Основният законодателен документ, определящ условията за предоставяне на ипотечни кредити е Федерален закон за ипотеката № 102от 16.07.98г

Той съдържа основните понятия на сделката, изискванията за нейното изпълнение и регистрация. Дадена е концепцията за последваща ипотека, ипотека, определени са характеристиките на ипотечното кредитиране на земя.

Законът е претърпял различни промени и допълнения няколко пъти. Последната редакция е издадена на 31.12.17 г., промените в закона влизат в сила от 01.06.18 г. Те се отнасят до наличието на управител на обезпечението.

Сегашната версия на закона се състои от 14 глави, 79 члена, включително тези, които вече не са в сила.

Глава 1

Съдържа 7 члена, които определят основанията за възникване на ипотека и какви изисквания предвижда тя.

Ипотеката е вид обезпечение и е комплексна обезпечителна мярка, тъй като обезпечава цялото задължение. Регистрацията на сделка при преференциални условия, като се използват програми за държавна подкрепа, се нарича „Социална ипотека“.

Законът установява, че могат да бъдат ипотекирани парцели, недвижими имоти, използвани за бизнес, жилищни апартаменти, къщи и части от тях, както и други недвижими имоти. Тази категория имоти включва кораби, самолети и места за паркиране.

Глави 2-4

Определят се правилата за сключване на споразумение, неговото съдържание и характеристики. Разяснява се процедурата за вписване на договор за ипотека.

Дава се понятието ипотека върху недвижим имот, какво трябва да съдържа тя, как се упражняват правата по ценната книга и осъществяването на заложното право. Как трябва да стане регистрацията на собствениците?

Глави 5-6

Законът определя, че залогодателят има право да използва заложеното имущество и да получава печалба от него в пари или в натура. Неговите отговорности включват следене на състоянието на имота и извършване на ремонти при необходимост.

Изкуство. 31 установява необходимостта от застраховане на ипотекираната вещ за сметка на залогодателя:

Установено е, че ползващо се лице по застрахователния договор е кредиторът-ипотекарен кредитор.

Кредиторът има право да проверява обезпечението както по документи, така и по действителното му съществуване. Това право се съдържа в чл. 34 Федерален закон.

Законът определя, че залогодателят има право да отчужди заложеното имущество само със съгласието на кредитора; ако е издадена ипотека, това право трябва да бъде отделно уредено в него. След прехвърляне на правото на собственост на трето лице, то става кредитополучател по договора до пълното изплащане на заема и лихвата. Това се отнася преди всичко за ситуации, при които наследниците влизат в наследствени права върху жилища, вписани с ипотека.

Глави 7-8

Дадени са понятията последваща ипотека и прехвърляне на права по договор за ипотека.

Последваща ипотека, според закона, е прехвърляне на права върху ипотекирания имот по един договор за обезпечаване на задължения по друг договор. Законът не забранява на ипотекарния кредитор да преотстъпва права по обезпеченото с ипотеката задължение на трети лица. При вписване на ипотека сделката се извършва в обикновена писмена форма, като върху документа се поставя заверка.

Ипотека може да бъде заложена по договор за ипотека със или без право на прехвърляне.

Глави 9-10

Определя се как да се извърши възбраната на заложеното имущество, в какви случаи се извършва и какви са основанията за отказ за възбрана. Как да направите предварително събиране. Съдържа правила за продажба на възстановени имоти чрез търг, по споразумение на страните.

Кредиторът има право да наложи възбрана върху заложеното имущество, ако условията на договора за заем, който обезпечава, не са изпълнени при откриване на производство по несъстоятелност срещу длъжника.

Глави 11-13

Парцелът може да бъде заложен, тъй като не е ограничен в обращение. Можете да прехвърлите правото на наем на парцел като гаранция в рамките на срока на договора за наем. Не можете да ипотекирате парцели, които са държавна или общинска собственост. Ипотекарният кредитор има право да извършва строителни работи на обекта, който ще бъде предмет на ипотеката. Ако сграда е построена върху поземлен имот със заемни средства, след регистрирането му като собственост, той става обект на залог.

Ако парцелът е част от земеделска земя, възбрана върху него е възможна само след прибиране на реколтата и реализация на добитата от него реколта.

При залагане на нежилищни предприятия в комплекс, правата на заложния кредитор се простират върху цялото имущество, което е част от него, заедно с парцела. Заложеното имущество може да включва: сгради, постройки, производствени и складови цехове, материални запаси, готова продукция, нематериални активи и др. Възбрана е възможна само по решение на съда.

Обезпечение за жилище могат да бъдат апартаменти в жилищна сграда, жилища в строеж или отделни домакинства. Ако собственикът на ипотекирания имот е непълнолетно дете, е необходимо съгласието на органите по настойничество за сделката. Възбрана върху жилищна сграда или апартамент е възможна досъдебно или по съдебен ред. Продажбите могат да се извършват под формата на търг или състезание.

Глава 14

Съдържа заключителни разпоредби, определя влизането в сила на законодателния акт.

Последни ревизии на документа

По време на действието си Федерален закон № 102 е изменян и допълван 20 пъти. Само през 2017 г. актът е коригиран 6 пъти.

Последните 4 промени са направени на 31.12.17. Те засегнаха следното:

Основни моменти при кандидатстване за ипотечен кредит. На какво трябва да обърнете внимание

Сключването на договор за ипотека е сериозно решение за кредитополучателя и неговото семейство. Договорът се сключва за дълъг период от време, така че трябва внимателно да анализирате собствения си финансов бюджет и да се опитате да предвидите бъдещи приходи.

Основни рискове при сделката:

Рискът да загубите работата си, да попаднете в трудна житейска ситуация или да настъпите форсмажорни обстоятелства.
Загубете ипотекирания имот, ако не изплатите дълга навреме.
Ако има забавяне, кредиторите налагат допълнителни глоби и такси.
Възможността за преразглеждане на лихвения процент нагоре, което е предвидено в почти всички договори за заем.
При закупуване на апартамент на вторичния пазар съществува риск от загуба на собственост при запазване на размера на дълга.

Преди да се свържете с банката, трябва да изберете валутата на кредита, неговия приблизителен размер и срок. Изберете кредитор, съберете информация за кредитните продукти на банката и отзиви от клиенти.

Трябва да се има предвид, че кредитополучателят ще понесе допълнителни разходи при извършване на сделката: застраховка, оценка, регистрация на обезпечение. Това ще доведе до допълнително увеличение на общата цена на жилищата.

1 Документи за недвижими имоти

За да разгледа възможността за ипотека, кредитополучателят трябва да събере пакет от документи за имота, предлаган като обезпечение на кредита:

Удостоверение за регистрация на собственост (ако има такова);
Извлечение от Единния държавен регистър, валидно не по-рано от 30 дни от деня на свързване с банката;
Основителни документи: удостоверение за наследници, приватизационен договор, покупко-продажба и др.;
Кадастрален, технически паспорт;
Удостоверения за липса на тежести, извлечение от домашен регистър за наличие на регистрирани лица;
Удостоверение за брак, раждане на деца;
Доклад за оценка на пазарната стойност на имота.

Някои кредитори изискват предоставянето на предварителен договор за покупко-продажба при закупуване на жилище на вторичния пазар.

2 Документи от банката

При извършване на транзакция, кредитополучателят получава от банката следните документи:

Оригинален договор за заем, който урежда всички условия на сделката.
График за погасяване на дълга.
Договор за залог на недвижим имот (договор за ипотека), който се предоставя след регистрация на сделката в Rosreestr. Той определя условията на ипотеката, правата и задълженията на страните и параметрите на ипотекирания имот.

Спазва ли се законът на практика?

Неспазването на законовите изисквания от страните по сделката може да доведе до нейната нищожност. Следователно на практика изискванията на закона се спазват безотказно.

Въпреки това има постоянни спорове, произтичащи от ипотечния договор, така че съдилищата вземат предвид не само нормите на Федералния закон № 102, но и изискванията на Гражданския кодекс на Руската федерация, Земята, Семейството и др. Кодекси.

Ако заложеното имущество е отчуждено в нарушение на правилата, установени в член 37, кредиторът има право да поиска предсрочно изплащане на заема или възбрана върху заложеното имущество.

Нестандартни случаи на тълкуване на закона от съда

Най-голям е броят на споровете, свързани с погасяване на задължение по договор или възбрана на заложеното имущество. Ако банката предяви иск срещу кредитополучателя, тя може да предяви насрещен иск за обявяване на ипотечния договор за недействителен поради несъответствие на всички съществени условия на договора.

Допълнителна причина може да бъде, че споразумението не отговаря на закона - липсата на съгласие на другата половина от семейството за сделката, сделката не е в интерес на непълнолетно лице, ако правата за разпореждане със сградата са прехвърляне без едновременно обезпечение на поземления имот, върху който се намира и др.

Договорът за залог може да бъде обявен за недействителен. Например, когато кандидатствате за нецелеви заем, обезпечен с апартамент, ипотечният договор може да се счита за невалиден, ако това е единственото жилище на кредитополучателя и заемът не е издаден за закупуването му.

Отказът за изземване на заложеното имущество се разрешава от съда, ако размерът на неизплатените задължения на кредитополучателя е незначителен (по-малко от 5%) и периодът на забавяне е определен от закона.

Заключение

Изискванията, установени от закона за вписване на придобиване на недвижими имоти с ипотека, са задължителни за кредитополучателите, заемодателите и ипотекарите.

Изключително важно е да се наблюдават и вземат предвид всички възможни нюанси на сделката. Ако за кредитополучателя е трудно да разбере правните тънкости на процеса, по-добре е да потърси помощ от професионални адвокати.

Когато решавате да вземете ипотечен кредит, трябва да разчитате на собствените си финансови възможности за погасяване. Нестандартните случаи на тълкуване на закона за ипотеката от съда, когато сделката е призната за несъстояла се, са изключение от правилото и не трябва да разчитате на тях.

Банките внимателно следят процедурата по отпускане на ипотека и работят върху съдържанието на споразуменията, обосноваващи сделката.

Офертите за банкови заеми за закупуване на недвижим имот се регулират от Федерален закон 102 относно ипотеките на недвижими имоти. Именно на негова основа се изграждат и определят отношенията между заемодателя и заемополучателя. Той определя самото понятие за ипотека, документите, необходими за вписване, както и възможностите за обезпечение на недвижими имоти. Благодарение на ясната законова регулация, потребителят стана по-защитен пред банковите организации, а самият пазар на жилищно кредитиране претърпя безпрецедентен растеж. Нека разгледаме по-подробно какво точно установява 102 Федерален закон.

Концепция за ипотека

Законът определя ипотеката като договор за заем, чието обезпечение е недвижим имот. Това ви позволява значително да намалите риска за финансова институция в случай на неплащане на дълга. Кредитополучателят има право да живее и да се разпорежда с имуществото си, но с определени ограничения. Например, ако искате да продадете недвижим имот, първо трябва да получите разрешение от банката.

Възможно е да се получи разрешение от банката само ако апартаментът е принуден да се продаде поради невъзможност за изплащане на дълга. Струва си да се отбележи, че в този случай банката най-вероятно ще поеме самата продажба и ще ви върне разликата, но не трябва да разчитате на голяма сума, тъй като при продажбата банката просто се интересува от връщането на собствените си средства .
Рискът за банката се намалява и от факта, че кредитополучателят трябва да направи първоначална вноска, чийто минимален размер в различните банки и за различните кредитни програми е 15-20%. Така, ако банката трябва да продаде жилището поради неплащане на дълга, може дори да се съгласи на по-ниска цена.
След издаване на ипотеката, ипотеката върху апартамента остава в банката и след погасяване на дълга и премахване на тежестта се връща на кредитополучателя. Но дотогава банката има право да се разпорежда с тази ипотека по свое усмотрение, например може да я заложи сама или да я продаде на друга финансова организация. Това няма да се отрази по никакъв начин на кредитополучателя и условията по кредита ще останат същите.

Два вида ипотечно кредитиране

Като се има предвид № 102 от Федералния закон за ипотеките като обезпечение на недвижими имоти, могат да се разграничат два метода на ипотечно кредитиране, които се отнасят по-скоро до формата на обезпечение:

В първия случай закупеният от вас имот ще действа като обезпечение. Тази опция е подходяща за кредитополучатели. Които имат достатъчна сума за първоначална вноска.
Вторият вариант е по-рисков, тъй като съществуващ недвижим имот служи като обезпечение. В този случай първоначалната вноска изобщо не се изисква, но цената на закупеното жилище трябва да бъде не повече от 70-80% от прогнозната стойност на ипотекирания имот. Тази опция е много подходяща за тези, които нямат пари за първоначална вноска, но имат скъпо жилище, но в този случай рискът е значително по-висок, тъй като загубата в случай на обратно притежание ще бъде по-голяма.

С каква цел се издава ипотека?

Както беше посочено по-горе, ипотека се издава за закупуване на жилище, обезпечено със съществуващ или закупен недвижим имот. Но какво точно можете да си купите? Кредитополучателят може да избира между готови апартаменти на вторичния или първичния пазар, жилища в строеж, парцел с готов обект или за по-нататъшно строителство на дача или къща, можете да вземете ипотека за закупуване на градска къща.

Въпреки това си струва да запомните, че различните програми предвиждат различни обекти на недвижими имоти. Особено си струва да обърнете внимание на това, ако искате да вземете ипотека по преференциална програма, например ипотека с държавна подкрепа предвижда само закупуване на жилища в нови сгради, които са построени с държавно финансиране.

Задължителна застраховка при получаване на ипотечен кредит

Обикновено банките изискват задължителна застраховка, като например:

Застраховка живот на кредитополучателя.
Застраховка на имущество, служещо като обезпечение.
Те могат също да изискват от вас да застраховате правото си на собственост върху имота.

По отношение на условията за кредитиране различни банки ясно посочват, че ако откажете да подновите, лихвеният процент ще бъде увеличен, струва си да запомните, тъй като обикновено увеличението е 2,5% годишно, което може да достигне впечатляваща сума.

Нюансите на подписване на договор за ипотечен кредит

След като получите положително решение и изберете апартамент, трябва да подпишете договор за заем, който трябва да включва следните точки:

В началото се посочва информация за обекта на договора. Говорим за закупен недвижим имот.
Освен това, според доклада на оценителя, се посочва стойността на обекта.
Разбира се, договорът трябва да съдържа информация за размера на кредита, сроковете за погасяване, както и изчисляването на месечните вноски до пълното изплащане.
И накрая, въпросът за собствеността.

Залог на недвижим имот при кандидатстване за ипотека

Законът урежда ипотеката и определя поръчителя. 102 от Федералния закон за ипотеките като обезпечение на недвижими имоти ясно установява, че закупеният или съществуващ недвижим имот служи като обезпечение. Освен това обектите могат да бъдат най-различни, включително дори морски кораби, които не са недвижими имоти, както и промишлени сгради.

Във всеки случай банката не рискува нищо, тъй като първоначалната вноска, както и фактът, че ипотекираният имот трябва да бъде по-скъп от закупения, гарантира на банката връщане на парите и дори печалба. Разбира се, можете да избегнете възбрана и да се свържете с банката за продажба на ипотекирания имот. В този случай ще бъде възможно да се върне част от платените средства.

Федерален закон за ипотеката № 102 установява система за кредитиране като обезпечение на недвижими имоти и земеделски парцели на територията на Руската федерация. От юли 2017 г. във Федерален закон 102 бяха въведени значителни нововъведения.

102 закон за ипотеката: последни промени и текуща версия на закона

В тази статия ще разгледаме федерален закон за ипотеките на недвижими имоти . Можете да изтеглите текущата версия на закона за 2017 г., да разберете последните промени, историята на документа, както и експертни коментари по основните членове.

История на създаването на ипотечното законодателство

В продължение на 84 години на 20 век в Русия не е имало ипотека. От самото начало на своя режим властите на СССР лишават населението на страната от правото на частна собственост. Ипотеките според новите правила се появяват в Русия едва в края на 20 век. За неговото развитие до сегашното му състояние бяха необходими коренни промени в отношението на държавата към отношенията на собственост и жилищното строителство. Освен това бяха необходими големи законодателни промени.

Едва в навечерието на 1991 г. се появяват първите предпоставки за възраждането на ипотечния институт в Русия. Това беше Законът за собствеността, приет през декември 1990 г. След това до 1993 г. последователно се приемат закони за обезпеченията и за основите на жилищната политика. Основните разпоредби също са заложени в Гражданския кодекс. Хората все по-често започват да мислят за ипотека на недвижим имот.

Тези закони позволиха на десетки банки да създадат система за издаване на ипотечни заеми до края на 1994 г. В същото време този бизнес беше слабо контролиран от оскъден набор от регулаторни рамки в тази област, което не позволи на ипотеките да достигнат високо ниво на развитие и прозрачност. Беше необходим принципно нов и мощен федерален закон.

Той беше приет на 16 юли 1998 г., месец преди тежката криза в руската икономика. 102 от Федералния закон за ипотеките се превърна в своеобразна библия, която заедно с гражданския кодекс го направи това, което е сега.

Последни промени и актуална версия на закона

В продължение на почти 20 години бяха направени многобройни корекции в закона за ипотеката, свързани с развитието на ипотеките и промени в други нормативни документи. Настоящото издание е от 3 юли 2016 г. с изменения от 1 юли 2017 г.

Най-важните събития на ипотечния пазар през 2016 г., които повлияха на ипотечното законодателство, бяха:

1. Законодателно ограничение на размера на санкциите за просрочено изплащане на заем (не трябва да надвишава основния лихвен процент на Централната банка към датата на сключване на договора за заем).

Няколко думи за основния процент на Централната банка. С прости думи, това е лихвеният процент, при който банките вземат краткосрочни заеми (1 седмица) и откриват депозити в Централната банка на същите условия. От 2 май 2017 г. ставката е 9,25%.

2. Задължителна нотариална заверка на сделки с недвижими имоти, които са споделена собственост.

Тоест сега, за да продадете апартамент, разделен на дялове, не е достатъчно да сключите договор за покупко-продажба в проста писмена форма. Необходимо е да посетите нотариус и да оформите сделката по неговия формуляр. Съответно цената на регистрацията се е увеличила значително.

3. Промяна на процедурата за изчисляване на данъка върху продажбата на апартамент. От 01.01.2016 г. периодът на собственост върху недвижими имоти, след който собственикът е освободен от плащане на данък върху продажбите, се увеличава от 3 на 5 години. Освен това размерът на данъка вече се изчислява от кадастралната стойност или от стойността, посочена в договора за покупко-продажба, което от двете е по-голямо. Тоест сделките с подценяване в договора са загубили смисъла си, тъй като кадастралната стойност е приблизително равна на пазарната стойност.

Има добри новини. Ако собствеността е регистрирана преди 01.01.2016 г., срокът остава същият - 3 години.

Пример.Гражданинът Иванов закупи апартамент на стойност 3 000 000 рубли. през април 2016 г. През май 2017 г. той го продаде. Кадастрална стойност - 3 000 000 рубли, по договора за покупко-продажба - 1 000 000 рубли. Данъкът се изчислява въз основа на кадастралната стойност в размер на 2 000 000 рубли. (минус данъчно приспадане от 1 милион) и ще бъде равно на 260 000 рубли.

4. Още една добра новина за кредитополучателите по програма Военна ипотека. Сега информацията за такива споразумения няма да се взема предвид в кредитната история на военнослужещия. Всъщност самият той не плаща кредита. Държавата прави това вместо него.

5. От юли 2016 г. законът предвижда право на ипотека на паркоместа.

Общи положения

Основните разпоредби на закона за ипотеката установяват определението за ипотека, основанието за нейното възникване, описание на изискванията за обезпечение и имуществото, което може да бъде заложено.

Залогът трябва да бъде обезпечен със споразумение, в което има две страни: залогодател (собственик на вещта) и залогополучател (кредитор). Освен това собственикът може изобщо да няма нищо общо със заема, а само да го предостави със своя собственост.

Самата ипотека се учредява не само по договора за кредит. Може да е:

договор за заем,
договор за наем,
трудов договор,
задължение по договор за покупко-продажба и др.

Тоест предмет на ипотека могат да бъдат всякакви задължения, ако не са предмет на обезпечителен ред, определен с друг закон.

Договорът установява пълен списък на задълженията, които са обхванати от залога. Ако нещо противоречи на споразуменията, заложният кредитор също има право да получи обезщетение за загуби, лихви за неправомерно използване на неговите средства, както и съдебни разходи и разноски за продажбата на заложеното имущество, освен ако в споразумението не е посочено друго. Ето защо е толкова важно да съставите този документ правилно.

Следното имущество може да бъде предоставено като обезпечение:

парцели, но не всички (изключенията са описани в член 63 от закона);
имущество, използвано за стопанска дейност;
жилищни сгради (включително части, състоящи се от изолирани помещения);
дачи, градински къщи, бани, гаражи и други битови сгради;
плавателни съдове (въздушни, морски, речни) и дори космически обекти;
място за паркиране.

Основният принцип, който важи за обезпечението е неделимостта. Тоест част от имуществото, което след делба в натура не може да се използва по предназначение, не се приема за обезпечение. Просто казано, не можете да заложите само двигателите на самолет или само покрива на къща.

Друг важен момент е, че жилищна сграда върху поземлен имот може да се приеме като обезпечение само заедно със земята. Ако парцелът е нает, тогава се залага правото на наем. Освен това, ако договорът с наемодателя е валиден повече от 5 години, разрешението на собственика дори няма да е необходимо.

Договор за ипотека

Общите правила за сключване на всички граждански договори в Русия са залегнали в Гражданския кодекс. Законът за ипотеката въвежда допълнителни изисквания, които трябва да бъдат изпълнени.

Следната информация трябва да бъде включена в договора:

предмет на ипотеката и нейната оценка;
същност, обхват и срок за изпълнение на задълженията.

Предметът на залога трябва да бъде описан подробно, за да може да бъде точно идентифициран. В договора се записва наименование на обекта, описание и местонахождение. В този случай същите правила се прилагат за наетия имот, освен това се посочва периодът на наема.

Ако е необходимо, страните могат да включат в договора процедура за продажба на обезпечение в случай на събиране на дълга по съдебен ред или да опишат опции за уреждане в досъдебния период.

Когато става въпрос за договор за ипотечен кредит с физическо лице, което закупува недвижим имот, който не е предназначен за стопанска дейност, за него се прилагат правилата, описани в Закона за потребителския кредит. Тоест трябва да бъдат изпълнени следните условия:

В договора се посочва пълната стойност на кредита, като тя трябва да е на първа страница.
На заемодателя е забранено да начислява на кредитополучателя такса за действия, които са му наложени от закона и които той извършва в свой интерес (всички видове комисионни за издаване на заем и други плащания, които не са свързани с ипотеката).
Условията и процедурата за издаване на заем трябва да бъдат публично достъпни за преглед (включително в Интернет).
Кредитополучателят трябва да получи график за плащане.

Разгледано по-подробно в отделна статия.

Ипотека

Ипотеката е поименна ценна книга, която обезпечава правото на иск на ипотекарния кредитор към залогодателя за изпълнение на задълженията и правото да се залага имущество. Законът не изисква то да присъства, за да сключи договор за ипотека. Може и да не съществува.

Документът се съставя или от залогодателя, или, ако имотът е на трето лице, от двамата.

Законът ясно описва списъка с информация, която трябва да бъде отразена в ипотеката, както и задължението за регистриране на хартията в държавна агенция (например Rosreestr). Ако поне една от изброените по-долу точки не е изпълнена, ипотеката не може да се нарече такава:

Заглавието на документа трябва да съдържа думата „Ипотека“.
За физически лица - име на залогодателя, данни от документа за самоличност. За юридически лица - наименование на организацията и местоположение.
За ипотекарния кредитор същите подробности като в клауза 2.
Същите данни за длъжника, ако той не е залогодател.
Датата и мястото на сключване на договора, както и основанието за възникване на задълженията (например номера на договора за заем).
Размерът на задълженията и лихвите, както и срокът за тяхното изпълнение.
Име, описание и местоположение на обезпечението.
Потвърдена оценка на имота.
Бележка за държавна регистрация на ипотека.
Индикация за наличие/липса на обременяване на собственост с права на трети лица.
Подпис на залогодателя и длъжника (ако не са едно и също лице).
Уточняване на датата, на която ипотеката се прехвърля на кредитора.

Ипотеката може да бъде преотстъпена на трето лице. Тогава претенциите на новия ипотекарен кредитор ще се основават само на информацията, отразена в документа.

Загубената ипотека може да бъде възстановена чрез изработване на дубликат, върху който се прави съответна маркировка.

Когато задълженията към кредитора бъдат погасени, ипотеката се връща на залогодателя, който след това премахва тежестта от имота с държавна агенция.

Ще научите как работи в друга статия.

Регистрация на ипотека

Ипотеката трябва да бъде регистрирана в Rosreestr по силата на закона. В допълнение към Закона „За ипотеката“, този процес се регулира от Закон № 218-FZ „За държавна регистрация на недвижими имоти“.

Държавната регистрация формално се състои от вписване на сделка в Единния държавен регистър на недвижимите имоти.

Основанието за вписване на сделка е съвместно заявление на залогодателя и заложния кредитор или въз основа на заявление от нотариус, заверил споразумението.

Вписването на ипотека по силата на закона се извършва с едновременното вписване на правата на собственост на лицето, върху чиито права е наложена тежестта. При наличие ипотеката се вписва.

Състоянието се обсъжда стъпка по стъпка в тази статия.

Обезпечение на ипотекиран имот

Основното е, че залогът на имущество не дава възможност на кредитора да ограничи правото на залогодателя да използва този имот по предназначение. Той също има право да се възползва от обезпечението, но кредиторът не може да иска този доход.

В същото време залогодателят е длъжен да поддържа имота в добро състояние и, ако е необходимо, да извършва ремонти за своя сметка, освен ако в договора не е посочено друго.

Често възникват спорове относно законосъобразността на изискването на заемодателя да застрахова обезпечението срещу щети, щети или загуби. Законът гласи, че такава застраховка може да бъде предвидена в условията на договора за кредит. По правило имотът е застрахован за сметка на залогодателя.

Освен това собственикът е длъжен да вземе всички възможни мерки, за да запази вещта в безопасност и да уведоми заложния кредитор, ако съществува реална опасност от загуба на залога.

Последваща ипотека

Последващата ипотека е повторна ипотека на имот, който вече е бил ипотекиран. Това може да бъде залог към същия кредитор (за други задължения) или към други.

Важно е да се спазват условията на първоначалния договор за ипотека. Ако съдържа изрична забрана за последващи ипотеки (а повечето споразумения за жилищна ипотека го правят), тогава такава сделка ще бъде невалидна, независимо дали потенциалният ипотекарен кредитор е знаел за нея или не.

Има и случаи, когато в споразумението са посочени изискванията за получаване на последваща ипотека. В този случай трябва да се сключи нов договор при спазване на тези условия.

В противен случай последващата ипотека се различава малко от настоящата. Особено внимание трябва да се обърне само на процедурата за събиране. Тук трябва да се ръководите от правилото за приоритетни права на вземане, в съответствие с което задълженията се погасяват едно по едно, като се започне от първия кредитор. Така последният кредитор може да няма достатъчно пари от продажбата на имущество.

Възлагане

Ипотекарният кредитор има право по свое усмотрение да прехвърли правото да изисква изпълнение на задълженията по ипотеката на трето лице. Например, ако една банка иска да прехвърли ипотека на трета организация, не е задължително тя да има лиценз за извършване на ипотечно кредитиране.

В този случай лицето, на което е прехвърлено правото по ипотеката, получава и права по задължението, обезпечено с ипотеката. Тоест това лице заема мястото на първоначалния кредитор.

Прехвърлянето на ипотеката се извършва чрез сключване на договор в проста писмена форма. Върху ценната книга трябва да се направи подходящо вписване за новия кредитор.

Интересното е, че законът директно забранява да се правят бележки върху ипотеката, забраняващи прехвърлянето й на трети лица. Такъв запис е априори незначителен.

колекция

Ако длъжникът погаси задълженията си ненавременно и не изцяло, като по този начин наруши условията на сключения договор, кредиторът има право да започне принудително събиране на дълга.

Има два начина за развитие на събитията:

пробен период;
извънсъдебно възстановяване.

Ако договорът за ипотека не предвижда възможност за извънсъдебно уреждане на дълга (въведена от член 55 от закона) чрез събиране на заложеното имущество, такова възстановяване е възможно само по съдебен път.

Има два случая, при които извънсъдебното възстановяване не е възможно:

Периодът, през който дългът не е погасен (просрочен), не надвишава 3 месеца.
Неизплатеното салдо е по-малко от 5% от сумата на дълга.

На практика събирането на дългове от банките чрез продажба на заложено имущество се извършва само в крайни случаи, когато други методи не носят желания резултат. Не бива обаче да забравяме, че законът в такива случаи по правило е на страната на кредитора, тъй като длъжникът нарушава сключения договор за ипотека. Следователно, ако се стигне до крайни мерки, е възможно да се продаде заложеното имущество, за да се изплати дългът.

Разгледано по-подробно в отделна статия.

Продажба на имот

Имуществото на длъжника се продава чрез изнасянето му на публична продан под формата на търг. Организацията и провеждането му не са регламентирани от този закон. Процесуалното законодателство и Гражданският кодекс са отговорни за това.

Най-общо търговията се извършва по следния начин. Не по-рано от 30, но не по-късно от 10 дни преди търга се пуска обява в официалния вестник с информация кога, къде и какво ще се предлага на търг.

Желаещите да участват трябва да внесат депозит в размер не по-голям от 5% от първоначалната продажна цена на имота. Победител е предложилият най-висока цена. За останалите капарото се връща веднага.

В деня на търга се подписва протокол с победителя. Решението е валидно за 5 дни, през които купувачът заплаща остатъка от стойността на имота, след което отново в 5-дневен срок с него се сключва договор за покупко-продажба.

Извънсъдебната продажба на имот е по подобен модел, с единствената разлика, че търгът се организира от упълномощено лице от името на ипотекарния кредитор. Приходите от продажбата се разпределят между всички ипотекарни кредитори, а остатъкът се връща на ипотекарния кредитор.

Законът също така гласи, че кредиторът може да задържи имота, ако това е упоменато в договора. Длъжникът може по всяко време, преди аукционът да бъде обявен за приключен, да спре събирането, като изплати дълга.

Търгът може да бъде обявен за невалиден, ако се е явил само един купувач, първоначалната сума не е увеличена или победителят не е платил имота. Между другото, Гражданският кодекс предвижда отговорност за последното, което се изразява в обезщетение за загуби.

Характеристики на ипотеката на земя

Ипотеката на поземлени имоти е възможна, ако оборотът на такива обекти не е ограничен от закона или размерът му надвишава минималната стойност, установена от разпоредбите за парцели от този вид и предназначение.

Като обезпечение могат да се предоставят поземлени имоти общинска собственост. Но има условия:

обектът трябва да бъде разпределен за индивидуално жилищно строителство като част от социални програми;
ипотеката трябва да е свързана с получаване на кредит за развитието на този сайт;
решението за възможността за освобождаване под гаранция се взема от общинския орган.

Поземлен имот, придобит със заемни средства, се залага от момента на регистриране на собствеността. Ако собственикът иска да построи каквито и да е сгради или постройки върху земята, не е необходимо да иска разрешение от ипотекарния кредитор. Само ако това не противоречи на договора, тези сгради също ще станат обект на обезпечение. Точно в този момент работи принципът на неделимостта, тоест сградите не могат да съществуват отделно от обекта, съответно те също са включени в ипотеката.

Да разгледаме друг случай. Например гражданин Х притежава парцел, придобит с лични средства и без тежести. Един ден той решава да построи жилищна сграда на това място с помощта на ипотечен кредит. Банката издава парите и от този момент взема парцела като обезпечение. И тогава, след като построи къщата и регистрира правата върху нея, той също ще вземе къщата като обезпечение. Същият принцип на неделимостта. Само в този случай заемодателят първоначално е взел земята като обезпечение, тъй като жилището все още не е построено и заемът трябва да бъде обезпечен с нещо.

Възбрана на земя се извършва и чрез открити търгове. Важна характеристика е продажбата на земеделска земя. Докато реколтата не бъде прибрана и продадена, тези земи не могат да бъдат възбранени.

Разгледано подробно в предишната статия.

Ипотека за нежилищни помещения

Ипотеката на нежилищни помещения има редица характеристики, които са описани в съответния раздел от закона.

По този начин предприятието като единен имотен комплекс се прехвърля в ипотека с цялото имущество, разположено на територията, включително поземлен имот.

Отделно нежилищно помещение е заложено изцяло заедно с поземления имот.

В този случай заложният кредитор не може по никакъв начин да пречи или ограничава правото на залогодателя да ползва имота. Изключение правят само сделките, свързани с отчуждаване на недвижим имот и неговия залог.

Предприятие може да бъде заложено само ако размерът на дълговите задължения е най-малко половината от прогнозната стойност на имота. Срокът за предявяване на претенции за събиране на обезпечението е минимум една година от датата на сключване на договора.

Да кажем, че предприятие N е ипотекирано в банка Y по силата на договор за заем за период от 9 месеца. Ако компанията не погаси дълга, банката все още не може да започне процедурата по събиране по-рано от 12 месеца от датата на подписване на документа.

Между другото, събирането на ипотечен дълг от фирма е възможно само със съдебно решение.

Ипотека на жилищни къщи и апартаменти

При прехвърлянето им в ипотека се налагат специални изисквания и за жилищни сгради и апартаменти, тъй като те могат да бъдат местоживеене не само на ипотекаря.

Заслужава да се отбележи веднага, че ипотеките върху общински жилищни помещения не са разрешени. Останалите обекти имат редица характеристики:

При отчуждаване на имущество, в което са регистрирани непълнолетни деца, е необходимо разрешение от органите по настойничество.
При строеж на жилищна сграда ипотеката може да бъде обезпечена с материали и оборудване, но след построяването като обезпечение се залага готовата къща.
Съгласно член 77 от закона жилищните помещения, закупени с кредитни пари, се залагат от момента на вписване на правото на собственост.
При „военна ипотека“ жилището се залага на заемодателя и правителствената агенция, която извършва плащания за изплащане на заема.

Между другото, Съветът на федерацията наскоро прие изменения в закона „За спестовната ипотечна система“, според които се начисляват пари за „Военна ипотека“. Повече категории военнослужещи вече отговарят на условията за възстановяване на акаунта им при повторно назначаване.

Най-важният момент в този раздел е клаузата за възбрана на жилище. Този факт е основание за изгонване на наемателите. Извършва се в съответствие със законовите изисквания. Тази точка е описана подробно в чл. 78.

Както можете да видите, този федерален закон дава доста ясна картина на ипотеките. Това е ефективен инструмент, който регулира пазара на ипотечни сделки в Русия. Важното е, че това е жив документ, който, макар и не винаги светкавично, реагира на промените в съвременната ситуация и дава възможност за развитие на жилищното строителство в страната.

Каквото и да мислим за ипотеките, получаването на ипотека става все по-лесно всяка година. Голяма част от заслугата за това е на ипотечното законодателство. можете да разберете по-нататък.

Ако се нуждаете от квалифицирана помощ от адвокат по ипотечни кредити, защитаващ вашите интереси пред банката или половинката ви при развод, препоръчваме ви да се запишете за безплатна консултация с нашия адвокат. Той ще окаже професионална помощ и ще предложи ефективен изход от вашата ситуация.

Ипотекае една от формите на обезпечение, при която заложеното недвижимо имущество остава във владение на длъжника. Ако задълженията по договора за заем не са изпълнени, заемодателят има право да изпълни задълженията си чрез продажба на имуществото на заемополучателя.

Описание на закона за ипотеките

Федерален закон № 102 „За ипотеките“ е приет от Държавната дума на 24 юни 1997 г. и одобрен от Съвета на федерацията на 9 юли същата година. Последни промени са направени на 25 ноември 2017 г.

Резюме на федералния закон:

Глава 1— Описва основните положения.
Глава 2— Разкрива процеса на сключване на договор за ипотека.
Глава 3— Описва концепцията за ипотека.
Глава 4— Списъци с държавна регистрация на ипотеки.
Глава 5— Гарантира безопасността на имуществото, което е заложено по договор за ипотека.
Глава 6— Описва прехвърлянето на права върху имущество, заложено по договор за ипотека.
Глава 7— Изброява възможностите на клиента при теглене на последващ ипотечен кредит.
Глава 8— Описва методи за прехвърляне на права по договор за ипотека, включително прехвърляне и залог на ипотека.
Глава 9— Разкрива реда за възбрана върху имущество, което е заложено по договор за ипотека.
Глава 10— Описва продажбата на ипотекирания имот, която е предварително посочена в договора.
Глава 11— Изброява характеристиките на ипотеката на поземлени територии.
Глава 12— Разкрива характеристиките на обработката на ипотечни кредити за сгради, предприятия, постройки и нежилищни помещения.
Глава 13— Описва характеристиките на ипотеките за апартаменти и жилищни сгради.

Нови изменения

Федералният закон „За ипотеката“ беше изменен на 25 ноември 2017 г. По-специално, следните членове и параграфи са претърпели промени:

П 2 ст 1

Ако една от страните по сделката се нуждае от ипотека, страните са длъжни да сключат споразумение помежду си, в което са изброени условията и изискванията, както и размера на отговорността при неспазване на договорените точки.

4 от този закон е изменен. Той описва, че ипотекарният кредитор в някои случаи е длъжен да поеме разходите на ипотекарния кредитор за застраховане на определен недвижим имот. Понякога той трябва да плати дългове, свързани с:

комунални услуги;
данък имоти;
такси

Възстановяването на такива разходи обаче се извършва за сметка на ипотекирания недвижим имот.

П 1-во 5

В чл.5 от този закон е изменена ал.1.Отпада терминът "космически обекти". Сега са останали само морски и въздушни кораби, както и кораби за вътрешно плаване.

Върху посочения имот се издава ипотека по реда на чл.5 от закона. Принадлежи на залогодателя като собственост. Ако се основава на Гражданския кодекс на Руската федерация и други федерални закони, тогава такава собственост може да бъде собственост на базата на оперативно управление или икономическо управление.

P 3 Член 6

В него се описва, че предмет на ипотека често е имущество. За да го ипотекирате е необходимо съгласието/разрешението на втория собственик (ако има такъв). В процеса на ипотека се изисква подобно съгласие.

Ако недвижим имот се използва като обезпечение, което не е свързано с оперативно управление или има право на икономическо управление, то се приема от правителството на Руската федерация или субекта.

П 1.1 чл.9

Ако ипотеката се издава въз основа на законодателството на Руската федерация, споразумението може да изброява методите за продажба на ипотекирания недвижим имот, както и условията, които трябва да бъдат изпълнени. Условията и редът за продажба на заложеното имущество могат да се определят от съда.

П 2 ст 9

По закон договорът за ипотека трябва да съдържа правото, въз основа на което имотът принадлежи на залогодателя. Освен това трябва да посочите името на държавната агенция, която е издала това право.

П 4 ст 9

Параграф 4 от член 9 се отнася до задълженията, обезпечени с ипотечно кредитиране. В договора за ипотека се определя размерът, основанието за възникване и срокът за изпълнение. Ако сумата е по договаряне, в договора се посочват критериите за нейното определяне.

П 3 ст. 20

Клауза 3 от член 20 описва ипотеката. Ипотеката трябва да отговаря на изискванията на член 14 от действащия федерален закон „За ипотеката“.

П 2 на чл.29

Ипотекарният кредитор е длъжен да получи средства първо в сравнение с други кредитни институции, ако други лица използват недвижимия имот, а за ползване те прехвърлят средства на ипотекарния кредитор.

П 2 чл.31

31 е изменена алинея 2. Договорът за ипотека задължително трябва да включва застрахователни разпоредби. Ако няма условия, тогава залогодателят е длъжен по закон да застрахова недвижимия имот за своя сметка. Ако тази клауза не е изпълнена, ипотекарният кредитор може самостоятелно да застрахова имота в пълна стойност срещу рисковете от щети и загуби. Ако пълната стойност на имота е по-висока от задължението, обезпечено с ипотеката, в този случай ипотекарният кредитор може да поиска средства от кредитополучателя в размер на направените от него разходи.

П 3 чл.43

Той описва нюансите на сключването на последващ договор за ипотека, който се сключва въпреки установената забрана. То може да бъде обявено за невалидно от съда в съответствие с договора.

П 1-ви 44

Ако ипотекарният кредитор не изпълни задълженията си, той има право да иска обезщетение, освен ако не може да се докаже, че е получил информация за предишни ипотеки.

П 3 чл.44

След предходния договор за ипотека може да се сключи следващ с цел промяна на условията и изискванията в него. Второто споразумение обаче не трябва да нарушава правата на страните, които са били изброени писмено в първото споразумение.

П 4 ст. 46

Ако ипотекарният кредитор получи съобщение, че даден ипотекарен кредитор изисква от него определена парична сума, преди да я прехвърли, ипотекарният кредитор е длъжен да уведоми другите ипотекарни кредитори за това недвижимо или движимо имущество.

П 2 чл.55

Този параграф описва продажбата на ипотекиран недвижим имот в извънсъдебна процедура. За да го приложите правилно, трябва да следвате процедурата, посочена в член 56 от този федерален закон.

Договорът за ипотека може да предвижда условия за извънсъдебно възстановяване на заложеното имущество, ако страните по договора са юридически лица или индивидуални предприемачи. В този случай един от начините за продажба на недвижими имоти или движими вещи е независима процедура. При извършване на тази процедура се спазват правилата на гражданското законодателство за покупко-продажба.

Ако индивидуален предприемач е изключен от единния държавен регистър, това не е причина за отмяна на условията, посочени в договора.

П 3 чл.55

Ако заложният кредитор, в съответствие с условията на договора, задържи движимо или недвижимо имущество, то се включва в погасяването на дълга на ипотекарния кредитор. напр, стойността на недвижимите имоти не може да бъде по-ниска от пазарната цена.

За извършване на описаната процедура се извършва предварителна оценка на имота. Ако клиент, който се интересува от покупка, не е съгласен с прогнозната стойност, може да се извърши вторичен оглед. Ако имотът е продаден под пазарната стойност, то по закон залогодателят има право да иска обезщетение от ипотекарния кредитор за вреди в размер на разликата между оценъчната стойност и проданната цена на имота.

П 5 ст. 55

Този параграф описва, че жилищните помещения също могат да станат предмет на ипотека, ако са единствените подходящи за постоянно местоживеене. Ипотекираният имот е предмет на предишни и последващи ипотеки, които използват различни процедури за възбрана.

П 4 чл.55.2

Ако се планира събиране на заложеното имущество, тогава в съответствие с разпоредбите на закона то се изпраща до местонахождението на юридическото или физическото лице.

Чл.59.1

При последната редакция на закона член 59.1 беше изцяло формулиран в нова редакция. В него се посочва, че ипотекарният кредитор може да задържи имота или да го продаде на друго лице. Както е посочено в параграф 1.1. Член 9 от този федерален закон, по начина, установен в конкретен параграф, страните могат да задържат имуществото на заложеното лице както извънсъдебно, така и по искане на съда.

Благодарение на ипотеката ипотекарният кредитор се компенсира за рисковете от неизплащане на дълга или обезщетение за загуби и съдебни разноски (ако е необходимо). В договора е посочена конкретна сума, която трябва да заплати длъжникът. Ако получената сума за възстановяване е по-висока от посочената в документа, ипотекарният кредитор има право да върне остатъка на ипотекарния кредитор.

Изтеглете последното издание на 102 федерален закон

Ипотеката се учредява под формата на задължения, които възникват при изготвяне на договор за кредит или договор за заем. Задълженията, които възникват в резултат на получаване на ипотека, трябва да бъдат взети предвид от кредитора и длъжника. Ако страните са юридически лица, задълженията по споразумението се установяват по начина, посочен в закона за счетоводството на Руската федерация.

Всичко за ипотеките Афонина Алла Владимировна

1.2. Законодателство, регулиращо ипотечното кредитиране на граждани (правно основание за ипотечното кредитиране)

Жилищните ипотеки се регулират от гражданското и жилищното право.

Правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация, които подлежат на прилагане в случай на правоотношения, възникващи по ипотека, се прилагат, както следва:

1) що се отнася до самия заем, той се урежда от разпоредбите на § 2 гл. 42 „Кредит“, където е дадена дефиницията на договор за заем и са дадени общи положения относно формата му;

2) тъй като ипотеката по същество е договор за заем, в чието обезпечение кредитополучателят предоставя имот, тогава разпоредбите на § 3 от гл. 23 за осигуряване изпълнението на задълженията. И така, съгласно чл. 334 от Гражданския кодекс на Руската федерация, по силата на залог, кредиторът по задължение, обезпечено със залог, има право, в случай на неизпълнение от страна на длъжника на това задължение, да получи удовлетворение преди другите кредитори на лице, което притежава този имот. Тази и други разпоредби относно обезпечението са в съответствие със Закона за ипотеката.

Имайки предвид изложеното, разбира се, основният правен документ, който урежда основанията за възникване, реда за вписване и правните последици от възникването на самата ипотека е самият Закон за ипотеката. По този начин, в съответствие с параграф 3 на член 1 от този закон, общите правила за залог, съдържащи се в Гражданския кодекс на Руската федерация, се прилагат към отношенията по договор за ипотека в случаите, когато посоченият Граждански кодекс на Руската федерация или директно от закона не установява други правила. Този закон, подписан от президента на Руската федерация през 1998 г., е признат от експертите за първия специален закон, регулиращ системата от отношения, възникващи във връзка със залога на недвижими имоти. Той определя условията за предоставяне на заем за придобиване на недвижим имот с последващо залагане на права върху него. Разгледана е и цялата верига от правоотношения между страните при нарушение на задълженията от страна на кредитополучателя, както и процедурата по възбрана върху заложеното имущество.

Тези въпроси се регулират и от нормите на Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация от 14 ноември 2002 г. № 138-FZ.

Член 446 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация включва жилищни помещения (части от тях) като собственост, която не може да бъде възбранена съгласно изпълнителни документи, ако за гражданина длъжник и членовете на неговото семейство, живеещи заедно в притежаваните помещения, това е единственото помещение, подходящо за постоянно пребиваване, с изключение на имуществото, посочено в този параграф, ако е предмет на ипотека и може да бъде възбранено в съответствие със законодателството за ипотеките.

Освен това всички тези разпоредби редовно претърпяват определени промени. Сравнение на текущата версия с оригиналното издание е дадено в таблицата.

Този текст е въвеждащ фрагмент.От книгата Корпоративни финанси автор Шевчук Денис Александрович

2.4. Ипотечно кредитиране и обезпечителни сделки На битово ниво сделките с обезпечения са доста добре познати във връзка с дейността на заложните къщи. В условията на пазарна икономика такива операции са нещо обичайно по отношение на дейността на предприятията. Понастоящем

От книгата Отчитане на сделки с ценни книжа и валута автор Соснаускене Олга Ивановна

Глава 1 ПРАВНА РАМКА ЗА СДЕЛКИ С ЦЕННИ КНИЖА Правната рамка, регулираща инвестиционните дейности, се формира въз основа на практическия опит в развитието и установяването на определени области на индустрията, но често се случва обратната ситуация, когато развитието на

От книгата Пари, кредит, банки. Мамят листове автор Образцова Людмила Николаевна

87. Схеми за ипотечно кредитиране в Русия 1. Споделено строителство и продажба на жилища на изплащане Вноските се предоставят в размер на 30–50% от стойността на закупеното жилище. Тази схема е привлекателна за населението (жилището е по-евтино на етапа на строителство).

От книгата Банково право. Мамят листове автор Кановская Мария Борисовна

112. Ипотека и ипотечно кредитиране Ипотеката е залог на недвижим имот за обезпечаване на паричното вземане на кредитора-залогодател срещу длъжника (залогодателя). Ипотеката е кредит, получен като обезпечение на недвижим имот.У нас редът за изпълнение на ипотека е

От книгата Банкиране. Мамят листове автор Кановская Мария Борисовна

115. Ипотека и ипотечно кредитиране Ипотеката е залог на недвижим имот за обезпечаване на паричното вземане на кредитора-залогодател срещу длъжника (залогодателя).Ипотеката е заем, получен върху обезпечение на недвижим имот.У нас редът за реализиране на ипотека

От книгата Самоучител по борсова търговия автор Сипягин Евгений

Глава 1 Регулаторно законодателство Сега нека поговорим за онези разпоредби, които трябва да знаем. Научавате ли "Правилата за движение" преди да седнете зад волана на кола? И така, законодателните актове: 1. Граждански кодекс на Руската федерация.2. Данъчен кодекс на Руската федерация.3. Федерален

От книгата Индивидуален предприемач: Счетоводство и данъчно облагане на различни видове дейности автор Вислова Антонина Владимировна

Глава 1. Правна основа за дейността на индивидуалните предприемачи 1.1. Процедурата за държавна регистрация Процедурата за държавна регистрация на физически лица като индивидуални предприемачи се регулира от Федералния закон от 8 август 2001 г. N 129-FZ „За

От книгата Steep dive [Америка и новият икономически ред след световната криза] автор Стиглиц Джоузеф Юджийн

Съживяване на ипотечния пазар Като се има предвид, че проблемите във финансовия сектор идват от ипотечния пазар, може да се очаква, че хората, които са натоварени с отстраняването на проблема, ще започнат с ипотечните кредити. Но те не направиха това, и като