le sue azioni? Quali beni
polizza di assicurazione medica obbligatoria Come viene suddiviso il patrimonio?
secondo la legge? Come andare a studiare
Carta d'identità? Come richiedere il passaporto
le sue azioni? Quali beni
o scambio? Possono rifiutare un'ambulanza?
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- Proprietà comune di un condominio. Gestione della casa. Manutenzione e assistenza degli alloggi. Pagamenti comunali
- Come si gestisce un condominio?
- Quali sono le modalità per gestire un condominio?
“Rivista elettronica “ABC del diritto”, 07.11.2017
La legislazione sugli alloggi prevede tre modi per gestire un condominio. L'assemblea generale dei proprietari dei locali sceglie la modalità di gestione e può modificarla in qualsiasi momento in base alla sua decisione (parti 2, 3 dell'articolo 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).
Gestione diretta dei proprietari dei locali in un condominio
La gestione diretta è possibile in un condominio, il cui numero di appartamenti non è superiore a trenta (parte 2 dell'articolo 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa). Uno dei proprietari dei locali in tale casa o un'altra persona con autorità certificata da una procura (parte 3 dell'articolo 164 del Codice degli alloggi della Federazione Russa) ha il diritto di agire per conto dei proprietari dei locali in tale casa una casa nei rapporti con terzi.
Vantaggi del controllo diretto:
1) l'assenza di costi di gestione caratteristici del metodo di gestione tramite un'organizzazione di gestione;
2) la manutenzione delle abitazioni e dei beni comuni può essere effettuata dai proprietari o da appaltatori assunti a tempo indeterminato o a breve termine, il che consente di ridurre i costi di manutenzione e riparazione della casa;
3) ciascun proprietario stipula autonomamente contratti con organizzazioni fornitrici di risorse e non è responsabile per i ritardi nel pagamento dei servizi di pubblica utilità dei suoi vicini (parte 2 dell'articolo 164 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).
Svantaggi di questo metodo di controllo:
1) una diminuzione dell'efficienza della gestione e della qualità degli alloggi e dei servizi comunali con un gran numero di proprietari di locali, la necessità di tenere assemblee generali su ogni questione abitativa;
2) l'impossibilità di effettuare riparazioni importanti a spese del Fondo di assistenza per la riforma degli alloggi e dei servizi comunali.
Gestione di una HOA o di una cooperativa edilizia o di un'altra cooperativa di consumo specializzata
Un'associazione di proprietari di case (HOA) viene creata dai proprietari di un condominio (con una decisione di oltre il 50% dei proprietari) o dai proprietari di appartamenti in più edifici, è un tipo di associazione di proprietari immobiliari, che è un'associazione di proprietari di locali in un condominio ed è registrata come organizzazione senza scopo di lucro (clausola 4 della parte 2 articolo 44, parte 1 articolo 46 del codice civile della Federazione Russa;
Dal 01/09/2014, la HOA è stata creata nella forma organizzativa e giuridica di una persona giuridica - una partnership di proprietari immobiliari (di seguito denominata TSN). Allo stesso tempo, non è richiesta la nuova registrazione degli HOA creati in TSN (clausola 4, clausola 3, articolo 50, articolo 123.12 del Codice Civile della Federazione Russa; Lettera del Ministero delle Costruzioni della Russia del 04/10/ 2015 N 10407-ACh/04).
Lo scopo dell'HOA è gestire la proprietà comune della casa e svolgere attività per creare, mantenere, preservare e aumentare tale proprietà, fornire servizi pubblici e svolgere altre attività volte a raggiungere gli obiettivi di gestione di condomini o condivisione della proprietà dei proprietari (parte 1 dell'articolo 135 del codice degli alloggi RF).
L'associazione dei proprietari di case ha il diritto di fornire servizi e (o) eseguire lavori di manutenzione e riparazione della proprietà comune in un condominio in proprio o di assumere, sulla base di contratti, persone che svolgono i tipi di attività pertinenti . Se l'HOA ha stipulato un accordo con l'organizzazione di gestione, controlla l'adempimento degli obblighi previsti da tale accordo.
I vantaggi degli HOA sono la gestione diretta della proprietà dei proprietari e la fornitura di servizi di pubblica utilità, un'efficace protezione dei proprietari dalle organizzazioni fornitrici di risorse, nonché la capacità di condurre attività commerciali.
Gli svantaggi degli HOA includono l'elevato livello di spese per il mantenimento dello staff di dipendenti.
Gestione dell'organizzazione gestionale
Un'organizzazione di gestione è un'organizzazione commerciale che fornisce servizi per la gestione di un condominio sulla base di una licenza (parte 1.3 dell'articolo 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).
Oltre alla modalità di gestione, l'assemblea generale dei proprietari dei locali deve selezionare una determinata organizzazione di gestione, concordare con essa le condizioni del contratto e l'importo delle spese di manutenzione e riparazione.
Quando l'assemblea generale dei proprietari dei locali sceglie un organismo di gestione, viene concluso un contratto di gestione con ciascun proprietario alle condizioni specificate nella decisione dell'assemblea generale. Secondo i termini dell'accordo, l'organizzazione di gestione, entro un periodo concordato a pagamento, si impegna a fornire servizi ed eseguire lavori per la corretta manutenzione e riparazione della proprietà comune in un condominio, fornire utenze ai proprietari dei locali e alle persone che utilizzano i locali di questo edificio e svolgere altre attività volte al raggiungimento degli obiettivi di gestione delle attività di un condominio (parti 1, 2 dell'articolo 162 del Codice immobiliare RF).
Il contratto di gestione di un condominio è concluso per un periodo non inferiore a un anno e non superiore a cinque anni. Allo stesso tempo, i proprietari dei locali hanno il diritto di recedere dal contratto di gestione per i motivi previsti dalla legislazione civile (parti 5, 8, articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).
Per l'errata erogazione dei servizi l'ente gestore risponde nei confronti dei titolari ai sensi della normativa vigente.
I proprietari dei locali, sulla base di una decisione dell'assemblea generale, hanno unilateralmente il diritto di rifiutare di adempiere al contratto di gestione di un condominio se l'organizzazione di gestione non rispetta i termini di tale contratto e decidono di scegliere un'altra organizzazione di gestione o modificare il metodo di gestione della casa (parte 8.2 dell'articolo 162 del Codice degli alloggi RF).
Svantaggi di questo metodo di gestione di un condominio:
1) l’attenzione dell’organizzazione di gestione sul profitto derivante dalla fornitura di servizi ai proprietari a scapito dell’aumento delle tariffe e non sulla gestione della proprietà altrui;
2) la mancanza di modalità per i proprietari di controllare direttamente i risultati dei servizi forniti o del lavoro svolto;
3) la nomina di un organismo di gestione da parte delle autorità comunali sulla base dei risultati di un concorso in situazioni in cui i proprietari di un condominio non hanno scelto un metodo di gestione, e la complessità della procedura per cambiare l'organizzazione di gestione (parte 4 dell'articolo 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).
La legislazione edilizia consente quindi ai proprietari degli immobili di determinare autonomamente la modalità più conveniente di gestione di un condominio, tenendo conto dell'insieme dei rapporti esistenti sia tra i proprietari che con terzi.
Come si svolge la gestione diretta di un condominio nel 2017 – 2020
Quando si sceglie un metodo di gestione di un condominio, i proprietari perseguono un unico obiettivo: una vita confortevole con costi ottimali.
Perché i residenti optano sempre più per la gestione diretta invece che per la nomina di un gestore?
Regolazione legislativa della questione
Arte. 164 Codice degli alloggi della Federazione Russa afferma che la base degli accordi conclusi con questo metodo di gestione di un condominio è decisione dei proprietari degli appartamenti adottato dall’assemblea generale.
I residenti devono provvedere autonomamente ai rapporti con i servizi pubblici (fornitura e prelievo di acqua calda e fredda, energia elettrica, gas, riscaldamento, ecc.).
Gestione diretta di un condominio: pro e contro
Questa forma di gestione ha i suoi svantaggi e vantaggi. I vantaggi includono una riduzione dei costi di manutenzione dell'apparato HOA e della società di gestione. Ma c'è un grosso inconveniente: la mancanza di residenti proattivi e qualificati nei condomini. Per gestire la proprietà comune, non è necessario creare un HOA. Tuttavia, in alcuni casi, la gestione diretta della casa viene praticata in presenza del suddetto partenariato. In questo stato di cose, gli interessi dei residenti in tribunale sono difesi dalla struttura dell'HOA. Il presidente si occupa delle questioni attuali relative al pagamento dei servizi, delle riparazioni e della manutenzione della casa.
Caratteristiche del controllo domestico diretto
La forma di gestione in esame è preferibile quando gli inquilini della casa praticamente non si conoscono, hanno poca capacità finanziaria e non si fidano di organizzazioni terze. Scelgono cioè la gestione diretta di un condominio per ridurre i costi di manutenzione dell'abitazione. Ma questo modulo richiede ancora la registrazione di una persona giuridica e l'apertura di un conto appropriato in cui verranno accumulati i fondi per le grandi spese domestiche generali una tantum, le riparazioni importanti e così via.
Se i residenti non risolvono da soli i problemi relativi alla manutenzione della propria casa, l'amministrazione comunale decide di incaricare l'una o l'altra organizzazione di gestirla. Cioè la gestione diretta di un condominio è puramente nominale. Fondamentalmente, la mancanza di concorrenza nella scelta di un'azienda per le pulizie porta al fatto che l'azienda, pur addebitando la manutenzione degli alloggi, ignora le proprie responsabilità. Di conseguenza, tali case richiedono riparazioni sia all'interno che all'esterno.
La gestione diretta è l'opzione più utilizzata durante la transizione e la creazione di una HOA. È preferibile, avendo scelto questa forma, non limitarci solo alla privatizzazione degli appartamenti, ma privatizzare la casa nel suo insieme. Dovresti anche sviluppare il tuo personale per gestire la casa e cercare fornitori qualificati per la riparazione e la manutenzione dell'edificio.
Pro e contro del metodo diretto di gestione di un condominio
Un condominio è una struttura tecnica complessa che richiede un'attenzione costante. È necessario mantenere la sua condizione, prendersi cura di lui e gestirlo.
Qualcuno deve farlo, o gli stessi proprietari dei locali residenziali o gli specialisti assunti. Lo Stato ha offerto ai residenti la possibilità di scegliere la forma di gestione dei condomini.
Ma prima di scegliere, devi avere un’idea di quali metodi di controllo sono disponibili.
Modi di gestire un condominio
Il Codice degli alloggi della Federazione Russa (articolo 161) offre diverse possibilità per la gestione di un condominio (abbreviato in MKD).
Questi includono:
Il metodo di gestione di un condominio viene scelto dai proprietari durante la loro riunione. Hanno il diritto di modificare la forma di gestione.
Tuttavia, se per qualche motivo i proprietari di casa non sono in grado di scegliere un metodo, allora il comune prende la decisione per loro, eleggendo una società di gestione tramite un concorso pubblico.
Se i residenti gestiscono la casa da soli, cioè direttamente, ciò significa che ogni proprietario stesso collabora con organizzazioni che servono il patrimonio abitativo.
La presenza di una società di gestione a questo proposito non è necessaria, anche se in pratica, molto spesso, la gestione diretta viene effettuata tramite una società di gestione, che agisce in qualità di rappresentante dei residenti.
Una persona giuridica non viene creata in questa forma; la casa è gestita da un anziano della casa o da un comitato della casa.
Il metodo successivo è creare una cooperativa edilizia o HOA. Sulla base dell'assemblea generale dei proprietari, viene creata un'organizzazione senza scopo di lucro (HOA o cooperativa), il cui compito principale è la manutenzione della casa.
L'MKD è gestito attraverso l'organizzazione stabilita. L'associazione dei proprietari di case dispone di un proprio conto corrente, di un sigillo e rappresenta i proprietari di case davanti a organizzazioni terze e governative.
Una società di gestione è un'organizzazione specializzata nella fornitura di servizi nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, ovvero è impegnata nella manutenzione professionale delle case.
La società di gestione può essere privata o pubblica.
Se i residenti scelgono una società di gestione per gestire il proprio condominio, ciascun proprietario stipula un contratto di servizi con la società di gestione, compreso il pagamento delle utenze, la raccolta dei rifiuti e la fornitura di determinate risorse energetiche.
Se vuoi informarti sulle grandi ristrutturazioni casa: chi ha diritto alle agevolazioni in termini di pagamento, ti consigliamo di leggere l'articolo.
Selezione del controllo MKD
La scelta del metodo di gestione avviene durante l'assemblea generale dei proprietari degli appartamenti.
Il processo può essere suddiviso in più fasi:
- Preparatorio. Creazione di un gruppo di iniziativa che preparerà la riunione, proposte sulla forma di gestione, luogo e tempi della riunione, archiviazione dei documenti, preparazione di un progetto di risoluzione, ecc.
- Tenere una riunione. Affinché la decisione dell'assemblea abbia valore legale è necessaria la presenza di almeno il 50% dei proprietari che vivono nella casa. La forma dell'incontro può essere di persona o in contumacia.
- Attuazione delle decisioni dell'assemblea generale. Se viene eletta la gestione diretta o la società di gestione, i residenti stipulano contratti direttamente con i fornitori di servizi o con la società di gestione. Se viene creato un HOA o un complesso residenziale, vengono redatti i documenti costitutivi e l'organizzazione viene registrata presso le agenzie governative. Successivamente, i proprietari risolvono tutti i problemi con l'HOA o la cooperativa.
Dal 2015 è possibile gestire direttamente una casa se al suo interno non ci sono più di sedici appartamenti (Legge federale n. 255 del 21 luglio 2014, Codice immobiliare RF art. 161).
In altri casi, dovrai creare un HOA o utilizzare i servizi di una società di gestione.
Gestione diretta di un edificio residenziale
La gestione diretta di MKD è una gestione collettiva. Tutte le questioni relative alla manutenzione della casa vengono risolte in un'assemblea generale.
Ogni proprietario rappresenta i propri interessi..
In base al Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa (articolo 164), i proprietari possono scegliere il proprio rappresentante legale che agirà per loro conto, cioè stipulerà contratti, rappresenterà i proprietari in organizzazioni terze e agenzie governative.
Il rappresentante non può essere il proprietario abitante della casa, ma una persona assunta dall'esterno. È possibile eleggere un anziano della casa o un comitato della casa.
Leggi qui l'articolo sulla possibilità di sfrattare il proprietario da un appartamento privatizzato per arretrati nell'affitto.
Accordo
Con la gestione diretta sono possibili solo contratti diretti.
I contratti vengono conclusi da ciascun proprietario dei locali, che gestisce direttamente il condominio, per proprio conto (articolo 164.2 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).
Il capofamiglia o il presidente del consiglio interno sono autorizzati a concludere un contratto a nome di tutti i proprietari (articolo 164.3 del Codice abitativo della Federazione Russa), per questo ciascun proprietario deve rilasciare una procura notarile a nome del presidente del consiglio della Camera.
Quando concludono un accordo, i proprietari possono fornire nell'accordo tutte le condizioni necessarie per loro.
Ti invitiamo a scaricare un esempio di contratto di gestione MKD, modulo diretto: Scarica il modulo.
Per concludere contratti diretti con la direzione diretta è necessario fornire:
- Una copia del verbale della decisione dell'assemblea generale dei proprietari sulla scelta del metodo di gestione della casa;
- Una copia del verbale della decisione dell'assemblea generale dei proprietari sulla selezione di una persona autorizzata a interagire con le organizzazioni di approvvigionamento delle risorse per conto di tutti i proprietari (o sull'elezione del presidente del consiglio di casa);
- Una copia del passaporto tecnico del condominio;
- Domanda indirizzata al direttore per la conclusione di contratti diretti.
Potresti essere interessato all'articolo, i diritti e le responsabilità della società di gestione per la manutenzione di un condominio, puoi leggerlo qui.
Vantaggi e svantaggi
Vantaggi del metodo di controllo diretto:
- Il primo e indubbio vantaggio della forma diretta di gestione della casa è che i proprietari in questa forma non rispondono degli obblighi della società di gestione. I servizi specificati nel contratto devono essere loro forniti integralmente.
- Ogni proprietario non è responsabile del debito di altri proprietari senza scrupoli.
- Non ci sono intermediari, poiché è il proprietario stesso a decidere con quale organizzazione lavorare. I proprietari di locali residenziali scelgono autonomamente le organizzazioni che eseguono riparazioni e altri lavori sulla casa. In questo caso si tratta di un contratto e non di un accordo di gestione. Non è necessario pagare per lavori e servizi aggiuntivi non specificati nel contratto.
- Nella forma diretta, non ci sono stanziamenti di bilancio per le riparazioni.
- Non c'è controllo sulla gestione diretta, non c'è controllo sul servizio, né da parte degli stessi residenti, né da parte delle autorità di vigilanza (non esiste un meccanismo giuridico che consenta di esercitare tale controllo).
- Quando si conclude un contratto, ad esempio, per la fornitura di acqua, è necessario che almeno la metà dell'elenco dei proprietari firmi il contratto con il fornitore. In caso contrario il contratto non sarà adempiuto.
Tempo di lettura: 5 minuti
Una gestione efficace di un condominio è finalizzata a creare condizioni di vita favorevoli e sicure per i cittadini e a garantire una manutenzione ottimale dei beni comuni. Se la gestione di un condominio viene effettuata con la partecipazione diretta dei residenti, questi dovrebbero sapere cos'è la gestione diretta di un condominio, quali sono le sue caratteristiche e quali sono i pro e i contro di questa opzione.
L'essenza della gestione diretta di MKD
Sotto la gestione diretta dei condomini, i proprietari degli appartamenti stipulano accordi per la manutenzione e la riparazione della casa sulla base delle decisioni dell'assemblea generale dei residenti. Questo metodo di gestione consente loro di entrare in rapporti giuridici con le società di fornitura di risorse (RSC), organizzazioni che forniscono la fornitura di gas, acqua ed elettricità.
La forma diretta di gestione di un condominio è un modo che consente ai proprietari dei locali di negoziare con gli appaltatori il mantenimento delle condizioni ottimali della casa.
Se parliamo del lato legale della questione, ogni inquilino dei locali stipula per proprio conto un accordo per la fornitura di risorse.
L'organizzazione che si occupa della manutenzione e delle riparazioni della casa, provvede allo scarico dell'acqua, al riscaldamento, alla fornitura di elettricità e gas, è responsabile nei confronti dei proprietari dei locali del condominio per l'adempimento delle sue funzioni. Queste disposizioni sono stabilite dal Governo della Federazione Russa, espresse nelle Regole per il mantenimento della proprietà comune in un condominio e sono contenute negli accordi conclusi.
Numero minimo di appartamenti
Il passaggio alla gestione diretta di un condominio è regolato dall'art. 164 del Codice degli alloggi della Federazione Russa. La possibilità di tale leadership è garanzia del pieno funzionamento della comunità dei cittadini.
Come dimostra la pratica, i proprietari di case interagiscono principalmente direttamente con i fornitori di servizi nelle zone rurali. In tali condizioni, spesso non è previsto lo sviluppo di più appartamenti su larga scala.
Negli edifici in cui il numero di appartamenti è inferiore a 12, i proprietari dello spazio abitativo sono esentati dalla necessità di stipulare un accordo aggiuntivo con appaltatori terzi che forniranno servizi per la riparazione e il mantenimento delle normali condizioni del condominio.
Se in un edificio ci sono più di 12 appartamenti alcune procedure diventano più complicate. Per approvare la decisione è necessario raccogliere più del 50% dei voti di tutti i proprietari di case. Solo allora la loro espressione di volontà potrà essere considerata legittima.
I lettori dei portali legali sono spesso interessati a quanti appartamenti dovrebbero esserci in un edificio per la gestione diretta. Questa sfumatura è regolata dall'art. 161 Codice degli alloggi della Federazione Russa. Affinché i residenti di un condominio possano usufruire direttamente del servizio è necessario che il condominio abbia almeno 13 appartamenti, ma non più di 30.
La gestione della casa viene effettuata da tutti i proprietari dello spazio abitativo personalmente o tramite un intermediario. Questi ultimi non possono abitare nel condominio, dove è prevista una forma di guida diretta.
L'opzione ottimale per la manutenzione della casa è la gestione di condomini fino a 30 appartamenti. È difficile attirare un numero maggiore di residenti affinché partecipino all'incontro. È ancora più difficile raggiungere un accordo.
Vantaggi e svantaggi della gestione diretta
La forma diretta di servizio è una delle più antiche ed efficaci. Per garantire un'assistenza tempestiva e di alta qualità ai condomini, i residenti devono coordinare le azioni e, tramite un rappresentante autorizzato, stipulare contratti con gli appaltatori.
Vale la pena discutere i punti di forza e di debolezza di questa opzione per utilizzare MKD. Pertanto, la gestione dei proprietari dei locali in un condominio è associata a una serie di vantaggi:
- Pagamento dei servizi di pubblica utilità direttamente alle società che li forniscono.
- Pagamenti trasparenti.
- Il debito dei cittadini non colpisce gli altri residenti.
- I servizi aggiuntivi sono forniti in base all'importo pagato.
- Le organizzazioni di servizi spendono fondi per il lavoro previsto dal contratto, il che significa che il denaro viene utilizzato in modo razionale.
Il sistema di controllo è efficace solo se i residenti della casa assumono una posizione attiva.
Svantaggi del servizio diretto:
- Il rappresentante dei proprietari si assume la responsabilità. Di solito è gratuito, ma ha preoccupazioni più che sufficienti.
- Mancanza di opportunità di ricevere fondi per programmi sociali: riparazioni importanti, sistemazione di un parco giochi e così via.
- I costi per apportare miglioramenti - assumere un portiere, abbellire l'ingresso, ecc. - ricadono sulle spalle dei volontari. Coloro che non sono d’accordo potrebbero rifiutarsi di pagare per le innovazioni.
- Se il condominio contiene alloggi comunali, all'assemblea sono invitati i proprietari che hanno diritti di voto simili a quelli dei residenti.
- Formazione di un gruppo di iniziativa.
- Conduzione di un'assemblea generale dei proprietari di alloggi (GMS). In esso si discutono le questioni riguardanti la forma di governo, si tengono le votazioni obbligatorie e viene eletto il presidente del consiglio interno.
- Selezione delle organizzazioni che serviranno MKD. Entro un anno è necessario concludere contratti diretti con monopolisti e appaltatori.
- Conferma dell'accordo generale sul passaggio alla gestione diretta.
- Selezione di un candidato per un rappresentante ufficiale.
- Costituzione di un organismo rappresentativo.
- Conclusione di contratti di servizio.
Prima di passare a questa forma di controllo, è necessario studiare attentamente i pro e i contro elencati.
Come passare al controllo diretto di MKD
Quando si passa a un nuovo tipo di servizio, è necessario seguire la procedura. Può essere suddiviso in tre fasi:
Se il metodo di gestione scelto non viene attuato dai residenti entro un anno, le autorità cittadine sono obbligate a cercare una società di gestione per la casa.
Gruppo di iniziativa
Perché un’impresa possa svilupparsi, è necessaria l’iniziativa. La procedura per organizzare la gestione della casa non fa eccezione alla regola. Tra i residenti ci sono sempre persone disposte a rappresentare gli interessi degli altri proprietari di appartamenti. Costituiscono il cosiddetto centro di coordinamento.
Il gruppo viene creato in base all'elenco dei proprietari di appartamenti. Allo stesso tempo, viene svolto un lavoro di propaganda e di spiegazione per attirare il maggior numero possibile di residenti.
È meglio informare di tali eventi per iscritto su un cartello all'ingresso. Il metodo più efficace è aggirare i proprietari.
Il gruppo di iniziativa seleziona 1-2 rappresentanti per ciascun ingresso che sono pronti a organizzare il processo e ad aderire alle condizioni di lavoro. Questo gruppo informa il resto dei residenti sull'essenza della questione e annuncia dove e quando avrà luogo il primo OSS.
Riunione dei proprietari
Per poter approvare il modulo di manutenzione della casa è necessario che sia registrata la volontà dei proprietari. Per fare ciò, viene organizzato un incontro dei residenti o la compilazione di questionari con un elenco di domande. Il quorum per l'evento è di almeno la metà dei proprietari del condominio.
Punti principali discussi all’OCC:
Questa fase è la principale nella transizione verso un nuovo tipo di gestione della casa.
Gli interessi dei proprietari degli appartamenti nel condominio nei rapporti con terzi possono essere rappresentati da uno dei proprietari dei locali del condominio. Le modifiche dell'anno scorso hanno anche stabilito che questa funzione può essere svolta da una persona autorizzata da una procura scritta con l'approvazione della maggioranza dei residenti. 
Selezione delle società di servizi
Affinché abbia effetto la gestione diretta, ai sensi dell'art. 164 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, è necessario concludere un accordo con le società appaltatrici che si assumeranno le responsabilità volte al mantenimento e alla riparazione degli immobili. Questa è la fase più importante nella transizione verso una nuova forma di leadership.
Se non viene trovata un'organizzazione di servizi per un condominio, il metodo di gestione non è rilevante.
Per completare con successo un accordo, è necessario preparare:
- un protocollo contenente la volontà dei residenti di passare alla gestione diretta del condominio;
- un protocollo contenente gli estremi del responsabile delle trattative con le società di servizi;
- passaporto tecnico della casa;
- una domanda indirizzata al capo dell'organizzazione con la richiesta di concludere un contratto diretto;
- procura certificata da un notaio.
All'assemblea generale, i residenti discutono su come scegliere un'organizzazione di servizi.
Sfumature del controllo diretto di MKD
Una fase importante nell'implementazione dei servizi diretti da parte dei residenti della casa è la conclusione dei contratti con la RSO. Ciò è affermato nel decreto del governo della Federazione Russa n. 354. L'atto legale stabilisce come e in quale quantità i servizi vengono forniti dagli appaltatori se viene raggiunto un accordo con loro per conto dei proprietari sotto la gestione diretta del condominio.
Per le interruzioni della fornitura di energia elettrica, gas e acqua sono responsabili gli appaltatori o subappaltatori con i quali viene concluso il contratto.
La gestione diretta è caratterizzata da un rapporto speciale tra residenti e RSO. Il contratto viene concluso da ciascun proprietario per proprio conto, dalla maggioranza delle persone come parte singola o dal proprietario dell'appartamento autorizzato alla rappresentanza.
Il servizio diretto ti consente di dimenticare i problemi con i centri di pagamento e. Coinvolgendo gli appaltatori e garantendo l'effettiva attività del consiglio di casa, la gestione sarà quanto più efficace possibile. Allo stesso tempo, i fondi per la manutenzione degli immobili vengono utilizzati in modo più razionale. 
Se in un condominio ci sono 100 o più appartamenti, non è consentita la gestione diretta del condominio. Il numero dei residenti nella casa è proporzionale alle richieste che ricevono riguardo alla manutenzione del condominio. Si presenta un numero enorme di compiti aggiuntivi, la cui soluzione è piuttosto difficile da controllare. La probabilità di raggiungere un accordo con tutti i residenti è troppo bassa. In tali condizioni, è più opportuno creare.
Conclusione
Sebbene la gestione di un condominio direttamente da parte dei residenti sia una pratica comune, deve affrontare una seria concorrenza da parte delle società di gestione.
La manutenzione diretta consente ai proprietari di appartamenti di mantenere la casa in condizioni ottimali. L'edificio è gestito da organizzazioni autorizzate, ma le loro attività sono trasparenti e facilmente controllabili dai proprietari dei locali.
Avvocato. Membro dell'Ordine degli avvocati di San Pietroburgo. Più di 10 anni di esperienza. Laureato presso l'Università statale di San Pietroburgo. Sono specializzato in diritto civile, di famiglia, immobiliare e fondiario.
Arte. 164. Gestione diretta di un condominio da parte dei proprietari dei locali di tale edificio
1. Quando un condominio è gestito direttamente dai proprietari dei locali di tale casa, i contratti per la fornitura di servizi per la manutenzione e (o) l'esecuzione delle riparazioni della proprietà comune in tale casa con persone che eseguono i relativi tipi di lavori attività, i proprietari dei locali di tale casa concludono sulla base delle decisioni dell'assemblea generale dei detti proprietari. In questo caso, tutti o la maggior parte dei proprietari dei locali di tale casa agiscono come parte degli accordi conclusi.
2. Contratti per la fornitura di acqua calda, fornitura di acqua fredda, fognature, fornitura di energia elettrica, fornitura di gas (compresa la fornitura di gas domestico in bombole), riscaldamento (fornitura di calore, compresa la fornitura di combustibile solido in presenza di riscaldamento della stufa), gestione dei rifiuti solidi urbani vengono stipulati da ciascun proprietario dei locali, svolgendo per proprio conto la gestione diretta di un condominio.
2.1. I contratti conclusi, anche in forma elettronica tramite sistema, dai proprietari di locali di un condominio che gestiscono direttamente tale edificio, nei casi previsti dal presente articolo, devono essere inseriti nel sistema dai proprietari specificati secondo le modalità stabilite dall'organo esecutivo federale che esercita le funzioni di sviluppo e attuazione della politica statale e della regolamentazione legale nel campo della tecnologia dell'informazione, insieme all'organo esecutivo federale che esercita le funzioni di sviluppo e attuazione della politica statale e della regolamentazione legale nel campo della tecnologia dell'informazione alloggi -servizi comunali.
(il sistema è una risorsa GIS per l'edilizia abitativa e i servizi comunali)
3. Sulla base della decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali in un condominio, gestendo direttamente tale edificio, per conto dei proprietari dei locali in tale casa, nei rapporti con i terzi, uno dei proprietari dei locali di tale casa o un'altra persona che abbia autorità certificata da una procura rilasciatagli per iscritto da tutti o dalla maggioranza dei proprietari dei locali in una casa del genere ha il diritto di agire.
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Quando gestiscono direttamente un condominio, i proprietari dei locali di tale edificio risolvono essi stessi tutte le questioni generali della gestione del condominio senza creare un'associazione di proprietari di case e senza coinvolgere un'organizzazione di gestione (manager). Contrariamente alle disposizioni della Legge Federale "Sulle associazioni dei proprietari di case", il Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa non limita il numero di proprietari di locali che possono scegliere questo metodo di gestione della propria casa. La legge precedentemente in vigore limitava la possibilità di gestione diretta di un condominio (era in edifici fino a 12 appartamenti).
L'implementazione del metodo di gestione diretta di un condominio esclude la possibilità di attrarre un manager professionista (organizzazione di gestione). Una persona che ha pagato contratti con i proprietari dei locali per la fornitura di servizi per la manutenzione della casa e (o) per l'esecuzione di lavori di riparazione, a seconda dell'oggetto del contratto, deve essere qualificata come imprenditore o fornitore di servizi.
Le norme sui contratti per la prestazione di servizi retribuiti (capitolo 39 del Codice civile della Federazione Russa) e sui contratti per i lavori domestici (§ 2 del capitolo 37 del Codice civile della Federazione Russa) si applicano ai rapporti previsti dai contratti in questione, tenendo conto dei requisiti obbligatori per i locali residenziali, della loro manutenzione e della manutenzione della proprietà comune dei proprietari di locali in condomini, dei regolamenti tecnici, delle norme sanitarie e tecniche e dei regolamenti stabiliti a livello federale (clausola 6 dell'articolo 2, comma 12 della parte 1 dell'articolo 4, commi 2 e 17 dell'articolo 12, comma 8 dell'articolo 13 , comma 9, parte 1, articolo 14, parte 4, articolo 17, parte 1, articolo 156 del Codice dell'edilizia abitativa, ecc. ), nonché le regole per il mantenimento della proprietà comune in un condominio, stabilite dal governo della Federazione Russa (parte 3, articolo 39 LCD).
La parte 2 dell'articolo commentato regola i rapporti nella fornitura di servizi pubblici. Gli accordi sulla fornitura di acqua calda e fredda, rete fognaria, fornitura di elettricità, fornitura di gas (compresa la fornitura di gas in bombole), riscaldamento (fornitura di calore, compresa la fornitura di combustibile solido in presenza di riscaldamento della stufa) devono essere conclusi indipendentemente da ciascun proprietario dei locali per proprio conto.
In conformità con l'art. 426 del Codice Civile della Federazione Russa, i contratti per l'elettricità, il gas, il calore, la fornitura di acqua e servizi igienico-sanitari, nonché i contratti per la vendita di gas in bombole e combustibili solidi sono appalti pubblici. Tali accordi devono essere conclusi dalle organizzazioni commerciali con i proprietari dei locali con qualsiasi proprietario dei locali che vivono in un condominio, in un'assemblea generale dei proprietari dei locali in cui viene scelto il metodo di gestione diretta della casa secondo la procedura stabilito dal Codice degli alloggi della Federazione Russa.
Le regole per la fornitura di servizi pubblici stabilite dal governo della Federazione Russa (parte 1 dell'articolo 157 del Codice degli alloggi) si applicano ai rapporti nell'ambito dei contratti di elettricità, gas, calore, fornitura di acqua e fognature, nonché ai contratti di fornitura la vendita di gas in bombole e combustibili solidi.
6. I proprietari dei locali di un condominio hanno il diritto di scegliere diversi modi per attuare la loro decisione nell'ambito del metodo di gestione diretta del condominio.
In primo luogo, tutti i problemi di gestione attuali possono essere risolti durante le assemblee generali dei proprietari dei locali della casa.
In secondo luogo, i proprietari dei locali possono distribuire tra loro le responsabilità della gestione della casa.
In terzo luogo, possono, ai sensi della parte 3 dell'art. 164 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, selezionare una persona autorizzata tra di loro o invitare un'altra persona (non tra i proprietari) che ha il diritto di agire nei rapporti con terzi per conto dei proprietari dei locali in tale casa .
27. Caratteristiche del contratto per la fornitura di servizi di pubblica utilità.
Nella scienza c'è una divisione in due tipi:
Accordo sulla fornitura di servizi di pubblica utilità concluso tra il consumatore e il FORNITORE.
Un accordo sull'acquisto di risorse di utilità concluso tra l'appaltatore e l'organizzazione fornitrice delle risorse. Infatti, l'esecutore stesso acquista e rivende.
La delimitazione di tali strutture contrattuali viene effettuata per oggetto. Il legislatore ha quindi cercato di distinguere tra le categorie dei servizi pubblici e delle risorse comunali.
Un'altra opzione di classificazione consiste nel dividere i contratti in tre gruppi.
a) Il primo gruppo comprende i contratti che mediano attività commerciali nel settore della produzione e fornitura di risorse (resource supply), smaltimento e trattamento delle acque reflue.
b) Il secondo gruppo comprende gli accordi che mediano le attività commerciali nel settore della gestione dell'edilizia abitativa. In questo gruppo, innanzitutto, è necessario includere un contratto per la gestione di un condominio (articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa), nonché un contratto per la fornitura di servizi e (o) prestazioni dei lavori di manutenzione e riparazione della proprietà comune in un condominio, il cui numero di appartamenti è superiore a 12, che viene concluso dall'organizzazione di gestione con i proprietari dei locali in tale condominio. Inoltre, il secondo gruppo comprende i contratti per la fornitura di servizi a pagamento conclusi dall'organizzazione di gestione con altre entità aziendali al fine di svolgere le funzioni di gestione di un condominio.
c) Il terzo gruppo comprende i contratti che mediano le attività commerciali nel settore degli appalti. In questo gruppo è necessario evidenziare gli accordi contrattuali, il cui oggetto è l'esecuzione di importanti riparazioni del patrimonio abitativo, riparazioni ordinarie del patrimonio abitativo, riparazione dei servizi pubblici, rimozione dei rifiuti solidi domestici, pulizia dei territori e degli ingressi , paesaggistica, paesaggistica, installazione di sistemi di videosorveglianza, ecc. Esecuzione di lavori - riparazioni attuali, riparazioni importanti, ecc.
Maggiori informazioni sugli alloggi e sui servizi comunali: sempre più diffusi Contratti di concessione- una forma di partenariato pubblico-privato, regolata dalla legge federale sugli accordi di concessione. Vantaggio degli accordi di concessione: da un lato, il governo locale si sbarazza dei costi di gestione degli alloggi e dei servizi comunali e spende il budget per questo, e forse verrà anche pagato per questo. D'altro canto, gli investitori privati e le società di gestione, realizzando il loro progetto di investimento, ricevono un mercato di vendita garantito, che consente loro di ricevere reddito e profitto.
In pratica, si sono diffusi
Contratti del ciclo di vita, in cui il pagatore è lo Stato e il partner privato realizza un profitto solo se mantiene l'infrastruttura in condizioni adeguate.
Un contratto di servizi che combina le caratteristiche di una concessione e di rapporti giuridici previsti da accordi contrattuali.
SULL'ACCORDO STESSO
Un contratto per la fornitura di servizi di pubblica utilità è un sottotipo di un contratto per la fornitura di servizi a pagamento, caratterizzato dal fatto che l'appaltatore fornisce e il cliente paga le utenze per i locali specificati nel contratto. La redazione del contratto è regolata dalle norme e dai regolamenti applicabili ai contratti per la fornitura di servizi a pagamento, nonché dal Codice Civile della Federazione Russa. Lo scopo della conclusione di un accordo è quello di garantire che i locali, le aree comuni e le aree locali siano mantenute in buone condizioni.
I termini essenziali dell’accordo sono:
Il suo argomento
Prezzo e procedura di conciliazione tra le parti
I loro diritti, doveri, responsabilità e procedure di risoluzione delle controversie
Tale accordo può essere concluso con il contraente per iscritto. Se il consumatore ha intrapreso azioni indicanti la sua intenzione di consumare servizi di pubblica utilità, o ha effettivamente iniziato a consumare tali servizi (azioni implicite), il contratto si considera concluso secondo i termini e le condizioni previste dalle Regole per la fornitura di servizi di pubblica utilità. A un consumatore non può essere negata la fornitura di servizi di pubblica utilità se non dispone di un accordo scritto sulla fornitura di servizi di pubblica utilità.
Il pagamento del servizio viene solitamente effettuato in anticipo in base alla fattura del mese corrente prima della data specificata nel contratto. Se il cliente non paga puntualmente il servizio fornito, verranno addebitate penalità per ogni giorno di ritardo. La responsabilità dell’appaltatore per l’inadempimento o l’inesatto adempimento dei termini contrattuali è, tra l’altro, di natura materiale, che si esprime nella forma del risarcimento del danno nelle modalità e nell’importo previsti dalla normativa vigente.
In caso di disaccordi e controversie tra le parti, queste devono cercare di risolverli pacificamente. Se è impossibile risolvere la controversia in via preliminare, le parti la risolvono secondo le modalità prescritte dall'attuale legislazione della Federazione Russa. L'accordo è redatto in due copie, aventi uguale forza giuridica, e sottoscritto dai rappresentanti di entrambe le parti.
Le condizioni per l'erogazione dei servizi pubblici, a seconda della modalità di gestione prescelta, sono determinate in:
– contratto di gestione con l'organismo di gestione. Allo stesso tempo, l'organizzazione di gestione non ha il diritto di rifiutarsi di includere nel contratto di gestione concluso con essa le condizioni per la fornitura di servizi di pubblica utilità;
– un accordo sulla fornitura di servizi di pubblica utilità, concluso dalla HOA o dal complesso residenziale con i proprietari dei locali. Allo stesso tempo, la HOA o il complesso residenziale non ha il diritto di rifiutare al proprietario dei locali, sia esso membro o meno, di concludere tale accordo;
– contratti per la fornitura di acqua fredda, fornitura di acqua calda, fognature, fornitura di elettricità, fornitura di gas, riscaldamento (fornitura di calore), che i proprietari dei locali concludono con le organizzazioni di fornitura delle risorse.
Tutte le azioni riguardanti la gestione di un condominio vengono eseguite durante una riunione dei proprietari. I proprietari possono selezionarli, modificarli e cancellarli. Sulla base dei risultati viene redatta una delibera che vale per tutti i proprietari dei locali.
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Per usufruire di una forma di gestione autonoma, l'edificio deve avere più di trenta appartamenti.
La gestione diretta di un condominio viene effettuata sulla base degli articoli del Codice degli alloggi della Federazione Russa. In conformità con i documenti normativi, i proprietari possono stipulare e risolvere contratti per la fornitura di lavori di riparazione e altri tipi di servizi per la manutenzione del territorio comune solo sulla base di una decisione comune. Tali accordi possono essere conclusi solo se la maggioranza dei proprietari vota in assemblea generale per approvare l'idea.
Algoritmo di cambiamento di forma
Per passare alla gestione autonoma della casa sarà necessario seguire il seguente algoritmo:
| Approvazione di un gruppo ristretto di attivisti residenti |
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| Tenendo il primo incontro |
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| Determinazione dell'organizzazione responsabile del servizio | La necessità di concludere un accordo separato per ciascun residente con le società di servizi è stabilita dall'articolo 164 del Codice degli alloggi della Federazione Russa. Una conclusione per conto di un cittadino è disponibile solo se i proprietari hanno rilasciato una procura per svolgere tali azioni. |
Il Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa stabilisce che ogni condominio con più di quattro appartamenti deve avere un'associazione di proprietari, una cooperativa edilizia o un consiglio di costruzione. La composizione del collegio dipende dal presidente, eletto dall'assemblea generale.
Quando si crea un autogoverno MKD, non è richiesta la sua registrazione presso le agenzie governative. È consentita una sola riunione del Consiglio per casa.
Tutti i proprietari diventano responsabili delle attività organizzative riguardanti il funzionamento e la manutenzione della casa e dell'area circostante. Tutte le idee di miglioramento esistenti dovrebbero essere presentate per una considerazione generale.
Per coordinare i lavori viene selezionata una persona autorizzata, che molto spesso diventa il presidente del consiglio.Se è necessario riunire una commissione di proprietari, che sarà incaricata di fornire assistenza varia alla persona autorizzata, l'elezione dovrà avvenire anche durante l'assemblea generale.
Presidente
Questo status obbliga la persona non solo a guidare il consiglio e a redigere relazioni, ma anche:
- negoziare con le aziende condizioni favorevoli per la riparazione e la manutenzione degli immobili, che saranno poi sottoposte all'esame dell'assemblea generale dei residenti;
- negoziare con i fornitori di servizi, dopodiché ciascuno dei proprietari dovrà stipulare un accordo individuale con la società;
- concludere contratti ed accettare servizi e lavori sulla base di una procura conferita da ciascun residente del condominio;
- controllare il processo di fornitura dei servizi e l'adempimento di tutte le clausole dei contratti da parte delle aziende;
- rappresentare gli interessi dei proprietari in giudizio;
- redigere segnalazioni di violazioni.
Importante da ricordare!
Con decisione dell'assemblea generale dei residenti può essere determinata la remunerazione del presidente, indicandone l'importo e le modalità di pagamento.
Assemblea generale dei proprietari
Indipendentemente dal metodo scelto per la gestione dei condomini, la legislazione definisce l'assemblea generale dei proprietari come l'organo principale di governo. I residenti hanno il diritto di decidere tutte le questioni organizzative riguardanti la gestione e il funzionamento della casa.
La legislazione definisce le forme in base alle quali le decisioni vengono prese dai proprietari in un'assemblea generale:
La decisione degli abitanti della casa è considerata valida solo se al voto ha partecipato più della metà degli iscritti.
Nel primo incontro vengono affrontati i seguenti temi:
- adozione di una forma autonoma di gestione della casa;
- elezione di un residente o di un terzo che rappresenterà gli interessi dei proprietari;
- conclusione di accordi con società di servizi.
I proprietari devono essere informati in anticipo di ogni riunione. 10 giorni.
Insieme a questo vengono annunciati:
- indirizzo per il deposito delle decisioni (in contumacia o in contumacia);
- dettagli dell'iniziatore della riunione;
- tempo esatto;
- motivo della convocazione;
- modi per familiarizzare con i materiali della domanda;
- forma di attuazione (può cambiare).
La legge fissa il numero minimo di riunioni all'anno: una. Ma i residenti hanno il diritto di tenere convocazioni straordinarie un numero illimitato di volte.
Attività di pubblica utilità
Regole di finanziamento
Se la gestione dei condomini viene effettuata dai proprietari stessi, ciascuno di essi deve stipulare un contratto individuale con appaltatori e società che forniscono risorse.
È necessario stipulare contratti individuali per evitare una situazione in cui l’intera squadra, piuttosto che i singoli residenti, sia ritenuta responsabile. E il consumo dei servizi pubblici generali rimane senza risposta.
Tutti i fondi stanziati per uso comune dai proprietari di case vengono distribuiti dagli stessi residenti nei comuni. Qui viene effettuata la selezione degli appaltatori e il monitoraggio della qualità dei servizi e del lavoro forniti.
Conclusione di un accordo
Si definiscono due tipologie di accordi:
| Fornitura di risorse | Si tratta della fornitura di gas, acqua, elettricità e altre risorse. Viene compilato individualmente da ciascun residente. La società che fornisce le risorse si assumerà la responsabilità nei confronti di ciascun cliente individualmente sulla base dell'accordo concluso. |
| Riparato e operativo | Ciò include la pulizia, la rimozione dei rifiuti, la manutenzione degli ascensori e delle reti di servizi. I loro responsabili sono indicati nella relativa convenzione; essi si assumono la responsabilità di vigilare sul loro buono stato. Le reti esterne devono essere mantenute da società di risorse, ma quando si spostano verso reti interne, i residenti della casa diventano responsabili. |
Vantaggi e svantaggi
| Vantaggi | Ciò può includere:
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| Screpolatura | Ciò può includere:
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