Quando si sceglie un appartamento, gli annunci spesso indicano “alternativa”. Cosa significa questo per un potenziale acquirente? E questo che cos'è?

Gli appartamenti sul mercato sono divisi in due categorie principali: liberi e con alternativa. I primi implicano una pura vendita a scopo di lucro, i secondi implicano la necessità per il proprietario di trovare in cambio altri immobili, cioè scambiatelo.

Lo status alternativo rappresenta un grave svantaggio per l'acquirente; la transazione potrebbe subire ritardi o addirittura non avvenire affatto. Dopo che l'acquirente ha effettuato un pagamento anticipato, il venditore di un tale appartamento inizia a selezionare le opzioni per se stesso e, a causa di richieste immodeste, ad esempio, potrebbe non trovarne una adatta a lui e rifiutare la transazione. Soprattutto l'esperienza pluriennale sul mercato dimostra che tali venditori cercano quasi sempre di non pubblicizzare il fatto che hanno bisogno di un'alternativa e inizialmente affermano che la vendita è pura. Ma puoi provare a calcolarli.

Primo– Assicurati di chiedere direttamente, anche quando parli al telefono, sullo stato giuridico dell’appartamento. Succede che non esiste una risposta diretta a una domanda diretta e se inizia una sorta di vacillamento, non si può parlare di vendita netta.

Secondo– Dovresti studiare l’annuncio con molta attenzione. Dice “vendita libera”, “netto” o qualcos'altro. Se dice "alternativa facile" o "AP", allora devi capire che nelle pubblicità non scrivono mai di difficoltà.

Terzo - Quando si ispeziona un appartamento, è necessario prestare attenzione alla sua abitabilità, ad es. È vuoto o ci vive gente? Se vivono, dove si sposteranno quando venderanno; se c'è da qualche parte, allora perché non si trasferiscono già? Pertanto, è necessario impostare immediatamente la condizione che l'appartamento venga lasciato libero prima della transazione. Dovrai inoltre accompagnare il venditore all'EIRC, dove potrai richiedere un estratto del registro della casa o un documento unico di alloggio, in cui indicheranno tutti i cittadini registrati nell'appartamento. Ancora una volta, la difficoltà è dove andranno dopo l'acquisto e la vendita. Se, secondo il venditore, intendono registrarsi nuovamente da qualche parte, ciò non significa che lo faranno. Sarebbe bello fare tutto questo prima della transazione.

Un'altra conferma che l'appartamento è alternativo è il lasso di tempo entro il quale il venditore è pronto a concludere un affare. Oggi, per raccogliere tutti i documenti, compresa la ITV, ci vogliono 2 settimane, e un periodo più lungo dovrebbe far sorgere sospetti. Se il venditore inizia a citare viaggi d'affari o malattie, molto probabilmente sta cercando un altro appartamento.

E infine: il contratto di compravendita deve includere condizione per il trasferimento dell'appartamento entro un giorno dalla registrazione della transazione.

Tipologia alternativa di vendita, cos'è e come tutelarsi in una transazione del genere? Quali rischi comporta l'acquisto di un appartamento con questo tipo di operazione? Dopotutto, non tutti gli agenti immobiliari saranno in grado di spiegare chiaramente cosa significa un tipo di vendita alternativo.

Caratteristiche delle diverse tipologie di vendita di appartamenti

Le tipologie più comuni di transazioni nelle operazioni di compravendita immobiliare sono:

• vendita pura (diretta, gratuita),
• vendita alternativa.

Se con il primo tipo di vendita immobiliare tutto è chiaro dal nome, vale a dire che l'appartamento viene venduto e l'acquirente paga per questo, e il venditore lo riceve e ne dispone a sua discrezione senza alcuna condizione. Con il secondo tipo di vendita non tutto è così semplice, perché non è immediatamente chiaro cosa significhi il tipo di vendita alternativo e quali conseguenze ciò comporti per tutti i partecipanti alla transazione.

Vendere con operazione alternativa significa che, vendendo il suo immobile, il proprietario dell'appartamento utilizza i fondi ricevuti per acquistare contemporaneamente un'altra casa. Inoltre, tutte le transazioni avvengono lo stesso giorno e il venditore e l'acquirente (come una persona sola) non ricevono praticamente denaro in mano.

Questo tipo di transazione è un vantaggio o un svantaggio?

La vendita alternativa è essenzialmente lo stesso accordo di scambio in epoca sovietica. Le transazioni di compravendita di tipo alternativo rappresentano fino all'80% di tutte le transazioni immobiliari. Tutto ciò è dovuto al fatto che il processo di risparmio di denaro per l'acquisto di un nuovo appartamento è piuttosto lungo e talvolta semplicemente impossibile. Allo stesso tempo, tutti vogliono avere la propria casa. È qui che entra in gioco l’accordo alternativo.

La cosa principale nel processo di acquisto e vendita alternativi è trovare un acquirente per l'alloggio venduto e quindi, di conseguenza, un immobile che può essere acquistato con il ricavato dell'appartamento venduto. Pianificando adeguatamente tutte le fasi, puoi concludere un accordo abbastanza redditizio per ciascuna delle parti coinvolte nell'acquisto e nella vendita.

I vantaggi delle vendite immobiliari alternative includono:

• disponibilità di tutti gli alloggi offerti sul mercato immobiliare,
• libertà di scegliere un oggetto che si adatti ai requisiti e ai parametri,
• la vendita del vostro immobile avviene solo con la scelta concordata di un appartamento alternativo, che funge come una sorta di assicurazione contro situazioni impreviste.

Tuttavia, questo tipo di vendita presenta anche degli svantaggi di cui è opportuno tenere conto, ovvero:

• elevata complessità,
• la necessità di completa coerenza di tutti gli oggetti della catena,
• la possibilità di distruzione della catena in qualsiasi momento, se qualche collegamento è escluso,
• opacità della transazione.

Come evitare di finire nei guai?

Studiando a fondo le caratteristiche della transazione e conoscendo cos'è una tipologia alternativa di vendita, puoi proteggerti da varie situazioni impreviste.

Per fare ciò, nella fase di ricerca degli immobili necessari, è necessario capire cosa si desidera ottenere al termine di tutte le transazioni e tenere conto anche dei costi associati. La risoluzione di questi problemi prevede anche una valutazione qualificata da parte di un esperto indipendente delle condizioni e del prezzo dell'immobile venduto.

La fase successiva è la ricerca di un possibile acquirente, che potrà essere trovato autonomamente oppure contattando una società immobiliare. Dopo aver trovato un cliente del genere, è necessario concludere con lui un accordo adeguato e ricevere un deposito per l'alloggio venduto.

Successivamente si procede alla ricerca di immobili alternativi, allo svolgimento delle necessarie procedure di prevendita e alla raccolta dei documenti mancanti. La fase finale è l'esecuzione di tutte le transazioni e questa può essere eseguita simultaneamente. Questa fase prevede l'esecuzione di accordi monetari attraverso una cassetta di sicurezza, alla quale i venditori accedono solo dopo che tutta la documentazione è stata correttamente completata.

A volte una transazione di vendita alternativa può trasformarsi in diverse piccole transazioni. Ma questo è possibile solo se sono disponibili tutti i documenti necessari e vengono eseguite una serie di procedure, ad esempio per estrarre gli inquilini dall'appartamento prima che la transazione stessa venga completata.

In ogni caso la scelta del tipo di transazione spetta sempre all'acquirente e solo lui può decidere cosa fare per ottenere il massimo beneficio.

Devi sapere questo - una delle situazioni in cui le transazioni immobiliari non possono essere effettuate senza un agente immobiliare competente - la complessità delle catene di scambi simultanei consente di fare a meno di attrarre denaro “reale” per l'acquisto di una casa.

La stragrande maggioranza delle transazioni concluse ogni giorno sono, infatti, alternative, solo che chi le effettua non se ne rende conto.

L '"alternativa" ha le sue caratteristiche e rischi (come) che vale la pena comprendere: abbiamo deciso di condurre uno studio e chiesto commenti agli esperti immobiliari.

L'idea di una transazione alternativa è la seguente: una persona vende un appartamento e stipula immediatamente un contratto di compravendita per un altro immobile - con o senza pagamento aggiuntivo.

Tipi di scambi e livelli di difficoltà

Gli agenti immobiliari distinguono i seguenti tipi di transazioni relative alla vendita di appartamenti sul mercato immobiliare:

• vendita netta, talvolta chiamata anche "diretta". In questo caso l'acquirente riceve semplicemente l'importo concordato senza ulteriori piani per l'acquisto della casa;
• una transazione alternativa, che è, appunto, uno scambio di alloggi. Il venditore vende il suo appartamento e ne acquista subito uno nuovo, le transazioni vengono effettuate entro un giorno e contestualmente viene registrato il passaggio di proprietà;
• “catena di alternative”, cioè più transazioni consecutive effettuate simultaneamente.

Un buon esempio di “catena di alternative” da http://td-mo.ru

Certo, la più semplice e veloce nel tempo è la vendita pura, ma se parliamo di una catena, questa operazione richiede un approccio molto più approfondito e una lunga preparazione. L’“alternativa” è un po’ più complicata, poiché l’operazione prevede almeno due transazioni. Una persona riceve denaro per un immobile e immediatamente, allo stesso tempo, acquista un'altra casa, concludendo un accordo adeguato e registrandola.

Per la maggior parte dei nostri connazionali un accordo alternativo è l’unica opportunità per migliorare le proprie condizioni di vita. Non tutti hanno i soldi per un acquisto pulito; inoltre, dopo aver venduto la casa, dovranno vivere da qualche parte, e questo comporta spese aggiuntive. Molto spesso, tali transazioni richiedono che l'acquirente - un acquirente alternativo - abbia un certo importo, poiché raramente è possibile trovare un'opzione con la piena conformità del prezzo di acquisto con il prezzo di vendita.

Uno scambio completo è un tipo di accordo estremamente raro, poiché affinché la transazione abbia luogo è necessaria un'assoluta coincidenza degli interessi di entrambe le parti. Trovare una tale opzione è un compito lungo e ingrato.

I lati dell’“alternativa”

Le transazioni abitative alternative possono coinvolgere almeno tre parti. Il primo è l'acquirente dell'appartamento, il secondo è il venditore, che è anche acquirente di un altro appartamento. Il terzo è il venditore dello spazio abitativo (per il partecipante precedente). Allo stesso tempo, qualsiasi appartamento acquistato può essere definito alloggio alternativo o vendita diretta, l'essenza della catena di transazioni non cambia. Tuttavia, molto spesso questo è il nome dato all'appartamento acquistato per sostituire quello venduto.

Se parliamo di una catena più lunga, non viene venduto uno spazio abitativo alternativo, ma due o addirittura più. Cioè, i venditori di case agiscono come acquirenti dell'appartamento successivo nella catena. In questo caso la sequenza non ha importanza. Ad esempio, se vendendo una banconota da tre rubli si acquistano tre diversi monolocali con un pagamento aggiuntivo, si costruisce una catena a quattro componenti con tre “alternative”.

IMPORTANTE

Come dimostra la pratica, le catene da quattro a cinque appartamenti sono l'opzione più accettabile, poiché quanto più lunga è la catena e quanti più partecipanti alla transazione, tanto più difficile sarà costruire l'intero complesso. Basta un solo collegamento per rovinare l'intero accordo.

Per limitare la crescita della catena, i termini del contratto preliminare possono prevedere che il prossimo venditore scelga l'appartamento solo in caso di vendita diretta.

Secondo i dati analitici di diverse agenzie immobiliari, le vendite pure e incontrastate riguardano spesso monolocali, classici monolocali e bilocali. Gli appartamenti con un gran numero di locali, di regola, diventano alternativi o tirano con sé una "catena".

Pagamenti in “alternativa”: cassette di sicurezza

Sia nelle transazioni singole che in quelle multiparte, il denaro viene solitamente trasferito in contanti e negli ultimi anni se ne è registrato un utilizzo crescente cassette di sicurezza noleggiate. Per garantire che gli interessi di ciascuna parte siano presi in considerazione, vengono richieste celle a tutti i partecipanti con la firma di appositi accordi sulle condizioni di accesso.

In molti casi, al momento dell'acquisto o della vendita, è previsto un pagamento aggiuntivo o, al contrario, una differenza di costo. In questi casi, vengono affittate due celle: nella prima viene inserito l'importo di base e nella seconda il pagamento aggiuntivo necessario.

Il contante viene controllato, conteggiato e depositato in celle in locali di deposito appositamente designati, alla presenza sia del pagatore che del destinatario. Le condizioni per l'accesso al denaro sono specificate separatamente - negli accordi aggiuntivi ai contratti di locazione.

Rischi e difficoltà dell’“alternativa”

Qualsiasi transazione immobiliare comporta alcuni rischi, ma l '"alternativa" ha le sue specificità, e quindi le sue sfumature. Poiché vi prendono parte più parti interessate contemporaneamente, qualsiasi causa di forza maggiore in una di esse fa immediatamente fallire l'intero accordo. Pertanto, un’organizzazione competente è la chiave del successo dell’intera “alternativa”. È importante il giorno prima, in tutte le sfumature, discutere non solo le condizioni, ma anche una chiara sequenza di azioni, o meglio ancora, redigere uno schema su carta e firmare accordi preliminari.

Questo accade raramente con agenti immobiliari esperti, ma con un approccio non professionale il rischio è elevato che le richieste o le aspettative dei proprietari di immobili risultino inadeguate, cioè non corrispondano alle realtà del mercato. Ad esempio, una persona mette in vendita un appartamento e trova con successo un acquirente, ma non riesce a trovare un'alternativa per se stesso. Succede che l'importo concordato non è sufficiente per acquistare una nuova casa e, di conseguenza, il prezzo del primo appartamento aumenta improvvisamente.

Con una semplice “alternativa” e soprattutto quando si costruiscono lunghe “catene”, possono verificarsi ritardi, questioni controverse, circostanze impreviste per qualcuno dei partecipanti, il che significa che i termini dei contratti devono essere inclusi con una certa riserva, in modo da non apportare successivamente adeguamenti o rinegoziare contratti separati. Lo stesso vale per i periodi stabiliti di accesso alle cassette di sicurezza, alla documentazione e ai termini per liberare l'abitazione.

Caratteristica dell'“alternativa”: il rischio di registrazione parziale

Anche se la procedura è stata più volte verificata ed è perfettamente coordinata, i partecipanti all'“alternativa” possono comunque correre il rischio di una registrazione “parziale” dei contratti. Questa è una situazione in cui solo una parte del pacchetto totale di documenti per i singoli appartamenti viene verificata e registrata con successo.

IMPORTANTE

Vale la pena capire inizialmente che da un punto di vista legale, nelle transazioni alternative, tutti gli accordi di vendita e acquisto sono indipendenti, il che significa che sono registrati separatamente e non come un pacchetto generale.

Nessuno ha il potere di obbligare l'esecutore a sospendere la registrazione di un contratto se sussistono ostacoli alla registrazione del secondo. Di conseguenza, entrambe le parti rischiano di rimanere senza casa e senza soldi, tuttavia tali situazioni possono essere risolte con successo con il giusto approccio.

Durante il processo di transazione, è importante monitorare costantemente lo stato di avanzamento del processo di registrazione. Il modo più semplice per farlo è sul portale ufficiale Rosreestr. Se la procedura prevista da uno degli accordi viene improvvisamente sospesa, i suoi partecipanti lo vedranno immediatamente. I firmatari dei rimanenti accordi possono solo scrivere tempestivamente una richiesta per sospendere la propria registrazione. Quindi è necessario comprendere le ragioni del rifiuto, che molto spesso risiedono in un pacchetto documentario incompleto. Dopo aver fornito i certificati, la procedura riprende e, di norma, si conclude con successo.

Esiste un'altra via d'uscita più affidabile, che tuttavia richiede piccoli investimenti aggiuntivi. Per registrare l'intero pacchetto di documenti, sono invitati avvocati di terze parti specializzati nella fornitura di questo servizio. Poiché conoscono in ogni dettaglio i requisiti del registrar, il rischio di una registrazione parziale si riduce notevolmente.

IMPORTANTE

Tuttavia, la soluzione migliore è coinvolgere un notaio nella registrazione di tutti i pacchetti di documenti “in un colpo solo”. I rappresentanti statali hanno un rapporto "speciale" con Rosreestr e i contratti certificati dai rappresentanti notarili non vengono inoltre controllati dagli avvocati delle autorità di registrazione. Se il notaio ha accettato di farsi carico dell'intera procedura, non c'è bisogno di preoccuparsi del pericolo di una registrazione parziale.

Ma cosa fare se, per ignoranza o disattenzione, si verificasse questo inconveniente? Se i rappresentanti di ciascuna parte saranno persone per bene, non ci saranno grossi problemi. Devi solo attendere che i problemi sorti vengano risolti e che la registrazione al contratto riconosciuto come problematico sia completata. Se ciò risulta difficile, è possibile terminare le transazioni rimanenti e dichiarare non valida l’“alternativa” o l’intera “catena”. Se uno dei partecipanti non è pronto per azioni coordinate, la questione rimarrà da risolvere attraverso i tribunali, anche se questa è una situazione insolita.

Complicazioni del mutuo

Se dalla vendita non ci sono abbastanza soldi per acquistare un nuovo appartamento, le "alternative" spesso si precipitano alle banche per ottenere prestiti e, poiché ci vuole tempo per controllare i documenti, approvare ed elaborare un prestito, gli altri partecipanti devono aspettare. D'altro canto, se prima si completano con successo tutte le procedure bancarie e si ottiene il diritto al mutuo, e poi si riscontrano ritardi, si rischia di perdere la possibilità di ottenere un prestito limitato ad un certo periodo.

Successivamente è necessario negoziare con l'istituto finanziario un aumento della durata del prestito, che è carico di costi, di un esame ripetuto della domanda e di una nuova aspettativa del risultato. Pertanto, è importante costruire una catena in modo tale da rispettare le scadenze bancarie.

Vale la pena considerare anche le sfumature legate alla registrazione, che nel caso di un'ipoteca è un processo molto più rapido rispetto ai contratti convenzionali. Tuttavia, molte banche sono pronte ad assistere pienamente i partecipanti in una transazione alternativa. Se viene stipulato un mutuo appositamente per questa opzione di acquisto di un appartamento, è meglio coordinare il piano con un dipendente dell'istituto finanziario.

Questione fiscale

Quando si concludono transazioni alternative, la confusione con tasse e detrazioni (incluse) è una situazione abbastanza comune. In molti casi i venditori di appartamenti confondono la detrazione fiscale a cui hanno diritto con l'importo totale dei costi associati alle transazioni immobiliari. Pertanto, molte persone pensano che se vendessero un appartamento a un prezzo inferiore e lo acquistassero per sé con un pagamento aggiuntivo, non avrebbero ricevuto nulla, ma al contrario avrebbero speso soldi. Di conseguenza, se il saldo è negativo, non è necessario pagare nulla. Questo approccio è errato ed è irto di problemi con le autorità fiscali.

Il fatto è che, dal punto di vista dei servizi fiscali, le operazioni di acquisto e vendita non sono interconnesse, il che significa che vengono considerate separatamente, indipendentemente dal fatto che siano concluse nello stesso periodo fiscale o che vi sia un intervallo temporale significativo.

In realtà, tutto è semplice: venduto un appartamento - paga le tasse, acquistato un nuovo spazio abitativo - presenta una detrazione fiscale.

Il momento migliore per le alternative

Il periodo più adatto per transazioni alternative è quando i prezzi degli immobili sono stabili e non ci sono forti fluttuazioni dei tassi di cambio. Se si verificano forti fluttuazioni, uno dei partecipanti potrebbe iniziare a innervosirsi e avanzare nuove richieste, cercando frettolosamente altre opzioni.

Se iniziano incomprensioni, si verificano violazioni sistematiche degli accordi o sorge il minimo dubbio sull'autenticità dei documenti, vale la pena abbandonare l'operazione vendendo prima la casa e poi acquistandone una nuova o trovando un'altra alternativa.

Invece di una conclusione

Quindi, nonostante tutte le difficoltà e i rischi per molti nostri concittadini, una transazione alternativa è la soluzione più accettabile per risolvere la questione abitativa. Il successo della sua attuazione dipende direttamente dalla corretta pianificazione, dall'attenta verifica dei documenti e dal coordinamento delle azioni di tutti i partecipanti.

Se si tratta di una “catena di alternative”, e si tratta anche di un mutuo, vale la pena rivolgersi ad un avvocato che abbia esperienza nella conclusione di operazioni di questo tipo.

Questo argomento è dedicato all'acquisto e alla vendita di oggetti come gli immobili. Molto spesso (quasi l'80-90% dei casi) le persone vendono i propri appartamenti per acquistare alloggi più adatti. Esiste quindi ufficialmente una tipologia di vendita “alternativa”. Cos'è veramente?

Vediamo qual è il significato di questa parola, cosa rappresenta nella vita reale e se vale la pena accettare tale opzione. Inoltre, l'articolo elenca molte delle sfumature che sorgono quando si vende un appartamento in città tramite una transazione “alternativa”, nonché sotto forma di vendita gratuita.

Cos’è un’“alternativa” nelle vendite?

Innanzitutto, è consigliabile considerare la parola “alternativa”, che significa “un’opzione simile”. Puoi anche chiamare questo termine “analogico”. Si scopre che stiamo parlando di vendere la tua proprietà, ma allo stesso tempo devi acquistare un oggetto/prodotto simile e diventarne anche il proprietario (in questo caso l'oggetto/prodotto venduto diventa di proprietà dell'acquirente).

Successivamente analizzeremo più nel dettaglio la tipologia di vendita “alternativa”: di cosa si tratta, quali sono le caratteristiche dell'operazione e se convenire. Ora diamo un'occhiata agli esempi.

Esempi di oggetti in vendita in modo alternativo

Molti di noi hanno sentito la frase, ad esempio: “Hai un’altra alternativa?” Si tratta cioè, per così dire, di scambio culturale, se intendiamo l'acquisto e la vendita. Diciamo che il proprietario abita in un monolocale con una superficie di 38 mq. metri nel distretto di Mosca del nord di Butovo. Ma le circostanze si sono sviluppate in modo tale che dobbiamo spostarci a nord della capitale o nella regione di Mosca più vicina, ad esempio a Zelenograd o Khimki. Cioè, una persona deve spostarsi dal sud di Mosca al nord della capitale. Ma l'appartamento dovrebbe avere approssimativamente gli stessi parametri e lo stesso prezzo. Ed è auspicabile che la stessa infrastruttura sia nelle vicinanze. Diciamo che per un pensionato è importante avere una clinica, un parco e una farmacia nelle vicinanze, mentre i giovani genitori hanno bisogno di mandare i propri figli a scuola e all'asilo. Cambia cioè solo la collocazione geografica della residenza, ma non le strutture/infrastrutture sociali (scuole, farmacie, ecc.). Questo è ciò che significa la tipologia di vendita “alternativa”.

Questo termine non è praticamente utilizzato nella vendita di automobili, cottage o garage. Perché, di regola, le persone non devono cercare un posto dove vivere. Dopotutto, spesso, dopo aver venduto un appartamento, gli ex proprietari rimangono letteralmente per strada. Ma se ci sono altri immobili o qualcuno con cui stare, allora in linea di principio non è necessario stipulare un accordo “alternativo”, basta semplicemente trovare un immobile simile e acquistarlo.

Le alternative includono il trasferimento in un'altra città o l'acquisto di un diverso tipo di immobile. Diciamo che una persona vive in una cittadina di provincia, dove sono presenti sia appartamenti che case private. Attualmente il proprietario abita in un bilocale con una superficie di 46 mq. metri. Per lui è importante che ci sia una fermata nelle vicinanze dove fermano i minibus e gli autobus che passano vicino al suo posto di lavoro. Il proprietario vuole acquistare una casa privata allo stesso prezzo vendendo l'appartamento. Ma è molto importante che vicino al nuovo luogo di residenza ci sia una fermata dell'autobus con minibus per il luogo di lavoro.

A proposito di beni immobili

Ora parliamo nello specifico del settore immobiliare. È disponibile in diversi tipi. La stessa parola "immobile" significa qualcosa che non può essere spostato o spostato da un luogo all'altro: un edificio, un garage e persino una doccia estiva sul territorio di un cottage estivo.

Esistono diverse opzioni di proprietà. È raro, ma puoi incontrare persone che possiedono più appartamenti: ne hanno acquistato uno molto tempo fa e ci vivono, e gli altri due spazi abitativi sono stati ereditati. Naturalmente, se non ce n'è bisogno, puoi vendere uno degli appartamenti vuoti o entrambi. In questo caso, una persona non ha bisogno di cercare un'opzione adatta, avrà semplicemente dei soldi nelle sue mani, che potrà usare come vuole. E allo stesso tempo viene effettuata la vendita gratuita. Il proprietario dovrebbe tenere questi due appartamenti vuoti, preferibilmente senza cose, ma almeno con riparazioni estetiche, per non sottovalutare molto il prezzo. Successivamente vedremo le reali differenze in cosa sia la tipologia di vendita “alternativa” o “gratuita” e ne considereremo vantaggi e svantaggi.

"Alternativa" e altri commenti negli annunci pubblicitari

Se visitate siti con annunci pubblicitari su Internet, noterete in fondo al testo note di proprietari o agenzie: “vendita libera”, “alternativa”, “è possibile contrattare”, “è possibile lo scambio con un monolocale”. possibile” (se si tratta del proprietario di una casa privata in una città di provincia).

Abbiamo già discusso cosa significa la tipologia di vendita “alternativa”. Su CIAN, Avito o altri siti che pubblicizzano appartamenti ci sono anche annunci in cui il venditore non scrive nulla riguardo all'asta e al suo destino futuro. Va notato che a volte, se lo si desidera, viene indicato il motivo della vendita, ad esempio il trasferimento in un'altra città. In questo caso, è necessario chiedere al proprietario il motivo, poiché è possibile che la persona abbia dei problemi di cui deve essere eliminato. Diciamo che una donna divorziata con un figlio vuole scappare dal suo ex marito tiranno, che viene a trovarla ogni giorno senza invito e minaccia, usa la forza fisica e danneggia la proprietà. È possibile che tu, come futuro proprietario, sia un uomo di corporatura robusta, capace di spiegare a una persona negligente che il tuo coniuge non vive più qui. In questo caso, ovviamente, puoi acquistare un alloggio da una donna povera. Ma se il motivo è più grave, il proprietario dell'immobile ha commesso un reato davanti a qualcuno ed è debitore, allora è meglio rifiutare il pagamento anticipato, la caparra e soprattutto la transazione. Dovresti anche verificare se il venditore ha debiti per tasse, alloggi e servizi comunali.

I pro dell’“alternativa”

Adesso dovresti studiare attentamente i vantaggi della tipologia di vendita “alternativa”. Di cosa si tratta in generale, quali garanzie ci sono per il venditore? Di norma, in caso di vendita alternativa, viene stipulata una doppia transazione, ovvero una persona vende il suo vecchio appartamento e acquista una nuova casa lo stesso giorno. In questo caso, il ricavato va immediatamente al venditore dell'immobile acquistato.

Questo schema è solitamente sicuro in termini di denaro non andrà perso e non rimarrai senza un tetto sopra la testa. In questo caso, subito dopo la conclusione della transazione, puoi fare le valigie e trasferirti in un nuovo appartamento. Naturalmente, potrebbero esserci delle sfumature legate al fatto che i precedenti proprietari hanno bisogno di tempo per prepararsi.

A proposito di vendita gratuita

Vale la pena toccare un po' il tema della vendita libera per capire la differenza sia quando si conclude una transazione, sia quando si riceve il ricavato/acquisto di una nuova casa.

La vendita gratuita può significare:

• il proprietario ha altre abitazioni;
• appartamento vuoto;
• mancanza di cittadini registrati in esso.

Naturalmente questo approccio rappresenta per molti potenziali acquirenti un enorme vantaggio rispetto al tipo di vendita “alternativo”, che significa: compro e mi trasferisco subito con le mie cose, siano esse mobili o vestiti.

Svantaggi dell’“alternativa”

Nonostante i meravigliosi vantaggi, c’è un grosso svantaggio che contraddice il vantaggio. È collegato al fatto che viene costruita una catena di venditori e acquirenti di immobili. Scopriamo che tipo di catena è questa.

Diciamo che hai un appartamento in vendita. Hai intenzione di acquistare lo stesso, ma in una zona diversa e ad un prezzo leggermente inferiore, in modo da avere qualche soldo in più. Un potenziale acquirente è venuto da te e ha trovato il tuo spazio abitativo adatto. Ma non può ancora comprarlo perché non ha ancora venduto il suo appartamento. Cioè siete già in due ad aspettare. Nel frattempo, hai cercato una nuova casa adatta a te. E il suo proprietario ti aspetta per vendere il tuo appartamento. Diciamo che il tuo acquirente ha il suo acquirente e ha venduto l'appartamento. Apparve il denaro. Lui è il primo anello della catena, tu sei il secondo anello e il proprietario della tua futura casa è il terzo. Forse anche il terzo ha il suo acquirente. Pertanto, un accordo viene concluso con tutti allo stesso tempo. Ma un evento del genere potrebbe fallire:

• rifiuto di uno dei partecipanti alla transazione;
• validi motivi improvvisi;
• malattia grave o morte.

Pertanto, è difficile prevedere come andrà a finire una transazione di massa.

C'è un altro svantaggio: questo è l'acquisto di un "maiale in un colpo". Potresti non avere il tempo di verificare se l'appartamento è legalmente "pulito", se ci sono vicini socialmente pericolosi o se si allaga regolarmente dall'alto. Pertanto, molti agenti immobiliari esperti e onesti e acquirenti/venditori esperti dicono: “è meglio non farsi coinvolgere”. Il tipo di vendita “alternativo” è valido solo in due casi correlati: solo due o tre partecipanti alla transazione e la possibilità di controllare preventivamente l'appartamento.

Esperienza della gente comune

Se si chiede a chi ha già venduto e acquistato casa quale sia il modo migliore di procedere, probabilmente le risposte saranno diverse. Il fatto è che tutto dipende dalla situazione e dal numero di partecipanti. Meglio quindi conoscere in anticipo gli immobili che ti piacciono e verificare la “pulizia” dei proprietari se preferisci la tipologia di vendita “alternativa”. Di cosa si tratta, recensioni ed esempi reali sono presentati sopra. Si consiglia inoltre di rivolgersi a persone esperte in materia, spiegando tutta la situazione.

Con o senza agente immobiliare

Spesso le persone si chiedono se sia meglio vendere la propria casa tramite un agente o venderla da soli. Se conti su una vendita gratuita, puoi farlo da solo, ma devi contattare un avvocato o l'MFC per concludere un accordo.

Ma non si può fare a meno dell’aiuto di un agente immobiliare se la tipologia di vendita è “alternativa”. Di cosa si tratta dal punto di vista legale? Questo è un processo complesso che deve essere controllato attentamente e gli errori rilevati in tempo.

Dobbiamo accontentarci dell’“alternativa”?

Spesso, quando si pianifica la vendita di un vecchio appartamento e l'acquisto immediato di uno nuovo, le persone si chiedono cosa fare. E alcuni non sanno nemmeno cosa sia un tipo di vendita “alternativa”. Gli agenti immobiliari possono offrire questa opzione.

Per quanto riguarda il consenso, è consigliabile conoscere in anticipo i venditori dell'appartamento, verificare se lo spazio abitativo ha debiti e se ci sono cittadini registrati che si rifiutano di vendere.

È necessario scrivere la tipologia di vendita negli annunci?

Molto spesso negli annunci pubblicitari si trova una “alternativa”, ma non è un dato di fatto che una persona sia d'accordo con una transazione doppia o multipla. È anche possibile che ciò significhi effettuare due transazioni diverse, ma quasi contemporaneamente. Solo il venditore decide se vale la pena scrivere. Spesso questa nota aiuta a trovare un potenziale acquirente, soprattutto se l'immobile rientra nella categoria di prezzo medio e presenta condizioni di vita accettabili.

Hai imparato a conoscere il tipo “alternativo” di vendita di appartamenti, cos'è e quali sono i suoi vantaggi e svantaggi. Ricorda che la cosa più importante è la “purezza” della transazione.

Una delle transazioni più difficili nel mercato immobiliare è una transazione alternativa, che è essenzialmente uno scambio di appartamenti, ma con un avvertimento: la registrazione avviene attraverso l'acquisizione e la vendita, con la firma del relativo accordo. La difficoltà sta nel fatto che sono coinvolte più di due parti e l'implementazione di oggetti diversi (cioè la loro documentazione) avviene contemporaneamente. I servizi di un agente immobiliare per una transazione alternativa per l'acquisto e la vendita di un appartamento a Mosca aiutano ad evitare i gravi rischi che inevitabilmente sorgono in casi così complessi.

Che cos'è uno schema alternativo

Si tratta dell'acquisto e della vendita simultanei di più proprietà immobiliari. La legge definisce anche un'altra possibilità: lo scambio di alloggi. Ma si applica solo ai casi in cui il proprietario dell'appartamento è lo Stato e loro stessi sono in affitto sociale. In questi casi è particolarmente difficile scegliere le opzioni adeguate e quasi sempre una delle parti richiede un pagamento aggiuntivo.

Pertanto, in pratica, l'alternativa molto spesso significa che il proprietario di uno di essi vende il suo immobile e contemporaneamente ne acquista un altro. Il proprietario del secondo appartamento venderà la sua casa e contemporaneamente acquisterà un terzo immobile. Ad esempio, una persona possiede un trilocale, ma desidera acquistare due monolocali. Il proprietario di uno di loro ha riscosso una certa somma e, dopo aver venduto il suo immobile, progetta di acquistare un bilocale. Pertanto, viene conclusa una transazione complessa in cui il processo simultaneo di acquisto e vendita avviene nell'ambito di quattro contratti contemporaneamente. Ma in questo caso ci saranno solo tre partecipanti in questa catena, anche se in pratica sono possibili opzioni più complesse.

È importante che tutti i partecipanti al processo sappiano come avviene un'operazione alternativa per l'acquisto e la vendita di un appartamento e la procedura per realizzarla. Ma è molto difficile affrontare questo problema da soli. È molto meglio quando una transazione alternativa per un appartamento a Mosca viene eseguita tramite uno specialista esperto. Con lui viene concluso un contratto immobiliare. Naturalmente, in questo caso le parti sostengono costi aggiuntivi. Ma il rischio finanziario che accompagna tale acquisto o vendita è ridotto.

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