

До тех пор, пока долг перед банком не будет полностью погашен, и залоговое обременение не будет снято, объект недвижимости юридически принадлежит кредитору. В случае невыполнения плательщиком обязательств по займу, кредитная организация может перевести недвижимое имущество в собственные активы, с целью компенсации потраченных средств.

Как правило, осуществляется это по решению суда, но могут быть и исключения, если подобное положение прописано в кредитном договоре. Забрать квартиру за долг по ипотеке могут даже в том случае, если она выступает единственным жильем кредитуемого, и ее совладельцами или лицами, прописанными на жилплощади, являются несовершеннолетние.

Понятие задолженности

При оформлении кредитного договора, как приложение к нему, составляется график погашения займа, где расписаны дата, сумма ежемесячного платежа, начисленные % за предоставленный кредит. Если по каким-либо причинам плательщик не придерживается указанного графика, у него накапливается задолженность по кредиту.

Заемщик должен сам следить за соблюдением графика погашения ссуды (ФЗ-353). Кредитор может и не напоминать о необходимости внесения очередного платежа. Хотя в действительности банки предпринимают такие шаги для предотвращения задолженности по ипотеке, что делать, в принципе, не обязаны по закону.

Если допущена просрочка в 1-2 месяца, банк принимает все меры, чтобы связаться с плательщиком и прояснить ситуацию. На этом этапе о принудительном выселении не может быть и речи. После же полугода просрочки по ипотеке, заемщика, как правило, выселяют с занимаемой жилплощади, а недвижимость переходит на баланс кредитора.

По каким причинам может образоваться задолженность?

Понятно, что владельцы квартир, купленных в ипотеку, перестают платить по кредиту в силу ухудшения собственного финансового положения. Среди причин, приводящих к такому финалу, чаще фигурируют следующие:

потеря работы

болезнь, повлекшая за собой тотальную или временную утрату трудоспособности

появление дополнительных платежных обязательств (алименты, компенсация какого-либо ущерба пострадавшей стороне и другие)

увеличение процентной ставки по кредиту банком (при наличии такой возможности, прописанной в договоре)

жизненные форс-мажоры (тюремное заключение, смерть заемщика, прочие)

Помимо факторов, относящихся к неплатежеспособности клиента, стать предпосылкой для образования задолженности по ипотеке может и элементарная невнимательность, непонимание условий договора. Нужно отдавать себе отчет, что банк не будет разбираться в причинах просрочек, а инициирует возврат потраченных на покупку недвижимости средств. Первым его шагом в этом будет обращение взыскания, а после – иск в суд, по решению которого будет осуществлено выселение.

Какие можно принять меры, чтобы не потерять жилье?

Чтобы избежать выселения, необходимо погасить всю имеющуюся задолженность по платежам. Если сумма небольшая, изыскать средства будет проще: реализуйте ценное имущество, займите у друзей или родных. Если речь идет о внушительных цифрах, нужно приложить все усилия, чтобы договориться с банком о решении проблемы.

Обычно кредиторы идут навстречу должникам, поскольку им тоже невыгодно их выселение из ипотечного жилья. Отчуждение банком залоговой квартиры за долги по ипотеке и последующая ее продажа – это лишние денежные и временные затраты для обеих сторон.

Так какие же меры могут быть предприняты банком и заемщиком с целью стабилизации ситуации с просрочками? Вариантов несколько.

1. Реструктуризация долга: уменьшение размера ежемесячного платежа с увеличением срока ипотеки.
2. Кредитные каникулы: освобождение от необходимости совершать регулярные платежи на несколько месяцев.
3. Уменьшение задолженности: на свое усмотрение, банк может списать часть долга, процентов по займу, пени.
4. Переуступка прав третьим лицам с уменьшением или списанием долга: по согласию сторон, кредит переходит другому банку, при условии удовлетворения интересов первоначального кредитора. Составляется новый кредитный договор, с новым графиком платежей.
5. Рефинансирование: привлечение с согласия банка краткосрочной межбанковской ссуды для погашения задолженности или всего объема кредита, на более выгодных для плательщика условиях. Также заключается новый договор займа, с новыми условиями его погашения.

Сейчас мы не рассматриваем такой вариант решения проблемы просрочек по кредиту, как продажа залоговой недвижимости по договоренности или с торгов, что делается, если возможности платить ипотеку нет вообще. Все вышеописанные способы приемлемы в случае, когда заемщик не обанкрочен и нацелен сохранить за собой жилье. Но что будет при обратных обстоятельствах?

Обращение банка в суд

Если консенсус между банком и должником не достигнут, кредитор обращается в суд. Обычно, основанием для этого служит отсутствие платежей на протяжении 3 и более месяцев, при этом задолженность составляет свыше 5% стоимости недвижимого имущества.

Предварительно на имя должника составляется обращение взыскания с требованием полностью погасить кредит или освободить жилплощадь, выплачивать стоимость которой он больше не в состоянии.

Решение суда в пользу банка предполагает дальнейшее выселение заемщика и членов его семьи из спорной квартиры.

Как происходит выселение по решению суда

Что делать, если вас выселяют из квартиры за долги по ипотеке ? В первую очередь, следует убедиться, что это происходит на законных основаниях – по решению суда или согласно соответствующему пункту в кредитном договоре. Выселить должника из занимаемой им недвижимости могут как судебные приставы, так и сам кредитор. Последний вправе сделать это без решения суда, если данный момент отражен в договоре (ФЗ-102, ст. 55).

Выселение приставами

Руководствуясь ФЗ-229, в рамках открытого административного производства, судебный пристав выселяет должника и всех зарегистрированных на жилплощади лиц. Согласно ст.107 этого же закона, должник оповещается о необходимости добровольного освобождения объекта в течение 10 дней с даты получения им уведомления.

Игнорировать данное требование нет резона, поскольку выселение все равно произойдет при обозначении новых сроков, но уже с уплатой несознательным гражданином исполнительного сбора. Процедура требует присутствия понятых и полиции.

Препятствовать проникновению в квартиру также бессмысленно. Пристав наделен полномочиями привлечь к делу сотрудников МЧС, которые, даже в отсутствие «хозяев», помогут освободить помещение от их личных вещей, домашних животных и т.д. Кроме того, пристав может организовать транспортировку и хранение имущества за счет выселяемого.

Выселение кредитором

Несколько иначе происходит выселение за долг по ипотеке самим кредитором. Порядок действий оговаривается условиями договора и основывается на согласии сторон.

В случае отказа со стороны заемщика добровольно покинуть жилье, банк имеет право принудительно выселить должника в присутствии прокурора.

Но чаще в подобных обстоятельствах банки все же обращаются в суд, чтобы избежать в дальнейшем оспаривания должником принудительного выселения.

В заключение

Безусловно, потеря жилья из-за невозможности выполнить кредитные обязательства – крайне стрессовая ситуация. Чтобы не допустить ее возникновения в своей жизни, тщательно взвешивайте все «за» и «против» перед оформлением ипотеки.
А купив квартиру с привлечением банковских средств – приложите все усилия, чтобы соблюдать условия кредитора.

• ГК РФ (ст. 130, 334);
• ГПК РФ (ст. 446);
• ФЗ № 229 от 02.10.2007 года (ст. 107);
• ФЗ № 102 от 16.07.1998 года (ст. 5, 13, 40, 50, 54, 54.1, 55, 56, 78);
• Судебное решение № 2-3556/2011 от 30.11.2011 года;
• Определение Конституционного Суда РФ № 246 от 17.02.2015 года.

Могут ли выселить заемщика

Ипотека для многих российских граждан является единственной возможностью приобрести жилье. Делая крупную покупку, хочется быть уверенным, что недвижимости вас никто не лишит. Нестабильная экономическая ситуация, заставляет владельцев интересоваться вопросом: могут ли выселить из квартиры за долги перед банком.

Права и обязанности сторон прописываются в закладной, изменить условия которой возможно только по взаимному соглашению. Согласно закону «Об ипотеке» в закладной содержатся:

• Сведения о должнике и залогодержателе;
• Данные о денежных обязательствах и обремененном имуществе;
• Условия залога и выплат.

В случае невыполнения кредитополучателем обязательств, банк в судебном порядке (если иное не предусмотрено договором) может взыскать заложенное имущество с последующей продажей на торгах.

Обратите внимание, что собственником имущества будете являться вы, а не кредитор. Без государственной регистрации права, вам не имеют права выдавать ипотеку. Недвижимость лишь находится в залоге у банка, как гарантия возвращения кредита.

Посмотреть полезное видео

Основания для выселения из ипотечной квартиры

Причина, по которой вас могут принудить покинуть жилое помещение — . Банк, выдавший кредит, может выставить залоговое имущество на торги только после положительно решения суда. При этом, должнику компенсируются осуществленные ранее выплаты.

Требование о выселении из ипотечной квартиры будет законно только с момента подписания договора купли-продажи с новым владельцем. Существует перечень нарушений договора, в соответствии с которым банк может взыскать заложенное имущество:

• без согласия залогодержателя;
• Самостоятельное предоставление недвижимости в безвозмездное пользование третьим лицам;
• Тайный залог имущества другому кредитору;
• сроком более 6 месяцев.

Иногда, в условиях договора прописывается обязательство передачи имущества банку при несоблюдении закладной. В этом случае залогодержателю переходит право собственности во внесудебном порядке. Чаще всего такие контракты заключаются с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями.

По закону, до того, как подать иск в суд, залогодержатель может помочь должнику, списав часть неустойки или предоставив кредитные каникулы. Банки не спешат выселять заемщиков — отчуждение квартиры и ее продажа требуют денежных расходов.

Уведомление о выселении отправляется по по месту прописки заемщика банком до подачи судебного заявления, в ином случае ему могут отказать в возбуждении дела. Эта претензия будет доказательством того, что кредитор пытался сделать все возможное, чтобы помочь должнику.

Судебная практика по выселению

В российском законодательстве право на жилье является конституционным. По ст. 446 Гражданского Процессуального Кодекса РФ, нельзя отобрать недвижимость, которая является единственной пригодной для проживания для владельца и его семьи. Но данное правило не распространяется на обремененное ипотекой имущество.

Тем не менее, суд может отказать в иске банку, если

• Нарушение незначительно;
• Истец требует несоразмерную неустойку;
• Сумма задолженности менее 5% от стоимости жилья;
• Платежи просрочены меньше, чем на 3 месяца.

При наличии уважительных причин, например, если залогодатель подавал прошения в банк о кредитных каникулах, не отказывался от обязательств и пытался урегулировать спор, он имеет право отсрочить реализацию заложенного имущества на период до 12 месяцев.

За это время должник может выплатить кредитору накопившуюся сумму и суд отменит решение о выставлении квартиры на торги. Но если по ипотеке, то вас могут выселить.

Например, по делу № 2-3556/2011 судом был отклонен иск, в виду того, что взыскиваемая банком неустойка была несоразмерной последствиям нарушения обязательств.

Не может стать причиной отказа в выполнении требований банков. Все члены семьи должника после прекращения права собственности обязаны покинуть жилое помещение.

Тем не менее, суд учтет этот факт в принятии решения, и, возможно, отсрочит взыскание банком квартиры. Участие в разбирательстве несовершеннолетних предполагает вмешательство органов опеки. В судебной практике известны случаи, когда подача иска на проходила с нарушениями и процесс затягивался, но не прекращался.

Конституционный суд в 2015 году принял Определение № 246, которое подтвердило возможность изъятия жилья за просроченные взносы по ипотеке, даже если у должника есть несовершеннолетние дети.

Чтобы не лишиться собственности, внимательно читайте условия закладной. Если возникнут вопросы — обращайтесь к банку за разъяснениями. В случае трудной финансовой ситуации подавайте прошение о кредитных каникулах или реструктуризации, т. е. уменьшении платежей с увеличением срока выплат.

Рубль продолжает стремительно дешеветь, что не может не отражаться на уровне жизни всех россиян. Но есть в стране группа людей, которая оказалась из-за валютных скачков буквально на грани выживания. Это валютные ипотечники: взяв несколько лет назад жилищный кредит в долларах или евро, они теперь вынуждены тянуть на себе многократно выросшие ежемесячные платежи. Несколько лет назад месячный взнос по ипотеке мог составлять 30 тысяч рублей, в то время как сейчас он приблизился к 100 тысячам рублей. Попытки договориться с банками успехом не увенчались, и на прошлой неделе ипотечники провели в Москве сразу несколько акций. Так, они Тверскую улицу в районе Белорусского вокзала, рядом с главным офисом банка «ДельтаКредит», а также себя наручниками в офисе «ДельтаБанка» на Моховой улице. Ещё один стихийный митинг у центрального офиса «Москоммерцбанка» рядом со станцией метро «Беговая» - в нём приняли участие несколько десятков человек. Все эти люди требуют пересчёта задолженности в рубли по льготному курсу.

The Village поговорил c Татьяной Толмачёвой - валютным заёмщиком из Подмосковья и матерью четверых детей. Она рассказала о том, почему её семья несколько лет назад решилась на валютную ипотеку, как живёт в условиях слабого рубля и что собирается делать дальше.

Иллюстрации

Андрей смирный

Наша грустная квартирная история началась семь с половиной лет назад. В июле 2008 года мы взяли ипотеку в банке «ДельтаКредит». При подаче документов нам сразу сказали, что денег в рублях мы не получим, поскольку процентная ставка там выше и наших доходов на обслуживание займа не хватит. А в валюте - пожалуйста. Курс доллара тогда был 23 рубля, и мы решились. Наша квартира стоила 3 300 000 рублей. С помощью родственников мы собрали деньги на первоначальный взнос, а от банка получили оставшуюся сумму - 2 880 000 рублей, или 124 000 долларов. На эти деньги мы купили двухкомнатную квартиру в дальнем Подмосковье, в 60 километрах от МКАД. Первый платёж составил 27 тысяч рублей, что было вполне сопоставимо с ценой съёмного жилья.

Когда доллар начал расти

Проблемы начались уже в августе 2008 года, когда доллар начал расти. Практически сразу наши ежемесячные платежи стали намного превосходить платежи рублёвых заёмщиков. Мы, конечно, понимали, что долларовый кредит - это риск, и не жаловались. Просто я, сидя в декрете с годовалым ребёнком и уже беременная вторым, нашла себе подработку на дому. Однако когда доллар стал стоить 30–35 рублей, мы решили перекредитоваться в рубли. Тут нас ждал первый сюрприз: перекредитоваться - это взять новый кредит в рублях и погасить долларовый. Естественно, по текущему курсу. То есть нам понадобилось бы оформить кредит в рублях на сумму от 3 800 000 до 4 200 000 рублей в зависимости от курса доллара. Зарплаты под этот кредит уже не хватало, нам бы просто его никто не дал. Вот так мы попали в ловушку, из которой не было выхода уже тогда. Программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию предусматривали просто отсрочку по оплате, при этом очень несущественную, но после льготного периода - увеличение платежей и срока выплат. Поэтому мы оставили всё как есть. Доллар рос, но и зарплата росла, поэтому страшно не было.

Страшно стало в 2014 году, когда доллар вырос в два, а потом и в три раза. Это означало следующее: первые семь с половиной лет мы платили только проценты по кредиту и отдали банку больше 4 000 000 рублей. При этом наш основной долг остался практически на прежнем уровне - 110 тысяч долларов, по нынешнему курсу это почти 9 000 000 рублей. Ежемесячный платёж сейчас составляет около 100 тысяч рублей, а впереди ещё 17 с половиной лет выплат. Мы подсчитали, что за это время выплатим банку 21 000 000 рублей за «двушку» под Сергиевым Посадом.

Попытки договориться с банком и чиновниками

Все эти годы мы пытались договориться с «ДельтаКредитом» о разделении валютных рисков. Отмечу, что сами кредитные организации берут средства из «коротких» кредитов у европейских банков под 2–3 % годовых. То есть те деньги, которые мы получили, банк уже в 2008 году выплатил по курсу 2008 года и потери ему, несмотря на заверения, не грозят: речь идёт лишь о недополучении прибыли. Однако общение с банком проходило в формате монолога с нашей стороны. Ответов на многочисленные звонки и письма не было. Только когда в январе этого года мы перестали платить, нам позвонил сотрудник банка: «У вас четверо детей? А зачем вы принимали решение об увеличении состава семьи, если вы не можете платить по кредиту?» Другими словами, зачем на этом свете живёт обаятельный мальчик Саша и три прекрасные девочки Аня, Вера и Женя, если мама с папой не успевают подкидывать в топку финансового кризиса сотни тысяч рублей?! Сейчас сотрудник банка звонит нам раз в два-три дня, интересуется нашими делами.

Обычно с момента прекращения оплаты до суда проходит от трёх до шести месяцев. В суде дело рассматривают ещё два-три месяца. Гражданское дело может зависнуть в суде на срок от трёх месяцев до года, однако по искам банков судьи, как правило, принимают решения очень быстро. Поэтому через три месяца у банка на руках уже точно будет исполнительный лист об обращении взыскания на квартиру. Далее её продают с торгов, а если она не продаётся, банк оставляет жилплощадь себе. Затем приставы выселяют людей из квартиры.

Всё это время капают проценты на сумму неплатежа, поэтому долг существенно вырастает. Выглядит это так: мы не заплатили 1 200 долларов, и штраф по договору составляет 0,5 % за каждый день. К моменту следующего платежа (просрочка один месяц) мы должны 1 200 долларов за январь плюс 186 долларов штрафа. Если мы не платим и за февраль, то к марту мы должны уже 1 200 долларов за январь плюс 186 долларов штрафа за январь плюс 174 доллара штрафа за февраль по январскому платежу плюс 1 200 долларов за февраль плюс 174 доллара штраф за февраль по февральскому платежу. К апрелю будет так: 1 200 долларов за январь плюс 186 долларов штрафа за январь плюс 174 доллара штрафа за февраль по январскому платежу плюс 186 долларов штрафа за март по январскому платежу плюс 1 200 долларов за февраль плюс 174 доллара штрафа за февраль по февральскому платежу плюс 186 долларов штрафа за март по февральскому платежу плюс 1 200 долларов платежа за март плюс 186 долларов штрафа за март по мартовскому платежу.

Запасной аэродром, то есть съёмную квартиру, мы пока не ищем. Займёмся этим, когда наше выселение станет делом одного-двух месяцев. Сейчас платить за аренду пока рано.

Параллельно мы стучались в двери чиновников, но уровень лицемерия оказался непостижимым. Простых людей, которые являются налогоплательщиками, а также родителями будущих налогоплательщиков и защитников родины (про долг родине, думаю, они не забудут, когда моему бездомному сыну исполнится 18 лет), стали вдруг называть финансово безграмотными, обвинять в попытке схитрить на процентах. Мол, сами виноваты, вот и получите. И всё бы ничего, если бы не параллельная докапитализация банков (им же трудно - кризис), пересчёт аналогичных долларовых обязательств для отдельных регионов, федеральный закон о перерасчёте валютных кредитов для жителей Крыма по 36 рублей за доллар… Мы не жадные - всем нужно помогать, но осадочек остался.

Ежемесячный платёж сейчас составляет около 100 тысяч рублей,
а впереди ещё 17 с половиной лет выплат. Мы подсчитали, что за это время выплатим банку 21 000 000 рублей за «двушку» под Сергиевым Посадом

Что делать?

Какие у нас теперь перспективы? При самом оптимистичном варианте банк всё-таки пойдёт навстречу и пересчитает кредит по курсу, рекомендованному Центробанком - 39,4 рубля за доллар. Это хорошо, но будет означать фиксацию нашего долга на уровне 4 300 000 рублей. Для этого по правилам нашего банка придётся брать новый кредит, за который первые десять лет придётся платить одни только проценты без погашения основного долга. А то, что уже заплачено, безвозвратно утеряно, потому что речь идёт только о пересчёте остатка задолженности, то есть того, что ещё не оплачено. У большинства это почти весь первоначальный долг, потому что всё время мы платили только проценты. При таком раскладе общая стоимость нашей квартиры составит около 16 000 000 рублей.

Перерасчёт в рубли производится только через новый договор. То есть ты заключаешь договор на рублёвый кредит, из этих денег погашаешь старый и начинаешь заново платить проценты, как если бы пришёл в банк впервые. Но даже если не заключать новый договор, а обойтись дополнительным соглашением к старому, всё равно пересчёт произведут только остатка с даты заключения дополнительного соглашения. И никто не будет пересчитывать по новому курсу те проценты, которые вы уже заплатили в прошлом. На практике первые десять лет платишь одни проценты, и лишь незначительная часть платежа погашает основной долг. Например, мы уже выплатили банку 100 тысяч долларов (именно в долларах, по курсу на день платежа), и только около 6–7 тысяч из них ушли на погашение основного долга.

Второй возможный вариант решения проблемы - продать квартиру и отдать долг банку. Но при продаже мы получим только 3 500 000 рублей, и в этом случае остаток долга составит 5 500 000 рублей. То есть мы теряем то, что уже заплатили, остаёмся без жилья и ещё должны 5 с лишним миллионов. А если доллар ещё подрастёт, то не 5, а 10, 15 или даже 20 - и так до бесконечности. При таких платежах и необходимости снимать жильё рассчитывать на новую квартиру мы не сможем. Кроме того, наша кредитная история уже испорчена, родители, которые помогали с первоначальным взносом, стали пенсионерами, материнский капитал израсходован. Когда нас будут выселять на улицу, бдительные органы опеки и попечительства получат возможность позаботиться о бездомных детях и поместить их в детский дом.

Третий вариант - продажа квартиры с торгов банком и последующее банкротство заёмщика. В этом случае квартиру продадут за копейки, ведь на торгах цена существенно упадёт, а остаток долга будет ещё больше. При этом банкротство - это несколько лет унизительного ада, когда твоя зарплата идёт конкурсному управляющему, а он по твоей просьбе выдаёт тебе твои же деньги под объяснение, куда ты будешь их тратить. Если же твоя зарплата выше прожиточного минимума, то это означает, что платить ты всё-таки можешь. Поэтому банкротства и прощения долгов тебе не светит, а светит обычное взыскание через приставов - автоматическое списание денег с зарплаты.

Выбор из этих трёх вариантов зависит от банка: если он пересчитает нам долг в рубли по приемлемому курсу, мы согласимся. Если же нет - будем ждать выселения. Второй вариант нам не подходит. Он предполагает, что мы сами суетимся и продаём квартиру, отдаём деньги банку и ещё остаёмся должны - это какое-то садо-мазо. То есть вариант номер два плавно перетечёт в вариант номер три, но гораздо быстрее и нашими же силами. Правда, во втором варианте есть одна призрачная надежда: иногда, когда клиенты продают квартиру сами и гасят часть долга, банк может полностью или частично простить оставшуюся часть. Но это целиком и полностью зависит от банка. А если они не простят остаток долга, получив нашу квартиру? Лучше уж тянуть время в судах.

Похожие статьи