Glavni zakonodavni dokument koji definiše uslove za davanje hipotekarnih kredita je Savezni zakon o hipoteci br. 102 od 16.07.98

Sadrži osnovne koncepte transakcije, uslove za njeno izvršenje i registraciju. Dat je koncept naknadne hipoteke, hipoteke, utvrđene su karakteristike hipotekarnog kreditiranja zemljišta.

Zakon je više puta pretrpio razne izmjene i dopune. Poslednje izdanje je izdato 31.12.17., izmene zakona stupaju na snagu 01.06.2018. godine, a odnose se na prisustvo upravnika kolaterala.

Sadašnja verzija zakona sastoji se od 14 poglavlja, 79 članova, uključujući i one koji trenutno više nisu na snazi.

Poglavlje 1

Sadrži 7 članova koji definišu razloge za nastanak hipoteke i koje uslove ona predviđa.

Hipoteka je vrsta kolaterala i kompleksna je mjera osiguranja jer obezbjeđuje cjelokupnu obavezu. Registracija transakcije po preferencijalnim uslovima, uz korištenje državnih programa podrške naziva se „Socijalna hipoteka“.

Zakonom je utvrđeno da se pod hipoteku mogu staviti zemljišne parcele, nekretnine koje se koriste za poslovanje, stambeni stanovi, kuće i njihovi dijelovi i druge nekretnine. Ova kategorija imovine uključuje brodove, avione i parking mjesta.

Poglavlja 2-4

Utvrđuju se pravila za zaključivanje ugovora, njegov sadržaj i karakteristike. Objašnjen je postupak upisa ugovora o hipoteci.

Dat je pojam hipoteke na nepokretnosti, šta u njoj mora biti sadržano, kako se ostvaruju prava iz obezbeđenja i kako se ostvaruje založno pravo. Kako treba da se izvrši registracija vlasnika?

Poglavlja 5-6

Zakonom je utvrđeno da zalogodavac ima pravo da koristi založenu imovinu i da od toga ostvaruje dobit u novcu ili u naturi. Njegove odgovornosti uključuju praćenje stanja imovine i popravke po potrebi.

Art. 31. utvrđuje potrebu osiguranja hipotekarne stvari na teret hipotekara:

Utvrđuje se da je korisnik po ugovoru o osiguranju povjerilac-hipotekarni povjerilac.

Zajmodavac ima pravo provjeriti kolateral kako prema dokumentima tako i prema njegovom stvarnom postojanju. Ovo pravo sadržano je u čl. 34 Savezni zakon.

Zakonom je utvrđeno da hipotekarni povjerilac ima pravo otuđiti založenu imovinu samo uz saglasnost povjerioca, a ako je hipoteka izdata, to pravo mora biti posebno propisano u njoj. Nakon prenosa vlasničkih prava na treće lice, ono postaje zajmoprimac prema ugovoru do potpune otplate kredita i kamata. Ovo se prvenstveno odnosi na situacije u kojima nasljednici stupaju u pravo nasljeđivanja na stambenim objektima upisanim hipotekom.

Poglavlja 7-8

Dati su koncepti naknadne hipoteke i ustupanja prava po ugovoru o hipoteci.

Naknadna hipoteka, prema Zakonu, je prenos prava na hipotekarnoj imovini po jednom ugovoru radi obezbjeđenja obaveza po drugom ugovoru. Zakon ne zabranjuje hipotekarnom povjeriocu da ustupi prava po obavezi osiguranoj hipotekom trećim licima. Prilikom upisa hipoteke transakcija se obavlja u jednostavnom pisanom obliku, a na dokumentu se stavlja indosament.

Hipoteka se može založiti na osnovu ugovora o hipoteci sa ili bez prava prenosa.

Poglavlja 9-10

Utvrđuje se kako će se izvršiti ovrha na založenoj imovini, u kojim slučajevima se sprovodi i koji su razlozi za odbijanje izvršenja. Kako izvršiti pretpretresnu naplatu. Sadrži pravila za prodaju vraćene imovine putem aukcije, po dogovoru strana.

Povjerilac ima pravo nametnuti ovrhu na založenoj imovini ako se prilikom otvaranja stečajnog postupka nad dužnikom ne ispune uslovi ugovora o kreditu koji obezbjeđuje.

Poglavlja 11-13

Zemljište se može dati u zalog, jer nije ograničeno u prometu. Pravo na zakup zemljišne parcele možete prenijeti kao osiguranje u roku trajanja ugovora o zakupu. Ne možete staviti pod hipoteku parcele koje su u državnom ili opštinskom vlasništvu. Hipotekarni dužnik ima pravo da izvodi građevinske radove na gradilištu, koji će biti pokriveni hipotekom. Ako se na zemljištu gradi objekt iz kreditnih sredstava, nakon upisa u vlasništvo, postaje predmet zaloge.

Ako je parcela dio poljoprivrednog zemljišta, ovrha na njoj je moguća tek nakon berbe i prodaje uroda dobijenog sa njega.

Prilikom zalaganja nestambenih preduzeća u kompleksu, prava zalogoprimca se proširuju na svu imovinu koja je u njenom sastavu zajedno sa zemljišnom parcelom. Založena imovina može uključivati: zgrade, objekte, proizvodne i magacinske radionice, zalihe, gotove proizvode, nematerijalnu imovinu i dr. Ovrha je moguća samo odlukom suda.

Zalog za stanovanje mogu biti stanovi u stambenoj zgradi, stambeni objekti u izgradnji ili individualna domaćinstva. Ako je vlasnik nekretnine pod hipotekom maloljetno dijete, potrebna je saglasnost organa starateljstva za transakciju. Ovrha na stambenoj zgradi ili stanu je moguća u pretkrivičnom postupku ili putem suda. Prodaja se može obaviti u obliku aukcije ili takmičenja.

Poglavlje 14

Sadrži završne odredbe, određuje stupanje na snagu zakonodavnog akta.

Najnovije revizije dokumenta

Savezni zakon broj 102 je za vrijeme važenja mijenjan i dopunjavan 20 puta. Samo u 2017. zakon je revidiran 6 puta.

Zadnje 4 izmjene su napravljene 31.12.17. Dotakli su se sljedećeg:

Ključne tačke prilikom apliciranja za hipoteku. Na šta treba obratiti pažnju

Sklapanje ugovora o hipoteci ozbiljna je odluka za zajmoprimca i njegovu porodicu. Ugovor je sklopljen na duži period, pa treba pažljivo analizirati vlastiti finansijski budžet i pokušati predvidjeti buduće prihode.

Glavni rizici transakcije:

Rizik od gubitka posla, upadanja u tešku životnu situaciju ili nastupanja okolnosti više sile.
Izgubite imovinu pod hipotekom ako ne platite dug na vrijeme.
Ako dođe do kašnjenja, zajmodavci izriču dodatne kazne i naknade.
Mogućnost revizije kamatne stope naviše, što je predviđeno skoro svim ugovorima o kreditu.
Prilikom kupovine stana na sekundarnom tržištu postoji rizik od gubitka imovine uz zadržavanje iznosa duga.

Prije kontaktiranja banke morate odabrati valutu kredita, njegov približni iznos i rok. Odaberite zajmodavca, prikupite informacije o kreditnim proizvodima banke i recenzije klijenata.

Treba uzeti u obzir da će zajmoprimac imati dodatne troškove prilikom završetka transakcije: osiguranje, procena, registracija kolaterala. To će podrazumijevati dodatno povećanje ukupnih troškova stanovanja.

1 Dokumenti o nekretninama

Da bi razmotrio mogućnost hipoteke, zajmoprimac mora prikupiti paket dokumenata za nekretninu koja se nudi kao osiguranje zajma:

Potvrda o registraciji vlasništva (ako postoji);
Izvod iz Jedinstvenog državnog registra, koji važi ne ranije od 30 dana na dan kontaktiranja banke;
Osnove: uverenje o nasleđivanju, ugovor o privatizaciji, kupoprodaja i dr.;
Katastarski, tehnički pasoš;
Potvrde o odsustvu tereta, izvod iz matične knjige o prisustvu upisanih lica;
Izvod iz matične knjige venčanih, rođenje dece;
Izvještaj o procjeni tržišne vrijednosti nekretnine.

Neki zajmodavci zahtijevaju obezbjeđivanje preliminarnog kupoprodajnog ugovora prilikom kupovine stambenog prostora na sekundarnom tržištu.

2 Dokumenta iz banke

Prilikom završetka transakcije, zajmoprimac od banke dobija sledeću dokumentaciju:

Originalni ugovor o kreditu, koji predviđa sve uslove transakcije.
Plan otplate duga.
Ugovor o zalogu nekretnina (ugovor o hipoteci), koji se daje nakon registracije transakcije u Rosreestr. Njime se definišu uslovi hipoteke, prava i obaveze stranaka, kao i parametri imovine pod hipotekom.

Da li se zakon poštuje u praksi?

Neispunjavanje zakonskih zahtjeva od strane strana u transakciji može dovesti do njene ništavosti. Dakle, u praksi se zahtjevi Zakona neometano poštuju.

Međutim, postoje stalni sporovi koji proizilaze iz ugovora o hipoteci, pa sudovi uzimaju u obzir ne samo norme Federalnog zakona br. 102, već i zahtjeve Građanskog zakonika Ruske Federacije, zakona o zemljištu, porodici itd.

Ako je založena imovina otuđena suprotno pravilima utvrđenim članom 37. povjerilac ima pravo zahtijevati prijevremenu otplatu kredita ili ovrhu na založenoj imovini.

Nestandardni slučajevi tumačenja zakona od strane suda

Najveći broj sporova se odnosi na otplatu duga po ugovoru ili ovrhu na založenoj imovini. Ako banka podnese tužbu protiv zajmoprimca, može podnijeti protivtužbu da se ugovor o hipoteci proglasi nevažećim zbog nedosljednosti svih bitnih uslova ugovora.

Dodatni razlog može biti to što ugovor nije u skladu sa Zakonom – nedostatak pristanka druge polovine porodice na transakciju, transakcija nije u interesu maloljetnog lica, ako su prava na raspolaganje zgradom prenosi bez istovremenog zaloga zemljišne parcele na kojoj se nalazi i sl.

Ugovor o zalozi se može proglasiti nevažećim. Na primjer, kada se podnese zahtjev za neciljani kredit osiguran stanom, ugovor o hipoteci se može smatrati nevažećim ako je ovo jedini dom zajmoprimca i kredit nije dat za njegovu kupovinu.

Odbijanje ovrhe na založenoj imovini je dozvoljeno od strane suda ako je iznos neizmirenih obaveza zajmoprimca neznatan (manji od 5%) i period kašnjenja određen zakonom.

Zaključak

Uslovi utvrđeni Zakonom za upis sticanja nepokretnosti pod hipoteku su obavezni za zajmoprimce, zajmodavce i hipotekore.

Izuzetno je važno promatrati i uzeti u obzir sve moguće nijanse transakcije. Ako je zajmoprimcu teško razumjeti pravne zamršenosti procesa, bolje je da potraži pomoć od profesionalnih advokata.

Kada se odlučujete za podizanje hipoteke, oslonite se na sopstvene finansijske mogućnosti za otplatu. Nestandardni slučajevi sudskog tumačenja zakona o hipoteci, kada je transakcija priznata kao da nije obavljena, izuzetak su od pravila i na njih ne treba računati.

Banke pažljivo prate proceduru davanja hipoteke i rade na sadržaju ugovora koji opravdavaju transakciju.

Ponude bankarskih kredita za kupovinu nekretnina regulisane su Saveznim zakonom 102 o hipotekama na nepokretnostima. Na osnovu njega se gradi i utvrđuje odnos između zajmodavca i zajmoprimca. Definiše sam pojam hipoteke, dokumente potrebne za upis i opcije zaloga za nekretnine. Zahvaljujući jasnoj zakonskoj regulativi, potrošač je postao zaštićeniji pred bankarskim organizacijama, a samo tržište stambenih kredita doživjelo je neviđeni rast. Pogledajmo detaljnije šta tačno utvrđuje 102 Saveznog zakona.

Koncept hipoteke

Zakon definiše hipoteku kao ugovor o kreditu, čiji je kolateral nekretnina. To vam omogućava da značajno smanjite rizik za finansijsku instituciju u slučaju neplaćanja duga. Zajmoprimac ima pravo stanovanja i raspolaganja svojom imovinom, ali uz određena ograničenja. Na primjer, ako želite prodati nekretninu, prvo morate dobiti dozvolu od banke.

Dozvolu banke moguće je dobiti samo ako je stan prinuđen na prodaju zbog nemogućnosti vraćanja duga. Vrijedi napomenuti da će u ovom slučaju banka najvjerovatnije sama preuzeti prodaju i vratiti vam razliku, ali ne treba računati na veliki iznos, jer je banka prilikom prodaje jednostavno zainteresirana za vraćanje vlastitih sredstava. .
Rizik za banku se smanjuje i činjenicom da zajmoprimac mora uplatiti učešće, čiji je minimalni iznos u različitim bankama i za različite kreditne programe 15-20%. Dakle, ako banka mora da proda kuću zbog neplaćanja duga, može čak i pristati na nižu cijenu.
Nakon izdavanja hipoteke, hipoteka na stan ostaje kod banke, a nakon otplate duga i otklanjanja tereta vraća se zajmoprimcu. Ali do tada banka ima pravo raspolagati ovom hipotekom po vlastitom nahođenju, na primjer, može je sama založiti ili prodati drugoj finansijskoj organizaciji. Ovo ni na koji način neće uticati na zajmoprimca i uslovi kredita će ostati isti.

Dvije vrste hipotekarnih kredita

Uzimajući u obzir br. 102 Saveznog zakona o hipotekama kao jemstvu nepokretnosti, mogu se razlikovati dva načina hipotekarnog kredita, koji se pre odnose na oblik obezbeđenja:

U prvom slučaju, imovina koju kupite služit će kao kolateral. Ova opcija je pogodna za zajmoprimce. Koji imaju dovoljan iznos za uplatu.
Druga opcija je rizičnija, jer postojeća nekretnina služi kao kolateral. U ovom slučaju, uplata uopće nije potrebna, ali trošak kupljenog stambenog prostora ne bi trebao biti veći od 70-80% procijenjene vrijednosti imovine pod hipotekom. Ova opcija je pogodna za one koji nemaju novca za učešće, ali imaju skupo stanovanje, ali je u ovom slučaju rizik znatno veći, jer će gubitak u slučaju povrata biti veći.

U koju svrhu se izdaje hipoteka?

Kao što je već navedeno, hipoteka se izdaje za kupovinu stambenog prostora osiguranog postojećom ili kupljenom nekretninom. Ali šta tačno možete kupiti? Zajmoprimac može birati između gotovih stanova na sekundarnom ili primarnom tržištu, stambenih objekata u izgradnji, parcele sa gotovim objektom ili za dalju izgradnju vikendice ili kuće, možete uzeti hipoteku za kupovinu gradska kuća.

Međutim, vrijedi zapamtiti da različiti programi pružaju različite objekte nekretnina. Na to je posebno vrijedno obratiti pažnju ako želite podići hipoteku po preferencijalnom programu, na primjer, hipoteka uz državnu podršku predviđa samo kupovinu stanova u novim zgradama koje su izgrađene uz državna sredstva.

Obavezno osiguranje prilikom dobijanja hipoteke

Banke obično zahtijevaju obavezno osiguranje, kao što su:

Životno osiguranje zajmoprimca.
Osiguranje imovine koja služi kao kolateral.
Oni također mogu zahtijevati da osigurate svoje vlasništvo nad imovinom.

Što se tiče kreditiranja, razne banke jasno ukazuju da će, ako odbijete produžiti, kamatna stopa biti povećana, vrijedi zapamtiti, jer obično povećanje iznosi 2,5% godišnje, što može iznositi impresivan iznos.

Nijanse potpisivanja ugovora o hipotekarnom kreditu

Nakon što dobijete pozitivnu odluku i odaberete stan, morate potpisati ugovor o kreditu koji treba da sadrži sljedeće tačke:

Na početku se navode podaci o predmetu ugovora. Riječ je o kupljenim nekretninama.
Nadalje, prema izvještaju procjenitelja, naznačena je vrijednost objekta.
Naravno, ugovor mora sadržavati podatke o iznosu kredita, uslovima otplate, kao i obračun mjesečnih plaćanja do pune otplate.
I na kraju, ono o vlasništvu.

Zalog nekretnine prilikom podnošenja zahtjeva za hipoteku

Zakon reguliše hipoteku i određuje jemca. 102. Saveznog zakona o hipotekama kao zalogu nepokretnosti jasno je utvrđeno da kupljena ili postojeća nekretnina služi kao zalog. Štoviše, objekti mogu biti raznovrsni, pa čak i pomorska plovila koja nisu nekretnina, kao i industrijski objekti.

U svakom slučaju, banka ništa ne rizikuje, jer učešće, kao i činjenica da hipotekarna imovina mora biti skuplja od kupljene, garantuje banci povrat novca, pa čak i dobit. Naravno, možete izbjeći ovrhu i kontaktirati banku za prodaju imovine pod hipotekom. U tom slučaju će biti moguće vratiti dio uplaćenih sredstava.

Federalni zakon o hipoteci br. 102 uspostavlja sistem kreditiranja kao kolaterala za nekretnine i poljoprivredne parcele na teritoriji Ruske Federacije. Od jula 2017. godine uvedene su značajne novine u Federalni zakon 102.

102 Zakon o hipoteci: najnovije izmjene i trenutna verzija zakona

U ovom članku ćemo pogledati savezni zakon o hipotekama na nepokretnostima . Možete preuzeti aktuelnu verziju zakona za 2017. godinu, saznati najnovije izmjene, povijest dokumenta, kao i stručni komentar na glavne članke.

Istorija stvaranja hipotekarnog zakonodavstva

84 godine 20. veka u Rusiji nije bilo hipoteke. Od samog početka svog režima, vlasti SSSR-a lišile su stanovništvo zemlje prava na privatnu svojinu. Hipoteke po novim pravilima pojavile su se u Rusiji tek krajem 20. veka. Za njen razvoj do sadašnjeg stanja bile su potrebne suštinske promjene u odnosu države prema imovinskim odnosima i stambenoj izgradnji. Osim toga, bile su potrebne velike zakonske izmjene.

Tek uoči 1991. godine pojavili su se prvi preduslovi za oživljavanje hipotekarne institucije u Rusiji. To je bio Zakon o imovini, usvojen u decembru 1990. godine. Zatim su do 1993. godine sukcesivno usvajani zakoni o kolateralu i osnovama stambene politike. Glavne odredbe su takođe sadržane u Građanskom zakoniku. Ljudi sve češće počinju razmišljati o hipotekama na nekretnine.

Ovi zakoni su omogućili desetinama banaka da uspostave sistem za izdavanje hipotekarnih kredita do kraja 1994. godine. Istovremeno, ovaj posao je bio slabo kontrolisan oskudnim setom regulatornih okvira u ovoj oblasti, što nije omogućilo hipotekama da dostignu visok nivo razvoja i transparentnosti. Bio je potreban fundamentalno novi i moćni savezni zakon.

Usvojen je 16. jula 1998. godine, mjesec dana prije teške krize ruske ekonomije. 102 Saveznog zakona o hipotekama postala je svojevrsna biblija, koja ga je, zajedno sa građanskim zakonikom, učinila ovakvim što je sada.

Najnovije izmjene i aktuelna verzija zakona

Tokom skoro 20 godina izvršena su brojna prilagođavanja hipotekarnog zakona u vezi sa razvojem hipoteka i izmjenama drugih regulatornih dokumenata. Aktuelno izdanje je od 3. jula 2016. godine, sa izmenama i dopunama od 1. jula 2017. godine.

Najvažniji događaji na tržištu hipotekarnih kredita u 2016. godini koji su uticali na zakonodavstvo o hipotekama su:

1. Zakonsko ograničenje visine penala za kašnjenje u otplati kredita (ne smije prelaziti ključnu stopu Centralne banke na dan zaključenja ugovora o kreditu).

Nekoliko riječi o ključnoj stopi Centralne banke. Jednostavnim riječima, to je kamatna stopa po kojoj banke uzimaju kratkoročne kredite (1 sedmica) i otvaraju depozite kod Centralne banke na iste uslove. Od 2. maja 2017. godine stopa iznosi 9,25%.

2. Obavezna notarska ovjera prometa nekretninama koje su u zajedničkom vlasništvu.

Odnosno, sada za prodaju stana podijeljenog na udjele nije dovoljno zaključiti kupoprodajni ugovor u jednostavnoj pismenoj formi. Potrebno je posjetiti notara i ozvaničiti transakciju prema njegovom obrascu. Shodno tome, troškovi registracije su značajno porasli.

3. Izmjena procedure za obračun poreza na prodaju stana. Od 01.01.2016. godine, period vlasništva nekretnine, nakon kojeg je vlasnik oslobođen plaćanja poreza na promet, povećan je sa 3 na 5 godina. Osim toga, iznos poreza se sada obračunava iz katastarske vrijednosti ili od vrijednosti navedene u kupoprodajnom ugovoru, ovisno o tome koja je veća. Odnosno, transakcije sa podcijenjenim u ugovoru su izgubile smisao, jer je katastarska vrijednost približno jednaka tržišnoj vrijednosti.

Ima dobrih vijesti. Ako je vlasništvo upisano prije 01.01.2016. godine, period ostaje isti - 3 godine.

Primjer. Građanin Ivanov kupio je stan u vrijednosti od 3.000.000 rubalja. u aprilu 2016. U maju 2017. prodao ju je. Katastarska vrijednost - 3.000.000 rubalja, po ugovoru o kupoprodaji - 1.000.000 rubalja. Porez će se obračunavati na osnovu katastarske vrijednosti u iznosu od 2.000.000 rubalja. (minus poreski odbitak od 1 milion) i biće jednak 260.000 rubalja.

4. Još jedna dobra vijest za zajmoprimce u okviru programa vojne hipoteke. Sada se informacije o takvim ugovorima neće uzimati u obzir u kreditnoj istoriji servisera. U stvari, on sam ne plaća kredit. Država to radi za njega.

5. Od jula 2016. godine zakonom je predviđeno pravo na hipoteku parking mjesta.

Opće odredbe

Glavne odredbe zakona o hipoteci utvrđuju definiciju hipoteke, osnov za njen nastanak, opis uslova za obezbjeđenje i imovinu koja se može založiti.

Zaloga mora biti obezbeđena ugovorom u kojem postoje dve strane: zalogodavac (vlasnik stvari) i založni poverilac (poverilac). Osim toga, vlasnik možda nema nikakve veze sa kreditom, već ga samo obezbjeđuje svojom imovinom.

Sama hipoteka se uspostavlja ne samo na osnovu ugovora o kreditu. To može biti:

ugovor o kreditu,
ugovor o zakupu,
ugovor o radu,
obaveza po osnovu kupoprodajnog ugovora i sl.

Odnosno, sve obaveze, ako nisu predmet postupka obezbjeđenja definisanog drugim zakonom, mogu biti predmet hipoteke.

Ugovorom se utvrđuje potpuna lista obaveza koje su pokrivene zalogom. Ako je nešto protivno ugovorima, založni povjerilac ima pravo i na naknadu za gubitke, kamatu za nezakonito korištenje svojih sredstava, kao i na sudske troškove i izdatke za prodaju založene imovine, osim ako ugovorom nije drugačije određeno. Zbog toga je veoma važno pravilno sastaviti ovaj dokument.

Kao zalog se može dati sljedeća imovina:

zemljišne parcele, ali ne sve (izuzeci su opisani u članu 63. zakona);
imovine koja se koristi za poslovne aktivnosti;
stambene zgrade (uključujući dijelove koji se sastoje od izoliranih prostorija);
dače, baštenske kuće, kupatila, garaže i druge potrošačke zgrade;
plovila (vazduh, more, rijeka) pa čak i svemirski objekti;
parkirno mjesto.

Osnovni princip koji se primjenjuje na kolateral je nedjeljivost. Odnosno, dio imovine koji se nakon diobe u naturi ne može koristiti za svoju namjenu, ne prihvata se kao kolateral. Jednostavno rečeno, ne možete založiti samo motore aviona ili samo krov kuće.

Još jedna važna stvar je da se stambena zgrada na zemljištu može prihvatiti kao zalog samo uz zemljište. Ako se parcela daje u zakup, onda je založeno pravo zakupa. Štaviše, ako ugovor sa stanodavcem važi više od 5 godina, dozvola vlasnika neće biti ni potrebna.

Ugovor o hipoteci

Opća pravila za zaključivanje svih građanskih ugovora u Rusiji sadržana su u Građanskom zakoniku. Zakon o hipoteci uvodi dodatne uslove koji moraju biti ispunjeni.

Sljedeće informacije moraju biti uključene u ugovor:

predmet hipoteke i njegova procjena;
suštinu, obim i rok ispunjenja obaveza.

Predmet zaloge mora biti detaljno opisan kako bi se mogao tačno identifikovati. Ugovor bilježi naziv objekta, opis i lokaciju. U ovom slučaju vrijede ista pravila i za zakupljenu nekretninu, uz to je naznačen period zakupa.

Ako je potrebno, strane mogu uključiti u ugovor i postupak prodaje kolaterala u slučaju naplate duga na sudu ili opisati mogućnosti namirenja u pretpretresnom periodu.

Kada je u pitanju ugovor o hipotekarnom kreditu sa fizičkim licem koje kupuje nekretninu koja nije namenjena za obavljanje delatnosti, na njega se primenjuju pravila opisana u Zakonu o potrošačkom kreditu. Odnosno, moraju biti ispunjeni sljedeći uslovi:

U ugovoru je naznačena puna cijena kredita, a ona mora biti na prvoj stranici.
Zajmodavcu je zabranjeno da zajmoprimcu naplaćuje naknadu za radnje koje su mu nametnute zakonom, a koje on čini u svom interesu (sve vrste provizija za izdavanje kredita i druga plaćanja koja nisu vezana za hipoteku).
Uslovi i postupak za izdavanje kredita moraju biti javno dostupni za uvid (uključujući i Internet).
Zajmoprimcu se mora dati raspored plaćanja.

Detaljnije o tome u posebnom članku.

Hipoteka

Hipoteka je upisana hartija od vrijednosti kojom se obezbjeđuje pravo potraživanja hipotekarnog povjerioca prema zalogodavcu radi ispunjenja obaveza i pravo na zalog imovine. Zakon ne zahtijeva da ona bude prisutna da bi se zaključio ugovor o hipoteci. Možda ne postoji.

Ispravu sastavlja ili hipotekar ili, ako je imovina treća strana, oboje.

Zakon jasno opisuje listu informacija koje se moraju odraziti u hipoteci, kao i obavezu registracije papira kod vladine agencije (na primjer, Rosreestr). Ako barem jedna od niže navedenih tačaka nije ispunjena, hipoteka se ne može nazvati takvom:

Naslov dokumenta mora sadržavati riječ “Hipoteka”.
Za fizička lica – ime hipotekara, podaci iz ličnog dokumenta. Za pravna lica - naziv organizacije i lokacija.
Za hipotekarnog povjerioca isti podaci kao u klauzuli 2.
Isti podaci o dužniku, ako on nije hipotekarni dužnik.
Datum i mjesto zaključenja ugovora, kao i osnov nastanka obaveza (na primjer, broj ugovora o kreditu).
Visina obaveza i kamata, kao i rok za njihovo ispunjenje.
Naziv, opis i lokacija kolaterala.
Potvrđena procijenjena vrijednost nekretnine.
Bilješka o državnoj registraciji hipoteke.
Indikacija prisustva/odsustva opterećenja imovine pravima trećih lica.
Potpis zalogodavca i dužnika (ako nisu ista osoba).
Određivanje datuma na koji se hipoteka prenosi na zajmodavca.

Hipoteka se može ustupiti trećoj strani. Tada će se potraživanja novog hipotekarnog povjerioca zasnivati samo na informacijama prikazanim u radu.

Izgubljena hipoteka se može vratiti izradom duplikata, o čemu se na njoj stavlja odgovarajuća oznaka.

Kada se otplate obaveze prema povjeriocu, hipoteka se vraća hipotekaru, koji zatim s državnom agencijom uklanja teret sa imovine.

Naučit ćete kako to funkcionira u drugom članku.

Registracija hipoteke

Hipoteka mora biti registrovana u Rosreestru po sili zakona. Pored Zakona „O hipoteci“, ovaj proces je regulisan Zakonom br. 218-FZ „O državnoj registraciji nepokretnosti“.

Državna registracija se formalno sastoji od upisa transakcije u Jedinstveni državni registar nekretnina.

Osnov za registraciju transakcije je zajednička prijava zalogodavca i založnog povjerioca, ili na osnovu prijave notara koji je ovjerio ugovor.

Upis hipoteke po sili zakona vrši se uz istovremeni upis prava svojine lica na čijim pravima je nametnut teret. Ako postoji, hipoteka je upisana.

O državi se govori korak po korak u ovom članku.

Obezbjeđenje imovine pod hipotekom

Osnovna stvar je da zalog imovine ne daje povjeriocu mogućnost da ograniči pravo zalogodavca da ovu imovinu koristi za predviđenu namjenu. On takođe ima pravo da koristi sredstva obezbeđenja, ali poverilac ne može tražiti ovaj prihod.

Istovremeno, založni dužnik je dužan održavati nekretninu u ispravnom stanju i po potrebi izvršiti popravke o svom trošku, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.

Često se javljaju sporovi oko zakonitosti zahtjeva zajmodavca da osigura kolateral od štete, štete ili gubitka. Zakon navodi da se takvo osiguranje može predvideti u uslovima ugovora o kreditu. Imovina je po pravilu osigurana na teret hipotekara.

Osim toga, vlasnik je dužan da preduzme sve raspoložive mjere za očuvanje imovine i da obavijesti založnog povjerioca ako postoji stvarna opasnost od gubitka zaloge.

Naknadna hipoteka

Naknadna hipoteka je ponovna hipoteka imovine koja je već stavljena pod hipoteku. Ovo može biti zaloga istom povjeriocu (za druge obaveze) ili drugima.

Važno je da se pridržavate uslova originalnog ugovora o hipoteci. Ako sadrži izričitu zabranu naknadnih hipoteka (a većina ugovora o stambenoj hipoteci ima), onda će takva transakcija biti nevažeća bez obzira da li je potencijalni hipotekarni povjerilac znao za nju ili ne.

Postoje i slučajevi kada su ugovorom precizirani uslovi za dobijanje naknadne hipoteke. U tom slučaju mora se zaključiti novi ugovor u skladu sa ovim uslovima.

Inače, naknadna hipoteka se malo razlikuje od sadašnje. Posebnu pažnju treba posvetiti samo postupku prikupljanja. Ovdje se treba rukovoditi pravilom prvenstva prava potraživanja, prema kojem se obaveze otplaćuju jedna po jedna, počevši od prvog povjerioca. Dakle, posljednji povjerilac možda neće imati dovoljno novca od prodaje imovine.

Zadatak

Hipotekarni povjerilac ima pravo, po svom nahođenju, prenijeti pravo zahtijevanja ispunjenja obaveza iz hipoteke na bilo koje treće lice. Na primjer, ako banka želi dodijeliti hipoteku organizaciji treće strane, ona ne mora nužno imati licencu za obavljanje hipotekarnih kredita.

U ovom slučaju, lice na koje je preneto pravo iz hipoteke takođe dobija prava po obavezi obezbeđenoj hipotekom. Odnosno, ova osoba zauzima mjesto prvobitnog povjerioca.

Prenos hipoteke se vrši sklapanjem ugovora u jednostavnoj pisanoj formi. Na hartiji se mora izvršiti odgovarajući upis o novom zalogoprimcu.

Zanimljivo je da zakon direktno zabranjuje pravljenje bilješki na hipoteci kojom se zabranjuje njen prijenos na treća lica. Takav rekord je a priori beznačajan.

Kolekcija

Ako dužnik neblagovremeno i neu potpunosti izmiruje svoje obaveze, čime krši uslove zaključenog ugovora, povjerilac ima pravo započeti prinudnu naplatu duga.

Postoje dva načina razvoja događaja:

suđenje;
vansudski oporavak.

Ako ugovorom o hipoteci nije predviđena mogućnost vansudskog namirenja duga (uvedena članom 55. zakona) naplatom založene imovine, takav naplatu je moguće izvršiti samo odlukom suda.

Postoje dva slučaja u kojima vansudski oporavak nije moguć:

Period u kome dug nije otplaćen (kasnjen) ne prelazi 3 meseca.
Nepodmireni iznos je manji od 5% iznosa duga.

U praksi, do naplate potraživanja od strane banaka putem prodaje založene imovine dolazi samo u ekstremnim slučajevima, kada druge metode ne donose željeni rezultat. Međutim, ne treba zaboraviti da je zakon u takvim slučajevima, po pravilu, na strani povjerioca, jer dužnik krši zaključen ugovor o hipoteci. Dakle, ako se ipak dođe do krajnjih mjera, moguće je prodati založenu imovinu radi otplate duga.

Detaljnije o tome u posebnom članku.

Prodaja imovine

Imovina dužnika prodaje se tako što se stavlja na javnu prodaju u formi licitacije. Njegovo organizovanje i vođenje nije regulisano ovim zakonom. Za to su odgovorni procesno zakonodavstvo i Građanski zakonik.

Uopšteno govoreći, trgovanje se odvija na sledeći način. Najranije 30, a najkasnije 10 dana prije aukcije, u službenim novinama se objavljuje oglas sa informacijom kada, gdje i šta će biti stavljeno na aukciju.

Oni koji žele sudjelovati moraju uplatiti depozit u iznosu koji ne prelazi 5% početne prodajne cijene nekretnine. Pobjednik je onaj koji je ponudio najvišu cijenu. Za ostatak depozit se vraća odmah.

Na dan aukcije potpisuje se protokol sa pobjednikom. Odluka važi 5 dana, tokom kojih kupac uplaćuje ostatak cene nekretnine, nakon čega se, ponovo u roku od 5 dana, sa njim zaključuje kupoprodajni ugovor.

Vansudska prodaja imovine ide po sličnom obrascu, sa jedinom razlikom što aukciju organizuje ovlašćeno lice u ime hipotekarnog poverioca. Prihod od prodaje raspoređuje se na sve hipotekarne povjerioce, a ostatak se vraća zalogodavcu.

Zakon također navodi da povjerilac može zadržati imovinu ako je to navedeno u ugovoru. Dužnik može u bilo koje vrijeme, prije nego što se aukcija proglasi zatvorenom, prekinuti naplatu otplatom duga.

Aukcija se može proglasiti nevažećom ako se pojavio samo jedan kupac, ako početni iznos nije povećan ili pobjednik nije platio nekretninu. Inače, Građanski zakonik predviđa odgovornost za potonje, koja se izražava u naknadi za gubitke.

Karakteristike zemljišne hipoteke

Hipoteka zemljišnih parcela je moguća ako promet takvih objekata nije zakonom ograničen ili njihova veličina prelazi minimalnu vrijednost utvrđenu propisima za parcele ove vrste i namjene.

Zemljišne parcele u vlasništvu opštine mogu se dati kao zalog. Ali postoje uslovi:

lokacija mora biti dodijeljena za individualnu stambenu izgradnju kao dio socijalnih programa;
hipoteka mora biti vezana za dobijanje kredita za razvoj ove lokacije;
odluku o mogućnosti jemstva donosi opštinski organ.

Zemljište stečeno kreditnim sredstvima zalaže se od trenutka upisa vlasništva. Ako vlasnik želi izgraditi bilo kakve zgrade ili objekte na zemljištu, ne mora tražiti dozvolu hipotekara. Samo ako to nije u suprotnosti sa ugovorom, i ove zgrade će postati predmet zaloga. Upravo je to trenutak kada funkcioniše princip nedeljivosti, odnosno objekti ne mogu postojati odvojeno od lokacije, shodno tome i ulaze u hipoteku.

Hajde da razmotrimo drugi slučaj. Na primjer, građanin X posjeduje zemljište, stečeno ličnim sredstvima i bez tereta. Jednog dana odlučio je da na ovom mjestu sagradi stambenu zgradu koristeći hipotekarni kredit. Banka je izdala novac i od tog trenutka uzela parcelu kao kolateral. A onda, nakon izgradnje kuće i upisa prava na nju, uzeće i kuću kao zalog. Isti princip nedjeljivosti. Samo u ovom slučaju zajmodavac je prvobitno uzeo zemljište kao zalog, budući da stambeni prostor još nije izgrađen, a kredit mora biti nečim osiguran.

Oduzimanje zemljišta se takođe dešava putem otvorenih aukcija. Važna karakteristika je prodaja poljoprivrednog zemljišta. Sve dok se žetva ne ubere i proda, ova zemljišta se ne mogu oduzimati.

Detaljno razmotreno u prethodnom članku.

Hipoteka za nestambeni prostor

Hipoteka nestambenih prostorija ima niz karakteristika koje su opisane u relevantnom dijelu zakona.

Dakle, preduzeće kao jedinstven imovinski kompleks prelazi u hipoteku sa svom imovinom koja se nalazi na teritoriji, uključujući i zemljište.

Poseban nestambeni prostor je založen u cijelosti, zajedno sa zemljištem.

U ovom slučaju, založni povjerilac ne može ni na koji način ometati ili ograničiti pravo založnog dužnika na korištenje imovine. Izuzetak su samo poslovi otuđenja nepokretnosti i njenog zaloga.

Preduzeće se može založiti samo ako je iznos dužničkih obaveza najmanje polovina procenjene vrednosti imovine. Rok za podnošenje zahtjeva za naplatu kolaterala je najmanje godinu dana od dana zaključenja ugovora.

Recimo da je preduzeće N pod hipotekom kod banke Y po ugovoru o kreditu na period od 9 mjeseci. Ukoliko kompanija ne vrati dug, banka i dalje ne može započeti postupak naplate ranije od 12 mjeseci od dana potpisivanja dokumenta.

Inače, hipotekarni dug od firme moguće je naplatiti samo sudskom odlukom.

Hipoteka stambenih kuća i stanova

Prilikom njihovog prenošenja u hipoteku, posebni zahtjevi se postavljaju i za stambene zgrade i stanove, jer oni mogu biti mjesto stanovanja ne samo hipotekara.

Vrijedi odmah napomenuti da hipoteka na stambene prostore u vlasništvu općine nije dozvoljena. Preostali objekti imaju niz karakteristika:

Prilikom otuđenja imovine u kojoj su upisana maloljetna djeca potrebna je dozvola organa starateljstva.
Prilikom izgradnje stambene zgrade hipoteka se može osigurati materijalom i opremom, ali se nakon izgradnje gotova kuća daje kao zalog.
Prema članu 77. Zakona, stambeni prostor kupljen kreditnim novcem daje se u zalog od momenta upisa prava svojine.
Uz „vojnu hipoteku“, stambeni prostor je založen zajmodavcu i vladinoj agenciji koja vrši plaćanja za otplatu kredita.

Inače, Vijeće Federacije je nedavno usvojilo izmjene i dopune zakona “O hipotekarnom sistemu štednje”, prema kojima se novac obračunava za “vojnu hipoteku”. Više kategorija vojnog osoblja sada ima pravo na vraćanje računa nakon ponovnog angažovanja.

Najvažnija tačka u ovom dijelu je klauzula o ovrsi stambenog prostora. Ova činjenica je osnov za deložaciju stanara. Izvodi se u skladu sa zakonskim zahtjevima. Ova tačka je detaljno opisana u čl. 78.

Kao što vidite, ovaj savezni zakon daje prilično jasnu sliku hipoteka. Ovo je efikasan alat koji reguliše tržište hipotekarnih transakcija u Rusiji. Ono što je bitno jeste da je ovo živi dokument koji, iako ne uvijek munjevito, reaguje na promjene u trenutnoj situaciji i omogućava razvoj stanogradnje u zemlji.

Šta god da mislimo o hipotekama, dobijanje hipoteke svake godine postaje sve lakše. Velik dio zasluga za ovo pripada zakonodavstvu o hipotekama. možete saznati dalje.

Ukoliko vam je potrebna kvalifikovana pomoć advokata za hipotekarne kredite, koji štiti vaše interese pred bankom ili vašom bliskom drugom prilikom razvoda, preporučujemo da se prijavite za besplatne konsultacije sa našim advokatom. On će vam pružiti stručnu pomoć i predložiti efikasan izlaz iz vaše situacije.

Hipoteka je jedan od oblika kolaterala u kojem založena nekretnina ostaje u vlasništvu dužnika. Ako obaveze iz ugovora o kreditu nisu ispunjene, zajmodavac ima pravo da svoje obaveze namiri prodajom imovine zajmoprimca.

Opis zakona o hipotekama

Federalni zakon br. 102 “O hipotekama” je usvojen od strane Državne Dume 24. juna 1997. godine, a odobren od strane Vijeća Federacije 9. jula iste godine. Posljednje izmjene su napravljene 25.11.2017.

Sažetak saveznog zakona:

Poglavlje 1— Opisuje glavne odredbe.
Poglavlje 2— Otkriva proces zaključivanja ugovora o hipoteci.
Poglavlje 3— Opisuje koncept hipoteke.
Poglavlje 4— Navodi državnu registraciju hipoteka.
Poglavlje 5— Osigurava sigurnost imovine koja je založena na osnovu ugovora o hipoteci.
Poglavlje 6— Opisuje prenos prava na imovinu založenu na osnovu ugovora o hipoteci.
Poglavlje 7— Navodi klijentove opcije prilikom uzimanja naknadnog hipotekarnog kredita.
Poglavlje 8— Opisuje metode za ustupanje prava po ugovoru o hipoteci, uključujući pri prijenosu i zalogu hipoteke.
Poglavlje 9— Otkriva postupak ovrhe na imovini koja je založena na osnovu ugovora o hipoteci.
Poglavlje 10— Opisuje prodaju imovine pod hipotekom, koja je preliminarno navedena u ugovoru.
Poglavlje 11— Navodi karakteristike hipoteke zemljišnih teritorija.
Poglavlje 12— Otkriva karakteristike obrade hipotekarnih kredita za zgrade, preduzeća, objekte i nestambene prostore.
Poglavlje 13— Opisuje karakteristike hipoteka za stanove i stambene zgrade.

Nove izmjene

Savezni zakon „O hipoteci“ izmijenjen je 25.11.2017. Konkretno, sljedeći članovi i stavovi su pretrpjeli izmjene:

P 2 st. 1

Ako je jednoj od strana u transakciji potrebna hipoteka, strane su dužne da između sebe sklope sporazum u kojem su navedeni uslovi i zahtjevi, kao i obim odgovornosti u slučaju nepoštovanja ugovorenih tačaka.

Član 4. ovog zakona je izmijenjen. U njemu se opisuje da je hipotekarni dužnik u nekim slučajevima dužan snositi troškove hipotekarnog povjerioca za osiguranje određene nekretnine. Ponekad mora platiti dugove u vezi sa:

komunalne usluge;
porez na imovinu;
naknade

Međutim, nadoknada ovih troškova vrši se na teret nekretnine pod hipotekom.

P 1. 5

U članu 5. ovog zakona izmijenjen je stav 1. Pojam „svemirski objekti“ je uklonjen. Sada su ostali samo morski i vazdušni brodovi, kao i plovila unutrašnje plovidbe.

Na navedenu nekretninu izdaje se hipoteka u skladu sa članom 5. zakona. Pripada zalogodavcu kao svojina. Ako se zasniva na Građanskom zakoniku Ruske Federacije i drugim saveznim zakonima, onda takva imovina može biti u vlasništvu na osnovu operativnog upravljanja ili ekonomskog upravljanja.

P 3 Član 6

Opisuje da je predmet hipoteke često imovina. Za stavljanje pod hipoteku potrebna je saglasnost/dozvola drugog vlasnika (ako postoji). U procesu hipoteke potrebna je slična saglasnost.

Ako se kao kolateral koristi nekretnina, koja se ne odnosi na operativno upravljanje ili ima pravo gospodarskog upravljanja, to prihvata Vlada Ruske Federacije ili subjekt.

P 1.1 član 9

Ako se hipoteka izdaje na osnovu zakonodavstva Ruske Federacije, u sporazumu se mogu navesti načini prodaje nekretnine pod hipotekom, kao i uslovi koji moraju biti ispunjeni. Uslove i postupak prodaje založene imovine može odrediti sud.

P 2. 9

Po zakonu, ugovor o hipoteci mora sadržavati pravo na osnovu kojeg imovina pripada hipotekaru. Osim toga, trebate navesti naziv vladine agencije koja je izdala ovo pravo.

P 4 st 9

Stav 4. člana 9. odnosi se na obaveze obezbeđene hipotekarnim kreditom. Ugovorom o hipoteci preciziran je iznos, osnov nastanka i rok izvršenja. Ako se iznos može pregovarati, ugovorom se navode kriterijumi za njegovo utvrđivanje.

P 3 st 20

Tačka 3. člana 20. opisuje hipoteku. Hipoteka mora biti u skladu sa zahtjevima člana 14. važećeg Federalnog zakona „O hipoteci“.

P 2 člana 29

Hipotekarni povjerilac je dužan prvo primiti sredstva u odnosu na druge kreditne institucije ako nekretninu koriste druga lica, a za korištenje prenose sredstva zalogodavcu.

P 2 čl. 31

Tačka 2. člana 31. je izmijenjena. Ugovor o hipoteci mora nužno sadržavati odredbe o osiguranju. Ako nema uslova, onda je hipotekarni dužnik po zakonu dužan osigurati nekretninu o svom trošku. Ako ova klauzula nije ispunjena, hipotekarni povjerilac može samostalno osigurati imovinu u punoj vrijednosti od rizika štete i gubitka. Ako je puna vrijednost imovine veća od obaveze osigurane hipotekom, u tom slučaju hipotekarni povjerilac može tražiti sredstva od zajmoprimca u visini troškova koje je on napravio.

P 3 čl. 43

U njemu su opisane nijanse sklapanja naknadnog ugovora o hipoteci, koji se zaključuje uprkos utvrđenoj zabrani. Sud ga može proglasiti nevažećim u skladu sa ugovorom.

P 1. 44

Ako hipotekarni povjerilac ne ispuni svoje obaveze, ima pravo tražiti naknadu štete osim ako se dokaže da je primio podatke o prethodnim hipotekama.

P 3 čl. 44

Naknadni ugovor o hipoteci može se zaključiti nakon prethodnog radi promjene uslova i uslova u njemu. Međutim, drugi sporazum ne smije kršiti prava strana koja su pismeno navedena u prvom sporazumu.

P 4. 46

Ako hipotekarni povjerilac primi obavijest da određeni hipotekarni povjerilac od njega traži određenu svotu novca prije nego što je prenese, hipotekarni dužnik je dužan obavijestiti ostale hipotekarne povjerioce o ovoj nepokretnosti ili pokretnoj stvari.

P 2 čl. 55

Ovaj stav opisuje prodaju nepokretnosti pod hipotekom u vanparničnom postupku. Da biste ga pravilno implementirali, morate slijediti proceduru iz člana 56. ovog saveznog zakona.

Ugovorom o hipoteci mogu se predvideti uslovi za vansudski povraćaj založene imovine ako su strane u ugovoru pravna lica ili samostalni preduzetnici. U ovom slučaju, jedan od načina prodaje nekretnine ili pokretne imovine je samostalan postupak. Prilikom sprovođenja ovog postupka uzimaju se pravila iz građanskog zakonodavstva o kupoprodaji.

Ako je individualni preduzetnik isključen iz jedinstvenog državnog registra, to nije razlog za otkazivanje uslova navedenih u ugovoru.

P 3 čl. 55

Ako založni poverilac, u skladu sa uslovima ugovora, zadrži pokretnu ili nepokretnu imovinu, ona se uračunava u otplatu duga založnog dužnika. Npr, vrijednost nekretnine ne može biti niža od tržišne cijene.

Za provedbu opisane procedure vrši se preliminarna procjena imovine. Ukoliko se klijent zainteresovan za kupovinu ne slaže sa procenjenom vrednošću, može se izvršiti sekundarni pregled. Ako je imovina prodata ispod tržišne vrijednosti, tada hipotekarni dužnik po zakonu ima pravo zahtijevati od hipotekarnog povjerioca naknadu štete u visini razlike između procijenjene vrijednosti i prodate cijene nekretnine.

P 5 st. 55

U ovom stavu je opisano da i stambeni prostor može postati predmet hipoteke ako je jedini podoban kao stalno mjesto stanovanja. Imovina pod hipotekom je predmet prethodnih i naknadnih hipoteka koje koriste različite postupke ovrhe.

P 4 čl. 55.2

Ukoliko se planira naplata založene imovine, ona se u skladu sa odredbama zakona šalje na lokaciju pravnog ili fizičkog lica.

Član 59.1

Prilikom posljednjeg izdanja zakona, član 59.1 je u potpunosti naveden u novom tekstu. U njemu se navodi da hipotekarni povjerilac može zadržati imovinu ili je prodati drugoj osobi. Kao što je navedeno u stavu 1.1. Članom 9. ovog saveznog zakona, na način utvrđen posebnim stavom, stranke mogu zadržati imovinu založenog lica i vansudski i na zahtjev suda.

Zahvaljujući hipoteci, hipotekarni povjerilac se nadoknađuje za rizike nevraćanja duga ili naknade za gubitke i pravne troškove (ako je potrebno). Ugovor precizira konkretan iznos koji dužnik mora platiti. Ako je iznos primljenog naplate veći od onog koji je predviđen dokumentom, hipotekarni povjerilac ima pravo vratiti hipotekarni povjerilac ostatak.

Preuzmite najnovije izdanje 102 saveznog zakona

Hipoteka se osniva u obliku obaveza koje nastaju prilikom sastavljanja ugovora o kreditu ili kredita. Obaveze koje nastaju kao rezultat dobijanja hipoteke moraju uzeti u obzir zajmodavac i dužnik. Ako su strane pravna lica, tada se obaveze iz sporazuma utvrđuju na način određen u zakonu Ruske Federacije o računovodstvu.

Sve o hipotekama Afonina Alla Vladimirovna

1.2. Zakonska regulativa koja reguliše hipotekarno kreditiranje građana (pravni osnov za hipotekarni kredit)

Stambene hipoteke su regulisane građanskim i stambenim pravom.

Pravila Građanskog zakonika Ruske Federacije koja se primjenjuju u slučaju pravnih odnosa nastalih pod hipotekom primjenjuju se na sljedeći način:

1) što se tiče samog kredita, on je regulisan odredbama § 2 č. 42 „Kredit“, gde je data definicija ugovora o kreditu i date su opšte odredbe o njegovom obliku;

2) pošto je hipoteka, u suštini, ugovor o zajmu, u čije obezbeđenje zajmoprimac daje imovinu, onda se primenjuju odredbe § 3. gl. 23 o obezbjeđivanju ispunjenja obaveza. Dakle, prema čl. 334 Građanskog zakonika Ruske Federacije, na osnovu zaloge, povjerilac po obavezi osiguranoj zalogom ima pravo, u slučaju neuspjeha dužnika da ispuni ovu obavezu, da dobije namirenje prije drugih povjerilaca lice koje je vlasnik ove imovine. Ova i druge odredbe o kolateralu su u skladu sa Zakonom o hipoteci.

Uzimajući u obzir navedeno, naravno, osnovni pravni akt koji reguliše osnov nastanka, postupak upisa i pravne posledice nastanka same hipoteke je sam Zakon o hipoteci. Dakle, u skladu sa stavom 3. člana 1. ovog zakona, opšta pravila o zalogu sadržana u Građanskom zakoniku Ruske Federacije primjenjuju se na odnose na osnovu hipotekarnog ugovora u slučajevima kada je navedeni Građanski zakonik Ruske Federacije ili neposredno zakonom ne uspostavlja druga pravila. Ovaj zakon, koji je potpisao predsjednik Ruske Federacije 1998. godine, stručnjaci priznaju kao prvi poseban zakon koji reguliše sistem odnosa koji nastaju u vezi sa zalogom nekretnina. Njime se utvrđuju uslovi za davanje kredita za sticanje nepokretnosti sa daljim zalogom prava na njoj. Razmatra se i cijeli lanac pravnih odnosa između stranaka u slučaju povrede obaveza od strane zajmoprimca, kao i postupak ovrhe na založenoj imovini.

Ova pitanja su takođe regulisana normama Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije od 14. novembra 2002. br. 138-FZ.

Član 446. Zakona o parničnom postupku Ruske Federacije uključuje stambene prostorije (njihove dijelove) kao imovinu koja se ne može oduzeti prema izvršnim ispravama, ako je za građanina dužnika i članove njegove porodice koji zajedno žive u prostorijama u vlasništvu, jedini prostor pogodan za stalno stanovanje, izuzev imovine iz ovog stava, ako je predmet hipoteke i na koju se može oduzeti u skladu sa zakonom o hipoteci.

Osim toga, svi ovi propisi redovno prolaze kroz određene izmjene. Poređenje trenutne verzije sa originalnim izdanjem dato je u tabeli.

Ovaj tekst je uvodni fragment. Iz knjige Korporativne finansije autor Ševčuk Denis Aleksandrovič

2.4. Hipotekarni krediti i kolateralne transakcije Na nivou stanovništva, transakcije kolaterala su prilično poznate u vezi sa aktivnostima zalagaonica. U tržišnoj ekonomiji, takve operacije su uobičajene u odnosu na aktivnosti preduzeća. Trenutno

Iz knjige Računovodstvo vrijednosnih papira i transakcija s valutom autor Sosnauskiene Olga Ivanovna

Poglavlje 1 PRAVNI OKVIR ZA TRANSAKCIJE SA HARTIJAMA OD VRIJEDNOSTI Pravni okvir koji reguliše investicionu djelatnost formira se na osnovu praktičnog iskustva u razvoju i uspostavljanju određenih oblasti industrije, međutim, suprotna situacija se često dešava kada se razvija

Iz knjige Novac, kredit, banke. Cheat sheets autor Obrazcova Ljudmila Nikolajevna

87. Šeme hipotekarnih kredita u Rusiji 1. Zajednička izgradnja i prodaja stambenog prostora na rate.Rate se obezbjeđuju u iznosu od 30-50% cijene kupljenog stambenog prostora. Ova šema je privlačna stanovništvu (stanovanje je jeftinije u fazi izgradnje). Rizici:

Iz knjige Zakon o bankama. Cheat sheets autor Kanovskaya Maria Borisovna

112. Hipoteka i hipotekarni kredit Hipoteka je zaloga nepokretnosti radi obezbjeđenja novčanog potraživanja povjerioca-hipotekara prema dužniku (hipotekoru). Hipoteka je kredit dobijen kao obezbeđenje nepokretnosti.U našoj zemlji je postupak za realizaciju hipoteke

Iz knjige Bankarstvo. Cheat sheets autor Kanovskaya Maria Borisovna

115. Hipoteka i hipotekarni kredit Hipoteka je zaloga nepokretnosti radi obezbjeđenja novčanog potraživanja povjerioca-hipotekara prema dužniku (hipotekarni kreditor).Hipoteka je kredit koji se dobija uz obezbjeđenje nepokretnosti.U našoj zemlji je postupak za sprovođenje hipoteke

Iz knjige Samoučitelj trgovanja dionicama autor Sipyagin Evgeniy

Poglavlje 1 Regulatorno zakonodavstvo Sada hajde da razgovaramo o onim propisima koje treba da znamo. Naučite li “Pravila puta” prije nego sjednete za volan automobila? Dakle, zakonodavni akti: 1. Građanski zakonik Ruske Federacije.2. Poreski zakonik Ruske Federacije.3. Federalni

Iz knjige Samostalni preduzetnik: Računovodstvo i oporezivanje raznih vrsta djelatnosti autor Vislova Antonina Vladimirovna

Poglavlje 1. Pravni osnov za delatnost individualnih preduzetnika 1.1. Postupak državne registracije Postupak državne registracije fizičkih lica kao individualnih preduzetnika regulisan je Saveznim zakonom od 8. avgusta 2001. N 129-FZ „O

Iz knjige Streep dive [Amerika i novi ekonomski poredak nakon globalne krize] autor Stiglitz Joseph Eugene

Oživljavanje hipotekarnog tržišta S obzirom da su problemi u finansijskom sektoru dolazili sa hipotekarnog tržišta, moglo bi se očekivati da će ljudi koji su zaduženi za otklanjanje problema krenuti sa hipotekarnim kreditima. Ali oni to nisu uradili, i kao