Glavni zakonodajni dokument, ki določa pogoje za zagotavljanje hipotekarnih posojil, je Zvezni zakon o hipoteki št. 102 od 16.07.98

Vsebuje osnovne koncepte transakcije, zahteve za njeno izvedbo in registracijo. Podan je koncept naknadne hipoteke, hipoteke, določene so značilnosti hipotekarnega posojila zemljišča.

Zakon je bil večkrat deležen različnih sprememb in dopolnitev. Zadnja izdaja je bila izdana 31. 12. 2017, spremembe zakona bodo začele veljati 1. 6. 18. Nanašajo se na prisotnost upravljavca zavarovanja.

Trenutna različica zakona je sestavljena iz 14 poglavij, 79 členov, vključno s tistimi, ki trenutno ne veljajo več.

Poglavje 1

Vsebuje 7 členov, ki opredeljujejo razloge za nastanek hipoteke in katere zahteve določa.

Hipoteka je vrsta zavarovanja in je kompleksen zavarovalni ukrep, saj zavaruje celotno obveznost. Registracija transakcije pod prednostnimi pogoji z uporabo vladnih programov podpore se imenuje "socialna hipoteka".

Zakon določa, da se lahko zastavijo zemljišča, nepremičnine, ki se uporabljajo za poslovanje, stanovanjska stanovanja, hiše in njihovi deli ter druge nepremičnine. Ta kategorija nepremičnin vključuje ladje, letala in parkirna mesta.

Poglavja 2-4

Določena so pravila za sklenitev pogodbe, njena vsebina in značilnosti. Pojasnjen je postopek vpisa hipotekarne pogodbe.

Podan je pojem hipoteke na nepremičnini, kaj mora vsebovati, kako se uveljavljajo pravice iz zavarovanja in uresničevanje zastavne pravice. Kako naj poteka vpis lastnikov?

Poglavja 5-6

Zakon določa, da ima zastavitelj pravico uporabljati zastavljeno stvar in od nje prejemati dobiček v denarju ali naravi. Njegove odgovornosti vključujejo spremljanje stanja nepremičnine in po potrebi popravila.

Umetnost. 31 določa potrebo po zavarovanju hipotekarnega predmeta na stroške hipotekarja:

Ugotovljeno je, da je upravičenec po zavarovalni pogodbi upnik hipotekarni upnik.

Posojilodajalec ima pravico preveriti zavarovanje glede na dokumente in njegov dejanski obstoj. Ta pravica je vsebovana v čl. 34 Zvezni zakon.

Zakon določa, da ima zastavitelj pravico odtujiti zastavljeno nepremičnino samo s soglasjem upnika; če je bila hipoteka izdana, mora biti ta pravica v njej posebej določena. Po prenosu lastninske pravice na tretjo osebo postane posojilojemalec po pogodbi do popolnega odplačila posojila in obresti. To velja predvsem za primere, ko dediči vstopijo v dedno pravico do stanovanja, vpisanega s hipoteko.

Poglavja 7-8

Podana sta pojma naknadna hipoteka in odstop pravic iz hipotekarne pogodbe.

Naknadna hipoteka je po zakonu prenos pravic na zastavljeni nepremičnini po eni pogodbi v zavarovanje obveznosti po drugi pogodbi. Zakon hipotekarnemu upniku ne prepoveduje, da prenese pravice iz obveznosti, zavarovane s hipoteko, na tretje osebe. Pri vpisu hipoteke se transakcija izvede v preprosti pisni obliki, na listini pa se vpiše zaznamek.

Hipoteka se lahko zastavi po hipotekarni pogodbi s prenosno pravico ali brez nje.

Poglavja 9-10

Določeno je, kako je treba opraviti izvršbo zastavljenega premoženja, v katerih primerih se izvaja in kateri razlogi obstajajo za zavrnitev izvršbe. Kako narediti zbiranje pred poskusom. Vsebuje pravila za prodajo vrnjenega premoženja prek dražbe po dogovoru strank.

Upnik ima pravico uvesti rubež zastavljenega premoženja, če ob uvedbi stečajnega postopka nad dolžnikom niso izpolnjeni pogoji posojilne pogodbe, ki jo zavaruje.

Poglavja 11-13

Zemljišče se lahko zastavi, saj ni omejeno v prometu. Pravico do najema zemljišča lahko prenesete kot zavarovanje v času trajanja najemne pogodbe. Ne morete zastaviti parcel, ki so v državni ali občinski lasti. Hipotekarni upnik ima pravico izvajati gradbena dela na zemljišču, ki bo predmet hipoteke. Če je objekt zgrajen na zemljišču s posojilnimi sredstvi, postane po vpisu v lastništvo predmet zastave.

Če je parcela del kmetijskega zemljišča, je izvršba nanjo možna šele po spravilu pridelka in prodaji z nje pridobljenega pridelka.

Pri zastavitvi nestanovanjskih podjetij v kompleksu se pravice zastavnega upnika razširijo na vso lastnino, ki je del nje, skupaj z zemljiščem. Zastavljeno premoženje lahko vključuje: zgradbe, objekte, proizvodne in skladiščne delavnice, zaloge, končne izdelke, neopredmetena sredstva itd. Izvršba je možna le s sodno odločbo.

Zavarovanje stanovanja so lahko stanovanja v večstanovanjski hiši, stanovanja v gradnji ali individualna gospodinjstva. Če je lastnik zastavljene nepremičnine mladoleten otrok, je za transakcijo potrebno soglasje skrbniških organov. Odvzem stanovanjske hiše ali stanovanja je možen v predkazenskem postopku ali na sodišču. Prodaja se lahko izvede v obliki dražbe ali tekmovanja.

14. poglavje

Vsebuje končne določbe, določa začetek veljavnosti zakonodajnega akta.

Najnovejše revizije dokumentov

V času veljavnosti je bil zvezni zakon št. 102 spremenjen in dopolnjen 20-krat. Samo v letu 2017 je bil zakon revidiran 6-krat.

Zadnje 4 spremembe so bile narejene 31.12.17. Dotaknili so se naslednjega:

Ključne točke pri prijavi za hipoteko. Na kaj morate biti pozorni

Sklenitev hipotekarne pogodbe je resna odločitev za posojilojemalca in njegovo družino. Pogodba je sklenjena za dolgo obdobje, zato morate skrbno analizirati svoj finančni proračun in poskusiti predvideti prihodnje prihodke.

Glavna tveganja transakcije:

Tveganje izgube službe, padca v težko življenjsko situacijo ali nastopa višje sile.
Izgubite zastavljeno nepremičnino, če dolga ne plačate pravočasno.
Če pride do zamude, posojilodajalci naložijo dodatne globe in pristojbine.
Možnost spremembe obrestne mere navzgor, kar je predvideno v skoraj vseh posojilnih pogodbah.
Pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu obstaja tveganje izgube nepremičnine ob ohranjanju zneska dolga.

Preden se obrnete na banko, morate izbrati valuto posojila, njen približni znesek in rok trajanja. Izberite posojilodajalca, zberite informacije o posojilnih produktih banke in ocene strank.

Upoštevati je treba, da bo posojilojemalec ob zaključku transakcije imel dodatne stroške: zavarovanje, cenitev, registracija zavarovanja. To bo povzročilo dodatno povečanje skupnih stroškov stanovanj.

1 Listine o nepremičninah

Za preučitev možnosti hipoteke mora posojilojemalec zbrati paket dokumentov za nepremičnino, ki je ponujena kot jamstvo za posojilo:

Potrdilo o registraciji lastništva (če je na voljo);
Izpisek iz Enotnega državnega registra, veljaven ne prej kot 30 dni od dneva stika z banko;
Osnovne listine: potrdilo o dedovanju, privatizacijska pogodba, kupoprodajna pogodba itd.;
Katastrski, tehnični potni list;
Potrdila o neobstoju bremen, izpisek iz hišne knjige o prisotnosti prijavljenih oseb;
Potrdilo o poroki, rojstvu otrok;
Poročilo o oceni tržne vrednosti nepremičnine.

Nekateri posojilodajalci zahtevajo predložitev predhodne pogodbe o nakupu in prodaji pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu.

2 Dokumenti iz banke

Ob zaključku transakcije posojilojemalec od banke prejme naslednje dokumente:

Izvirna posojilna pogodba, ki določa vse pogoje posla.
Urnik odplačevanja dolga.
Pogodba o zastavi nepremičnine (hipotekarna pogodba), ki se zagotovi po registraciji transakcije v Rosreestr. Določa pogoje hipoteke, pravice in obveznosti strank ter parametre zastavljenega premoženja.

Ali se zakon v praksi spoštuje?

Neupoštevanje zakonskih zahtev strank v transakciji lahko povzroči njeno ničnost. Zato se v praksi zahteve zakona brez izjeme izpolnjujejo.

Vendar pa obstajajo nenehni spori, ki izhajajo iz hipotekarne pogodbe, zato sodišča upoštevajo ne le norme zveznega zakona št. 102, temveč tudi zahteve civilnega zakonika Ruske federacije, zemljiškega, družinskega itd.

Če je zastavljeno premoženje odtujeno v nasprotju s pravili iz 37. člena, ima upnik pravico zahtevati predčasno odplačilo posojila ali izvršbo zastavljenega premoženja.

Nestandardni primeri razlage prava s strani sodišča

Največ sporov je povezanih s poplačilom dolga po pogodbi ali rubežem zastavljenega premoženja. Če banka vloži zahtevek zoper posojilojemalca, lahko vloži nasprotno tožbo za ugotovitev ničnosti hipotekarne pogodbe zaradi neskladja vseh bistvenih pogojev pogodbe.

Dodaten razlog je lahko, da sporazum ni v skladu z zakonom - pomanjkanje soglasja druge polovice družine za transakcijo, transakcija ni v interesu mladoletne osebe, če so pravice do razpolaganja s stavbo prenos brez hkratnega zavarovanja zemljišča, na katerem se nahaja, itd.

Zastavna pogodba se lahko razglasi za neveljavno. Na primer, pri vlogi za neciljno posojilo, zavarovano s stanovanjem, se hipotekarna pogodba lahko šteje za nično, če je to edini dom posojilojemalca in posojilo ni bilo izdano za njegov nakup.

Zavrnitev zasega zastavljenega premoženja dovoli sodišče, če je znesek neporavnanih obveznosti posojilojemalca nepomemben (manj kot 5%) in obdobje zamude, ki ga določa zakon.

Zaključek

Zahteve, ki jih določa zakon za vpis pridobitve nepremičnine s hipoteko, so obvezne za posojilojemalce, posojilodajalce in hipotekarje.

Zelo pomembno je opazovati in upoštevati vse možne nianse transakcije. Če je posojilojemalcu težko razumeti pravne zaplete postopka, je bolje, da poišče pomoč poklicnih odvetnikov.

Ko se odločate za najem hipoteke, se za poplačilo zanašajte na lastne finančne zmožnosti. Nestandardni primeri razlage zakona o hipoteki s strani sodišča, ko je transakcija priznana kot neizvedena, so izjema od pravila in nanje ne smete računati.

Banke skrbno spremljajo postopek odobritve hipoteke in se ukvarjajo z vsebino dogovorov, ki upravičujejo transakcijo.

Ponudbe bančnih posojil za nakup nepremičnine ureja zvezni zakon 102 o hipotekah na nepremičnine. Na njegovi podlagi se gradi in določa odnos med posojilodajalcem in posojilojemalcem. Opredeljuje sam pojem hipoteke, dokumente, potrebne za vpis, in možnosti zavarovanja nepremičnine. Zaradi jasne zakonske ureditve je potrošnik postal bolj zaščiten pred bančnimi organizacijami, sam trg stanovanjskega kreditiranja pa je doživel neverjetno rast. Oglejmo si podrobneje, kaj točno določa 102 zvezni zakon.

Koncept hipoteke

Zakon opredeljuje hipoteko kot posojilno pogodbo, katere zavarovanje je nepremičnina. To vam omogoča znatno zmanjšanje tveganja za finančno institucijo v primeru neplačila dolga. Posojilojemalec ima pravico do prebivanja in razpolaganja s svojo lastnino, vendar z določenimi omejitvami. Na primer, če želite prodati nepremičnino, morate najprej pridobiti dovoljenje banke.

Dovoljenje banke je mogoče dobiti le, če je stanovanje zaradi nezmožnosti odplačila dolga prisiljeno prodati. Omeniti velja, da se bo v tem primeru banka najverjetneje sama lotila prodaje in vam vrnila razliko, vendar ne smete računati na velik znesek, saj banko pri prodaji preprosto zanima vračilo lastnih sredstev .
Tveganje za banko zmanjša tudi dejstvo, da mora posojilojemalec plačati polog, katerega minimalni znesek pri različnih bankah in pri različnih kreditnih programih je 15-20 %. Tako lahko banka, če mora zaradi neplačila dolga prodati stanovanje, pristane celo na nižjo ceno.
Po vpisu hipoteke ostane hipoteka na stanovanju pri banki, po poplačilu dolga in odpravi bremena pa se vrne kreditojemalcu. A do takrat ima banka pravico s to hipoteko razpolagati po lastni presoji, lahko jo na primer zastavi sama ali proda drugi finančni organizaciji. To ne bo v ničemer vplivalo na posojilojemalca in pogoji posojila bodo ostali enaki.

Dve vrsti hipotekarnih posojil

Glede na št. 102 zveznega zakona o hipotekah kot zavarovanju nepremičnine je mogoče razlikovati med dvema načinoma hipotekarnega posojila, ki se bolj nanašata na obliko zavarovanja:

V prvem primeru bo nepremičnina, ki jo kupite, delovala kot zavarovanje. Ta možnost je primerna za posojilojemalce. Ki imajo zadosten znesek za predplačilo.
Druga možnost je bolj tvegana, saj obstoječa nepremičnina služi kot zavarovanje. V tem primeru predplačilo sploh ni potrebno, vendar stroški kupljenega stanovanja ne smejo biti višji od 70-80% ocenjene vrednosti hipotekarnega premoženja. Ta možnost je zelo primerna za tiste, ki nimajo denarja za polog, imajo pa drago stanovanje, vendar je v tem primeru tveganje bistveno večje, saj bo izguba v primeru odvzema večja.

Za kakšen namen se izda hipoteka?

Kot je navedeno zgoraj, se hipoteka izda za nakup stanovanja, zavarovanega z obstoječo ali kupljeno nepremičnino. Toda kaj točno lahko kupite? Posojilojemalec lahko izbira med že pripravljenimi stanovanji na sekundarnem ali primarnem trgu, stanovanji v gradnji, zemljiščem z že pripravljenim objektom ali za nadaljnjo gradnjo koče ali hiše, lahko vzamete hipoteko za nakup mestna hiša.

Vendar je treba spomniti, da različni programi predvidevajo različne nepremičninske predmete. Na to je še posebej vredno biti pozoren, če želite vzeti hipoteko po prednostnem programu, na primer hipoteka z državno podporo predvideva le nakup stanovanj v novih stavbah, ki so bile zgrajene z državnimi sredstvi.

Obvezno zavarovanje pri pridobitvi hipoteke

Običajno banke zahtevajo obvezno zavarovanje, kot so:

Življenjsko zavarovanje posojilojemalca.
Zavarovanje premoženja, ki služi kot zavarovanje.
Prav tako lahko od vas zahtevajo, da zavarujete lastništvo nepremičnine.

V pogojih posojanja različne banke jasno navajajo, da se bo ob zavrnitvi podaljšanja obrestna mera zvišala, kar je vredno zapomniti, saj je običajno povečanje 2,5% na leto, kar lahko znaša impresiven znesek.

Nianse podpisa pogodbe o hipotekarnem posojilu

Po prejemu pozitivne odločitve in izbiri stanovanja morate podpisati posojilno pogodbo, ki mora vsebovati naslednje točke:

Na začetku so navedeni podatki o predmetu pogodbe. Govorimo o kupljenih nepremičninah.
Nadalje je v skladu s poročilom ocenjevalca navedena vrednost predmeta.
Seveda mora pogodba vsebovati podatke o znesku posojila, pogojih odplačevanja, pa tudi izračun mesečnih obrokov do popolnega odplačila.
In na koncu še nekaj o lastništvu.

Zastava nepremičnine ob prijavi na hipoteko

Zakon ureja hipoteko in določa poroka. 102 zveznega zakona o hipotekah kot zavarovanju nepremičnin jasno določa, da pridobljena ali obstoječa nepremičnina služi kot zavarovanje. Poleg tega so lahko predmeti različni, vključno z morskimi plovili, ki niso nepremičnine, pa tudi industrijskimi zgradbami.

Vsekakor pa banka ne tvega ničesar, saj avans, pa tudi dejstvo, da mora biti zastavljena nepremičnina dražja od kupljene, banki zagotavlja vračilo denarja in celo dobiček. Seveda se lahko izognete izvršbi in se obrnete na banko za prodajo zastavljene nepremičnine. V tem primeru bo možno vrniti del vplačanih sredstev.

Zvezni zakon o hipoteki št. 102 vzpostavlja sistem posojil kot zavarovanje nepremičnin in kmetijskih zemljišč na ozemlju Ruske federacije. Od julija 2017 so bile v zvezni zakon 102 uvedene pomembne novosti.

102 hipotekarni zakon: zadnje spremembe in trenutna različica zakona

V tem članku si bomo ogledali zvezni zakon o hipotekah na nepremičninah . Prenesete lahko trenutno različico zakona za leto 2017, izveste najnovejše spremembe, zgodovino dokumenta, pa tudi strokovne komentarje o glavnih členih.

Zgodovina nastanka hipotekarne zakonodaje

84 let 20. stoletja v Rusiji ni bilo hipoteke. Oblasti ZSSR so od samega začetka svojega režima odvzele prebivalcem države pravico do zasebne lastnine. Hipoteke po novih pravilih so se v Rusiji pojavile šele konec 20. stoletja. Za njen razvoj do sedanjega stanja so bile potrebne temeljite spremembe v odnosu države do lastninskih razmerij in stanovanjske gradnje. Poleg tega so bile potrebne velike zakonodajne spremembe.

Šele na predvečer leta 1991 so se pojavili prvi predpogoji za oživitev hipotekarne institucije v Rusiji. To je bil zakon o lastnini, sprejet decembra 1990. Nato sta bila do leta 1993 zaporedno sprejeta zakona o zavarovanju in o temeljih stanovanjske politike. Glavne določbe so zapisane tudi v civilnem zakoniku. Ljudje vse pogosteje razmišljajo o hipotekah na nepremičnine.

Ti zakoni so desetinam bank omogočili, da so do konca leta 1994 vzpostavile sistem za izdajanje hipotekarnih posojil. Hkrati je bil ta posel slabo nadzorovan s skromnim naborom regulativnih okvirov na tem področju, ki hipotekam ni omogočal visoke stopnje razvoja in transparentnosti. Potreben je bil bistveno nov in močan zvezni zakon.

Sprejet je bil 16. julija 1998, mesec dni pred hudo krizo ruskega gospodarstva. 102 zveznega zakona o hipotekah je postal nekakšna biblija, ki je skupaj s civilnim zakonikom naredila to, kar je zdaj.

Zadnje spremembe in trenutna različica zakona

V skoraj 20 letih so bile hipotekarne zakonodaje narejene številne prilagoditve, povezane z razvojem hipotek in spremembami drugih regulativnih dokumentov. Trenutna izdaja je z dne 3. julija 2016 s spremembami z dne 1. julija 2017.

Najpomembnejši dogodki na hipotekarnem trgu v letu 2016, ki so vplivali na hipotekarno zakonodajo, so bili:

1. Zakonodajna omejitev zneska kazni za zamudo pri odplačilu posojila (ne sme presegati ključne obrestne mere centralne banke na dan sklenitve posojilne pogodbe).

Nekaj besed o ključni obrestni meri centralne banke. Preprosto povedano, to je obrestna mera, po kateri banke jemljejo kratkoročna posojila (1 teden) in odpirajo depozite pri centralni banki pod enakimi pogoji. Od 2. maja 2017 je stopnja 9,25 %.

2. Obvezna notarska overitev transakcij z nepremičninami, ki so v skupni lasti.

To pomeni, da zdaj za prodajo stanovanja, razdeljenega na delnice, ni dovolj skleniti kupoprodajne pogodbe v preprosti pisni obliki. Potrebno je obiskati notarja in formalizirati transakcijo po njegovem obrazcu. V skladu s tem so se stroški registracije znatno povečali.

3. Sprememba postopka za obračun davka na prodajo stanovanja. S 1. 1. 2016 se je doba lastništva nepremičnine, po kateri je lastnik oproščen plačila prometnega davka, podaljšala s 3 na 5 let. Poleg tega se znesek davka po novem izračuna od katastrske vrednosti ali od vrednosti, določene v kupoprodajni pogodbi, kar je večje. To pomeni, da so transakcije s podcenjevanjem v pogodbi izgubile pomen, saj je katastrska vrednost približno enaka tržni vrednosti.

Dobra novica je. Če je bilo lastništvo vpisano pred 1. 1. 2016, ostane obdobje enako - 3 leta.

Primer. Državljan Ivanov je kupil stanovanje v vrednosti 3.000.000 rubljev. aprila 2016. Maja 2017 ga je prodal. Katastrska vrednost - 3.000.000 rubljev, po kupoprodajni pogodbi - 1.000.000 rubljev. Davek se izračuna na podlagi katastrske vrednosti v višini 2.000.000 rubljev. (minus davčna olajšava v višini 1 milijon) in bo enaka 260.000 rubljev.

4. Še ena dobra novica za posojilojemalce v okviru vojaškega hipotekarnega programa. Zdaj informacije o takšnih pogodbah ne bodo upoštevane v kreditni zgodovini serviserja. Pravzaprav sam ne plačuje posojila. Država to naredi namesto njega.

5. Od julija 2016 zakon predvideva pravico do zastave parkirnih mest.

Splošne določbe

Glavne določbe zakona o hipoteki določajo definicijo hipoteke, podlago za njen nastanek, opis zahtev glede zavarovanja in nepremičnine, ki jo je mogoče zastaviti.

Zastavna pravica mora biti zavarovana s pogodbo, v kateri sta dve stranki: zastavitelj (lastnik stvari) in zastavni upnik (upnik). Poleg tega lastnik morda sploh nima nič opraviti s posojilom, ampak ga le zagotovi s svojo lastnino.

Sama hipoteka ni ustanovljena le s posojilno pogodbo. Lahko bi bilo:

posojilna pogodba,
najemna pogodba,
pogodba o delu,
obveznost na podlagi kupoprodajne pogodbe itd.

Predmet hipoteke je torej lahko vsaka obveznost, če zanjo ne velja postopek zavarovanja, ki ga določa drug zakon.

Pogodba določa celoten seznam obveznosti, ki jih zajema zastava. Če je kaj v nasprotju s pogodbami, ima zastavni upnik tudi pravico do odškodnine za izgube, obresti za nezakonito uporabo njegovih sredstev, pa tudi pravnih stroškov in izdatkov za prodajo zastavljenega premoženja, razen če je v pogodbi določeno drugače. Zato je tako pomembno, da ta dokument pravilno sestavite.

Kot zavarovanje je mogoče dati naslednje nepremičnine:

zemljišča, vendar ne vsa (izjeme so opisane v 63. členu zakona);
nepremičnine, ki se uporabljajo za poslovne dejavnosti;
stanovanjske zgradbe (vključno z deli, sestavljenimi iz izoliranih prostorov);
dače, vrtne hiše, kopališča, garaže in druge potrošniške stavbe;
plovila (zrak, morje, reka) in celo vesoljski objekti;
parkirno mesto.

Osnovno načelo, ki velja za zavarovanje, je nedeljivost. To pomeni, da del premoženja, ki ga po delitvi v naravi ni mogoče uporabiti za predvideni namen, ni sprejet kot zavarovanje. Preprosto povedano, ne morete zastaviti samo motorjev letala ali samo strehe hiše.

Druga pomembna točka je, da se stanovanjska stavba na zemljišču lahko sprejme le kot zavarovanje skupaj z zemljiščem. Če je parcela dana v zakup, potem je zakupna pravica zastavljena. Poleg tega, če je pogodba z najemodajalcem veljavna več kot 5 let, dovoljenje lastnika niti ne bo potrebno.

Hipotekarna pogodba

Splošna pravila za sklepanje vseh civilnih pogodb v Rusiji so zapisana v civilnem zakoniku. Zakon o hipoteki uvaja dodatne zahteve, ki morajo biti izpolnjene.

V pogodbi morajo biti navedeni naslednji podatki:

predmet hipoteke in njegovo vrednotenje;
bistvo, obseg in rok za izpolnitev obveznosti.

Predmet zastavne pravice mora biti natančno opisan, da ga je mogoče natančno prepoznati. V pogodbi je zapisan naziv objekta, opis in lokacija. V tem primeru veljajo enaka pravila za najeto nepremičnino, poleg tega je navedeno obdobje najema.

Če je potrebno, lahko stranki v pogodbo vključita postopek prodaje zavarovanja v primeru izterjave dolga na sodišču ali opišeta možnosti poravnave v predkazenskem obdobju.

Ko gre za pogodbo o hipotekarnem kreditu s fizično osebo, ki kupi nepremičnino, ki ni namenjena poslovni dejavnosti, veljajo pravila, opisana v zakonu o potrošniških kreditih. To pomeni, da morajo biti izpolnjeni naslednji pogoji:

V pogodbi je navedena celotna cena posojila in mora biti na prvi strani.
Posojilodajalcu je prepovedano zaračunati posojilojemalcu provizijo za dejanja, ki mu jih nalaga zakon in jih izvaja v lastnem interesu (vse vrste provizij za izdajo posojila in druga plačila, ki niso povezana s hipoteko).
Pogoji in postopek za izdajo posojila morajo biti javno dostopni za pregled (tudi na internetu).
Posojilojemalec mora dobiti urnik plačil.

Podrobneje obravnavano v ločenem članku.

Hipoteka

Hipoteka je imenski vrednostni papir, s katerim se zavaruje pravica hipotekarnega upnika do zastavitelja za izpolnitev obveznosti in pravica do zastave premoženja. Zakon ne zahteva njegove prisotnosti za sklenitev hipotekarne pogodbe. Morda ne obstaja.

Listino sestavi hipotekarni upnik ali, če je nepremičnina v lasti tretje osebe, oba.

Zakon jasno opisuje seznam informacij, ki se morajo odražati v hipoteki, kot tudi obveznost registracije papirja pri državni agenciji (na primer Rosreestr). Če vsaj ena od spodaj navedenih točk ni izpolnjena, se hipoteka ne more imenovati tako:

Naslov dokumenta mora vsebovati besedo "Hipoteka".
Za fizične osebe - ime zastavitelja, podatki o osebnem dokumentu. Za pravne osebe - ime organizacije in lokacija.
Za hipotekarnega upnika enake podrobnosti kot v 2. odstavku.
Isti podatki o dolžniku, če ni hipotekarni upnik.
Datum in kraj sklenitve pogodbe ter razlogi za nastanek obveznosti (na primer številka posojilne pogodbe).
Višina obveznosti in obresti ter rok njihove izpolnitve.
Ime, opis in lokacija zavarovanja.
Potrjena ocenjena vrednost nepremičnine.
Opomba o državni registraciji hipoteke.
Navedba prisotnosti/odsotnosti obremenitve nepremičnine s pravicami tretjih oseb.
Podpis zastavitelja in dolžnika (če nista ista oseba).
Določitev datuma, ko se hipoteka prenese na posojilodajalca.

Hipoteka se lahko prenese na tretjo osebo. Potem bodo terjatve novega hipotekarnega upnika temeljile samo na informacijah, ki se odražajo v papirju.

Izgubljeno hipoteko je mogoče obnoviti z izdelavo dvojnika, o čemer se na njem naredi ustrezna oznaka.

Ko so obveznosti do upnika poplačane, se hipoteka vrne hipotekarju, ki nato pri državnem organu odpravi breme nepremičnine.

Kako deluje, boste izvedeli v drugem članku.

Registracija hipoteke

Hipoteka mora biti registrirana pri Rosreestru po sili zakona. Poleg zakona "O hipoteki" ta postopek ureja zakon št. 218-FZ "O državni registraciji nepremičnin".

Državna registracija je formalno sestavljena iz vpisa transakcije v Enotni državni register nepremičnin.

Podlaga za vpis posla je skupna vloga zastavitelja in zastavnega upnika ali na podlagi vloge notarja, ki je pogodbo overil.

Vpis hipoteke po sili zakona se izvede ob hkratnem vpisu lastninske pravice osebe, na katere pravice je naložena obremenitev. Če je na voljo, je hipoteka vpisana.

Država je v tem članku obravnavana korak za korakom.

Varnost zastavljenega premoženja

Bistveno je, da zastava premoženja ne daje upniku možnosti, da omeji pravico zastavitelja do uporabe tega premoženja za predvideni namen. Prav tako ima pravico do koristi iz zavarovanja, vendar upnik ne more zahtevati tega dohodka.

Hkrati je hipotekarni upnik dolžan vzdrževati nepremičnino v dobrem stanju in po potrebi opraviti popravila na lastne stroške, razen če je s pogodbo določeno drugače.

Pogosto se pojavijo spori glede zakonitosti posojilodajalčeve zahteve po zavarovanju zavarovanja pred škodo, poškodbo ali izgubo. Zakon določa, da se takšno zavarovanje lahko določi v pogojih posojilne pogodbe. Premoženje je praviloma zavarovano na stroške zastavitelja.

Poleg tega je lastnik dolžan sprejeti vse razpoložljive ukrepe za ohranitev nepremičnine in obvestiti zastavnega upnika, če obstaja resnična nevarnost izgube zastavne stvari.

Naknadna hipoteka

Naknadna hipoteka je ponovna hipoteka nepremičnine, ki je že bila zastavljena. To je lahko zastava istemu upniku (za druge obveznosti) ali drugim.

Pomembno je upoštevati pogoje prvotne hipotekarne pogodbe. Če vsebuje izrecno prepoved poznejših hipotek (in večina stanovanjskih hipotekarnih pogodb jo), bo takšna transakcija neveljavna ne glede na to, ali je morebitni hipotekarni upnik zanjo vedel ali ne.

Obstajajo tudi primeri, ko pogodba določa zahteve za pridobitev naknadne hipoteke. V tem primeru je treba skleniti novo pogodbo v skladu s temi pogoji.

V nasprotnem primeru se kasnejša hipoteka malo razlikuje od trenutne. Posebno pozornost je treba nameniti le postopku zbiranja. Pri tem bi morali voditi pravilo prednostne pravice do terjatev, v skladu s katerim se obveznosti poplačajo ena za drugo, začenši s prvim upnikom. Torej zadnji upnik morda ne bo imel dovolj denarja od prodaje nepremičnine.

Dodelitev

Hipotekarni upnik ima pravico, da po lastni presoji prenese pravico zahtevati izpolnitev obveznosti iz hipoteke na katero koli tretjo osebo. Na primer, če želi banka prenesti hipoteko na tretjo organizacijo, ji ni nujno, da ima dovoljenje za opravljanje hipotekarnih posojil.

V tem primeru oseba, na katero je bila prenesena pravica iz hipoteke, dobi tudi pravice iz obveznosti, zavarovane s hipoteko. To pomeni, da ta oseba prevzame mesto prvotnega upnika.

Prenos hipoteke se izvede s sklenitvijo pogodbe v enostavni pisni obliki. Na vrednostnem papirju mora biti ustrezen vpis o novem zastavnem upniku.

Zanimivo je, da zakon neposredno prepoveduje vpis zaznambe na hipoteko in prepoved njenega prenosa na tretje osebe. Tak zapis je a priori nepomemben.

Zbirka

Če dolžnik svoje obveznosti poplača nepravočasno in ne v celoti in s tem krši pogoje sklenjene pogodbe, ima upnik pravico začeti prisilno izterjavo dolga.

Stvari se lahko razvijejo na dva načina:

sojenje;
izvensodna izterjava.

Če hipotekarna pogodba ne predvideva možnosti izvensodne poravnave dolga (ki jo uvaja 55. člen zakona) z izterjavo zastavljenega premoženja, je taka izterjava možna le s sodno odločbo.

Obstajata dva primera, v katerih izvensodna izterjava ni mogoča:

Obdobje, v katerem dolg ni odplačan (zamuden), ne presega 3 mesecev.
Neplačani znesek je manjši od 5 % zneska dolga.

Do izterjave bank s prodajo zastavljenega premoženja v praksi prihaja le v skrajnih primerih, ko druge metode ne prinesejo želenega rezultata. Ne smemo pa pozabiti, da je zakon v takih primerih praviloma na strani upnika, saj dolžnik krši sklenjeno hipotekarno pogodbo. Če torej pride do skrajnih ukrepov, je možna prodaja zastavljenega premoženja za poplačilo dolga.

Podrobneje obravnavano v ločenem članku.

Prodaja nepremičnine

Premoženje dolžnikov se prodaja z javno prodajo v obliki dražbe. Njeno organiziranje in vodenje nista urejena s tem zakonom. Za to sta odgovorna procesna zakonodaja in civilni zakonik.

Na splošno se trgovanje izvaja na naslednji način. Najkasneje 30, vendar najpozneje 10 dni pred dražbo se v uradnem listu objavi oglas s podatki o tem, kdaj, kje in kaj bo na dražbi.

Kdor želi sodelovati, mora položiti varščino v višini največ 5 % začetne prodajne cene nepremičnine. Zmagovalec je tisti, ki je ponudil najvišjo ceno. Za ostalo se varščina vrne takoj.

Na dan dražbe se z zmagovalcem podpiše zapisnik. Sklep velja 5 dni, v tem času kupec plača preostanek vrednosti nepremičnine, nato pa se ponovno v 5 dneh z njim sklene kupoprodajna pogodba.

Podobno poteka tudi izvensodna prodaja nepremičnine, le da dražbo organizira pooblaščena oseba v imenu hipotekarnega upnika. Izkupiček od prodaje se razdeli med vse hipotekarne upnike, preostanek pa se vrne hipotekarju.

Zakon tudi določa, da lahko upnik obdrži nepremičnino, če je to navedeno v pogodbi. Dolžnik lahko kadarkoli, preden je dražba razglašena za zaključeno, prekine izterjavo s poplačilom dolga.

Dražba se lahko razglasi za neveljavno, če se je pojavil samo en kupec, začetni znesek ni bil povečan ali zmagovalec ni plačal nepremičnine. Mimogrede, civilni zakonik predvideva odgovornost za slednje, ki je izražena v nadomestilu za izgube.

Značilnosti zemljiške hipoteke

Hipoteka zemljiških parcel je možna, če promet takih predmetov ni omejen z zakonom ali če njegova velikost presega minimalno vrednost, določeno s predpisi za parcele te vrste in namena.

Kot zavarovanje se lahko zagotovijo zemljišča v občinski lasti. Vendar obstajajo pogoji:

mesto mora biti dodeljeno za individualno stanovanjsko gradnjo v okviru socialnih programov;
hipoteka mora biti povezana s pridobitvijo posojila za razvoj te strani;
o možnosti varščine odloči občinski organ.

Zemljišče, pridobljeno s posojilnimi sredstvi, je zastavljeno od trenutka vpisa lastništva. Če želi lastnik na zemljišču zgraditi kakršne koli zgradbe ali objekte, mu ni treba zaprositi za dovoljenje hipotekarnega upnika. Le če to ne bo v nasprotju s pogodbo, bodo tudi ti objekti postali predmet zavarovanja. To je ravno trenutek, ko deluje načelo nedeljivosti, to je, da stavbe ne morejo obstajati ločeno od lokacije, zato so tudi vključene v hipoteko.

Razmislimo o drugem primeru. Na primer, državljan X ima v lasti zemljišče, pridobljeno z osebnimi sredstvi in brez bremen. Nekega dne se je odločil, da bo na tem mestu s hipotekarnim posojilom zgradil stanovanjsko hišo. Banka je izdala denar in od tega trenutka vzela parcelo kot zavarovanje. In potem, ko zgradi hišo in vpiše pravice do nje, bo hišo vzel tudi kot zavarovanje. Enako načelo nedeljivosti. Le v tem primeru je posojilodajalec sprva vzel zemljišče v zavarovanje, saj stanovanje še ni zgrajeno, posojilo pa je treba z nečim zavarovati.

Zaplemba zemljišč se zgodi tudi na odprtih dražbah. Pomembna značilnost je prodaja kmetijskih zemljišč. Dokler pridelek ni pobran in prodan, teh zemljišč ni mogoče zaseči.

Podrobno obravnavano v prejšnjem članku.

Hipoteka za nestanovanjske prostore

Hipoteka nestanovanjskih prostorov ima številne značilnosti, ki so opisane v ustreznem delu zakona.

Tako se podjetje kot enoten premoženjski kompleks prenese v hipoteko z vsem premoženjem, ki se nahaja na ozemlju, vključno z zemljiščem.

Samostojni nestanovanjski prostor je zastavljen v celoti skupaj z zemljiščem.

V tem primeru zastavni upnik ne more z ničemer posegati ali omejevati zastaviteljeve pravice do uporabe nepremičnine. Izjema so le posli odtujitve nepremičnine in njena zastava.

Podjetje se lahko zastavi le, če je znesek dolžniških obveznosti najmanj polovica ocenjene vrednosti nepremičnine. Rok za vložitev zahtevkov za izterjavo zavarovanja je najmanj eno leto od dneva sklenitve pogodbe.

Recimo, da je podjetje N zastavljeno pri banki Y na podlagi posojilne pogodbe za obdobje 9 mesecev. Če podjetje dolga ne poplača, banka še vedno ne more začeti postopka izterjave prej kot v 12 mesecih od datuma podpisa dokumenta.

Mimogrede, hipotekarni dolg je mogoče izterjati od podjetja le s sodno odločbo.

Hipoteka stanovanjskih hiš in stanovanj

Pri prenosu na hipoteko so posebne zahteve naložene tudi za stanovanjske stavbe in stanovanja, saj so lahko prebivališče ne le hipotekarja.

Takoj je treba opozoriti, da hipoteke na stanovanjskih prostorih v občinski lasti niso dovoljene. Preostali predmeti imajo številne značilnosti:

Pri odtujitvi nepremičnine, v kateri so prijavljeni mladoletni otroci, je potrebno dovoljenje skrbniških organov.
Pri gradnji stanovanjskega objekta je hipoteka lahko zavarovana z materialom in opremo, po izgradnji pa se kot zavarovanje zastavi dokončana hiša.
Po 77. členu zakona so stanovanjski prostori, kupljeni s kreditnim denarjem, zastavljeni od trenutka vknjižbe lastninske pravice.
Z "vojaško hipoteko" je stanovanje zastavljeno posojilodajalcu in vladni agenciji, ki izvaja plačila za odplačilo posojila.

Mimogrede, Svet federacije je pred kratkim sprejel spremembe zakona "O varčevalnem hipotekarnem sistemu", v skladu s katerimi se denar nabira za "vojaško hipoteko". Več kategorij vojaškega osebja je zdaj upravičenih do obnovitve računa ob ponovnem vpoklicu.

Najpomembnejša točka v tem razdelku je klavzula o zasegu stanovanja. To dejstvo je razlog za izselitev najemnikov. Izvaja se v skladu z zakonskimi zahtevami. Ta točka je podrobno opisana v čl. 78.

Kot lahko vidite, daje ta zvezni zakon dokaj jasno sliko o hipotekah. To je učinkovito orodje, ki ureja trg hipotekarnih transakcij v Rusiji. Pomembno je, da je to živ dokument, ki se, čeprav ne vedno bliskovito hitro, odziva na spremembe trenutnih razmer in omogoča razvoj stanovanjske gradnje v državi.

Karkoli si že mislimo o hipotekah, postaja pridobitev hipoteke vsako leto lažja. Veliko zaslug za to ima hipotekarna zakonodaja. lahko izveste več.

Če potrebujete kvalificirano pomoč hipotekarnega odvetnika, ki ščiti vaše interese pred banko ali vašo drugo osebo med ločitvijo, vam priporočamo, da se prijavite na brezplačen posvet z našim odvetnikom. Poskrbel bo za strokovno pomoč in predlagal učinkovit izhod iz vaše situacije.

Hipoteka je ena izmed oblik zavarovanja, pri kateri zastavljena nepremičnina ostane v lasti dolžnika. Če obveznosti iz posojilne pogodbe niso izpolnjene, ima posojilodajalec pravico poravnati obveznosti s prodajo posojilojemalčevega premoženja.

Opis zakona o hipotekah

Zvezni zakon št. 102 "O hipotekah" je Državna duma sprejela 24. junija 1997, Svet federacije pa ga je potrdil 9. julija istega leta. Zadnje spremembe so bile izvedene 25. novembra 2017.

Povzetek zveznega zakona:

Poglavje 1— Opisuje glavne določbe.
2. poglavje— Razkrije postopek sklepanja hipotekarne pogodbe.
3. poglavje— Opiše koncept hipoteke.
4. poglavje— Seznam državne registracije hipotek.
5. poglavje— Zagotavlja varnost premoženja, ki je zastavljeno na podlagi hipotekarne pogodbe.
Poglavje 6— Opisuje prenos pravic do nepremičnine, zastavljene na podlagi hipotekarne pogodbe.
7. poglavje— Navaja možnosti stranke pri najemanju poznejšega hipotekarnega posojila.
8. poglavje— Opisuje metode za prenos pravic po hipotekarni pogodbi, vključno s prenosom in zastavo hipoteke.
9. poglavje— Razkrije postopek izvršbe nepremičnine, ki je zastavljena na podlagi hipotekarne pogodbe.
10. poglavje— Opisuje prodajo zastavljenega premoženja, ki je predhodno navedeno v pogodbi.
11. poglavje— Navaja značilnosti hipoteke zemljiških ozemelj.
12. poglavje— Razkriva značilnosti obdelave hipotekarnih posojil za zgradbe, podjetja, strukture in nestanovanjske prostore.
13. poglavje— Opiše značilnosti hipotek za stanovanja in stanovanjske zgradbe.

Nove spremembe

Zvezni zakon "O hipoteki" je bil spremenjen 25. novembra 2017. Zlasti so bili spremenjeni naslednji členi in odstavki:

P 2. 1

Če ena od strank v poslu potrebuje hipoteko, morata stranki skleniti pogodbo med seboj, v kateri so navedeni pogoji in zahteve ter obseg odgovornosti v primeru neizpolnjevanja dogovorjenih točk.

Spremenjen je 4. člen tega zakona. Opisuje, da je hipotekarni upnik v nekaterih primerih dolžan hipotekarnemu upniku kriti stroške zavarovanja določene nepremičnine. Včasih mora plačati dolgove, povezane z:

pripomočki;
davek na nepremičnine;
pristojbine

Vendar pa se povračilo takih stroškov izvede na račun zastavljene nepremičnine.

P 1. 5

V 5. členu tega zakona je bil spremenjen 1. odstavek, v katerem je bil odstranjen izraz »vesoljski objekti«. Zdaj so ostala samo morska in zračna plovila ter plovila za celinsko plovbo.

Na navedeno nepremičnino se izda hipoteka v skladu s 5. členom zakona. Pripada zastavitelju kot lastnina. Če temelji na Civilnem zakoniku Ruske federacije in drugih zveznih zakonih, je lahko taka lastnina v lasti na podlagi operativnega upravljanja ali gospodarskega upravljanja.

P 3 6. člen

Opisuje, da je predmet hipoteke pogosto nepremičnina. Za zastavo je potrebno soglasje/dovoljenje drugega lastnika (če obstaja). V postopku hipoteke je potrebno podobno soglasje.

Če se kot zavarovanje uporablja nepremičnina, ki se ne nanaša na operativno upravljanje ali ima pravico do gospodarskega upravljanja, jo sprejme vlada Ruske federacije ali subjekt.

P 1.1 člen 9

Če je hipoteka izdana na podlagi zakonodaje Ruske federacije, lahko pogodba navede načine prodaje hipotekarne nepremičnine, pa tudi pogoje, ki morajo biti izpolnjeni. Pogoje in postopek prodaje zastavljenega premoženja lahko določi sodišče.

P 2. 9

Po zakonu mora hipotekarna pogodba vsebovati pravico, na podlagi katere nepremičnina pripada zastavitelju. Poleg tega morate navesti ime državnega organa, ki je izdal to pravico.

P 4 st 9

4. odstavek 9. člena se nanaša na obveznosti, zavarovane s hipotekarnim posojilom. Hipotekarna pogodba določa znesek, razloge za nastanek in rok izvršitve. Če je znesek po dogovoru, so v pogodbi določeni kriteriji za njegovo določitev.

P 3 st 20

3. člen 20. člena opisuje hipoteko. Hipoteka mora izpolnjevati zahteve 14. člena veljavnega zveznega zakona o hipoteki.

P 2 29. čl

Hipotekarni upnik je dolžan najprej prejeti sredstva v primerjavi z drugimi kreditnimi institucijami, če drugi ljudje uporabljajo nepremičnino, in za uporabo nakažejo sredstva hipotekarju.

P 2 člen 31

Spremenjena je 2. točka 31. člena. Hipotekarna pogodba mora nujno vsebovati zavarovalne določbe. Če pogojev ni, potem mora hipotekarni upnik po zakonu zavarovati nepremičnino na svoje stroške. Če ta klavzula ni izpolnjena, lahko hipotekarni upnik samostojno zavaruje nepremičnino v polni vrednosti pred nevarnostmi škode in izgube. Če je celotna vrednost nepremičnine višja od obveznosti, zavarovane s hipoteko, lahko hipotekarni upnik v tem primeru od posojilojemalca zahteva sredstva v višini stroškov, ki jih je imel.

P 3 člen 43

Opisuje nianse sklenitve naknadne hipotekarne pogodbe, ki je sklenjena kljub uveljavljeni prepovedi. Sodišče jo lahko razglasi za neveljavno v skladu s pogodbo.

P 1. 44

Če hipotekarni upnik ne izpolni svojih obveznosti, ima pravico zahtevati odškodnino, razen če se dokaže, da je prejel podatke o prejšnjih hipotekah.

P 3 člen 44

Naslednja hipotekarna pogodba se lahko sklene po prejšnji, da se spremenijo pogoji in zahteve v njej. Druga pogodba pa ne sme kršiti pravic strank, ki so bile pisno navedene v prvi pogodbi.

P 4 st 46

Če hipotekarni upnik prejme obvestilo, da določeni hipotekarni upnik od njega zahteva določen denarni znesek, preden ga prenese, je dolžan o tem obvestiti druge hipotekarne upnike te nepremičnine ali premičnine.

P 2 člen 55

V tem odstavku je opisana prodaja zastavljene nepremičnine v izvensodnem postopku. Če ga želite pravilno izvajati, morate slediti postopku iz 56. člena tega zveznega zakona.

Hipotekarna pogodba lahko določa pogoje za izvensodno izterjavo zastavljene nepremičnine, če so stranke pogodbe pravne osebe ali samostojni podjetniki posamezniki. V tem primeru je eden od načinov prodaje nepremičnine ali premičnine samostojni postopek. Pri izvedbi tega postopka se upoštevajo pravila iz civilne zakonodaje o nakupu in prodaji.

Če je samostojni podjetnik izključen iz enotnega državnega registra, to ni razlog za preklic pogojev, določenih v pogodbi.

P 3 člen 55

Če zastavni upnik v skladu s pogoji pogodbe obdrži premičnino ali nepremičnino, se ta všteje v poplačilo dolga zastavitelja. Npr, vrednost nepremičnine ne more biti nižja od tržne cene.

Za izvedbo opisanega postopka se nepremičnina predhodno oceni. Če se stranka, ki se zanima za nakup, ne strinja z ocenjeno vrednostjo, se lahko opravi sekundarni ogled. Če je bila nepremičnina prodana pod tržno vrednostjo, ima hipotekarni upnik po zakonu pravico zahtevati od hipotekarnega upnika povračilo škode v višini razlike med ocenjeno vrednostjo in prodano ceno nepremičnine.

P 5 st 55

Ta odstavek opisuje, da lahko postane predmet hipoteke tudi stanovanjski prostor, če je edini primeren za stalno bivališče. Zastavljena nepremičnina je predmet predhodnih in poznejših hipotek, ki uporabljajo različne postopke izvršbe.

P 4 člen 55.2

Če je načrtovan prevzem zastavljenega premoženja, se v skladu z določbami zakona pošlje na lokacijo pravne ali fizične osebe.

Člen 59.1

V zadnji izdaji zakona je bil člen 59.1 v celoti naveden v novem besedilu. Navaja, da lahko hipotekarni upnik obdrži nepremičnino ali jo proda drugi osebi. Kot je navedeno v odstavku 1.1. 9. člena tega zveznega zakona lahko stranke na način, določen v posebnem odstavku, obdržijo premoženje zastavljene osebe tako zunaj sodišča kot na zahtevo sodišča.

Zahvaljujoč hipoteki hipotekarni upnik dobi nadomestilo za tveganje nevračila dolga ali nadomestilo za izgube in pravne stroške (če je potrebno). V pogodbi je določen določen znesek, ki ga mora plačati dolžnik. Če je prejeti znesek izterjave višji od zneska, določenega v dokumentu, ima hipotekarni upnik pravico vrniti preostanek hipotekarnemu upniku.

Prenesite najnovejšo izdajo 102 zveznega zakona

Hipoteka se ustanovi v obliki obveznosti, ki nastanejo pri sestavi kreditne ali posojilne pogodbe. Obveznosti, ki nastanejo zaradi pridobitve hipoteke, morata upoštevati posojilodajalec in dolžnik. Če sta stranki pravni osebi, se obveznosti po pogodbi določijo na način, določen v zakonu Ruske federacije o računovodstvu.

Vse o hipotekah Afonina Alla Vladimirovna

1.2. Zakonodaja, ki ureja hipotekarno kreditiranje državljanov (pravna podlaga za hipotekarno kreditiranje)

Stanovanjske hipoteke urejata civilno in stanovanjsko pravo.

Pravila civilnega zakonika Ruske federacije, ki se uporabljajo v primeru pravnih razmerij, ki nastanejo na podlagi hipoteke, se uporabljajo na naslednji način:

1) kar zadeva samo posojilo, ga urejajo določbe § 2 pogl. 42 »Kredit«, kjer je podana definicija posojilne pogodbe in splošna določila o njeni obliki;

2) ker je hipoteka v bistvu posojilna pogodba, v zavarovanje katere posojilojemalec zagotovi nepremičnino, potem veljajo določbe 3. odst. 23 o zagotavljanju izpolnjevanja obveznosti. Torej, v skladu s čl. 334 Civilnega zakonika Ruske federacije ima na podlagi zastave upnik v zvezi z obveznostjo, zavarovano z zastavo, pravico do poplačila pred drugimi upniki v primeru, da dolžnik ne izpolni te obveznosti. oseba, ki je lastnik te nepremičnine. Ta in druge določbe o zavarovanju so v skladu z zakonom o hipoteki.

Upoštevajoč navedeno je seveda glavni pravni dokument, ki ureja razloge za nastanek, postopek vpisa in pravne posledice nastanka same hipoteke, sam zakon o hipoteki. Tako se v skladu s tretjim odstavkom 1. člena tega zakona splošna pravila o zastavi, ki jih vsebuje Civilni zakonik Ruske federacije, uporabljajo za razmerja po hipotekarni pogodbi v primerih, ko je določeno v Civilnem zakoniku Ruske federacije ali neposredno z zakonom. ne določa drugih pravil. Ta zakon, ki ga je leta 1998 podpisal predsednik Ruske federacije, strokovnjaki priznavajo kot prvi poseben zakon, ki ureja sistem odnosov, ki nastanejo v zvezi z zastavo nepremičnin. Določa pogoje za dajanje posojila za nakup nepremičnine z nadaljnjo zastavo pravic na njej. Upoštevana je tudi celotna veriga pravnih razmerij med strankami v primeru kršitve obveznosti s strani kreditojemalca ter postopek izvršbe na zastavljeno nepremičnino.

Ta vprašanja urejajo tudi norme Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije z dne 14. novembra 2002 št. 138-FZ.

Člen 446 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije vključuje stanovanjske prostore (njihove dele) kot lastnino, ki je ni mogoče zapleniti v skladu z izvršilnimi listinami, če je za državljana dolžnika in člane njegove družine, ki živijo skupaj v prostorih v lasti, to edini prostor, primeren za stalno prebivanje, razen nepremičnine iz tega odstavka, če je predmet hipoteke in se nanjo lahko zapleni v skladu z zakonodajo o hipoteki.

Poleg tega se vsi ti predpisi redno spreminjajo. Primerjava trenutne različice z originalno izdajo je podana v tabeli.

To besedilo je uvodni del. Iz knjige Podjetniške finance avtor Ševčuk Denis Aleksandrovič

2.4. Hipotekarni krediti in posli z zavarovanji Na ravni gospodinjstev so posli z zavarovanji precej poznani v povezavi z dejavnostjo zastavljalnic. V tržnem gospodarstvu so takšne operacije običajne v zvezi z dejavnostmi podjetij. Trenutno

Iz knjige Računovodstvo vrednostnih papirjev in deviznega poslovanja avtor Sosnauskiene Olga Ivanovna

Poglavje 1 PRAVNI OKVIR ZA POSLOVANJE Z VREDNOSTNIMI PAPIRJI Pravni okvir, ki ureja investicijske dejavnosti, se oblikuje na podlagi praktičnih izkušenj pri razvoju in uveljavljanju določenih področij panoge, vendar se pogosto zgodi ravno obratna situacija pri razvoju

Iz knjige Denar, kredit, banke. Goljufije avtor Obraztsova Lyudmila Nikolaevna

87. Hipotekarne posojilne sheme v Rusiji 1. Skupna gradnja in prodaja stanovanj na obroke Obroki so zagotovljeni v višini 30–50% stroškov kupljenega stanovanja. Ta shema je privlačna za prebivalstvo (stanovanje je cenejše v fazi gradnje).

Iz knjige Bančno pravo. Goljufije avtor Kanovskaya Marija Borisovna

112. Hipoteka in hipotekarna posojila Hipoteka je zastava nepremičnine za zavarovanje denarne terjatve upnika-zastavnega upnika do dolžnika (zastavnega upnika). Hipoteka je posojilo, pridobljeno kot jamstvo za nepremičnino.Pri nas je postopek za uveljavitev hipoteke

Iz knjige Bančništvo. Goljufije avtor Kanovskaya Marija Borisovna

115. Hipoteka in hipotekarno posojanje Hipoteka je zastava nepremičnine za zavarovanje denarne terjatve upnika-zastavnega upnika do dolžnika (zastavnega upnika).Hipoteka je posojilo, pridobljeno v zavarovanje nepremičnine.Pri nas je postopek za uveljavitev hipoteke

Iz knjige Samoučitelj borznega trgovanja avtor Sipyagin Evgenij

Poglavje 1 Regulativna zakonodaja Zdaj pa se pogovorimo o tistih predpisih, ki jih moramo poznati. Preden sedete za volan avtomobila, se naučite »Pravila ceste«? Torej, zakonodajni akti: 1. Civilni zakonik Ruske federacije.2. Davčni zakonik Ruske federacije.3. zvezna

Iz knjige Samostojni podjetnik: računovodstvo in obdavčitev različnih vrst dejavnosti avtor Vislova Antonina Vladimirovna

Poglavje 1. Pravna podlaga za dejavnosti samostojnih podjetnikov 1.1. Postopek državne registracije Postopek državne registracije posameznikov kot samostojnih podjetnikov ureja zvezni zakon z dne 8. avgusta 2001 N 129-FZ "O

Iz knjige Strmi skok [Amerika in novi gospodarski red po svetovni krizi] avtor Stiglitz Joseph Eugene

Oživljanje hipotekarnega trga Glede na to, da so težave v finančnem sektorju prišle iz hipotekarnega trga, bi lahko pričakovali, da bodo ljudje, ki so bili zadolženi za odpravo problema, začeli s hipotekarnimi posojili. Vendar tega niso storili, in kot