Per più di un decennio, le autorità fiscali hanno regolarmente promesso di prendere di mira tutti gli appartamenti in affitto e di riscuotere le imposte sul reddito dai loro proprietari. I proprietari di casa annuiscono seriamente in risposta, ma non hanno fretta di riferire. Secondo l'amministrazione di Ekaterinburg, nel 2013, duemila cittadini hanno indicato nella dichiarazione dei redditi i redditi derivanti dall'affitto di abitazioni, mentre in realtà nella capitale degli Urali vengono affittati dai 10 ai 50mila appartamenti.

Allo stesso tempo, ci sono alcuni sintomi che indicano che oggi il fisco, con il sostegno di altri enti governativi, ha iniziato a stringere la vite. Da diversi quartieri di Ekaterinburg giungono segnali che gli agenti di polizia locale stanno effettuando ispezioni totali dei loro territori, prestando attenzione alla registrazione dei cittadini e al numero di persone che effettivamente vivono nell'appartamento.

Un altro sintomo allarmante è che le società di gestione hanno cominciato a prendere in considerazione gli appartamenti troppo affollati. Ci sono già stati fatti in cui i rappresentanti del codice penale hanno redatto atti per tali oggetti e li hanno trasferiti al servizio di migrazione e alle autorità fiscali. Il proprietario di un appartamento in affitto colto in flagrante può essere tenuto a pagare l'imposta sul reddito e multato. Secondo l'articolo 122 del Codice Fiscale, la sanzione pecuniaria ammonta al 20% dell'importo non pagato. Se il tribunale ritiene che l'evasione fiscale sia intenzionale, la sanzione sarà del 40%. Inoltre, per un appartamento di questo tipo è necessario effettuare un ricalcolo delle utenze, in base al quale il proprietario pagherà l'importo degli arretrati più le penali per il ritardo.

Gli avvocati notano che la raccolta di dati che confermino il fatto che gli alloggi vengono affittati di solito non è facile. Soprattutto se locatario e locatore agiscono con attenzione e di concerto. Tuttavia, ci sono dei precedenti. Il proprietario di un appartamento in affitto non deve temere l'attenzione degli enti statali se segue diverse regole. Ecco cosa dice al riguardo Alexandra Fedotova, capo del dipartimento affitti della società "BK_NEDVIZHIMOST": "Se il proprietario ha stipulato un accordo scritto con l'inquilino dell'appartamento, controlla il pagamento tempestivo delle utenze in base alle letture dei contatori, dichiara il reddito derivante dall'affitto di locali residenziali e paga l'imposta corrispondente sul reddito, quindi non avrà problemi se riceve domande dalle forze dell'ordine."

In breve, il proprietario deve fare quanto segue:
1. Redigere un contratto di locazione.
2. Registrare la ricezione di denaro da parte dei residenti
3. Completare la registrazione temporanea degli inquilini.
4. Pagare le tasse sui redditi da locazione.

La registrazione della registrazione temporanea (registrazione) è una procedura abbastanza semplice. L'unica cosa da ricordare è che un cittadino straniero può essere registrato solo se possiede un permesso di soggiorno o un permesso di soggiorno temporaneo. La registrazione di tale residente non viene rilasciata presso l'ufficio passaporti, ma presso il servizio regionale di migrazione. Bene, ancora una cosa: per ottenere la registrazione temporanea non è necessario il consenso di tutti i proprietari di casa.

Considereremo separatamente la questione del pagamento delle imposte sul reddito derivante dall'affitto di un appartamento. Come ha spiegato Lidiya Isaeva, capo del dipartimento per la tassazione della proprietà e del reddito personale del Servizio fiscale federale della regione di Sverdlovsk, un proprietario può adempiere ai propri obblighi fiscali in cinque modi:
- presentare annualmente una dichiarazione dei redditi (nel modulo 3NDFL) e pagare l'imposta sul reddito delle persone fisiche (NDFL) per un importo pari al 13% del reddito;
- registrare un imprenditore individuale e pagare le tasse secondo un sistema semplificato (di solito il 6% del reddito);
- registrare un imprenditore individuale e pagare le tasse attraverso l'acquisto di un brevetto fiscale;
- registrare un imprenditore individuale e pagare un'imposta unica sul reddito figurato (UTII);
- registrare un imprenditore individuale e pagare le tasse secondo lo schema generale.

Notiamo subito che i proprietari di alloggi di solito non utilizzano gli ultimi due metodi. Sono più adatti per altri tipi di attività. Tuttavia, un singolo imprenditore che ha una determinata attività e lavora secondo il regime fiscale generale (quinto metodo) può contemporaneamente affittare un appartamento e dichiarare per questo reddito collaterale anche secondo il regime generale. Ma questa è piuttosto un'eccezione alla regola. In genere, l'attività di noleggio utilizza i primi tre metodi. Parliamo di loro.

Metodo 1: pagamento tramite dichiarazione 13%
Il reddito ricevuto dagli affitti, come qualsiasi altro reddito di individui, è tassato. Se una persona affitta uno spazio abitativo privatamente senza registrarsi come imprenditore (il che è abbastanza legale), deve presentare una dichiarazione dei redditi e pagare l'imposta sul reddito delle persone fisiche, pari al 13% dell'importo guadagnato dall'affitto. La dichiarazione relativa all'anno precedente va presentata entro il 30 aprile dell'anno in corso.

Lidiya Isaeva spiega che secondo il codice fiscale non è necessario allegare alla dichiarazione i documenti che confermano la fonte di reddito, tuttavia, in pratica, l'ufficio delle imposte distrettuale, di regola, richiederà questi documenti. Di conseguenza, i proprietari allegano solitamente alla dichiarazione una copia del contratto di locazione e copie delle ricevute dell'affitto.

Come osserva Lyudmila Plotnikova, avvocato della Camera immobiliare degli Urali, il contratto di locazione deve indicare l'importo dell'affitto (è una “condizione essenziale” del contratto).

Nella dichiarazione, il contribuente stesso calcola l'importo totale del suo reddito dell'anno precedente e l'importo dell'imposta. La domanda dovrà essere presentata entro il 15 luglio.

Metodo 2: imposta “semplificata” da “lavoratore autonomo” - 6%

Per utilizzare questo sistema, il proprietario dell'immobile in affitto deve registrarsi come imprenditore individuale.

Quando si utilizza un sistema fiscale semplificato, l'imprenditore paga il 6% del reddito (l'oggetto della tassazione è il "reddito"). Puoi scegliere un'altra opzione: pagare una tariffa più alta, ma non in base al reddito, ma in base al profitto (reddito meno spese). Ma le attività di noleggio tendono ad avere costi bassi. Pertanto, un tasso del 6% del reddito è uno standard generalmente accettato.

Se confrontiamo il primo (senza registrare un imprenditore individuale) e il secondo metodo in termini di importo delle imposte pagate, allora il vantaggio di un cittadino che ha ricevuto lo status di imprenditore individuale è evidente. Ma non dobbiamo dimenticare che un singolo imprenditore è obbligato a tenere un libro delle entrate e delle uscite, a versare i contributi al fondo pensione e a versare anticipatamente le imposte ogni trimestre (l'imposta finale deve essere pagata entro il 30 aprile dell'anno successivo l’anno solare scaduto).

Pertanto, in alcuni casi i vantaggi di questa opzione vengono persi. Ogni caso specifico deve essere considerato separatamente.

Per riferimento, ti informiamo che la registrazione di un singolo imprenditore oggi costa da 800 rubli (l'importo della tassa statale per la registrazione). Per quanto riguarda i pagamenti al fondo pensione, per un imprenditore con un reddito non superiore a 300mila rubli all'anno ammontano al 26% del salario minimo mensile.

Dal 1 gennaio 2014 il salario minimo è di 5.554 rubli. Ciò significa che il pagamento annuale al fondo pensione sarà di 17.328 rubli. Se il reddito di un singolo imprenditore è superiore a 300mila rubli all'anno, sull'importo superiore a 300mila dovrà pagare l'1% al fondo pensione. È facile calcolare che un imprenditore che guadagna 300mila all'anno dall'affitto di alloggi pagherà 18mila di tasse, più 17.328 rubli di contributi pensionistici. Totale 35.328 rubli. Se questa stessa persona non si fosse registrata come imprenditore individuale e non avesse pagato l'imposta ordinaria sul reddito (13%), avrebbe versato al bilancio 39mila rubli. L'opzione con un singolo imprenditore risulta essere leggermente più redditizia. Tuttavia, non di molto.

Metodo 3: un singolo imprenditore acquista un brevetto

Attualmente, il costo di un brevetto a Ekaterinburg per 1 anno quando si affitta un appartamento è di 15 mila rubli. Per un brevetto da due a cinque oggetti bisogna pagare 45mila. Quando si affittano più di cinque appartamenti, la tariffa sarà di 90 mila rubli.

Naturalmente, oltre al brevetto, l'imprenditore dovrà versare il già citato contributo al fondo pensione. L'opzione con brevetto è molto redditizia quando si affittano appartamenti costosi. Ad esempio, se una determinata casa viene affittata per 40mila al mese, il reddito annuo del proprietario sarà di 480mila. Se lavora con il sistema semplificato (6%), pagherà 28,8 mila rubli di tasse. E se compra un brevetto, se la caverà con i quindicimila menzionati. Il brevetto si acquista presso l'ufficio tributario regionale. Può essere rilasciato per un anno o diversi mesi. Un brevetto di sei mesi per un appartamento costa 7,5 mila rubli.

Sanzioni
L'evasione fiscale (comprese le imposte sugli importi ricevuti dall'affitto di appartamenti) su larga scala (soprattutto su larga scala) può comportare una responsabilità penale ai sensi dell'articolo 198 del codice penale della Federazione Russa - sotto forma di multe da 100 a 300 mila rubli ( per quelli particolarmente grandi - da 200 a 500 mila rubli) o addirittura la reclusione fino a 1 anno (3 anni). Ma non affrettarti ad asciugare i cracker. Non tutti i proprietari possono essere soggetti ad accuse penali. Evasione fiscale su larga scala significa che una persona non ha pagato più di 600mila rubli di tasse per tre anni consecutivi. E un importo particolarmente elevato comporta l'occultamento di tasse per un importo di oltre 3 milioni di rubli per tre anni.

Per arrivare alla “grande dimensione”, è necessario ricevere annualmente un reddito medio di almeno 1,54 milioni di rubli. E, naturalmente, non pagare le tasse su questo reddito. È chiaro che una persona che affitta uno o anche tre appartamenti ordinari non è in grado di ottenere così tanto. Pertanto, può essere punito penalmente solo chi affitta alloggi su scala industriale (ad esempio 7-9 bilocali).

Tuttavia, piccole deviazioni possono teoricamente rovinare i nervi del locatore. È vero, qui la questione si limiterà al pagamento dell'importo della tassa nascosta e di sanzioni piuttosto indulgenti.

Mosca è all'ultimo posto tra le città con più di un milione di abitanti in termini di entrate derivanti dagli affitti di appartamenti

Foto: ITAR-TASS/ Stanislav Krasilnikov

In quasi tutte le principali città della Russia, dal 2013, si è verificata una diminuzione della redditività degli appartamenti in affitto. Il rendimento degli appartamenti in affitto a Mosca è il più basso tra le città russe con più di un milione di abitanti (4,6%). Chelyabinsk si è rivelata la più redditizia (8,6%). Tali dati sono presentati in uno studio preparato dal portale Internet per gli appartamenti in affitto Domofond.ru.

Tra i primi tre in termini di redditività figurano anche Krasnoyarsk (7,1%) e Perm (7,1%). Oltre alla capitale, nella valutazione condizionale degli outsider sono stati inclusi anche Kazan (5,7%) e San Pietroburgo (5,7%). Čeljabinsk è in cima alla classifica delle città con più di un milione di abitanti, mentre è quella che ha registrato il calo più forte nel rendimento degli affitti degli appartamenti: da dicembre 2013 a maggio 2015 è diminuito di 1,3 punti percentuali.

Secondo il portale, Chelyabinsk ha prezzi medi al metro quadrato bassi rispetto ad altre città da milioni di dollari. m - solo 46.309 rubli. Allo stesso tempo, il costo medio dell'affitto di un metro quadrato di un appartamento è più alto che in altre città: 310 rubli. al mese, osserva il direttore generale del portale Domofond.ru Eric Segerborg. “Per quanto riguarda Mosca, sembrerebbe che affittare alloggi dovrebbe essere molto redditizio, ma in realtà è vero il contrario. Ciò è dovuto al gran numero di offerte e all’elevata concorrenza, che contribuiscono a tariffe più basse, il che significa una diminuzione del reddito dei proprietari”, commenta Erik Segerborg.

Secondo lo studio, il rendimento medio delle città più grandi della Russia è sceso dall’inizio del 2013 dal 7% al 6,3% nel maggio 2015. Acquistare un immobile a scopo di locazione diventa quindi un investimento sempre meno affidabile. Gli agenti immobiliari intervistati dalla redazione di RBC Real Estate notano che in caso di affitto, il periodo medio di recupero dell'investimento per un appartamento di classe economica è di circa 18 anni. Il rendimento nello stesso segmento nel mercato degli affitti urbani a Mosca oscilla tra il 4 e il 7% annuo.

La crisi ha modificato il mercato degli appartamenti in affitto in città: il potere d'acquisto diminuisce e la domanda diminuisce. "Questa situazione è stata influenzata da diversi fattori contemporaneamente: la crisi economica, le fluttuazioni dei tassi di cambio, la diminuzione del reddito e del potere d'acquisto della popolazione, il deflusso di una certa parte di inquilini che vengono a Mosca per lavorare, alcuni cambiamenti nella politica migratoria , ecc.", dice Maria Zhukova, la prima vicedirettrice dell'agenzia Miel-Arenda.

Fonte: Domofond.ru

Le zone più redditizie di Mosca

La più alta redditività per i proprietari, secondo uno studio di Domofond.ru, nel maggio 2015 è stata dimostrata dagli appartamenti in affitto alla stazione di Myakinino (6%) e la più bassa - a Kurskaya (3%). "Se si guarda alla distribuzione della redditività nei distretti di Mosca, gli alloggi economici in periferia sono quelli più alti, poiché questa categoria è la più richiesta", afferma Eric Segerborg.

L'anno scorso si sono verificati cambiamenti significativi nel mercato degli appartamenti in affitto a Mosca e nella regione di Mosca. “L'offerta ha superato notevolmente la domanda, di conseguenza c'erano 2-2,5 appartamenti per ciascun inquilino. Quest'anno continua la predominanza dell'offerta sulla domanda", osserva Maria Zhukova.

Il mercato degli affitti è piuttosto inerte e non risponde immediatamente alla mutata situazione economica. Ora gli agenti immobiliari stanno già notando i cambiamenti: i proprietari stanno riducendo i prezzi. Secondo le stime dell'agenzia Miel-Arenda, da gennaio al 1 giugno 2015 i prezzi degli appartamenti in classe economica sono diminuiti: per i monolocali dell'8% (34mila rubli a gennaio - 31mila rubli al 1 giugno ), bilocali - del 9,5%, trilocali - del 4,2%. "Gli appartamenti monolocali erano i più cari e non corrispondevano alla domanda attuale e ai salari medi", afferma Maria Zhukova. "È probabile che la tendenza al ribasso dei prezzi continui."

Il rendimento dell'affitto a Mosca dipende dalla stazione della metropolitana

Che prezzo devo fissare per l'affitto? Affittare alloggi è redditizio? Contratto di affitto di alloggi: tutte le sfumature. Procedura di pagamento e violazione delle clausole del contratto di locazione. Calcolo del reddito.

• Un quartiere della città, se parliamo di una grande metropoli con un milione di abitanti.
• Distanza dalla metropolitana e accessibilità ai trasporti. Le persone spesso vengono a lavorare in una grande città; è importante che si mettano rapidamente al lavoro. O studenti: vai all'università.
• Tipo di casa, disposizione dell'appartamento, piano. Un appartamento in un vecchio edificio è più economico. Ai clienti non piacciono i primi piani: questo è un problema di sicurezza; un appartamento al primo piano non verrà affittato bene. Inoltre, è spiacevole vivere se ci sono le sbarre alle finestre e le macchine parcheggiate fuori dalla finestra.
• L'insieme dei mobili, le condizioni dell'appartamento, il tipo di porta d'ingresso, la presenza di una loggia o di un balcone (mettere lì le cose inutili).
• Parcheggio, parcheggio. Al giorno d'oggi, molti residenti mettono una barriera nel cortile per impedire il parcheggio delle auto degli altri.
• Variazioni stagionali. Prezzi alti da agosto a novembre, canoni di affitto bassi - aprile, maggio, giugno (molte persone vivono nei giardini). In bassa stagione, i prezzi sono nella media del mercato: questo è il periodo dal 20 dicembre al 20 gennaio, le vacanze di maggio.

Più soldi dall'inquilino

Si stipula un contratto di locazione, ad esempio, da marzo ad agosto (bassa stagione), quindi si aumenta il canone di locazione, citando l'alta stagione (da settembre a dicembre).

L'affitto fornisce un flusso continuo e costante di denaro che un investitore esperto può reinvestire o utilizzare come meglio crede.

La qualità della vita cresce ogni anno e le generazioni più giovani non vogliono più vivere con i genitori. Questi sono interessi diversi e orari di lavoro diversi, interessi. Molto spesso una coppia o una giovane famiglia si reca in un appartamento in affitto per non dipendere dagli insegnamenti morali e dai consigli dei parenti più anziani.

37% dei datori di lavoro nel 2017 a Mosca vogliono affittare un monolocale; 39% - 2 locali.

Negli ultimi anni nella Federazione Russa si è osservata una stagnazione dei redditi e le persone si stanno unendo estinguendo un mutuo ipotecario. Una giovane coppia può trasferirsi nella casa dei genitori e affittare il proprio appartamento per ripagare in qualche modo il prestito.

Indicazioni per l'affitto

Locazione a lungo termine. Di norma, questo è un anno o due.

Affitto breve (fino a 4-5 mesi) - per il periodo estivo, studenti, lavoratori stagionali provenienti dai paesi limitrofi.

Particolarmente apprezzati sono i mini-hotel e gli ostelli. Ma recentemente i nostri legislatori vogliono "insabbiare" questo argomento a causa delle continue lamentele dei vicini, inoltre gli ostelli spesso non pagano le tasse.

Affittare stanza per stanza un plurilocale dà un buon reddito. Affitta un posto letto, ma qui i problemi sono tanti: clienti insolventi, immigrati, senzatetto, problemi igienici dovuti al frequente cambio di inquilini.

Quali vantaggi ha un appartamento quando il proprietario può farlo trasformare la classe economica in classe comfort e chiedere un affitto più alto? Ciò include citofono, soffitti alti (min. 2,65 m), Internet dedicato, TV via cavo, aria condizionata, riscaldamento a pavimento, parcheggio privato, elettrodomestici aggiuntivi (cappa, forno a microonde, TV a schermo piatto).

Quale è più redditizio?

Cosa è più redditizio affittare un appartamento: più costoso o più veloce? Diamo un'occhiata alla tabella qui sotto. Calcoli basati sull'esempio di un monolocale a Mosca.

Per il locatore è meglio affittare più velocemente, anche se non sempre al prezzo massimo - meno tempi di inattività.

Cosa è più redditizio: con o senza riparazioni?

Consideriamo l'esempio di un monolocale 35/19/7 vicino alla stazione della metropolitana Belyaevo (Mosca). Con la ristrutturazione, il canone medio di affitto è di 35-40 mila rubli, senza ristrutturazione - 25-28 mila rubli. Come possiamo vedere, a lungo termine è meglio mantenere gli appartamenti in ottime condizioni.

Oppure puoi eseguire le riparazioni a spese dell'affitto (se l'inquilino vuole effettuare le riparazioni da solo). Ma qui è necessario monitorare i costi e la qualità delle riparazioni.

Dove cercare i proprietari?

• Colleghi di lavoro, conoscenti. I principali svantaggi: non è possibile chiedere il prezzo massimo dell'affitto + è difficile chiedere il risarcimento dei danni causati (televisore rotto, ad esempio).
• Ricerca indipendente attraverso siti di annunci gratuiti (Avito, Yula).
• Agenzie immobiliari e intermediari privati.
• Pubblicità su giornali e riviste. Ci sono molti clienti insolventi a basso reddito che potrebbero avere problemi in futuro.
• "Scollamento." Clienti a basso reddito.

Documenti per l'esecuzione del contratto

Il proprietario (anche se affitta tramite agenzia immobiliare) sarà tenuto a:

• Passaporto del proprietario.
• Documenti di proprietà dell'appartamento, certificato di eredità, contratto di affitto, contratto di partecipazione.
• Se qualcuno è registrato nell'appartamento, è necessario il suo consenso autenticato per affittare l'appartamento o la presenza personale per firmare un accordo per concordare che non è contrario all'affitto dell'immobile.

Procedura di pagamento e accordo

Più comune pagamento mensile O pagamento mensile + deposito. Se una persona non vuole effettuare un deposito, questo dovrebbe avvisarti. Ciò conferma indirettamente la sua insolvenza. Può firmare un contratto per un anno, ma in realtà vivrà per un mese e scapperà. Di conseguenza, hai un appartamento semplice e spese aggiuntive per la pulizia dell'appartamento e la preparazione per il successivo affitto.

Puoi incontrare l'inquilino a metà strada e accettare il 50% della caparra, fermo restando che la persona paga anche gli interessi all'agente. E indicare nel contratto che il saldo della caparra verrà pagato entro un mese.

Pagamento anticipato 2-3 mesi + deposito. Raramente visto. Il fatto di un tale pagamento anticipato indica che la persona ha buone intenzioni ed è pronta ad affittare per un lungo periodo.

Pagamento anticipato da sei mesi a un anno. Allora ha senso ridurre il canone di locazione.

Prestare particolare attenzione alle clausole del contratto che regolano l'importo e la procedura per ricevere denaro. Annota chiaramente l'importo in numeri e la suddivisione in parole. Indicare entro quale data l'inquilino dovrà pagare ogni mese (indicare 2-3 giorni per cause di forza maggiore).

Indicare chi paga le utenze. Pagamento di contatori, Internet, TV via cavo, riscaldamento, ecc. Idealmente, paga te stesso, sapendo che pagherai in tempo, non accumulerai sanzioni e non avrai debiti.

Se nell'appartamento rimangono mobili, elettrodomestici e oggetti domestici, redigere un certificato di trasferimento e accettazione e fare un inventario.

Fornire nel contratto Bene per l'inquilino se lascia prima dell'orario stabilito nel contratto.

Alcuni proprietari preferiscono le famiglie con bambini piccoli. C'è una certa stabilità in questo. Ma c'è un malinteso ben noto tra i proprietari secondo cui se l'inquilino non rinnova il contratto in inverno, è legalmente impossibile sfrattare una famiglia con un bambino piccolo. Questo è un malinteso; non esiste una clausola del genere nella legge. Qui gioca un ruolo un fattore puramente morale.

Alla scadenza il contratto di noleggio non si rinnova automaticamente alle stesse condizioni, salvo opposizione delle parti. Dovrai firmare nuovamente il contratto.

Per mantenere i contatti con l'inquilino dopo la firma del contratto, indicare i numeri di contatto (cellulare, lavoro) direttamente nel contratto o concordare di visitare l'appartamento una volta al mese.

Inserire una clausola nel contratto: in caso di partenza temporanea, l'inquilino è tenuto ad avvisare il proprietario.

Inserire una clausola: l'assenza dell'inquilino nell'appartamento per un certo periodo dà al proprietario il diritto di eseguire un'autopsia in presenza di un agente di polizia locale e di due testimoni, e di considerare il contratto risolto allo scadere del periodo di affitto pagato .

Violazione del contratto di locazione

Cosa fare se il datore di lavoro non rispetta alcune clausole del contratto? Non mantiene il silenzio, non usa l'appartamento per vivere, ritarda costantemente il pagamento dell'affitto o lo paga a rate.

A cominciare dalle trattative. Se questo non funziona, è altamente indesiderabile contattare l'ufficiale di polizia locale. Può metterti sul bancone e prendere la sua percentuale per ogni appartamento che affitti.

Come ultima risorsa, vai in tribunale.

La frase “L'appartamento non è mai stato affittato” dà +15% al ​​prezzo di affitto.

Se affitti alloggi sul mercato secondario

Prima di mostrare un appartamento del genere, assicurati di fare quanto segue:

• Effettuare una pulizia generale, eliminare tutti gli odori estranei.
• Effettuare piccole riparazioni.
• Sostituisci e ripara un rubinetto che perde.
• Pulire i tubi di scarico.
• Sostituisci il vecchio WC e il sedile del WC.
• Rimuovi la spazzatura dall'appartamento, vecchie cose inutili. Aggiungi un minimo di nuovi mobili.
• Riparazione maniglie, sostituzione lampadine bruciate.

Tasse sugli affitti

1. Fis. viso - 13%
2. IP - 6%.
3. Brevetto.

Perché il mercato degli affitti è in crescita?

• Appartamenti e già affittati. Ricorda che non sei l'unico proprietario, il mercato di oggi è fortemente competitivo. A Mosca si tratta di 100.000-150.000 appartamenti in affitto.
• Appartamenti liberati dopo la partenza degli inquilini stranieri dai paesi vicini.
• Appartamenti dal mercato di vendita. Il mercato della compravendita è ancora in piedi e affinché l'appartamento non rimanga inattivo e porti un po' di reddito, il proprietario lo affitta.
• Appartamenti ricevuti in eredità, prima del contratto di donazione.
• Associazione di parentela per diminuzione del reddito. La situazione in famiglia è peggiorata, i parenti decidono di convivere e di affittare l'appartamento rimasto.
• Affittare un appartamento insieme. In precedenza, prima della crisi del rublo del 2014. Abbiamo affittato per uno, dopo la crisi abbiamo deciso di affittare un appartamento per due. Di conseguenza, il secondo appartamento è disponibile per l'affitto.

La regola d'oro dei rentier

Quanto più piccolo è lo spazio abitativo, tanto più economico è al momento dell'acquisto, tanto maggiore è il reddito che porta.

I mini appartamenti sono i più redditizi in affitto

Oggi cresce il numero delle persone single che non creano una famiglia, ma vogliono vivere separatamente. I principali vantaggi di un mini-appartamento di questo tipo:

• Budget ridotto per l'acquisto rispetto ad un normale monolocale in un nuovo edificio.
• Piccole bollette. Inoltre, l’imposta annuale sulla proprietà sarà prossima allo zero.
• Il risparmio sulla finitura grazie alla piccola area arriva fino al 30%.
• Meno tempo per le pulizie - quando si cambia inquilino.
• Noleggio redditizio (RUB 20-25.000 a Mosca).
• Attrattività degli investimenti.

Principali svantaggi:

• Offerta limitata sul mercato. Tali appartamenti compaiono solo in alcune zone. Queste possono essere aree non ipotecarie, luoghi in cui è in corso la demolizione di alloggi fatiscenti.
• Piccola selezione.
• Gli appartamenti del mercato secondario necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. Non c’è una struttura sociale molto buona lì.
• Lungo periodo di esposizione durante la vendita.

Quale inquilino paga di più?

Molti proprietari di case non vogliono affittare alloggi a stranieri e famiglie dei paesi vicini, soprattutto se hanno 2-3 figli. Ma queste famiglie sono disposte a pagare il 10-15% in più. Lo stesso vale per le persone di aspetto non slavo.

Se hai un appartamento grande di 3-4 stanze, puoi affittarlo ad un gruppo di stranieri provenienti dai paesi vicini. Il tuo reddito sarà del 40% in più.

Molte persone non vogliono affittare un appartamento a ragazzi single, uomini, pensando che sarebbe un disastro e spazzatura. Ma spesso non è così. Un uomo può avere un lavoro ben pagato e gli possono essere addebitati 1.000-2.000 rubli. altro in affitto.

I residenti con cani e gatti pagano 1.000-2.000 rubli in più. Residenti con un cane di grossa taglia - fino a 5000 rub./mese.

Diritto rentier in locazione congiunta

Più persone vivranno in un appartamento, maggiore sarà la tariffa.

In caso di locazione congiunta l'inquilino con il reddito più alto sceglie la stanza più grande. Allo stesso tempo, le bollette sono divise equamente, perché è impossibile capire chi ha speso quanto. Il contratto di locazione è redatto nella forma consueta. Prima di firmare, discutere tutti i punti con gli inquilini in modo che non ci siano malintesi in seguito.

Entrata da affitto

Il reddito derivante dall'affitto di un appartamento può essere calcolato utilizzando la seguente formula:

Il punto più difficile da determinare è il coefficiente K. Se l'appartamento è rimasto senza inquilini per 3 giorni, allora K = 0,1.

Se l'appartamento non viene affittato per un mese, valuta la possibilità di modificare la tariffa mensile.

Ultimo aggiornamento marzo 2019

Il mercato immobiliare attualmente attraversa una fase di contrazione. Nonostante ciò, molti proprietari continuano ad affittare i propri appartamenti, desiderosi di generare entrate aggiuntive.

Quali documenti devono essere redatti quando si affitta un alloggio, quali tasse pagare, quale responsabilità è prevista per i trasgressori: troverai le risposte a queste e ad altre domande nel nostro articolo.

Come registrare un alloggio in affitto

Se possiedi un appartamento (o altri locali residenziali) che intendi affittare, devi sapere quali documenti vengono redatti e qual è l'imposta sull'affitto di un appartamento.

Conclusione di un accordo

Il rapporto di locazione di un alloggio si chiama assunzione o locazione.

L'accordo tra voi (il proprietario) e l'inquilino deve essere registrato per iscritto sotto forma di accordo. Non esiste una forma standard rigorosa per il contratto, ma il testo deve indicare:

• l'oggetto del contratto, cioè la casa stessa. Nel contratto è indicato l'indirizzo completo dell'immobile, caratteristiche (superficie, piano, numero vani, ecc.), numero catastale;
• importo del noleggio e procedura di pagamento. Descrivere l'importo del pagamento e la frequenza del pagamento. Di norma, il datore di lavoro effettua pagamenti ogni mese per un determinato importo fisso. È anche possibile che l'affitto venga determinato mensilmente mediante calcoli (ad esempio tenendo conto dell'indice di inflazione, del tasso di cambio del dollaro, del costo delle utenze, ecc.). Al momento della conclusione di un contratto, il proprietario ha il diritto di fissare la possibilità di aumentare il prezzo dell'affitto, ma soggetto a determinate restrizioni (ad esempio, non più di una volta all'anno e non più del 10%).
• dettagli delle parti (dati del passaporto, indirizzi di registrazione, TIN).
• data e luogo di conclusione del contratto.

Puoi integrare il contratto con altre informazioni che, secondo te, sono essenziali.

Garanzie di pagamento

È bene specificare le condizioni per ricevere e restituire la cauzione e il suo importo. Quando si affitta un alloggio agli inquilini, è possibile richiedere il cosiddetto pagamento di garanzia - pagamento per l'ultimo mese di residenza (in anticipo). Questo denaro sarà una sorta di rete di sicurezza per te nel caso in cui il datore di lavoro decida di trasferirsi in anticipo e si rifiuti di pagare. Il pagamento della garanzia viene utilizzato anche come risarcimento per mobili, impianti idraulici e altri beni danneggiati. Tutti questi dettagli devono essere presi in considerazione nel contratto.

Tempo del contratto

È importante indicare nel contratto la durata della sua validità. Tali contratti sono conclusi per un periodo da 1 mese a 5 anni e, salvo diversa indicazione, sono considerati validi per un periodo massimo (5 anni). Si consiglia di evidenziare un punto a parte: per quanto tempo si affitta l'appartamento e come è possibile rescindere il contratto.

Solitamente indica il momento entro il quale ciascuna delle parti è obbligata a notificare all'altra la prevista risoluzione del contratto. Puoi anche indicare le condizioni in cui hai il diritto di risolvere tu stesso il rapporto contrattuale (violazione sistematica dei termini di pagamento, deterioramento delle condizioni dell'alloggio, residenza di estranei che non sono inquilini, ecc.).

Dopo aver redatto un accordo con tutte le condizioni, l'accordo viene sigillato con le firme personali delle parti. Non è necessaria la registrazione dell'accordo presso un notaio.

Quando si conclude un accordo per un periodo di 12 mesi o più, è necessario registrarlo presso Rosreestr. Ma molti proprietari non si rivolgono alle autorità del registro dello Stato unificato per la registrazione. allora c'è il rischio di reclami da parte delle autorità di regolamentazione. Per ridurre i rischi è possibile stipulare un contratto per un periodo di 11 mesi. Oppure a tempo indeterminato (ma poi tale accordo può comunque avere validità non superiore a 5 anni).

Certificato di trasferimento e accettazione

La cessione in uso dell'alloggio al conduttore è formalizzata mediante certificato di cessione e accettazione. Risale al giorno in cui si è trasferito l'inquilino. I proprietari scrupolosi di solito indicano nell'atto le condizioni dell'alloggio, così come tutti i beni di valore che si trovano nell'appartamento e vengono trasferiti all'inquilino per l'uso. Se ti imbatti in un datore di lavoro senza scrupoli, se hai un documento con un elenco dettagliato, sarà più facile per te dimostrare il fatto della perdita della proprietà. Ciò significa che è più facile restituirlo o compensarne il costo.

Prova del pagamento

Dopo aver firmato il contratto e trasferito l'alloggio in uso all'inquilino, hai il diritto di chiedergli il pagamento secondo le condizioni concordate. È importante registrare per iscritto tutti i fatti del trasferimento di denaro: ciò contribuirà ad evitare possibili disaccordi. Il pagamento previsto dalla convenzione può essere effettuato in due modalità:

• Il datore di lavoro ti dà i soldi in contanti. Ogni cessione dovrà essere formalizzata con ricevuta indicante l'importo, la data e la causale (affitto). Quindi sigillare il documento con le firme delle parti. Ciò conferma il pagamento (per l'inquilino) e la ricezione del denaro (per te);
• I fondi vengono trasferiti sul tuo conto corrente in forma non in contanti. Questo metodo presenta numerosi vantaggi: in primo luogo, è conveniente, poiché non è necessario perdere tempo in un incontro personale e, in secondo luogo, i documenti di pagamento (ricevuta, ordine di pagamento, estratto conto) sono certificati dalla banca, quindi sono una conferma di pagamento molto più affidabile.

Nonostante l'indubbio vantaggio dei pagamenti non in contanti, gli inquilini preferiscono incontrarsi di persona e, di regola, in un appartamento in affitto. Con il pretesto di ricevere denaro, il proprietario valuta lo stato dell'immobile e l'affidabilità degli inquilini.

Se, oltre al pagamento dell'affitto, si addebita il costo delle utenze agli inquilini, il loro importo deve essere indicato separatamente nella ricevuta (per i pagamenti bancari, richiedere il pagamento con ricevuta separata). Questo ti aiuterà a evitare possibili imprecisioni e confusione.

Tasse per l'affitto di un appartamento: documenti, calcoli, termini di pagamento

Quando si affitta il proprio appartamento, tale attività è soggetta a tassazione. Esistono diversi modi per pagare le tasse sugli affitti degli appartamenti. Diamo un'occhiata a ciascuno di essi e utilizziamo degli esempi per determinare come rendere minimo il pagamento.

Pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche

Questo metodo di adempimento degli obblighi è il più semplice, poiché non richiede registrazione o documenti aggiuntivi da parte del locatore. Tutto quello che devi fare è redigere una dichiarazione nel modulo 3-NDFL e presentarla all'autorità fiscale. Puoi ricevere il modulo di dichiarazione in una delle modalità a te più convenienti:

• richiedere personalmente il documento al Servizio fiscale federale del proprio luogo di residenza e compilarlo sul posto secondo il campione;
• scarica il modulo sul sito ufficiale delle imposte e compilalo tu stesso a casa (Dichiarazione 3NDFL per il 2018), indica il codice reddito 1400 ;
• registrarsi sul sito web del Servizio fiscale federale utilizzando il "Conto personale", compilare il modulo nel programma e inviarlo via e-mail.

Redigere una dichiarazione non è una procedura complicata. Nel modulo è necessario inserire i propri dati personali (nome completo, codice fiscale, indirizzo di registrazione, ecc.), indicare il reddito ricevuto dall'affitto di alloggi alla fine dell'anno, nonché l'importo del canone, ovvero il 13% del reddito.

Novità: gli appartamenti saranno offerti agli affittuari! Si tratta della cosiddetta tassa sui lavoratori autonomi. La legge è in fase di sperimentazione a Mosca, nella regione di Mosca, nella Repubblica del Tatarstan e nella regione di Kaluga. Se l’esperimento avrà successo, l’aliquota fiscale sarà del 4%!

Quando si affitta un appartamento è importante non ritardare la presentazione della dichiarazione e il pagamento delle tasse.

• La dichiarazione compilata nel modulo 3-NDFL per il 2018 deve essere presentata al Servizio fiscale federale entro il 30 aprile 2019 (per il 2019 - entro il 30/04/2020),
• E trasferire l'imposta al bilancio prima del 15 luglio 2019 (per il 2019 - fino al 15 luglio 2020).

Esempio 1

Residente a Tula Sergeev S.L. affitta la sua stanza. Secondo l'accordo, i datori di lavoro pagano a Sergeev 7.320 rubli. al mese. Per il 2018, Sergeev ha ricevuto un reddito di 87.840 rubli, che ha dichiarato all'ufficio delle imposte presentando una dichiarazione. Sergeev deve pagare una tassa di 11.419 rubli. (87.840 RUB * 13%) fino al 15 luglio 2019.

PI sul sistema fiscale semplificato

Un altro modo per affittare legalmente un alloggio è registrare un singolo imprenditore utilizzando il sistema fiscale semplificato (STS). Questo metodo ha sia vantaggi che svantaggi. Da un lato, quando si registra un imprenditore individuale, l'importo dell'imposta sull'affitto non è del 13%, ma del 6%, più un contributo annuo fisso alla Cassa pensione per un importo di 29.354 rubli. (dal 2019 Imposta Sociale Unificata). Inoltre, dovrai seguire la procedura di registrazione:

• raccogliere documenti (passaporto, domanda);
• pagare la tassa statale di 800 rubli;
• presentare i documenti all'INFS nel luogo di registrazione (di persona, per posta o utilizzando la risorsa elettronica sul sito web del Servizio fiscale federale);
• versare ogni trimestre un acconto pari al 6% dell'importo dell'affitto.

Se tutti i documenti sono compilati correttamente e forniti per intero, dopo 3 giorni riceverai un certificato di registrazione e un foglio di iscrizione nel registro di Stato.

• per il 1° trimestre 2019 – fino al 25/04/2019.
• per il 2° trimestre 2019 - fino al 25 luglio 2019
• per il 3° trimestre 2019 - fino al 25.10.2019
• per il 2019 - fino al 30 marzo 2019

È importante sapere che oltre alle tasse, tu, come imprenditore individuale, devi pagare contributi a fondi fuori bilancio. Se affitti tu stesso un alloggio e non hai dipendenti registrati, nel 2019 dovrai pagare un importo fisso di 29.354 rubli. Tutti i contributi ai fondi per il 2019 vengono trasferiti fino al 31 dicembre 2019. L'importo dei contributi riduce l'importo dell'imposta con un'aliquota del 6%. E se i contributi vengono pagati trimestralmente, le tasse verranno ridotte entro un anno. E se una volta all'anno, la riduzione avverrà nel momento in cui è dovuto il pagamento effettivo. La procedura di detrazione è semplice:

• Paghi le tue quote trimestralmente;
• alla fine dell'anno presenti una dichiarazione in cui indichi i pagamenti su fondi fuori bilancio;
• calcolare l'imposta con un'aliquota del 6%;
• sottrarre l'importo dei premi assicurativi trasferiti dall'importo dell'imposta;
• la differenza dovrà essere pagata entro la data di scadenza dell'anticipo.

Tenendo conto dei costi aggiuntivi e della registrazione, questo metodo sembra poco attraente per il proprietario. Per capire se qui ci sono risparmi reali rispetto al pagamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, consideriamo un esempio con le condizioni sopra descritte.

Esempio 2

Residente a Tula Sergeev S.L. Ho registrato un imprenditore individuale nel sistema fiscale semplificato e ho affittato il mio appartamento. Secondo l'accordo, i datori di lavoro pagano a Sergeev 7.320 rubli. al mese. Per il 2018 Sergeev:

• ha ricevuto un reddito di 87.840 rubli. (7.320*12 mesi);
• premi assicurativi trasferiti di 26.545 rubli. (questo importo era nel 2018, rispettivamente, per ciascun trimestre - 6.636);
• ha calcolato l'imposta secondo il sistema fiscale semplificato, che deve essere pagata trimestralmente (87.840 * 6% / 4 = 1.318).

Poiché l'importo dei premi assicurativi trasferiti da Sergeev ogni trimestre (6.636) è superiore alla tariffa del sistema fiscale semplificato del 6% (1.318), non è necessario pagare le tasse: la detrazione la copre interamente.

Confrontiamo i risultati ottenuti con un esempio di calcolo dell'imposta sul reddito delle persone fisiche: alle stesse condizioni, le spese totali del proprietario-imprenditore individuale ammontavano a 26.545 rubli, del proprietario per l'imposta sul reddito delle persone fisiche - solo 11.419.

Locatore su brevetto

Un altro modo per affittare legalmente un alloggio è richiedere un brevetto. La sua essenza è che quando acquisti un brevetto, paghi la tassa "in anticipo" in base al reddito medio annuo possibile che puoi potenzialmente ricevere alla fine dell'anno. Questo indicatore è fissato dalla legge. La sua dimensione è determinata dalle autorità regionali. Hai la possibilità di acquistare un brevetto per un certo tipo di attività (in questo caso, alloggi in affitto) per un periodo di 6 o 12 mesi.

Puoi acquistare un brevetto solo dopo aver registrato un singolo imprenditore. Avendo in mano un certificato di registrazione di un imprenditore individuale e una domanda per l'utilizzo del PSN (sistema fiscale sui brevetti), recarsi all'ufficio delle imposte nel luogo di registrazione. Il brevetto ti verrà rilasciato entro 5 giorni, la sua validità decorre dal momento del rilascio.

Il PSN, come il sistema fiscale semplificato, è vantaggioso per i proprietari che affittano non uno, ma diversi appartamenti costosi. Cioè, hanno redditi alti. Questo perché la base imponibile (reddito potenziale) tende ad essere superiore alla media. E sebbene la legge fiscale limiti la base a 1.000.000 di rubli, i legislatori regionali hanno il diritto di aumentarla fino a 10 volte per i singoli proprietari. Ad esempio, possedere alloggi fino a 75 mq. m a Mosca dovrai pagare 36.000 rubli.

Responsabilità per mancato pagamento dell'imposta

Sopra abbiamo descritto la procedura per registrare ufficialmente un contratto di locazione e analizzato come sia più redditizio pagare l'imposta sul reddito. Ma pochi proprietari ricorrono a rapporti così trasparenti con lo Stato. Molti proprietari affittano un appartamento senza pagare le tasse, senza dichiarare il reddito percepito. Cosa attende allora i trasgressori? Ne parleremo di seguito.

Come identificare il trasgressore

Se affitti un appartamento e non paghi le tasse, le informazioni su tali attività potrebbero essere a disposizione delle autorità. I vicini ne parlano spesso. Se ci sono rumori, ospiti che disturbano gli inquilini della casa, o disordine sul pavimento, puoi stare certo:

• uno dei vicini coscienziosi ne informerà sicuramente l'ufficiale di polizia distrettuale;
• Inoltre, informazioni simili possono essere ottenute dalle forze dell'ordine pubbliche, se esistono nella tua città.

Non appena l'ufficiale di polizia distrettuale riceve informazioni su una possibile attività illegale, conduce un sopralluogo, intervista i residenti e ottiene informazioni sui residenti e sui possibili inquilini illegali. Quindi tu, come proprietario, vieni intervistato, incluso il controllo dei documenti personali e la conferma della proprietà della proprietà. Tutte le informazioni sono documentate sotto forma di dichiarazioni e spiegazioni scritte. Questi dati sono sufficienti per confermare il fatto del noleggio illegale. Quindi le informazioni vengono trasferite al Servizio fiscale federale.

Un altro modo per identificare il trasgressore è il database Rosreestr, dove sono registrati i contratti di locazione per un periodo di 1 anno o più. Ma, come abbiamo detto prima, il proprietario può firmare un contratto per un periodo di 11 mesi. Inoltre, le leggi non prevedono l'obbligo diretto di registrare i contratti fino a 12 mesi.

Pratica dell'arbitraggio

Se il Servizio fiscale federale dispone di sufficienti basi documentali e prove di violazione, il caso viene inviato in tribunale. Sebbene l'ufficio delle imposte possa, attraverso la propria ispezione, ritenerti responsabile (addebitare tasse, multe e sanzioni).

Se l'autorità fiscale non ha un contratto di locazione

• Quando non ci sono documenti giustificativi sotto forma di contratto, sarà molto difficile dimostrare il fatto del contratto di locazione.
• La base dell'accusa in questo caso è la testimonianza dei vicini che affermano che le persone che vivono nell'appartamento non sono registrate lì e che gli ospiti spesso cambiano.
• Ma i proprietari “intraprendenti” dimostrano in tribunale che i parenti vivono gratuitamente nell'appartamento, perché ciò non è vietato dalla legge.
• In questo caso, l'inquilino dovrebbe comprendere che il tribunale potrebbe richiedere la conferma della relazione. Inoltre, ingannando il tribunale, il proprietario può essere punito per aver fornito false testimonianze.
• Tuttavia, la pratica giudiziaria dimostra che è quasi impossibile dimostrare il fatto di un contratto di locazione sulla base delle sole “denunce” dei vicini.

Se il servizio fiscale federale ha un contratto di locazione

La situazione è più complicata se il servizio fiscale federale ha ricevuto il contratto di locazione stipulato. Ma anche qui le opzioni sono possibili, perché è ancora necessario dimostrare il fatto del trasferimento di denaro. Questo può essere fatto se i pagamenti vengono effettuati tramite pagamenti bancari e se ricevi denaro "in mano" senza ricevute, in questo caso non vi è alcuna conferma del pagamento. Uno dei trucchi per violare i proprietari è stipulare un accordo per l'uso gratuito, ovvero, in linea di principio, non può essere previsto alcun pagamento in base a questo accordo. Il proprietario, infatti, riceve denaro dai datori di lavoro in contanti senza documenti.

Multe, sanzioni, responsabilità penale

Sebbene sia difficile dimostrare il fatto di ricevere entrate dall'affitto illegale di alloggi, tali casi si verificano ancora. Cosa attende il violatore?

La principale lamentela del governo è che il proprietario, avendo ricevuto un reddito, non ha versato la sua “quota” al bilancio sotto forma di tasse. Pertanto, la prima cosa che l'Ispettorato federale del servizio fiscale, dopo aver ricevuto la conferma del contratto di locazione dal Ministero degli affari interni, richiederà è di saldare il debito sulle tasse di bilancio. A questo importo è necessario aggiungere:

• Multa per mancato pagamento dell'imposta. L'importo è pari al 20% degli arretrati. Se il tribunale dimostra che l'evasione dal pagamento è stata commessa intenzionalmente (e nella maggior parte dei casi questo è esattamente ciò che accade), la sanzione aumenta al 40%;
• La sanzione per la mancata presentazione della dichiarazione è pari al 5% per ogni mese di ritardo. La dichiarazione dovrà essere presentata entro il 30 aprile. Se il 01/09/2019 hai saldato il tuo debito fiscale per il 2018 per un importo di 3.420 rubli, dovrai pagare un'ulteriore multa di 684 rubli. (3.420*5%*4 mesi). In questo caso, l'importo della sanzione è limitato al 30% dell'importo del debito, ma non può essere inferiore a 1.000 rubli.
• Sanzione per ritardato pagamento delle imposte. L'indicatore viene calcolato per ciascun giorno a partire dall'ultimo giorno di pagamento (stabilito dal Codice Fiscale) fino al giorno dell'effettivo pagamento. La sanzione è determinata dalla formula: P = 7,75% / 300, dove 7,75 è il tasso di rifinanziamento della Banca Centrale. Cioè, quando ripaghi un debito fiscale per un importo di 3.420 rubli, dovrai pagare altri 0,9 rubli. (3,420*7,75%/300) per ogni giorno di ritardo.

Per chi ha violato la legge non per la prima volta, la responsabilità diventa più severa: il trasgressore dovrà pagare una multa doppia rispetto a quella prevista.

Responsabilità penale

• Se il debito totale della riscossione risulta essere superiore a 900.000 rubli, dovrai pagare le tasse. Il tribunale imporrà anche una multa da 100.000 a 300.000 rubli, oppure il proprietario potrà essere imprigionato fino a 1 anno.
• Anche un trasgressore il cui debito nei confronti del bilancio supera i 4 milioni di rubli può andare in prigione. Se è provata la colpevolezza, il locatore può essere punito con la reclusione fino a 3 anni.
• Inoltre, se vengono affittati più appartamenti e il proprietario non ha registrato un imprenditore individuale, potrebbe essere riconosciuto come imprenditore illegale. Il reddito annuo di tale proprietario deve essere superiore a 2 milioni. Anche la punizione è severa: una multa (da 100mila a 300mila rubli) o la reclusione fino a 2 anni.

Come puoi vedere, a volte può essere molto difficile dimostrare la colpevolezza del proprietario. Ma se il tribunale dimostra comunque che hai affittato l'appartamento senza tasse, la responsabilità per le violazioni può essere molto seria.

Esempio 3

Nel 2017 Savelyev K.D. ha affittato ufficiosamente la sua stanza. Savelyev non ha presentato una dichiarazione entro il 30/04/2018 e non ha pagato tasse per un importo di 4.630 entro il 15/07/2018 Il tribunale ha dimostrato il reato di Savelyev, ha pagato la tassa il 30/09/2018. Inoltre, a Savelyev è stata addebitata un'ammenda per mancato pagamento, una sanzione per ritardo nel pagamento e un'ammenda per mancata presentazione della dichiarazione. Calcoliamo ciascun importo:

• La penale per mancato pagamento è di 926 (4.630*20%).
• La penalità per ogni giorno di ritardo è di 1,62 (4.630*10,5%/300). Per 77 giorni (dal 16/07/2018 al 30/09/2018) Savelyev pagherà 124 (77 * 1,62).
• La sanzione per mancata presentazione della dichiarazione è di 231 per ogni mese (4.630*5%). Savelyev era in ritardo di 5 mesi, quindi pagherà 1.155 (231 * 5 mesi).

Pertanto, Savelyev pagherà al bilancio 6.835 (4.630 + 926 + 124 + 1.155).

Domanda risposta

Domanda:
Se il proprietario ha registrato un imprenditore individuale utilizzando il sistema fiscale semplificato, deve tenere un registro delle spese?

Risposta: No, se applica un'aliquota pari al 6% del reddito. Se un singolo imprenditore opera a un tasso del 15%, è necessario conservare i registri. Ciò è dovuto al fatto che la base imponibile viene calcolata utilizzando la formula “reddito meno spese”. La pratica dimostra che la maggior parte dei proprietari registra i singoli imprenditori ad un tasso del 6%. Ciò è vantaggioso poiché il proprietario non ha dipendenti e non sostiene costi significativi per servizi e materiali di cui bisogna tenere conto.

Domanda:
Il proprietario ha un reddito da locazione superiore a 300.000 all'anno. Per lui cambia l’aliquota fiscale?

Risposta: No, la tariffa rimane la stessa. Ma se alla fine dell'anno sei riuscito a ricevere un reddito superiore a 300.000, devi inoltre trasferire l'1% del reddito alla Cassa pensione.

Se hai domande sull’argomento dell’articolo, non esitare a farle nei commenti. Risponderemo sicuramente a tutte le tue domande entro pochi giorni. Tuttavia, leggi attentamente tutte le domande e le risposte all'articolo; se esiste una risposta dettagliata a tale domanda, la tua domanda non verrà pubblicata.

111 commenti

Secondo la società Miel-Arenda, un monolocale di classe economica si ripaga in quasi 15 anni, altri relatori insistono in 8 anni; Tuttavia, tutti concordano sul fatto che l'affittuario di un appartamento può ricevere dal 4 al 7% annuo in classe economica e comfort. Sì, questo è inferiore alla redditività di un deposito bancario, ma alcuni credono che sia più affidabile. Anche se si ritiene che la "bolla gonfiata" dei prezzi e dei canoni di affitto degli alloggi nella capitale potrebbe presto scoppiare. DETTO E CONTROLLATO.

DETTO

Esperti dell'azienda Miel-Arenda:

Il prodotto più popolare sul mercato degli affitti nella capitale è la classe economica. Non sorprende quindi che molti proprietari di alloggi “extra” utilizzino questo strumento per aumentare il proprio capitale.

Quando acquisti un appartamento in classe economica e poi lo affitti, puoi contare sulla redditività dal 4 al 7% annuo in classe economica e comfort;

La percentuale di redditività dipende direttamente dai fondi investiti negli alloggi. Il loro periodo di recupero sarà di circa 18 anni. Con tassi di interesse bassi e tempi di ammortamento lunghi, investire in un appartamento può ancora essere il mezzo più affidabile per preservare il capitale.

Gli specialisti dell'azienda Miel-Arenda hanno calcolato la redditività nei segmenti più popolari delle classi economiche e comfort. Hanno immediatamente adottato uno “schema bianco” per l’affitto degli alloggi. Cioè ufficialmente in base ad un accordo e con il pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, cioè dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, che è del 13%.

Una formula semplificata per calcolare la redditività annuale derivante dall'acquisto di un appartamento di investimento (escluse le bollette e le tasse sulla proprietà) è la seguente: canone mensile X 12 mesi - imposta sul reddito delle persone fisiche 13%) X 100 / (costo di acquisto + costo aggiuntivo investimenti).

In questo caso, gli esperti dell’azienda hanno incluso come investimenti aggiuntivi le riparazioni, l’acquisto di mobili ed elettrodomestici. Aggiungiamolo noi stessi nuova tassa sugli immobili, che si prevede sarà completato nei prossimi anni, potrebbe diventare una spesa aggiuntiva significativa. Ad esempio, se senza tener conto dei possibili fattori di riduzione, secondo i nuovi calcoli l'imposta su un bilocale di classe economica con una superficie di 60 metri quadrati. m può essere di circa 8,6 mila rubli all'anno (per maggiori dettagli, vedere).

Inoltre, gli analisti di Miel-Arenda forniscono i seguenti esempi:

1. Un bilocale vicino alla stazione della metropolitana Vodny Stadion (a 15 minuti dalla stazione della metropolitana) può essere acquistato per 6,7 milioni di rubli. Non necessita di riparazioni, ma richiede elettrodomestici minimi: un frigorifero e una lavatrice per 25mila rubli, una cucina per 40mila rubli. con stufa e mobili per 150 mila rubli. Il costo totale sarà di 6,915 milioni di rubli. Secondo il costo medio dell'affitto di un alloggio di classe economica di due stanze nella capitale, può essere affittato per 45 mila rubli. al mese.

(45.000 X 12 - 70.200) X 100 / 6.915.000 = 6,8% annuo. Quasi il 7% annuo è il rendimento massimo che puoi aspettarti affittando un alloggio con un investimento minimo. Naturalmente non potete farne a meno, perché... Dovrai comunque acquistare qualcosa per i futuri residenti.

2. Nella seconda opzione, gli investimenti in riparazioni saranno più elevati, ma anche il costo dell'affitto di un appartamento sarà più elevato. Un bilocale a pochi passi dalla stazione della metropolitana Kaluzhskaya costa 12,2 milioni di rubli. Più un frigorifero e una lavatrice per 60mila rubli, una cucina con fornelli per 75mila rubli e 250mila rubli. - mobilia. Totale: 12.585 milioni di rubli. Il costo dell'affitto di un appartamento del genere situato vicino alla metropolitana è oggi di 55 mila rubli. al mese.

(55.000 X 12 - 85.800) X 100 / 12.585.000 = 4,56%. Come puoi vedere, qui la percentuale di rendimento dipendente dall’aumento dell’importo dell’investimento è inferiore.

Secondo la società Miel-Arenda, Il periodo di rimborso per il primo appartamento è di 14,7 anni e per il secondo di 21,9 anni. Pertanto, il ritorno medio sull'investimento nell'affitto di un appartamento sarà di circa 18 anni. Indubbiamente, i calcoli di cui sopra sono molto approssimativi, perché non tengono conto delle bollette, delle tasse sulla proprietà, delle eventuali spese aggiuntive, dei tempi di inattività dell’appartamento, ecc. Tuttavia, per comprendere la situazione generale con la percentuale di redditività nel mercato degli affitti, hanno ragione.

“Naturalmente, in alcune banche il reddito sui depositi bancari è ora più elevato. Dovrebbe essere chiaro che investire nel settore immobiliare è un altro tipo di risparmio di denaro per l'investitore. Si tratta di un investimento immobiliare che non può essere perso a causa del fallimento bancario, né scomparirà a causa delle turbolenze economiche. Vale anche la pena considerare che gli immobili nelle attuali condizioni di mercato non si svalutano, ma, al contrario, aumentano di prezzo, in modo che, se necessario, possano essere venduti e la differenza di prezzo possa essere percepita come reddito", afferma Maria Zhukova , primo vicedirettore della Miel-Rent".

VERIFICATO

Gli esperti del mercato immobiliare sono generalmente d'accordo con i calcoli, ma non tutti sono convinti che gli immobili siano un modo affidabile per preservare il capitale.

Capo del Centro analitico della INCOM Corporation Dmitry Taganov ha spiegato che la percentuale massima di profitto può essere ottenuta utilizzando il seguente schema: acquistare un appartamento, ad esempio un monolocale nel distretto amministrativo settentrionale, che è la proprietà più liquida, quindi affittare l'alloggio fino al completo rimborso dell'investimento , e poi venderlo. "Al momento un monolocale nel distretto amministrativo settentrionale costa 5 milioni di rubli", ha spiegato l'esperto. - Affittandolo al prezzo medio di mercato per un dato distretto - 30 mila rubli al mese - il periodo di rimborso degli investimenti sarà di quasi 14 anni. Tra 14 anni, il costo di un appartamento del genere sarà di circa 9 milioni di rubli. Così, il profitto con questo schema sarà di circa il 13%, che è paragonabile alla redditività di un normale deposito bancario." È vero, ha chiarito che il proprietario dovrà pagare le tasse una volta all'anno: sulla proprietà per un importo pari allo 0,1-0,3% del valore d'inventario dell'ITV (prima dell'introduzione di una nuova imposta sulla proprietà, che potrebbe essere più elevata - ndr) ) e dal 6 al 13% dell'utile percepito.

Responsabile del dipartimento immobiliare secondario della società "NDV-Real Estate" Svetlana Birina Ha anche osservato che l'acquisto di una casa a scopo di affitto è consigliabile se è semplicemente necessario investire in immobili per salvarla.

«Una categoria speciale di locatori sono "mutuatari" ipotecari, che fanno sì che un appartamento funzioni per un altro. In altre parole, affittando un alloggio, si rimborsa parte delle rate del mutuo e questo strumento garantisce tranquillità al mutuatario in caso di problemi sul lavoro. E puoi affittare qualsiasi appartamento: già esistente o acquistato con l'aiuto di fondi di credito (in accordo con la banca).” Ma secondo Svetlana Birina, quando si tratta di acquistare un appartamento in affitto, è importante ricordare che l'investimento verrà ripagato dopo molto tempo, quindi per ottenere soldi veloci è più consigliabile investire in nuovi edifici.

Direttore generale dell'Accademia delle scienze DOKI Sergey Shevchenko ha confermato l'entità della capitalizzazione, ma ha “accelerato” il processo di recupero degli alloggi: “Quando si investe in abitazioni secondarie a un livello normale di inflazione, la capitalizzazione è del 5-7% all'anno. Nel periodo dal 1 gennaio al 3 ottobre 2012, i prezzi dei metri quadrati della capitale sono aumentati del 4,8% (in rubli). Se a questo aggiungiamo un reddito da locazione al livello del 3-5% annuo, ad esempio, un monolocale in una casa a pannelli vicino alla metropolitana del valore di 5 milioni di rubli viene affittato al mese per 30 mila rubli. Pertanto, il reddito annuo da locazione è di 360 mila rubli e, meno l'imposta sul reddito personale, risulta essere di 313,2 mila rubli. o 6,2%. Pertanto, l’appartamento guadagna l’11-13% all’anno, il che significa che si riacquisterà in 9 anni”.

Nel suo turno Direttore Generale della Società di Revisione “Smal and Partners” Svetlana Liliputina ha osservato che l'importo della tassazione dipende dallo status del locatore. "Nel caso generale (per un individuo), si tratta del 13% dell'affitto più l'imposta sulla proprietà (attualmente insignificante, ma si prevede di introdurre un'imposta sulla proprietà, e in questo caso l'importo dell'imposta sarà molto aumentato), l'esperto spiegato. - Se un individuo è un imprenditore individuale (IP), paga le tasse secondo il sistema fiscale semplificato (sistema fiscale semplificato) per un importo del 6%, se l'individuo è passato a un sistema fiscale semplificato, scegliendo il reddito come oggetto delle imposte, più i pagamenti fissi al Fondo pensione) e al Fondo di assicurazione medica obbligatoria (MHIF) per un importo ad oggi di 17.208,25 rubli. all’anno (rilevante per il 2012).”

Secondo Sergei Shevchenko la tassazione può essere ottimizzata creando un imprenditore individuale. “Allora dovrai pagare il 6% dell’affitto con il sistema fiscale semplificato. Cioè, il reddito annuo da locazione meno le tasse sarà di 338.400 rubli. o 6,8% annuo. L’appartamento frutterà complessivamente il 12-14% annuo, il che significa che si riacquisterà in 8 anni”.

CONCLUSIONE

In generale, le cifre sono piuttosto ottimistiche; sarete d'accordo che investire in immobili, che, in una serie di circostanze positive, si ripagherà in 8 anni e continuerà a generare reddito in futuro, non è la decisione peggiore. Tuttavia, non tutti gli esperti aderiscono alle previsioni ottimistiche. "Non credo che l'acquisto di immobili sia il mezzo più affidabile per preservare il capitale", ha detto Svetlana Liliputina. - A meno che tu non decida di acquistare un immobile all'estero, e anche in quel caso non ovunque. Tieni presente che c'è una crisi in tutto il mondo, i prezzi degli immobili stanno diminuendo. Sta crescendo qui? Questo è un processo completamente innaturale. Tutto è troppo caro: dall'importo dell'affitto al costo effettivo degli immobili. Prima o poi questa piramide crollerà e seppellirà tutti i tuoi risparmi in un colpo solo”.

Considerando le turbolenze che periodicamente attraversa la Russia, uno scenario del genere non può essere escluso. Ma in questo caso, vale la pena capire che non solo i prezzi delle case crolleranno, ma anche l’intera struttura finanziaria, quindi, come disse Mark Twain: “compra terra, è l’unica merce che non viene più prodotta”.

Maria Luchina

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