Come trasformare una normale dacia in un terreno edificabile per alloggi individuali? È possibile trasferire il terreno del cottage estivo nella costruzione di alloggi individuali? Come trasformare un cottage estivo in residenziale

Ciao, Lyubov Ivanovna.

I principali atti normativi che regolano le relazioni in questo settore sono la Costituzione della Federazione Russa, il Codice civile della Federazione Russa, il Codice fondiario della Federazione Russa, il Codice urbanistico della Federazione Russa, la Legge federale "Sul giardinaggio, Associazioni di cittadini di orticoltura e dacia senza scopo di lucro", Norme e regolamenti edilizi.

La Corte Costituzionale della Federazione Russa ha ritenuto che le norme della legge federale “Sulle associazioni di cittadini senza scopo di lucro di giardinaggio, giardinaggio e dacia”, che vietavano la registrazione dei cittadini in un edificio residenziale costruito su un terreno adibito al giardinaggio, fossero incompatibile con la Costituzione. Nella sua risoluzione del 14 aprile 2008, tale divieto è stato dichiarato incostituzionale “nella misura in cui limita il diritto dei cittadini di registrarsi nel luogo di residenza in un edificio residenziale idoneo alla residenza permanente, situato su un terreno giardino, che appartiene alle terre degli insediamenti” .

Questa formulazione contiene diverse categorie giuridiche che richiedono uno studio approfondito a causa della loro ambiguità e della mancanza di definizioni giuridiche per la maggior parte di esse. Innanzitutto si tratta di un “edificio residenziale” e dei suoi componenti (“residenziale” e “edificio”).

Richiede chiarimenti su quali criteri stabiliti dalla legge indicano l'idoneità alla residenza permanente; In che modo la destinazione d'uso di un terreno e di un edificio che soddisfa tutte le caratteristiche di un edificio residenziale è correlata alla possibilità di registrazione nel luogo di residenza?

Per unificare la legislazione e prevenire nella pratica possibili conflitti giuridici, sembra opportuno modificare l'art. 1 della legge "Sul giardinaggio, sul giardinaggio e sulle associazioni senza scopo di lucro dei cittadini" per quanto riguarda la sostituzione del termine "edificio residenziale" con "locali residenziali", poiché questi termini non sono identici per quanto segue.

Quindi, l’art. 1 della legge "Sul giardinaggio, sul giardinaggio e sulle associazioni di cittadini senza scopo di lucro" e la Risoluzione della Corte Costituzionale della Federazione Russa del 14 aprile 2008 operano con il concetto di "edificio residenziale". Va notato che la legislazione attuale (Costituzione della Federazione Russa, Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, Codice civile della Federazione Russa) utilizza il termine "locali residenziali", nonché "abitazione" e "locali". , mentre “edilizia residenziale” è contenuta solo nella citata Legge e nella Risoluzione della Corte Costituzionale.

Il termine "abitazione", nonostante il suo utilizzo nella Costituzione della Federazione Russa e nel Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, non ha ricevuto una definizione in questi atti normativi. La definizione giuridica di abitazione è solo nell’art. 139 del Codice Penale della Federazione Russa (sebbene sia inteso esclusivamente ai fini del Codice Penale della Federazione Russa; a nostro avviso, in questa situazione, l'analogia della legge è del tutto accettabile): per alloggio si intende un individuo residenziale edificio con i suoi locali residenziali e non residenziali, locali residenziali, indipendentemente dalla forma di proprietà, compresi nel patrimonio immobiliare e idonei alla residenza permanente o temporanea, nonché altri locali o edifici non compresi nel patrimonio immobiliare, ma destinati a residenza temporanea. Inoltre non esiste una definizione giuridica del concetto di “locale”.

Codice degli alloggi della Federazione Russa nella parte 2 dell'art. 15 fornisce la seguente definizione di locali residenziali: i locali residenziali sono considerati locali isolati, che sono immobili e sono adatti alla residenza permanente dei cittadini (soddisfano le norme e i regolamenti sanitari e tecnici stabiliti e altri requisiti legali). Cioè, affinché un edificio su un terreno giardino tra i terreni insediativi possa essere riconosciuto come residenziale, deve, secondo la definizione di cui sopra, soddisfare i seguenti criteri.

1. Sii isolato. Va notato che il concetto di "locali isolati" non è divulgato né dal Codice civile della Federazione Russa né dal Codice abitativo della Federazione Russa, pertanto, in pratica, procedono dal significato comunemente usato del termine " isolato” - separato, isolato da altri oggetti.

2. Essere immobiliari, cioè avere un forte legame con il territorio. Un forte legame con il terreno in una situazione in cui gli edifici con giardino sono riconosciuti come residenziali richiede la presenza di una fondazione. Cioè, le case prefabbricate, le cosiddette case in legno o le strutture leggere non possono essere riconosciute come residenziali.

3. Essere adatto alla residenza permanente dei cittadini. È l'idoneità a vivere in tutte le stagioni, e non solo in estate, che distingue uno spazio residenziale, ad esempio, da una casa di campagna.

I requisiti sanitari e tecnici sono imposti a un edificio residenziale. Logicamente, per essere considerata idonea alla residenza permanente, una casetta da giardino deve disporre di un sistema di riscaldamento centralizzato o autonomo, di approvvigionamento idrico, nonché di fornitura di elettricità e gas. Pertanto, quando si parla del segno di abitabilità permanente di una casa da giardino, è necessario partire dalle condizioni del luogo in cui si trova la casa, sebbene il Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa non contenga tale clausola.

Tra le competenze degli organi degli enti costituenti della Federazione e dei comuni rientra la possibilità di stabilire gli standard minimi che deve soddisfare un locale idoneo alla residenza permanente. Pertanto, la legge di Mosca n. 29 del 14 giugno 2006 (modificata il 18 giugno 2008) "Sulla garanzia del diritto dei residenti di Mosca ai locali residenziali" nell'elenco degli standard che devono soddisfare i confortevoli locali residenziali a Mosca, indica che confortevoli i locali residenziali a Mosca devono soddisfare i seguenti standard: una casa (appartamento) con tutti i tipi di servizi (elettricità, approvvigionamento idrico, fognature, riscaldamento, bagno o doccia, fornello a gas o elettrico, fornitura di acqua calda o scaldabagno a gas) indipendentemente dal muro Materiale. Esistono anche criteri di Gosstroy, tra i quali l'accessibilità ai trasporti e la disponibilità delle infrastrutture svolgono un ruolo importante. La questione dell’accessibilità e delle infrastrutture dei trasporti rimane aperta nella maggior parte delle associazioni di giardinaggio e di dacie.

Sono stati creati i presupposti per la formazione di una nuova struttura abitativa - edifici da giardino e cambiamenti nel regime giuridico dei terreni delle associazioni senza scopo di lucro di giardinaggio forniti dai terreni degli insediamenti. Naturalmente, la Risoluzione della Corte Costituzionale della Federazione Russa del 14 aprile 2008 non è una novità nel senso pieno del termine, dal momento che la precedente Legge della Federazione Russa del 24 dicembre 1992 “Sui fondamenti della legislazione federale politica abitativa” di cui all’art. 9 "Modifica dei rapporti di proprietà" ha indicato che i cittadini che possiedono edifici residenziali situati su terreni di giardini e dacie e che soddisfano i requisiti delle norme per i locali residenziali hanno il diritto di registrarli nuovamente come edifici residenziali con terreni personali sul diritto di proprietà privata proprietà secondo le modalità stabilite dalla legge. Tuttavia, in pratica, il trasferimento di tali locali in locali residenziali non è stato quasi mai effettuato a causa della questione irrisolta.

Al momento la situazione è cambiata, anche se non radicalmente.

Non sono state ancora apportate modifiche alla legge "sulle associazioni di cittadini senza scopo di lucro di giardinaggio, giardinaggio e dacia". L'opportunità di regolamentare questa questione è stata offerta alle autorità degli enti costituenti della Federazione nell'ordine della regolamentazione legale avanzata (gli ordinamenti giuridici fino ad oggi non dispongono di informazioni sulla produzione legislativa degli enti costituenti in questo settore).

Pertanto, sulla base delle informazioni di cui sopra, possiamo identificare i seguenti modi per riconoscere una casetta da giardino come locale residenziale.

1. Giudiziario. Questa procedura si baserà sulle norme della legislazione procedurale civile. Per attuare questo metodo di registrazione, è necessario rivolgersi al tribunale della giurisdizione generale con una domanda per stabilire il fatto giuridico dell'idoneità alla residenza permanente di un edificio residenziale situato su un terreno. Questo metodo, a nostro avviso, è, da un lato, piuttosto costoso. I costi consisteranno nell'onorario dell'avvocato per la stesura della domanda e nel pagamento della tassa statale per l'esame del caso in tribunale. Inoltre, in tribunale, l'unica prova dell'idoneità di un edificio residenziale per la residenza permanente è un esame tecnico e costruttivo, che costa anche denaro e richiederà del tempo (da due a tre mesi). D'altra parte, a nostro avviso, questa procedura è la più accettabile, poiché il meccanismo per lo svolgimento degli esami tecnici e di costruzione nell'ambito dei procedimenti giudiziari è ben consolidato, così come l'intera procedura per l'accertamento dei fatti giuridici. Inoltre, non è necessario aspettarsi modifiche alla legge federale "sulle associazioni di cittadini senza scopo di lucro di giardinaggio, giardinaggio e dacia", nonché l'adozione di eventuali atti normativi a livello di materia.

2. Amministrativo. Questa procedura inizierà a funzionare pienamente solo dopo che i soggetti della Federazione determineranno la procedura per riconoscere gli edifici residenziali su terreni giardino come idonei alla residenza permanente. Va notato che il riconoscimento dei locali come residenziali, idonei alla vita dei cittadini viene effettuato da una commissione interdipartimentale, che deve agire con il Regolamento sul riconoscimento dei locali come residenziali, dei locali residenziali non idonei all'abitazione e di un condominio come non sicuro e soggetto a demolizione o ricostruzione, approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 28 gennaio 2006 n. 47, e anche in conformità con il cap. 3 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, che stabilisce che il trasferimento di locali non residenziali in locali residenziali non è consentito se i locali non soddisfano i requisiti stabiliti e non è possibile garantirne la conformità, o se la proprietà di è gravato da diritti di terzi.

Per trasferire locali non residenziali in locali residenziali, il proprietario o una persona da lui autorizzata (richiedente) presenta all'ente che effettua il trasferimento dei locali (amministrazione locale) nel luogo dei locali trasferiti:

Domanda di trasferimento di sede;

Documenti di proprietà dei locali oggetto di trasferimento (originali o copie autenticate);

Una planimetria dei locali oggetto di trasferimento con la relativa descrizione tecnica (dichiarazione).

La decisione sul trasferimento o sul rifiuto deve essere presa entro 45 giorni. Dopo la decisione, ma non oltre tre giorni lavorativi, l'organismo che effettua il trasferimento dei locali rilascia al richiedente un documento appropriato che conferma la decisione di trasferire o rifiutare di trasferire i locali non residenziali in residenziali.

L'imperfezione di questa procedura risiede nel fatto che non molti comuni dispongono di commissioni interdipartimentali operanti su base permanente, che dovrebbero includere rappresentanti di varie autorità (vigili del fuoco, sanitario-epidemiologico, ecc.). A questo proposito, questo metodo non è stato sviluppato durante il periodo di validità della suddetta Parte 3 dell'Art. 9 della Legge della Federazione Russa "Sui fondamenti della politica abitativa federale". Di conseguenza, il futuro risiede nel metodo giudiziale che riconosce una casetta da giardino come idonea alla residenza permanente.

La decisione della Corte Costituzionale del 14 aprile 2008, nell'ambito del riconoscimento di una casetta da giardino come idonea alla residenza permanente, ha sollevato l'importante questione della destinazione del terreno su cui si trova la casetta da giardino, indicando che la registrazione è possibile solo in una casa che si trova su terreni insediativi. La risoluzione afferma che “regimi giuridici quasi identici esistono per i terreni destinati al giardinaggio e all’agricoltura delle dacie, sui quali vengono effettivamente costruite le singole case”. Così, in questa Risoluzione, per la prima volta in molti decenni di esistenza del giardino, della dacia e dello sviluppo individuale, si è verificata la prima identificazione giuridica di questi concetti. Tuttavia, tale identificazione dipende naturalmente dal regime giuridico del terreno destinato alle esigenze sopra indicate.

Ma attualmente esiste la possibilità di una soluzione pratica a questo problema in relazione ai terreni agricoli. Quindi, se lo scopo previsto di un terreno è designato come terreno agricolo e l'uso consentito è agricolo, allora esiste un semplice meccanismo per modificare l'uso consentito: alla costruzione di cottage estivi. Quest'ultimo, a sua volta, consente di costruire un edificio residenziale con diritto di iscrizione in esso.

Un altro metodo è possibile, ma più laborioso. Se un cittadino possiede un appezzamento di terreno agricolo, i cui confini sono adiacenti ad un'area popolata, questo appezzamento di terreno può essere trasferito alla categoria dei terreni d'insediamento.

L'articolo 4.1 della Legge introduttiva del Codice civile della Federazione Russa prevede la possibilità, prima del 1 gennaio 2010, di includere un appezzamento di terreno entro i confini di un insediamento ai fini della costruzione di alloggi nei comuni che non hanno un master approvato piani. In questo caso l'inclusione viene effettuata sulla base di una decisione dell'organo esecutivo dell'entità costituente la Federazione con contestuale cambiamento della tipologia di uso consentito. Non ci sono udienze pubbliche su questo tema.

Naturalmente, il graduale confondersi dei confini legali tra giardino, dacia e singoli insediamenti residenziali porterà inevitabilmente a varie conseguenze socioeconomiche e giuridiche. È necessario estendere a questi edifici la regolamentazione legale della proprietà dei locali residenziali, che è più dettagliata rispetto alla regolamentazione legale della proprietà delle dacie e delle case da giardino.

Fornire alloggi a prezzi accessibili ai cittadini a basso reddito, per i quali una casetta da giardino è talvolta l’unico luogo di residenza, che consentirà loro di realizzare i propri diritti sociali all’assistenza medica, alle pensioni e all’istruzione.

2. Legalizzazione delle dacie d'élite e degli immobili con giardino per segmenti ricchi della popolazione, soprattutto perché gli attuali SNiP non contengono standard di costruzione massimi né per il numero di piani né per l'area.

A questo proposito è interessante il lato economico delle riforme in corso. Secondo gli agenti immobiliari, gli immobili rurali e da giardino nella regione di Mosca seguiranno molto probabilmente il percorso di trasformazione in complessi di appartamenti o resort residenziali. Tuttavia, data la saturazione del mercato, l’aumento dei prezzi per le case basse sarà ancora significativamente inferiore rispetto a quello delle case alte.

La posizione espressa conferma la possibilità di risolvere il problema degli alloggi in Russia legalizzando la registrazione nelle case da giardino.

Inoltre, sulla base delle riforme in corso, è diventato possibile trasformare le associazioni di giardinaggio e di dacie in insediamenti. I sostenitori di questa posizione (l'Unione dei giardinieri della Russia e la Fondazione per lo sviluppo del movimento del giardinaggio russo) stanno preparando una nuova legge sul giardinaggio in conformità con questa tendenza. Certo, è necessario notare l'aspetto positivo della soluzione del problema abitativo attraverso le case giardino, tuttavia, ogni decisione presa a questo riguardo deve prevedere conseguenze a lungo termine ed essere ulteriormente studiata tenendo conto dell'opinione della popolazione, poiché questo richiederà la costosa previdenza sociale per i cittadini prevista dalla Costituzione della Federazione Russa, proprio per l'ubicazione dell'insediamento.

Grazie per la vostra richiesta. Ti auguro il meglio.

Il desiderio di vivere fuori dai confini di una metropoli è comprensibile. Pertanto, molte persone si sforzano di vivere fuori città, più vicino alla natura, in aree rispettose dell'ambiente. Una dacia sarebbe perfetta per questo. Sì, proprio la dacia, perché? Può essere semplicemente convertito in alloggio, l'importante è che tu abbia bisogno di una casa a tutti gli effetti e non di un classico edificio di campagna. Per costruire alloggi permanenti con tutti i comfort e viverci, deve essere legalizzato.

Categorie di terreni
Tipi di terreni
Le principali differenze tra una dacia e un edificio residenziale
Come convertire una dacia in una categoria residenziale
Di quale documentazione avrai bisogno?
Modi per convertire una dacia in un patrimonio abitativo
Quali sono i vantaggi della costruzione di alloggi individuali rispetto a un terreno di dacia?
Cosa è più redditizio: la costruzione di alloggi individuali o lotti domestici privati?
Rivendita di terreni rurali come attività commerciale

Ma non è possibile costruire alloggi permanenti legali su ogni appezzamento di terreno. In alcuni casi è più vantaggioso acquistare una casa di campagna 3-4 km più avanti lungo l'autostrada. Pertanto, per prima cosa devi capire quale tipo di terreno è più adatto per costruire una casa per residenza permanente.

Categorie di terreni

Secondo la legislazione della Federazione Russa, i terreni possono essere suddivisi per tipo di utilizzo, oltre che per base territoriale. Il Codice fondiario identifica le seguenti tipologie di terreni:

per scopi agricoli;
terreni industriali;
territori delle aree popolate;
fondi per la silvicoltura e le risorse idriche;
aree protette;
appezzamenti di riserva.

La legge federale, sulla base delle giustificazioni fornite, prevede il trasferimento dei terreni da una categoria all'altra. Lo scopo specifico del terreno consente la costruzione di vari edifici (dacia, casa temporanea, di servizio, casa permanente).

Tipi di terreni

La legge consente la costruzione di determinate strutture su terreni destinati a lavori agricoli e su appezzamenti all'interno di aree popolate. Ma lo status giuridico delle strutture sarà diverso. I terreni ad uso agricolo possono essere destinati:

produzione agricola e appezzamenti sussidiari personali (LPH);
conduzione di attività agricole contadine;
giardinaggio e allevamento di camion, allevamento di bestiame, costruzione di case di campagna.

Le aree terrestri degli insediamenti sono destinate a:

costruzione di alloggi;
condurre comunicazioni;
uso dei trasporti;
altro.

A loro volta, i terreni degli insediamenti residenziali possono essere utilizzati anche per la costruzione di alloggi individuali (IHC), per la costruzione di case di campagna e per lotti sussidiari personali.

Pertanto, il terreno su cui è costruita la dacia può trovarsi su un terreno agricolo o entro i confini di un'area popolata. Secondo la legge non puoi vivere nella tua dacia tutto l'anno. Se un appezzamento di terreno si trova all'interno dell'insediamento ed è destinato all'edilizia residenziale (costruzione di alloggi individuali), hai il diritto legale di costruire una casa permanente e di viverci tutto l'anno. Inoltre, la costruzione di alloggi individuali consente la registrazione senza ostacoli a questo indirizzo.

Le principali differenze tra una dacia e un edificio residenziale

Una dacia è una struttura temporanea, adattata alla vita stagionale, che può essere situata su un terreno agricolo. Di norma non dispone di comunicazioni e non sempre garantisce il diritto di registrazione. Se la dacia si trova in una partnership senza scopo di lucro di giardinaggio (SNT), la registrazione è impossibile. Poiché SNT si trova su terreni agricoli. terre. Se il terreno fa parte di una dacia senza scopo di lucro (DNP), la registrazione è possibile.

Un edificio residenziale è un edificio permanente per residenza permanente e può essere situato solo in aree popolate. Ha comunicazioni (obbligatorie), dà pieno diritto alla registrazione temporanea o permanente.

Come convertire una dacia in una categoria residenziale

Se l'edificio si trova in una zona popolata, sarà possibile convertire la dacia in un edificio residenziale rispettando le norme e i requisiti legali. Che sono abbastanza semplici da realizzare entro i confini di un’area popolata, già abitata e dotata di infrastrutture. Se il terreno della dacia si trova su un terreno agricolo. territorio, allora il cambiamento nella destinazione d'uso del terreno potrebbe non essere approvato dalle agenzie governative per ragioni oggettive. Poiché il lotto per mere caratteristiche tecniche e territoriali non può essere classificato come zona di edifici residenziali.

Secondo la legislazione, il trasferimento di un terreno in un'altra categoria è possibile se:

il terreno è di tua proprietà personale;
il lotto è di proprietà comunale e non viene utilizzato per lavori agricoli;
il terreno è in possesso di sudditi statali;
la terra ha uno scopo diverso.

I terreni che si trovano vicino a sistemi sociali e di comunicazione sviluppati e dove esiste accessibilità ai trasporti sono considerati idonei per il trasferimento alla costruzione di alloggi individuali.

Di quale documentazione avrai bisogno?

Per iniziare il processo di trasferimento del terreno del cottage estivo alla costruzione di alloggi individuali, è necessario raccogliere un pacchetto contenente la seguente documentazione:

autorizzazione rilasciata da un'autorità governativa locale per trasferire il terreno ad un altro uso;
dichiarazione del titolare (o di tutti i titolari del sito);
una copia autenticata del certificato di proprietà del proprietario del terreno;
fotocopia del passaporto civile e codice identificativo.

Per legalizzare la costruzione di una dacia come costruzione abitativa individuale, è necessario soddisfare determinati standard relativi all'edificio in modo che diventi un alloggio per la residenza permanente.

Requisiti della casa:

La presenza di soggiorno, cucina, bagno, WC e doccia. Esistono standard regionali per la superficie minima dei locali.
Fornitura di elettricità, riscaldamento, acqua. Così come la rete fognaria e la ventilazione. L'edificio deve essere conforme agli standard edilizi, antincendio e sanitari.
La documentazione ITV per l'edificio è obbligatoria. Molto spesso è sufficiente un passaporto tecnico, ma a volte è necessario un esame tecnico e costruttivo.
L'altezza della casa non deve superare i 3 piani e deve essere destinata ad una sola famiglia.
Indirizzo di posta.

Modi per convertire una dacia in un patrimonio abitativo

Una volta raccolta la documentazione, la procedura per la nuova registrazione di un cottage estivo può essere effettuata in due modi:

Metodo 1. Attraverso il lavoro dei governi locali. Innanzitutto, il pacchetto di documentazione raccolto viene sottoposto ad un apposito organismo di progettazione, che elabora un progetto per trasferire il terreno ad altra destinazione d'uso. Dopo di che questo progetto passa attraverso la fase di approvazione a livello comunale (circa un mese). Quindi i documenti approvati ricevuti vengono inviati al catasto statale e poi al registro statale, dove verrà confermato il tuo diritto alla casa. Il consiglio locale ti rilascerà anche un certificato con il tuo indirizzo elencato sopra.

Metodo 2. Attraverso i tribunali. La registrazione in questo modo è un po' più veloce. Il pacchetto di documenti raccolto e la dichiarazione di reclamo vengono presentati al tribunale. Per partecipare al processo, preparare tutte le argomentazioni e le prove. Vale la pena notare che un argomento a favore della conversione di una dacia in un edificio residenziale potrebbe essere che la dacia è l’unico luogo di residenza del cittadino (cioè è registrato lì, DNP).

Dopo una decisione positiva del tribunale, riceverai la documentazione catastale e tecnica della casa e registrerai i tuoi diritti di proprietà.

Quali sono i vantaggi della costruzione di alloggi individuali rispetto a un terreno di dacia?

Il vantaggio principale dei terreni registrati per lo sviluppo residenziale è il loro prezzo di mercato, che è significativamente più alto del costo dei terreni di dacia di qualsiasi tipo. Inoltre, l'infrastruttura relativa alla costruzione di alloggi individuali viene sviluppata a scapito del budget di questo insediamento. Poiché la legge obbliga a migliorare il territorio dell'insediamento.

E nelle cooperative di dacia e in SNT, qualsiasi comunicazione e miglioramento dei terreni adiacenti viene fornito attraverso le quote associative dei proprietari dei terreni. Inoltre, le singole case edili possono fungere da garanzia per la banca.

Anche le dacie che fanno parte del DNP possono fungere da garanzia per la banca. Ma poiché tali edifici non sono sempre dotati di sufficienti comunicazioni, la loro valutazione bancaria non sarà elevata.

Cosa è più redditizio: la costruzione di alloggi individuali o lotti domestici privati?

Un terreno personale situato all'interno di un insediamento residenziale presenta numerosi vantaggi. Il terreno privato è destinato a lavori economici, ma su di esso è consentita la costruzione di edifici residenziali. Se il terreno domestico privato si trova fuori dall'insediamento (solo in un campo), lì non possono essere costruiti né edifici temporanei, né servizi pubblici, né permanenti. I lotti di costruzione di alloggi individuali hanno uno scopo: la costruzione individuale. Pertanto, se consideriamo i terreni nelle zone residenziali dal punto di vista della costruzione di alloggi, non ci sono differenze significative tra la costruzione di abitazioni individuali e i terreni domestici privati.

Come investimento o ulteriore rivendita di terreni, le singole case edili sono più costose. Ma la residenza personale, ovviamente, è economicamente più redditizia negli appezzamenti domestici privati, poiché le tasse e le bollette sono molto più basse. Potrebbero esserci dei problemi con la registrazione, poiché il terreno domestico privato potrebbe non avere un indirizzo esatto.

Rivendita di terreni rurali come attività commerciale

Se acquisti un terreno per cottage estivo all'interno di un'area popolata, convertilo per l'uso in edilizia residenziale ed eventualmente rivendilo. Quindi puoi restituire gli importi spesi e ricevere comunque entrate. Inoltre, poiché la costruzione di edifici residenziali permanenti è consentita su singoli terreni edificabili, hai il diritto di costruire un moderno cottage sul terreno dell'ex dacia, che in futuro trarrà profitto dalla rivendita.

La differenza principale tra i terreni DNP è che è possibile costruire una casa privata senza permessi speciali da parte di alcuni servizi. Una casa e un terreno del genere sono molto più economici di progetti simili nella costruzione di alloggi individuali. Pertanto sarà vantaggioso acquistare dal proprietario o dalla banca, come proprietà ipotecata, una casa con terreno nel DNP. La struttura può già essere capitale, ma a volte necessita di alcune modifiche. E dopo la procedura di trasferimento del terreno e dell'edificio alla costruzione di alloggi individuali, il loro valore sul mercato immobiliare aumenterà in modo significativo.

Vivo costantemente in un villaggio turistico. Ho il diritto di convertire una casa da giardino in residenziale e registrarmi? Se sì, dove andare e quali documenti sono necessari?

Risposta: Fino a poco tempo fa, i cittadini non avevano la possibilità di convertire la loro dacia allo status di edificio residenziale e di registrarsi al suo interno, sebbene potessero viverci tutto l'anno.

Quando una casa di campagna con giardino diventa residenziale?

Per ottenere lo status di residenza, la tua dacia deve soddisfare le seguenti condizioni:

disponibilità di acqua corrente, riscaldamento e altre comunicazioni vitali;
assenza di pretese di terzi e di vincoli legali sotto forma di arresto e pegno;
ubicazione del villaggio turistico entro i confini della città.

Allo stesso tempo, hai il diritto di convertire una casa da giardino in residenziale solo se ne sei il proprietario esclusivo. Le ragioni di ciò possono essere:

contratto di compravendita, regalo, scambio, ecc.;
certificato di eredità;
certificato di messa in servizio.

Puoi trasformare una casetta da giardino in una residenziale in tre modi:

attraverso il tribunale;
nei governi locali;
sotto l'amnistia della dacia.

Risolvere la questione attraverso il tribunale

Il tribunale ha il potere di determinare la possibilità di riconoscere una casetta da giardino come residenziale. Per fare ciò, devi inviare una domanda corrispondente. In allegato:

contratto di compravendita, regalo o altro titolo di proprietà;
atto di messa in servizio, se la casa è stata costruita a tue spese;
copia del passaporto;
un rapporto di ispezione di un locale residenziale che conferma la presenza di comunicazioni e altri servizi domestici. Puoi redigerlo con la partecipazione di due vicini e un rappresentante di una cooperativa di dacia o di una partnership di giardinaggio;
ricevuta di pagamento del dovere statale.

Durante l'esame della domanda, il tribunale determinerà che i locali dispongono effettivamente di tutte le comunicazioni e delle condizioni per la vita normale. Dopodiché verrà presa la decisione di riconoscere la casetta da giardino come locale residenziale.

Costituisce la base per apportare modifiche al Catasto dello Stato. Questa responsabilità rientra nelle competenze dell'autorità catastale Rosreestr.

Risolvere il problema nei governi locali

Oltre al tribunale, l'idoneità di una casa ad essere abitata può essere valutata da una commissione composta da rappresentanti delle seguenti istituzioni

organo esecutivo locale;
ispezione antincendio;
architettura e pianificazione urbana.

Il sopralluogo e la riunione della commissione si svolgono in presenza del richiedente. La decisione di riconoscere una casa come agibile è formalizzata sotto forma di un atto firmato da tutti i membri della commissione. Questo atto viene consegnato al richiedente e serve come base per la registrazione della proprietà e della registrazione nella casa.

Prima di completare questa procedura, è necessario ottenere un indirizzo postale. Per fare ciò, contatta la tua autorità esecutiva locale con una domanda. Allega ad esso tutti i documenti legali e tecnici relativi alla casa e al terreno.

All'immobile viene assegnato un indirizzo postale entro 30 giorni dalla data della domanda. Dopo aver ricevuto il documento di assegnazione dell'indirizzo, è necessario rilasciare il passaporto catastale della casa e registrare la proprietà. Queste azioni sono eseguite da organismi autorizzati di Rosreestr. L'ultima fase del tuo lavoro è ottenere un estratto dal registro statale che confermi il trasferimento della casetta da giardino da non residenziale a residenziale.

Amnistia della dacia

L'amnistia della dacia è una procedura semplificata per la registrazione dei diritti di proprietà sugli immobili e sui terreni della dacia, valida fino al 31 dicembre 2020. I cittadini possono esercitare questo diritto:

coloro che hanno ricevuto in eredità un appezzamento di terreno;
utilizzare il terreno a tempo indeterminato;
possedere una parte del territorio di proprietà di una cooperativa di dacia, di un partenariato di orticoltura o di orticoltura.

L'amnistia della dacia si applica agli edifici costruiti su terreni con scopi quali:

mantenimento degli appezzamenti domestici privati;
per giardinaggio e giardinaggio;
per la costruzione di dacie;
per gestire una fattoria dacia.

Per trasferire una casetta da giardino da non residenziale a residenziale e registrarne la proprietà, avrai bisogno di:

passaporto;
piano tecnico;
passaporto catastale;
planimetria catastale;
certificato tecnico;
informazioni che confermano il diritto di utilizzare il terreno;
dichiarazione (in assenza della documentazione tecnica di cui sopra);
applicazione della modulistica stabilita.

Questi documenti vengono inviati a Rosreestr, dove vengono controllati entro 30 giorni. Al termine di questo periodo ti verrà rilasciato il certificato di proprietà della casetta con giardino.

Il terreno per l'agricoltura della dacia viene assegnato dagli appezzamenti. Mentre gli appezzamenti per la costruzione di alloggi individuali (IHC) appartengono ai terreni d'insediamento.

In alcune situazioni, i proprietari dei terreni sono interessati a cambiare la categoria da dacia a .

Quando è necessaria la traduzione?

Viene assegnato ogni appezzamento di terreno in Russia, sulla base del quale viene determinata la direzione del suo utilizzo. Se si tratta di un appezzamento agricolo, può essere utilizzato solo per questi scopi.

Lo svantaggio principale dei cottage estivi è che su di essi è consentita la costruzione solo di servizi pubblici e annessi. Sebbene la costruzione di una struttura permanente sia possibile secondo le norme legali, avrà lo status di casa di campagna.

Secondo l'ultima decisione del tribunale delle forze armate RF, la registrazione è consentita nelle case di campagna e nelle case da giardino, ma sarà molto difficile da fare. Pertanto, dovrai dimostrare l'idoneità della dacia per la vita tutto l'anno e sottoporsi a numerose autorità. Spesso i proprietari devono difendere la propria causa in tribunale.

Alla casa invece non viene assegnato un indirizzo dedicato e puoi procedere subito alla registrazione.

L'acquisto di terreni per la costruzione di abitazioni individuali è più facilmente finanziabile e può essere oggetto di un prestito. Per l'acquisto di un terreno di costruzione di alloggi individuali è possibile ottenere, quindi viene acquistato più spesso.

Un altro motivo per il trasferimento è finanziario. I terreni per la costruzione di alloggi individuali sono molto più costosi dei terreni in campagna. La costruzione su di essi acquisisce lo status di edificio residenziale, mentre sulle case di campagna - una casa di campagna. Ciò significa che nel caso degli immobili, il ricavo derivante dalla vendita di un terreno di costruzione di abitazioni individuali sarà molto più elevato.

Infine, l'ultimo argomento a favore del trasferimento del terreno della dacia è che le autorità municipali dovrebbero essere responsabili della comunicazione con l'edificio e dello sgombero della neve.

Motivi e normativa vigente per il cambio di categoria

Il trasferimento di un terreno alla costruzione di alloggi individuali deve soddisfare i requisiti:

Codice fondiario;
Legge federale-172 del 2004 "Sul trasferimento di terreni o appezzamenti di terreno da una categoria all'altra";
Codice Urbanistico;
normative regionali.

La possibilità di cambiare la categoria dell'appezzamento per i russi è garantita dalla legge.

Quando è possibile il trasferimento?

Trasferire lo status di terreno a costruzione di alloggi individuali significa inserire un terreno per una fattoria di dacia nei confini e tenerne conto nel piano generale. Pertanto non tutti i terreni possono essere trasformati in costruzioni abitative individuali. Per fare ciò, deve essere soddisfatta una delle seguenti condizioni:

Dovrebbe essere situato al confine dell'insediamento.
Essere parte del piano di sviluppo a lungo termine del territorio.
Il sito deve essere conforme al piano generale dell'insediamento.
La posizione del terreno specificato in riserva.
Il sito non deve essere sottoposto a gravame sotto forma di privilegio o.
Il sito può essere trasferito ad un'altra categoria in base alla conclusione della valutazione ambientale.
trama non dovrebbe superare determinati standard stabiliti nel comune.

Puoi scoprire di più sulla possibilità presso l'amministrazione del comune nel cui territorio si trova il sito o contattando uno studio legale per chiedere aiuto.

Documenti per modificare la categoria del terreno in costruzione di alloggi individuali

/applicazione per cambiare categoria;
passaporto del proprietario;
procura per rappresentare gli interessi (richiesta se il proprietario si è rivolto ad intermediari per il trasferimento);
documenti attestanti l'autorità del richiedente: estratti del registro;
documenti che confermano la legalità del funzionamento del sito: una risoluzione sul trasferimento del sito per l'uso;
documenti ricevuti dall'associazione della dacia;
documenti riguardanti la casa sul sito;
consenso di altri proprietari e per traduzione, autenticata da un notaio.

Elenco dei passaggi per il trasferimento da un cottage estivo alla costruzione di alloggi individuali

Per trasferire il terreno del cottage estivo nella costruzione di alloggi individuali, è necessario passare attraverso una serie di fasi, che includono:

Presentazione di una petizione all'amministrazione della regione di Mosca per il trasferimento del sito. Contiene il terreno, la categoria attuale e desiderata del terreno, la data e il motivo della sua comparsa e il motivo che ha spinto al cambiamento (di solito il desiderio di costruire una casa per l'uso tutto l'anno), la data e la firma del contratto proprietario.
Come risultato dell'esame della domanda, al proprietario verrà dato il consenso e un atto sul trasferimento del terreno dal terreno della dacia alla costruzione di alloggi individuali, oppure tale trasferimento verrà rifiutato, indicando il motivo ufficiale del rifiuto della domanda.
Con il documento ricevuto, è necessario contattare Rosreestr e apportare modifiche alle informazioni sul sito contenute nel Registro immobiliare dello Stato unificato.
Dopo l'elaborazione dei documenti presentati, al proprietario verrà assegnata la categoria del terreno come costruzione abitativa individuale. In seguito al cambiamento della categoria di un terreno, il suo valore catastale deve essere rivisto.

Tempi e costi

In genere, il trasferimento di un sito da una categoria all'altra richiede molto tempo. La durata media varia da 6 mesi a un anno. Potrebbero essere necessari fino a 2-3 mesi prima che le autorità esecutive prendano in considerazione una petizione per cambiare solo la categoria.

Non vi è alcun obbligo statale di modificare la categoria dei terreni, né nella fase di presentazione all'amministrazione né nella fase di registrazione delle modifiche a Rosreestr. I servizi di intermediazione non sono economici: circa 15-40 mila rubli. L'autenticazione dei documenti richiederà un altro costo di 500-1000 rubli. per ogni copia.

Se il proprietario deve adire un tribunale per proteggere i suoi interessi, il costo del supporto legale può raggiungere i 100 mila rubli.

Pertanto, la legislazione russa prevede la possibilità di trasferire il terreno da una dacia alla costruzione di alloggi individuali. Per fare ciò, è necessario rivolgersi all'amministrazione della Regione di Mosca e ottenere il permesso per la traduzione, quindi iniziare a registrare le modifiche nel registro unificato.