Oggi non tutti possono vantarsi di avere la propria casa.

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Per questa categoria di cittadini, la legislazione della Federazione Russa prevede la possibilità di vivere in locali che appartengono effettivamente a un altro proprietario. Per registrare questo tipo di transazione, è necessario concludere un accordo.

Il quadro legislativo

Gli atti normativi che regolano i rapporti nell'ambito di tali accordi sono il Codice Civile della Federazione Russa (capitoli 34-35), nonché il Codice degli alloggi della Federazione Russa, che stabilisce tutti i diritti e gli obblighi di entrambe le parti.

La legge della Federazione Russa prevede la necessità di registrare un contratto di locazione.

Innanzitutto, tale registrazione è necessaria per consolidare i diritti e gli obblighi delle parti e prevenire il verificarsi di conflitti.

In altre parole, per proteggere i partecipanti da conseguenze indesiderate, come la risoluzione anticipata del contratto.

È necessario e come registrare una transazione?

Le parti, se persone fisiche, stipulano contratti di locazione e ricevono i nominativi:

• datore di lavoro, cioè colui che affitta direttamente i locali abitativi;
• proprietario- un cittadino che possiede diritti legali su una casa, appartamento o altro oggetto dato in affitto.

Inoltre, in base a tale accordo, il contraente può essere solo un individuo.

Un altro tipo di accordo viene concluso con una persona giuridica - un contratto di locazione, con i nomi corrispondenti delle parti - l'inquilino e il locatore.

Ma i locali possono essere utilizzati solo per scopi residenziali. Ad esempio, può stabilirsi lì un dipendente di un'azienda arrivato da molto tempo da un'altra zona.

In sostanza, entrambi gli accordi definiscono un accordo sulla fornitura di beni ad uso temporaneo.

Ma vale la pena capire che c'è ancora una differenza tra loro.

E se un contratto di locazione viene concluso tra cittadini invece di un contratto di affitto, se eventuali situazioni di conflitto vengono risolte in tribunale, potrebbe essere dichiarato non valido.

Durata del contratto

In base all’orizzonte temporale i contratti possono essere classificati come segue:

• A breve termine. Molto spesso i locali vengono affittati su base giornaliera o per più giorni.
• Lungo termine. Qui il periodo di validità è fissato in modo specifico: fino a 5 anni. Non è prevista la reclusione per un periodo più lungo.

Se non è indicata la durata del contratto, questo si considera concluso per 5 anni.

Ma puoi rescindere l'accordo solo se avverti in anticipo l'altra parte.

È possibile specificare nel contratto stesso il termine entro il quale è necessario comunicare la cessazione dei rapporti tra le parti.

Se nel contratto non è presente una clausola del genere, il tempo di notifica è di 3 mesi prima della data di risoluzione del contratto.

Come registrare la ricezione dei fondi?

Il fatto del pagamento per l'affitto e l'affitto di locali residenziali è registrato da un documento ufficiale: una ricevuta. Non esiste alcuna forma di preparazione strettamente regolata dalla legge.

Ma ci sono alcune regole importanti che devono essere seguite:

• La ricevuta deve essere redatta dal locatore. Il metodo di compilazione non è importante: puoi scriverlo manualmente o utilizzando mezzi elettronici. Ma vale la pena considerare che in caso di disaccordo, la prima opzione sarà più vantaggiosa, poiché consentirà al tribunale di ordinare un esame della grafia.
• La scrittura del documento stesso dovrebbe essere il più accurata possibile., poiché la presenza di macchie o correzioni può comportare la perdita della loro forza giuridica.
• È necessario indicare le informazioni sulle persone menzionate nella ricevuta: cognome, nome, patronimico, dettagli del passaporto. È inoltre necessario indicare la data di accettazione dei fondi, nonché l'importo e il periodo per il quale vengono pagati.

Non ha senso farsi autenticare da un notaio una ricevuta scritta a mano: il documento ha già valore legale.

Ma quando si utilizzano mezzi elettronici nel processo di compilazione e stampa su una stampante, è meglio ricorrere ai servizi di un notaio.

Quale tassa di affitto dovrei pagare nel 2019?

Le aliquote fiscali in Russia sono fisse. Ma dipendono dallo status del proprietario dei locali in affitto.

Per gli individui

Se il proprietario dello spazio abitativo è un individuo, dovrà pagare l'imposta sul reddito sul profitto ricevuto per l'affitto dell'alloggio.

Reddito

Nel 2019, il proprietario, cittadino della Federazione Russa, paga un'imposta pari al 13% dell'utile, ovvero l'aliquota standard dell'imposta sul reddito delle persone fisiche.

Se il proprietario di un appartamento o di una casa vive in Russia meno di 183 giorni all'anno o non è residente fiscale nella Federazione Russa, paga l'imposta con un'aliquota del 30% sull'utile.

Misurare

Come accennato in precedenza, l'imposta riscossa sui redditi derivanti da alloggi in affitto sarà del 13%.

Tuttavia, se ti registri come imprenditore individuale e richiedi un regime di pagamento fiscale ridotto, dovrai pagare molte meno tasse.

Per disabili

Ma lo Stato fornisce alcuni benefici ai disabili del primo e del secondo gruppo.

Hanno diritto ad una detrazione fiscale di 500 rubli.

Deve essere sottratto dall'importo del reddito locativo ricevuto e sul valore risultante devono essere calcolate le imposte.

Ai militari

Rilevante è anche il tema dell'affitto di alloggi di proprietà di un militare.

La legge vieta a questi cittadini di esercitare un'attività commerciale, ed è proprio questo punto a sollevare dubbi in molti che esercitano questa professione. Ma se studi attentamente tutte le sottigliezze, puoi capire che il contratto di affitto non implica attività economica.

Esiste solo l'esercizio del diritto di possedere e disporre di beni.

Ciò significa che il militare può esercitare il suo diritto. L'aliquota fiscale su questo tipo di reddito rimane la stessa: 13%.

Pensionato

È diffusa la convinzione che i pensionati che affittano un alloggio non debbano pagare le tasse sull'affitto. Questo è fondamentalmente sbagliato.

Nella Federazione Russa i pensionati sono esentati solo dalle tasse sulla proprietà. Ma pagano le imposte sul reddito esattamente per lo stesso importo degli altri.

Se affitti una volta

Chi affitta locali per un giorno o anche per poche ore ha anche la domanda sulla necessità di pagare le tasse.

Vale la pena notare che i pagamenti obbligatori allo Stato vengono pagati indipendentemente dal periodo durante il quale l'alloggio viene affittato.

1 ora o 1 giorno: se ne hai ricavato un profitto, devi versare un contributo pari allo stesso 13% del reddito.

Procedura di pagamento

Coloro che devono pagare le tasse devono preparare e presentare la dichiarazione dei redditi entro il 30 aprile compreso.

Inoltre, ciò dovrebbe essere fatto nell'anno successivo al periodo d'imposta già scaduto.

È possibile presentare il documento di persona, nonché tramite delega, elettronicamente e anche tramite posta. Il pagamento dovrà essere effettuato entro e non oltre il 15 luglio.

Per imprenditori individuali

In genere, i proprietari cercano di registrare le proprie attività come imprenditori individuali per ridurre il carico fiscale su di loro. Dopotutto, diventa possibile passare a un regime fiscale semplificato, che consente di risparmiare notevolmente denaro.

Tuttavia, prima di esaminare questo tipo di tassazione, dovremmo capire come pagare l’imposta sul reddito delle persone fisiche.

Imposta sul reddito delle persone fisiche

Se un imprenditore individuale decide di pagare l'imposta sul reddito e di non passare a un sistema fiscale semplificato, l'importo dell'imposta addebitata sarà del 13%, lo stesso delle persone fisiche.

USNO

Molti proprietari hanno solo un locale “extra” da cui possono generare reddito. Ma c'è anche chi ne ha parecchie, così come molte persone che considerano l'imposta sul reddito personale un'aliquota fiscale esorbitante.

Per fare ciò, un individuo deve registrarsi come imprenditore individuale con un sistema fiscale semplificato.

Il vantaggio di queste azioni è una riduzione dell'aliquota fiscale al 6%.

Ma ci sono anche alcuni svantaggi di cui bisogna tenere conto quando si sceglie questo metodo di pagamento delle tasse:

• La procedura per la registrazione di un singolo imprenditore prevede la raccolta di documenti e il pagamento del dazio statale (per il 2019 - 800 rubli) e richiede anche del tempo.
• I pagamenti delle imposte vengono pagati più di una volta all'anno, come nel caso dell'imposta sul reddito delle persone fisiche.È necessario effettuare pagamenti anticipati trimestrali: il primo - prima del 28/04/2017, il secondo - prima del 28/07/2017, il terzo - prima del 30/10/2017. E calcola anche l'imposta per l'intero anno e pagala prima del 28/03/2018.
• È necessario pagare un contributo fisso al fondo assicurativo, pari a 27.990 rubli, se affitti un alloggio da solo, senza assumere dipendenti, e il reddito derivante da questo tipo di attività non supera i 300.000. A volte, in caso di reddito piccolo, questo pagamento può superare l'importo dell'imposta pagata un tasso del 13%, il che significa che questa forma di pagamento non sarà economicamente sostenibile.

Brevetto

Più redditizio è il sistema di tassazione dei brevetti, creato appositamente per i singoli imprenditori al fine di semplificarne la tassazione.

Se applichi questo sistema, oltre ad acquistare un brevetto, dovrai pagare solo i premi assicurativi. Un tale imprenditore è esente dall'imposta sul reddito personale.

Il periodo di validità di un brevetto varia e può essere di 1 mese o 1 anno.

L'azione non è possibile per più di un anno.

È anche possibile non tenere registrazioni contabili, ma la compilazione del Libro dei redditi è un prerequisito.

L'aliquota fiscale per PSN è fissa ed è pari al 6%. Ma l'imposta non viene calcolata sul reddito effettivo del singolo imprenditore, ma sull'importo del reddito potenziale annuo per l'affitto di locali residenziali.

Procedura di pagamento

I pagamenti avvengono secondo due scenari, a seconda della durata del brevetto.

Ecco come pagare questa tassa:

• Il periodo di validità è inferiore a sei mesi. Il pagamento è dovuto prima della data di scadenza.
• Dai 6 ai 12 mesi. Un terzo dovrà essere pagato prima della scadenza dei 90 giorni di calendario dalla data di acquisto, mentre i fondi rimanenti dovranno essere pagati prima della fine del periodo di validità.

Per le persone giuridiche

Per le persone giuridiche, il processo di presentazione della dichiarazione e di pagamento delle tasse non è molto diverso dalla procedura di pagamento delle imposte per i singoli imprenditori. Consideriamolo però più nel dettaglio.

Aliquote e tipologie fiscali

Nel caso di alloggi in affitto da parte di una persona giuridica che applica il sistema fiscale semplificato, il principio del pagamento delle tasse differisce dal caso di un imprenditore individuale solo per il fatto che la dichiarazione deve essere presentata entro il 31 marzo.

Ma se viene applicato il regime generale, la società pagherà l’imposta sul reddito.

Per il suo corretto calcolo, è necessario concludere un accordo scritto, che dovrebbe indicare la modalità di ricezione dei pagamenti.

Questi possono essere pagamenti mensili o trimestrali. L’attuale aliquota dell’imposta sul reddito delle società è pari al 20% del profitto effettivo.

Non dobbiamo dimenticare l'IVA, pari al 18% a favore dello Stato.

È importante anche se l'affitto di locali residenziali sia l'attività principale dell'azienda. Ciò determinerà il modo in cui verrà determinato il reddito, dalle vendite o dalle mancate vendite, il che influenzerà il corretto calcolo dell'utile per il pagamento delle tasse.

Procedura di pagamento

Una persona giuridica deve presentare una dichiarazione dei redditi all'autorità fiscale competente entro quattro settimane dalla fine di ogni trimestre, mentre una dichiarazione annuale deve essere presentata entro il 28 marzo dell'anno successivo.

Paga l'inquilino?

Quando si conclude un contratto retribuito, il datore di lavoro non è tenuto a pagare alcuna imposta.

L’unica eccezione è il caso in cui nel contratto stesso sia evidenziata una clausola secondo la quale le tasse del proprietario sono a carico di chi affitta l’immobile.

Ma in base ad un accordo sull'alloggio gratuito, l'ufficio delle imposte può imporre all'inquilino di pagare il 13% dell'importo che ha “risparmiato” con l'alloggio gratuito e che, in caso di transazione a pagamento, il proprietario dovrebbe pagare.

L'importo è calcolato dal canone di locazione per alloggi con condizioni simili. Naturalmente ciò non vale per i familiari più prossimi del proprietario dell'appartamento.

Quando dovrebbe essere effettuato il pagamento?

La dichiarazione dei redditi deve essere presentata e pagata entro il 30 aprile dell'anno successivo a quello di riferimento precedente.

Responsabilità

Per qualsiasi azione che comporti una violazione della legge, l'autore del reato è responsabile. Cosa minaccia i proprietari che non vogliono pagare le tasse o che non presentano la dichiarazione in tempo?

Conseguenze del rifiuto alla registrazione e al pagamento

Se il proprietario rifiuta di registrarsi e non paga l'imposta di affitto, si assume la responsabilità finanziaria:

• Se la dichiarazione dei redditi non viene presentata o la sua presentazione è tardiva, l'importo della sanzione è pari al 5% dell'importo dell'imposta non pagata per ogni mese di ritardo. Tuttavia, non è possibile riscuotere più del 30%, così come meno di 1000 rubli.
• Se l'obbligo di pagare le tasse non viene adempiuto deliberatamente, una multa dal 20 al 40% del pagamento non pagato.
• Per violazione significativa degli obblighi fiscali è prevista la responsabilità penale.

Cosa succede se invii il reso in tempo?

Se la dichiarazione non è stata presentata all'ufficio delle imposte in tempo, ai sensi dell'articolo 119 del codice fiscale, verranno imposte sanzioni pari al 5% dell'importo non pagato per ogni mese di ritardo parziale o intero.

La sanzione può arrivare fino al 30% dell'importo.

Se non hai presentato una dichiarazione e non hai pagato tasse in grandi quantità (più di 600.000 rubli, a condizione che parte delle tasse non pagate superi il 10% dell'importo dovuto per 3 anni consecutivi o più di 1,8 milioni di rubli per 3 anni consecutivi), verrai multato per un importo compreso tra 100.000 e 30.000 rubli o per l'importo di tutti i redditi percepiti per un periodo da uno a due anni, oppure sarai arrestato per un massimo di sei mesi o imprigionato per un massimo di a 1 anno.

Tuttavia, a volte è molto difficile prendere la mano di qualcuno che non paga le tasse sugli alloggi in affitto.

Molto spesso ciò accade quando i residenti non sono molto affidabili e i vicini, indignati dal loro comportamento, possono denunciare i loro sospetti sulle attività illegali del proprietario all’ufficiale di polizia distrettuale.

Lui, a sua volta, raccoglie e documenta le informazioni sugli inquilini e sul proprietario dell'immobile, e se queste informazioni possono essere utilizzate per confermare l'esistenza di un affitto illegale, il caso viene deferito al servizio fiscale e quindi potrebbe finire in tribunale.

Ma la pratica giudiziaria dimostra che avendo solo prove indirette, sotto forma di dichiarazioni dei vicini, è molto difficile dimostrare la ricezione di entrate illegali.

Un'altra questione è se il Servizio fiscale federale ha in mano un contratto di locazione formalizzato. Allora i “deviatori” saranno quasi certamente ritenuti responsabili ai sensi della normativa vigente.

Domande

Ci sono molte domande frequenti riguardanti le tasse di soggiorno. Proviamo a rispondere.

Come non pagare?

Molte persone sono interessate a come evitare di pagare l'imposta sul reddito personale. Non è possibile sottrarsi legalmente a questa responsabilità.

Tuttavia, i contribuenti senza scrupoli hanno sviluppato molti metodi:

• concludere un contratto di locazione a titolo gratuito, che in realtà è semplicemente una finzione;
• rappresentanza degli inquilini da parte dei loro parenti e molto altro ancora.

Va ricordato che l’occultamento del reddito e il mancato pagamento delle tasse comportano responsabilità finanziaria e, in alcuni casi, penale.

Devo pagare se il contratto di locazione è di 11 mesi?

Non è un segreto che il processo di affitto del proprio rappresenta un reddito aggiuntivo per il locatario, soggetto a imposta.

Tipi e casi di tassazione

Vado al sopralluogo

Per pagare l'imposta è necessario contattare l'ufficio delle imposte (FTS) del luogo (registrazione), indipendentemente dall'indirizzo in cui viene affittato l'immobile.

Se l'appartamento viene affittato per procura, il proprietario dell'appartamento paga comunque le tasse.

All'ispettorato viene presentata una dichiarazione redatta dal contribuente (o da uno specialista) che comprende l'intero totale dei redditi alla fine dell'anno, indipendentemente dal fatto che l'imposta sia stata pagata o meno.

1. Personalmente.
2. Attraverso un rappresentante.
3. Per posta.

Esempio: il reddito per il 2019 sarà presentato entro il 30/04/2020.

Se l'inquilino è una persona giuridica non sarà necessaria alcuna dichiarazione, poiché tutte le imposte necessarie sono state trattenute e addebitate sul conto aziendale.

È importante sapere che oltre all'elenco dei documenti (passaporto, dichiarazione), all'ispezione può essere richiesto di presentare:

1. Contratto di locazione.
2. Per il pagamento non in contanti di un appartamento: un estratto conto bancario.
3. Quando si paga in contanti, si tratta di un atto di trasferimento di fondi.

La cosa principale è non dimenticare di prendere i dettagli dell'ispezione per saldare il debito.

Calcolo delle imposte

Prodotto in modo indipendente. L'aliquota fiscale dipende dal caso.

Caso 1. Individuo

Tutti gli individui sono calcolati secondo il sistema di imposta sul reddito personale.

1. 9% — per i dividendi incassati nel 2019.
2. 13% - se un cittadino della Federazione Russa vive nel suo Paese per più di 6 mesi all'anno (residente fiscale nella Federazione Russa).
3. 30% dal pagamento ricevuto, in caso di residenza in Russia per meno di 183 giorni all'anno (imposta non residente).

Caso 2. Persona giuridica

Dipende dal sistema fiscale scelto dalla società.

Aliquote:

1. 6% — secondo il sistema fiscale semplificato (“Semplificato”).
2. 15% - secondo il sistema di calcolo classico.

La dichiarazione viene presentata una volta all'anno (3-NDFL), ma i pagamenti vengono effettuati trimestralmente fino al 28° giorno del mese successivo a quello di riferimento.

Caso 3. Imprenditore senza costituzione di persona giuridica (IP).

• 6% - su tutto il reddito ricevuto dall'affitto di un appartamento.
• 15% - dell'importo meno le spese sostenute.

Pagamento

1. In qualsiasi filiale della banca.
2. In linea.

Modi legittimi per risparmiare

Detrazione fiscale

Può usufruire della detrazione fiscale qualsiasi cittadino della Federazione Russa il cui reddito è tassato con un'aliquota del 13%. Per fare ciò, è necessario richiedere una detrazione al Servizio fiscale federale.

C'è una sfumatura: se l'importo delle detrazioni è maggiore dell'importo del reddito, la base imponibile è zero.

Le detrazioni standard non vengono riportate all'anno successivo; possono essere riportate al periodo fiscale. (anno solare).

Esempio: non hai ottenuto alcun profitto nei mesi di settembre e ottobre, avendo ricevuto un reddito soggetto a un'aliquota del 13% solo nel mese di novembre. Ciò significa che le detrazioni si accumuleranno per ottobre e settembre e le riceverai a novembre.

Sistema fiscale semplificato (STS)

Il sistema fiscale semplificato è il regime fiscale più popolare tra le piccole e medie imprese, perché i singoli imprenditori comportano un onere fiscale aggiuntivo sotto forma di IVA con un’aliquota del 20%. Cioè, l'imposta totale sarà del 33% (13% imposta sul reddito delle persone fisiche + 20% IVA). Questo è parecchio, quindi viene scelto un sistema fiscale semplificato.

Il proprietario dell'appartamento si registra presso il Servizio fiscale federale come imprenditore individuale e sceglie il sistema fiscale semplificato. Quindi le tasse saranno del 6% - questa è un'imposta su tutto il reddito nel suo complesso, o del 15% - reddito meno spese.

La scommessa viene selezionata una volta e non può essere modificata in futuro.

È importante sapere che dovrai:

1. Apri un conto bancario.
2. Conservare i registri contabili.
3. Trasferisci i contributi mensili alla Cassa pensione della Federazione Russa.

Tuttavia ci sono delle limitazioni:

1. Il reddito annuo totale non supera i 20 milioni di rubli.
2. Il costo della proprietà in locazione non supera i 100 milioni di rubli.

E la cosa più importante a cui prestare attenzione è che il singolo imprenditore rischia tutta la sua proprietà.

Brevetto

In questa opzione, il noleggiatore è registrato come imprenditore individuale, ma l'attività viene svolta sulla base di un brevetto, come indicato nell'articolo 346.25.1. Codice Fiscale della Federazione Russa.

A vostra discrezione è possibile stipulare un brevetto per un periodo da 1 a 12 mesi. Il suo costo è pari al 6% del reddito previsto per l'anno. Se il brevetto è stato rilasciato per un periodo più breve, viene effettuato un ricalcolo. Acquistando un brevetto eviterai di pagare le tasse e di presentare dichiarazioni legalmente.

Si prega di notare che la registrazione di un imprenditore individuale e la presentazione di una domanda per il sistema fiscale semplificato basato su un brevetto devono essere effettuate entro e non oltre 10 giorni prima dell'inizio dell'applicazione del sistema fiscale sui brevetti.

È necessario presentare una domanda all'autorità fiscale del luogo in cui è registrato l'imprenditore.

Un avvertimento: quando si utilizza questo sistema, è obbligatorio tenere un registro delle entrate e delle uscite per ciascun brevetto.

FAQ

È necessario registrare un contratto di locazione presso il Servizio fiscale federale?

Se il contratto è concluso per una durata inferiore all'anno (12 mesi) allora no, altrimenti dovrai registrarti.

È vero che quando firmi un contratto di locazione per 11 mesi non devi pagare le tasse?

No, i contributi fiscali vengono pagati indipendentemente dalla durata del contratto.

Devo includere i redditi per le utenze nella mia dichiarazione?

1. Non è necessario nel caso in cui l'inquilino paghi solo l'elettricità e l'acqua effettivamente consumate e riflesse sui contatori.
2. E se l'inquilino paga tutto, compreso, tale reddito viene registrato nella dichiarazione.

Come affittare un appartamento senza pagare le tasse?

Se l'appartamento viene affittato a parenti o amici con contratto di uso gratuito, le tasse non vengono addebitate.

Come possono dimostrare il fatto di affittare un appartamento?

La prova più importante e fondamentale è il fatto registrato di ricevere denaro; questi possono essere ricevute, scadenze di pagamento o estratti conto bancari.

Aliquote fiscali sui redditi da locazione nel 2019?

Non ci sono piani per modificare le aliquote fiscali nel 2019.

Cosa attende chi non paga le tasse?

Molte persone sono interessate a cosa accadrà a chi affitta un appartamento senza tasse. Se pagare o meno le tasse è una questione personale per tutti, tuttavia, in caso di mancato pagamento delle tasse, ai sensi dell'articolo 122 del Codice Fiscale della Federazione Russa, viene addebitata un'ammenda. La sanzione minima è pari al 20% dell'importo delle tasse non pagate, l'aliquota massima è del 40%.

Cosa succede se ti sei dimenticato di presentare una dichiarazione e non hai rispettato la scadenza?

Ai sensi dell'articolo 119 del Codice Fiscale della Federazione Russa, la mancata presentazione della dichiarazione comporta una multa dal 5 al 30% per ogni mese di ritardo.

Quali tasse devo pagare se voglio affittare un appartamento una volta?

In questo caso, l'imposta sarà l'imposta sul reddito, pari al 13% in conformità con la legge della Federazione Russa “Sull'imposta sul reddito delle persone fisiche”. Il suo importo dipenderà dal reddito totale proveniente da varie fonti per l'anno.

Per concludere questo argomento vorrei dire che il pagamento delle tasse resta sulla coscienza del proprietario dell'appartamento. Dopo aver pagato tutto, puoi andare a dormire tranquillo e non aver paura che gli inquilini causino grandi danni materiali e rimangano impuniti, o che i “buoni” vicini chiamino l'ufficio delle imposte. La maggior parte del mercato degli affitti resta nell’ombra, ma sono già state adottate misure per prevenire questa situazione.

Imposta sul reddito delle persone fisiche o sistema fiscale semplificato: cosa scegliere?

Il video qui sotto mette a confronto i due sistemi fiscali e analizza quale è più redditizio quando si affitta un appartamento.

Tutti i proprietari di immobili devono pagare l’imposta sull’affitto. Se l'appartamento viene affittato agli inquilini, ma non paghi lo Stato, sei considerato un truffatore. Quali tasse devono essere pagate, come preparare adeguatamente i documenti quando si affitta un appartamento? Le risposte a queste e molte altre domande le troverete leggendo l'articolo.

Le detrazioni fiscali dipendono direttamente da chi è il proprietario: una persona giuridica o un individuo. Ma indipendentemente dallo status di cittadino, l’affitto è considerato una fonte di reddito aggiuntivo, quindi su di esso devono essere pagate le tasse.

La dimensione dipende dal cittadino che affitta l'appartamento:

• Per gli inquilini con cittadinanza della Federazione Russa sono previsti pagamenti pari al 13% (imposta sul reddito) del prezzo di affitto.
• Per i non residenti nella Federazione Russa, l'imposta sul reddito personale è del 30%.

Se l'inquilino è una persona giuridica

Se l'inquilino è una persona giuridica, lo Stato ha previsto diverse opzioni di pagamento:

• Schema "semplificato".. Un'impresa (persona giuridica) classifica l'affitto come reddito. In questo caso le detrazioni vengono pagate a seconda delle caratteristiche e della base imponibile.
• Schema generale. Quando si applica il regime fiscale generale, l'impresa classifica anche l'affitto come reddito aggiuntivo. Ma stanno aumentando i pagamenti delle imposte sul reddito personale.

Locatario – individuo

Se l'inquilino dell'immobile è una persona fisica, il proprietario deve pagare un'imposta, che viene riscossa sull'affitto pagato dall'inquilino. Per semplificare la procedura fiscale, puoi registrarti come imprenditore individuale. Puoi anche pagare secondo uno schema semplificato o acquistare un brevetto che prevede l'affitto di un appartamento di tua proprietà.

Caratteristiche della tassazione

Per garantire garanzie di pagamento ed evitare problemi con la legge, è necessario stipulare un contratto di affitto per locali residenziali. Se il proprietario non conclude un accordo, viene considerato un truffatore, poiché non paga le tasse.

Vale la pena notare che le autorità fiscali e di polizia non hanno istituito un sistema per tracciare i non pagatori. Molto spesso non vengono scoperti affatto, e quelli che vengono trovati vengono solitamente “consegnati” dai vicini o dai malvagi. Naturalmente, il sistema di identificazione degli “evasori” viene migliorato ogni anno, ma finora i casi di affitto illegale di appartamenti non sono rari.

Si paga l'imposta di locazione una volta all'anno (fino al 30 aprile). Per pagare è necessario presentare una dichiarazione alle autorità fiscali.

Imposta sul reddito

La maggior parte crede che un individuo abbia il diritto di pagare solo l'imposta sul reddito, ma questo non è del tutto vero. Esistono diversi metodi di tassazione per pagare le detrazioni dall'affitto di un appartamento.

• La percentuale addebitata dalle autorità fiscali ai residenti della Federazione Russa è del tredici%.
• Per i non residenti o le persone che vivono nello stato per meno di 183 giorni all'anno, il tasso di interesse è molto più alto: il 30% dell'importo totale.

Quando il proprietario di un immobile non paga le tasse in tempo, viene addebitata una commissione. Se i motivi non dipendono dal proprietario, la multa ammonta al 20% dell'importo della base non pagata. E se il proprietario non paga l'imposta intenzionalmente (a condizione che ciò sia dimostrato), la multa ammonta già al 40% dell'importo dell'imposta non pagata. Se non paghi le tasse per molto tempo, l’ammontare del debito può diventare impressionante. Meglio non arrivare in ritardo con i pagamenti.

La tassazione semplificata fa risparmiare?

Per pagare una percentuale inferiore di tasse, puoi registrarti come imprenditore individuale. Questo non è così difficile da fare come molti pensano. E in questo caso sarà possibile pagare molto meno al budget.

In un caso particolare, solo l'affitto pagato per vivere in un appartamento sarà considerato reddito di un singolo imprenditore. Secondo la legge, l'aliquota fiscale per l'affitto di un appartamento sarà solo il 6% del reddito totale, ovvero l'importo dell'affitto. Questo è molto meno del tredici o addirittura del trenta per cento.

Importante! C'è anche una pietra "sott'acqua" qui. L'imposta deve essere pagata non solo una volta all'anno, ma deve essere pagata in anticipo una volta al trimestre. La dichiarazione deve essere presentata annualmente entro il 30 aprile.

Se la procedura di versamento dell’imposta è corretta, l’importo già versato dovrà essere presentato in dichiarazione entro il 30 aprile. Ai fini della contabilità fiscale, si consiglia a un singolo imprenditore, cioè al proprietario, di tenere un libro speciale delle entrate e delle uscite, quindi non ci saranno problemi.

Brevetto per l'imposta sull'affitto di appartamenti e locali residenziali

Puoi pagare al bilancio utilizzando il sistema fiscale sui brevetti. Per fare ciò, un cittadino deve registrare un singolo imprenditore.

Nel caso del sistema dei brevetti l'imposta sarà del 6%, ma verrà pagata subito. Cioè, viene preso l'importo stimato dell'affitto e da esso viene sottratto il 6%. Un brevetto viene acquistato una volta all'anno (puoi acquistarlo per un anno, sei mesi o un altro periodo) e il denaro può essere versato alle autorità fiscali in una o due fasi:

1. Viene acquistato un brevetto per un periodo inferiore a sei mesi: in questo caso l'intero importo viene pagato immediatamente.
2. Un brevetto viene acquistato per un anno. Il primo pagamento viene effettuato entro 25 giorni dalla data di acquisto, il secondo alla fine del periodo di acquisto.

Per esempio, l'importo minimo per un brevetto a Mosca è di 60.000 rubli (l'importo può variare), poiché è il 6% di 1 milione di rubli (l'importo minimo stimato del noleggio). Un brevetto può essere stipulato non per un anno, ma per qualsiasi periodo (in mesi). Quindi l'importo verrà calcolato diversamente. Quindi, per un mese di brevetto devi pagare 5.000 rubli (60.000 rubli: 12 mesi). Vale la pena notare che questo è l'importo minimo generalmente accettato. Se affitti un appartamento ad un prezzo più alto, l'importo aumenterà.

Il vantaggio principale del sistema dei brevetti è che non è necessario presentare una dichiarazione alle autorità fiscali.

Persona giuridica - proprietario dell'appartamento

Quando una persona giuridica dell'OSN desidera affittare un appartamento, è obbligatorio stipulare un contratto. Dovrebbe indicare non solo i dati standard, ma anche la modalità di pagamento (una volta al mese, una volta ogni tre mesi (trimestre), una volta ogni sei mesi o secondo un altro sistema). Leggilo nel nostro articolo.

La dichiarazione dovrà essere presentata prima, entro il 31 marzo. Se viene applicato il regime fiscale generale, la persona giuridica deve pagare l'imposta sul reddito.

L'aliquota fiscale standard per le persone giuridiche è del 20% più IVA, che è del 18%. Totale 38% del profitto. Del 20%, il 2% è destinato al bilancio federale generale e il 18% al bilancio dell'entità costituente della Federazione Russa in cui vive il contribuente.

L'imposta di locazione deve essere pagata a ciascun proprietario di un appartamento affittato. Non ha senso evitare i pagamenti, poiché in seguito potrebbero sorgere grossi problemi.

Meno prestigiosa è la zona, più redditizio è affittare alloggi lì, hanno scoperto gli analisti del CIAN. Gli appartamenti a Nuova Mosca, Kapotnya, Lyublino e Kuzminki si pagano più velocemente, ma sono anche più difficili da vendere rispetto agli alloggi in zone prestigiose.

Attraente Kapotnya

Secondo uno studio preparato dagli specialisti della società CIAN, il rendimento medio dell'affitto a lungo termine di un appartamento a Mosca nella prima metà del 2016 è stato del 5,5%. In altre parole, si può pagare un appartamento nella capitale affittandolo in poco più di 18 anni. Tuttavia, il periodo varia in modo significativo a seconda delle regioni.

A quanto pare, i proprietari degli immobili più costosi nel centro della città hanno maggiori difficoltà a recuperare i fondi spesi per il loro acquisto. I leader dell'anti-rating includevano i distretti di Arbat, Khamovniki e Gagarinsky. In questo caso il tasso di capitalizzazione (il rapporto tra il prezzo di un bene e l'importo del reddito annuo ricavato dalla sua locazione) oscilla tra il 4 e il 4,5%, sottolinea CIAN. Pertanto, avendo acquistato un appartamento in queste zone, dovrai attendere 22-25 anni per ottenere un ritorno sull'investimento.

Secondo i dati della ricerca, l'acquisto di un appartamento nelle zone meno prestigiose, al contrario, è la decisione di investimento più promettente. Il massimo profitto per gli investitori verrà dall'affitto di appartamenti negli insediamenti di Pervomaiskoye e Marushkinskoye a Nuova Mosca, nonché nel distretto di Kapotnya nel distretto amministrativo sud-orientale. I tassi di capitalizzazione qui vanno dal 6,4 al 6,7%. Cioè, il rentier sarà in grado di recuperare i propri investimenti in 15–15,6 anni. I leader in termini di redditività (6,7%) sono gli appartamenti trilocali vicino alla raffineria di petrolio di Mosca a Kapotnya.

Questo effetto è dovuto al fatto che man mano che ci si allontana dal centro cittadino i canoni di locazione non diminuiscono tanto quanto il costo al metro quadro, spiega CIAN.

Lo studio si basa sull'analisi di oltre 1 milione di annunci di vendita e affitto di alloggi a Mosca, pubblicati sul portale cian.ru nel 2012-2016. Allo stesso tempo, i canoni di locazione e le spese abitative sono stati attualizzati tenendo conto della dinamica dei prezzi e dei canoni di locazione.

Azienda "Miel-Rent" fornisce all'incirca gli stessi dati del CIAN, senza però la suddivisione per regione: il tasso di capitalizzazione degli appartamenti di classe economica nella capitale varia dal 4 al 7% annuo.

Gli appartamenti monolocali sono più popolari

L'affitto di monolocali è cresciuto in popolarità nell'ultimo anno. “La loro quota nella struttura della domanda è aumentata di 3 punti percentuali nel corso dell’anno. e pari al 58%, osserva il direttore generale del portale Domofond.ru Eric Segerborg. - Allo stesso tempo, il numero di richieste di contatto per annunci di offerte in affitto di bilocali e trilocali, al contrario, è diminuito di 1 punto percentuale. - 34 e 7% rispettivamente.” Anche il canone medio di locazione nell'ultimo anno è diminuito del 3% in tutti i segmenti abitativi. Puoi affittare un monolocale a Mosca per una media di 30,8 mila rubli, un bilocale per 43,3 mila rubli.

Regola dei rentier

I dati CIAN confermano la cosiddetta regola d'oro del rentier, afferma Sergei Shloma, direttore del dipartimento del mercato secondario di Inkom-Real Estate: “Più piccolo è lo spazio abitativo, più è economico, maggiore è il reddito che porta. Da questo punto di vista, acquistare immobili di lusso in affitto è un piacere unico: la redditività degli immobili d’élite è minima rispetto alle abitazioni standard”.

Il rendimento della locazione di immobili di lusso varia tra l'1 e il 4% dell'importo dell'investimento iniziale, a seconda del costo per metro quadrato, decorazioni, attrezzature e mobili, stima Yulia Kovaleva, direttrice del dipartimento di affitto di immobili urbani del Gruppo Kalinka. Anche la distanza dal centro gioca spesso a favore dei rentier. "Nel nostro database c'è un appartamento a Butikovsky, 5, nella zona di Ostozhenka, che viene affittato per 10mila dollari al mese", fa un esempio Kovaleva. "Allo stesso tempo, il proprietario ha recentemente affittato un appartamento relativamente economico sull'argine ½ Taras Shevchenko per 15mila dollari."

Opzioni più democratiche non sono solo più redditizie, ma anche più veloci. Oggi, ad esempio, gli appartamenti di classe economica vengono esauriti in media in pochi giorni, ma l'anno scorso erano bastate anche poche ore, stima Oksana Polyakova, vicedirettrice del dipartimento affitti di appartamenti della Inkom-Real Estate. "Oggi, per gli appartamenti comfort e business class, ci vogliono circa due settimane per scegliere tra sette e dieci opzioni", continua. "L'anno scorso abbiamo visitato tre o quattro appartamenti per non più di quattro giorni." Gli appartamenti Elite possono restare esposti per tutto il tempo desiderato finché il proprietario non decide di ridurre adeguatamente il canone di locazione.

Se consideriamo le statistiche medie della regione, le conclusioni del CIAN sono logiche: le zone più economiche portano una maggiore redditività, concorda Anna Moiseeva, direttrice generale dell'agenzia immobiliare Home Staging. D'altra parte, la redditività dipende sempre non solo dalla zona, ma anche dallo specifico appartamento. L'esperto elenca diversi segnali di un immobile liquido: metratura ridotta, prezzo basso, vicinanza alla metro e al centro. "È importante ricordare sempre che prima o poi l'appartamento attualmente in affitto dovrà ancora essere venduto", osserva Moiseeva. “E poi i fattori vantaggiosi per il rentier lo renderanno meno liquido per il venditore”.

Acquista più vicino al centro

"La durata dell'esposizione degli appartamenti in vendita, ovviamente, dipende dalla qualità dell'appartamento stesso: dall'adeguatezza del prezzo, della casa e del piano", osserva Anna Moiseeva, direttore generale dell'agenzia immobiliare Home Staging. "Ma in generale, un appartamento in una zona più prestigiosa può rimanere esposto per circa due o tre mesi, contro sei mesi o più per appartamenti meno commerciabili in aree remote."

Il fatto che gli immobili situati più vicini al centro si vendano meglio è dimostrato dai dati di Rosreestr. Ad esempio, nella prima metà del 2016 nella regione di Mosca è stato registrato quasi il 15% in meno di transazioni relative al trasferimento di diritti su immobili residenziali rispetto allo stesso periodo del 2015: rispettivamente 294,7mila e 345,4mila transazioni. Queste statistiche descrivono principalmente le transazioni nel mercato immobiliare secondario.

In calo anche la domanda di nuove costruzioni. Da gennaio a giugno 2016, il numero di accordi per la partecipazione alla costruzione di alloggi condivisi (DDU) nella regione di Mosca è diminuito del 4%, a 41,3 mila.

A Mosca, al contrario, le transazioni con immobili sia nuovi che secondari hanno cominciato a essere concluse più spesso. Il volume totale delle transazioni con il trasferimento della proprietà degli alloggi è aumentato del 10,8%, a 62,7 mila.

La popolarità di Mosca è stata influenzata dal fatto che nell'ultimo anno e mezzo gli sviluppatori di Mosca hanno portato sul mercato un volume record di nuovi progetti che possono competere in termini di prezzo con la regione di Mosca, spiega Tatyana Kalyuzhnova, capo di IRN-Consulting . Anche gli sconti hanno avuto un ruolo. "In circa il 30% dei progetti, con un pagamento del 100%, puoi ottenere uno sconto del 5-10%", osserva Kalyuzhnova.

Prezzo medio di 1 mq. m in nuovi edifici a Mosca (nella zona dal Terzo Anello di trasporto alla tangenziale di Mosca), secondo l'IRN, ammonta oggi a 172,3 mila rubli. Nella regione di Mosca alla fine di giugno ammontava a 85,4 mila rubli. per 1 mq. m, secondo la ricerca dell'azienda "Miel-Nuovi edifici" . Ma quando si esaminano le offerte specifiche, i vantaggi dell’acquisto di un appartamento a Mosca diventano più chiari. Ad esempio, a metà giugno la società Zheldoripoteka ha lanciato il nuovo complesso residenziale “Atmosphere” nel quartiere Lyublino del distretto amministrativo sud-orientale. Nella fase di preparazione del sito per i lavori di costruzione, il costo degli appartamenti monolocali e trilocali con una superficie di 34,9–76,9 mq. m è 4,1–11,1 milioni di rubli, ovvero 115–145 mila rubli. per 1 mq. M.

Per una "piazza" nel complesso residenziale Opalikha O3, situato nella regione di Mosca, a 13 km dalla tangenziale di Mosca, dovrai pagare in media 124mila rubli, e il prezzo degli appartamenti, secondo il sito web dello sviluppatore, è stimato da 2,4 milioni a 6,86 milioni di rubli. (rispettivamente per un monolocale e un trilocale).

Anche gli investimenti più redditizi nel mercato degli affitti a lungo termine hanno una redditività significativamente inferiore rispetto ai tradizionali depositi bancari. Secondo la Banca Centrale, il livello base del rendimento dei depositi in rubli per più di un anno nel mese di luglio è stato del 10,7% annuo.

Stai affittando un appartamento e vuoi sapere quante tasse devi pagare per dormire sonni tranquilli? La ripartizione della tassazione per gli appartamenti in affitto è la seguente.

Se tu un individuo non registrato come imprenditore individuale, devono quindi pagare l'imposta statale sul reddito delle persone fisiche (NDFL) per un importo pari al 13% delle tasse ricevute dagli inquilini. Alla fine dell'anno, entro il 30 aprile dell'anno successivo, è necessario presentare una dichiarazione all'ufficio delle imposte (nel modulo 3-NDFL), indicandovi tutti i redditi percepiti durante l'anno dall'affitto dell'appartamento. E versare l'importo delle tasse al bilancio entro il 15 luglio.

Tieni presente che se hai affittato l'appartamento non a un altro individuo, ma a un'organizzazione, questa persona giuridica deve trattenere l'imposta sul reddito personale del 13% e trasferire immediatamente l'imposta al bilancio quando ti paga il reddito mensile. In questo caso, l'organizzazione agisce come agente fiscale ed è tenuta a trattenere l'imposta sul reddito delle persone fisiche in conformità con i requisiti del Codice Fiscale. Ma anche se per qualche motivo non lo fa, ciò non ti evita di dichiarare autonomamente il reddito e di pagare le tasse alla fine dell'anno. E se lo fa, non è necessario presentare una dichiarazione annuale.

Se sei registrato come imprenditore individuale senza formare una persona giuridica, l'imposta sarà più modesta. Quanto esattamente? Ci sono due opzioni:

1. Stai presentando una richiesta per l'applicazione del sistema fiscale semplificato ( sistema fiscale semplificato) con oggetto imponibile “reddito”, e versare il 6% del canone ricevuto dagli inquilini.
2. Si acquista un brevetto all'interno sistema fiscale sui brevetti e paghi un importo fisso all'anno, indipendentemente da quanto hai guadagnato affittando l'appartamento. Il costo di un brevetto è stabilito dalla legge locale di ciascuna regione, inoltre dipende dall'area dei locali. Puoi calcolare il costo per il tuo caso utilizzando il calcolatore online sul sito ufficiale del Servizio fiscale federale: http://patent.nalog.ru/

Come dimostra la pratica, l'acquisto di un brevetto consente di risparmiare anche il 6% del reddito rispetto al sistema fiscale semplificato. Inoltre un brevetto può essere acquistato non necessariamente all'inizio dell'anno, ma anche a metà anno, pagando in base ai mesi rimanenti fino alla fine dell'anno. Consigliamo di considerare questa opzione. L'unico svantaggio è che se non puoi affittare l'appartamento e questo rimane inattivo, ciò non influirà in alcun modo sul costo del brevetto che dovrai comunque pagare;

A prima vista, registrarsi come imprenditore individuale (IP) sembra un'opzione fiscale più redditizia rispetto al pagamento del 13%. Ma dobbiamo tenere conto di questo punto. Anche se tu Imprenditore individuale senza dipendenti(cioè non paghi lo stipendio ad altri), devi pagare te stesso per l'anno 22.261 rubli 38 copechi contributi assicurativi (contributi al fondo pensione e all'assicurazione medica; il dato è relativo al 2015). Inoltre, indipendentemente dal fatto che tu abbia ricevuto o meno almeno 1 centesimo di reddito. E se hai ricevuto un buon reddito, più di 300mila rubli all'anno, oltre all'importo fisso sopra indicato, dovrai aggiungere un altro 1% del reddito totale superiore a 300mila rubli. È vero, se paghi il 6% nel sistema fiscale semplificato, questi contributi ridurranno l'importo delle tasse che paghi con il sistema semplificato. In generale, può risultare che registrarsi come imprenditore individuale per affittare un appartamento economico non sia redditizio, è più facile dare il 13% allo stato: stima tu stesso in base all'importo per il quale affitti l'appartamento.

Un altro consiglio. Se pagherai regolarmente l'imposta del 13%, è meglio indicare nel contratto di affitto l'importo della rata mensile escluse le bollette, e indicare che le bollette sono a carico dell'inquilino a tue spese oltre al canone di locazione. Il punto qui è che se si indica l'importo della rata mensile tenendo conto dei pagamenti o si dichiara che la rata mensile aumenta per le bollette, anche l'importo delle “utenze” rientrerà nell'imposta del 13%.

Il problema è che le spese sotto forma di utenze, riparazioni e altre spese per la manutenzione dei locali, purtroppo, non riducono la base imponibile. Il fatto è che il Codice Fiscale prevede una situazione in cui il reddito di una persona ai fini dell'imposta sul reddito personale viene ridotto dell'importo delle sue spese associate allo svolgimento del lavoro o alla fornitura di un servizio. Ma l'affitto (o il leasing) non è “lavoro” o “servizio”, quindi approfittate di questa disposizione dell'art. 221 del Codice Fiscale non funzionerà.

A proposito, affittare un appartamento e affittare un appartamento sono accordi diversi, qual è la differenza che abbiamo spiegato nell'articolo "Affittare un appartamento o affittarlo, qual è la differenza?" . Il tipo di accordo in questo caso non influisce sulla tassazione, ma è necessario tenere conto della forma in cui viene concluso l'accordo. E anche se non sei un avvocato e hai poca conoscenza delle sfumature del diritto contrattuale, con l'aiuto del nostro servizio gratuito puoi preparare un contratto di locazione o affitto professionale per un appartamento in 15 minuti: devi solo selezionare le opzioni chiave specifico per il tuo caso passo dopo passo.

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