Quanto tempo ci vuole per valutare un appartamento per un mutuo? Chi paga la valutazione dell'appartamento: il venditore o l'acquirente? E come scoprire il valore degli immobili? Cosa influenza il valore di mercato

Ultima modifica: giugno 2019

Un mutuo è sempre associato a grandi spese nella fase preparatoria della transazione e queste spese devono essere prese in considerazione dall'acquirente. La valutazione degli immobili per un mutuo è una delle spese principali quando si concorda una transazione e le informazioni contenute nella relazione del perito svolgono un ruolo importante nella determinazione dell'importo del prestito e di altri termini di collaborazione con il prestatore.

Perché hai bisogno di una valutazione immobiliare?

La necessità di una valutazione immobiliare per un mutuo è confermata dalle disposizioni della legge federale "Sul mutuo", perché l'oggetto acquistato diventa la garanzia della banca. Il compito dell'istituto finanziario è garantire che il costo dell'appartamento o della casa ipotecata copra interamente l'importo del prestito. In caso di problemi con i pagamenti, la banca pignorerà la proprietà collaterale, motivo per cui è così importante determinare correttamente il costo dell'alloggio e garantire che i proventi siano sufficienti per pagare interamente il creditore.

L'acquirente e il venditore possono concordare qualsiasi prezzo contrattuale, sia al rialzo che al ribasso rispetto alle attuali offerte di mercato. Il creditore, accettando la conclusione del perito, assicurandosi in caso di conseguenze negative, sceglierà sempre il valore più basso tra quello liquido e quello di mercato. Ciò garantisce una protezione finanziaria completa nel caso in cui il pagatore non sia in grado di rimborsare il prestito concesso e la casa debba essere venduta.

Condurre una valutazione indipendente del patrimonio immobiliare e nell'interesse dell'acquirente:

Per garantire che il prezzo del contratto sia impostato correttamente. Se il costo della perizia risulta essere molto più basso, sorge il sospetto che le richieste del venditore siano gonfiate.
Pianificare le spese imminenti per l'acconto di un mutuo e determinare i prossimi pagamenti alla banca.
Per garantire che, in caso di uno scenario sfavorevole, il cliente possa ripagare l'istituto finanziario vendendo l'immobile.

Per il venditore, il risultato della valutazione aiuterà anche a confermare la giustificazione del prezzo di transazione assegnato. Le informazioni dalla conclusione ti permetteranno di verificare se il prezzo del contratto è stato sottostimato. Di conseguenza, tutte le parti coinvolte nella transazione ipotecaria richiedono il processo di valutazione per garantire l'assegnazione dell'importo corretto e un accordo di successo con il creditore.

Descrizione della procedura

Poiché nessuna banca approva un mutuo senza il parere di un esperto, l’iniziativa deve essere dell’acquirente.

Nel processo di preparazione di un rapporto, è necessario completare i seguenti passaggi:

Raccolta della documentazione di base per il futuro oggetto collaterale.
Determinazione della ditta che eseguirà i lavori. Nella maggior parte dei casi, il finanziatore stabilisce restrizioni sulla selezione di un esperto tra le persone accreditate.
Conduzione di valutazioni in loco presso l'indirizzo dell'alloggio.
Entro i tempi stabiliti, l'organizzazione analizza i dati ricevuti e presenta un rapporto in conformità con i requisiti specificati dal creditore.

Cosa devi preparare

Il lavoro di valutazione è preceduto dal lavoro per raccogliere informazioni sull'oggetto. Oltre all'analisi di mercato, l'esperto deve studiare il pacchetto di documentazione immobiliare:

Inoltre potranno essere richiesti eventuali altri documenti inseriti nell'elenco della banca creditrice.

Per non incontrare il rifiuto della banca di accettare i risultati della valutazione, è necessario chiarire in anticipo quali organizzazioni il mutuatario ha il diritto di contattare affinché la banca accetti il documento a titolo oneroso. Ogni organizzazione finanziaria ha il proprio elenco di periti con prezzi e scadenze diversi. Prima di ordinare un servizio, la banca determina quali parametri deve soddisfare l'esperto.

In realtà, la banca non ha il diritto di introdurre restrizioni legali. La decisione finale sulla scelta dell'ufficio per eseguire i lavori spetta al mutuatario. Tuttavia, ignorando le regole della banca, si trovano di fronte al rifiuto della banca di accettare il rapporto a titolo oneroso a causa del mancato rispetto dei parametri stabiliti dall’istituto finanziario.

L'elenco principale dei requisiti per l'organizzazione è il seguente:

Legittimità del contraente (appartenenza a un SRO, conferma dell'appartenenza a un'organizzazione ufficiale registrata di periti).
Disponibilità di copertura assicurativa da 300mila rubli per rischi di responsabilità civile.

La polizza assicurativa garantisce la possibilità di risarcimento dei danni al cliente che ha ordinato i servizi e indica anche il livello di professionalità.

L'appaltatore, sulla base dei risultati dello studio, è tenuto a fornire una relazione conforme ai requisiti di progettazione. Questi requisiti contengono gli standard dell'Associazione delle banche russe (abbreviato in ARB), AHML e della banca.

Il rispetto dei requisiti di registrazione consentirà al prestatore di avere una chiara visione dell'oggetto acquistato, che verrà poi registrato come garanzia. Per escludere reclami da parte della banca e il rigetto della conclusione, si consiglia di selezionare un esperto dall'elenco dei periti accreditati dalla banca.

Cosa comprende il rapporto di valutazione?

La ricerca del perito descrive l'oggetto nel modo più completo e contiene conclusioni sul suo valore reale e liquido.

Il rapporto deve includere i seguenti indicatori abitativi:

Caratteristiche fondamentali degli immobili.
La dimensione e il numero dei locali inclusi nella struttura.
Informazioni sulla disponibilità di balconi, logge, loro dimensioni e caratteristiche tecniche.
Condizioni tecniche dell'oggetto valutato.
Altezza delle stanze.
Conclusione sulla conformità dell'ubicazione dell'appartamento al piano ITV.
Informazioni sulle utenze (acquedotto, riscaldamento, energia elettrica).
L'età dell'edificio residenziale in cui si trova l'immobile oggetto di valutazione.
Materiale da costruzione utilizzato nella costruzione di pareti e soffitti.
Ulteriori informazioni sull'edificio: parcheggio, piani sottostanti.
Un elenco di difetti identificati, caratteristiche dell'oggetto che minacciano possibili problemi durante il funzionamento e richiederanno riparazione.
Stato dell'immobile, ingresso, facciata.
Distanza dalle infrastrutture di trasporto, fermate dei trasporti pubblici, stazione della metropolitana.
Prezzo al metro quadro.
Schemi dell'ingresso dell'abitazione in cui si trova l'immobile oggetto di valutazione.
Materiale fotografico.

Secondo i requisiti stabiliti dall’ARB e dall’AHML, il parere dell’esperto indipendente deve soddisfare determinati requisiti:

Visualizzazione stampata comprensiva di tabelle e narrativa.
Informazioni sulla base delle quali sono stati effettuati i calcoli.
Volume non superiore a 30 pagine.

Se la scelta cade su un'organizzazione inclusa nell'elenco ufficiale dei periti accreditati dalla banca, con una probabilità del 100% la banca accetterà un rapporto di valutazione dell'appartamento che soddisferà i requisiti dell'istituto finanziario.

Difficoltà di scelta

Data la diversità nel mercato delle valutazioni, identificare un perito può essere difficile. In primo luogo, è necessario tenere conto dei requisiti per l'organizzazione da parte della banca, dell'ARB e dell'AHML.

In secondo luogo, si assicurano che vengano presi in considerazione i parametri richiesti all'organizzazione stessa, al perito specifico e al rapporto redatto.

È raro che una banca limiti la propria scelta ad un unico perito. Di norma, esistono diverse organizzazioni di questo tipo, quindi non è difficile determinare i termini di cooperazione più appropriati con un'organizzazione specifica.

Il compito del mutuatario sarà quello di scegliere una società:

inserito nell'elenco degli accreditati;
fornire una relazione nel pieno rispetto delle prescrizioni nel più breve tempo possibile;
pronto a fornire servizi di alta qualità al prezzo più basso;
lavorando sul mercato da diversi anni e ricevendo ottimi consigli e recensioni da altri mutuatari (prestare attenzione all'accuratezza del prezzo fissato dall'esperto, ai prezzi reali sul mercato e al prezzo contrattuale per la transazione attuale).

Non aver paura delle restrizioni imposte dalle banche. Di norma, il mutuatario viene selezionato tra centinaia di organizzazioni che operano in tutto il paese. Tuttavia, il costo dei servizi è direttamente influenzato dalla distanza dell’ufficio della società di valutazione dall’ubicazione dell’immobile. È meglio scegliere un perito tra quelli che si trovano vicino all'indirizzo dell'appartamento o della casa.

Termini per la preparazione e validità della conclusione

La procedura non viene eseguita in un giorno.

Necessario:

effettuare la preparazione preliminare della documentazione;
organizzare una partenza;
analizzare le informazioni ricevute;
eseguire correttamente il nuovo documento.

Diverse organizzazioni, a seconda del grado di carico di lavoro e della lontananza della struttura, stabiliscono le proprie scadenze: da 1 a 5 giorni, ma più spesso la valutazione viene effettuata entro 3-5 giorni.

I risultati della valutazione contengono informazioni aggiornate basate sui prezzi attuali sul mercato immobiliare. Nel tempo, i prezzi degli immobili cambiano (aumentano o diminuiscono in base a cambiamenti specifici). Secondo la legge, il periodo di validità del rapporto non supera i sei mesi. Se l'operazione, per qualsiasi motivo, non avviene entro 6 mesi, l'esame dovrà essere effettuato nuovamente.

Se è necessaria una stima immobiliare, la banca richiederà sicuramente un nuovo esame, poiché dal momento della transazione e della nuova registrazione del rapporto creditizio il documento non avrà più rilevanza.

Chi paga e quanto? Albi dei periti

Il cliente della valutazione immobiliare è la parte interessata. Paga anche i servizi. Poiché il processo di compravendita non richiede un esame obbligatorio da parte del venditore e la banca ne ha necessariamente bisogno per determinare i termini dell'ipoteca, quando si utilizza la moneta di credito nelle transazioni con il venditore, l'acquirente sostiene il costo del mutuo valutazione, cioè mutuatario.

Per quanto riguarda il costo dei servizi, ogni organizzazione determina le proprie tariffe, che non sono regolate dalla legge. Di conseguenza, in diverse regioni, diversi periti stabiliscono i propri prezzi.

Poiché ogni banca ha il proprio elenco di organizzazioni autorizzate, le spese dell'acquirente vengono determinate in base ai servizi dei periti dell'elenco entro un intervallo compreso tra 2 e 7 mila rubli. Se l'immobile si trova lontano (ad esempio per gli immobili suburbani), le tariffe aumentano. Per gli immobili fuori standard si applicano anche tariffe maggiorate, tenendo conto della complessità dell'opera.

Di seguito sono riportate le informazioni su quanto costa valutare un appartamento per un mutuo, da diverse organizzazioni che lavorano con diverse strutture creditizie:

IN Banca di cassa In situazioni standard viene rilasciata una perizia per 3-4 mila rubli, mentre in una località remota la tariffa aumenta a 5-6 mila rubli. Elenco delle organizzazioni di valutazione: scaricare dal collegamento .
Secondo Rosselkhozbank, la valutazione da parte delle organizzazioni dell'elenco consentito viene effettuata utilizzando tariffe di 35-50 rubli per 1 metro quadrato valutato. Puoi scegliere un altro perito non presente nell’elenco della banca se il cliente è disposto a pagare più del 30% del costo della casa per il mutuo. Collegamento : registro dei soci della Rosselkhozbank .
Lavorando con Gazprombank gli esperti eseguono lavori per 3,5-7,0 mila rubli. A San Pietroburgo la tariffa è minima; nella regione di Mosca chiedono fino a 7mila a rapporto. Elenco delle organizzazioni di valutazione consigliate: download.
Periti che lavorano con VTB in varie regioni offrono esami con un'ampia gamma di prezzi: da 2mila (per Ekaterinburg e altre città russe) a 5mila a Mosca e 7mila a San Pietroburgo.

Molti mutuatari, a corto di fondi disponibili, sono diffidenti nei confronti della procedura di valutazione, perché determina se i loro risparmi personali sono sufficienti per pagare l'acconto. Se si scopre che il valore stimato differisce dal mutuo e il perito determina un importo inferiore a quanto concordato con il venditore, la banca emetterà fondi per l'importo residuo dopo aver detratta la prima rata. Pertanto, i soldi della banca potrebbero non essere sufficienti per pagare interamente il venditore e sarà necessario cercare un’ulteriore fonte di finanziamento.

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La valutazione di un appartamento per un mutuo è una procedura piuttosto strana e quindi solleva molte domande per il mutuatario.

Viene effettuato dalla banca per conoscere il reale valore dell'immobile.

Le aziende specializzate possono stimare il costo reale di un “metro quadrato”, ma spesso la banca ha uno o due partner per svolgere queste attività. Questo viene fatto al fine di evitare collusioni tra il mutuatario e il perito.

Componenti della valutazione

Durante l'ispezione di una proprietà, il perito presta attenzione a molti fattori che alla fine si sommano a un certo quadro del valore finale.

Quando si tiene conto del prezzo, viene prestata molta attenzione ai documenti immobiliari.

Il valore stimato dell'immobile influenzerà direttamente la decisione sul mutuo.

Gli esperti consigliano di preparare tutti i tipi di documenti prima della valutazione. Ciò fornirà informazioni obiettive e per il mutuatario aumenterà la possibilità che il prezzo stimato sia il più alto possibile.

Se parliamo di altri fattori, allora sarà di grande importanza quanto segue:

data di costruzione dei locali, condizioni generali e tecniche;
infrastrutture: quanto distano scuole, asili nido, negozi, svincoli di trasporti, farmacie, fermate dell'autobus e molto altro;
l'ubicazione dei beni immobili e degli altri oggetti rispetto ad essi;
condizioni dell'appartamento: ristrutturazione, comunicazioni, uscite delle finestre, dimensioni delle stanze;
valutazione dei fattori che incidono sulla salute umana: centrali termoelettriche vicine, fabbriche;
documentazione per l'immobile.

Dopo aver studiato tutti questi fattori, il perito determina il costo dell'appartamento.

Sarà utile per il futuro mutuatario sapere che esistono due tipi di prezzi stabiliti: reali e liquidi.

Quello vero è quanto costa il tuo appartamento. Liquidità – quanto saranno disposti ad acquistare urgentemente il tuo appartamento.

Nel calcolare il prezzo liquido, la banca tiene conto dell'80-90% del prezzo del tuo appartamento. In queste condizioni, si ritiene che l'appartamento verrà acquistato abbastanza rapidamente. Pertanto, la banca si assicura quando emette un mutuo a un futuro cliente.

Fasi di attuazione

Quando contatti la banca, ad un certo punto verrai inviato ai periti per la procedura appropriata.

Scegliere un perito è abbastanza semplice.

Deve soddisfare diversi requisiti:

l'organizzazione deve essere inclusa nell'elenco ufficiale dei periti;
non avere recensioni negative, tanto meno contenziosi e altre cose;
È obbligatorio avere una polizza assicurativa per un importo di almeno 300mila rubli: serve per assicurare una valutazione di scarsa qualità.

Puoi scegliere tu stesso una società del genere, ma molto probabilmente la banca te lo imporrà. Quando andrai lì, dovrai pagare per il loro lavoro.

Il costo medio di tali servizi nel nostro paese è di 5-10 mila rubli, ma dipende dalla quantità di lavoro, quindi potrebbe andare oltre questo ambito. Dopo il pagamento, uno specialista si reca sul posto e studia in dettaglio tutti i fattori che influiscono sul costo degli alloggi.

Immancabilmente scatta foto del tuo appartamento, soprattutto quelle che influenzano chiaramente l'esame in corso.

Potrebbero essere: pareti irregolari, massetto scadente o, al contrario, riparazioni di buona qualità.

Successivamente viene redatto un verbale, che contiene 30-40 fogli con la descrizione della vostra casa, fotografie, documenti studiati, ecc.

Alla fine del report viene riassunto un riepilogo che contiene già un prezzo reale e liquido. La banca lavorerà con esso.

È importante sapere: non dovresti stipulare un accordo con il perito; un prezzo stimato troppo alto potrebbe allertare i dipendenti della banca, il che porterà al rifiuto della tua domanda.

Se non sei d'accordo con qualcosa, puoi contestare e discutere verbalmente i numeri e i fattori che il tuo esperto ha preso in considerazione.

Impatto sul mutuo ipotecario

Il valore stimato è uno dei parametri più importanti quando si emette un mutuo, senza tenere conto del reddito, della storia creditizia e di altri fattori più importanti.

Quanto più alto è il prezzo liquido fissato dall’esperto, tanto minori sono i rischi che la banca corre quando emette denaro.

Quindi, il valore stimato influenzerà:

l'importo dell'eventuale mutuo;
tasso d'interesse;
possibile periodo di rimborso e altri.

Con un valore stimato elevato, i clienti di Sberbank possono contare sulle seguenti condizioni: durata fino a 30 anni, importo fino a 3 milioni di rubli, tasso di interesse dal 9,75%.

Anche altre banche offriranno offerte molto vantaggiose, perché è importante ricordare che il prezzo liquido è la garanzia per la banca, che proteggerà il creditore in caso di perdite.

Guarda il video in cui uno specialista spiega nel dettaglio le caratteristiche per valutare un appartamento per un mutuo:

Chi decide di acquistare casa tramite mutuo si pone le seguenti domande: è necessaria la perizia dell'appartamento per accendere un mutuo in una nuova costruzione? Perché è necessaria questa procedura? Chi dovrebbe determinare il prezzo delle case e a spese di chi viene fatto? Come ordinare un servizio di valutazione e a cosa dovresti prestare attenzione quando scegli un perito? Come evitare di incorrere in trappole e di perdere o pagare più del dovuto? Proviamo a rispondere a tutte queste domande.

Perchè valutare un appartamento in una nuova costruzione con un mutuo?

Valutazione significa determinare il valore degli alloggi sul mercato, operazione che viene effettuata da una persona che ha una licenza per questa attività. Una perizia sarà necessaria se si intende richiedere un mutuo ipotecario per l'acquisto di metri quadri in una nuova abitazione. Legge federale del 16 luglio 1998 N 102-FZ (modificata il 31 dicembre 2017) "Sull'ipoteca (pegno immobiliare)" obbliga a determinare il valore dell'oggetto al momento della registrazione di un'ipoteca in relazione all'ipoteca.

Perché valutare un oggetto? Prima di emettere denaro, l'istituto finanziario deve assicurarsi che, nel caso in cui il mutuatario non sia in grado di adempiere ai propri obblighi di debito, la proprietà possa essere venduta e quindi restituire i fondi bancari. Un elenco completo di tutto il necessario per acquistare un appartamento in un nuovo edificio.

Il parere del perito viene utilizzato anche nelle seguenti circostanze:

Per determinare l'importo dei pagamenti compensativi in caso di divisione dei beni.
In caso di controversie con il Servizio fiscale federale in merito all'entità della base imponibile.

Chi effettua la valutazione?

COSÌ, ? Il prezzo può essere determinato da periti indipendenti con l'apposita licenza o da uno specialista di un istituto di credito.

All'esperto si applicano i seguenti requisiti::

Deve assicurare l'attività per almeno 12 mesi.
Deve essere membro di un SRO (organismo di autoregolamentazione) e versare regolarmente i contributi.
Avere una polizza assicurativa civile con un importo assicurativo di 300.000 rubli.
Non essere parente della persona che intende sottoscrivere le obbligazioni ipotecarie.

A cosa dovresti prestare particolare attenzione quando scegli un'organizzazione esperta?

Si dovrebbe prestare attenzione a punti come:

Reputazione.
Da quanto tempo l'azienda è sul mercato?
La presenza di recensioni positive o negative.

È opportuno richiedere moduli contrattuali e relazioni per verificare se sono conformi ai requisiti di cui all'art. Arte. 10, 11 della legge federale “sulle attività di valutazione”.

È importante sapere che il mutuatario ha il diritto di richiedere servizi a società che non dispongono di accreditamento bancario. Nei casi in cui un istituto finanziario emette un rifiuto, il rifiuto dovrebbe essere richiesto per iscritto, includendo una spiegazione. Se il rifiuto è giustificato, è necessario chiedere ai periti di eliminare le carenze. Se si rifiuta di correggere le carenze, è necessario contattare un esperto membro dell'OAD.

In una situazione in cui l'organizzazione bancaria dà un rifiuto irragionevole, il mutuatario ha il diritto di presentare una dichiarazione di reclamo alle autorità giudiziarie. Il reclamo deve contenere una richiesta di accettare la conclusione ed emettere la somma di denaro necessaria.

Quale soggetto è responsabile del pagamento del servizio?

Il mutuatario è tenuto a pagare per i servizi dell'esperto. Il costo della procedura di valutazione di un immobile in una nuova costruzione, in caso di mutuo ipotecario, parte da 2.500 rubli. L'importo può variare a seconda della regione. Ad esempio, a Mosca e nella Regione dovrai pagare 3.500-4.000 rubli, mentre a San Pietroburgo - 3.000-3.500.

Come ordinare una valutazione?

Prima di tutto, devi scegliere un esperto. Per accelerare il processo di ottenimento dei fondi ipotecari ed essere sicuri della correttezza della valutazione, è preferibile scegliere uno specialista iscritto all'albo di un istituto finanziario. La velocità si spiega con il fatto che il servizio di sicurezza non dovrà perdere tempo a verificare le credenziali dell’esperto.

Allo stesso tempo, non dobbiamo dimenticare che la banca non ha il diritto di costringere il cliente a collaborare con un determinato perito. La scelta di un professionista è un diritto del mutuatario.

Dopo aver effettuato la scelta a favore dell'uno o dell'altro esperto, è necessario fornire i seguenti documenti:

Passaporto della persona che agisce come mutuatario.
Nuovi progetti di costruzione e locali.
Passaporto catastale, rilasciato dalla ITV.
Contratto a partecipazione compartecipata (se stipulato in edificio al grezzo).

Il mutuatario ha il diritto di contattare periti che non sono accreditati dalla banca.

Il processo di valutazione funziona come segue:

Conclusione di un accordo con un'organizzazione specializzata. Il contratto deve specificare i termini e le finalità della prestazione dei servizi.
Pianifica una giornata per ispezionare i locali. Va tenuto presente che il perito arriva solo durante le ore diurne.
Viene emessa una conclusione entro 3 giorni dalla data del sopralluogo.

Come vengono ispezionati i locali?

L'ispezione si compone di diverse fasi:

Effettivamente ispezione dell'appartamento. Il tempo medio di ispezione è di 15 minuti.
Fotografare la casa e l'edificio in cui si trova. Lo scopo della fotografia è identificare i difetti o registrarne l'assenza.
Calcolo del costo dell'oggetto.
Elaborare una conclusione sulla base dei dati ricevuti e dell'analisi di proprietà simili. La conclusione ha validità di sei mesi. La relazione deve includere copie della documentazione abitativa e fotografie. La lunghezza media di un rapporto è di 28-31 pagine.

Nel determinare il prezzo, vengono prese in considerazione non solo le caratteristiche costanti dell'appartamento, ma anche le condizioni di vita della zona. Le infrastrutture sviluppate aumenteranno il valore stimato.

Quali opzioni esistono per valutare gli oggetti?

Sono disponibili le seguenti opzioni per determinare il valore degli immobili::

Mercato: analisi delle transazioni sul mercato simili a quella che intendi effettuare.
Costoso: vengono calcolati i costi che si genererebbero se venisse realizzato un impianto simile.
Redditizio: Vengono prese in considerazione le prospettive di aumento del valore di mercato.

Quando si richiede un mutuo ipotecario e si impegna non l'immobile per l'acquisto del quale viene preso il prestito, ma un altro oggetto, è richiesta una relazione di stima. Si tratta di una condizione obbligatoria che non può essere aggirata. Questo documento è necessario per capire quanti soldi possono essere forniti al cliente.

Maggiori informazioni sulla valutazione di un appartamento per un mutuo

Sulla base del rapporto della società di valutazione, la banca effettua le proprie analisi, a seguito delle quali il costo finale potrebbe essere significativamente inferiore. Questi sono già requisiti dei documenti interni. La banca deve tenere conto non solo del valore dell'immobile al momento della valutazione, ma anche dei possibili rischi, e applicare anche fattori di riduzione tenendo conto del potenziale prezzo futuro. In media, dal rapporto di stima puoi tranquillamente detrarre un altro 20-40% del prezzo, che verrà speso per gli aggiustamenti da parte della banca.

Perché valutare un appartamento?

Alcuni clienti si chiedono perché dovrebbero effettuare una valutazione se la banca sta comunque effettuando la propria analisi? Questo è già un requisito obbligatorio dell'articolo 8 della legge n. 135-FZ. Uno dei paragrafi precisa che in sede di concessione di mutui ipotecari deve essere effettuata una valutazione qualora vi siano controversie sul valore dell'immobile.

Perché la banca ne ha bisogno?

Poiché in qualsiasi momento, anche dopo l'erogazione del prestito, possono verificarsi situazioni controverse sul prezzo delle garanzie, ciò potrebbe portare al rifiuto del pagamento. Aumentano cioè i rischi, che qualunque banca cerca di evitare a tutti i costi. Di conseguenza, esiste un requisito obbligatorio per la valutazione dei potenziali prestiti. Come accennato in precedenza, questa regola si applica solo agli appartamenti forniti come garanzia in aggiunta (o al posto del) oggetto prestato.

Cosa vuole sapere la banca?

In teoria, una banca può assumere un perito abilitato (altri non hanno il diritto di effettuare perizie). In pratica, i servizi di un tale specialista sono troppo costosi. Pertanto, la banca richiede ai clienti rapporti di valutazione da società di valutazione accreditate e applica aggiustamenti sulla base di essi. Cioè, la banca vuole sapere quanto costerà ufficialmente l'appartamento e solo allora abbassare il costo (e quasi mai aumentarlo) per ridurre al minimo i rischi.

Documenti per la valutazione di un appartamento

Per concludere un accordo sulla valutazione di un appartamento, la società di valutazione deve fornire un pacchetto di documenti relativamente piccolo. Alcune organizzazioni richiedono anche fotografie di immobili da diverse angolazioni, tuttavia, secondo le regole, il perito è obbligato a recarsi autonomamente sul luogo dell'immobile e fotografare personalmente tutto ciò di cui potrebbe aver bisogno. Di conseguenza, è meglio insistere per una visita personale (in alcuni casi ciò può comportare un aumento del costo dei servizi dell’azienda). È necessario comprendere che in realtà ciò ha scarso effetto sulla qualità della valutazione, poiché gli algoritmi di valutazione e i principi generali sono gli stessi in entrambi i casi.

Per l'edilizia primaria

Quando si valuta una casa primaria, i documenti più importanti sono:

Certificato di accettazione. Deve indicare l'indirizzo postale dell'appartamento (e non il cantiere).
Accordo di partecipazione.
Passaporto del cliente.

Spesso non è richiesta documentazione aggiuntiva, poiché tutto ciò che serve per redigere una relazione è nell'atto e nel contratto. Molto dipende però dalla società di valutazione. Al momento della firma del contratto si consiglia di verificare con il rappresentante della società di valutazione cos'altro potrebbe essere necessario per preparare la relazione.

Per abitazioni secondarie

Quando si dà in pegno un'abitazione secondaria si presuppone che questa appartenga già da tempo al mutuatario e che questi sia in possesso di tutti i documenti richiesti. Di conseguenza, dovrai fornire:

Passaporto tecnico ITV.
Certificato di registrazione statale degli immobili.
Contratto di compravendita, regalo o qualsiasi altro documento simile che confermi il fatto di proprietà dell'appartamento.
Passaporto del cliente.

Il costo della valutazione di un appartamento per un mutuo

Il costo dei servizi per la redazione della perizia di stima dell'appartamento per un mutuo può variare molto a seconda della tipologia dell'immobile, della sua ubicazione, della società di valutazione scelta e della localizzazione territoriale dell'immobile.

Ad esempio, le opzioni di valutazione più costose si trovano nella capitale e nei centri regionali. Più sei lontano da loro, più bassi saranno i prezzi. In media, un rapporto di valutazione per un appartamento standard situato in città e facilmente accessibile per l'ispezione costerà circa 5-6 mila rubli. In alcuni casi il prezzo può essere più basso, ma è anche molto raro che sia più alto.

A spese di chi viene valutato il mutuo dell'appartamento?

La valutazione dell'immobile è a carico del cliente. E dovrà pagarlo a proprie spese, senza alcun diritto al risarcimento delle spese sostenute (anche se la banca alla fine rifiutasse il prestito). Per questo motivo la banca spesso effettua autonomamente un'analisi preliminare dell'immobile proposto. Se il prezzo è soddisfacente e non ci sono altri motivi di rifiuto, solo allora il cliente è tenuto a pagare la valutazione. In molti casi le banche collaborano con singoli valutatori accreditati. Spesso i loro resoconti vengono accettati senza commenti. Ma poiché la banca per legge non può limitare il cliente, in teoria quest'ultimo può rivolgersi ad un altro ufficio non accreditato. Devi capire che la banca troverà difetti in ogni lettera, numero e virgola.

La banca paga la valutazione solo in casi eccezionali. Ad esempio, quando devi citare in giudizio un cliente senza scrupoli. In una situazione del genere, è necessario capire chiaramente quanto può costare la proprietà, ed è improbabile che tu possa convincere il mutuatario problematico a pagare per i servizi della società di valutazione, poiché non paga il prestito.

Chi valuta gli appartamenti?

Solo quei periti che possedere l'apposito certificato di qualificazione. In poche parole, coloro che hanno studiato appositamente per questo possono confermare il fatto della formazione. Tali persone possono lavorare per conto della società di valutazione o sulla base di un contratto di lavoro separato. Nel caso della valutazione immobiliare di una banca è importante suddividere tutti gli specialisti in indipendenti e accreditati.

Specialisti indipendenti

Si tratta di società di valutazione che non soddisfano i requisiti della banca o semplicemente non hanno voluto presentare i documenti per l'accreditamento. Ciò non significa che svolgano male il loro lavoro, ma significa che la banca potrebbe non accettare le loro segnalazioni per nessun motivo, anche inconsistente. Puoi obbligarli a rivedere il rapporto, ma è più semplice contattare direttamente le aziende accreditate.

Banca accreditata

Questa categoria comprende le società di valutazione che rispettare tutti i requisiti bancari, grazie al quale compaiono nelle sue liste e vengono consigliati dal cliente. In questo caso, la cooperazione è reciprocamente vantaggiosa. La banca riceve aziende fidelizzate, che vengono servite e forniscono rapporti nella forma richiesta. I periti, a loro volta, ricevono un afflusso regolare e stabile di clienti. Spesso esistono altri accordi, ad esempio sulla trattenuta di una parte del pagamento come commissione di agenzia alla banca.

Come scegliere un perito?

Devi scegliere tra le società accreditate dalla banca. Il loro elenco si trova sul sito web di qualsiasi banca, ma è necessario ricordare che il perito potrebbe non essere accreditato da tutte le banche. Cioè, il suo rapporto potrebbe non essere adatto da qualche parte. Ciò è rilevante per le situazioni in cui il cliente non sa ancora dove prenderà un prestito.

Dall'elenco presentato delle aziende devi scegliere quella che fornisce i propri servizi al prezzo più basso possibile e in tempi adeguati. Più importante è il prezzo. Il termine di solito non ha praticamente alcun ruolo e raramente supera una settimana. Altrimenti, praticamente non c'è differenza. Tutti lavorano secondo le stesse regole e forniscono gli stessi pacchetti di servizi. La comodità di scegliere una società accreditata sta anche nel fatto che il potenziale mutuatario non ha bisogno di verificare i documenti sulla base dei quali lavora il perito. Sì, è meglio farlo, per ogni evenienza, ma non è necessario. Viceversa, se ti rivolgi ad un’azienda non accreditata, dovrai verificare i tuoi documenti. La banca semplicemente non accetterà una relazione di stima se è stata scritta da una persona che non aveva il diritto di valutare la proprietà.

Possibili problemi e sfumature

La maggior parte delle banche fissa scadenze per la validità dei rapporti di valutazione. Loro è necessario ordinare in anticipo, ma poco prima di contattare la banca. Ad esempio, Sberbank accetta rapporti redatti entro e non oltre sei mesi prima della data di presentazione della domanda alla banca. Questo vale anche per le altre banche. A seconda dell'istituto finanziario scelto, il periodo può variare. Si consiglia di chiarirlo chiamando la hotline o direttamente con gli specialisti.

Non esiste un obbligo chiaro per il perito di visitare personalmente l'immobile di cui deve determinare il valore. Tuttavia, l'azienda che provvede autonomamente alla visita di uno specialista produce solitamente un risultato di qualità superiore, di cui difficilmente la banca troverà difetti.

La relazione di valutazione deve indicare chiaramente la base su cui è stato quotato il prezzo. L'opzione più comune, semplice e allo stesso tempo accurata: basata sulle offerte esistenti sul mercato utilizzando fattori di correzione. Di solito viene effettuata una selezione di tre oggetti e viene calcolato il prezzo medio al metro quadrato. Quindi questo prezzo viene adeguato, a seconda di quanto gli esempi differiscono dall'oggetto principale nel bene o nel male, e quindi il costo risultante viene moltiplicato per il numero di metri quadrati dell'appartamento target. E solo se non esistono analoghi stretti, la valutazione viene effettuata secondo altri principi, più complessi e non così precisi. Spesso il rapporto offre diverse opzioni contemporaneamente.

Vantaggi e svantaggi della valutazione di un appartamento per un mutuo

Il vantaggio principale e principale della valutazione immobiliare è una chiara determinazione del prezzo dell'appartamento. Naturalmente la banca può (e molto probabilmente lo farà) ridurre il proprio valore per minimizzare i rischi, ma per farlo deve comunque partire dal valore reale. Di conseguenza, non sarà possibile abbassare troppo il prezzo e quindi costringere il cliente a fornire un altro deposito. Inoltre, la valutazione può essere utilizzata in tribunale, se necessario, come conferma del valore equo dell'immobile. Gli esperti consigliano di effettuare una valutazione anche nei casi in cui questo non sia un requisito obbligatorio della banca. In questo modo, un mutuatario potenziale o attuale può proteggersi da condizioni irragionevoli, commissioni e penalità della banca.

C'è solo un inconveniente: la necessità di pagare. Il costo dei servizi di una società di valutazione non è sorprendente, ma 5-6 mila rubli sono una cifra significativa. Ecco perché si consiglia di scegliere l'azienda che offre il costo più basso pur mantenendo un lavoro di alta qualità.

La maggior parte dei futuri mutuatari sa che per concedere un prestito è necessaria una valutazione indipendente degli appartamenti per un mutuo. Il report di determinazione dei costi è direttamente indicato nell'elenco dei documenti emessi dalla banca. Ma non tutti sanno perché è necessario, chi può eseguirlo e come, quanto dovrai pagare e cosa succederà se rifiuti la valutazione. Quei cittadini per i quali questo argomento è particolarmente rilevante ora riceveranno le risposte alle domande sollevate.

Perchè hai bisogno della valutazione dell'appartamento per un mutuo?

Un mutuo non è solo un prestito, ma un prestito garantito. L'appartamento funge da garanzia per il rimborso del prestito. Fino a quando il mutuo non sarà completamente rimborsato, sarà impegnato presso la banca, quindi è necessario.

Gli avvocati discutono da tempo sulla valutazione obbligatoria delle garanzie da parte di uno specialista, e non solo da parte del mutuatario e del mutuatario. Questo è un punto controverso.

Ma una cosa è certa: il rifiuto del mutuatario di svolgere attività di valutazione da parte di uno specialista indipendente comporta automaticamente il rifiuto della banca di erogare un prestito. Il creditore vuole conoscere il valore di mercato della garanzia. Ed è interessante per il mutuatario stesso. base per l'importo richiesto. Inoltre, è necessario anche nelle abitazioni secondarie.

La valutazione delle garanzie risolve contemporaneamente tre problemi per il creditore:

Determinazione dell'entità del prestito emesso. Non può superare l'80%-85% (nelle diverse banche) del costo dell'appartamento;
Correlare il costo dell'abitazione con il valore stimato al fine di escludere parti significative della transazione;
Stabilire il valore reale dell'appartamento al quale potrà essere venduto in caso di mancato rimborso del prestito.

Chi effettua la valutazione immobiliare per la concessione di mutui ipotecari?

La valutazione viene effettuata da specialisti che hanno ricevuto il diritto di impegnarsi in attività di valutazione. Questo diritto è concesso a un individuo che ha seguito una formazione specifica e ha superato un esame di abilitazione. La conferma del diritto è la presenza di un certificato di qualificazione specialistica, la cui validità non supera i 3 anni dalla data di rilascio.

Il perito, ai sensi della legge sulle attività di valutazione, deve essere membro dell'OAD, il che è confermato da un certificato. Le attività professionali di uno specialista devono essere assicurate. L'importo dell'assicurazione nel 2018 per un individuo è di almeno 300 mila rubli. Se l'attività di valutazione viene svolta da una persona giuridica, l'importo assicurato è di 5 milioni di rubli.

Si prega di notare che un'organizzazione può svolgere una valutazione per proprio conto se impiega almeno 2 periti certificati. Dopotutto, solo un individuo può ricevere un certificato di qualifica nella Federazione Russa.

Qual è il posto migliore per ordinare una valutazione?

Ogni località dispone di numerosi specialisti in grado di effettuare valutazioni. Ma sarebbe più corretto ordinare servizi di valutazione da uno specialista qualificato e non solo da qualcuno con un certificato.

Pertanto, nella scelta, potrete affidarvi alla banca che eroga il mutuo ipotecario. Un elenco di periti di cui il creditore si fida è pubblicato sul sito web della banca. Questi periti sono accreditati e conoscono bene tutti i requisiti di una determinata banca per la valutazione degli appartamenti e la registrazione dei relativi risultati.

Se il mutuatario decide di scegliere lui stesso uno specialista, dovrebbe essere guidato dal periodo del suo lavoro nel mercato per la fornitura di servizi di valutazione.

Tipo di valore determinato

Per valutare un alloggio ai fini dell'ottenimento di un mutuo ipotecario, il perito determina due tipologie di valore.

Prezzo di mercato

Questo è un prezzo che riflette il prezzo più probabile di un appartamento al quale può essere venduto al momento.

Valore di liquidazione

Questo è il prezzo al quale l'appartamento può essere venduto nel più breve tempo possibile con costi minimi. È sempre inferiore a quello di mercato e costituisce la base su cui la banca determina l’importo massimo del prestito.

Come si valuta un appartamento con un mutuo?

Le attività di valutazione si svolgono in una sequenza rigorosamente definita. Di seguito sono riportate le istruzioni dettagliate.

Negoziazione

La prima fase è un incontro tra il cliente e l'appaltatore in un momento prestabilito. Un perito professionista, senza ulteriore richiesta, presenta al cliente copie dei documenti che confermano il diritto di impegnarsi nella valutazione.

In questa fase si svolgono le trattative che coprono tutti i dettagli della valutazione, incluso:

scopo della valutazione;
informazioni collaterali;
concordare l'orario del sopralluogo;
termine ultimo per il completamento delle attività di valutazione;
costo dei servizi;
termini e modalità di pagamento;
tipo di presentazione dei risultati;
elenco dei documenti richiesti dal cliente.

Se il cliente ha con sé i documenti richiesti, le parti possono firmare immediatamente un accordo per la fornitura di servizi. Se non sono disponibili, l'accordo viene firmato ed entra in vigore dopo la loro fornitura.

Il rifiuto del mutuatario di effettuare la valutazione comporta automaticamente il rifiuto della banca di erogare il prestito.

Il perito ha bisogno:

dati del passaporto del cliente (per il contratto e i pagamenti);
estratto del Registro immobiliare dello Stato unificato;
eventuali documenti tecnici disponibili per l'appartamento (passaporto tecnico, progetto tecnico, planimetria).

Conclusione di un accordo

Una volta ricevuti tutti i documenti, il perito prepara un contratto per la fornitura di servizi. Se non ci sono obiezioni, il cliente lo firma. Da questo momento inizia il periodo specificato nel contratto per la fornitura di servizi. Il periodo normale va da 2 a 5-6 giorni.

Visita il sito

All'ora stabilita, uno specialista arriva per ispezionare l'appartamento.

Il suo compito è valutare visivamente e registrare tutti i fattori che influiscono sul suo costo, inclusa l'ispezione:

l'isolato in cui è ubicato l'appartamento per la presenza di infrastrutture (scuole, ospedali, negozi, ecc.), aree verdi, accessibilità ai trasporti, insediamenti industriali;
territorio (condizioni generali, parcheggi, campi da gioco);
stato generale della casa, ingresso, disponibilità di ascensore;
appartamenti: verifica della rispondenza della planimetria reale a quella progettuale, stato generale, modernità delle comunicazioni, aperture di porte e finestre, presenza di balcone, ecc.

Le osservazioni visive vengono registrate utilizzando fotografie e note scritte.

Lavoro d'ufficio

Una delle fasi principali delle attività di valutazione. Condotto in ufficio. In questa fase, lo specialista esegue:

generalizzazione e analisi delle informazioni ottenute dai documenti del cliente e durante l'ispezione;
raccogliere dati da fonti aperte sullo stato del mercato immobiliare in generale e direttamente nella zona in cui si trova l'appartamento;
scelta dell'approccio e del metodo di valutazione (per gli appartamenti, quasi sempre approccio comparativo, il metodo è il confronto delle vendite);
ricerca di proposte di oggetti analogici;
calcoli diretti e giustificazione dei costi;
selezione dei documenti per la relazione.

Dopo aver completato questo processo, il perito genera un rapporto di valutazione.

Rapporto di valutazione

Questo è un documento che riflette tutte le informazioni sul processo di valutazione e sui suoi risultati. La composizione delle sezioni del rapporto è regolata dalla Legge sulle attività di valutazione nella Federazione Russa.