La valutazione di un esperto determina il valore di mercato dell'appartamento.

Quando si effettua una transazione, le parti la determinano in modo indipendente.

Ma ci sono diversi punti giuridici in cui è necessario un valore stimato.

Una valutazione immobiliare professionale e indipendente viene effettuata utilizzando metodi consolidati di ricerca dei costi e consente di calcolare il prezzo più attuale e oggettivo.

La valutazione degli esperti presenta numerosi vantaggi, il più importante dei quali è il risultato della ricerca condotta. Al termine, viene redatto un documento che ha valore legale, che può essere utilizzato in procedimenti legali come base per il calcolo e la riscossione del risarcimento.

Esame indipendente dell'oggetto sarà richiesto nei seguenti casi:

Criteri principali

Parametri importanti le valutazioni abitative sono:

Ulteriori vantaggi può servire come disponibilità di un numero di telefono, linea Internet, televisione via cavo. La presenza di una loggia, di finestre in plastica, di una porta di metallo e, occasionalmente, lo status sociale dei vicini possono influenzare il valore dello spazio abitativo.

Regole per la procedura

Chi lo tiene

Il prezzo di una proprietà immobiliare può essere determinato solo per una determinata categoria di specialisti. Questo ruolo è svolto da individui che hanno abilitazione all'esercizio dell'attività peritale . Inoltre devono essere membri di un organismo di autoregolamentazione e assicurarsi della propria responsabilità.

Le loro attività sono regolamentate Legge federale-7 "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa". Il proprietario dell'immobile, contattando l'ufficio dei periti, può informarsi dai dipendenti sul periodo di attività della propria azienda, sulla specializzazione e sulla disponibilità di una polizza assicurativa per un determinato tipo di prestazione di servizi. L’organizzazione che fornisce la perizia deve avere almeno 2 specialisti e fornire un contratto assicurativo su richiesta del cliente.

Si conclude con il cliente contratto di lavoro.

Metodi

Per ottenere i risultati più oggettivi della ricerca vengono utilizzati tre approcci:

Procedura di attuazione

Condurre ricerche di esperti il cliente rappresenta:

• Documenti che stabiliscono i diritti sull'appartamento;
• Modulo certificato 11A, spiegazione e planimetria, presentato.

Inoltre potrebbe essere richiesta ulteriore documentazione. Copie di tutti i documenti sono allegate alla conclusione.

Dopo aver concluso un accordo, il cliente paga il lavoro specialista:

Lati successivi determinare data e ora effettuare un sopralluogo dell'impianto. La valutazione può essere effettuata senza che un perito visiti la documentazione presentata, ma esiste la possibilità di imprecisioni nella determinazione del prezzo.

Dopo aver ispezionato l'oggetto, a rapporto di valutazione. Il cliente viene presentato all'esito dei rilievi e, se non ha lamentele sul lavoro svolto, lo prepara e lo firma certificato di consegna e accettazione dei servizi.

La relazione è redatta in due copie, una delle quali viene consegnata al richiedente.

Prezzo

Se ordini un servizio da esperti professionisti, l'importo può essere completamente diverso per oggetti e importi diversi da 2 a 5 mila rubli.

Inoltre, ciascuna organizzazione può fissare il proprio prezzo per i servizi forniti.

Fare il lavoro da solo

L'autovalutazione prevede l'utilizzo di una procedura semplificata per l'analisi comparativa degli appartamenti in vendita con parametri simili.

In una situazione del genere, attentamente viene selezionato un database di oggetti simili messo in vendita. Le informazioni possono essere ottenute da, su Internet e nei media che pubblicano annunci pubblicitari gratuiti. È necessario selezionare almeno sei opzioni equivalenti in termini di posizione, progettazione dell'edificio, decorazione, numero di stanze, condizioni dell'abitazione, numero di piani, dimensione della cucina e presenza di un balcone.

Le informazioni ricevute devono essere credibili e la proposta deve essere rilevante per il periodo di valutazione. Le informazioni potranno essere chiarite di persona telefonando ai contatti indicati.

I prezzi per le opzioni selezionate potrebbero essere modificati. L’entità della modifica dipenderà dalla tempistica degli aumenti e delle diminuzioni dei prezzi sul mercato. Quando i venditori sono più interessati a vendere rapidamente le loro proprietà, puoi sperare in uno sconto significativo dal 10 al 15%. Ma a volte i venditori possono trattenere la propria casa fino a quando il suo valore non aumenterà in futuro. Se i prezzi rimangono stabili, lo sconto può variare dal 4 al 6%.

Viene calcolato il prezzo di 1 mq. m. di ciascuna opzione dall'elenco compilato. Per fare ciò, tenendo conto della regolazione, è necessario dividerlo per l'area totale dell'oggetto. Da tutti i valori ottenuti è necessario escludere i valori massimi e minimi che differiscono dalla media del 20%. Dopo aver determinato il valore medio per unità quadrata. m. e moltiplicandolo per la superficie dell'immobile oggetto di valutazione, si calcola il suo prezzo reale approssimativo.

Inoltre, c'è un'opzione per studiare il costo reale dello spazio abitativo: questo è ricerca di mercato. Inizialmente viene offerto ad un prezzo molto alto rispetto al prezzo di mercato. Se non pervengono proposte, l'importo viene gradualmente ridotto fino alla comparsa degli interessati. Questo metodo ha punti positivi e negativi. Da un lato, vendere un appartamento per un lungo periodo può rovinarne la reputazione. I possibili offerenti che analizzano la situazione del mercato possono attendere che il prezzo scenda al valore minimo.

Per informazioni sulle regole per eseguire questa procedura, vedere il seguente video:

14.03.2008 08:36 [Società di valutazione “Corporation ASSESSMENT”]

Questo articolo è dedicato alla valutazione immobiliare ed è rivolto principalmente a persone interessate alle questioni relative ai prezzi nel mercato immobiliare, nonché ai fondamenti metodologici e giuridici della valutazione immobiliare.

Immobiliare, o immobiliare, sono appezzamenti di terreno, appezzamenti del sottosuolo, corpi idrici isolati e tutto ciò che è saldamente connesso alla terra, cioè oggetti il ​​cui movimento senza danno sproporzionato al loro scopo è impossibile. In questo concetto rientrano anche i diritti, gli interessi e i benefici derivanti dalla proprietà di beni immobili.

Gli immobili nel nostro Paese sono in libera circolazione civile e sono oggetto di diverse transazioni, che spesso danno luogo alla necessità di valutarne il valore. Per definizione, una valutazione è un insieme di azioni volte a stabilire il valore dell'oggetto da valutare. Cosa può fungere da oggetto di valutazione quando si parla di valutazione immobiliare? Naturalmente, prima di tutto, queste sono cose, cioè vari oggetti immobiliari. Ma questi possono anche essere diritti individuali in relazione alla proprietà, ad esempio il diritto di locazione, e obblighi (debiti), nonché lavoro o servizi.

Molto spesso nella pratica della valutazione immobiliare, come oggetti di valutazione compaiono i seguenti tipi di immobili:

* terra;
* edifici (residenziali e non residenziali);
* locali (residenziali e non residenziali);
* oggetti di costruzione incompiuta;
* strutture;
* aree del sottosuolo;
* foreste, piantagioni perenni;
* corpi idrici separati.

Quando si valuta qualsiasi proprietà, è necessario stabilire quale diritto su questa proprietà viene valutato in questo caso. Ad esempio, per lo stesso edificio possono essere valutati sia i diritti di proprietà che quelli di locazione. È ovvio che i valori di questi due tipi di diritti sono radicalmente diversi.

Ci sono situazioni in cui esistono diritti legali su una proprietà di terzi che non sono i proprietari della proprietà. In questo caso si dice che l'oggetto ha un ingombro. Ad esempio, se un edificio viene affittato a lungo termine, oltre al diritto di proprietà che appartiene al proprietario dell'edificio, esiste anche il diritto dell'inquilino, previsto dal contratto di locazione e dalla legislazione vigente. Un altro esempio di gravame è un appezzamento di terreno, il cui proprietario, a causa della specifica ubicazione dell'appezzamento, è obbligato a fornire il diritto di passaggio (viaggio) attraverso il suo appezzamento. Nella valutazione di un immobile è necessario tenere conto della presenza di eventuali gravami, poiché di norma riducono il valore dell'immobile.

Ma oggetto di valutazione possono essere non solo le cose, ma anche i diritti, gli obblighi, i debiti, le opere, i servizi. Il diritto di locazione di un immobile già menzionato sopra non è altro che una sorta di obbligo in relazione a tale immobile e può fungere da oggetto di valutazione. Inoltre, questo tipo di oggetto (diritto di locazione) può essere venduto, dato in pegno o versato come contributo al capitale autorizzato di una persona giuridica.

Il compito principale che viene risolto nel processo di valutazione immobiliare è determinare il valore della proprietà. Ma quale costo esatto dovrebbe essere determinato in ciascun caso specifico? Il perito deve rispondere a questa domanda prima di procedere con la valutazione. Esistono molti tipi diversi di valore, il più comune è il valore di mercato.

Il valore di mercato è il prezzo più probabile al quale l'immobile oggetto di valutazione può essere venduto sul mercato aperto in un ambiente competitivo, quando le parti coinvolte nella transazione agiscono in modo ragionevole, disponendo di tutte le informazioni necessarie, e il prezzo della transazione non è influenzato da alcun fattore straordinario circostanze. Il valore di mercato ha un ambito di applicazione estremamente ampio e viene determinato in caso di acquisto, vendita o pegno di un immobile, la sua inclusione nel capitale autorizzato o registrazione, in caso di eredità o donazione di un oggetto, nella determinazione della base imponibile e in molte altre situazioni. Lo standard del valore di mercato è utilizzato così spesso che anche a livello legislativo esiste una disposizione secondo la quale, se nei documenti ufficiali (testi di leggi, regolamenti governativi, ecc.) La parola "valore" viene utilizzata senza alcuna spiegazione, allora dovrebbe essere preso in considerazione esattamente il valore di mercato. Anche le espressioni “valore reale”, “valore equo”, “valore effettivo” presenti nei documenti devono essere intese come “valore di mercato”.

Una valutazione amorevole inizia con la conclusione di un contratto di valutazione e termina con la preparazione e la consegna di un rapporto di valutazione scritto al cliente. Diamo uno sguardo più da vicino al processo di valutazione immobiliare utilizzando l'esempio della valutazione degli edifici. La valutazione dell'edificio prevede le seguenti fasi:

* Conclusione di un accordo di valutazione con il cliente.
* Determinazione delle caratteristiche quantitative e qualitative dell'edificio.
*Analisi del mercato immobiliare della zona in cui è ubicato l'immobile oggetto di valutazione.
* Selezione del metodo o dei metodi di valutazione all'interno di ciascun approccio di valutazione e implementazione dei calcoli di valutazione necessari.
* Riassumere i risultati ottenuti nell'ambito di ciascuno degli approcci di valutazione e determinare il costo finale dell'edificio.
* Redazione e presentazione di un rapporto di valutazione al cliente.

Nell’effettuare una valutazione, il perito utilizza le informazioni contenute nei seguenti documenti:

* Certificato di registrazione statale del diritto all'edificio valutato.
* Estratto del passaporto ITV per l'edificio, spiegazione e planimetria.
* Contratto di locazione o certificato di registrazione statale dei diritti sul terreno su cui si trova l'edificio da valutare.
*Certificato del titolare del diritto d'autore attestante l'assenza o la presenza di gravami.
* Certificato del valore contabile dell'edificio (per i proprietari - persone giuridiche).

Le informazioni contenute in questi documenti, nonché i risultati dell'ispezione edilizia effettuata dal perito, forniscono la base informativa per una valutazione obiettiva.

In generale, vengono utilizzati tre approcci principali per valutare il valore degli edifici: costo, reddito e comparativo.

L'approccio dei costi è un insieme di metodi di stima dei costi basati sulla determinazione dei costi necessari per restaurare o sostituire un edificio, tenendo conto della sua usura. L’approccio basato sui costi si basa sul principio di sostituzione, che presuppone che un acquirente ragionevole non pagherebbe più del costo di costruzione di un edificio di utilità simile a quello da valutare.

L'approccio del reddito è un insieme di metodi di stima dei costi basati sulla determinazione del reddito atteso dalla gestione dell'edificio. La determinazione del valore di un edificio dal punto di vista dell'approccio reddituale si basa sul presupposto che un potenziale acquirente (investitore) non pagherà più del valore attuale del reddito futuro ricevuto come risultato della gestione di questo edificio (si presume che per questo acquirente non è importante immobiliare come tale, ma il diritto a ricevere futuri redditi dalla proprietà di questo immobiliare Yu). Allo stesso modo, il proprietario non venderà il suo immobiliare ad un prezzo inferiore al valore attuale degli utili futuri previsti. Si ritiene che a seguito dell'interazione le parti raggiungeranno un accordo sul prezzo di mercato dell'edificio pari al valore attuale del reddito futuro.

Il più ovvio, e che tiene pienamente conto del rapporto tra domanda e offerta sul mercato, è l'approccio comparativo: un insieme di metodi per valutare il valore basati sul confronto dell'edificio da valutare con edifici simili per i quali sono disponibili informazioni sui prezzi delle transazioni con loro. L'approccio comparativo si basa sul presupposto che un acquirente informato e ragionevole non pagherebbe più del prezzo di acquisto (offerta) nello stesso mercato per un altro articolo che ha un'utilità simile. Nell'applicazione pratica dell'approccio comparativo si considerano immobili simili a quello oggetto di valutazione che siano stati venduti o quantomeno offerti in vendita. Quindi vengono apportati aggiustamenti per le differenze esistenti tra gli oggetti valutati e comparabili, perché È molto difficile trovare due oggetti assolutamente simili. Il prezzo rettificato determina il prezzo più probabile della proprietà da valutare se fosse offerta in vendita sul mercato aperto.

Come puoi vedere, la valutazione immobiliare è un processo piuttosto complesso, la cui attuazione richiede conoscenze speciali. Solo i periti che soddisfano i requisiti della legge "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" hanno il diritto di condurre valutazioni ed emettere rapporti di valutazione. Non molto tempo fa sono state apportate modifiche a questa legge e, secondo la procedura attuale, i periti sono riconosciuti come persone che sono membri di una delle organizzazioni di autoregolamentazione dei periti e che hanno assicurato la propria responsabilità in conformità con i requisiti della legislazione attuale . Allo stesso tempo, un'organizzazione di autoregolamentazione dei periti è riconosciuta come un'organizzazione senza scopo di lucro creata allo scopo di regolamentare e controllare le attività di valutazione, inclusa nel registro statale unificato delle organizzazioni di autoregolamentazione dei periti e che unisce i periti secondo i termini di appartenenza. Per diventare membro di un organismo di autoregolamentazione, ogni perito deve soddisfare i seguenti requisiti:

* avere un'istruzione superiore;
* avere una formazione speciale in un programma approvato dalle agenzie governative nel campo delle attività di valutazione;
* studiare regolarmente (almeno una volta ogni tre anni) nell'ambito di speciali programmi di formazione avanzata;
* non avere precedenti penali inespurati o pendenti per delitti in materia economica, nonché per delitti di media gravità, gravi e particolarmente gravi.

Il risultato del lavoro del perito è un rapporto di valutazione, che contiene il risultato della valutazione e descrive anche l'intero processo di valutazione. La relazione di valutazione deve includere:

*data della valutazione;
* standard di valutazione utilizzati;
* finalità e obiettivi della valutazione;
* data di redazione e numero di serie del verbale;
* la base per la valutazione (tale base, di norma, è un accordo di valutazione);
* ubicazione del perito e informazioni sulla licenza rilasciatagli;
* una descrizione accurata dell'oggetto di valutazione e, in relazione agli oggetti di proprietà di una persona giuridica, i dettagli della persona giuridica e il valore contabile di questi oggetti;
* standard utilizzati per determinare il tipo appropriato di valore dell'oggetto valutato, giustificazione per il loro utilizzo nella valutazione di questo oggetto, un elenco di dati utilizzati che indicano le fonti della loro ricezione, nonché le ipotesi adottate durante la valutazione;
* la sequenza di determinazione del costo di un oggetto e del suo valore finale, nonché le restrizioni e i limiti di applicazione del risultato ottenuto;
*data di determinazione del costo dell'oggetto;
* un elenco dei documenti utilizzati dal perito e che stabiliscono le caratteristiche quantitative e qualitative dell'immobile oggetto di valutazione.

Il rapporto di valutazione deve essere numerato pagina per pagina, rilegato, firmato dal perito che ha effettuato la valutazione e inoltre apposto con il timbro personale del perito o il sigillo della persona giuridica con la quale il perito ha stipulato un contratto di lavoro. Gli utenti dei servizi di valutazione dovrebbero ricordare che solo tale documento, redatto in conformità con tutti i requisiti legali e gli attuali standard di valutazione, sarà un vero rapporto di valutazione, che sarà accettato da tutte le autorità ufficiali.

Se avete bisogno di una consulenza professionale dettagliata sulla valutazione immobiliare, potete contattare la società di valutazione "Corporation "VALUATION" per telefono: +7-495-7268674

Valutazione del valore di mercato di un immobileeffettuate in varie transazioni, ad esempio in caso di vendita, acquisto o accensione di un mutuo ipotecario. Oggi vi diremo come viene eseguita, quali tipi di costi possono essere calcolati e perché la procedura è necessaria in ogni caso specifico.

Valutazione immobiliare: che cos'è?

La valutazione immobiliare è il processo di determinazione del valore di un determinato immobile: ad esempio un laboratorio produttivo, un appartamento, un rustico, un garage, una casa privata o altro.Valutazione immobiliarestrettamente regolamentato. La valutazione immobiliare viene effettuata da periti, le cui attività sono regolate dalla legge “Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa”. Potrebbe trattarsi di un'azienda o di un singolo imprenditore.

Puoi calcolare tu stesso il valore di mercato approssimativo, ma i risultati di tale valutazione non verranno presi in considerazione dalle agenzie governative. Il tribunale, Rosreestr, le banche prendono in considerazione solo un documento ufficiale: un rapporto di valutazione rilasciato da uno specialista accreditato.

Tipi di costo

Secondo UST n. 2, nello svolgimento dell'attività di stima vengono utilizzate quattro tipologie di valore dell'oggetto di stima: mercato, liquidazione, investimento e catastale.

Valore di mercato dell'immobile- Questo il prezzo al quale può essere venduto in un mercato libero. Viene utilizzato, ad esempio, da acquirenti e venditori quando discutono del valore degli immobili o da persone giuridiche come prova dell'esistenza di determinati beni. Il valore di mercato viene determinato in base alle condizioni di mercato: vengono trovati oggetti simili e viene calcolato il prezzo medio di mercato. Appare anche nei risultati della valutazione.

Il valore di mercato è il prezzo al quale un immobile può essere venduto.

Valore di liquidazione dell'immobile- questo è il prezzo al quale può essere venduto rapidamente. Pertanto, nel calcolare il costo, i periti utilizzano un periodo di esposizione di 3-4 mesi. Per il calcolo del valore di liquidazione viene preso in considerazione un periodo di esposizione di 1–2 mesi. Il valore di liquidazione di un immobile è sempre inferiore al valore di mercato. Di solito è pari al 75–80% del prezzo di mercato.

Il valore di liquidazione è il valore al quale l'immobile può essere venduto rapidamente. Secondo l'UST n. 2, nel determinare il valore di liquidazione, viene presa in considerazione l'influenza delle circostanze di emergenza che hanno costretto il venditore a vendere la proprietà a condizioni che non corrispondono alle condizioni di mercato.

Valore di investimento dell'oggetto di valutazione- Questo prezzo per una persona specifica o un gruppo di persone per scopi di investimento specifici. Molto spesso viene utilizzato per valutare l'efficacia dei singoli progetti, ad esempio per determinare se l'immobile genererà reddito una volta affittato. Il valore dell'investimento è sempre superiore al valore di mercato, perché tiene conto del possibile profitto futuro dell'immobile. Se è inferiore, è stato scelto un piano sbagliato ed è più semplice vendere semplicemente la proprietà al prezzo di mercato.

Il valore dell'investimento è quello per il quale è possibile acquistare un oggetto a scopo di lucro.

Valore catastale dell'immobile- Questo l'importo stabilito a seguito della stima catastale statale. Viene determinato con metodi di valutazione di massa e, se ciò non è possibile, individualmente per ciascuna proprietà. Il perito determina il valore catastale, anche ai fini fiscali.

Altri tipi di valore sono usati meno comunemente quando si effettuano valutazioni, ad esempio il valore di sostituzione.Il costo di sostituzione di un immobile èl'importo che deve essere speso per la costruzione della stessa struttura nelle condizioni attuali. Nel calcolarlo, tengono conto dei salari dei lavoratori, del costo dei materiali da costruzione, del pagamento dei materiali di progetto e di altri costi diretti e indiretti.

Molto spesso, durante la valutazione, viene calcolato il valore di mercato degli oggetti.

Metodi di valutazione: come si calcola il valore

Secondo l'UST 1 i periti possono utilizzare tre metodi di calcolo: comparativo, reddituale e di costo.

Metodo comparativo

La tesi principale del metodo è che l'acquirente non pagherà per l'immobile un prezzo superiore al prezzo al quale può acquistare esattamente lo stesso oggetto. Quando applica questo metodo, il perito deve:

🔺 Seleziona le unità di confronto e confronta l'oggetto di valutazione con altri simili.

🔺 Regola il valore delle unità di valutazione, a seconda delle caratteristiche dell'oggetto di confronto e degli analoghi.

🔺 Concordare i risultati dell'aggiustamento.

A seconda delle finalità dell'analisi può essere utilizzato un diverso periodo di tempo durante il quale gli oggetti sono stati venduti. In ogni caso il perito seleziona immobili praticamente simili. Ad esempio, se deve valutare un trilocale in centro senza balcone - tre rubli in centro. Successivamente effettua un'analisi comparativa dell'immobile selezionato e dell'immobile da valutare, adegua i prezzi e determina la media.

Questo metodo richiede lo studio di una grande quantità di informazioni e calcoli, ma consente di determinare il costo nel modo più accurato possibile. Ad esempio, nel calcolare il valore di mercato di un immobile nel centro della città, il perito esamina numerosi analoghi nel centro.

Metodo del reddito

L'essenza del metodo del reddito è la seguente. Il valore degli immobili al momento della valutazione viene determinato come fonte di reddito futuro. Cioè, il perito determina il potenziale profitto dell'oggetto dal momento della valutazione fino al completamento dell'operazione.

Quando si applica il metodo, vengono presi in considerazione i rischi specifici del patrimonio della regione. Potrebbero trattarsi ad esempio di danni causati da terremoti in Estremo Oriente.

Il metodo del reddito viene utilizzato nella valutazione del valore di mercato, nonché nelle attività di investimento. Corrisponde all'idea chiave dell'investimento: non ha senso pagare per gli immobili più di quanto possa portare profitto.

Metodo del costo

L’idea principale è semplice: una proprietà non può costare più dell’importo che bisognerebbe spendere per la sua costruzione adesso.

Questo metodo viene utilizzato quando è necessario valutare oggetti immobiliari senza distacco dai terreni su cui sono ubicati. Con il metodo del costo, il perito tiene conto, tra gli altri parametri, del costo del terreno.

Quando si applica il metodo del costo, l’esperto agisce come segue:

🔸 Stima del valore di mercato del terreno.

🔸 Determina il costo di sostituzione dell'edificio, compreso l'importo dell'utile aziendale.

🔸 Valuta i tipi di usura identificati.

🔸 Calcola il costo finale dell'oggetto. Per fare ciò, adegua il costo di sostituzione per l'usura e aggiunge il costo del terreno.

La cifra più accurata si ottiene quando il perito utilizza tre metodi contemporaneamente e tiene conto dei risultati di tutti i calcoli ottenuti. Se uno specialista ha un obiettivo insolito, può utilizzare altri metodi di valutazione, ad esempio l'analisi degli investimenti ipotecari.

Ciò che influenza il valore degli immobili

Il fattore più ovvio e principale che influenza il prezzo è il costo degli immobili. Il costo degli immobili si riferisce solitamente al prezzo dei materiali da costruzione e ai costi di costruzione: salari ai lavoratori, costi della documentazione di progettazione, trasporto di materiali e altro. Ad esempio, una casa privata in mattoni, alta 3 piani, costerà più di un cottage di area più piccola, alto 2 piani, fatto di blocchi di schiuma.

Inoltre, il costo è influenzato da molti altri parametri che non dipendono dai costi di costruzione:

💎 situazione del mercato, ad esempio, se negli ultimi 2-3 mesi gli appartamenti nella tua città sono scesi di prezzo del 20-30%, molto probabilmente non riuscirai a vendere il tuo al prezzo pieno precedente: dovrai anche fare uno sconto;

💎 stagionalità - alcuni oggetti dipendono dalla stagione di vendita: ad esempio, i cottage estivi hanno un prezzo massimo in estate, mentre in inverno diminuisce del 15–25% a seconda della regione;

💎 posizione - gli alloggi in centro sono sempre valutati più di quelli simili in periferia, perché il centro città ha un'infrastruttura più sviluppata;

💎 infrastruttura di un distretto o località - gli alloggi in piccoli villaggi con 1-2 negozi costano molto meno delle case in città, vicino alle quali si trovano asili nido, scuole, negozi, cliniche e altre strutture importanti;

💎 grado di usura: più vecchia è la casa, più soldi dovranno essere investiti nelle riparazioni, quindi i vecchi oggetti hanno meno valore;

💎 materiale delle pareti - dipende se farà caldo nella stanza, quindi le abitazioni in mattoni o legno hanno un valore più alto di una casa in blocchi di cemento o in schiuma - quest'ultima lascia entrare più freddo;

💎 situazione ambientale: gli immobili vicino a laghi, foreste, parchi sono valutati più degli alloggi vicino a grandi fabbriche e imprese di trasformazione;

💎 presenza di un balcone - crea ulteriore spazio libero, quindi aumenta il valore dell'immobile;

💎 caratteristiche del cortile, ad esempio, se parliamo di condomini, gli appartamenti con cortile chiuso con videosorveglianza costeranno di più rispetto ad alloggi simili con cortile aperto;

💎 tanti altri parametri.

Il perito tiene conto di tutti questi parametri e li riflette necessariamente nel documento finale: il rapporto di valutazione.

Come si valuta un immobile

Le valutazioni immobiliari si svolgono in periodi di tempo variabili: da 1–2 giorni a 2–3 settimane. Tutto dipende dalla quantità di dati di input, dalla regione e dal numero di ordini del perito. In generale, la procedura prevede 6 fasi.

Fase 1. Impostazione del compito per la valutazione

L'attività di valutazione comprende i seguenti parametri:

🔍 scopo della valutazione;

🔍 tipologia di costo da definire;

🔍 istituzione di diritti di proprietà valorizzati;

🔍 data della valutazione.

In questa fase, contatti lo sviluppatore e spieghi perché hai bisogno di una valutazione. Di norma, prima di richiedere un mutuo viene ordinata una perizia. In questo caso, contatta prima lo sviluppatore per un elenco di documenti. Consegnateli ad un perito, che calcolerà il valore di mercato e di liquidazione.

Se serve una perizia per una compagnia assicurativa vengono considerati anche i valori di mercato e di liquidazione.

Già in questa fase, lo specialista conosce prima l'oggetto: chiede informazioni sulla sua posizione, area, disponibilità dei documenti necessari. Inoltre fissa e concorda con te una data per l'ispezione della proprietà e lo svolgimento di altri lavori.

Nella prima fase, il cliente deve fornire al perito tutti i documenti disponibili per l'immobile:

🖋 planimetria, pianta tecnica;

🖋 documentazione tecnica;

🖋 passaporto catastale;

🖋 estratto del Registro immobiliare dello Stato unificato con indicazione del proprietario, della presenza di gravami, divieti, arresti;

🖋 passaporto tecnico, se disponibile.

Se hai bisogno di una valutazione di una struttura in costruzione, saranno necessari altri documenti. Verificare con il perito l'elenco completo dei documenti richiesti: l'elenco può cambiare a seconda della situazione.

Fase 2. Firma del contratto

Dopo aver impostato l'incarico, individuato il costo richiesto e ricevuto i documenti, il perito ti chiederà di firmare un contratto. Indicherà le scadenze per il completamento del lavoro, i tuoi diritti e obblighi e la procedura per il pagamento dei servizi. Molto spesso, gli specialisti accettano il pagamento anticipato completo. Il costo dei servizi dipende dalla regione, in media 2.000–5.000 rubli.

Fase 3. Raccolta delle informazioni

Lo specialista raccoglie informazioni con le quali corroborerà ulteriormente le sue conclusioni sul valore della proprietà. Arriva sul posto, lo ispeziona e lo fotografa, verifica la rispondenza dello stato di fatto al piano ITV, registra i difetti. Ti pone inoltre ulteriori domande, ad esempio se stai utilizzando l'oggetto per lo scopo previsto.

Fase 4. Calcolo dei costi

In questa fase si decidecome stimare il valore di un immobile: seleziona il metodo di calcolo. Molto spesso utilizza il metodo comparativo, oltre ad esso stima il costo di altri 1-2 per ottenere risultati accurati. Tutte le formule utilizzate per il calcolo e i suoi risultati sono necessariamente visualizzati nel rapporto finale.

Fase 5. Tenendo conto delle condizioni

La valutazione immobiliare viene solitamente effettuata utilizzando tre approcci principali: costo, comparativo e reddito. Se ad esempio un perito lavora con un bilocale in centro e sul mercato sono stati presentati solo bilocali in periferia, utilizza un fattore crescente perché gli immobili in centro vengono valutati più alti. E se gli appartamenti sul mercato fossero venduti in buone condizioni, ma l'alloggio deve essere valutato solo con la prefinitura, il coefficiente diminuirà.

Nel report vengono inserite anche tutte le formule utilizzate per calcolare il costo.

Fase 6. Generazione del report

Nell'ultima fase, lo specialista genera un rapporto di valutazione, che trasmette al cliente. Secondo la legge il verbale deve essere rilegato e numerato. Il documento deve contenere le seguenti informazioni:

▪ principali fatti e conclusioni;

▪ incarico di valutazione conforme alle leggi e agli standard federali;

▪ informazioni sul cliente e sul perito;

▪ assunzioni e condizioni restrittive utilizzate dal perito;

▪ standard per le attività di valutazione;

▪ analisi del mercato e di altri fattori esterni che influiscono sul costo;

▪ descrizione del processo di valutazione;

▪ accordo sui risultati;

▪ allegato alla relazione con copie dei documenti utilizzati dal perito.

Il documento deve essere numerato pagina per pagina, rilegato, firmato dal perito e sigillato con il suo sigillo personale. Se la valutazione è stata effettuata da più specialisti, tutti loro e il responsabile della società di valutazione devono firmare e timbrare.

Perizia immobiliare richiesta per mutuoprima di tutto alla banca, in modo che capisca quanti soldi dare al mutuatario. Inoltre, il preventivo dei costi consente di capire quanti soldi riceverà la banca se il mutuatario smette di adempiere ai propri obblighi, cioè di pagare il mutuo. Inoltre la banca tiene conto di due valori: mercato e liquidazione, e tiene conto di quello più piccolo: solitamente si tratta della liquidazione. L'importo del mutuo è solitamente pari o inferiore al valore di liquidazione della casa, perché il mutuatario fornisce lui stesso una parte dei fondi.

🔔 Quando si riorganizza un'impresa.La valutazione immobiliare in questo caso serve per capire quanti asset possiede un’azienda. Puoi valutare tutti gli oggetti esistenti di proprietà dell'azienda e vedere l'importo totale del patrimonio.

🔔 Quando si vende un immobile.Sia il venditore che l'acquirente necessitano di un preventivo di spesa. Per il venditore: capire a quale prezzo può essere venduto un immobile residenziale. Per l'acquirente: per assicurarsi che non venga ingannato o gonfiato artificialmente il prezzo.

🔔 Per lo scambio casa.Quando due parti di una transazione effettuano uno scambio, entrambe vogliono “non commettere errori”. La valutazione degli immobili residenziali aiuterà in questo: i partecipanti alla transazione potranno valutare adeguatamente il valore di entrambi gli oggetti e nessuno di essi verrà lasciato in rosso.

🔔 Per la cauzione.Gli immobili residenziali possono essere utilizzati come garanzia. In questo caso la banca richiede anche una stima del valore. Ciò è necessario affinché la banca conosca l'importo che può ottenere se il mutuatario non paga il prestito. Come per l'ipoteca viene preso in considerazione il valore minore, cioè il valore di liquidazione.

Ad esempio, vuoi conoscere il valore di mercato di un grande monolocale con una superficie di 63 m². Per fare ciò, è necessario considerare quanto costano proprietà simili. Poiché non hai accesso al Registro immobiliare dello Stato unificato, che memorizza le informazioni sulle transazioni completate, devi studiare le offerte disponibili sul mercato. Visita qualsiasi sito web con annunci immobiliari. Per semplificarti il ​​lavoro, cerca proprietà simili nella tua zona.

Trova 5-6 appartamenti il ​​più simili possibile al tuo nelle seguenti caratteristiche:

🔹 ubicazione, infrastrutture della zona;

🔹 tipologia, design della casa;

🔹 lezione di finitura;

🔹 numero di stanze;

🔹 condizione - per riparazioni estetiche importanti, con rifiniture fresche;

🔹 piano, disponibilità di balconi, logge;

🔹zona cucina.

Seleziona gli analoghi e modifica il prezzo di ciascuno del 3–5%: il possibile importo dello sconto durante l'asta. Calcolare il costo di 1 m² in ogni appartamento simile. Per calcolare il valore di mercato, determina la media aritmetica del prezzo di 1 m² per appartamenti simili e moltiplicala per l'area del tuo appartamento.

Somma il costo di tutti gli oggetti trovati e dividi per il numero di oggetti: ecco come troverai il prezzo medio di mercato. Ad esempio, nel nostro caso sarà 3.160.000 ₽.

Se metti in vendita la tua casa al prezzo medio di mercato e non ricevi alcuna risposta, prova a ridurre un po' il prezzo: potrebbe essere alto.

Puoi condurre tu stesso una valutazione immobiliare, ma i risultati potrebbero essere lontani dalla realtà e la tua opinione non sarà accettata da una banca o da un ente governativo. Per molti tipi di operazioni, per ottenere un mutuo, un prestito con garanzia, è necessaria una stima immobiliare da parte di uno specialista. Costa denaro, ma è più preciso.

La valutazione immobiliare è un tipo di attività di valutazione che include determinazione del valore dell'oggetto della valutazione in relazione all'oggetto da valutare.

La valutazione viene effettuata in relazione a locali residenziali e non residenziali, immobili commerciali, stanze, appartamenti, case e locali industriali. Come si valuta un immobile residenziale?

In quali casi è necessaria una valutazione del valore di mercato?

In diversi casi può essere necessaria una valutazione del valore di mercato di un appartamento, di altri immobili residenziali, di edifici o strutture. Quindi, ad esempio, è necessario determinare il prezzo reale di un oggetto:

Una perizia di stima immobiliare redatta da un perito indipendente ha valore di atto probatorio ufficiale e può essere presentata come vero e proprio argomento, anche all'Autorità Giudiziaria, per stabilire l'importo del risarcimento.

Chi effettua la valutazione?

Oggi ci sono molte associazioni e aziende, pronti ad offrire i propri servizi nel processo di valutazione del costo degli alloggi. Questo potrebbe essere:

Indipendentemente da chi è coinvolto nella valutazione del valore degli immobili residenziali, deve farlo deve avere l'autorizzazione per svolgere attività di valutazione.

Metodi di valutazione

Gli specialisti che valutano il valore degli immobili utilizzano diversi metodi leggermente diversi tra loro, in particolare:

Come calcolare il valore di mercato?

La valutazione di un appartamento o di un altro immobile residenziale è un caso particolare di valutazione. In questi casi, per la maggior parte viene utilizzato il metodo di valutazione di mercato.

Il processo di valutazione degli immobili residenziali (appartamenti) viene effettuato in conformità con gli standard adottati dalle organizzazioni internazionali e dall'Unione russa dei periti indipendenti. Cioè, la procedura di valutazione segue lo stesso scenario.

Vengono raccolte informazioni complete ed attendibili sull'oggetto della valutazione, che vengono poi sottoposte ad attenta analisi da parte del perito.

Quando si valuta il valore di mercato, sono importanti le seguenti caratteristiche degli alloggi:

Sulla base delle informazioni raccolte, il perito confronta l'oggetto valutato con oggetti simili, visualizza il prezzo medio di vendita, che diventa un indicatore del valore di mercato.

Come risultato delle attività del perito, viene presentato un rapporto di stima con le firme e i sigilli delle persone responsabili dell'organizzazione di valutazione (legge federale n. 135 del 29 luglio 1998 "Sulle attività di valutazione").

La relazione deve includere:

• compiti di valutazione;
• lettera di presentazione;
• descrizioni della metodologia utilizzata e calcolo della determinazione dei costi;
• copie della licenza di perito;
• copie della polizza assicurativa di responsabilità civile;
• informazioni sulle qualifiche degli specialisti coinvolti.

Generalmente il valore di mercato è il prezzo più probabile, che il venditore può ricevere per la sua proprietà a seguito di una transazione commerciale in condizioni di concorrenza di mercato da parte di un acquirente indipendente sulla base di ricerche di mercato approfondite.

La differenza tra valore di mercato e valore catastale

Il valore di mercato di un immobile residenziale e dei suoi - d sono concetti completamente diversi, che differiscono tra loro così come sono diversi i valori di mercato e di inventario degli immobili.

Valutazione catastale effettuata dallo Stato. Il risultato della valutazione può essere visualizzato di pubblico dominio sul sito ufficiale di Rosreestr, per fare ciò è necessario utilizzare il numero catastale, l'indirizzo o il numero corretto e trovare l'oggetto di interesse nel registro generale;

La differenza tra valore di mercato e valore catastale può essere molto significativa. Ciò è dovuto alle differenze nei metodi di valutazione.

Si determina il valore catastale basato sul metodo della valutazione di massa, che prevede il confronto di indicatori di costo di immobili simili ubicati su un'area geografica molto ampia.

In questo caso, l'elaborazione statistica delle informazioni avviene utilizzando un elenco minimo di fattori di prezzo.

Per determinare il valore catastale viene effettuata un'analisi dei fattori che possono influenzare il prezzo di un determinato oggetto.

Successivamente, viene valutato il grado della loro influenza sull'oggetto dato e il costo medio per metro quadrato di immobile di un determinato gruppo. Moltiplicando questo prezzo per il numero di metri si ottiene.

Allo stesso tempo, sia un modesto appartamento "Krusciov" che un appartamento "di lusso" possono essere classificati come un gruppo di oggetti.

Costo del lavoro del perito

Costo della procedura di valutazione può variare in base alla regione, in cui si trova l'immobile, la reputazione dell'agenzia, il tipo di appartamento e altre cose.

In ogni caso, il costo è puramente individuale e viene annunciato dal perito prima dell'inizio della procedura, il che consente di selezionare l'opzione più accettabile.

Quindi a Mosca, il prezzo del servizio di valutazione di un appartamento o di altri immobili residenziali varia da 4 a 25 mila rubli. In altre regioni della Russia, il prezzo è in media 1,5-2 volte inferiore.

Come determinare da soli il costo dell'alloggio?

Puoi stimare tu stesso il valore di mercato dell'appartamento.

Il metodo più semplice è raccogliere informazioni su oggetti simili presenti nei media e nelle risorse Internet.

Successivamente devi scoprirlo prezzo medio per metro quadrato di analoghi. Per fare ciò, il costo dell'oggetto deve essere diviso per il numero di metri. Più oggetti simili verranno esaminati, più accurata sarà la stima.

Dopo aver scoperto il costo al metro quadrato di ciascuno degli oggetti partecipanti al confronto, devi ricavare il prezzo medio e moltiplicarlo per il numero di metri del tuo appartamento. Questo sarà il valore medio di mercato.

È possibile stimare il costo minimo e massimo al metro quadrato di immobili simili e, utilizzando lo stesso metodo moltiplicandolo per il numero di metri dell'immobile da valutare, determinare l'intervallo del valore di mercato di un appartamento o altro immobile residenziale .

Video: come calcolare correttamente il costo di un appartamento?

Nel video uno specialista immobiliare spiega come un perito calcola il valore di mercato di un appartamento.

Spiega quali metodi di valutazione immobiliare esistono, quali sono le loro differenze fondamentali, in quali casi viene utilizzato un metodo specifico e se possono essere combinati quando si valuta lo stesso appartamento.

Per effettuare qualsiasi operazione immobiliare è necessario valutare il valore dell'immobile. Solo i professionisti esperti sanno come viene effettuata la valutazione immobiliare e possono applicare efficacemente i metodi di valutazione.

Il settore immobiliare comprende non solo case e appartamenti, ma anche terreni, progetti di costruzione incompiuti, corpi idrici e appezzamenti del sottosuolo. Per valutare un immobile, uno specialista deve prima stabilire il diritto sull'oggetto. Ci sono esempi in cui persone che non sono proprietarie di beni immobili ne hanno diritti legali. In pratica, tali oggetti vengono chiamati “oggetti con ingombro”. Questa circostanza non dovrebbe essere ignorata, poiché sottostima notevolmente il valore degli immobili.

Per qualsiasi tipo di immobile esistono diversi tipi di valore. Prima di procedere con la valutazione, il cliente e l'esperto devono determinare esattamente quale valore verrà valutato. Questo viene deciso in modo diverso in ciascun caso specifico, ma molto spesso viene valutato il valore di mercato dell'oggetto. Viene utilizzato in qualsiasi transazione immobiliare, nonché nei tribunali.

Come valutare un immobile. Approcci di base.

Diamo un'occhiata a come stimare il valore di un immobile, utilizzando l'esempio di un edificio. A questo scopo gli esperti utilizzano tre approcci: basato sui costi, redditizio e comparativo.

L’approccio basato sui costi consiste nel determinare i costi necessari per restaurare un immobile o sostituirlo. È importante tenere conto di un fattore come l'usura dell'edificio. I costi richiesti per la costruzione di un edificio con proprietà simili determinano il costo dell'oggetto, poiché si ritiene che l'acquirente non pagherà una cifra elevata.

L’approccio reddituale alla valutazione consiste nell’identificare il profitto che una proprietà può portare. In questo modo è possibile determinare le prospettive di aumento del valore di mercato dell'edificio.

L'approccio comparativo alla valutazione è spesso considerato preferibile quando si determina il valore degli immobili. Consiste nel confrontare il costo di un oggetto con edifici che hanno caratteristiche simili. È ragionevole supporre che l'acquirente non pagherà una cifra elevata per l'immobile oggetto di valutazione se sul mercato sono presenti immobili di pari utilità. Questo approccio alla valutazione consente anche di aumentare il valore di mercato, in base al prezzo di edifici simili.

Valutazione appartamento

La valutazione dell'appartamento è una procedura obbligatoria per:

• la necessità di conoscere il costo degli alloggi offerti in affitto;
• la necessità di determinare il valore di mercato delle abitazioni prima di acquistare o vendere;
• la necessità di determinare il valore di un oggetto per gli scopi di una società o di un investitore;
• ottenere un prestito con la fornitura di un appartamento in garanzia.

Uno specialista indipendente deve effettuare una valutazione considerando tutti i dettagli riguardanti l'ubicazione dell'appartamento, le sue condizioni e caratteristiche tecniche, le condizioni tecniche dell'intero edificio, le infrastrutture e le prospettive della zona. Si consiglia di utilizzare tutti e tre gli approcci sopra indicati per la valutazione immobiliare. Sulla base degli esiti degli interventi effettuati, il perito redige un documento scritto e allega una foto dell'oggetto. Questo documento ha valore legale e deve essere accettato come certificato ufficiale del valore dell'appartamento in qualsiasi transazione.

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